HOF VAN CRAMER 2.0
HAALBAARHEIDSONDERZOEK NAAR
DE NIEUWBOUW VAN MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIE IN HET CENTRUM VAN WAPENVELD
DATUM 20 AUGUSTUS 2020
DEFINITIEF, VERSIE 2.0
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 2 van 20
Colofon
Opdrachtgever: Gemeente Heerde
Contactpersonen: Wilma Blankvoort
Kerngroep: Wilma Blankvoort, gemeente Heerde
Jan Regterschot, gemeente Heerde Gerald Wagenaar, Dorpsraad Wapenveld Henrik Augustinus, Hof van Cramer Wim Klein Langenhorst, Triada Jan van Lohuizen, Triada
Procesmanagement: abcnova
Vaart N.Z. 50, 9401 GN Assen Tel. 088 - 0 215 315
Contactpersonen: Simon de Jong
Tel: 06 - 2345 2909 s.dejong@abcnova.nl
Plaats en Datum: Assen, 20 augustus 2020
Status: DEFINITIEF, versie 2.0
Referentie: S-19065
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 3 van 20
Inhoudsopgave
1. Inleiding 4
2. Aanpak en proces 5
2.1 Ontwikkelproces 5
2.2 Deelnemende partijen 7
3. Programma van Eisen 8
3.1 Functioneel 8
3.2 Ruimtelijk 10
3.3 Technisch 13
4. Structuur Ontwerp 14
4.1 Plangebied 14
4.2 Ontwerpateliers 16
4.3 Scenario’s nieuwbouw Hof van Cramer 17
5. Conclusies en vervolg 20
BIJLAGEN
1. Ruimtelijk Programma van Eisen Opstal, abcnova d.d. 12 augustus 2020 2. Ruimtelijk Programma Terrein, abcnova d.d. 12 augustus 2020
3. Structuurontwerp, MA.AN, d.d. 14 april 2020
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 4 van 20
1. Inleiding
De huidige Hof van Cramer vormt al sinds 2014 het kloppende hart van Wapenveld voor maatschappelijke participatie, cultuur, welzijn en ondersteuning. Gebruikers van het huidige gebouw zijn o.a. Dorpsraad Wapenveld, centrum Jeugd en Gezin, consultatiebureau, GGD-jeugdgezondheidszorg, Welzijn Heerde, vrijwilligerswerk en mantelzorgondersteuning De Plu, Bibliotheek Noord-Veluwe en een divers palet aan verenigingen, spreekuren en cursussen. Daarnaast maken activiteiten op andere locaties (o.a. huisartsen, fysiotherapie en WZC Rehoboth) onderdeel uit van de samenwerking in de Hof van Cramer.
In de dagelijkse praktijk blijkt dat de huidige huisvesting niet voldoet. De knelpunten zijn voor een deel te herleiden tot de technische kwaliteit van het gebouw (isolatie, binnenklimaat, geluidsoverdracht etc.), maar zeker ook de ligging buiten het centrum en de beperkte ruimte in het gebouw. De Hof van Cramer loopt in de dagelijkse praktijk dan ook steeds vaker aan tegen het probleem dat het lastiger blijkt om vraag en aanbod bij elkaar te brengen door een gebrek aan (functionele) ruimtes en flexibiliteit, waardoor zeer waardevolle samenwerkingspartners ervoor kiezen elders huisvesting te betrekken.
Om de leefbaarheid van Wapenveld optimaal te ondersteunen is een goede fysieke basis in het hart van Wapenveld cruciaal. Om deze wens en visie te kunnen faciliteren hebben de Hof van Cramer, de Dorpsraad van Wapenveld, woningcorporatie Triada en de gemeente Heerde de handen ineengeslagen. Dit heeft in 2019 geresulteerd in een collegebesluit om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar de nieuwbouw van een multifunctionele accommodatie in het centrum van Wapenveld. Naast de huidige deelnemers in de Hof van Cramer hebben de huisartsen van Wapenveld, de brandweer en Woningstichting Triada kenbaar gemaakt graag te willen participeren in een nieuwbouwontwikkeling in het centrum van Wapenveld. De Hof van Cramer,
Dorpsraad Wapenveld, Triada en de gemeente Heerde vormen het kernteam van het haalbaarheidsonderzoek welke is uitgevoerd in de periode september 2019 tot en met april 2020.
Het haalbaarheidsonderzoek is opgebouwd in zes hoofdstukken. In hoofdstuk 2 is de aanpak van het onderzoek en de deelnemers aan het onderzoek beschreven. In hoofdstuk 3 zijn de ruimtelijk-functionele en technische uitgangspunten (PVE) voor het onderzoek gedefinieerd en toegelicht. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe het is ingepast op de nieuwe locatie en welke scenario’s
mogelijk zijn. Hoofdstuk 5 gaat in op financiële, juridische en beheeraspecten van de verschillende scenario’s. In hoofdstuk 6 wordt tot slot de conclusie van dit onderzoek helder geformuleerd ter ondersteuning van de besluitvorming door het college van de gemeente Heerde.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 5 van 20
2. Aanpak en proces
Om tot dit haalbaarheidsonderzoek te komen is een aanpak opgesteld en zijn de potentiele gebruikers in kaart gebracht. In dit hoofdstuk beschrijven we de aanpak die is gevolgd zodat duidelijk wordt hoe het onderzoek tot stand is gekomen. We laten zien welke partijen zijn benaderd voor het onderzoek en met welke partijen het onderzoek verder is uitgewerkt.
2.1 Ontwikkelproces
Om een effectief proces in te richten heeft abcnova het onderzoek opgedeeld in 10 stappen. Deze stappen zijn deels volgordelijk en deels gelijktijdig uitgevoerd. Deze tien stappen zijn beschreven in het Plan van Aanpak naar de haalbaarheid voor de nieuwbouw van een multifunctionele accommodatie (MFA) in het centrum Wapenveld. Naarmate het haalbaarheidsonderzoek vorderde zijn door de ontwikkelingen en afstemming stappen gewijzigd alsmede zijn er extra stappen nodig geweest om de bebouwingsmogelijkheden op de planlocatie vast te stellen. In deze paragraaf geven we een korte terugkoppeling op de aanpak en het proces.
2.1.1 Organisatie en besluitvorming
Centrale spil in het haalbaarheidsonderzoek is de kerngroep. De kerngroep bestaat uit vertegenwoordigers van de gemeente Heerde, Hof van Cramer, Dorpsraad en Triada aangevuld met het procesmanagement vanuit abcnova. Om de deelnemende partijen en stakeholders te betrekken bij het onderzoek zijn er interviews afgenomen, werkbijeenkomsten georganiseerd en werkateliers gehouden, zowel met de participanten als met bewoners uit de omgeving.
2.1.2 Programma van eisen
Het Programma van Eisen (PVE) is opgesteld middels interviews met de verschillende deelnemers. Op basis van de individuele wensen is in twee werksessies een integrale ruimtestaat ontwikkeld waarin ruimten en functies zijn gecombineerd. In deze werksessies zijn de onderlinge relaties tussen de functies weergegeven door een relatieschema. Tot slot is er een technisch Programma van Eisen geformuleerd om het ambitieniveau van de nieuwe Hof van Cramer vast te leggen.
2.1.3 Stedenbouwkundige inpassing
In samenwerking met Bureau MA.AN zijn vanuit het PVE verschillende modellen ontwikkeld. Deze modellen zijn ontwikkeld op basis van het gewenste functioneel en ruimtelijk programma binnen het kader en mogelijkheden van de planlocatie. Gedurende het proces is meermalen voortschrijdende informatie toegevoegd zoals de participatie van de brandweer, het laten vervallen van de backoffice van locatie 0-100 en een gewijzigde impact van de milieuzonering vanuit het AKZO terrein. Dit betekende onder andere dat woningbouw alleen nog maar buiten op de kop van het plangebied aan Klapperdijk mogelijk was en niet op een verdieping op de nieuwe MultiFunctionele Accommodatie (MFA). Om sociale woningbouw mogelijk te maken zijn er op het laatste moment varianten ontstaan waarbij de planlocatie is uitgebreid met de aankoop van het perceel aan de Klapperdijk 25.
De omwonenden en gebruikers van de nieuwe Hof van Cramer zijn betrokken door middel van werkateliers. De opgehaalde input is gebruikt voor het opstellen van de verschillende stedenbouwkundige modellen. Vanwege de beperkende maatregelen door COVID-19 heeft er nog geen terugkoppeling van de modellen kunnen plaatsvinden aan de omwonenden.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 6 van 20
2.1.4 Financiën
Onderdeel van het Plan van Aanpak was een verkenning naar mogelijke interesse van externe investeerders bij de nieuwbouw. Er is vanuit de markt geen interesse getoond om te investeren in de Hof van Cramer. Vervolgens is een eigendomsvariant besproken met de huisartsen. Uit dit overleg is naar voren gekomen dat dit niet haalbaar is voor deze partij. Omdat de huisartsen een wezenlijk onderdeel zijn van de beoogde functie en samenwerking in de nieuwe Hof van Cramer is gezocht naar andere mogelijkheden dit te faciliteren. Het resultaat is dat de gemeente Heerde bereid is om de investering in het casco voor haar rekening te nemen. Hiermee wordt het aantal eigenaren, afhankelijk van het te kiezen model, op de planlocatie maximaal twee, te weten: gemeente Heerde voor het maatschappelijk deel en Triada voor de sociale huurwoningen.
Op basis van deze eigendomsverhouding is per partij en onderdeel een investeringsraming opgesteld waarbij de huisartsen zelf verantwoordelijk zijn voor het inbouwpakket en de financiering daarvan. Er is een berekening van de grondkosten gemaakt en afhankelijk van het model is een eenmalige afboeking bepaald. Daarna zijn de investeringen omgezet in structurele kapitaallasten voor de gemeente Heerde. Voor de huisartsenpraktijk is een kostprijsdekkende huur voor het casco berekend. Er is een toets uitgevoerd of samen met de investering in het inbouwpakket tot een haalbare exploitatie voor de huisartsen is te komen.
2.1.5 Herontwikkelingsscenario op achterblijvende locaties
Voor de huidige locatie van het Hof van Cramer en de huisartsenpraktijk aan de Putterweg is een stedenbouwkundige inpassing ontwikkeld, die aansluit op de woonagenda van de gemeente Heerde. De Sionskerk is buiten beschouwing gelaten omdat een ontwikkelende partij op dat moment over een ontwerp in gesprek was met de gemeente. Een raming van de potentiële grondopbrengst van de huidige Hof van Cramer aan de Putterweg 2d is onderdeel van een separate notitie en valt buiten de rapportage van dit haalbaarheidsonderzoek.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 7 van 20
2.2 Deelnemende partijen
De nieuwe Hof van Cramer moet de huidige gebruikers huisvesten en zorgen voor een optimale integratie van maatschappelijke functies. Om deze reden is er met meerdere partijen overleg geweest of er interesse is in deelname in de nieuwe multifunctionele accommodatie. Zowel de partijen die interesse hebben getoond in de aansluiting als partijen die hebben besloten niet aan te sluiten zijn hieronder beschreven.
2.2.1 Deelnemende partijen
– Stichting Hof van Cramer: diverse verenigingen en stichtingen, actief in het verenigingsleven van Wapenveld. Hierbij valt te denken aan partijen als de lokale biljartverenging, Groene Kruis, Cultuurplein Noord Veluwe etc.
– Bibliotheek Noord Veluwe – Gemeente Heerde
• Loket 0-100
• Maatschappelijk werk en jeugd
• Brandweer Wapenveld Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland
• Sporthal/sportvoorziening Wapenveld – Jeugdgezondheidszorg (consultatiebureau) – Huisartsenpraktijk Wapenveld
– Woningstichting Triada
2.2.2 Niet deelnemende partijen
In de loop van dit onderzoek zijn er partijen afgevallen die in eerste instantie kenbaar hebben gemaakt te willen participeren in deze ontwikkeling. Voorwaarde voor deelname in dit plan vanuit de gemeente Heerde is dat partijen bereid zijn zelf te investeren in het project. Daarnaast moet de partij een waardevolle bijdrage leven aan het multifunctionele karakter van de MFA, zowel qua activiteiten als samenwerkingspartner. Aangezien er beperkt ruimte is in het plangebied is het noodzakelijk hier kritisch naar te kijken.
In de onderzoeksfase zijn op basis van deze uitgangspunten onderstaande partijen afgevallen:
Partij Motivatie voor afvallen
Fysiofit Wapenveld Wens was één behandelkamer. Kopen is geen optie, alleen huur. De huisartsen willen Fysiofit in hun gebied niet faciliteren.
Tandartsenpraktijk Wapenveld Recentelijk heeft de praktijk geïnvesteerd in de eigen locatie. De huidige waarde van deze investering resulteert in een zeer geringe kans om mee te kunnen naar de nieuwbouw.
Gezien het benodigde oppervlak en de impact op het programma is besloten de deelname niet verder te onderzoeken.
Buurtzorg Wapenveld Kopen is voor Buurtzorg geen optie, alleen huur. De huisartsen willen Buurtzorg in hun gebied niet faciliteren.
Nu de aanpak voor het haalbaarheidsonderzoek is besproken en de deelnemende partijen in beeld zijn gebracht gaan we in hoofdstuk drie verder met de wensen en eisen per partij.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 8 van 20
3. Programma van Eisen
Met de deelnemende partijen is gekeken naar de wensen en eisen die er zijn voor een nieuw gebouw. In dit hoofdstuk gaan we in op de functionele, ruimtelijke en technische eisen die zijn gesteld. In overleg met de kerngroep en de individuele gebruikers is de gewenste samenwerking, onderlinge relaties en ruimtebehoefte in beeld gebracht.
3.1 Functioneel
Om tot een programma van eisen te komen is er onderzoek gedaan naar de verschillende functies die in het nieuwe gebouw gewenst zijn en de onderlinge relaties die deze functies hebben. De functies zijn samengebracht in clusters en daarna zijn de relaties tussen de clusters beschreven.
3.1.1 Clusters
Als we kijken naar de verschillende functies zijn er een aantal clusters te identificeren waarbij sprake is van gedeeld of individueel gebruik. Deze zijn opgenomen in onderstaand overzicht.
Nr. Cluster Hoofdfuncties
A.1 Hof van Cramer Ontmoetingsruimte
Bibliotheek
Gezamenlijke spreek- en vergader- en groepsruimtes Frontoffice locatie 0-100
A.2 Jeugdwerk gemeente Heerde Activiteitenruimte met eigen entree
B Sporthal Dubbel sportveld, type A1 (14x22m1 en 7m1 hoog) richtlijn KVLO Kantine
C Brandweerkazerne Stalling voertuigen
Kantoor, kleed- en kantineruimtes D Huisartsenpraktijk Front- en backoffice
Wachtruimte
Spreek-, onderzoeks- en behandelkamers Apotheek
Ruimte ten behoeve aan verhuur derden Entree leveranciers/ dienstingang E Woningstichting Triada Eigen entree (lift en trappenhuis)
Levensloopbestendige 3-kamer appartementen (sociale huur)
3.1.2 Relaties
Uit de gesprekken met de kerngroep en de individuele gebruikers is een beeld naar voren gekomen van samenwerking tussen de functies en de relaties. Deze wordt hieronder tekstueel toegelicht en samengevat in een relatieschema.
Bezoekers en medewerkers van het MFA komen binnen via een duidelijk herkenbare gezamenlijke entree en komen vervolgens in het hart van het gebouw: de ontmoetingsruimte. In dit hart vindt de ontmoeting plaats tussen alle gebruikers. Hier worden bezoekers ontvangen, kan men een kopje thee of koffie pakken en kan men laagdrempelig contact leggen met de gebruikers in het gebouw. In deze ruimte staat een grote stamtafel waar mensen even kunnen ‘aanlanden’ en bevindt zich een informatiebalie
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 9 van 20
waar bezoekers zelfstandig informatie kunnen vinden dan wel geholpen kunnen worden door een medewerker vanuit de Hof van Cramer.
De ontmoetingsruimte en bibliotheek lopen naadloos en open in elkaar over. De bibliotheek heeft daarbij een vaste opstelling met haar eigen onderdelen en ligt aan de zichtkant van het gebouw. Het idee hierachter is dat de bibliotheek als publiekstrekker fungeert en tevens drempelverlagend werkt voor bezoekers.
Voor het welzijnswerk, onderdeel van Locatie 0-100, kan naast de stamtafel, die in de ontmoetingsruimte staat, gebruik gemaakt worden van diverse cursus/vergader- en spreekruimtes die direct aan deze ruimte grenzen. De publieke functies van
Locatie 0-100 zijn herkenbaar aanwezig in de ontmoetingsruimte. De werkzaamheden (backoffice) van de medewerkers van locatie 0-100 vinden plaats in een open kantoorsetting, in de nabijheid van de ontmoetingsruimte, op een rustigere ligging.
De bestaande sporthal en kantine zijn op zichzelf staande clusters in het gebouw, waarbij wel duidelijk relatie bestaat met de overige clusters. Een koppeling vanuit de ontmoetingsruimte naar de kantine is dan ook zeker wenselijk en van meerwaarde voor grotere activiteiten en samenwerkingsvormen tussen gebruikers. In de ontwikkeling van het MFA wordt hierbij gezocht naar een optimale koppeling tussen sporthal en kantine, zodat samenwerking en ontmoeting optimaal gefaciliteerd worden. Het
jeugdwerk, als onderdeel van Locatie 0-100, vindt plaats in een eigen ruimte binnen het gebouw. Deze ruimte zal een eigen entree krijgen. Er is van het jeugdwerk een relatie met de keuken van de ontmoetingsruimte.
De Brandweerkazerne vormt vanuit haar bedrijfsvoering en specifieke eisen aan de huisvesting een eigen cluster in het gebouw.
Daar waar mogelijk wordt wel gezocht naar samenwerking als het gaat om het gebruik maken van overleg-/spreekruimtes voor trainingen, bijeenkomsten en eventueel de kantinevoorzieningen.
Huisartsenpraktijk Wapenveld wil graag gebruik maken van de gezamenlijke entree, maar ziet de wachtkamer van de praktijk als een duidelijk losstaande ruimte ten opzichte van de ontmoetingsruimte. Dit vanuit de visie dat de bezoekers van de
huisartsenpraktijk recht hebben op privacy. Naast de gezamenlijke entree heeft de praktijk een achteringang nodig als dienstingang voor leveranciers en voor eventuele vervoersbewegingen van patiënten middels ambulance.
De Woningen van Triada vormen een los cluster en kunnen zowel in een afzonderlijk gebouw als geïntrigeerd binnen het MFA gerealiseerd worden. Bij integratie in het gebouw kunnen de woningen op de eerste en tweede verdieping worden geplaatst en ontsloten worden vanuit een eigen trappenhuis met liftvoorziening. Vanuit de centrale entree is er een deur naar de Hof van Cramer, zodat de bewoners op een eenvoudige manier de ontmoetingsruimte kunnen bezoeken. Samen met de gebruikers zijn bovenstaande uitgangspunten verwerkt in onderstaand relatieschema:
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 10 van 20
Figuur 1 Relatieschema Hof van Cramer
3.2 Ruimtelijk
Op basis van de gesprekken met de deelnemende partijen is per cluster een ruimtevraag opgesteld. Daarbij is ook per functie in het cluster Hof van Cramer in beeld gebracht hoeveel vierkante meters benodigd zijn. In tabel 1 is het totaal aan gewenst Bruto Vloer Oppervlak (BVO) opgenomen voor 5 verschillende modellen. De totstandkoming van deze modellen worden later in het rapport toegelicht. In bijlage 1 is een uitgebreide ruimtespecificatie per cluster opgenomen. Hierin is te zien uit welke gewenste ruimten een cluster bestaat en welke omvang deze hebben. Tevens geeft deze bijlage aan hoe de gezamenlijke ruimten zijn toegerekend naar de verschillende gebruikers. De totale ruimtevraag voor een nieuwe MFA Hof van Cramer bedraagt ca. 3.500 m2BVO. Wanneer de bestaande sporthal wordt geïntegreerd is de ruimtevraag aan nieuwbouw ca. 2.250 m2BVO. Als er sociale huurwoningen aan het programma worden toegevoegd is komt hier ca. 1.800 m2BVO bovenop.
Tabel 1 Ruimtelijk PVE Hof van Cramer Totaal
RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN
A.1 HOF VAN CRAMER HOF VAN CRAMER 151 151 151 151 151
BIBLIOTHEEK 237 237 237 237 237
LOCATIE 0-100 592 592 592 600 592
A.2 JEUGDWERK 85 85 85 85 85
B.1 SPORTHAL - BESTAAND 1.239 1.239 B.2 SPORTHAL - NIEUWBOUW 1.181 1.181 1.181 C BRANDWEERKARZERNE 567 567 567 567 567
D HUISARTSEN INCL. GEZ. ENTREE 616 616 616 624 616
E SOCIALE HUURWONINGEN 1.804 1.804 1.804
TOTAAL m2BVO 3.487 5.292 3.429 5.249 5.234 MODEL 5 MODEL 1A MODEL 1B MODEL 2 MODEL 4
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 11 van 20
3.2.1 Ruimtevraag cluster Hof van Cramer
Bij het opstellen van het PVE is samen met de huidige gebruikers van het Hof van Cramer gezocht naar een optimalisatie in het ruimtegebruik door slim organiseren/plannen van het gebruik van ruimtes. Door het slim delen van voorzieningen als entree, keuken, sanitaire voorzieningen, werkplekken en overleg-, cursus- en spreekruimtes is in de Hof van Cramer het gekozen model een optimalisatie van de ruimtevraag van 25% tot 30% bereikt. In onderstaande tabel is de totale ruimtevraag te zien alsmede de toerekening van de m2 naar de verschillende functies.
Tabel 2 Ruimtelijk PVE Hof van Cramer
3.2.2 Overige Clusters
In tabel 3 op de volgende pagina is de ruimtebehoefte van de overige clusters weergegeven. Hieronder volgt puntsgewijs een toelichting per onderdeel.
– Voor het cluster jeugdwerk is gevraagd om een relatief kleine ruimte van 85 m2BVO met een eigen entree.
– In de sporthal is de ruimtevraag functioneel gelijk aan de bestaande sporthal door een iets efficiëntere indeling is de ruimtevraag berekend op 1.181 m2BVO.
– De ruimtevraag voor de brandweer is gebaseerd op het VNOG model van een brandweerkazerne en komt op 567 m2BVO.
– De ruimtevraag voor de huisartsenpraktijk is in samenspraak met de Landelijke Huisartsen Vereniging opgesteld en komt op 610 m2BVO, hier is 6 m2BVO aan ruimte voor een gezamenlijke entree aan toegevoegd en 8 m2BVO voor een gedeeld trappenhuis met lift bij model 4, waar de praktijk op de eerste verdieping ligt.
– Voor de woningbouw is een ruimtevraag voor 21 appartementen. In het plangebied is dit vanwege de milieuzonering vanuit AKZO niet haalbaar. Uiteindelijk is het gelukt om een programma met 17 driekamer appartementen in te passen. Dit komt overeen met op 1.804 m2BVO.
Functie Aantal NO per BVO
ruimte (sub)totaal
A.1 HOF VAN CRAMER 1.002
1,01 Entree 1 10 13 1,0 1,6 3,9 6,5 1,02 2 6 16 - - 7,8 7,8 1,03 Sanitair 1 18 23 3,5 5,9 14,0 - 1,04 Garderobe 1 3 4 0,6 1,0 2,3 - 1,05 Stallingsruimte 1 10 13 2,0 3,3 7,8 - 1,06 Ontmoetingsruimte 1 120 156 124,8 - 31,2 - 1,07 Informatie 1 20 26 2,6 2,6 20,8 - 1,08 Bibliotheek 1 144 187 - 187,2 - - 1,09 Bibliotheek 1 24 31 - 31,2 - - 1,1 Keuken 1 30 39 3,9 3,9 31,2 - 1,11 Groepsruimte 1 80 104 - - 104,0 - 1,12 Groepsruimte 1 55 72 - - 71,5 - 1,13 Bergruimte 1 50 65 13,0 - 52,0 - 1,14 Spreekkamers 4 8 42 - - 41,6 - 1,15 Spreekkamers 2 16 42 - - 41,6 - 1,16 Aankleedruimte 1 31 40 - - 40,3 - 1,17 Werkplekken 10 10 130 - - 130,0 -
HOF VAN CRAMER
LOCATIE 0-100 BIBLIOTH
EEK
HUISART SEN
14 151
237 600
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 12 van 20
Tabel 3 Ruimtelijk PVE overige clusters
Functie Toelichting Aantal NO per BVO
ruimte (sub)totaal
A.2 JEUGDWERK 85
1,51 Activiteitenruimte jeugd 1 50 65
1,52 Entree activiteitenruimte jeugd + toilet 1 5 7
1,53 Berging materiaal jeugdwerk 1 10 13
B.1 SPORTHAL - BESTAAND 1.239 2,01 Sportzaal 1 616 616
2,02 Kantine (inschatting) 1 480 623
B.2 SPORTHAL - NIEUWBOUW 1.181 2,51 Sportzaal 22x28x7 meter (netto), dubbel veld 1 616 739
2,52 Toestelberging 1 55 72
2,53 Kleedruimte 4 25 130
2,54 Was-/Doucheruimte 2 15 39
2,55 Docentenruimte (PO/VO) 2 15 39
2,56 Werkkast 1 4 5
2,57 Kantine (inschatting) 1 100 130
2,58 Sanitairblok dames 3 toiletten, heren 1 toilet + 3x urinoir, 1x Miva 1 21 28
C BRANDWEERKARZERNE 567
3,01 Brandweerkazerne Begane Grond 1 267 347
3,02 Brandweerkazerne Verdieping 1 169 220
D HUISARTSEN 610
4,01 Frontoffice 1 8 10
4,02 Backoffice 1 15 20
4,03 Sanitair 2x personeel, 2x bezoekers, MIVA 1 13 17
4,04 Wachtkamer voor 25 patiënten 1 30 39
4,05 Spreek- en Onderzoekskamers 3 21 82
4,06 Universele behandelkamers 4 18 94
4,07 Behandelkamer 2 14 36
4,08 Lab 1 8 10
4,09 Teamkamer 1 30 39
4,1 Apotheekdeel 1 100 130
4,11 Verhuurbare ruimtes derden 3 33 129
4,12 Entree leveranciers / dienstingang artsen en nooddiensten (AMBU) 1 3 4
E SOCIALE HUURWONINGEN 1.804 5,01 Entree met lift en trappenhuis (aantal bouwlagen) 3 15 59
5,02 3-kamerappartementen 17 73 1.613 5,03 Binnenbergingen 17 6 133
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 13 van 20
3.2.3 Buitenruimte
Naast het bruto vloeroppervlak van het gebouw zelf waarmee het bouwvlak ingetekend kan worden zijn er ook
terreinvoorzieningen waaronder parkeerplaatsen, buitenbergingen en terreininrichting. In tabel 4 staat een overzicht van de ruimtevraag rondom het gebouw op basis van de verschillende modellen.
Tabel 4 Ruimtelijk PVE Hof van Cramer
De ruimtevraag voor verhard terrein komt, afhankelijk van het gekozen model, op ca. 2.350 – 2.950 m2 en is gebaseerd op de gevraagde ruimtelijke inrichtingselementen zoals parkeerplaatsen, fietsenstalling, bergingen en toegangspaden. In bijlage 2 is de volledige ruimtevraag bij nieuwbouw onderbouwd, inclusief de parkeernorm per model. Het deel in te richten onverharde ruimte is een resultante van de grootte van het plangebied minus het verharde terrein. Door een latere actualisatie van het ruimtelijk programma zijn er afhankelijk van het model 1 tot 2 aanvullende parkeerplaatsen nodig alsmede is er een oefenplaats voor de brandweer toegevoegd aan het programma. Deze zijn nog niet verwerkt in de huidige stedenbouwkundige modellen (hoofdstuk 4). Dit zal in een vervolgstadium worden meegenomen.
3.3 Technisch
Onder de technische eisen wordt verstaan welke eisen er gesteld worden aan het gebouw, installaties en terrein, ingegeven vanuit het gebruik en de ambities op het vlak van duurzaamheid, toegankelijkheid en betaalbaarheid/exploitatie. Omdat dit onderzoek zich in de haalbaarheidsfase bevindt is er alleen op hoofdlijnen naar technische uitgangspunten gekeken. Daarbij is het
uitganspunt dat het gebouw conform bouwbesluit wordt gerealiseerd. Dit betekent een Bijna Energieneutraal (BENG) gebouw zonder gasaansluiting. Er zijn geen aanvullende eisen opgenomen met betrekking tot een Energie Neutraal Gebouw of op het gebied van circulair bouwen.
PLANGEBIED
A t/m E BEBOUWD BEGANE GROND 3.267 3.869 3.209 2.978 3.811 F en G TERREIN VERHARD 2.365 2.933 2.338 2.911 2.907 ONVERHARD 1.368 1.713 1.452 1.750 1.798
PERCEEL PLANGEBIED TOTAAL (m2) 7.000 8.515 7.000 7.640 8.515 MODEL 1A MODEL 1B MODEL 2 MODEL 4 MODEL 5
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 14 van 20
4. Structuur Ontwerp
Met het inzicht in de gewenste functies en de ruimtevraag is er gekeken naar de mogelijkheden voor ruimtelijke inpassing. In dit hoofdstuk gaan we in op het plangebied wat de stakeholders voor ogen hebben, de uitkomsten van het participatietraject met de gebruikers en de verschillende scenario’s die er zijn om het PVE hier in te passen.
4.1 Plangebied
Ten behoeve van de beoogde nieuwbouw is door de gemeente Heerde een locatie aangewezen in het centrum van Wapenveld welke aansluit bij de wens en de visie van de kerngroep. In het plangebied staan op dit moment een oude tennishal, een gebouw voor de duivenvereniging en een sporthal met kantine. Later is aan het plangebied de locatie van de bestaande brandweerkazerne toegevoegd, alsmede het perceel aan de Klapperdijk 25. Het plangebied grenst aan omliggende woningen, het AKZO terrein, tennispark en winkels. Figuur 2 en 3 geven de projectlocatie en het plangebied weer.
Figuur 2 Projectlocatie Hof van Cramer
Figuur 3 Omgeving projectlocatie Hof van Cramer
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 15 van 20
4.1.1 Bestemming
De vastgestelde projectlocatie heeft een oppervlak van ca. 6.240 vierkante meter en heeft een gemengde bestemming, te weten sport (verenigingsgebouw) en maatschappelijk (tennishal). Later zijn hier afhankelijk van het te kiezen model de woning aan de Klapperdijk 25 (1.515 m2) en de bestaande brandweerkazerne ( ca. 760 m2) aan toegevoegd. De nieuwe functies uit het PVE zijn deels inpasbaar in deze bestemming. Er moet rekening gehouden worden met een benodigde wijziging van het bestemmingsplan als het volledige programma op de projectlocatie wordt gerealiseerd.
4.1.2 Milieuzonering
De projectlocatie ligt in het centrum van wapenveld binnen verschillende milieuzoneringen. Om de effecten van de
milieuzonering op de projectlocatie in kaart te brengen is een onderzoek door Antea Group uitgevoerd. In het onderzoek wordt ingegaan op de aspecten geluid, geur en externe veiligheid.
Bepalend voor de milieuzonering is het AKZO terrein. Uitgangspunt is dat door de ontwikkeling van de Hof van Cramer AKZO dezelfde planologische mogelijkheden behoudt op het AKZO terrein. Het projectgebied heeft nu de bestemming
maatschappelijk. Deze bestemming voldoet voor de nieuwe functies in de Hof van Cramer, behoudens het
woningbouwprogramma. Voor het woningbouwprogramma is toevoeging van de bestemming Wonen noodzakelijk.
Het AKZO terrein valt onder milieucategorie 4.2. De beperkingen van de bestaande woningbouw om het AKZO terrein zijn bepalend voor de toegestane milieuactiviteiten op het terrein van AKZO. Om deze beperking vanuit de omgeving door de ontwikkeling van de Hof van Cramer niet verder te verzwaren is als uitgangspunt genomen dat de belemmeringen vanuit de bestemming Wonen niet verder mogen toenemen en dus in eenzelfde cirkel van het AKZO terrein dienen te liggen. In onderstaande figuur is dit weergegeven.
Figuur 4 Milieuzonering vanuit het AKZO terrein op het plangebied
Dit betekent concreet dat, vanuit het AKZO terrein gezien, er geen woonbestemming mogelijk is binnen de paarse stippellijn die langs de huidige percelen met de bestemming Wonen loopt. Daarnaast is in het kader van geluid, geur en externe veiligheid als uitgangspunt genomen de brandweerkazerne en de nieuwe sporthal, vanuit het centrum gezien, achter op de kavel te positioneren.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 16 van 20
4.2 Ontwerpateliers
Om te komen tot een breed gedragen structuurontwerp en stedenbouwkundige inpassing zijn er twee ontwerpateliers
georganiseerd. Het eerste ontwerpatelier heeft plaatsgevonden met de direct omwonenden en was informerend en verkennend van karakter. Het tweede ontwerpatelier is gehouden met de kerngroep en de direct betrokken partners waarbij voortgeborduurd is op de informatie die tijdens het eerste ontwerpatelier is opgehaald.
4.2.1 Ontwerpatelier met bewoners rond het projectgebied
Bij deze bijeenkomst zijn alle direct omwonenden van de projectlocatie uitgenodigd. De opkomst van deze avond was met ca. 30 personen goed te noemen. Tijdens deze bijeenkomst is op een positieve en constructieve manier informatie uitgewisseld tussen de omwonenden met hun aandachtspunten en een afvaardiging van het kernteam. Deze informatie is meegenomen bij de verdere uitwerking van de verschillende scenario’s van het structuurontwerp. Onderstaande figuur geeft een samenvatting met kansen en wensen ten aanzien van de planlocatie.
Figuur 5 Input participatie omwonenden
Tijdens het ontwerpatelier was het uitgangspunt dat de woningbouw in twee lagen op de Hof van Cramer zou komen. De locatie van de woningen is door de milieuzonering vanuit AKZO op een later moment gewijzigd. Ook is op een later moment een mogelijk nieuwe brandweerkazerne op de projectlocatie toegevoegd aan het programma. Vanuit dat perspectief zijn niet alle opmerkingen in onderstaande opbrengst nog relevant.
Aan het einde van deze werksessie is afgesproken met de omwonenden dat er nog een terugkoppeling plaatsvindt vooraf aan de bestuurlijke besluitvorming. Vanwege de beperkende maatregelen door COVID-19 heeft er nog geen terugkoppeling kunnen plaatsvinden.
4.2.2 Ontwerpatelier met participanten in de Hof van Cramer
Het tweede ontwerpatelier is gehouden met de direct betrokken partijen die gebruik zullen maken van het nieuwe MFA. Tijdens deze avond heeft er een uitgebreide terugkoppeling plaatsgevonden van de opgehaalde informatie van het eerste ontwerpatelier met de omwonenden. Op basis van deze informatie en de reeds eerder geïnventariseerde onderlinge relaties is aansluitend gestart met mogelijke invullingen van het ruimtelijke programma op het beoogde plangebied.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 17 van 20
4.3 Scenario’s nieuwbouw Hof van Cramer
Op basis van het programma van eisen, de mogelijkheden van het plangebied en de input van de omwonenden en participanten in de nieuwe Hof van Cramer zijn vijf modellen ontwikkeld. Deze modellen zijn na verschillende doorontwikkelingen genummerd als model 1A, 1B, 2, 4 en 5. Model 3 is wel ontwikkeld maar afgevallen omdat deze niet voldoet aan enerzijds de minimale
woningbouwprogramma en anderzijds aan de gewenste woonkwaliteit in en rond het plangebied.
Voor alle scenario’s zijn parkeerplaatsen die volgen uit de parkeernorm in het plangebied ingepast. De modellen zijn in bijlage 3 in groot formaat, met tekstuele toelichting en inrichting van parkeerplaatsen opgenomen. In onderstaande paragrafen worden de verschillende modellen kort toegelicht.
4.3.1 Nieuwbouw Hof van Cramer met renovatie sporthal zonder sociale huurwoningen
In model 1A wordt de huidige sporthal en kantine gehandhaafd. De vraag voor woningbouw is niet meegenomen. Alle overige functies, met uitzondering van de brandweer, kunnen hierbij in één laag worden gebouwd. Het perceel van de Klapperdijk 25 is geen onderdeel van het plangebied.
Model 1A Nieuwbouw MFA met renovatie sporthal zonder sociale huurwoningen
4.3.2 Nieuwbouw Hof van Cramer met renovatie sporthal met sociale huurwoningen
Dit model komt in de basis overeen met model 1A. Aan dit model is een woningbouwprogramma van 17 appartementen met bijbehorende parkeervraag toegevoegd op het perceel aan de Klapperdijk 25.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 18 van 20
Model 1B Nieuwbouw MFA met renovatie sporthal met sociale huurwoningen
4.3.3 Nieuwbouw Hof van Cramer met nieuwe sporthal zonder sociale huurwoningen
In model 2 wordt de sporthal vervangen door nieuwbouw. Alle functies uit het PVE zijn opgenomen behoudens het programma voor de woningen.
Model 2 Nieuwbouw MFA met nieuwe sporthal zonder sociale huurwoningen
4.3.4 Nieuwbouw Hof van Cramer met nieuwe sporthal met sociale huurwoningen (Klapperdijk 25 voor een deel)
Model 4 gaat uit van een volledige nieuwbouw in een compact bouwvolume waarbij de woningen deels op de kavel van de Klapperdijk 25 staan gepositioneerd. Door het realiseren van de huisartsenpraktijk en de locatie 0 – 100 op de verdieping ontstaat een compacter bouwvolume. Hierdoor is er slechts een deel van de kavel van de Klapperdijk 25 nodig voor woningbouw. De bestaande woning op de Klapperdijk 25 kan behouden blijven.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 19 van 20
Model 4 Nieuwbouw MFA met nieuwe sporthal en sociale huurwoningen (Klapperdijk 25 voor een deel)
4.3.5 Nieuwbouw Hof van Cramer met nieuwe sporthal met sociale huurwoningen (Klapperdijk 25 geheel)
Bij model 5 is er ook een nieuwbouw van het volledige programma waarbij de woningen volledig op de kavel van de Klapperdijk 25 staan gepositioneerd. De huisartsenpraktijk is op maaiveldniveau ontworpen en loopt door over de kavel van Klapperdijk 25.
Model 5 Nieuwbouw MFA met nieuwe sporthal en sociale huurwoningen (Klapperdijk 25 geheel)
De scenario analyse laat de inpassingsmogelijkheden van het huisvestingsprogramma zien. Daarbij kan geconstateerd worden dat op de projectlocatie niet het volledige programma is te realiseren. Voor de sporthal en de kantine is er gewerkt met modellen waarbij de onderdelen worden gehandhaafd en waar deze als nieuwbouw geïntegreerd zijn in het ontwerp. Om het
woningbouwprogramma te kunnen realiseren is de kavel aan de Klapperdijk 25 benodigd om buiten de richtafstanden van de milieuzonering te blijven. Hierbij zijn er varianten waarbij de volledige kavel of een deel van de kavel benodigd is.
Haalbaarheidsonderzoek Hof van Cramer 2.0 d.d. 20 augustus 2020
Pagina 20 van 20
5. Conclusies en vervolg
De gemeente Heerde heeft het initiatief genomen om samen met de Dorpsraad Wapenveld, het Bestuur van de huidige Hof van Cramer en de Woonstichting Triada (de kerngroep) een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren naar een nieuwe multifunctionele accommodatie in het centrum van Wapenveld.
Gedurende het onderzoek zijn er diverse gesprekken geweest met huidige en potentiële nieuwe gebruikers. Ook is de haalbaarheid van de integratie van huisartsenpraktijk in Wapenveld onderzocht alsmede het realiseren van sociale
huurappartementen voor woonstichting Triada. Daarnaast is gedurende het ontwikkelproces vervangende nieuwbouw van de brandweerkazerne toegevoegd aan het programma.
In het haalbaarheidsonderzoek zijn vijf modellen ontwikkeld waarvan drie modellen met een toevoeging van 17 sociale
huurappartementen in het centrum van Wapenveld. Doordat de sociale huurwoningen niet meer op de Hof van Cramer komen is er een duidelijke demarcatie ontstaan tussen de verschillende functies. De gemeente Heerde investeert in het maatschappelijk deel inclusief het casco van de huisartsen en Triada kan de sociale huurappartementen separaat ontwikkelen binnen het
plangebied. In model 1 wordt de huidige sporthal grondig gerenoveerd en verduurzaamd. In de andere modellen is er vervangende nieuwbouw voor de sporthal.
Afhankelijk van het model is het resultaat van de grondkosten nihil tot 377.500 euro negatief. Deze kosten zullen eenmalig moeten worden afgeboekt. De structurele kapitaallasten voor de gemeente Heerde voor de verschillende modellen variëren tussen de 260.000 euro en 277.500 euro per jaar. De bandbreedte tussen de verschillende modellen is minder dan 3,5%. Dit terwijl de investeringskosten voor de modellen 2, 4 en 5 hoger liggen dan model 1 waar de sporthal wordt gerenoveerd.
Deze rapportage geeft een uitgebreide analyse en beschrijving van het gewenste programma, de ruimtelijke mogelijkheden in het plangebied alsmede de bijbehorende investeringskosten. Op basis van dit document kan de gemeente Heerde in samenspraak met haar stakeholders komen tot besluitvorming en opdracht verstrekken voor een vervolgfase.
Deze vervolgfase zal bestaan uit het formaliseren van de afspraken met de stakeholders in een samenwerkings- en/of realisatieovereenkomst en het bepalen van een bouworganisatievorm met een ontwerp- en aanbestedingsstrategie. Om het structuurontwerp tastbaar te maken stelt de kerngroep voor om het gekozen model bij verschillende architectenbureaus een ontwerpvraag te leggen. In de selectie van het ontwerp kunnen zowel de toekomstige eigenaren, gebruikers als omwonenden participeren om tot een gedragen vervolgstap te komen.
HOF VAN CRAMER IN CENTRUM WAPENVELD - RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN OPSTAL
Van Simon de Jong RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN
Aan Kerngroep Hof van Cramer
Datum 12-8-2020
Versie 2.0 A.1 HOF VAN CRAMER HOF VAN CRAMER 151 151 151 151 151
Status defintief versie II BIBLIOTHEEK 237 237 237 237 237
LOCATIE 0-100 592 592 592 600 592
A.2 JEUGDWERK 85 85 85 85 85
B.1 SPORTHAL - BESTAAND 1.239 1.239 B.2 SPORTHAL - NIEUWBOUW 1.181 1.181 1.181 C BRANDWEERKARZERNE 567 567 567 567 567
D HUISARTSEN INCL. GEZ. ENTREE 616 616 616 624 616
E SOCIALE HUURWONINGEN 1.804 1.804 1.804 TOTAAL m2BVO 3.487 5.292 3.429 5.249 5.234 Functie Toelichting Aantal NO per NO B/N BVO ruimte totaal factor (sub)totaal A.1 HOF VAN CRAMER 1.002 1,01 Entree hal, tochtsluis, informatiebord 1 10 10 1,3 13 7,5% 1,0 12,5% 1,6 30,0% 3,9 50,0% 6,5 1,02 branchardlift en trap (model 4) 2 6 12 1,3 16 - - 50,0% 7,8 50,0% 7,8 1,03 Sanitair 3x heren, 3x dames, 1x MIVA (min. bouwbesluit) 1 18 18 1,3 23 15,0% 3,5 25,0% 5,9 60,0% 14,0 - 1,04 Garderobe 1 3 3 1,3 4 15,0% 0,6 25,0% 1,0 60,0% 2,3 - 1,05 Stallingsruimte scootmobiels, kinderwagens 1 10 10 1,3 13 15,0% 2,0 25,0% 3,3 60,0% 7,8 - 1,06 Ontmoetingsruimte leestafel, biljarts (2x), kinderplek 1 120 120 1,3 156 80,0% 124,8 - 20,0% 31,2 - 1,07 Informatie ontvangst, gastvrouw/heer, balie 1 20 20 1,3 26 10,0% 2,6 10,0% 2,6 80,0% 20,8 - 1,08 Bibliotheek Open ruimte uitleen boeken, media, studienis 1 144 144 1,3 187 - 100,0% 187,2 - - 1,09 Bibliotheek Kantoor, berging en logistiek 1 24 24 1,3 31 - 100,0% 31,2 - - 1,1 Keuken kookactiviteit, pauzeruimte 1 30 30 1,3 39 10,0% 3,9 10,0% 3,9 80,0% 31,2 - 1,11 Groepsruimte dagbesteding, groepsactiviteiten (schuifwand) 1 80 80 1,3 104 - - 100,0% 104,0 - 1,12 Groepsruimte overleg- en cursusruimte (schuifwand) 1 55 55 1,3 72 - - 100,0% 71,5 - 1,13 Bergruimte berging t.b.v. deeltijdgebruikers/HvC 1 50 50 1,3 65 20,0% 13,0 - 80,0% 52,0 - 1,14 Spreekkamers WMO, jeugd, werk en inkomen, HvC 4 8 32 1,3 42 - - 100,0% 41,6 - 1,15 Spreekkamers arts, verpleegkundige 2 16 32 1,3 42 - - 100,0% 41,6 - 1,16 Aankleedruimte 1 31 31 1,3 40 - - 100,0% 40,3 - 1,17 Werkplekken inclusief 2x flex/aanlandplek/printer/ teamtafel 10 10 100 1,3 130 - - 100,0% 130,0 - 14 151 237 600
MODEL 5
HOF VAN CRAMER
LOCATIE 0-100
MODEL 1A MODEL 1B MODEL 2 MODEL 4
BIBLIOTHEEK HUISARTSEN
Pagina 1 van 2
Functie Toelichting Aantal NO per NO B/N BVO ruimte totaal factor (sub)totaal
HOF VAN CRAMER
LOCATIE 0-100
BIBLIOTHEEK HUISARTSEN
A.2 JEUGDWERK 85
1,51 Activiteitenruimte jeugd 1 50 50 1,3 65 1,52 Entree activiteitenruimte jeugd + toilet 1 5 5 1,3 7 1,53 Berging materiaal jeugdwerk 1 10 10 1,3 13
B.1 SPORTHAL - BESTAAND 1.239
2,01 Sportzaal 1 616 616 1,0 616 2,02 Kantine (inschatting) 1 480 480 1,3 623
B.2 SPORTHAL - NIEUWBOUW 1.181
2,51 Sportzaal 22x28x7 meter (netto), dubbel veld 1 616 616 1,2 739 2,52 Toestelberging 1 55 55 1,3 72 2,53 Kleedruimte 4 25 100 1,3 130 2,54 Was-/Doucheruimte 2 15 30 1,3 39 2,55 Docentenruimte (PO/VO) 2 15 30 1,3 39 2,56 Werkkast 1 4 4 1,3 5 2,57 Kantine (inschatting) 1 100 100 1,3 130 2,58 Sanitairblok dames 3 toiletten, heren 1 toilet + 3x urinoir, 1x Miva 1 21 21 1,3 28
C BRANDWEERKARZERNE 567
3,01 Brandweerkazerne Begane Grond 1 267 267 1,3 347 3,02 Brandweerkazerne Verdieping 1 169 169 1,3 220
D HUISARTSEN 610
4,01 Frontoffice 1 8 8 1,3 10 4,02 Backoffice 1 15 15 1,3 20 4,03 Sanitair 2x personeel, 2x bezoekers, MIVA 1 13 13 1,3 17 4,04 Wachtkamer voor 25 patiënten 1 30 30 1,3 39 4,05 Spreek- en Onderzoekskamers 3 21 63 1,3 82 4,06 Universele behandelkamers 4 18 72 1,3 94 4,07 Behandelkamer 2 14 28 1,3 36
4,08 Lab 1 8 8 1,3 10
4,09 Teamkamer 1 30 30 1,3 39 4,1 Apotheekdeel 1 100 100 1,3 130 4,11 Verhuurbare ruimtes derden 3 33 99 1,3 129 4,12 Entree leveranciers / dienstingang artsen en nooddiensten (AMBU) 1 3 3 1,3 4
E SOCIALE HUURWONINGEN 1.804
5,01 Entree met lift en trappenhuis (aantal bouwlagen) 3 15 45 1,3 59 5,02 3-kamerappartementen 17 73 1.241 1,3 1.613 5,03 Binnenbergingen 17 6 102 1,3 133
Pagina 2 van 2
HOF VAN CRAMER IN CENTRUM WAPENVELD - RUIMTELIJK PROGRAMMA VAN EISEN TERREIN
Van Simon de Jong PLANGEBIED
Aan Kerngroep Hof van Cramer
Datum 12-8-2020 A t/m E BEBOUWD BEGANE GROND 3.267 3.267 3.869 3.869 3.209 3.209 2.978 2.978 3.811 3.811
Versie 2.0 1E VERDIEPING 220 821 220 1.670 821
Status defintief versie II 2E VERDIEPING 0 601 0 601 601
F en G TERREIN VERHARD 63% 2.365 63% 2.933 62% 2.338 62% 2.911 62% 2.907 ONVERHARD 37% 1.368 37% 1.713 38% 1.452 38% 1.750 38% 1.798 PERCEEL PLANGEBIED TOTAAL (m2) 7.000 8.515 7.000 7.640 8.515 Functie Toelichting Aantal NO per NO B/N BVO functie totaal factor totaal F BUITENRUIMTE VERHARD (m2) 6,01 Gezamenlijk Fietsparkeren 30 1 30 1,0 30 30 30 30 30 30
6,02 Plein/zitjes bezoekers bij entree 30 2 45 1,0 45 45 45 45 45 45
6,03 Terras medewerkers 30 1 30 1,0 30 30 30 30 30 30
6,04 Afvalberging 2 15 30 1,2 36 36 36 36 36 36
6,05 Fietsenberging medewerkers 1 30 30 1,2 36 36 36 36 36 36
6,06 Paden / entrees 1 200 200 1,0 200 200 200 200 200 200
6,07 Herbestrating parkeerplaatsen Klapperdijk 8 25 200 1,0 200 200 200 200 200 200
6,08 Hof van Cramer Buitenberging / garage 1 30 30 1,2 36 36 36 36 36 36
6,09 Brandweer Oefenplaats 1 75 75 1,0 75 75 75 75 75 75
6,1 Huurwoningen Terras / balkons (3 bouwlagen) 17 4 68 0,3 23 23 23 23
G.1 AUTOPARKEREN (m2) 7,01 Gezamenlijk Openbaar norm 25 1,0 52 1.308 73 1.818 51 1.283 72 1.797 72 1.793 7,02 MIVA norm 35 1,0 3 109 4 145 3 107 4 143 4 143
7,03 Brandweerkarzerne Gereserveerde plaatsen brandweer 6 25 1,0 6 150 6 150 6 150 6 150 6 150
7,04 Huisartsen Gereserveerde plaatsen artsen 3 25 1,0 3 75 3 75 3 75 3 75 3 75
7,05 Leveranciers / ambulance 1 35 1,0 1 35 1 35 1 35 1 35 1 35
688 711 688 711 711
1.677
2.222 1.650 2.201 2.196
MODEL 1A MODEL 1B MODEL 2 MODEL 4 MODEL 5
MODEL 1A MODEL 1B MODEL 2 MODEL 4 MODEL 5
Pagina 1 van 2
Functie Aantal Eenheid Norm (centrum)
G.2 PARKEERVRAAG PLANGEBIED 65 87 64 86 86
7,51 Hof van Cramer Algemeen incl. jeugd 236 m2bvo wijkgebouw 2,0 per 100 m2 bvo 5 5 5 5 5
7,52 Bibliotheek 237 m2bvo 0,5 per 100 m2 bvo 1 1 1 1 1
7,53 Locatie 0 - 100 592 m2bvo dienstverlening 2,3 per 100 m2 bvo 14 14 14 14 14
7,54 Lift model 4 8 m2bvo dienstverlening 2,3 per 100 m2 bvo 0
7,55 Sporthal Bestaand 1.239 m2bvo sporthal binnen 1,7 per 100 m2 bvo 21 21
7,56 Nieuwbouw 1.181 m2bvo sporthal binnen 1,7 per 100 m2 bvo 20 20 20
7,57 Brandweerkarzerne Gereserveerde plaatsen 6 in totaal 6 6 6 6 6
7,58 Huisartsen Behandelruimtes 9 beh.kmrs. arts / maatschap 1,5 per behandelkamer 14 14 14 14 14
7,59 Apotheek 130 m2 apotheek 1,7 per 100 m2 bvo 2 2 2 2 2
7,6 Sociale huurwoningen 17 eenheden goedkoop 1,2 per eenheid 20 20 20
7,61 Toeslag MIVA parkeren 5,0% over norm 3 4 3 4 4
G.3 HUIDIGE PARKEERBALANS PLANGEBIED 0
7,81 Bestaande sporthal 1.239 m2bvo sporthal binnen 1,7 per 100 m2 bvo 21
7,82 Bestaande tennishal 2 velden tennisveld 2,0 per veld 4
7,83 Bestaande opstal duiven- en schietvereniging 200 m2bvo wijkgebouw 2,0 per 100 m2 bvo 4
7,84 Bestaand jeugdhonk 50 m2bvo wijkgebouw 2,0 per 100 m2 bvo 1
7,85 Bestaande brandweerkarzerne 6,0 in totaal 6
7,86 Toeslag MIVA parkeren 5,0% over norm 2
7,87 Huidig aantal beschikbare parkeerplaatsen in plangebied -38
G.4 HUIDIGE PARKEERSBALANS TENNISBANEN 0
7,91 Bestaande tennisbanen 8 velden tennisveld 2,0 per veld 16
7,92 Toeslag MIVA parkeren 5,0% over norm 1
7,91 Huidig aantal beschikbare parkeerplaatsen in plangebied -17
MODEL 1A MODEL 1B MODEL 2 MODEL 4 MODEL 5
Pagina 2 van 2
STEDENBOUW BEELDENDE KUNST LANDSCHAP ARCHITECTUUR
MODELLEN HOF VAN CRAMER WAPENVELD
14 april 2020
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
WAPENVELD
HISTORISCHE SITUATIE
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
WAPENVELD
GEBIEDEN
Industrie
Oude route
Groteweg (1843)
Spoorlijn (1887-1972)
Apeldoorns Kanaal (1829)
IJs se lva lle i Ve lu w e
Wonen Wonen en
voorzieningen aan het groen
Sport
Historisch Centrum dorp
WAPENVELD
k l ap p er
d i jk
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
VERPLAATSING H v C
WAPENVELD
H U I D I G E L O C AT I E H O F V A N C R A M E R
V O O R M A L I G E S I O N S K E R K
H U I S A R T S E N P R A K T I J K W A P E N V E L D
B E O O G D E L O C AT I E H O F V A N C R A M E R I N D U S T R I E G E B I E D
D O R P S S T R A AT
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
LOCATIE
BEOOGDE PROJECTLOCATIE NIEUWE HOF VAN CRAMER
Tennisbanen
Projectlocatie
Centrumgebied W . H. va n de P oll str aa t
K lapp e r d ijk
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
LOCATIE
BEOOGDE PROJECTLOCATIE NIEUWE HOF VAN KRAMER
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
RUIMTEVRAAG
BASISPROGRAMMA
Triada - Appartementen Multi-
functionele ruimten
BEGANE GRONDVERDIEPINGEN
Huisartsen- praktijk
Biblio- theek
Triada Jeugd
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
OMGEVING
OPMERKINGEN OMWONENDEN
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
OMGEVING
OPMERKINGEN OMWONENDEN
KANSEN / WENSEN
• Achterpad bij de uitgang / uitrit bij de bestaande woningen behouden.
• Beloften die gedaan zijn in de brief van Gemeente Heerde
» Bomen/groen en hek ter afscheiding van de sporthal
• Privacy
• Ontwikkeling maakt de plek minder donker:
» Meer overzicht
» Meer sociale controle bij het jongerencentrum
• Mogelijkheid tot het verwerven van particulier bezit
• Uitstraling:
» ‘De Verbinding’, ‘Het Zwarte Paard’
(Materialisering (hout) en proporties)
» Entree zoals horeca in Bibl. Deventer
• Verkeer
» Slecht overzicht bij de brandweeruitrit
» Situaties met vrachtwagens bij de
supermarktbevoorrading nu al moeilijk
» Mogelijk tekort aan parkeerplaatsen
- Te weinig voor gepland programma
- AkzoNobel parkeert met regelmaat op de noordelijke parkeerstrook
- Bij evenementen in de sportzaal ontstaat een parkeerpiek
» Geen voetpaden naar locatie
» Geldautomaat en waardetransport
• Geluid
• Zicht
ZORGEN
Tennisvelden
ondergrondse containers
Pleinruimte Projectlocati e
Kavel 5720 Parkeren AH / bewoners Sporthal en
kanti ne
CBS De Parel Brandweerkazerne
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
OMGEVING
CONTEXT
0 20 40 50m
Hoogte concentreren aan zijde tennisvelden
Centrale trapopgang Bewoners
Aantrekkelijke hoofdentree Tuin /
buitenruimte Privacy
Privacy Achterpad
Brandweer
Huisartsenpraktijk
‘Goed mengbare’
functies
Bevoorrading supermarkt...
Gallerij- ontsluiting
Krappe doorgang!
Looproutes
Knelpunt
P
Bezoekers & P
medewerkers
Bomen
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
OMGEVING
UITGANGSPUNTEN H v C N.A.V. BEWONERSBIJEENKOMST
H O F V A N C R A M E R , W A P E N V E L D
INDELING SCENARIO 1A: N ieuwbouw H of v an C ramer , br andw eer en huisartsen, r eno va tie sporthal.
Hof van Cramer
terras berging
afval
