BESTUURSOPDRACHT
Betreft : Aanpak planfase Brede Maatschappelijke Voorziening en Woonserviceontwikkeling Heusden 2011
Besluit raad/B&W d.d. : 7 juli 2009 / 26 mei 2009
Projectverantwoordelijke : W. Feron Projectportefeuillehouder : J. Huijsmans
1. Aanleiding
In het integraal dorpsontwikkelingsprogramma (iDOP) Heusden is het wensbeeld van de bewoners vertaald naar een visie en diverse projecten. De ontwikkeling van dit programma van eisen en wensen met betrekking tot de brede maatschappelijke voorziening en
woonserviceontwikkeling is een nadere invulling van oplossingen en projecten die in de haalbaarheidsstudie centrumontwikkeling Heusden van 3 mei 2007 werden gepresenteerd.
De achterliggende doelen en besluiten uit het iDOP zijn hierbij duidelijk in beeld.
De meeste activiteiten van het sterk vertegenwoordigde verenigingsleven in Heusden vinden plaats in Gemeenschapshuis Unitas en de hieraan gekoppelde accommodatie d’n Hoeksteen.
Daarnaast zijn er vergadermogelijkheden, een bar en een sportzaal. Ook de dorpsraad maakt voor vergaderingen en bijeenkomsten gebruik van Unitas.
De interne structuur van Unitas is erg gedateerd en moeilijk in te delen. Dit zorgt dan ook voor problemen ten aanzien van de bruikbaarheid en exploitatie van het gebouw.
Basisschool St. Antonius staat op een ruim perceel van ca. 7.700 m2. De gebouwen staan langs de Pastoor Arnoldstraat en de Heikamperweg. De speelplaatsen voor de kinderen liggen op het achterste gedeelte van het perceel en lopen over in een ruime tuin.
Het huidige schoolgebouw kan qua functionaliteit niet meer voldoen aan de huidige eisen.
Het gebouw is afgeschreven en aan vervanging toe. In het Integraal Huisvestingsplan Primair Onderwijs 2008-2017 wordt vastgesteld dat de basisschool aan vervangende nieuwbouw toe is.
In het plangebied is aan de locatie Heidehof ouderenhuisvesting aanwezig. Dit biedt, afhankelijk van de planoptimalisatie, de mogelijkheid om deze woningen te koppelen aan voorzieningen en dienstverlening die in de BMV wordt beoogd.
Teneinde varianten voor de BMV te onderzoeken en tot een advies te komen dienaangaande hebben wij Complan BV ingeschakeld. Complan heeft de kansrijke varianten gedefinieerd en inzage gegeven in de kosten per variant. Op uw verzoek is ook de renovatieoptie in beeld gebracht.
Zowel de kwalitatieve beoordeling als de investeringsraming leiden tot een voorkeur voor variant 1, zijnde nieuwbouw van de BMV op de locatie St. Antonius, sloop van het huidige gebouw van Unitas en nieuwbouw van zorgwoningen en een supermarkt op het terrein van Unitas.
O = mutatie w&b commissie O = motie CDA raad
O = amendementen PGA
-2-
W:\SO\TK\RAAD\RAAD MO\2009\RV.MO.09.AC.011 Bestuursopdr planfase iDOP Heusden met arcering
bestuursopdr 2
De renovatieoptie, zijnde nieuwbouw van de St. Antoniusschool en de gymzaal, nieuwbouw en/of renovatie van zorgwoningen, renovatie van het huidige gebouw van Unitas exclusief gymzaal en de hieraan gekoppelde accommodatie d’n Hoeksteen, geldt als terugvalvariant zodra variant 1 financieel niet haalbaar blijkt.
Het Programma van Eisen en Wensen formuleert de uitgangspunten en doelstellingen waaraan het gebouwontwerp volgens de gebruikers moet voldoen en is de input waarmee de architect aan de slag gaat bij het maken van het ontwerp.
Deze bestuursopdracht draagt het college van burgemeester en wethouders op om de uitvoering van de planfase ter hand te nemen en hierover afspraken te maken met partijen.
De financiële kaderstelling, zijnde het definitief investeringsplan en het dekkingsvoorstel worden in oktober 2009 aan de raad voorgelegd.
2. Probleemstelling
Op de eerste plaats dient, op basis van het Programma van eisen en wensen, een definitief investeringsplan vastgesteld te worden.
Zodra er bij de sleutelorganen woCom, gemeente en Unitas overeenstemming bestaat over de verdeling van de lasten die de investeringen met zich meebrengen dient een
samenwerkingsovereenkomst sleutelorganisaties BMV te worden opgesteld.
In deze samenwerkingsovereenkomst worden ook zaken als uitgangspunten voor het kind- en welzijnscluster, de rolverdeling in de planfase, de grondruiling en –verwerving, de kosten en opbrengsten, de communicatie, de garantiestelling voor exploitatie en de vergoeding van gemaakte kosten geregeld.
3. Kaders/bestaand beleid
Bij de uitwerking van de plannen gelden de volgende randvoorwaarden:
• Gezamenlijke opgave: de sleutelorganisaties werken nauw samen bij de uitvoering. Het proces en het eindresultaat is een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
• Participatie bewoners: uitgangspunt is dat de uitwerkingen worden gedaan met een sterke inbreng en betrokkenheid van bewoners. Hierbij kan worden gedacht aan het organiseren van werkateliers voor bewoners en organisaties;
• Beschikbare capaciteit. De capaciteit voor de diverse onderdelen en activiteiten wordt geleverd door de gemeente, Prodas en woCom. Deze capaciteit is beschikbaar.
• Bestemmingsplan: er zal zo spoedig mogelijk in de planfase worden gestart met het opstellen van een bestemmingsplan.
4. Doelstelling
• Doelstelling is om de ontwerpen voor de deelopgaven BMV en zorgwoningen te realiseren.
• Vervolgens dienen in de fase van voorbereiding van de uitvoering procedures doorlopen te worden en de benodigde vergunningen verkregen te worden.
In de fase van uitvoering gaan we over tot aanleg, bouw en herinrichting.
5. Inhoud/actiepunten
Producten die in de planfase moeten worden opgeleverd zijn:
-3-
W:\SO\TK\RAAD\RAAD MO\2009\RV.MO.09.AC.011 Bestuursopdr planfase iDOP Heusden met arcering
bestuursopdr 3
• Een investeringsplan.
• Een keuze voor de eigendomsvorm.
• Een keuze voor de vorm van beheer en exploitatie.
• Een samenwerkingsovereenkomst sleutelorganisaties BMV.
• Een stedenbouwkundig plan: de optimale ordening in het plangebied.
• Een schetsontwerp/ voorlopig ontwerp/definitief ontwerp bouwplan BMV.
• Een schetsontwerp/ voorlopig ontwerp/definitief ontwerp bouwplan (zorg)woningen.
• Een inrichtingsplan openbare ruimte.
6. Tijds- en capaciteitsplanning
De globale planning, rekening houdend met de subsidievoorwaarden van de provincie, ziet er als volgt uit:
• Programma van eisen en wensen: juni 2009
• Vaststellen bestuursopdracht: juli 2009
• Opstellen communicatieplan planfase juli 2009
• Financiële analyse en dekkingsvoorstel: oktober 2009
• Samenwerkingsovereenkomst
sleutelorganisaties BMV inclusief keuze eigendomsvorm en vorm van
beheer en exploitatie: oktober 2009
• Selectie architekt: oktober 2009
• Schetsontwerp BMV: november 2009
• Voorlopig en definitief ontwerp BMV: juli 2010
• VO en DO openbare ruimte: juli 2010
• VO en DO woCom woningen: juli 2010
• Sluiten beheersovereenkomst
en huurovereenkomst: juli 2010
• Aanbesteden bouw BMV en woningen: oktober 2010
• Verzorgen tijdelijk onderkomen
Basisschool St. Antonius: schooljaar 2010/2011 en 2011/2012
7. Juridische aspecten
De volgende overeenkomsten moeten worden ontwikkeld en afgesloten:
• Samenwerkingsovereenkomst sleutelorganisaties BMV
• Beheersovereenkomst BMV
• Huurovereenkomsten Sleutelorganisaties
Bij de Samenwerkingsovereenkomst sleutelorganisaties BMV geldt voor wat betreft de vorm van beheer en onderhoud het uitgangspunt dat het beheer van panden inzake exploitatie en dagelijks onderhoud bij voorkeur wordt ondergebracht in een professionele beheerstichting.
De gebruikers van de BMV (zijnde de huurders) zijn vaste gesprekspartners voor deze beheerstichting.
In de planning ruimtelijke ordening dient in de ontwerpfase de volgende besluitvorming plaats te vinden:
• Opstellen bestemmingsplanprocedure
• Verkaveling
• Grondexploitatie
• Woonomgevingsplan
• Besluitvormingsdocument ontwerpfase
-4-
W:\SO\TK\RAAD\RAAD MO\2009\RV.MO.09.AC.011 Bestuursopdr planfase iDOP Heusden met arcering
bestuursopdr 4
8. Financiële aspecten
Het definitief investeringsplan en het dekkingsvoorstel worden in oktober 2009 voorgelegd, na optimalisering van het ruimtegebruik, onderhandelingen tussen de sleutelorganisaties en vaststelling van de subsidie door de Provincie.
De resultaten van de optimalisatie en onderhandelingen moeten in ieder geval leiden tot:
o De vaststelling dat partij(en) die (onderdelen van) de BMV in eigendom nemen ook degenen zijn die de investeringskosten voor hun rekening nemen. De gemeente Asten draagt hier financieel aan bij door het beschikbaar stellen van de vastgestelde IHP- onderwijsgelden in het kader van de mogelijke nieuwbouw van de St. Antoniusschool.
o Een beeld van de mogelijkheden tot besparingen bij nieuwbouw op het gebied van fiscaliteit.
o Een huur binnen een bandbreedte van € 100,- tot € 120,- per m2 per jaar.
o Een gemiddelde bezettingsgraad van ruimten binnen de openingstijden van 40 á 50%
en;
o “marktconforme” tarieven voor de huur van ruimten, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen:
de school,
vaste gebruikers,
(sociale) culturele verenigingen gehuisvest in en buiten Asten,
commerciële bedrijven of instellingen.
9. Communicatie
In de planfase worden opnieuw werkgroepen geformeerd met betrokkenheid van de sleutelorganisaties en worden bewoners uitgenodigd deel te nemen aan ontwerpateliers.
Het communicatieplan wordt uitgebreid met activiteiten en communicatiemomenten in de planfase.
10. Bestuurlijke planning
In oktober 2009 (financiële analyse en dekkingsvoorstel), juli 2010 (definitief ontwerp) en oktober 2010 (aanbesteding) wordt aan de raad besluitvorming gevraagd.
11. Kwaliteitseisen
Thema’s voor kwaliteit in dit project zijn: samenwerking, participatie, capaciteit, juridische kwaliteit.
