Grondeigendom in de Omgevingswet
G40/G4 leerkring Ow
4 februari 2021
Jeroen Huijben en Sarah Ros
Aanvullingswet grondeigendom
Staatsblad van het Koninkrijk der Nederlanden
Jaargang 2020
112
Wet van 14 maart 2020 tot wijziging van de Omgevingswet en enkele andere wetten vanwege opname in de Omgevingswet van regels over het vestigen van een voorkeursrecht, regels over onteigening, bijzondere regels voor het
inrichten van gebieden en, met het oog op verschillende typen
gebiedsontwikkelingen, een verdere aanpassing van de regels over
kostenverhaal (Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet)
Inhoud Aanvullingswet grondeigendom (Awg)
• Voorkeursrecht
• Onteigening
• Landinrichting en herverkaveling
• Kavelruil
• Kostenverhaal bij gebiedsontwikkeling
• Financiële bijdragen
Aanvullingsspoor grondeigendom
Wetgevingsoperatie
• Aanvullingswet grondeigendom (Awg), Stb. 2020, 112
• Aanvullingsbesluit grondeigendom (Abg), Stb. 2020, 532
• AMvB ‘Publiekrechtelijk Afdwingbare Financiële Bijdragen’ (pafb) op 6 januari 2021 aangeboden aan TK en EK voor instemming
• Aanvullingsregeling (Ar), april/mei in Staatscourant, website ADS Invoeringsondersteuning (2021)
• Voorlichting website ADS, vraagbaakfunctie
• Handreikingen; aanpassing Reiswijzer en Handboek grondzaken
• Roadshows en informatiebijeenkomsten
Voorkeursrecht
Voorkeursrecht
Wat:
› Eigenaar en zakelijk gerechtigden moeten grond voor overdracht eerst aan gemeente aanbieden
Waarom?
› Voorkomen ongewenste prijsopdrijving en behoud regiefunctie bij uitvoering plannen
Wie
› B&W of gemeenteraad Wie nog meer?
› Rijk, provincie bij nationaal –of provinciaal belang In welke gevallen
› Voor ontwikkeling van niet-agrarische functies
› Huidig gebruik afwijkt van beoogde ontwikkeling,
› tenzij gevestigd voor moderniseringslocatie
Wanneer:
› Nog geen “planologische” grondslag
› omgevingsvisie, programma of
› omgevingsplan Hoe?
› Voorkeursrechtbeschikking gemeenteraad
› Inschrijving in openbare registers Hoe lang?
› Maximaal 16 jaar en 3 maanden (b&w), maar
› O.g.v. omgevingsplan na 5 jr. verlengen Procedure
› Reguliere procedure; (hoger) beroep bestuursrechter
Voorkeursrecht in gebiedsontwikkeling
in totaal 16 jaar en 3 maanden
Initiatief en
visie Planvorming Uitvoering
en realisatie Vestiging
Voorkeursrecht
Verlenging
3mnd<3jr>Visie of Programma <3jr> Omgevingsplan 5 + 5 jr
Onteigening
Onteigening
Wat:
› Ontnemen van eigendom Waarom?
› Beschikken over de grond om nieuwe ontwikkelingen te verwezenlijken
Wie
› Gemeente (bevoegd = gemeenteraad) Wie nog meer?
› Rijk, provincie of waterschap In welke gevallen
› Minnelijke verwerving gestrand
› Eigenaar niet in staat en bereid om functie (was:
bestemming) te ontwikkelen
Wanneer:
› Omgevingsplan
› Omgevingsvergunning voor afwijken plan
› Projectbesluit Hoe?
› Onteigeningsbeschikking
› Schadeloosstelling bepalen en betalen
› Inschrijving onteigeningsakte door notaris in kadaster
Procedure
› Uitgebreide voorbereidingsprocedure (6 mnd.)
› Bekrachtiging door bestuursrechter
› Hoger beroep tegen onteigeningsbeschikking
› Verzoekschrift burgerlijke rechter over de schade
Procedure onteigening in fasen
• Scherpere scheiding tussen onteigenings- en schadeloosstellingsprocedure
• Drie fasen:
- Onteigeningsbeschikking en rechtsbescherming - Schadeloosstelling
- Inschrijving onteigeningsakte
Onteigening in gebiedsontwikkeling proceduretijd 17 – 25 mnd.
Initiatief en
visie Planvorming Uitvoering
en realisatie
Minnelijke verwerving
onteigeningsbeschikking
Afwijkvergunning Omgevingsplan
Projectbesluit
Kostenverhaal
Kostenverhaal
Wat:
› Verhalen van kosten van gebiedsontwikkeling Waarom?
› Overheid blijft niet met kosten zitten die noodzakelijk zijn voor realisatie gebieden Wie
› Gemeente (b&w en gemeenteraad) Wie nog meer?
› Rijk, provincie (bij projectbesluit) In welke gevallen
› Bouw van 1 of meer woningen, grotere verbouwingen
› Noodzakelijke publieke voorzieningen (bouwrijp
Wanneer:
› Omgevingsplan
› Omgevingsvergunning voor afwijken plan
› Projectbesluit Hoe?
› Via anterieure overeenkomsten (hoofdregel), of
› Publiekrechtelijk:
› Regels in omgevingsplan als basis voor verhaal
› Voor integrale of organische gebiedsontwikkeling
› Verhaal via kostenverhaalsbeschikking Procedure kostenverhaalsbeschikking
› Reguliere voorbereidingsprocedure
› (hoger) Beroep bij bestuursrechter
Financiële bijdragen
Financiële bijdrage
Wat:
› Verhalen bijdrage in de kosten voor verbetering kwaliteit fysieke leefomgeving
Waarom?
› Overheid blijft niet met kosten zitten die noodzakelijk zijn voor verbetering kwaliteit fysieke leefomgeving van gemeente of regio Wie
› Gemeente (b&w en gemeenteraad) In welke gevallen
› Bouw van 1 of meer woningen, grotere verbouwingen
› Publieke investeringen in landschap, natuur, infra, recreatie, sociale woningbouw, herstructurering
Wanneer:
› Omgevingsplan
› Omgevingsvergunning voor afwijken plan
› Functionele samenhang tussen bouw en investering (publiekrechtelijk)
Hoe?
› Via anterieure overeenkomsten (hoofdregel), of
› Publiekrechtelijk, via:
› Regels in omgevingsplan als basis voor verhaal
› Verhaal via kostenverhaalsbeschikking Procedure kostenverhaalsbeschikking
› Reguliere voorbereidingsprocedure
› (Hoger) Beroep bij bestuursrechter
Kostenverhaal en financiële bijdrage in gebiedsontwikkeling
Initiatief en
visie Planvorming Uitvoering
en realisatie Vrijwillig
Overeenkomst
Afdwingbaar
Stedelijke kavelruil
Vrijwillig maar met rechtszekerheid grond en gebouwen ruilen tussen 3 of meer eigenaren.
Biedt mogelijkheden voor eigenaren zelf om
gebouwen en gebied te verbeteren Waarom en wanneer nuttig:
›
Weinig kosten → geen vennootschap nodig
›
Financieringsmogelijkheden door zakelijke werking ruilovereenkomst
›
Ondersteunend voor faciliterend grondbeleid
›
Helpt bij versnipperd eigendom,
revitalisering, leegstand, transformatie
›
Bestemmingsplan en exploitatieplan gaan op in omgevingsplan
›
Bestaande exploitatieplannen gaan van rechtswege op in omgevingsplan vanaf datum iwtr. Ow.
›
Gelijkstelling voor bestaande rechten
›
Bestaande voorkeursrechten gaan gelden als voorkeursrecht – Ow
›
Overeenkomsten o.g.v. Wro blijven geldig
›
Structuurvisies blijven geleden, als...
structuurvisie,
›
tenzij voor 1.1.22 vastgestelde visie voldoet aan Ow (= integrale visie)
›
Oude recht van toepassing op lopende procedures
›
Procedure tot vestiging voorkeursrecht gestart voor iwtr. Ow
›
Bij onteigening is dat het verzoek aan de Kroon om onteigening
›
Bij bestemmingsplan en exploitatieplan:
datum van ter inzage legging ontwerpplan
Hoofdlijnen overgangsrecht
Invoeringswet Ow en Aanvullingswet grond (beide hoofdstuk 4)
Omgevingsplan en gebiedsontwikkeling
- Regels over kostenverhaal geïntegreerd
- Functies kunnen gedetailleerd of globaal zijn of iets er tussenin - Flexibele programmering mogelijk
- Gebodsbepalingen (beperkt) en verplichtingen mogelijk - Voorwaardelijke verplichtingen ook (ook nu al mogelijk) - Fasering aanbrengen mogelijk
- Geen planperiode van 10 jaar
- Zeer beperkt uitvoerbaarheidsvereiste - Geen generieke actualiseringsplicht
- Geen herzieningsplicht kostenverhaalsregels
Mogelijke woningbouwcategorieën in omgevingsplan
❑ sociale huur
❑ sociale koop
❑ geliberaliseerde woningen voor middenhuur
❑ particulier opdrachtgeverschap
21
