• No results found

Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2022

Share "Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek"

Copied!
32
0
0

Bezig met laden.... (Bekijk nu de volledige tekst)

Hele tekst

(1)

5 november 2015 1e concept versie

Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek

Kennisupdate

(2)

datum 9 februari 2016 Werk 150079 onderwerp Kennisupdate behandeld door Daniel Depenbrock (KAW)

Hannah Miedema (KAW)

Edwin Prins (Bureau Loefzij)

Bussum

Hilversum

Blaricum

Laren

Huizen Naarden

Muiderberg Muiden

Weesp

Kortenhoef

Nieuw Loosdrecht Nederhorst

den Berg

Loosdrecht Ankeveen

's Graveland

Muiden

Wijdemeren

(3)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 2

Deze kennisupdate

De regio Gooi en Vechtstreek actualiseert haar regionale woonvisie. D oel is om afstemming te creëren tussen de gemeenten en over het brede

beleidsveld wonen. In de woonvisie wordt ander andere aandacht besteed aan de regionale woningbouwprogrammering, betaalbaarheid en

bereikbaarheid van de sociale huursector, duurzaamheid, wonen met zorg en binnenstedelijk bouwen.

Een belangrijke onderlegger voor een goede woonvisie is kennis van feiten en ontwikkelingen, we gebruiken hiervoor zoveel mogelijk bestaand materiaal:

van gemeenten, corporaties, de regio Gooi en Vechtstreek, de

Metropoolregio Amsterdam, de provincie Noord-Holland en soms van het Rijk of landelijke informatiebronnen, zoals het CBS. Deze kennisupdate is een levend werkdocument. De meest actuele versie is steeds beschikbaar via de website van de Regio Gooi en Vechtstreek of opvraagbaar via

edwin@bureauloefzij.nl

Inhoudsopgave

1. In het kort: discussiepunten voor actualisering van beleid . 3

2. Bestaand beleid ... 5

3. Woningmarkt en groei ... 7

4. De bestaande woonomgeving ... 13

5. Betaalbaarheid ... 16

6. Vergrijzing en mensen met een zorgvraag ... 21

BIJLAGE 1: Demografie... 23

BIJLAGE 2: Woningvoorraad ... 28

BIJLAGE 3: BRONNEN ... 31

(4)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 3

1. In het kort: discussiepunten voor actualisering van beleid

Deze kennisupdate brengt bestaande en soms nieuwe informatie samen over het wonen in de regio Gooi en Vechtstreek. Uit de conclusies herleidden we onderstaande 6 discussiepunten voor de actualisering van de regionale woonvisie:

1. Bouwen voor eigen vraag én instroom: onvermijdelijk?

De regio Gooi- en Vechtstreek kent een natuurlijke huishoudensgroei, maar ook een grote druk op de woningmarkt van buiten de regio. De

verstedelijkingsafspraken in het RAP (Regionaal Actie Programma) zijn op te vatten als een gekozen oplossing voor:

- Inlopen van bestaande woningtekorten - Inspelen op ‘eigen’ huishoudensgroei

- Rekening houden met onvermijdelijke instroom van buiten de regio.

Discussie: Minder woningbouw betekent minder instroom, maar ook een hogere marktdruk voor alle huishoudens in de regio. Meer woningbouw betekent meer instroom, maar ook meer keuzemogelijkheden voor de huidige bevolking. Alle energie in voorraadgroei dus?

2. Blijven sturen op lage en middeninkomens?

Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem werpt zijn vruchten af: groepen die weinig kansen maakten op de sociale huurmarkt hebben nu meer keuze.

Desondanks zijn de wachttijden voor een sociale huurwoning lang.

- Met 28% sociale huurwoningen wijkt de regio niet sterk af van het landelijk beeld. Doorstroming van hogere inkomens naar de particuliere voorraad is de belangrijkste sleutel voor kortere wachttijden in de sociale huur.

- Omdat het aantal huishoudens blijft groeien, is het voor de hand liggend om ook de sociale huurvoorraad mee te laten groeien.

- De plannen bestaan vooral uit woningen in het dure segment en beperkt in het betaalbare en middeldure segment.

Discussie: betekent dit dat de huidige afspraken actueel blijven? Dat wil zeggen: een derde van de nieuwbouw ‘betaalbaar’, een derde middelduur, een derde (top)duur).

Discussie: zijn er meer plannen nodig zijn voor middeldure woningen?

Discussie: moeten corporaties zich extra inspannen voor echt goedkoop wonen voor de huishoudens met een inkomen tot de armoedegrens?

Discussie: is beschikbaarheid van betaalbaar wonen een regionale opgave, of moet elke gemeente dit in gelijke mate bieden?

3. De regio Gooi en Vechtstreek kent geen echte probleemwijken?

Doordat de woningmarkt onder druk staat, zijn alle wijken en buurten in de regio relatief gewild. In gewilde wijken is de bereidheid om te investeren groter dan in ongewilde woongebieden (zoals krimpgebied buiten de regio).

Toch zijn er binnen de regio wel degelijk verschillen. Ook in de regio Gooi en Vechtstreek is er meer aanbod dan vraag naar naoorlogse woonwijken (periode ’50 tot en met ’80) en ook zijn er buurten waar er een concentratie is van lagere inkomens (diezelfde naoorlogse wijken, maar ook vooroorlogse wijken ten oosten van het spoor in Hilversum). Deze buurten zijn het meest kwetsbaar voor sociale of fysieke achteruitgang.

Discussie: investeren de gemeenten, corporaties, marktpartijen en individuele huiseigenaren samen voldoende in woningen en omgeving om te voorkomen dat er probleembuurten of –wijken ontstaan? Of is er een

vernieuwingsagenda nodig waarin deze partijen gericht samenwerken?

(5)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 4

4. Een blijvende mix nodig van suburbaan en stedelijk wonen?

Er is landelijk discussie of er nog wel behoefte is aan uitbreidingslocaties. De regio heeft ze echter wel: Bloemendalerpolder, Anna’s Hoeve, Monnikenberg, KNSF-terrein en Blaricumermeent. Sommige zijn herstructureringslocaties maar de insteek is: veel grondgebonden gezinskoopwoningen. Zijn ze wel nodig?

- Het aandeel gezinnen neemt ondertussen af, en een groeiend deel van de gezinnen kiest voor een centrum stedelijk woonmilieu.

- Maar ook blijkt dat de voorspelde verhuizing van ouderen uit hun gezinswoningen maar beperkt plaats vindt.

Discussie: moeten regiogemeente blijven zoeken naar ruimte voor groen en grondgebonden wonen, moeten zij vooral op zoek naar extra woningen op transformatielocaties, of blijft het bij de huidige lijst aan plannen?

5. Verduurzamingsdoelstellingen worden niet vanzelf behaald?

Corporaties steken veel energie in het energiezuiniger maken van hun woningbezit. Daarmee dragen zij bij aan het behalen van landelijke afspraken over verduurzaming van de woningvoorraad maar ook aan het bep erken van de totale woonlasten van huurders.

Huiseigenaren komen veel minder in actie, ondanks diverse programma’s voor subsidie en duurzaamheidsleningen. In beginsel is verduurzaming hun eigen verantwoordelijkheid. Maar er zijn ook huiseigenaren in een n egatieve spiraal raken van stijgende energielasten en lagere investeringsruimte.

Discussie: heeft de regio – meer of anders dan nu – een rol om huiseigenaren te verleiden tot het investeren in energiezuiniger wonen?

6. Wonen en zorg: van bulk naar maatwerk?

De ‘standaard’ seniorenwoning in de sociale huurvoorraad is voldoende beschikbaar, getuige de relatief hoge slaagkans van senioren en onderzoek naar vraag en aanbod. Het vergroten van de (beperkte) doorstroming onder senioren is belangrijk, omdat daarmee ook andere groepen op de

woningmarkt meer keuzemogelijkheden in de bestaande woningvoorraad

krijgen. Om in te spelen op de behoefte aan wonen en zorg is vooral maatwerk nodig:

- Zelfstandig wonen voor mensen met een intensieve zorgvraag (zoals rolstoelwoningen met zorg op afroep);

- Zelfstandig wonen voor gezonde ouderen, in vele smaken (type, prijs, plek)

- Verleiden van senioren door goede informatie te geven en te ontzorgen;

Discussie: hoe kunnen we senioren verleiden tot doorstromen?

(6)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 5

2. Bestaand beleid

Regionaal beleid

Agenda MRA: blijvende sterke groei

- Prognose: 270.000 huishoudens er bij tot 2040;

- Voldoende locaties maar financieel lastig ontwikkelbaar;

- MRA stimuleert nieuwbouw & betaalbaar wonen, stemt plannen onderling af, weegt ruimtelijke belangen af (wonen, ruimtebehoefte Mainport), werkt aan bereikbaarheid, landschap en duurzaamheid;

- De nieuwe MRA Agenda wordt in 2016 opgeleverd.

MRA - “Doorbouwen op het fundament”

- Zoveel mogelijk binnen bestaand gebied bouwen. Nog meer dan voorheen gedacht: de doorstroom de regio in neemt in kracht af;

- Aanvullend uitleg (Almere, Haarlemmermeer, ook Bloemendalerpolder;

- Dynamiek op de woningmarkt en stimuleren van woningbouwproductie.

Onder meer door het scheppen van ruimte voor experimenten, zoals tijdelijk wonen, flexibiliteit in huurbeleid;

- Doelgroepen als starters, talent, middeninkomens: mogen niet buiten de boot vallen. Scheiden wonen en zorg vraagt om nieuwe woonoplossingen (thuis blijven, kleinschalige woonvormen);

- Duurzaam en energieneutraal renoveren en bouwen, vooral particulieren

De Regionale Woonvisie G&V 2007-2020

- Focus op mensen met minder kansen op de woningmarkt, (jongeren, gezinnen tot 45 jaar, ouderenhuishoudens die wonen met zorg combineren;

- Creëren van een gedifferentieerder aanbod door stimuleren van dynamiek op de woningmarkt, innovatief bouwen, herstructureren, optimaliseren van de mogelijkheden in de bestaande voorraad;

- Bijsturen van plannen voor woningbouw, volgens de maat 1/3 betaalbaar, 1/3 middelduur, 1/3 duur of top duur;

- Diversiteit aan woonmilieus in de regio behouden en versterken met behoud van het groene karakter;

- De regio onderscheidt zich door ruimte voor vernieuwende oplossingen.

Het RAP 1 G&V 2011-2015 (Regionaal Actie Programma)

Dit document is een weergave van de afstemming die met de provincie is gevonden over woningbouw.

- Zicht krijgen op de betaalbaarheid wonen, met name middeninkomens;

- In kaart brengen van de toegankelijkheid en zorggeschiktheid van de particuliere huur- en koopsector;

- Verduurzamen van bestaande woningen in de particuliere sector;

- Haalbaarheidsverkenning en business case corporatiehotel.

Per 1 januari geldt het RAP 2. Daarin komen lokale visies en prestatie -

afspraken, de regionale woonvisie en de regionale huisvestingsverordening, en de provinciale woonvisie Noord-Holland samen. De corporaties denken en werken mee de beleidsvoorbereiding.

Verschillen & overeenkomsten MRA en G&V

- Alle drie de documenten vinden een toegankelijke woningmarkt voor verschillende doelgroepen belangrijk.

- De MRA heeft meer economische motieven;

- De woonvisie G&V benoemde duurzaamheid niet in de kernambities, maar dit is wel in het RAP vastgelegd;

- Lokale verschillen; een regionaal palet aan woonmilieus

(7)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 6

Lokaal beleid en onderzoek

Volgend jaar verschijnt het WoON 2015 onderzoek. De afzonderlijke

gemeenten hebben geen eigen, samenhangend marktonderzoek beschikbaar.

Wel zijn er diverse thematische onderzoeken op regionaal of lokaal uitgevoerd de laatste jaren. De regionale documenten staan op de website van de regio Gooi- en Vechtstreek.

Onderzoek Visie

Blaricum - -

Bussum - volgt de regionale visie

Hilversum - in de maak

Huizen PM - -

Laren - 2012-2016 Muiden - 2014-2018 Naarden - 2008-2020

Weesp - 2011

Wijdemeren - 2005-2020

Overeenkomsten

- Focus op starters/jongeren, jonge gezinnen en ouderen - Veel aandacht voor de combinatie zorg, welzijn en wonen;

- Betaalbaarheid is voor elke gemeente een aandachtspunt;

Verschillen

- Weesp als doel om juist duurdere woningen te bouwen. Weesp heeft nu het grootste percentage sociale huurwoningen;

- Laren en Wijdemeren willen zelf regie op hun woonbeleid houden;

- Hilversum noemt nieuwbouw niet in de kernambities van haar woonvisie;

Hoofdpunten uit de lokale visies

Woonvisie Hilversum 2006-2009+

- Versterken van de woonmilieus;

- Wonen-welzijn-zorg in woondienstenzones;

- Versterken van de omgevingskwaliteit;

Woonvisie Laren 2012-2016

- Goede balans in de bevolkingssamenstelling: ouderen, starters , gezinnen;

- Nieuwbouwproductie afstemmen op de behoefte: betaalbare, levensloopbestendige woningen in het groen;

- Goede afstemming tussen wonen, zorg en welzijn: het concentreren van de woonproducten en zorgdiensten in een woonservicegebied;

Woonagenda Muiden 2014-2018

- Verbeteren woonwijk Muiden Noordwest;

- Aanpassen woonzorgcentrum Florisberg;

- Vergroten aanbod voor scheefwoners;

Woonvisie Naarden 2008-2020

- Behoud van sociale huurvoorraad ;

- Focus op bouwen en behoud van woningen in het middensegment;

- Starterswoningen vrij krijgen;

- Focus op zorg, jongeren en ouderen.

Woonvisie Weesp 2011

- Focus op starters, jongeren, betaalbare woningen en levensloopbestendige woningen;

- Het realiseren van een gevarieerde woningvoorraad in verschillende prijsklassen door het toevoegen van duurdere woningen.

Woonvisie Wijdemeren 2005

- Verruimen van keuzemogelijkheden voor iedereen;

- Aandacht voor starters en ouderen;

- Een evenwichtig woningbouwprogramma;

- Focus op wonen-welzijn-zorg;

- Regie aan de gemeente.

(8)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 7

3. Woningmarkt en groei

Een gespannen woningmarkt, waarin wél gebouwd wordt

De regio Gooi en Vechtstreek is al decennialang ‘volgebouwd’. Jarenlang kende de regio Gooi & Vechtstreek een vertrekoverschot. Als gevolg van restrictief beleid was de woningbouw in de regio onvoldoende om de groei van het aantal inwoners bij te houden. Inwoners verhuisden uit de regio naar Flevoland en Utrecht. Het aantal inwoners groeide regionaal licht van circa 235.000 in 1990 en 2000 naar circa 245.000 in 2010 en 2015.

Sinds een aantal jaren heeft de regio een positief migratiesaldo door toegenomen vestiging. Door vergrijzing ontstaat ruimte op de woningmarkt, er is ruimte op grote woonlocaties zoals Bloemendalerpolder, Anna’s Hoeve, Monnikenberg, KNSF-terrein en Blaricumermeent en in veel gemeenten is ruimte aanwezig voor binnenstedelijke woningbouw. Sinds 2010 verliest de regio netto geen inwoners aan Amsterdam of aan Almere.

- Hilversum heeft zowel binnen als buiten de regio een belangrijke aantrekkende werking, met als enige regiogemeente ook netto instroom van de groep 20-25 jarigen

- Weesp, Naarden, Wijdemeren, Blaricum, Laren, Huizen en Bussum hebben een doorstroomfunctie. Weesp en Huizen trekken jongere groepen aan dan de andere gemeenten.

- In Muiden zijn de migratiestromen relatief klein.

Monitoring in de regio wijst op een achterblijvende groei van de

woningvoorraad ten opzichte van de regionaal overeengekomen ambitie. De economische crisis speelde daarin beslist een rol. Er is nog steeds sprake van een hoge druk op de woningmarkt. De vraagprijs per vierkante meter woning is één van de indicatoren daarvoor.

Marktdruksignaal: de vierkante meter prijs (NVM, 2015) - > €4.500: Blaricum, Laren;

- > €3.000: Bussum, Wijdemeren, Naarden, Muiden, Huizen (Amsterdam, Baarn);

- > €2.500: Hilversum, Weesp (Utrecht);

- < €2.500: (overig Nederland, Almere, Amersfoort);

Figuur: Migratie in de periode 2010-2013. Hoe dikker de lijn, hoe groter het aantal inwoners. Bron: CBS.

Bussum

Hilversum

Blaricum Laren

Huizen Naarden

Weesp

Muiden

Wijdemeren

Almere

Amersfoort Utrecht

Rest NL Amster

dam

(9)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 8

In een woningmarkt waar meer vraag dan aanbod is, is de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens een resultante van de hoeveelheid woningen die er gebouwd worden. Hiervoor zijn verstedelijkingsafspraken gemaakt met de provincie. De taakstelling stamt uit 2010 en ziet op toevoeging van ruim 5.000 woningen tot 2020, waarvan 3.100 tot 2015 en 1.800 daarna.

De provincie Noord-Holland publiceerde in 2015 een demografische prognose. CBS cijfers wijzen op ongeveer dezelfde ontwikkelingen.

- De provincie voorspelt een groei voor de zuidvleugel tot 2020 met ruim 50.000 woningen, om de vraag bij te benen, in de periode 2020-2030 nog eens 100.000.

- Daarvan worden er tot 2020 ruim 4.000 geprojecteerd op de Gooi- en Vechtstreek, tussen 2020 en 2030 nog eens ruim 10.000. Daarmee groeit ook het aantal inwoners naar verwachting met circa 1.000 personen per jaar. Daarmee zou de groei van de periode 2000-2010 worden hervat.

- De komende jaren groeien vooral gemeenten met grote locaties:

Hilversum (o.a. Anna’s Hoeve), Blaricum (…ermeent), Weesp (Bloemendalerpolder).

De verstedelijkingsafspraken in het RAP (Regionaal Actie Programma) zijn op te vatten als een gekozen oplossing voor:

- Inlopen van bestaande woningtekorten - Inspelen op ‘eigen’ huishoudensgroei

- Rekening houden met onvermijdelijke instroom van buiten de regio.

Minder woningbouw betekent minder instroom, maar ook een hogere marktdruk voor alle huishoudens in de regio. Meer woningbouw betekent meer instroom, maar ook meer keuzemogelijkheden voor de huidige bevolking.

De ‘roltrap’ bestaat nog steeds

Het natuurlijke groeicijfer (geboorte minus sterfte) is regionaal ongeveer nul.

De groei komt voort uit instroom van buiten.

- Op regioniveau is er instroom van kleine aantallen personen uit het hele land (opgeteld een heleboel!), grotere aantallen uit Amsterdam en uit de regio Utrecht. Binnen de regio zijn er duidelijke verschillen.

- De gemeenten met een groot bouwprogramma op uitleglocaties (Hilversum, Weesp, Blaricum) groeien vanzelfsprekend het snelst en hebben een positief migratiesaldo van jonge gezinnen met kinderen.

- Hilversum is de enige regiogemeente die per saldo jongeren weet te trekken. Voor de andere gemeenten geldt dat jongeren per saldo vertrekken, doorgaans met studie of werk als reden, richting grote steden als Amsterdam en Utrecht.

- Wijdemeren en Blaricum trekken per saldo ook oudere gezinnen aan, en Laren trekt veel ouderen.

(10)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 9

Centrummilieus, vooroorlogse wijken en uitleglocaties

Het landelijke onderzoeksmodel Socrates vertaalt demografische prognoses en woonvoorkeuren van huishoudens naar een gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. De meeste recente analyse dateert uit 2013. Op hoofdlijnen bevat deze analyse waardevolle aanknopingspunten voor de programmering van woningbouw in de regio. De analyse gaat uit van woonmilieus zoals die door het ABF worden gehanteerd en vergelijkt de behoefte en de plannen (nieuwbouw min sloop) zoals in 2013 bekend:

Noord-Holland, 2013 behoefte plannen

- centrum-stedelijk 15 10

- buiten-centrum 30 15

- groen-stedelijk 15 15

- dorps 25 15

- landelijk wonen 20 15

Alles x 1.000 woningen, afgerond op 5.000-tallen

Wanneer we de behoefte en de plannen vergelijken, zien we dat er behoefte is aan alle woonmilieus, maar dat het planaanbod vooral tekort schiet in het woonmilieu ‘buiten-centrum’ en ‘dorps’.

De provincie Noord-Holland presenteerde in 2015 de Handreiking

Woonmilieus. Daarin stelt de provincie: “er is voldoende plancapaciteit om kwantitatief aan de vraag te voldoen, maar kwalitatief ligt de vraag anders:

er is meer vraag naar (hoog-)stedelijk en centrum- dorps wonen dan gepland en er is een overaanbod in naoorlogse en nieuwe uitbreidingswijken. In de provincie Noord-Holland kan niet aan de kwalitatieve vraag worden voldaan binnen de huidige, meest gewenste woonmilieus. Tegelijk is het ook niet mogelijk binnen enkele decennia die woonmilieus uit het niets te creëren. De opgave is daarom bestaande, minder preferente woonmilieus met voldoende capaciteit te transformeren, zodat zij beter aan de vraag kunnen voldoen. Het gaat daarbij om zowel bestaande buurten als om plannen.”

Gewild: vooroorlogse wonen in of bij het stadscentrum.

Ook deze handreiking gebruikt de ABF-indeling, maar dan verfijnder. Aan het einde van dit thema staat een overzicht. Het woonmilieu “centrum-stedelijk”

is duidelijk gewild. Het geldt voor delen van het woonmilieu “buiten- centrum”, dat wordt gesplitst in;

- “stedelijk vooroorlogs” zeer gewild - “naoorlogs grondgebonden” minder gewild - “stedelijk naoorlogs compact” minder gewild

Specifiek de vooroorlogse buurten, direct naast het centrum gelegen, zijn gewild. Een bekende term hiervoor is ‘gentrificatie’: de groep jonge,

hoogopgeleide, koopkrachtige huishoudens met een stedelijke woonvoorkeur, die woningen in oude volksbuurten kopen en renoveren, waarbij de wijk van karakter verandert. Sprekende voorbeelden in Nederland zijn De Pijp in Amsterdam, of Wittevrouwen in Utrecht. In de regio Gooi- en Vechtstreek is dit verschijnsel minder sterk aanwezig, omdat de groep jonge academici veel kleiner is dan in universiteitssteden. Alleen in Hilversum is hier beperkt sprake van.

Gewild: wonen nabij de centra van kleine steden en grote dorpen

In de provinciale handreiking wordt ook het milieu dorps verder uitgewerkt.

In de regio Gooi- en Vechtstreek zijn vooral de milieus “centrum-dorps” en

“centrum-kleinstedelijk” gewild. Denk dan aan locaties nabij de centra van Bussum, Huizen, Laren, Blaricum, Naarden, Muiden, Weesp en de grotere dorpen in Wijdemeren.

Gewild: nieuw wonen op groene, ruime woonlocaties

De provinciale handreiking geeft aan dat de bestaande naoorlogse

woonwijken minder in trek zijn. Zie ook thema 4. Het betreft dan vooral de bekende woonmilieus waar nu al veel vernieuwd is (wijken uit de jaren ’50 en

’60 met eenvoudige gezinswoningen en flats). Aanvullend wijst de handreiking op de recentere woonwijken uit de jaren ’70 en ’80. Deze wijken vallen op door een hoger aandeel huiseigenaren, en een woonomgeving en

woningvoorraad die technisch en energetisch enigszins achterop raakt.

(11)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 10

Er is ondertussen landelijk discussie of er nog wel behoefte is aan

uitbreidingslocaties. Het aandeel gezinnen neemt af, en een groeiend deel van de gezinnen kiest voor een centrum stedelijk woonmilieu. Het landelijke onderzoeksmodel Socrates, Planbureau voor de leefomgeving en de provincie leggen de focus eenzijdig op binnenstedelijke locaties Tegelijk blijkt de voorspelde verhuizing van ouderen uit hun gezinswoningen maar beperkt plaats vindt. Hoewel het aandeel gezinnen afneemt, is het vrijkomend aanbod aan gezinswoningen heel beperkt, waardoor er alsnog een tekort aan

gezinswoningen ontstaat. Grote woonlocaties in de regio, zoals

Blaricumermeent, Anna’s Hoeve en Bloemendalerpolder spelen dan ook een belangrijke rol in het bedienen van de vraag naar wonen.

Na 2030 komt er alsnog een grote uitstroom vanuit gezinswoningen op gang, als gevolg van voortschrijdende vergrijzing en een sterftegolf. Als de trend doorzet, leidt dit in ontspannen woningmarktgebieden tot vraaguitval. De regio Gooi- en Vechtstreek hoort daar naar verwachting niet bij. Binnen het gebied zelf zijn er wel verschillen in gewildheid van woonmilieus. Zie het thema De bestaande woonomgeving voor een uitleg.

(12)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 11

Indicaties voor de programmering

Er zijn geen directe indicaties voor de samenstelling van de plannen voor woningbouw vanuit lokaal marktonderzoek.

- Enerzijds biedt de aantrekkingskracht van de regio de mogelijkheid om voor hogere inkomensgroepen te bouwen;

- Tegelijk zien we dat het bouwen van betaalbare woningen doorgaans zonder beleidsinzet niet voldoende gerealiseerd wordt. Onder thema 5 (betaalbaarheid) concluderen we dat er geen inhoudelijke reden is om af te stappen van de verdeling van een derde goedkoop,

middelduur en duur bij nieuwbouw.

Het huidige planaanbod

Tabel: plannen volgens Plancapaciteit Noord-Holland, juli 2015

2016-2019 Huur Koop Totaal

<711 711-850 >850 Onbekend <200 200-275 275-350 >350 Onbekend

Blaricum 90 0 115 0 40 205 120 240 0 810

Bussum 35 0 0 0 15 25 70 130 0 275

Hilversum 685 100 0 20 175 355 225 165 75 1800

Huizen 105 60 15 0 20 75 130 5 0 410

Laren 15 0 0 0 0 0 0 0 0 15

Muiden 0 0 0 0 0 0 0 10 0 10

Naarden 20 0 0 35 0 0 250 40 0 345

Weesp 0 0 0 0 50 0 65 20 180 315

Wijdemeren 175 25 55 0 10 100 105 270 115 855

Regio 1125 185 185 55 310 760 965 880 370 4835

Met het oog op de aantrekkende woningmarkt mogen we verwachten dan de realisatie van woningen de komende jaren hoger ligt dan in de crisisjaren. Er

zijn vanaf 2015 ‘harde plannen’ voor ruim 10.000 woningen, waarvan ca.

5.000 vóór 2020 gepland. Daarmee is er in de regio voldoende planruimte, maar geen overmaat, volgens de monitor woningbouw. Daarbij wordt alleen gekeken naar de aantallen en niet naar de samenstelling van plannen. Het planaanbod voor de periode 2016-2019 staat in de tabel.

Een vergelijk met de doelstelling van de regionale woonvisie (een derde betaalbaar bouwen (tot de aftoppingsgrens van €711 in de huursector en tot 2 ton in de koopsector) leidt tot het volgende beeld:

- 23% betreft sociale huur, ruim 6% betreft koopwoningen tot

€200.000.

- Ongeveer 20% van het programma is ‘middeldure’ koop. Doelstelling in de regionale woonvisie is een derde.

- 50% is (top)duur. Doelstelling in de regionale visie is een derde.

Per gemeente zijn er verschillen:

Tabel: plannen volgens Plancapaciteit Noord-Holland, juli 2015, verhoudingen Aantal woningen Betaalbaar Middelduur (Top)duur

Blaricum 810 16% 25% 59%

Bussum 275 18% 9% 73%

Hilversum 1800 48% 20% 33%

Huizen 410 30% 18% 51%

Laren 15 100% 0% 0%

Muiden 10 0% 0% 100%

Naarden 345 6% 0% 94%

Weesp 315 16% 0% 84%

Wijdemeren 855 22% 12% 67%

Regio 4835 30% 16% 55%

- Hilversum draagt fors bij aan de doelstelling van de regionale woonvisie - In alle andere gemeenten met een substantieel bouwprogramma ligt de

nadruk op (top)duur bouwen.

(13)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 12

Dorps Centrum dorps

Klein stedelijk

Centrum klein stedelijk

Stedelijk naoorlogs

compact

Naoorlogs grondgebon

den

Stedelijk vooroorlogs

Centrum stedelijk

Vraag

- ++ -- ++ -- - ++ ++

Blaricum

Bussum

Hilversum

Huizen

Laren

Muiden

Naarden

Weesp

Wijdemeren

(14)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 13

4. De bestaande woonomgeving

Toekomstwaarde van woonmilieus en woningen

In veel gemeenten in Nederland ontstaat polarisatie tussen gewilde en ongewilde woonplekken: stijgende prijzen en veel investeringen versus vraaguitval en achterblijvend vastgoed. De gunstige marktpositie van de regio Gooi- en Vechtstreek zorgt er voor dat dit in de regio veel minder voor komt.

De vierkantemeterprijzen op buurtniveau zijn een goede graadmeter voor de gewildheid van deze buurten. Daarbij geldt als belangrijke nuance dat alle buurten in de regio relatief gewild zijn vergeleken met het landelijk

gemiddelde. De Leefbarometer laat zien dat de score op een hoger niveau ligt dan in grote delen van steden als Almere en Amsterdam. Binnen de regio is er een verband zichtbaar tussen wijken met een relatief lage vierkante meter prijs en een relatief lage leefbaarheidsscore. De agenda voor wijkverbetering bestaat op hoofdlijnen uit:

- Naoorlogse grootschalige uitbreidingen (Hilversum, Bussum, Huizen en Weesp) uit de jaren ’50 tot en met ’70 (dus ook de zogenaamde

‘bloemkoolwijken’ met hun hofjes)

- Dorpen met een afnemend voorzieningenniveau (Ankeveen, Kortenhoef en Nederhorst den Berg)

- De vooroorlogse wijken met arbeiderswoningen in Hilversum. Waar in universiteitssteden dergelijke wijken worden overgenomen door jonge hoogopgeleiden, is dat in Hilversum maar beperkt het geval.

Gemiddelde vraagprijs per m2 woning per buurt

Score op de Leefbarometer, 2012.

Zeer hoog Hoog Boven gemiddeld Gemiddeld/Hoog Gemiddeld Gemiddeld/Laag Onder gemiddeld Laag Zeer laag

(15)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 14

Duurzaamheid

Duurzaamheid is een veelomvattend begrip. Binnen het thema wonen hebben we het vooral over energieverbruik, soms ook over stedenbouw,

materiaalgebruik. We richten ons in deze kennisupdate op energieverbruik.

Nieuwbouw: in regels vastgelegd

Nieuwbouwwoningen voldoen aan steeds strenger wordende eisen rond de energieprestatie: sinds 2015 ligt de EPC bij nieuwbouw op 0,6. Richting 2020 zal dit verder dalen richting 0,0 (evenveel energieverbruik als –opwekking).

Corporaties: hebben zich verbonden in convenanten Landelijk is het energieakkoord gesloten

- Het Rijk en de VNG maakten afspraken over actieve ondersteuning van gemeenten bij lokale en regionale energiebesparing en - opwekking.

- Woningcorporaties en particuliere verhuurders zetten zich in om in 2050 alleen nog energie neutrale woningen en gebouwen te hebben . Zij hebben zich gecommitteerd aan de ambitie om gemiddeld label B (corporaties) en 80% van de woningen minimaal label C (particuliere verhuurders) in 2020 te halen. Het Rijk stelt in dat kader €400 miljoen subsidie beschikbaar voor verhuurders in de sociale

huursector ten behoeve van investeringen in de periode 2014-2017.

Corporaties dragen hier op diverse manieren aan bij, zoals woningen vervangen door nieuwbouw, woningen met relatief beperkte ingrepen renoveren tot label B, woningen ingrijpend verbeteren (waarvan “Nul op de Meter” een sprekend voorbeeld is).

Particuliere voorraad blijft achter

Hoewel steeds meer huizen zijn voorzien van zonnepanelen, blijven de investeringen in particuliere woningen achter bij de aanpak door corporaties.

Juist bij goedkopere woningen, met vaak ook lagere inkomens, is dit relevant.

Bij hen is het risico op ‘energie-armoede’ relatief groot: een vicieuze cirkel van stijgende energielasten en krimpend budget om te investeren in de woning.

De kaart op de volgende pagina laten zien wat de absolute energielasten van de woningen in de regio zijn: logischerwijs verbruiken grote woningen meestal meer dan kleine. Wat we nog niet onderzocht hebben, is wat het relatieve verbruik is: hoe energie-efficiënt is de woning? Ervaring met Energiescans elders in het land leert dat het vooral de volgende woningtypes zijn die energetisch om verbetering vragen: vooroorlogse woningen en vroegnaoorlogse woningen (tot midden jaren ’80), en dan met name in buurten met een lagere vierkantemeterprijs (zie thema 3: Woningmarkt). Dit zijn de buurten die minder gewild zijn, waar lagere inkomensgroepen vaker te vinden zijn, en waar de investeringsruimte het meest beperkt is.

Gemeenten gaan verschillend om met verduurzaming bij particulieren.

- Regionaal is er, vanuit het regionaal actieprogramma (RAP) een project opgezet om particuliere te stimuleren tot investeren. Het programma bestaat uit een basispakket waaraan alle gemeenten meedoen (website, energieloket, een coördinator,

communicatiemateriaal), en pluspakketten (laagdrempelige wijkaanpak, duurzaamheidsleningen).

- De gemeenten Hilversum en Weesp hebben een stimuleringsregeling voor verduurzaming voor particulieren (SVN);

- Overige gemeenten hebben geen regeling;

- De provincie Noord-Holland heeft haar regeling in 2014 gesloten.

(16)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 15

>€200,- / mnd

>€100-200,- / mnd

>>€250,- / mnd

(17)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 16

5. Betaalbaarheid

Zowel de RAP, de Regionale Woonvisie G&V en de afzonderlijke gemeenten zetten zich bijzonder in voor geschikte en voldoende betaalbare woningen.

Mede door de hoge druk op de woningmarkt liggen de prijzen in de particuliere woningvoorraad relatief hoog en is het lastig om locaties te ontwikkelen voor sociale huurwoningen of betaalbare koopwoningen. Zonder speciale aandacht is het toenemend lastig voor lage en middeninkomens om binnen de regio Gooi- en Vechtstreek een passende woning te vinden. Dit geldt voor alle leeftijdsgroepen met een laag of middeninkomen.

Woonvisie 2007-2020 en de trend

In de woonvisie uit 2007 staat het streven om het nieuwbouwprogramma1 te verdelen in:

Prijsgrenzen (woonvisie 2007, actualisering 2015):

Huur Koop

1/3 Betaalbaar < liberalisatiegrens €711 Tot €200.000 1/3 Middelduur €711 – ca. €850 €200.000 - €350.000 1/3 Duur > ca. €850 > €350.000

Om te voldoen aan de ambitie was het nodig om het programma voor

nieuwbouw in het goedkope en middeldure segment fors te vergroten, terwijl

1 In de visie staat niet duidelijk of dit voor de gehele

woningvoorraad moet gelden, voor (bruto) nieuwbouw, of voor het (netto) resultaat van sloop, verkoop en nieuwbouw. Het meest aannemelijk is dat dit de (bruto) nieuwbouw betreft, getuige de berekende effecten die dat op de nieuwbouwprogrammering heeft.

in het dure en topsegment al voldoende plannen in de pijplijn zitten. Zie ook thema 3, het huidige planaanbod.

De voorraad sociale huurwoningen in de regio nam tussen 2010 en juist 2014 af in plaats van toe, en wel met ruim 1.300 woningen (bron CBS). Er werd wel beperkt nieuw gebouwd, maar ook gesloopt en verkocht. Alleen in Laren en Weesp groeide de voorraad licht. Bij de meeste woningcorporaties in de regio maakt verkoop van sociale huurwoningen (net als nieuwbouw) onderdeel uit van de portefeuillestrategie. Met verkoop komen investeringsmiddelen vrij en door de combinatie met nieuwbouw kan de kwaliteit van de voorraad worden verhoogd. Bovendien wordt het overgrote deel van deze woningen gekocht door huishoudens met lage en middeninkomens. Twee innovatieve vormen van verkoop worden toegepast door Dudok Wonen uit Hilversum. Door deze koopvormen worden zittende huurders in staat gesteld (deels) eigenaar te worden van hun woning als zij dit willen (Kopen naar Wens) en andere woningen komen beschikbaar voor de doelgroep door het toepassen van een erfpachtsysteem. Hierdoor blijven de woningen ook na doorverkoop

betaalbaar.

We hebben geen cijfers over de recente ontwikkeling van de voorraad goedkope koopwoningen. In de bijlage staat een overzicht van welke

producten bij benadering voor prijzen tot €200.000 te koop zijn. Er zijn weinig recente woningen die tot die prijs te koop worden aangeboden (Funda).

Context: de sociale huursector: sector in verandering

Strengere toewijzing, minder scheefheid, meer druk bij middeninkomens - Al sinds 2011 zijn de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen

aangescherpt, als gevolg van Europees beleid. Corporaties moeten 90% van hun woningen toewijzen aan de doelgroep van beleid (inkomen tot €34.911 bruto per jaar, peiljaar 2015, tijdelijk verhoogd naar €38.950). 10% mag worden gebruik voor mensen met een inkomen tot €44.656,- bruto per jaar.

(18)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 17

- Door deze wetswijziging uit 2011 neemt de instroom van hogere inkomens naar de sociale huursector jaar op jaar af. Daardoor daalt de ‘scheefheid’, maar ondertussen neemt de druk op een alternatief voor de middeninkomens toe. Dit uit zich in een toename van de vraag naar goedkope en middeldure koopwoningen (prijsklassen tot ongeveer €200.000,-) en naar vrije sector huurwoningen met een prijs net boven de liberalisatiegrens (€711,-, peiljaar 2015).

Woningwet 2015: andere rolverdeling

- Binnen de nieuwe Woningwet richten Corporaties zich op hun kerntaken (DAEB). Zij hebben minder investeringsruimte door o.a.

heffingen en vanaf 2016 ook passend toewijzen (zie hierna, passendheidstoets). Corporaties doen jaarlijks een ‘bod’ op de woonvisie, moeten investeringen vooraf en achteraf verantwoorden bij het Rijk. Daarnaast dienen gemeenten per 1-1-2016 te kiezen wat zij als woningmarktregio voor de corporaties zien. Dit leidt tot vraagstukken bij regionaal of landelijk opererende corporaties, zoals Portaal en De Alliantie.

- Huurders krijgen meer invloed, beslissen onder andere mee over prestatieafspraken en fusies.

- Gemeenten hebben een regierol, creëren randvoorwaarden. Zij hebben zelf minder eigen financiële armslag door decentralisaties en het opdrogen van ISV-gelden.

- De markt springt vaker in het gat van niet-DAEB-activiteiten, en dan vooral de vrije sector huur. Of dit afdoende is, moet blijken.

De huren stegen sterk, maar passendheidstoets herstelt dit naar verwachting - De laatste jaren zijn de huurprijzen bij mutatie van sociale

huurwoningen sterk gestegen, mede als gevolg van de recent ingevoerde verhuurdersheffing. Corporaties maakten gebruik van de ruimte die zij daarvoor wettelijk hadden. Nieuw huurbeleid, waarin

de WOZ-waarde meer invloed heeft op de maximaal redelijke huur, biedt corporaties extra ruimte voor huurverhoging bij hoogwaardige woningen. In de regio Gooi- en Vechtstreek liggen daarvoor ook genoeg mogelijkheden.

- Met de passendheidstoets worden de toewijzingsnormen aangescherpt: corporaties moeten vanaf 2016 de verhuur aan de huurtoeslaggroep (tot €29.825) voor 95% realiseren onder de aftoppingsgrenzen (€577 of €618). Voor de betaalbaarheid is dit een gunstige ontwikkeling. Maar als corporaties hun streefhuurbeleid niet aanpassen, gaat het ten koste van beschikbaarheid. Als corporaties wel hun streefhuurbeleid aanpassen, gaat dit ten koste van bijvoorbeeld duurzaamheid en nieuwbouw.

Toewijzingsregels:

- Doelgroep: tot €34.911,- per jaar, tijdelijk €38.950 - Tussen €29.825 en €34.911 / €38.950: geen huurtoeslag - Toewijzing maximaal 10% aan hogere inkomens

- Tot 2020 10% extra voor de groep tot €38.950

- Passend toewijzen: 95% van de doelgroep <€34.911 heeft een huur onder de aftoppingsgrens

Diverse impactvolle veranderingen:

- EU-regels toewijzing - Opheffing ISV per 2014 - Heffingen corporaties

- Decentralisaties sinds januari 2015 - Huisvestingswet de facto sinds 1 juli 2015 - Woningwet sinds 1 juli 2015

- Nieuw WWS stelsel oktober 2015 - Passend toewijzen vanaf 2016 - Huursombenadering ergens in 2016

(19)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 18

Beschikbaarheid van betaalbaar wonen, huur en koop

De tabel hierna vergelijkt enkele kengetallen rond inkomen en

woningvoorraad. Er zijn geen rechtstreekse conclusies aan te verbinden, maar het geeft wel een beeld van de verhoudingen. Aanvullende cijfers staan in de bijlage.

Tabel: inkomensverdeling en woningvoorraad (bron; CBS)

2015 2013 2015

Gemeente Laag midden hoog Corporatie M2-prijs koop

Blaricum 29% 35% 36% 24% 4850

Bussum 39% 32% 29% 23% 2937

Hilversum 41% 37% 22% 32% 2661

Huizen 35% 39% 26% 34% 2965

Laren 31% 31% 38% 17% 4551

Muiden 31% 36% 33% 30% 3193

Naarden 29% 33% 38% 21% 3290

Weesp 40% 38% 22% 38% 2481

Wijdemeren 32% 38% 30% 20% Ca. 3500

Nederland 40% 40% 20% Ca. 30% 2240

Totaal 37% 36% 27% 28%

Samenvatten constateren we:

- In Weesp en Hilversum is het aandeel lage inkomens gelijk aan het landelijk gemiddelde, het percentage corporatiewoningen ligt er iets boven en de koopprijzen zijn ook bijna gemiddeld. Beide gemeenten zijn dus ’normaal’ te noemen.

- Huizen en Bussum zijn iets minder betaalbaar maar wijken niet zo sterk af van het gemiddelde als de dorpse gemeenten in de regio.

- Blaricum, Laren, Muiden, Naarden en Wijdemeren vallen op door een relatief groot aandeel hoge inkomens, koopprijzen die per m2 woning ver

boven het gemiddelde liggen en een (Muiden uitgezonderd) een laag aandeel corporatiewoningen. Let wel, ter relativering: ook hier heeft 30%

van de huishoudens een laag inkomen en ook hier bestaat minstens 20%

van de woningvoorraad uit corporatiewoningen.

Druk op de voorraad

Onderzoek van onder meer Rigo en TNO toont aan dat er in de regio Gooi- en Vechtstreek verschillen zijn in de mate waarin huishoudens met een laag inkomen een voor hen betaalbare woning kunnen vinden. Aanvullend biedt Woningnet meer detailinformatie over vraag en aanbod. Het onderzoek houdt rekening met het inkomen van groepen op de woningmarkt en de huurprijs of koopprijs die voor hen redelijkerwijs haalbaar is. We hebben de

inkomensklassen hier aangepast naar prijspeil 2015.

Er is regionaal gezien onvoldoende sociale huurvoorraad beschikbaar:

- Jaarlijks komen ca. 1.500 woningen tot de huurtoeslaggrens beschikbaar;

- Jaarlijks zijn er ruim 11.000 actieve woningzoekenden;

De kans van slagen ligt gemiddeld rond de 10%. Cijfers van Woningnet lieten een stijging in het aanbod en een daling in het aantal actief woningzoekenden zien in 2013: de slaagkans lag toen op 15%. De figuur op de volgende pagina laat deze daling in de vraagdruk zien, maar ook verschillen tussen gemeenten . - Het aantal goede reactie per aangeboden woning lag in 2013 lager dan in

2010. Langjarig ligt het aantal het hoogste in Blaricum en in Hilversum.

- Niet in de figuur: in de meeste gemeenten, maar vooral in Hilversum, ligt vooral het aantal reacties per gezinswoning relatief hoog (drie keer hoger dan het gemiddelde van alle woningtypen).

- Niet in de figuur: er is geen wezenlijk verschil in het aantal reacties naar prijsklasse (boven of onder de aftoppingsgrens).

[in overleg met de corporatie updaten we deze cijfers nog naar 2015]

(20)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 19

De actuele instroom van nieuwe doelgroepen leidt tot een verder groeiende druk in de regio G&V: vluchtelingen (en op termijn statushouders),

extramuralisatie van GGZ-cliënten en ouderen met een zorgvraag (d.w.z:

ouderen blijven vooral langer thuis wonen en stromen dus beperkter door dan voorheen).

Met name bij de primaire doelgroep (inkomen tot € 29.825) en in het bijzonder onder jongeren ligt het aantal zoekenden per woning naar verhouding hoog;

- Jongeren en allerlaagste inkomens (huur tot €403) - Jaarlijks ca. 100 woningen beschikbaar - Jaarlijks ca. 700 woningzoekenden - Primaire doelgroep (tot € 29.825):

- Omvang groep zoekenden per jaar: 3.300

- Aanbod per jaar: 1.500 passende huur- en 350 koopwoningen.

- Verhouding: 1,8 zoekenden per woning

De secondaire doelgroep (€ 29.825 tot €34.911) en de middeninkomens (€34.911 tot €44.656 hebben meer alternatieven in huur en koop;

- Omvang van de groep per jaar: 1.575

- Aanbod per jaar: 1.700 passende huur- en 600 koopwoningen.

- Verhouding: 0,7 zoekenden per woning

Middeninkomens (€34.911 tot €44.656) - Omvang van de groep per jaar: 1325

- Aanbod per jaar: 400 passende huur- en 950 koopwoningen.

- De voorraad vrije sector huurwoningen (boven de €711 / mnd) groeit snel. De voorraad nam toe van 12,5% in 2010 naar 15% in 2014.

- Voor deze groep komt ook een substantieel aantal koopwoningen binnen handbereik, met name in Weesp en Hilversum, in mindere mate Bussum, Naarden en Huizen, maar nauwelijks in Blaricum, Laren, Muiden en Wijdemeren.

- Verhouding: 1,0 zoekenden per woning

Scheefheid en doorstroming

De corporaties leverden actuele cijfers (2015) aan over het percentage scheefwoners per corporatie, betreffende Alliantie, Dudok, Gooi & Omstreken, WSN en Woonstichting Wijdemeren. Het percentage scheefwoners met een inkomen boven de €44.656 ligt tussen de 12% (WSN) en 18% (Wijdemeren).

Het werkelijke percentage scheefwoners ligt enkele procentpunten hog er, omdat ook de klasse €38.500-€44.656 daar bij hoort.

De scheefheid is daarmee hoger dan wenselijk, maar tegelijk ook afgenomen.

Cijfers van het CBS en de belastingdienst laten zien dat de scheefheid in 2011 op ongeveer 20% >€44.656 en 5% procentpunten €38.500-€44.656 lag. Een 0

50 100 150 200 250 300 350 400 450 500

Blaricum Bussum Hilversum Huizen Laren Muiden Naarden Weesp Wijdemeren

2010-2 2010-4 2011-2 2011-4 2012-2 2012-4 2013-2 2013-4

(21)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 20

daling van zo’n 10%. De cijfers uit 2011 staan in de bijlage. Deze daling sluit aan op de gemeten stijging van de slaagkans en de afname van het gemiddeld aantal reacties per muterende woning.

Doorstromingsmethodiek in de regio

In de regio Gooi en Vechtstreek zijn in 2011 nieuwe afspraken gemaakt over toewijzing. Daarin gelden als belangrijkste regels:

- Jongeren en ouderenwoningen kunnen voorrangslabels krijgen;

- Er wordt gewerkt met inschrijftijd in plaats van woonduur;

- Aanvullend worden woningen verloot onder zoekenden tot 25 jaar en worden er jaarlijks minsten 470 woningen aan mensen toegewezen tot 28 jaar;

- In Blaricum, Laren, Wijdemeren en Muiden kan maximaal 30% van het vrijkomend aanbod worden toegewezen aan mensen met lokale binding.

- Er is een spoedzoekregeling (5%-10% van het vrijkomend aanbod)

Uit de evaluatie van deze nieuwe regels blijkt dat de dynamiek op de sociale huurmarkt toenam, er was meer keuzevrijheid, de primaire doelgroep (tot

€34.911) kreeg meer kansen, er was meer instroom zonder noemenswaardige verdringing te zien in de regio. Ouderen zagen hun slaagkans dalen, maar hun kansen zijn nog steeds bovengemiddeld hoog.

Doorstroming naar het middensegment

Uit analyse van het te koop staan aanbod blijkt dat er voor de groep met een inkomen boven de €44.6567 voldoende volwaardige alternatieven in de regio zijn voor het kopen van een woning. Hun inkomen maakt ook het particulier huren van een woning mogelijk, zij het dat de prijzen van particu lier huur vaak beduidend hoger liggen dan voor de maandlasten voor een soortgelijke koopwoning. Voor deze groep is het werken aan meer middeldure

koopwoningen en vrije sector huurwoningen zeer zinvol. Het bevordert de doorstroming, de doelmatigheid van de sociale huursector en de kansen voor lagere inkomens in de regio. Verkoop van huurwoningen kan daaraan

bijdragen, maar mag niet leiden tot een krimpende sociale huurvoorraad; er is dus compenserende nieuwbouw nodig.

(22)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 21

6. Vergrijzing en mensen met een zorgvraag

Context

De regio Gooi- en Vechtstreek vergrijst, net als bijna heel de rest van Nederland. Tegelijk verschuift de wetgeving rond wonen en zorg.

- Mensen wonen door strenge indicering langer zelfstandig. Van groot belang wordt laagdrempelige zorgstructuur in thuissituatie;

- Pas bij intensieve zorgvraag volgt de gang naar intramuraal wonen, in de praktijk is dat dan verpleging in plaats van verzorging. Dit betreft vooral 85-plussers; deze groep groeit vooral na 2020;

- Verzorgingshuizen raken leeg. Dit vraagt om een afweging:

herbestemming voor andere groepen of sluiting.

- Er ontstaat behoefte aan tussenvormen: zelfstandig en veilig. Mensen die voorheen een indicatie kregen voor intramuraal wonen (ouderen, GGZ - indicatie, dementie, verstandelijk), maar nu thuis blijven wonen, hebben vaak toch behoefte aan zorg en veiligheid. Oude seniorenwoningen blijken daarvoor soms goed bruikbaar

Vergrijzing in de regio

- De vergrijzing in de regio zit rond het Noord-Hollandse gemiddelde. Zoals in veel regio ’s neemt het aantal 65+ers fors toe en verdubbelt het aantal huishoudens boven de 75 jaar. Ondanks de instroom van jongeren is de daling van de beroepsbevolking vrij groot, -14.300 personen oftewel -9%.

- Landelijk vergroent de bevolking nadat de vergrijzing zijn hoogtepunt bereikt heeft, maar dat is in deze regio niet overal zo. De duurdere delen van de regio trekken structureel 45-plussers aan, die na 20 jaar ook 65+

zijn, Laren en Blaricum blijven zo vergrijsde gemeenten.

Zelfstandig wonen

Door de vergrijzing is seniorenhuisvesting ook in de regio Gooi en Vechtstreek in toenemende mate in de focus van gemeentebesturen, ontwikkelaars, woningcorporaties en bij de doelgroepen zelf (o.a. ouderenbonden) gekomen.

- De toegankelijkheid van de woningvoorraad van de regio is onderzocht als studieopdracht van de Hogeschool Utrecht;

- De vraag is onderzocht door TNO.

De uitkomst van deze analyses is de volledige (regionale) vraag naar toegankelijke / zorggeschikte woningen (in aantal) kan worden geaccommodeerd. Wel bestaan er lokale verschillen. Zie de tabel.

Vraag en aanbod toegankelijk wonen, bron Hogeschool Utrecht en TNO Gemeente Particulier / Sociale huur

Toegankelijk1 1* 2 en 3** 4 en 5**

Blaricum 57 268 34 0

Bussum 715 778 294 105

Hilversum 2.762 1.493 1.505 0

Huizen 412 844 306 0

Laren 109 55 25 0

Muiden 154 144 0 0

Naarden 576 189 153 94

Weesp 790 597 247 10

Wijdemeren 553 355 91 183

totaal 6.127 4.723 2.655 392

Vraag

2010 1.146 684 137

2025 1.226 747 149

Een van de redenen dat er voldoende aanbod is, ondanks de groei van de groei, is dat veel senioren verhuizen pas als er een intensieve zorgvraag is. En

1 * Nultredenwoning ** Rollatortoegankelijk ***

Rolstoelbezoekbaar en rollator toegankelijk **** Rolstoel toegankelijk ***** Zorgwoning

(23)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 22

zelfs bij een zorgvraag kiezen velen er voor om toch te blijven wonen in de huidige woning. De behoefte aan seniorenwoningen wordt daarmee niet alleen uitgesteld, maar de uiteindelijke woonduur in die woningen is ook korter, de doorstroming daardoor hoger en het benodigde aantal woningen is structureel lager dan op basis van alleen demografische ontwikkelingen wordt berekend. Of een woning toegankelijk te maken is, hangt bovendien sterk af van de maatvoering van de woning en beperkt van het precieze type. Juist in gemeenten met een groot aandeel (ruime) gezinswoningen, zijn er veel mogelijkheden om op de begane slaap- en badkamer te realiseren of om voorzieningen te treffen zoals een traplift. De huidige toegankelijkheid is dan wel beperkt, de potentiële toegankelijkheid is er juist groot.

Het RAP wijst op voldoende aanbod voor gezonde ouderen. De nuance zit echter in de kwaliteit van het aanbod. In de toekomst zijn naar verwachting ca. 600 woningen extra nodig voor mensen met rollator, ca. 200 voor mensen met rolstoel. Regionaal is afgesproken dat 55% van de nieuwbouw moet 0- tredenwoningen zijn. De plannen gaan uit van toevoeging van 1.200

nultredenwoningen en als dat werkelijkheid wordt is in de behoefte voorzien.

In de praktijk blijkt dat voor sommige projecten veel animo is, voor andere weinig. Dat was een van de belangrijkste reden voor de regio om de paper

‘best practices in seniorenhuisvesting’ op te stellen in 2014. De paper geeft antwoord op wat nodig is, wat werkt en wat niet. Conclusies:

- Het is aan mensen of zij willen blijven wonen in hun huidige huis of dat zij willen doorstromen. Zowel vanuit maatschappelijk belang als (bedrijfs- )financiële overwegingen is doorstroming efficiënter dan

woningaanpassing. Doorstroming leidt ook tot efficiënter gebruik van de rest van de woningvoorraad voor andere doelgroepen.

- Aandachtspunten bij het aanbieden van seniorenhuisvesting zijn:

- Kleinschaligheid

- Op buurtniveau inspelen op de vraag

- Gevarieerd aanbod is noodzakelijk

- Nabijheid van voorzieningen (zorg, winkels) is prettig maar voor zelfredzame senioren in afnemende mate belangrijk

- Betrek bewoners en stem af met zorgpartijen, ontwikkelaars

- Levensloopbestendig bouwen (ook voor andere groepen aantrekkelijk) is toekomstbestendig

- ‘Look & feel’ steeds belangrijker, communiceer niet vanuit ouderdom en gebreken maar vanuit comfort en zelfstandigheid

- Ontzorgen helpt senioren om de stap te zetten, financiële prikkels zijn minder effectief

De regio maakt op basis van deze aanbeveling een ‘regiokaart’ met aanbod en plannen, verkent het instellen van een verhuismakelaar, voert een MKBA (kosten-baten) analyse uit naar seniorenhuisvesting en wil een

afwegingsmodel maken voor aanpassing of verhuizing.

(24)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 23

BIJLAGE 1: Demografie

Tabel: 1 Inwoners

Gemeente 2005 2010 2015 2020 2030 05-10 10-15 15-20 20-30 Blaricum 9180 8955 9310 9700 10400 -225 355 390 700 Bussum 31220 32110 32870 33400 33300 890 760 530 -100 Hilversum 83680 84575 87160 88700 91700 890 2590 1540 3000 Huizen 42100 41935 41315 41000 39800 -165 -620 -315 -1200 Laren 11490 11325 10855 10400 9700 -165 -465 -455 -700 Muiden 6675 6500 6250 6400 7500 -175 -250 150 1100 Naarden 17110 17150 17210 17300 17400 40 55 90 100 Weesp 17670 17635 18350 19300 22000 -35 710 950 2700 Wijdemeren 23300 23390 23175 23200 23400 95 -215 25 200 Totaal 242420 243575 246495 249400 255200 1155 2920 2905 5800

Tabel: 2 Leeftijdsopbouw 2005-2015

Gemeente 0-4 5-12 13-18 19-29 30-44 45-59 60-74 75+

Blaricum -43 -53 56 -43 -344 -536 866 230

Bussum -234 480 539 81 -874 1044 595 19

Hilversum -373 821 642 462 -2061 1677 1897 414

Huizen -567 -362 -700 27 -2770 4 2672 913

Laren -184 -48 60 -151 -687 -62 253 188

Muiden -189 -67 8 10 -670 42 261 179

Naarden -194 25 315 -42 -979 288 452 234

Weesp -59 150 -25 -61 -794 367 737 362

Wijdemeren -439 -177 152 174 -1683 242 1222 387

Totaal

Figuur 1: Vergrijzing

-1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

'00-'05 '05-'10 '10-'15 '15-'20 '20'-'25 '25-'30 '30-'35 '35-'40

65-75 75+

(25)

KAW - Bureau Loefzij Kennisupdate – Regionale woonvisie Gooi en Vechtstreek 24

Tabel: 3 Huishoudens (bron: CBS, provincie Noord-Holland) Gemeente

2005 2010 2014 2020 2030 05-10 10-14 14-20 20-30 Blaricum 3879 3933 4102 4500 4900 54 169 398 400 Bussum 14316 14670 14864 15800 16300 354 194 936 500 Hilversum 39283 39992 41172 42500 44700 709 1180 1328 2200 Huizen 17153 18037 17904 19000 19300 884 -133 1096 300 Laren 5045 5167 4808 5300 5300 122 -359 492 0 Muiden 2787 2778 2732 2900 3400 -9 -46 168 500 Naarden 7218 7276 7335 7600 7900 58 59 265 300 Weesp 8237 8318 8529 9500 11200 81 211 971 1700 Wijdemeren 9657 9825 9956 10300 10800 168 131 344 500 Totaal 107575 109996 111402 117400 123800 2421 1406 5998 6400 Tabel: 4 Samenstelling (bron: CBS)

2014 Terugblik 2005-2014

Gemeente 1p 2p gezin 1p 2p gezin

Blaricum 1310 1463 1608 224 144 -122

Bussum 6076 3882 5866 272 -119 582

Hilversum 17379 10995 15688 1433 -268 1199

Huizen 5829 5531 7839 759 562 -536

Laren 1711 1589 1850 -141 -31 -17

Muiden 832 877 1251 63 -36 -44

Naarden 2519 2054 3225 188 -150 149

Weesp 3401 2400 3322 140 41 199

Wijdemeren 2993 3310 4322 346 33 62

Tabel 5: inkomensverdeling (bron; CBS)

2015 2010 2010-2015

Gemeente Laag midden hoog Laag midden hoog Laag midden hoog Blaricum 29% 35% 36% 27% 34% 39% 2% 1% -3%

Bussum 39% 32% 29% 38% 33% 29% 1% -1% 0%

Hilversum 41% 37% 22% 41% 36% 23% 0% 1% -1%

Huizen 35% 39% 26% 36% 36% 28% -1% 3% -2%

Laren 31% 31% 38% 35% 31% 34% -4% 0% 4%

Muiden 31% 36% 33% 30% 37% 33% 1% -1% 0%

Naarden 29% 33% 38% 29% 33% 38% 0% 0% 0%

Weesp 40% 38% 22% 40% 38% 22% 0% 0% 0%

Wijdemeren 32% 38% 30% 31% 38% 31% 1% 0% -1%

Nederland 40% 40% 20% 40% 40% 20%

Totaal 37% 36% 27% 37% 35% 28% 0% 1% -1%

Figuur 2: Lage inkomens per buurt (bron: CBS)

Referenties

GERELATEERDE DOCUMENTEN

4 Volgens het Fabricom-arrest (HvJ EG, zaak C-21/03, 3 maart 2005) mag een aanbestedende dienst niet de regel stellen dat een persoon die belast is geweest met het onderzoek,

In krimpregio’s zijn gemeenten veel meer gebaat bij samenwerking op het vlak van woningbouw en renovatie omdat niemand (teveel) moet willen bouwen voor leegstand. van den

De regio Gooi en Vechtstreek wil een zorgzame regio zijn, waar vraag en aanbod naar wonen met zorg in balans is, ook voor de meest kwetsbare groepen.. Hiervoor is samenwerking

Uit diverse gesprekken en bijeenkomsten in de afgelopen periode mogen wij concluderen dat de ambassadeurs in het algemeen hun raden voldoende signalen gegeven over

Meer beweging en meer keuze op de woningmarkt in het algemeen, en meer kansen voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt, in concreto jongeren, jonge gezinnen en ouderen

De Regio is namens de gemeenten Blaricum, Gooise Meren, Hilversum, Huizen, Laren, W e e s p en Wijdemeren belast met de uitvoering van de opdrachtverstrekking

Het in de regeling vermelde systeem van gewogen stemmen is zodanig gekozen dat er qua stemverhouding bij de samenstelling van het dagelijks bestuur door het algemeen bestuur veel

c. een initiatief, waarbij maximaal 49 woningen netto worden toegevoegd aan de voorraad, op een locatie binnen bestaand stedelijk gebied, indien dit evident geen afbreuk doet aan