een publicatie

DE FRIENDSWONING

Realisatie van een friendswoning voor 3 jongeren die vanuit de maatschappelijke opvang nu een volgende stap naar zelfstandigheid zetten

Pilotproject Friendswoning

Beste lezer,

Voor u ligt een beschrijving van de pilot Friendswoning in Leiderdorp. Dit document beschrijft de aanloopfase en de realisatie van de eerste Friendswoning in december 2019 . Het kan als handleiding dienen mocht u in kader van de Maatschappelijke Zorg ook interesse hebben om een tussenvoorziening zoals de Friendswoning te realiseren. Dit document beschrijft de eerste ervaringen vanuit het

pilotproject U zult kort worden meegenomen door de genomen stappen en obstakels uit dit project. De pilot die 2 jaar zal duren is nog niet afgerond. Desondanks wil de projectgroep en “Weer thuis” de eerste ervaringen bevindingen met u delen. Wij wensen u veel leesplezier!

De Friendswoning

Momenteel gaat de maatschappelijke zorg door een transformatieopgave. Deze luidt als volgt:

‘Kwetsbare inwoners waar mogelijk in hun eigen woonomgeving de benodigde zorg en ondersteuning te bieden, in plaats van in een voorziening beschermd wonen of maatschappelijke opvang te plaatsen. Indien toch opvang nodig is, dan duurt deze zo kort mogelijk, is deze zoveel mogelijk nabij de eigen woonomgeving en het liefst in een eigen woonplek.’ (Leidse regio, 2019).

Vanuit deze opgave is er in de gemeente Leiderdorp een pilot gestart genaamd “Friendswoning.”

Het idee van de pilot is om drie jongeren uit de Maatschappelijke Opvang gezamenlijk te huisvesten in een eengezinswoning, zodat zij elkaar kunnen ondersteunen, als Friends, bij het verder ontwikkelen om binnen een periode van 2 jaar uit te stromen naar een zelfstandige woning. Om dit te realiseren moet er een hoop gebeuren. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een zachte landing in de wijk, de financiering van het project, het bestemmingsplan, etc. In een driehoek-samenwerkingsverband werken gemeente Leiderdorp, woningcorporatie Rijnhart Wonen en zorgpartij De Binnenvest nauw met elkaar samen om deze nieuwe woonvorm te realiseren. Kenmerkend voor dit project was dat er gedurende de weg die de partijen met elkaar aflegden naar oplossingen gezocht is voor vraagstukken die men tegenkwamen. Het is uiteindelijk gelukt een Friendswoning te realiseren.

Actieprogramma “Weer thuis”

Het actieprogramma “Weer Thuis!”¹ heeft deze pilot ondersteund. Doel van “Weer thuis is de samenwerking tussen gemeente (sociaal/fysiek), corporatie en zorgpartij te ondersteunen om ervaringen op te doen in de versnelling van de uitstroom van de maatschappelijke zorg

Bestuurders slaan handen ineen

Een succesvolle pilot komt niet zomaar van de grond. Hiervoor is het noodzaak dat er op bestuurlijk niveau duidelijke afspraken worden gemaakt. In het voorjaar van 2019 sloegen directeur-bestuurder van Rijnhart Wonen, Chrétien Mommers, voormalig wethouder gemeente Leiderdorp, Angelique

Beekhuizen en directeur-bestuurder Emmy Klooster van De Binnenvest, de handen ineen. Zij spraken af om zich gezamenlijk in te zetten om de uitstroom van kwetsbare groepen naar zelfstandig wonen te bevorderen en stelden de projectgroep aan om een vernieuwende woonvorm in Leiderdorp te realiseren.

1 Actieprogramma Weer Thuis, is mede mogelijk gemaakt met steun van de ministeries van BZK en VWS..

Pilotduur

Partijen hebben in een vroeg stadium de pilotduur met elkaar besproken. Belangrijk was dat de jongeren voldoende tijd kregen om te leren zelfstandig te wonen. Eerder doorstromen naar zelfstandig wonen is altijd een optie. Net als het eventueel verlengen van de vooraf besproken woonduur. Iedere jongere is immers uniek en heeft begeleiding op maat nodig. Een pilot periode van 2 jaar leek partijen een logische termijn.

“Een geslaagde pilot in Leiderdorp”

In december 2019 was de eerste Friendswoning een feit. Tijdens de tussenevaluatie die partijen

gezamenlijk uitwerken, komen zij al snel tot de conclusie dat “de eerste fase van de pilot in Leiderdorp is geslaagd”. Voor zover dat in dit stadium te beoordelen is, aangezien de resultaten van het uitstromen naar een zelfstandige woning later zal plaatsvinden. Het samenwerkingsverband is in ieder geval succesvol en de jongeren zijn goed gestart met een zachte landing in de wijk. Landelijk projectleider

“Weer thuis”, Erwin van Leeuwen, is trots op de inzet en energie van de projectgroep!

Doelgroep

Kwetsbare jongeren uit de maatschappelijke opvang hebben vaak weinig kans op een zelfstandige woning. De pilot Friendswoning maakt het voor jongeren uit deze doelgroep mogelijk om, onder begeleiding, gezamenlijk te leren om zelfstandig te wonen. Maar de definitie ‘jongeren’ is breed. Welke leeftijdscategorie gekozen wordt, bepaalt ook de hoogte van de huurprijs, de hoogte van een eventuele uitkering, etc.

Jongeren <21 jaar

Voor de Binnenvest was het belangrijk dat de Friendswoning toegankelijk is voor jongeren onder 21 jaar.

Juist deze doelgroep kan de stap naar een dak boven het hoofd maar moeilijk maken. Bij jongeren onder de 21 jaar speelt beschikbaarheid over financiële middelen een belangrijke rol. Bij het bepalen van de huurprijs is hier rekening mee gehouden. In de praktijk bleek later dat het belangrijker was om een match te vinden tussen de 3 jongeren onderling, dan om vast te houden aan de op voorhand

geselecteerde leeftijdscategorie. Uiteindelijk zijn de onzelfstandige wooneenheden toegewezen aan 3 jonge vrouwen met leeftijden van 25, 24 en 21 jaar.

Inkomen / uitkering

Omdat gedurende het voortraject sprake is geweest van jongeren <21 jaar, heeft de projectgroep rekening gehouden met de financiële aspecten die hierbij komen kijken. Uiteindelijk is dit niet van toepassing geweest. Het is echter wel een vraagstuk als jongeren onder de 21 worden gehuisvest.

Gemeente Leiderdorp heeft met team Werk en Inkomen besproken of een eventuele aanvulling vanuit bijzondere bijstand mogelijk was. Hiermee kon de hoogte van de uitkering voor jongeren onder de 21 jaar worden aangevuld tot het niveau van een 21-jarige. Een belangrijke maatwerk-afspraak, om ervoor te zorgen dat de jongeren de woonlasten konden dragen.

Kostendelersnorm

Wanneer je 21 jaar wordt en in de bijstand zit, heb je ook te maken met de kostendelersnorm. Dit houdt in dat wanneer er meerdere volwassenen in 1 huishouden wonen, de woonkosten gedeeld kunnen worden. Hoe meer volwassenen in een huishouden hoe lager de bijstandsuitkering. Er zijn echter situaties wanneer dit niet het geval is.

Kostendelersnorm is niet van toepassing indien:

- jongeren onder de 21 jaar oud zijn;

- de commerciële huurder/onderhuurder/kostganger of de

verhuurder/onderverhuurder/kostgever die in dezelfde woning woont;

- kamerhuurders met een commercieel contract (en die een commerciële huurprijs betalen);

- studenten die een opleiding volgen die recht kan geven op studiefinanciering of tegemoetkoming studiekosten;

- studenten die een Beroeps Begeleidende Leerweg volgen (BBL-studenten).

Er zijn in de participatiewet ook mogelijkheden om de kostendelersnorm niet toe te passen. Hier wonen drie jongeren min of meer zelfstandig en in combinatie met het feit dat het een zogenaamde

zorgwoning² is met individuele huurcontracten is het niet toepassen van de kostendelersnorm goed te verdedigen.

Maatwerk is mogelijk op grond van artikel 18, 1e lid van de Participatiewet:

“Het college stemt de bijstand en de daaraan verbonden verplichtingen af op de omstandigheden, mogelijkheden en middelen van de belanghebbende”.

In de toelichting op de reikwijdte en toepassing van dit artikel 18 ging het ministerie van SZW in 2015 met name in op situaties van tijdelijk verblijf. Als sprake is van tijdelijk verblijf, hoeft dit geen gevolgen te hebben voor de naar het oordeel van de uitvoering bestaande leefsituatie en daarmee mogelijk de vaststelling van de uitkeringshoogte. Dit kan betekenen dat de persoon die tijdelijk bij een

bijstandsgerechtigde inwoont, niet meetelt voor de kostendelersnorm. Het gaat bijvoorbeeld om mensen in crisissituatie en daklozen. Bij de Friendswoning is in principe ook sprake van een tijdelijk verblijf (maximaal 2 jaar). Dit moet dan wel in de werkafspraken met uitvoerder van Participatiewet in de gemeente worden vastgelegd.

Huurtoeslag

De projectgroep had het uitgangspunt scheiden van wonen en de jongeren zoveel mogelijk zelfstandig te laten huren bij de woningcorporatie. Om dit mogelijke te maken is het idee ontstaan om via de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) iedere bewoner een eigen nummering te geven, dus nummer a, b, c. De jongeren zouden op deze manier in staat zijn zelfstandig te huren en huurtoeslag aan te vragen.

2 Bij een “ zorgwoning” gaat het om een onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woongebouw of woning, en verhuurd wordt ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm. Het gehuurde moet volgens de wet bovendien eigendom van en aan de huurder verhuurd zijn door een rechtspersoon zonder winstoogmerk.

Dit bleek echter niet haalbaar. Het splitsen van een éénsgezinswoning naar drie huisnummer is in strijd met de wetgeving van de BAG. Dit levert problemen op met het Kadaster en met het berekenen van de WOZ. Er is uiteindelijk gekozen voor één woning met 3 onzelfstandige eenheden, waarbij de zorgpartij de woning huurt van de coöperatie en de onzelfstandige eenheden door verhuurt aan de jongeren. Om het voor de jongeren toch mogelijk te maken om huurtoeslag te ontvangen is via “ruling” van de Belastingdienst gebruik gemaakt.

Ruling aanvraag belastingdienst

De Belastingdienst maakt standaard een uitzondering voor huurtoeslag voor onzelfstandige woonruimte als het gaat om bijzondere doelgroepen. Daarvoor moet de corporatie of zorginstelling een zogeheten

“ruling” aanvragen bij de Belastingdienst. De Binnenvest heeft vaker met dit bijltje gehakt, dus die weten hoe ze zo’n aanvraag moeten indienen.

Huurtoeslag en ruling:

· Op de website van de belastingdienst staat (onder meer) het volgende:

“Een woningcorporatie, een zorginstelling, of een vereniging of stichting van ouders kan een verzoek doen om een woongebouw met onzelfstandige woonruimten voor begeleid wonen of groepswonen voor ouderen te laten aanwijzen. Zo kan voor deze woonruimten toch huurtoeslag worden

aangevraagd. Gebruik voor deze verzoeken het e-mailadres:

toeslagen.verhuurders.admini@belastingdienst.nl.”

· De Wet op de huurtoeslag bepaalt in artikel 11 lid 1:

Een huurtoeslag wordt slechts toegekend voor de huur van een woning die:

a. een zelfstandige woonruimte of een onvrije etage is, of

b. een onzelfstandige woonruimte is, welke deel uitmaakt van een woongebouw of woning, geheel of gedeeltelijk verhuurd ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm, en in eigendom van en aan de huurder verhuurd door een

rechtspersoon zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is.

· En in artikel 11 lid 2:

Het eerste lid onder b vindt slechts toepassing als de onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt van een woongebouw of woning, die door de Belastingdienst/Toeslagen is aangewezen. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen terzake nadere regels worden gesteld, waarbij een lagere maximale rekenhuur kan worden vastgesteld dan uit artikel 13 voortvloeit.

· Er zijn nadere regels gesteld in artikel 3 van het Besluit huurtoeslag:

Een woongebouw of een woning waarvan onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt als bedoeld in artikel 11, eerste lid, onder b, van de wet, kan op voet van artikel 11, tweede lid, van de wet, slechts door de Belastingdienst/Toeslagen worden aangewezen indien:

a. de desbetreffende woonruimten geschikt en bestemd zijn voor:

1°. begeleid wonen, of een daarmee vergelijkbare woonvorm, of

2°. groepswonen door ouderen, of een daarmee vergelijkbare woonvorm;

b. de desbetreffende huurovereenkomst naar haar aard niet van korte duur is;

c. de rekenhuur niet anders dan door middel van een huurtoeslag wordt gesubsidieerd, en d. de desbetreffende woonruimten zodanig zijn verdeeld dat elke huurder over minimaal één privé-vertrek beschikt.

2 Een woongebouw of een woning waarvan onzelfstandige woonruimte deel uitmaakt, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 1°, kan voorts slechts worden aangewezen indien:

a. de desbetreffende woonruimten bestemd zijn voor huurders die zonder zorg of begeleiding

niet zelfstandig kunnen wonen;

b. het begeleid wonen of de daarmee vergelijkbare woonvorm gericht is op integratie en acceptatie van de bewoners in de nabije omgeving;

c. de zorg of begeleiding plaatsvindt door een instelling als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onderdeel f, van de Wet toelating zorginstellingen, die zorg verleent waarop aanspraak bestaat ingevolge de Wet langdurige zorg of door een andere deskundige, erkende hulpverleningsinstantie, of de huurders beschikken over een persoonsgebonden budget als bedoeld in de Wet langdurige zorg, de

Zorgverzekeringswet, de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 of de Jeugdwet;

d. er een gescheiden huur-en zorgovereenkomst is, en

e. de desbetreffende woonruimten niet bestemd zijn om uitsluitend te worden bewoond door minderjarige huurders.

Regio specifieke achtervang huurtoeslag

Indien de Belastingdienst niet zou instemmen met de uitzondering zou de huurtoeslag gecompenseerd vanuit door de gemeente. Dit kon vanuit het in Holland Rijnland in het leven geroepen Regionaal Investeringsfonds Maatschappelijke Zorg voor de duur van de pilot (geschatte kosten hiervan zijn voor periode van 2 jaar totaal € 6.000,-). Achteraf bleek dit niet nodig te zijn geweest. Ruling vanuit de Belasting heeft geen problemen op geleverd.

Huurprijs

Na het selecteren van de doelgroep en de inventarisatie van de mogelijkheden t.a.v. de inkomstenkant, was het mogelijk voor Rijnhart Wonen om de huurprijs vast te stellen. Hierbij is dus uitgegaan van jongeren <21 jaar. De huurprijs is vastgesteld op € 900,-, omgerekend € 300,- per onzelfstandige wooneenheid. De betaalbare woonlasten waren cruciaal voor het laten slagen van deze pilot. Als bij de start van de Friendswoning om een of andere reden toch jongeren > de 21 jaar gehuisvest worden, dient gekeken te worden of de huurprijs wel passend is. Er dient namelijk ook rekening gehouden te worden met woningwaarderingsstelsel, waarin is bepaald wat de maximale huurprijzen zijn voor onzelfstandige woonruimten.

Eigen berekening onderhuurprijs door De Binnenvest

Tijdens de tussenevaluatie bleek dat De Binnenvest de voorgestelde huurprijs niet één op één heeft overgenomen. In de praktijk betalen de jongeren dus méér dan € 300,-.. De zorgpartij berekent de kosten zoals: beheerskosten, mogelijke leegstandskosten en servicekosten door aan de jongeren. De projectgroep vindt het van belang dat over de huurprijsbepaling vooraf voor alle partners duidelijkheid over is. Uiteindelijk hebben alle partijen belang bij het betaalbaar houden van de woonlasten voor de jongeren en een gezonde exploitatie van de betreffende woning.

Juridische Constructie

Woningcorporatie Rijnhart Wonen, sociale verhuurder in Leiderdorp en Zoeterwoude, stelt een

eengezinswoning in Leiderdorp beschikbaar. De hoofdhuurder wordt zorgpartij De Binnenvest. Er is dus sprake van intermediaire verhuur. De Binnenvest gaat individuele onderhuurcontracten aan met de drie jongeren.

Huurovereenkomst

Voor verhuur van zorgvastgoed zijn er diverse contractvormen mogelijk. In deze pilot is gekozen voor de modelovereenkomst verhuur zorgvastgoed van Aedes, waarin ervan uit wordt gegaan dat het om bedrijfsmatige verhuur gaat (overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW)> Deze modelovereenkomst sluit goed aan op de Friendswoning. Als de woningcorporatie had gekozen voor een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte, krijgt de zorginstelling als huurder dezelfde beschermde positie als die een natuurlijk persoon als huurder van woonruimte heeft. Denk hierbij aan de wettelijke opzegtermijn van één maand voor de huurder, maar ook bijvoorbeeld aan de aansprakelijkheid voor gebreken en het huurdersonderhoud. De gekozen model overeenkomst van Aedes biedt de mogelijkheid , indien wenselijk, van sommige wettelijke bepalingen af te wijken. Aedes heeft deze modelovereenkomst ontwikkeld voor intermediaire verhuur, waarbij rekening is gehouden met de overgang naar het scheiden van wonen en zorg. Teneinde te komen tot een adequate en toekomstgeschikte combinatie van wonen en zorg in het gehuurde die aansluit bij de wens en behoefte van de doelgroep.

Doel

In de Overeenkomst hebben partijen de constructie en het beoogde doel omschreven:

• Partijen zijn overeengekomen met elkaar een huurovereenkomst te sluiten voor een woning, welke bestemd is als woonzorgcomplex voor de realisatie van een Friendswoning.

• Partijen hebben de intentie om de Friendswoning voor bepaalde tijd in te zetten als

‘tussenvoorziening’, waarin drie cliënten van De Binnenvest gehuisvest worden in onzelfstandige woonruimte. Hierbij levert huurder de zorg- en begeleiding en spant huurder zich in voor re- integratie in de maatschappij, wat zal leiden tot uitstroom naar de huur van een zelfstandige woonvoorziening.

Bestuurdersverklaring intermediaire verhuur

Corporaties moeten verantwoording kunnen afleggen dat zij passend toewijzen. Hiervoor moet een bestuurdersverklaring worden afgegeven: Passend toewijzen houdt in dat men huurders in een woning toelaat die voldoen aan inkomenseisen. In de praktijk betekent dat dat getoetst wordt op inkomen. In de hoofdhuurovereenkomst kunnen zorgpartij en corporatie afspreken hoe zij deze verantwoording regelen. Via een bestuurdersverklaring kan de zorgpartij aangeven hoeveel woningen er zijn verhuurd, voor welke huurprijs, aan welke inkomensgroep. De corporatie heeft deze bestuurdersverklaring jaarlijks nodig voor de verantwoording aan haar accountant.

Het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan

Om de jongeren daadwerkelijk te kunnen huisvesten was er een (tijdelijke) wijziging in het

bestemmingsplan nodig. Partijen kozen voor een eengezinswoning, omdat dit een betaalbare oplossing is en er een groot tekort is aan 1 persoons-woonruimten in deze regio. Voor de pilot waarbij drie jongeren gezamenlijk een ééngezinswoning betrokken, moest een bestemmingswijziging worden aangevraagd door de verhuurder bij de gemeente.

Het huisvesten van drie jongeren in een ééngezinswoning voldeed niet aan de definitie van een huishouden:

“een persoon of groep personen die een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding voert. Indien het huishouden uit twee of meer personen bestaat, betreft het een leefvorm of samenlevingsvorm met een continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid. Kenmerken van de continuïteit in de samenstelling en een onderlinge verbondenheid zijn:

• voor onbepaalde tijd samenleven;

• een ieder neemt deel aan het gezinsleven, bijvoorbeeld samen eten en verdeling huishoudelijke taken;

• eigen kamer, maar gemeenschappelijk sanitair, keuken en woonkamer;

• personen worden niet door instelling geplaatst, er vindt geen behandelingstraject plaats.

Bedrijfsmatige kamerverhuur en bijzondere woonvormen vallen niet onder het begrip 'huishouden';”.

Hiermee waren we strijdigheid met het bestemmingsplan (kamergewijze verhuur is niet toegestaan in reguliere woningen). Dit levert enkele risico’s op, in onderstaand kanttekeningen is wel verwoord hoe deze zoveel mogelijk kunnen worden beperkt.

Vanuit het bestemmingsplan alleen kan gelet op de juridische beperkingen voor gebruik door specifieke doelgroepen niet worden voorkomen dat de woningen waarvoor kamergewijze verhuur wordt

toegestaan ook door andere doelgroepen als zodanig kunnen worden bewoond. De gemeente Leiderdorp wilt kamergewijze verhuur van ééngezinswoningen niet bevorderen in zijn gemeente.

Bij de huidige beschikbare instrumenten bij liepen de gemeente tegen de juridische beperkingen aan voor het vastleggen van een bepaald gebruik voor uitsluitend een specifieke doelgroep in de

bestemmingsplanregels.

Om een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel te voorkomen door partijen die momenteel in strijd met het geldende bestemmingsplan woningen kamergewijs verhuren, dienen naast publiekrechtelijke middelen ook privaatrechtelijk middelen/prestatieafspraken te worden ingezet.

Door afspraken met de betrokken partijen ( samenwerkingsovereenkomst) te maken over de wijze van verhuur kan ook worden uitgelegd waarom aan andere vormen van kamerverhuur (op andere locaties) geen medewerking wordt verleend.

Rijnhart Wonen heeft een omgevingsvergunning voor tijdelijk afwijkend gebruik ('Kruimelgevallen' (artikel 2.12, lid 1a sub voor 2 Wabo)) aangevraagd bij de gemeente Leiderdorp. De gemeente heeft , conform bovenstaande redenatie, besloten tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan . Voor deze pilot is een omgevingsvergunning voor tijdelijk afwijkend gebruik verleend, met als

instandhoudingstermijn de duur van de pilot (tot maximaal 10 jaar)..

Het bevoegd gezag ( college van Burgemeester en wethouders) kan op basis van artikel 2.23 Wabo op grondslag van de aanvraag de aangevraagde termijn aan de omgevingsvergunning verbinden.

Samenwerkingsovereenkomst

Zoals u al bij het bestemmingsplanwijziging heeft kunnen lezen hebben de drie partijen in Leiderdorp een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Hiermee zijn de gezamenlijke verantwoordelijkheiden en de gemaakte afspraken geformaliseerd. De samenwerkingsafspraken bevatten afspraken over de begeleiding, het wonen, overlast en goed nabuurschap, financiën, inzetten van de ambulant beheerder van De Binnenvest en afspraken met sociaal beheerder van Rijnhart Wonen en de uitstroom uit de Friendswoning.

Communicatie met de buurt

Misschien wel hét belangrijkste onderdeel van het voortraject was het betrekken van de direct

omwonenden. Een geslaagde pilot valt of staat met een zachte landing in de buurt. Het ging in deze pilot om drie jongeren, waarbij geen sprake was van complexe problematiek (denk aan bijvoorbeeld

verslavingsproblematiek en/of psychiatrische problemen). We hebben daarom besloten de communicatie zo gewoon mogelijk te laten verlopen en het samen met de jongeren vormgegeven.

Kennismaken met de buren

Voordat de buurt zou worden geïnformeerd, is Rijnhart Wonen op bezoek geweest bij de directe buren.

De positieve houding van de buren was hartverwarmend! Zij hebben vanaf het eerste moment gezorgd voor een fijne start van de jongeren!

Open huis

Partijen hebben gezamenlijk de buurt geïnformeerd m.b.v. een brief naar direct omwonenden (in begrijpelijk Nederlands en zo min mogelijk stigmatiserend). Bewoners werden in de brief ook meteen geïnformeerd over contactpersonen (ambulant beheerder van de Binnenvest en sociaal beheerder Rijnhart Wonen) mochten ze vragen hebben. Op initiatief van de 3 jongeren zijn de direct omwonenden ook direct in de brief uitgenodigd voor een kennismaking (informeel, klein houden, gewoon een goede buur als uitgangspunt). Dit is gebeurd door een open huis/koffie moment te geven hetgeen door velen is bezocht en door de buurt heel erg gewaardeerd is. Dit voelde voor de jongeren als een warm bad. Dit blijkt ook de gouden tip van de projectgroep: betrek de doelgroep bij het vormgeven van het

communicatietraject: geef de bewoners ruimte voor eigen invulling, tenslotte worden zij de nieuwe buur! Tip voor de volgende keer is om bij de projectgroep eerder een communicatie medewerker te betrekken en vooraf goed na te denken over de communicatiestrategie. Het is belangrijk dat deze is afgestemd op de buurt, type nieuwe bewoners en het doel.

Interne communicatie

Een aandachtspunt voor een volgende pilot blijkt de interne communicatie. Organisaties hebben vooral de verbinding onderling gezocht, waarbij interne communicatie binnen de eigen organisatie, gemeente soms beter kon. Als voor de gehele organisatie het doel duidelijk is, helpt dit in de met elkaar te

realiseren opgave. Doordat de interne communicatie binnen de eigen organisatie veel tijd vroeg of bij sommige betrokken organisaties onvoldoende aandacht heeft gehad, liepen processen binnen de eigen organisaties erg procedureel, terwijl een pilot meer ruimte vraagt. Dit leverde soms enige vertraging op.

Doorstroom naar zelfstandige wonen

De Binnenvest streeft ernaar om de jongeren na binnen 2 jaar te laten doorstromen naar een zelfstandige (reguliere) sociale huurwoning. Er is dan ruimte voor nieuwe jongeren vanuit de maatschappelijke opvang om in de Friendswoning te gaan wonen

Contingent-regeling Holland Rijnland

Na 2 jaar hebben de jongeren nog onvoldoende inschrijftijd opgebouwd om door te stromen naar een reguliere huurwoning. De wachttijd in de regio Leiden is minimaal 6 jaar voor een starter. In deze regio werken partijen samen middels een contingentenbeleid, waarin afspraken zijn gemaakt over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Woningcorporaties hebben jaarlijks de opgave om een vastgesteld aantal woningen beschikbaar te stellen aan zorgcliënten. Partijen hebben afgesproken om voor de uitstroom van de drie jongeren deze contingentenregeling te gebruiken. Dit betekent dat in het jaar van doorstroom, De Binnenvest de jongeren aanmeld bij Rijnhart Wonen voor een reguliere huurwoning. In de praktijk wordt dan meestal gebruik gemaakt van een driepartijen overeenkomst, aanvullend op de huurovereenkomst.

Doorstroom idealiter niet gelijktijdig

De zorgpartij zal idealiter bewoners selecteren waarvan zij verwacht dat deze niet gelijktijdig

doorstromen naar een zelfstandige woning. Het is namelijk wenselijk dat 2 van de 3 huidige bewoners de nieuwe bewoner op weg kunnen helpen. Dit gezamenlijke aspect is namelijk één van de kenmerken van een Friendswoning: het gezamenlijk wonen, het leren en helpen van elkaar.

Regionaal investeringsfonds maatschappelijke zorg

Het realiseren van een vernieuwende woonvorm kost tijd én geld. Vooraf hebben we afgesproken de kosten van het project gezamenlijk te delen indien deze niet vanuit het innovatiefonds vergoed zouden worden. Gemeente Leiderdorp heeft eenmalig aanspraak kunnen maken op het regionaal ingesteld innovatiefonds voor de maatschappelijke opgave. Er is een specificatie opgemaakt van de totale kosten die gemoeid zijn met de realisatie van de Friendswoning. Denk hierbij aan:

- Leegstandskosten - Verbouwingskosten - Inrichtingskosten

- Leges aanvraag ontheffing bestemmingsplan - Begeleiding

Leegstandskosten

In verband met het selectie en samenstellen van de drie jongeren en de communicatie naar de buurt heeft de woning twee maanden leeg gestaan. Dit kost de coöperatie twee maanden huurderving en zijn kosten waar je rekening mee moet houden. Leegstand die mogelijkerwijs optreedt bij uitstroom van één van de jongeren zijn voor rekening van de zorgpartij.

Verbouwing en woninginrichting

De geselecteerde eengezinswoning was voorheen een reguliere sociale huurwoning, dus niet ingericht om te gebruiken als Friendswoning. In een beginstadium zijn een medewerker van Rijnhart Wonen en een medewerker van De Binnenvest de woning gaan bezichtigen. Vanuit hier is een wensenlijst ontstaan vanuit De Binnenvest, waar de woning aan moest voldoen. Denk hierbij aan het realiseren van 3

nagenoeg gelijkwaardige slaapkamers, een gezamenlijke wasruimte, maar ook veiligheidseisen. Tot slot besloten partijen om, vanwege de pilot, eenmalig de woninginrichting te verzorgen (vloer- en

wandafwerking en bij gemeenschappelijke ruimten raambekleding). Hoe ver hierin gezamenlijk wordt

gegaan om jongeren een goede start te geven is een vraagstuk dat in de projectgroep moet worden besproken.

Leges wijzigen bestemmingsplan.

Voor de wijziging van het bestemmingsplan worden door de gemeente Legeskosten in rekening gebracht. Deze kunnen per gemeente verschillen. Als de corporatie niet is aangesloten of weet hoe ze zo’n aanvragen moeten doen bij het omgevingsloket, moet gebruik gemaakt worden van een externe partij (architect) om dit te laten uitvoeren. Hier zijn dan extra kosten mee verbonden.

Begeleiding

Voor de continuïteit van de begeleiding hebben we afgesproken dat de jongeren totdat ze naar een zelfstandige woning uitstromen door de Binnenvest zullen worden begeleid. Voor de pilot zijn deze kosten meegenomen. De kosten zijn voor de pilot (2 jaar) periode als volgt geraamd:

Begeleiding van 1,5 uur x 100 weken (2 jaar) x € 50 (gemiddeld) tarief x 3 personen = € 22.500.

Na de pilot en bij een volgende Friendswoning worden deze begeleidingskosten gefinancierd uit het reguliere Wmo budget van de gemeente.

Totale kosten van project

Indicatief geven de volgende kosten zicht op de totale kosten van het Friendswoning project. Deze zijn voor een groot deel eenmalig en kunnen natuurlijk bij iedere Friendswoning enigszins verschillen, maar geven wel een indicatie:

- huurderving ± €2.000,- (± 2 maanden) - verbouwing en inrichtingskosten ± €12.000,- - leges en aanvraag wijziging bestemming ± €1.200,-

- kosten begeleiding vanuit zorgpartij ± €22.500,- (voor 2 jaar) TOTAAL: €37.700

Vergeleken met de kosten die drie jongeren in een dak- en thuislozenvoorziening kosten (gemiddeld €

€23.236 per cliënt per jaar)³ is de Friendswoning, naast het grote maatschappelijk effect dat een dak boven je hoofd heeft op deze jongeren een financieel goedkope tussenvoorziening.

Kosten opnemen in interne begroting

Voor deze pilot dekte het Regionaal Investeringsfonds Holland Rijnland nu de kosten. De conclusie is dat zowel gemeente, zorgpartij als woningcorporatie kosten moeten reserveren voor vernieuwende

woonvormen in hun interne begroting. Op basis van de opgedane ervaring kan dit nu voor een volgende Friendswoning gedaan worden.

Procesevaluatie algemeen

We hebben in een ongelooflijk korte tijd een succesvol traject neergezet. Dat komt omdat we het totaalrisico van het project hebben gewogen en geaccepteerd. Onze aanpak typeerde zich vooral door het te gaan doen. We zijn dan ook gewoon gestart en hebben we praktische problemen in de uitvoering

3 https://zwerfjongeren.nl/wp-content/uploads/2018/03/Van-kosten-naar-investeringen-2.pdf

onderweg opgelost en kansen gepakt die zich in de praktijk voordoen. Juist deze aanpak bleek een goede route naar een succesvolle innovatie te zijn. Er was een grote mate van betrokkenheid en enthousiasme, zowel bij de bestuurders als de projectgroep. Het knelpunt, het zoeken naar een (nieuwe) tussenvoorziening voor dakloze jongeren bleek een doorslaggevende succesfactor.

Nog enkele praktische tips:

- Start met het schrijven van een projectopdracht (gemeente): waarin de werkwijze, zoals hierboven is aangeven en het doel en doelgroep wordt beschreven en zorg voor bestuurlijk draagvlak voor deze aanpak... Zo’n projectopdracht t geeft de projectgroep dan de ruimte om te handelen. Lopende het project worden de zaken verder ingevuld. Informeer wel je collega’s over het project en de werkwijze, dat voorkomt weerstand gedurende het project.

- Benoem wie de trekkersrol binnen de projectgroep: wie overziet het totaal en neemt de regie?

Dit bleek gedurende onzepilot soms onduidelijk. De gemeente kan deze rol op zich nemen, maar het kan ook net zo goed een andere partij zijn..

- Omdat we het gewoon zijn gaan doen ontbraken veel kaders vooraf. Dat betekent dat je als projectgroep gedurende het proces de kaders gaat formuleren. Dat betekent ook wel iets voor het proces, vallen en opstaan, veel discussies en soms ook wel wat frustratie. Daar moet je dan wel oog voor houden. Vertrouwen in elkaar en risicobewust ruimte geven aan professionals door bestuurders dragen bij aan het succes van dit project.

- Borging nakomen samenwerkingsafspraken: wie is waarvoor verantwoordelijk? Neem de tijd om ook dit proces goed met elkaar te doorlopen en maak hier heldere afspraken over.

Tot slot

De Friendswoning is begin december 2019 betrokken door de drie dakloze jongeren. De pilot is nog niet afgerond. De eerste jongere moet nog uitstromen, maar terugkijkend op het eerste deel van het proces en wat er door de drie partijen met elkaar is gerealiseerd zijn we trots. Voor de doelgroep jongeren is deze tussen woonvorm een geschikte manier om aan herstel en zelfstandigheid te werken.