Welkom bij de opleiding
Businesscase schrijven
1 februari 2022
Wij geven richting aan de toekomst van de zorg door zorgorganisaties continu te verbeteren met het beste integrale bedrijfsvoeringsconcept.
Wij verbeteren de zorg vanuit de
bedrijfsvoering
Advies van een expert Tijdelijke ondersteuning Outsourcingsoplossingen
Méér dan
oplossingen alleen
Salaris
BI
Vastgoed Personeel
Facilitair
HRM Finance
200
medewerkers
55+
jaar ervaring in de zorg
Verbeteren van de bedrijfsvoering van de zorg
600
klanten
Alexander Brand
a.brand@aag.nl 06 - 11 34 05 97
• Manager Vastgoed
• 16 jaar bezig met zorgvastgoed
• Strategische vraagstukken vastgoed
• Toegevoegde waarde vastgoed
• Zoekt verbinding tussen
organisatievisie, visie op vastgoed en daadwerkelijk projecten
• Balans kwaliteit en euro’s
• Financial consultant
• Bedrijfsvoering & financiën
• Businesscases & financiering
• Financiële impact van strategische keuzes
• Accountmanager MJEM
Lenny Lindhout
l.lindhout@aag.nl 06 – 53 10 95 07
• Welke functie heeft u?
• Bouw / vastgoed / huisvesting
• Financiën / Controllers
• Anders, nl….
Voorstellen
• Wie bent u?
• Wat is de belangrijkste aanleiding geweest om in te schrijven?
• Wat hoop je te horen?
Voorstellen
• Wat gaat er eigenlijk allemaal mis?
De businesscase
Wat gaat er mis
• Essentiele onderdelen worden overgeslagen
• Te weinig (interne) kritische houding
• Informatie sluit niet aan bij doel businesscase
• Tegengestelde belangen
• Besluiteloosheid
• Geen volledige inzicht en overzicht van stichtingskosten
• Te rooskleurig toekomstperspectief
• Geen eenduidig gebouwconcept
• Vergeten van specifieke onderdelen, zoals tijdelijke huisvesting of grond
• Of niet of alleen vastgoed of alleen zorg doorgerekend; niet integraal
• …..
• 9:00 – 9:30 Ontvangst
• 9:30 – 10:00 Introductie
• 10:00 – 10:45 Proces, kader en doel
• 10:45 – 11:00 Pauze
• 11:00 – 12:15 Gegevens van derden
• 12:15 – 13:00 Pauze
• 13:00 – 13:45 Voorwaardelijke onderdelen
• 13:45 – 15:00 Financiële analyse
• 15:00 – 15:30 Uitloop en afsluiting
Agenda
Proces, kaders en doel
Waarom schrijf je een businesscase?
• Toetsen haalbaarheid
• Interne goedkeuring
• Go/ No go momenten
• Aanvraag financiering
• Verplicht je tot het kort en bondig samenvoegen van veel gegevens die gedurende de ontwikkeling van een project wordt gerealiseerd.
• Confrontatie van verschillende informatie vanuit verschillende afdelingen en
derden: sluit gegevens op elkaar aan.
• Scheiden van hoofd en bijzaken!
Wie zijn erbij betrokken?
Intern
• RvB
• Financiële afdeling
• Vastgoed afdeling
• Zorgmanager
Extern - Financieel
• Banken
• Zorgkantoor
• Gemeenten
Extern - bouw
• Architect
• Adviseur
• Aannemer
• Ontwikkelaar
• Woningbouwcorporatie
• Gemeente
• …..
Op welk moment schrijf je een businesscase?
Doelgroep- analyse
Huisvestings- concepten
Integrale
Business- case
Zorgvisie en -missie
Meerjaren- beleidsplan
Financiering Vastgoedvisie
en vastgoedplan Gebouwen
Kader
Vastgoed
Integraal
Zorg
Vastgoed
Financiën
Op discipline Op niveau
Object nivea u
Portefeuille / concernniveau
Besluit- vorming
Presenteren
Samenvatting
& Advies
Financieel Inzicht
Financiële effecten
Scenario- analyse Vastgoed- exploitatie
Exploitatie Zorg &
Services
Basis- informatie
Project- organisatie
Omgevings- analyse
Profiel organisatie
Visie op vastgoed &
zorg Zorg
Vastgoed
Financiën
Integraal
Aandachtspunten
• Is iedereen op de hoogte dat een businesscase wordt geschreven?
• Een businesscase schrijf je niet alleen!
• Is duidelijk waarom de businesscase wordt gemaakt?
• Past het doel om te schrijven ook bij het proces waarin het project zich bevindt?
• Is alle informatie voor handen op zowel vastgoed, financieel als zorg
• Hoofd- en bijzaken scheiden
Pauze
• 9:00 – 9:30 Ontvangst
• 9:30 – 10:00 Introductie
• 10:00 – 10:30 Proces, kader en doel
• 10:30 – 10:45 Pauze
• 10:45 – 12:15 Gegevens van derden
• 12:15 – 13:00 Pauze
• 13:00 – 13:45 Voorwaardelijke onderdelen
• 13:45 – 15:00 Financiële analyse
• 15:00 – 15:30 Uitloop en afsluiting
Agenda
Informatie van derden
Welke informatie van derden heb je nodig?
*……
7 februari 2022
Informatie
Om een businesscase te schrijven heb je veel informatie nodig om een goed beeld te krijgen van het project. Denk hierbij aan:
• Het (ontwikkel)proces
• Bouwkosten
• Investeringskosten
• Aankoopinformatie
• Huur
• Kwaliteitsafspraken
• Tekeningen / schetsen
• Situatietekening
• Bestemming
• Marktgegevens
• Tijdelijke huisvesting
• Etc.
• Doel: ……….
€ en Q
Casus 1:
Een zorginstelling heeft door een architect een eerste schetsontwerp laten maken en heeft aan een bouwadviesbureau gevraagd hiervan een kostenraming te maken.
U ontvangt zo de raming.
Bepaal (in tweetallen) de investeringskosten voor dit project?
Uitkomsten:
€…..
€….
€….
Waar bestaan de investeringskosten uit:
Grondkosten o.a. Aankoop, bouwrijp, sloopkosten
Directe bouwkosten o.a. bouwkundig, installaties, vaste inrichting, terrein
Indirecte bouwkosten o.a. algemene kosten, bouwplaats kosten, CAR-verezekering, coördinatie
Bouwkosten
Bijkomende kosten: o.a. leges & nutsaansluitingen
Directiekosten: o.a. ontwerp- en advieskosten
Rente tijdens bouw o.a. financiering
Onvoorzien o.a. meer- en minderwerk tijdens bouw
Loon- en prijsstijgingen tijdens de bouw o.a. inflatie van bouwmaterialen
Startkosten o.a. verhuis- en schoonmaakkosten
Investeringstoeslagen
Grondkosten + bouwkosten + investeringstoeslagen = investeringskosten
Uitkomst volgens AAG
BTW 21%
Prijspeil 2021 Plaatsen 57
Bouwtijd 12 maanden BVO (m2) 4600
incl BTW
0.0 Grondkosten € -
1.1 Bouwkundige voorzieningen 67,0% € 7.044.717 1.2 Werktuigbouwkundige voorzieningen 12,0% € 1.261.740 1.3 Elektrotechnische voorzieningen 12,0% € 1.261.740
1.4 Vaste inrichting 6,0% € 630.870
1.5 Terreinvoorzieningen 3,0% € 315.435
1.0 BOUWKOSTEN 100% € 10.514.503
2.0 bijkomende kosten 2,5% € 262.863
4.0 directiekosten 14,0% € 1.472.030
5.0 Rente tijdens Bouw 2,0% € 105.145
6.1 programma&bestekswijz. 4,0% € 420.580 6.2 loon&prijsstijgingen 2,5% € 105.145
7.0 startkosten 1,0% € 105.145
Investeringkosten incl. grond € 12.985.411
index tot start bouw 5% € 13.634.682
Investeringkosten
Aandachtspunten
• Inclusief BTW
• Proces in kaart
• Situatie mede bepalend
• Welke kosten horen waar thuis
• Wie heeft de raming opgesteld
• Is het compleet
• BTW en overdrachtsbelasting bij grondaankoop / slopen
• Tijdelijke huisvesting
• Fasering
• Stel veel vragen
Casus 2:
Een ontwikkelende aannemer ontwikkelt samen met zorgorganisatie Rozengeur een nieuw initiatief en wil dit na ontwikkeling verkopen voor €5.600.000 VON aan de zorgorganisatie.
• 32 cliënten PG
• appartementen van 50m2
• 4 gezamenlijke huiskamers
• 3.360m2 bvo
Gaan we dit project realiseren?
Is het project haalbaar?
• € 5.600.000 / 32 cliënten = €175.000 per cliënt
• 3.000 m2 / 32 cliënten = 94 m2 per cliënt
• €5.600.000/ 3.000 = € 1.867 /m2
Gaan we dit project realiseren?
Kwaliteit van het plan
• Logisch concept
• Vierkante meters
• Clustering
• Zorgefficiëntie
• Kenmerken gebouw die kosten beïnvloeden
Casus A - Ouderenzorg
Gegevens
• BVO: 9.200 m2
• Programma:
• 93 plaatsen PG/SOM
• 30 plaatsen GRZ/KDO
• Behandeling
• Kantoor
• Concept?
• Vierkante meters?
• Zorg efficiëntie?
• Gebouwkenmerken?
• …….
Appartement langdurend verblijf Studio kortdurend verblijf
Begane grond Eerste verdieping
Wonen
Casus B - Gehandicaptenzorg
Gegevens
• BVO: 3.636 m2
• Programma:
• 42 plaatsen LG/ NAH
• Concept?
• Vierkante meters?
• Zorg efficiëntie?
• Gebouwkenmerken?
• ……..
Casus C - Ouderenzorg
Gegevens
• BVO: 2.210 m2
• Programma:
• 32 plaatsen PG
• Concept?
• Vierkante meters?
• Zorg efficiëntie?
• Gebouwkenmerken?
• ……
Aandachtspunten
• Waarom welk concept
• Is het concept eenduidig?
• Verklaren van vierkante meters
• Verklaren van kosten – gebouwkenmerken
• BVO / NVO
• Past het initiatief binnen je eigen visie en strategie?
• Past het initiatief binnen de veranderende externe omgeving?
Trends & Ontwikkelingen
?
?
?
?
?
Demografie
Sociaal
Techniek Ecologie
Economie/
Politiek
Trends & Ontwikkelingen
Zorgvraag- en aanbod
Totaal intramuraal Jaar Aantal Tekort (-)/
overschot (+) 1.360
2016 2.778 -1.418
2020 2.764 -1.404
2025 2.757 -1.397
2030 2.771 -1.411
2035 2.755 -1.395
2040 2.733 -1.373
Kerngebied
Zorgaanbod
Zorgvraag
Zorgvraagprognose
• Leeftijd
• Zorgzwaarte Confrontatie vraag en aanbod
• Leeftijd
• Zorgzwaarte
Visueel op de kaart (gemeente/postcode)
• Zorgvraag/aanbod
• Bevolking
• Leeftijdsselectie
• Inkomensniveau
• ……
Tabellen met data van o.a.:
• Zorgvraag
• Bevolking
• ……
Extra slides
7 februari 2022
• Veel definities die door elkaar heen lopen: instandhouding, onderhoud, technische instandhouding, renovaties, incidentele instandhouding, jaarlijkse instandhouding e.d.
• Vanuit vergoedingen krijg je voor onderhoud / instandhouding in totaal ca. € 35 - € 50,- /m2 BVO
• Ca. € 15 - € 20 /m2 uit NHC
• Ca € 20 – € 30 /m2 uit ZZP
• Gangbare definities vanuit MJOP’s die AAG maakt zijn als volgt:
Onderhoud/ instandhouding Bekostiging Naam Omschrijving
Exploitatieonderhoud ZZP preventief onderhoud
jaarlijks terugkerende activiteiten om het functioneren van het element te garanderen
Meerjaren-exploitatieonderhoud ZZP preventief onderhoud
activiteiten met een cyclus >1 jaar om het functioneren van het element te garanderen en de beoogde afschrijvingstermijn te halen. Denk aan de revisie van een luchtbehandelingskast, buitenschilderwerk, etc.
Instandhoudingsonderhoud NHC Vervangend onderhoud Vervanging van complete elementen
Investeringsonderhoud NHC Investeringsonderhoud Functionele wijzigingen en uitbreidingen (nieuwe elementen)
