Uitbreiden van B&B Tremele van 3 naar 7 kamers INHOUD. Aanvraag omgevingsvergunning: Rooijsestraat 57 te Dreumel

(1)

DO-01

schaal formaat getekend

Spaarnestraat 98 | 3812 HH Amersfoort T 033-4331183 | M 06-48402220

werk opdrachtgever onderwerp

Rooijsestraat 57 te Dreumel Kadastrale gemeente: Dreumel Sectie: A

Perceel: 1918

Deze kaart is noordgericht

A 1918

- A3

Haroen Schijf B&B Rooijsestraat 57 te Dreumel

Dhr. Bart Verbunt Uitbreiden B&B Tremele

Aanvraag omgevingsvergunning:

Uitbreiden van B&B Tremele van 3 naar 7 kamers

Rooijsestraat 57 te Dreumel Bijlagen bij deze aanvraag:

1. Eindbrief vooroverleg Omgevingsdienst Rivierenland, d.d. 19 maart 2020 => zaaknummer vooroverleg 0214135221 2. Onderzoek Buro Waalbrug, Principeverzoek verruiming gebruiksoppervlakte Bed & Breakfast Tremele, d.d. februari 2020

INHOUD

DO-01 Inhoud en kadastrale gegevens

DO-02 Urgentie snelle procedure i.v.m. corona, bestemmingswijziging en stikstofproblematiek DO-03 Wijzigen monument

DO-04 t/m DO-11 Brandveiligheid met plattegronden en doorsnede, schaal 1:100

DO-12 Parkeren, schaal 1:200

(2)

- A3

Haroen Schijf DO-02

B&B Rooijsestraat 57 te Dreumel Dhr. Bart Verbunt

Uitbreiden B&B Tremele

URGENTIE SNELLE PROCEDURE i.v.m. CORONACRISIS

Zoals reed aangegeven in de documentatie opgesteld door buro Waalbrug en ingediend door eigenaren, menen wij dat de vergunning binnen relatief korte termijn kan worden verleend.

In bijlage II van het besluit omgevingrecht (bor) staat in hoofdstuk IV de zogenaamde kruimelgevallenlijst (artikel 4).

In onderdeel 9 is het gebruik van bouwwerken geregeld. Voor de volledige tekst verwijs ik u naar bijgevoegd document van buro Waalbrug, wat reeds eerder is ingediend.

Ook uit gesprekken met Marian Baars en Jeroen Gemser van Gemeente West Maas en Waal en hun overleg, blijkt dat zij zich in de kruimelgevalregeling kunnen vinden.

Los van bovenstaande zijn ook deze eigenaren flink getroffen afgelopen maanden door de Coronacrisis. Daar waar er een bezetting was van 90% zeven dagen in de week, hebben zij dit geheel zien terug lopen tot 0%. Inmiddels begint het weer aan te trekken, maar de omzetderving is enorm. Ook het onderhoud van het monumentale pand komt hier tijdelijk even mee stil te liggen.

De eigenaren van B&B Tremele kunnen bij een snelle procedure nog dit hoogseizoen een groot deel van de geleden schade door corona inhalen. Momenteel zitten ze namelijk bijna vol in juli en augustus, en met de uitbreiding biedt dit weer meer ruimte.

Ook zal dit direct er toe leiden dat deze extra gasten/toeristen in de regio bij de andere ondernemers omzet zullen brengen in de toeristische, detail, recreatie, en horeca sectoren. Iets wat ook weer volledig aansluit bij het volgende punt.

De Gemeente West Maas en Waal heeft specifiek benoemd dat zij naast alle nationale noodvoorzieningen en hulp, specifiek gemeentelijk maatregelen hebben getroffen om zo hun ondernemers bij te staan. Hierin wordt specifiek het versnellen van vergunning en versoepelen van bouwvergunning in benoemd. Ook wordt er actief gekeken (o.a. van de PRET subsidies) door o.a.

Sander Bos & Jaimy Hattu hoe we juist nu zo snel mogelijk meer mensen kunnen trekken naar deze regio.

Uit de brief van de Omgevingsdienst Rivierenland (d.d. 19-03-2020), blijkt dat enkel de brandveiligheidsprocedure normaliter

onderhevig is aan een procedure van maximaal 26 weken, de overige procedure zijn feitelijk ook binnen maximaal 8 weken haalbaar.

Daarom hebben wij reeds de benodigde tekeningen en brandveiligheidsvoorzieningen met Matthy Smeets van Veiligheidsregio Gelderland-Zuid gedeeld en gevraagd om hier versneld naar te kijken.

Daaruit is een pré-advies gekomen, dat reeds verwerkt is in de tekeningen.

Ons inziens kunnen we daardoor binnen de gestelde 8 weken uiterlijk een goedkeuring van de uitbreiding realiseren, wat precies voor het hoogseizoen is.

BESTEMMING

Er wordt aangegeven dat de bestemming niet voldoet, en dat bij de actualisering van het bestemmingsplan ‘dorpen’ het perceel wordt meegenomen om het gebruik te wijzigingen. Dit besluit is echter vermoedelijk gebaseerd op de berekening gedaan door de omgevingsdienst, welke inaccuraat is. Het B&B deel beslaat slechts 141 m2 en voor de eigenaren (privé) blijft er 378 m2 over, waarbij het duidelijk is dat de woonfunctie hierbij de overhand voert. Verder is er 115 m2 aan gemeenschappelijke ruimte, gelijkwaardig voor privé en B&B dus. Wanneer we rekenkundig de helft van deze 115 m2 toekennen aan zowel B&B als aan privé, dan volgt daaruit dat slechts 31,3% van het gebouw bestemd is voor de B&B en 68,7% voor het privégedeelte. Maximaal mag 40%

van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw voor de B&B gereserveerd zijn (volgens het bestemmingsplan), dus dit voorstel voldoet wel aan die eis. Het hierin gestelde maximum van 60 m2 wordt uiteraard wel overschreden, hetgeen de grondslag is waarom dit verzoek wordt ingediend.

Het gaat ook voorbij aan de historische feiten dat reeds sinds meer dan 150 jaar in dit pand altijd één (en vaak meerdere) bedrijven hebben gezeten naast de woonfunctie, iets wat nadrukkelijk in het principe verzoek van buro Waalbrug wordt beschreven.

De eigenaren wensen dan ook dat de uitbreiding van de bed en breakfast binnen de bestaande woonfunctie, zoals aangevraagd binnen het principeverzoek van buro Waalbrug, wordt gedaan.

Een totale omzetting naar een bedrijfsbestemming heeft mogelijk een zeer nadelig effect op de hypotheek en waarde van het monumentale pand.

STIKSTOF

Daar er slechts één binnendeurpost met zelfsluitende deur geplaatst dient te worden binnen het pand zelf, gaan we ervan uit dat een stikstof onderzoek niet nodig is, noch noodzakelijk. Ook hoeven er verder amper aanpassingen te worden gedaan t.a.v. brandveiligheidseisen (slechts één poederblusser en enkele rookmelders dienen er geplaatst te worden (zie ook tekeningen brandveiligheid).

De paar extra parkeerbewegingen lijken logischerwijze ook geen aanleiding te vormen om onderzoek te moeten laten plaatsvinden, zeker gezien de extra en hoge kosten die hiermee gepaard gaan en de extra tijd die hieraan gespendeerd moet worden.

(3)

Hoofdentree op de Rooijsestraat 57

Voorgevel Voor- en zijgevel met inrit naar parkeervoorzieningen

Zijgevel met entree Bed & Breakfast

- A3

Haroen Schijf DO-03

WIJZIGEN MONUMENT, monumentenvergunning

De herenboerderij die zich bevindt op de Rooijsestraat 57 is een gemeentelijk monument.

Ten behoeve van de uitbreiding van de Bed & Breakfast (van 3 naar 7 kamers) hoeven er geen aanpassingen gemaakt te worden in de buitengevel. Alles blijft identiek. Aan de binnenzijde beperken zich de aanpassingen tot het plaatsen van een zelfsluitende deur op de eerste verdieping en het installeren van enkele rookmelders. Er dienen verder ook geen constructieve aanpassingen gemaakt te worden.

(4)

werk opdrachtgever

onderwerp DO-04

- A3

Haroen Schijf B&B Rooijsestraat 57 te Dreumel

Dhr. Bart Verbunt Uitbreiden B&B Tremele

BRANDVEILIGHEID

De beschrijving van de brandveiligheid t.b.v. de Bed & Breakfast heeft betrekking op de nieuwe situatie van het pand.

Pré-advies gegeven door Veiligheidsregio Gelderland-Zuid (mei 2020)

In 2018 is de gehele algemene ruimte op de begane grond en de slaapkamer 1, 2 en 3 (met bijbehorend verkeersgebied ) op de eerste verdieping op locatie gecontroleerd en door de brandweer akkoord bevonden.

In feite gaat het bij deze uitbreiding om de twee toegevoegde kamers (nr. 4 en 5) op de eerste verdieping en de twee losse kamers (nr. 6 en 7) op de begane grond.

Vooruitlopend op deze indiening (voor het vergroten van de Bed & Breakfast) en met het doel de aanvraagtermijn te verkorten, zijn reeds de benodigde tekeningen en brandveiligheidsvoorzieningen met Matthy Smeets van Veiligheidsregio Gelderland-Zuid gedeeld en gevraagd om hier versneld naar te kijken.

Daaruit is een pré-advies gekomen. Op de tekeningen zijn alle punten van het pré-advies opgenomen.

24 uurs-bewaking

In de Bed & Breakfast is sprake van 24 uurs bewaking. De kamers worden alleen verhuurd wanneer de verhuurder/eigenaar zelf ook thuis is. Hulp bij evacuatie kan dan snel geboden

worden.

Brandcompartimenten, brandklasse en rookklasse

Algemeen

- Buitenschil: dak en gevel is 30 min WBDBO

- Eerste verdiepingsvloer is 30 min WBDBO => zie ook de doorsnede.

- Stalen kolommen (IPE200) zijn brandwerend gecoat, 60 min WBDBO.

- De meeste slaapkamers zijn 60 min WBDBO uitgevoerd (maar minimaal 30 min WBDBO), hoewel 30 minuten vereist is.

Begane grond

Slaapkamer 6:

De gemeenschappelijke ruimte op de begane grond is, samen met slaapkamer 6, één brandcompartiment (comp 1.) en is gescheiden (30 min WBDBO) van de rest van de woning. Er kan worden gevlucht direct naar de

hoofdentree van de B&B. Vluchtroute aangeduid met 'UITJE'.

Slaapkamer 7:

Deze slaapkamer staat op zichzelf en is alleen toegankelijk vanaf buiten. De kamer is gescheiden (30 min WBDBO) van de rest van de woning. (brandcompartiment 2.)

Er kan direct naar buiten gevlucht worden.

Materiaalgebruik: Brandklasse D, zie ook aansturingstabel 2.66 uit het bouwbesluit. Rooklasse s2.

Eerste verdieping

Slaapkamers 1, 2 en 3:

Op de 1e verdieping zijn slaapkamers 1, 2 en 3 samen met de aangrenzende overloop één apart brandcompartiment (comp 3., 30 min WBDBO) .

Vanuit de slaapkamers wordt er gevlucht naar de overloop.

Vanaf de overloop 2 mogelijkheden:

1. Via de trap naar beneden. Door de trapschuifdeur ( zelfsluitend, 30 min. WBDBO) naar de algemene ruimte en vandaar naar buiten.

2. Vanaf de overloop door de zelfsluitende deur naar de gang van kamer 4 en 5, vandaar door de zelfsluitende deur ( 30 min. WBDBO, paniekslot) naar het privégedeelte van de woning en

daardoor naar buiten. Route aangeven met 'UITJES'.

Slaapkamers 4 en 5, de gezamenlijke badkamer èn de verbindende gang zijn één brandcompartiment (comp 4.) en is gescheiden (30 min WBDBO) van de rest van de woning.

Vanaf de gang kan er in twee richtingen worden gevlucht:

1. Door de zelfsluitende deur ( 30 min. WBDBO, paniekslot) naar het privégedeelte van de woning en daardoor naar buiten. Route aangeven met 'UITJES'.

2. Door de zelfsluitende deur ( 30 min. WBDBO) naar de overloop van slaapkamer 1,2 en 3.

Materiaalgebruik: Brandklasse D, zie ook aansturingstabel 2.66 uit het bouwbesluit.

Rooklasse s2.

(5)

Entree woning douche

woonkamer tuinkamer

studeerkamer kast kast

keuken eethoek zithoek

gemeenschappelijke ruimte

entree

overdekt terras

hobbyruimte

±13m2

keuken

bijkeuken

entree

portaal portaal

13100

173007040

24340

5210 100

18410

10050

10770

2210

4696

5336 3200

5425

2480

3465

3790 9870

4740

4000

1610

6400

7830

toilet

B

3420

BEGANE GROND Bestaande situatie

hal

UIT

RM

douche

6130

badkamer

atelier (ex badk.)

±29 m2 RM

RM

drsn drsn

Entree B&B

B&B gedeelte => 0 m2

Gemeenschappelijk gedeelte => ca. 115 m2 LEGENDA FUNCTIE

Privé gedeelte => ca. 237 m2

RM RM

Rookmelder (begane grond) met CO2 melding, aangesloten op elektranet, conform NEN 2555

Legenda brandweervoorzieningen

Rookmelder (1e verdieping) met CO2 melding, aangesloten op elektranet , conform NEN 2555 Rookmelders in privéverkeersgebied, conform NEN 2555

RM

UIT 'UIT' vluchtwegaanduiding

B Poederblusser

Zelfsluitende deur (dranger) 30 minuten WBDBO

Zelfsluitende schuifdeur (met veer) 30 minuten WBDBO => type Dictator Dictamat 50 KP (artikel nr. 700082/ serie-nr. 18060120)

1:100 A3

Haroen Schijf schaal

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-05

(6)

Entree woning woonkamer

tuinkamer

studeerkamer kast kast

keuken eethoek zithoek

gemeenschappelijke ruimte

entree

overdekt terras

±13m2

keuken

bijkeuken

entree

portaal portaal

13100

173007040

24340

5210 100

18410

10050

10770

2210

4696

5336 3200

5425

2480

3465

3790 9870

4740

4000

1610

6400

7830

toilet

B

3420

BEGANE GROND

hal

UIT

RM

RM RM

RM

douche

6130

badkamer

±32m2 slaapkamer 6

slaapkamer 7 douche

RM

drsn drsn

Entree B&B

Gemeenschappelijk gedeelte => ca. 115 m2 LEGENDA FUNCTIE

B&B gedeelte => ca. 45 m2 Privé gedeelte => ca. 192 m2

Nieuwe situatie

RM RM

Legenda brandweervoorzieningen

RM

B Poederblusser

1:100 A3

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-06

(7)

badkamer

slaapkamer overloop

±24m2

173007040

24340

18410

4740

1770 7830

garderobekamer

6400 4080

3080

3150

3500

3140

4360

2170

B

badkamer badk.

badkamer

overloop

gang

±16m2 ±15m2

slaapkamer slaapkamer

install.ruimte

slaapkamer

kast

1500+ vl. 1500+ vl.

4175

5204

3344

4175

4200

5204 3344

42001300

3024

6525 3775

3550 3174

1974

13100

3775 2850

badkamer

slaapkamer

29803320

VERDIEPING

Bestaande situatie

UIT UIT RM

RM RM

RM

RM slaapkamer 1 slaapkamer 2 slaapkamer 3

RM

RM RM

drsn drsn

LEGENDA FUNCTIE

Privé gedeelte => ca. 227 m2 B&B gedeelte => ca. 55 m2

RM RM

Legenda brandweervoorzieningen

RM

B Poederblusser

1:100 A3

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-07

(8)

badkamer

slaapkamer overloop

±24m2

173007040

24340

18410

4740

1770 7830

garderobekamer

6400 4080

3080

3150

3500

3140

4360

2170

B

badkamer badk.

badkamer

overloop

gang

±16m2 ±15m2

install.ruimte

slaapkamer

kast

1500+ vl. 1500+ vl.

4175

5204

3344

4175

4200

5204 3344

42001300

3024

6525 3775

3550 3174

1974

13100

3775 2850

badkamer

slaapkamer

29803320

VERDIEPING Nieuwe situatie

22 m2 14 m2

B

UIT UIT RM

RM RM

RM

UIT

RM

UIT

RM RM

RM

slaapkamer 4 slaapkamer 5

slaapkamer 1 slaapkamer 2 slaapkamer 3

RM

drsn drsn

LEGENDA FUNCTIE

B&B gedeelte => ca. 96 m2 Privé gedeelte => ca. 186 m2

RM RM

Legenda brandweervoorzieningen

RM

B Poederblusser

1:100 A3

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-08

(9)

Entree woning

13100

173007040

24340

5210 100

18410

10050 2210

4696

5336 3200

5425

2480

3465

3790

4740

4000

1610

6400

7830

B

3420

UIT

RM

RM RM

RM

6130

BEGANE GROND Nieuwe situatie

BRANDCOMPARTIMENTEN

Entree B&B

drsn drsn

brandcompartiment 2 brandcompartiment 1

brandcompartiment privéwoning

1:100 A3

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-09

(10)

18410

1770 7830

6400 4080

3080

3150

3500

3140

4360

2170

B

1500+ vl. 1500+ vl.

4175

5204

3344

4175

4200

5204 3344

42001300

3024

6525 3775

3550 3174

1974

13100

3775 2850

29803320

B

UIT UIT RM

RM RM

RM

UIT

RM

UIT

RM RM

RM

VERDIEPING BRANDCOMPARTIMENTEN

173007040

24340

drsn drsn

Nieuwe situatie

4740

brandcompartiment 3

brandcompartiment 4

brandcompartiment privéwoning

1:100 A3

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-10

(11)

2100+ vl.

1500+ vl.

250 2250 200 7700 200 2250 250

Lichtkoepel

Bestaande vloer

28202002650200 Slaapkamer 1

30 min

WBDBO 30 min

WBDBO Installaties

30 min 1

WBDBO

trap

Kingspan K3 plaat (70 mm) Dekvloer (70 mm) Estrichvloer, totaal 70 mm Steenwol 100 mm

2 3

30 min WBDBO

5 Algemene ruimte

Overloop Badkamer Overlooplamellentrap

Algemene ruimte 30 min WBDBO 30 min 4

WBDBO 30 min

WBDBO Gyproc soundbloc 80 mm4

Slaap- kamer 6

PRINCIPE DOORSNEDE Nieuwe situatie

1

2

3

Baksteen bestaand Isolatiemateriaal

MV Meganische ventilatie direct naar plat dak

Niet dragende binnenwanden 100 mm: bijv. Gyproc.

Geluidswerende binnenwanden 150 mm: Gyproc SoundBloc, 62 dB.

60 min WBDBO (minimaal 30 min. nodig)

Legenda bij doorsnede

(Gewapend) beton

begane grond vloer Bestaande IPE 200 liggers en kolommen (blijft ongewijzigd)

Brandcompartiment privéwoning

Brandcompartimenten Bed & Breakfast

Opbouw plat dak, 30 min. WBDBO xBitumen

xDakbeschot

xTussen de bestaande balken glaswol plaatsen: Knauf Naturoll 195 mm xDampdichte folie

xRachelwerk xGipsplaat 12,5 mm xStucwerk

Opbouw schuin dak, 30 min WBDBO xDakpannen

xDakbeschot

xTussen de bestaande balken glaswol plaatsen: Knauf Naturoll 195 mm xDampdichte folie

xRachelwerk xGipsplaat 12,5 mm xStucwerk

Opbouw slaapkamerscheidende wanden en wanden tussen de kamers en de overloop, 60 min WBDBO (minimaal 30 min. vereist):

Gyproc Soundblock 150 mm, Rc 62 dB. Systeemcode Gyproc AS 150 dB RD/3.75.3.A (detaillering volgens richtlijnen Gyproc)

Opbouw 1x Rigidur 12,5 2x Gyproc dB 12,5 1x AcouStud 75

1x 60 mm Isover glaswol 2x Gyproc dB 12,5 1x Rigidur 12,5

NB. de wanden zijn doorgetrokken tot tegen het dakbeschot. Daarna zijn de plafonds nageïsoleerd en met gips afgetimmerd (30 min WBDBO).

4

5

Opbouw eerste verdiepingsvloer:

Gyproc SoundBloc plafond i.c.m. Gyproc Acoustic R vloer PDA 70 dB P/55.1.A + 1 + E35MF (detaillering volgens richtlijnen Gyproc) Opbouw òp de vloer

xBestaande vloerdelen (20 mm) xGipsplaat 12,5 mm

xEstrichvloer 35 mm: Rigidur E35 MF xTotale dikte 65-70 mm

N.B. de gipsplaat en Estrichvloer dient iets los gehouden te worden van de te plaatsen binnenwanden!

Opbouw ònder de vloer

xTussen de balken: 100 mm steenwol xGyproc Soundbloc plafond bestaande uit:

xPlaGyp-D systeem,

xPlaatdragend h.o.h. 400 mm xPrimair h.o.h. 1200 mm

xAcoustud montagebeugels h.o.h. 1200 mm xPlaatmateriaal: 1x Gyproc dB 15 mm Opbouw omhulling trap, 30 min. WBDBO:

Gyproc GF 70 RD/1.45.1.A => 70 mm Opbouw

xStucwerk

xGipsplaat 12,5 mm

xMetalstud 45 mm met facultatief isolatie: steenwol 40 mm xGipsplaat 12,5 mm

xStucwerk

1:100 A3

formaat getekend

werk opdrachtgever

onderwerp DO-11

(12)

2053

1948 19 47

2052

173 3

2037 2569

nr. 57

Entree B&B

Inrit

2344

Schuur

Haag

1918

Schutting

B&B P1

B&B P2

B&B P3

B&B P4

B&B P5

B&B P6

5000 5580

4020 9600

12500

Tuin

reserve parkeerzone (uitstekende achterbumper)

1959

Rooijsestraat

B&B

22228 P7 Privé

P1 Privé

P2

rooilijn

Entree Privé

60 graden opstelling:

7x parkeerplaats

breedtemaat parkeerstrook : 9,6 meter

4000 1000

0 m 5 m 25 m

Deze kaart is noordgericht

Gehele perceel

Bebouwing herenboerderij + Bed & Breakfast

Parkeren

5000

5002000 2500

Parkeerplaats, 2500 x 5000 mm met vrije uitstapstrook 50 cm Totaal 9 stuks

P

Nieuwe situatie met 9 parkeerplaatsen

Schuur

1:200 A3

Haroen Schijf

werk opdrachtgever

onderwerp DO-12

PARKEREN

In de brief van Omgevingsdienst Rivierenland d.d. 19 maart 2020, kenmerk 0214135221) wordt gemeld dat er 9 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden op eigen terrein.

De 7 parkeerplaatsen voor de B&B zijn gesitueerd in 60 graden opstelling en voldoen aan de geldende parkeerregels.

De 2 privéparkeerplaatsen zijn achter elkaar gelegen naast de schuur. Vanwege het privégebruik is dit een makkelijk te reguleren en goede oplossing.

Overigens, Bureau Waal deed onderzoek en maakte een principeverzoek voor de verruiming van het gebruiksoppervlakte Bed & Breakfast Tremele. Hierin gaat men ook uit van 7 B & B parkeerplaatsen, maar meldt ook dat er ruimschoots voldaan wordt aan de parkeernorm van 7,5 parkeerplaatsen per 10 kamers (= 0,75 parkeerplaats per kamer) voor een 4 sterrenhotel in de rest bebouwde kom uit de gemeentelijk Nota Parkeren 2013.

De berekening is dan 7 kamers x 0,75 p/kamer= 5,25 + 2 privé parkeerplaatsen= 7,25, afgerond totaal 8 plaatsen. In beide gevallen kunnen we genoeg plek bieden aan het gevraagde aantal parkeerplaatsen.