Bijlage 2 – Haalbaarheid nieuwe wijzigingsbevoegdheden
BUREN:
1. BUREN, ERICHEMSEWEG 1H
ECK EN WIEL:
2. ECK EN WIEL, ADAM VAN DELENSTRAAT 8 3. ECK EN WIEL, GYMZAAL HELLENBERGSTRAAT
INGEN:
4. INGEN, TABAKSLAND 66
KERK-AVEZAATH
5. KERK-AVEZAATH, DORPSSTRAAT 8 6. KERK-AVEZAATH, DAVER 19
MAURIK
7. MAURIK, PRINSES MARIJKELAAN 54
ZOELEN
8. ZOELEN, UITERDIJK 22A
ZOELMOND
9. ZOELMOND, DORPSHUIS GROENEWEG EN VOORMALIGE SCHOOL SCHOOLSTRAAT 10. ZOELMOND, VOORMALIGE SCHOOL KOCHPAD
11. ZOELMOND, HOOGEINDE 2
12. ZOELMOND, FAZANTENSTRAAT 29 13. ZOELMOND, HOOGEINDE 5
BUREN
1. VERZOEK BOUW, EXTRA VRIJSTAANDE WONING AAN DE ERICHEMSEWEG 1H IN BUREN
Verzoek: Splitsen ‘kavel 5’ zodat een extra, vrijstaande woning mogelijk is Locatie: Ten oosten van de Erichemseweg 1H in Buren
Bestemming: Woondoeleinden
Ten oosten van de Erichemseweg 1H ligt kavel 5. Deze kavel ligt helemaal aan de zuidoostzijde van Lage Korn. Vanaf de Erichemseweg, die uitkomt op de N834, is de kavel goed zichtbaar. Kavel 5 is een forse kavel en de meest brede kavel die tegen de Erichemseweg aanligt. Lage Korn kenmerkt zich door een mix van woningtypologieën. Van vrijstaande woningen, 2^1 kapwoningen, rijwoningen en twee appartementengebouwen. Een 2^1 kapwoning is passend in de huidige structuur van Lage Korn. De twee appartementengebouwen liggen aan de noordoost en noordwest zijde van Lage Korn. De buitenzijde (Erichemseweg) van Lage Korn heeft een bebouwingsritme van vrijstaande woningen, welke qua dichtheid afneemt richting Erichem / buitengebied.
Dit bebouwingsritme kan in stand worden gehouden door een bouwmassa in de vorm van een 2^1 kapwoning.
In de wijzigingsbevoegdheid zal opgenomen moeten worden dat:
a. de kavel in ca. twee gelijke oppervlakten verdeeld moet worden;
b. de voorgeveloriëntatie van beide woningen op de Erichemseweg gericht moet zijn, en
1
c. ontsluiting van de laatste kavel plaats moet vinden vanaf de Bredenrode.
Conclusie
Bij recht is het mogelijk om een vrijstaande woning te bouwen. Met het opnemen van deze wijzigingsbevoegdheid is er straks de keuze om hier gebruik van te maken en hiermee een 2^1 kapwoning mogelijk te maken. Bij deze wijzigingsbevoegdheid nemen we de voorwaarden op zoals hierboven is aangegeven. Een 2^1 kapwoning is passend in de ruimtelijke en stedenbouwkundige structuur.
Daarnaast zal, evenals voor kavel 4 (Erichemseweg 1H), een beperkte verhoging van de goot- en nokhoogte van maximaal 0,50 m opgenomen worden.
ECK EN WIEL
2. VERZOEK WIJZIGING BESTEMMING AAN DE ADAM VAN DELENSTRAAT 8 TE ECK EN WIEL
Verzoek: Wijzigen bestemming naar ‘’paramedische praktijk met zwembad en trainingscentrum’’
Locatie: Adam van Delenstraat 8 in Eck en Wiel
Bestemming: Bestemming Maatschappelijk met als aanduiding een specifieke vorm van maatschappelijk - praktijkruimte voor fysiotherapie, waarbij uitsluitend een praktijkruimte voor fysiotherapie met een therapie - annex oefenbad met oefenruimte is toegestaan
De bestemming aan de Adam van Delenstraat 8 is met een raadsbesluit van 27 september 2011 door een amendement gewijzigd vastgesteld. Verzoeker wenst de huidige activiteiten vast te leggen in het bestemmingsplan. De huidige activiteiten komen in hoofdzaak neer op fysiotherapie, een zwembad en fitness. De activiteiten dienen, conform bestemming, ten dienste te staan van de fysiotherapiepraktijk.
Verzoeker vraagt om de activiteiten los van elkaar uit te kunnen oefenen. Dit is momenteel niet mogelijk.
Indien de activiteiten los van elkaar functioneren, ontstaat er een openbaar zwembad en aparte fitnessruimte. Dit betekent een zwaardere milieubelasting voor de omgeving (omliggende woningen), zowel qua geluid als verkeer. Ook het aantal parkeerplaatsen is dan onvoldoende. Voordat met zekerheid gezegd kan worden dat zwaardere activiteiten kunnen, is een onderzoek noodzakelijk voor milieu en verkeer. Voor het laatste geldt dat het aantal parkeerplaatsen uitgebreid moet worden. Tot op heden is milieu en verkeer door verzoeker niet nader onderbouwd.
2
Conclusie
Aangezien verzoeker tot op heden het aspect milieu en verkeer niet nader heeft onderbouwd, is een aanpassing van de huidige bestemming op dit moment niet wenselijk. De bestemming wordt niet bij recht aangepast. We nemen een wijzigingsbevoegdheid op waarin de aspecten milieu en verkeer in elk geval uitgewerkt moeten worden.
3. ECK EN WIEL, WIJZIGING GYMZAAL NAAR TWEE VRIJSTAANDE WONINGEN AAN DE HELLENBERGSTRAAT
Ten zuiden van de gymzaal ligt een rijtje van drie vrijstaande woningen. De locatie van de gymzaal biedt ruimte voor twee extra vrijstaande woningen. Op die manier kunnen er in de toekomst vijf vrijstaande woningen komen. Deze woningen passen ruimtelijk en stedenbouwkundig goed langs de Veerweg. Qua volume vervangen de twee vrijstaande woningen de gymzaal. Voor de ruimtelijke structuur vindt geen grote ruimtelijke wijziging plaats en de woningen passen goed in het bebouwingsritme.
Conclusie
Twee vrijstaande woningen zijn ruimtelijk en stedenbouwkundig passend op de locatie van de gymzaal.
Voor deze ontwikkeling nemen we een wijzigingsbevoegdheid op.
3
INGEN
4. INGEN, BOUW 2^1 KAPWONING TEN NOORDEN VAN TABAKSLAND 66
Verzoek: Bouw 2^1 kapwoning
Locatie: Ten noorden van Tabaksland 66, perceel sectie I, 1360 Bestemming: Wonen zonder bouwblak
Op voorgestelde locatie was een plan ontwikkeld voor 21 appartementen, waar de gemeente bereid was om een bestemmingsplanwijziging in procedure te brengen (2005). De locatie staat nu op de prioriteitenlijst om te ontwikkelen na 2020. De projectontwikkelaar heeft zich inmiddels terug getrokken. Door één van de drie grondeigenaren is thans een verzoek ingediend om twee halfvrijstaande woningen te bouwen op basis van een op te nemen wijzigingsbevoegdheid. Met de projectontwikkelaar is afgestemd dat de twee halfvrijstaande woningen geen conflict teweeg brengen in het afgebroken project Tabaksland. Een zeer verkleinde vorm van het oorspronkelijk project is ruimtelijk goed passend aan de westkant van Ingen.
Conclusie
Onlangs is in het kader van de woningbouwprioriteitstelling het project Tabaksland afgewezen. De twee halfvrijstaande woningen zorgen voor een zeer kleinschalige ontwikkeling van Tabaksland die ruimtelijk aanvaardbaar is op deze open locatie. Voor deze ontwikkeling wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
4
KERK-AVEZAATH
5. VERZOEK WONING TE REALISEREN IN BESTAAND BEDRIJFSPAND
Verzoek: Woning mogelijk maken in huidig bedrijf Locatie: Dorpsstraat 8 in Kerk-Avezaath
Bestemming: Maatschappelijk
Op de huidige locatie is een wervel- en gewrichtsarts gevestigd. Momenteel is geen woning aanwezig.
Initiatiefnemer vraagt om een woning mogelijk te maken zodat hij beter in staat is spoedgevallen ’s avonds en in het weekend te behandelen. Het gebouw is in een stille hoek aan de Dorpsstraat gelegen waardoor in het verleden al diverse keren inbraken in het gebouw plaats hebben gevonden. Op basis van de Structuurvisie Buren 2009 – 2019 ligt het perceel in de oude kern van Kerk-Avezaath. Hier zijn mogelijkheden voor intensivering, door functiemenging met kleinschalige bedrijven en voorzieningen en de bouw van appartementen. Dit moet wel passen binnen het karakter en de schaal van een landelijk dorp.
Conclusie:
Een bedrijfswoning in het huidige pand is stedenbouwkundig en ruimtelijk gezien passend. De nieuwe woning sluit aan op de reeds aanwezige woningen. Indien het pand bewoond wordt, is dit een verbetering voor de woonomgeving. De inpandige bedrijfswoning wordt in het bestemmingsplan opgenomen.
5
6
6. VERZOEK OM BESTEMMING HORECA OM TE ZETTEN NAAR BESTEMMING WONEN
Verzoek: Wijzigen bestemming, verleggen plangrens en vergroten bouwvlak Locatie: Daver 19
Bestemming: gedeeltelijk ‘Horeca’ in het bestemmingsplan Kom Kerk-Avezaath en gedeeltelijk ‘Agrarisch- Oeverwalgebied’ in bestemmingsplan Buitengebied 2008.
Op dit moment heeft een gedeelte van het perceel de bestemming Horeca. In het pand is een woning en een horecagedeelte aanwezig. De huidige bestemming horeca is niet meer als zodanig in gebruik.
Initiatiefnemer vraagt dan ook om de horeca bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’. Het aantal woningen neemt hiermee op deze locatie niet toe.
Een gedeelte van het perceel valt in het bestemmingplan Buitengebied 2008. Aangezien dit geen logische scheiding is van dit perceel betrekken we dit gedeelte bij het bestemmingsplan van de kom.
Conclusie:
Vanuit ruimtelijk oogpunt is een wijziging van de bestemming en een verlegging van de plangrens aanvaardbaar. Deze wijziging nemen we bij recht op in het bestemmingsplan. Met het wijzigen naar de bestemming Wonen wordt de bestemming aangepast aan de werkelijke situatie, aangezien de horeca functie niet meer uitgeoefend wordt. Het bouwvlak op het perceel wordt vergroot. Het gehele perceel krijgt de bestemming Wonen en komt binnen het bestemmingsplan van Kernen Buren te vallen.
MAURIK
10. AANPASSEN BESTAANDE WIJZIGINGSBEVOEGDHEID AAN DE PRINSES MARIJKELAAN 54 IN MAURIK
Verzoek: Aanpassen bestaande wijzigingsbevoegdheid, zodat twee woningen gerealiseerd kunnen worden Locatie: perceel naast Prinses Marijkelaan 54 in Maurik
Bestemming: Woondoeleinden B
Op een deel van het perceel van de Prinses Marijkelaan 54 en direct ten noorden hiervan ligt een wijzigingsbevoegdheid (nummer N). De wijzigingsbevoegdheid maakt 10 woningen mogelijk. Met dit verzoek passen we de wijzigingsbevoegdheid zo aan dat er drie woningen mogelijk zijn, waarvan de Prinses Marijkelaan 54 een bestaande woning is. Met een aanpassing van de wijzigingsbevoegdheid komen er twee woningen bij. Eén woning is mogelijk in het koetshuis van de Prinses Marijkelaan 54. Deze woning verandert niets aan de huidige stedenbouwkundige structuur. De andere, nieuwe woning is mogelijk tussen de Prinses Marijkelaan 54 en de Hooge Waard 1. In de omgeving staan afwisselend rijwoningen en vrijstaande woningen. Een vrijstaande woning op dit redelijk forse perceel sluit goed aan bij de bestaande bebouwing. Het dorpse karakter krijgt met deze vrijstaande woning een nieuwe impuls.
Conclusie
De aanpassing van de wijzigingsbevoegdheid zorgt voor vermindering van de bouw van het aantal woningen en past goed in het ruimtelijk en stedenbouwkundig beeld. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een wijzigingsbevoegdheid voor twee woningen opgenomen.
7
ZOELEN
ZOELEN, BOUW VAN EEN WONING AAN DE UITERDIJK 22A
Aan de achterzijde van het perceel aan de Uiterdijk 22 a in Zoelen (kadastraal bekend Zoelen, sectie D, nummer 855) is momenteel een caravan gelegen welke reeds sinds vele jaren bewoond wordt. De initiatiefnemer wenst op het perceel een woning te realiseren en de bestaande gebouwen te slopen. De caravan is aan de achterzijde van het perceel gelegen, het perceel is verder onbebouwd. Het open terrein heeft echter geen landschappelijke meerwaarde. Een vrijstaande woning op dit perceel past goed in de stedenbouwkundige structuur van de straat. Ruimtelijke past de vrijstaande woning ook goed in de omgeving. Het sluit aan bij de bebouwingsstructuur en gaat daarmee op in de omgeving. Op dit moment ligt er een bouwvlak op slechts een gedeelte van het perceel. Dit is geen wenselijke situatie.
Stedenbouwkundig past het beter om het bouwvlak te vergroten zodat de woning centraal op het perceel gepositioneerd kan worden en daarbij de voorgevellijn aan te laten sluiten bij de reeds aanwezige bebouwing in de straat.
Conclusie:
Een vrijstaande woning op het perceel aan de Uiterdijk 22a in Zoelen is ruimtelijk en stedenbouwkundig passend. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een vrijstaande woning.
ZOELMOND
8
9. ZOELMOND, WIJZIGING DORPSHUIS AAN DE GROENEWEG EN VOORMALIGE SCHOOL AAN DE SCHOOLSTRAAT
Het dorpshuis en de voormalige school liggen tegen het Plein aan in Zoelmond. De voormalige school is een karakteristiek pand. In de directe omgeving liggen woningen van diverse woningbouwcategorieën.
Rijwoningen, 2^1 kapwoningen en vrijstaande woningen zijn te vinden in de directe omgeving. Nieuwe woningen op de locatie van het dorpshuis en de voormalige school passen ruimtelijk en stedenbouwkundig prima. De wijzigingsbevoegdheid is bewust flexibel door de drie eerder genoemde woningbouwcategorieën toe te staan. Zo is er de mogelijkheid om in te spelen op de behoefte naar het type woning op het moment dat van de bevoegdheid gebruik gemaakt wordt. In de voormalige school is 1 woning mogelijk. Zo blijft de karakteristieke uitstraling van het schoolgebouw behouden.
Conclusie
Zes woningen zijn ruimtelijk en stedenbouwkundig passend op de locatie van het dorpshuis. Voor deze ontwikkeling nemen we een wijzigingsbevoegdheid op. De wijzigingsbevoegdheid laat rijwoningen, 2^1 kapwoningen en vrijstaande woningen toe zoals deze ook te vinden zijn in de directe omgeving.
Voor de voormalige school nemen we een aparte wijzigingsbevoegdheid op om 1 woning binnen het schoolgebouw mogelijk te maken.
10. ZOELMOND, WIJZIGING VOORMALIGE SCHOOL NAAR 6 WONINGEN AAN HET KOCHPAD
9
10
De voormalige school staat tussen woningen in. De woningen verschillen van woningbouwcategorieën.
Rijwoningen, 2^1 kapwoningen en vrijstaande woningen zijn te vinden in de directe omgeving. Nieuwe woningen op de locatie van de voormalige school passen ruimtelijk en stedenbouwkundig prima. De wijzigingsbevoegdheid is bewust flexibel door de drie eerder genoemde woningbouwcategorieën toe te staan. Zo is er de mogelijkheid om in te spelen op de behoefte naar het type woning op het moment dat van de bevoegdheid gebruik gemaakt wordt.
Conclusie
Zes woningen zijn ruimtelijk en stedenbouwkundig passend op de locatie van de voormalige school. Voor deze ontwikkeling nemen we een wijzigingsbevoegdheid op. De wijzigingsbevoegdheid laat rijwoningen, 2^1 kapwoningen en vrijstaande woningen toe zoals deze ook te vinden zijn in de directe omgeving.
11. VERZOEK BOUW WONING OP ZIJERF VAN HOOGEINDE 2 IN ZOELMOND
11
12
13
Verzoek: Bouw woning op het zijerf Locatie: Hoogeinde 2 in Zoelmond Bestemming: Agrarisch gebied
Aan Hoogeinde 2 liggen markante gebouwen die een rijks- en gemeentelijk monument zijn. Het bijbehorend, ruime perceel bij deze monumenten heeft een landschappelijke waarde met zichtlijnen naar het buitengebied. Om de nieuwe woning op het zijerf aan de oostkant te motiveren, heeft initiatiefnemer een studie (datum 26 april 2012) laten verrichten om aan te tonen dat het ensemble van de gebouwen aan Hoogeinde 2 niet verstoord wordt en de bestaande openheid in het bebouwingslint op de oeverwal niet aangetast wordt. Met maatwerk voor een nieuwe woning, dit maatwerk wordt vertaald in de wijzigingsbevoegdheid, is een woning inpasbaar. De Monumentencommissie heeft inmiddels besloten om de gebouwen die geen monument zijn, aan te wijzen als karakteristiek. Op deze manier wordt het gehele ensemble aan gebouwen op Hoogeinde 2, en de omgeving, versterkt.
Conclusie
Een vrijstaande woning op het zijerf aan de oostzijde van Hoogeinde 2 is ruimtelijk en stedenbouwkundig passend. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een wijzigingsbevoegdheid voor één vrijstaande woning opgenomen.
Aandachtspunt
De studie van 26 april 2012 die is verricht dient als uitgangspunt voor de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.
12. VERZOEK BOUW 2^1 KAPWONING AAN DE FAZANTENSTRAAT ONG. TEN OOSTEN VAN DE FAZANTENSTRAAT 29 IN ZOELMOND
Verzoek: Bouw 2^1 kapwoning
Locatie: Fazantenstraat ong. ten oosten van nummer 29 in Zoelmond Bestemming: Eengezinshuizen zonder bouwvlak
Ten oosten van de Fazantenstraat 29 ligt een onbebouwd perceel. Dit perceel is momenteel in gebruik als grasland. Het wordt omringd door bestaande bebouwing met zicht op het buitengebied. In de directe omgeving liggen afwisselend vrijstaande woningen en 2^1 kapwoningen. De initiatiefnemer wenst een 2^1 kapwoning te realiseren. Dit past goed in de bestaande stedenbouwkundige structuur. Ruimtelijk past de 2^1 kapwoning ook goed in de omgeving. Het sluit aan de bij de bebouwingsstructuur en gaat daarmee op in de omgeving. De landschappelijke waarden die net buiten de kom liggen, blijven behouden.
Conclusie
Een 2^1 kapwoning ten oosten van de Fazantenstraat 29 is ruimtelijk en stedenbouwkundig passend. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een wijzigingsbevoegdheid voor een 2^1 kapwoning opgenomen.
13. VERZOEK VOOR DE BOUW VAN EEN EXTRA WONING AAN HOOGEINDE 5 IN ZOELMOND
Verzoek: Woning ten noordwesten van Hoogeinde 5 Locatie: Hoogeinde 5 in Zoelmond
Bestemming: Eengezinshuizen zonder bouwvlak
Helemaal aan het einde van de zuidoostzijde van Zoelmond liggen vrijstaande woningen. Hoogeinde 5 is de laatste woning aan de zuidoostzijde van Zoelmond. De verzoeker heeft 2 schuren staan op het perceel van Hoogeinde 5. Beide schuren worden afgebroken. De schuur is in vervallen staat en voor de ruimtelijke kwaliteit en woon- en leefomgeving is het positief dat de schuur verdwijnt. Een nieuwe woning past stedenbouwkundig prima bij de bestaande woningen.
Conclusie
Een extra, vrijstaande woning ten noordwesten van Hoogeinde 5 is ruimtelijk en stedenbouwkundig passend. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, wordt een wijzigingsbevoegdheid voor één vrijstaande woning opgenomen.
Aandachtspunt
Bij de voorwaarden wordt opgenomen dat de schuren afgebroken moeten worden.
