P h i l i p D E R C K beëdigd landmeter-expert
Pannestraat 127 8630 VEURNE
ingeschreven op de tableau der federale raden van landmeters-expert onder nr. LAN 04 0434,
______
D E S K U N D I G V E R S L A G van S C H A T T I N G
OPDRACHTGEVER STAD VEURNE, Sint-Denisplaats 16 8630 VEURNE
DATUM OPDRACHT 09.09.2020
OPDRACHTOMSCHRIJVING schatten van de normale verkoopwaarde op heden 01.12.2020
AARD EN LIGGING GOED twee percelen grond, resp. groot ± 23 m² en
± 15m², behorend tot de bedding van de Proostdijkstraat en te verkopen aan de eigenaars van Hobélaan 80 en 78
KADASTRALE GEGEVENS
GEMEENTE VEURNE
Afdeling 1e afdeling
Sectie C
perceelnummer aard Oppervlakte Kadastraal
inkomen
Geen nummer, betreft openbare weg Proostdijkstraat
KAVEL A
ACHTERGROND bij woning Hobélaan 80
±23m² te bepalen
Geen nummer, betreft openbare weg Proostdijkstraat
KAVEL B
ACHTERGROND bij woning Hobélaan 78
±15m² te bepalen
BESCHRIJVING TE SCHATTEN GOED F O T O ‘ S
HOBELAAN 78 HOBELAAN 80
A B
S I T U E R I N G S P L A N
TE SCHATTEN PERCELEN KADASTRAAL PLAN VEURNE
1e afd. sectie C
N
PROOSTDIJKSTRAAT
KAVEL A betreft een perceel van ± 4.55m breed bij ± 5m diep gesitueerd achter de garage van de woning Hobélaan 80. De oppervlakte bedraagt ± 23m².
KAVEL B betreft een perceel van ± 4m breed bij ± 3.8m diep gesitueerd achter de garage van de woning Hobélaan 78. De oppervlakte bedraagt ± 15m².
H Beide kavels maken deel uit van de verharde oprit in klinkers vanaf de wegrand Proostdijkstraat tot aan de bestaande garages.
De kavels zullen telkens gevoegd worden bij de aangrenzende percelen en bestemd zijn tot de oprichten van ofwel een carport ofwel ter uitbreiding van de bestaande garage.
Op het planontwerp hierna en op de voorgaande foto’s staat kavel A in gele kleur en kavel B in groene kleur afgebeeld.
OMGEVINGSELEMENTEN EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Ligging aan de stadsrand, aan achterzijde Hobélaan, een sociale woonwijk van begin de jaren ’20, palend aan de Proostdijstraat, een recent heraangelegde gemeenteweg voor lokaal verkeer
Gewestplan VEURNE-WESTKUST van 6 dec 1976 ( zie kaartuittreksel hierna) Stedenbouwkundige ligging woongebied
Bodemverontreiniging niet gekend
Watertoets niet in overstromingsgevoelig gebied
Recht van voorkoop geen Aanwezigheid ondergrondse nutsleidingen
Uit onderstaand kaartuittreksel kan afgeleid worden dat er een riolering onder kavel A loopt, de onderzoekschouw zou evenwel buiten kavel A vallen.
De onderzoekputjes van de huisaansluitingen van kavels A en B zouden beiden binnen de kavels A en B liggen.
De aanwezigheid van deze en alle andere onzichtbare openbare nutsleidingen zullen als erfdienstbaarheid van doorgang voor ondergrondse leidingen de kavels A en B bezwaren.
KAARTUITTREKSEL LEIDINGEN SAMENGEVOEGD MET ONTWERPPLAN KAVELS A en B
V E R G E L I J K I N G S P U N T E N BOUW- en ACHTERGRONDEN te VEURNE
gebruikte afkortingen : OHV = ONDERHANDSE VERKOOP (= UIT DE HAND) OV = OPENBARE VERKOOP
KI = KADASTRAAL INKOMEN CV = CENTRALE VERWARMING
BO = BEBOUWDE OPP. / NO = NUTTIGE OPPERVLAKTE
LIGGING BESCHRIJVING OPPERVLAKTE DATUM verkoop
prijs in € prijs in
€/m²
Klaproosstraat 40 B308X2, bouwgrond voor koppelbouw, thans nieuwe woning opgericht, noordwaartse oriëntatie
385 m² 10.10.16 165 061,00 € 428,73 €/m²
LIGGING BESCHRIJVING OPPERVLAKTE DATUM verkoop
prijs in € prijs in
€/m²
Klaproosstraat B308Z, lot 52, bouwgrond voor
koppelbouw, 300 m² OHV 16.02.16 120 000,00 € 400,00 €/m²
Vlasbekjesstraat B308T, perceel bouwgrond voor
gesloten bebouwing, thans bebouwd 200 m² OHV 03.11.16 80 000,00 € 400,00 €/m²
LIGGING BESCHRIJVING OPPERVLAKTE DATUM verkoop
prijs in € prijs in €/m²
Pannestraat 141 E335M5, perceel ingesloten achtergrond, aangekocht door eigenaar Pannestraat 141
172 m² OHV 04.10.18 22 000,00 € 128 €/m²
COMMENTAAR BIJ DE VERGELIJKINGSPUNTEN VAN VERKOCHTE PERCELEN BOUWGROND TE VEURNE / BEREKENING VENALE WAARDE
Er werden 3 verkoopresultaten geselecteerd van percelen bouwgrond bestemd voor woningbouw en gelegen in een nieuwe woonwijk voor eengezinswoningen aan de stadsrand, en verder 1 perceel achtergrond eveneens gelegen aan de stadsrand.
De hoogste prijs voor bouwgrond voor eengezinswoningen betreft Klaproosstraat 40 en bedroeg 429 € /m², de laagste prijs bedroeg 400 € /m². De prijs voor ingesloten achtergrond bedroeg 128€/m²
Gezien de geringe grondoppervlakte van de woningen langsheen de Hobélaan mag de hoogste prijs van 429 € / m² hier worden aangenomen als basis.
De percelen Hobélaan 78 en 80 hebben een totale diepte van ± 38 m, terwijl het vergelijkingspunt Klaproosstraat 40 een diepte van 25 m heeft.
Volgens het stelsel van ing. BECKERS is er een logische verhouding tussen de waarde en de diepte van een perceel grond. Hij vertrekt van het beginsel dat de achtergrond de helft minder waarde heeft dan de voorgrond en heeft hiervoor een schaal opgesteld voor een perceelsdiepte gaande van 1 m tot 100 m (zie tabel hierna).
Deze methode wordt om. frequent toegepast door de landmeters van het kadaster bij de bepaling van KI’s aan de hand van verkoopwaarde.
tabel ing. Beckers
TOEPASSING OP TE SCHATTEN PERCEEL DAT EEN DIEPTE HEEFT VAN 38 m (= coëff. 219) tov.
het vergelijkingspunt dat een diepte heeft van 25m ( = coëff. 263 )
berekening prijs per m² van te schatten perceel met tabel Beckers : 429 € x 221 = afgerond 360 €/m²
263
Gezien de kavels A en B enerzijds als achtergronden te beschouwen zijn, doch anderzijds beperkt bebouwbaar met garage of carport, mag de bekomen eenheidsprijs gehalveerd worden tot 180 € /m².
Tenslotte dient rekening gehouden met de erfdienstbaarheid van doorgang voor ondergrondse leidingen, als volgt.
KAVEL A :
Zoals op het leidingplan kan berekend is een zone van 1.80m bij 4.55m ingenomen door de rioleringen, hetzij 8m². Een waardevermindering van 50 % is hier toe te passen op deze strook.
Op het resterend gedeelte van de kavel, groot 15m² , bevindt zich de huisaansluiting, hier is een waardevermindering van 10% toe te passen.
Berekeningswijze grondwaarde kavel A : 15m² à 180€/m² - 10% , hetzij 162m² x 15 = 2.430 € 8m² à 180€/m² - 50% , hetzij 8m² x 90 = 720 €
t o t a l e w a a r d e = 3.150 €
KAVEL B :
Deze kavel is enkel belast met de huisaansluiting, hier is een waardevermindering van 10% toe te passen.
Berekeningswijze grondwaarde kavel B : 15m² à 180€/m² - 10% , hetzij 162m² x 15 = 2.430 €
NOOT : de juiste oppervlakte van de kavels dient bepaald te worden na opmeting door een landmeter-expert.
W A A R D E R I N G S B E S L U I T
Na grondige vergelijking van de te schatten goederen, ten overstaan van de vergelijkingspunten,
rekening houdend met hun ligging en bestemming, grootte, vorm, diepte,
rekening houdend met hetgeen voorafgaat en in de veronderstelling dat de goederen vrij en onbelast zijn van alle lasten en hypotheken, en onder voorbehoud van het bekomen van een gunstig bodemattest,
schat ik de normale verkoopwaarde op datum van 01.12.2020
van een twee kavels achtergrond, gelegen achter de woningen Hobélaan 80 ( KAVEL A) en Hobélaan 78 ( KAVEL B), kadastraal gekend onder Veurne 1e afd. sectie C zonder nummer
op : 3.150 € voor KAVEL A ( drieduizend honderd vijftig euro ) 2.430 € voor KAVEL B ( tweeduizend vierhonderd dertig euro )
" Ik zweer dat ik mijn opdracht in eer en geweten getrouw heb vervuld "
de beëdigde landmeter-expert,
Ph DERCK
LAN 04 0434
DIT SCHATTINGSVERSLAG EN DE EVENTUELE BIJLAGEN ZIJN VERTROUWELIJK EN UITSLUITEND BESTEMD VOOR DE OPDRACHTGEVER.
ENKEL DE HIERBIJ AANGESTELDE DESKUNDIGE (AUTEUR) EN DE OPDRACHTGEVER BESCHIKKEN OVER EEN EXEMPLAAR VAN HUIDIG DESKUNDIG VERSLAG.
REPRODUCTIE, VERSPREIDING OF ELK ANDER GEBRUIK VAN DIT VERSLAG IS ENKEL MOGELIJK MITS VOORAFGAANDE TOESTEMMING VAN DE OPDRACHTGEVER EN VAN DE AUTEUR.
