Vraagstukken met betrekking tot verdringing op de woningmarkt

(1)

4-12-2018

Challenge the future

Delft University of Technology

(ver)Dringen op de woningmarkt Fricties tussen vraag en aanbod

Peter Boelhouwer

(2)

(ver)Dringen op de woningmarkt 2| 4-12-2018

Inhoud

• Demografische ontwikkelingen

• Achterblijvend woningaanbod

• Waar en wat gaan we bouwen?

• Positie van de midden inkomensgroepen

• Positie starters

• Dilemma’s woningbouwproductie

• Mogelijke oplossingen

(3)

(ver)Dringen op de woningmarkt 3 | 4-12-2018

Demografische ontwikkelingen

(4)

Totaal aantal huishoudens, 2005-2050

Bron: ABF Research

(5)

Prognose huishoudensomvang 2017-2013

volgens hoge en lage demografische groeivariant

Bron: Primos 2018, Staat van de woningmarkt 2018

(6)

6| 4-12-2018

Bevolkingsgroei, natuurlijke aanwas en buitenlands migratiesaldo

Bron: ABF Research, Primos 2017 - CBS (2005-2016)

(7)

Ontwikkeling en prognose immigratie en emigratie (2005-2049)

Bron: ABF Research, Primos 2017 (2016-2049) - CBS (2015-2016)

(8)

8| 4-12-2018

Toename aantal huishoudens naar type en leeftijd

Bron: ABF Research, Primos 2017 (2016-2049)

(9)

(ver)Dringen op de woningmarkt 9 ^4-12-2018

Consequenties demografie voor de woningvraag

• Nog 700.000 tot 1,6 miljoen huishoudens tot 2040

• Ontbreken van bevolkingspolitiek: groeien we richting de 22 miljoen inwoners?

• Groei bestaat vrijwel uitsluitend uit eenpersoonshuishoudens

• Dubbele vergrijzing

• Vraag naar stedelijk wonen neemt toe, maar nog steeds grootste vraag naar groenstedelijke woonmilieus

• Ouderen trekken sinds kort vaker weg uit de grote steden

• Weinig doorstroming bij oudere alleenstaanden

• Traditionele doelgoep daalt niet langer, maar stijgt (door zowel demografische als economische ontwikkelingen)

(10)

Achterblijvend woningaanbod

(11)

Woningproductie en verleende bouwverguningen, 1995-2017

Bron: CBS

(12)

Bouwvergunningen naar

eigendomsverhouding 2012-2018 Q2

Bron: CBS

(13)

Aantal aangeboden, verkochte en

opgeleverde nieuwbouw koopwoningen

2008-2018Q2

Bron: OTB / Neprom/ BZK

(14)

Waar en wat gaan we bouwen?

(15)

Gewenst woonmilieu onder

**verhuisgeneigde 65-plussers* naar huidig woonmilieu, 2012, in**

procenten

(16)

(ver)Dringen op de woningmarkt ^4-12-2018

Gevraagde nieuwbouw naar woningtype en woningmarktgebied, 2018-2030

Bron: ABF Research 2018

(17)

Gevraagde nieuwbouw naar type woonmilieu en woningmarktgebied, 2018-2030

Bron: ABF Research 2018

(18)

(19)

Is dit de toekomst?

(20)

(21)

Droogmakerijen

De nieuwe plantages ‘energie-teelt’, hoogwaardig OV, waterbuffering, landbouw en wonen – Haarlemmermeer

(22)

(ver)Dringen op de woningmarkt 22^4-12-2018

Positie van de middeninkomens: open

deuren, dichte deuren

(23)

Inkomensverdeling huishoudens 2015

Bron: Woon 2015

(24)

Positie midden-inkomens (1)

• Tussen 1 en 2,1 miljoen vooral jonge huishoudens behoren tot de middeninkomens

• Strakke financieringsnormen via LTI en LTV in de koopsector

• Banken benutten maatwerk in onvoldoende mate

• Ruim een kwart van de werkenden heeft geen vast

arbeidscontract, waaronder veel middeninkomens en jongeren:

zijn voor een groot deel niet zelfredzaam op de woningmarkt

• Door stijgende koopprijzen en verkrapping van de markt steeds minder koopwoningen bereikbaar

• Beperkt aanbod van middeldure huurwoningen

• Door schaarste en ontbreken van subsidies is de vrije huursector duur

• Ondanks extra investeerders groeit de particuliere huursector niet

(25)

Positie midden-inkomens (2)

• 80% sociale huurwoningen naar doelgroep

• Normen in huur- en koopsector sluiten onvoldoende aan

• Geen normen voor woonuitgaven in de huursector, waardoor uitgaven aan huur aanzienlijk hoger uitkomen en niet mogelijk zijn in de koopsector

• Zowel in de koop- als huursector onvoldoende differentiatie naar huishoudensgrootte

• Grenzen doelgroep zijn te algemeen

• Verlaging LTI door Tijdelijke regeling hypothecair krediet 2013

• Minder lenen voor verbouwing mogelijk (meer eigen geld nodig)

• NIBUD methodiek houdt weinig rekening met type huishouden, uitgavenpatroon en met positieve inkomensontwikkelingen

(26)

Huur bij huidige inkomensgrens naar huishoudtype (op basis van normhuur)

Huishoudtype Huur bij huidige

inkomensgrens (euro)

1 volwassene 911

2 volwassenen 592

1 volwassenen + 1 kind 709 1 volwassenen + 2 kinderen 564 1 volwassenen + 3 kinderen 461 2 volwassenen + 1 kind 544 2 volwassenen + 2 kinderen 373 2 volwassenen + 3 kinderen 211

Bron: Afstudeersciptie Bob Witjes (24-06-2016), bewerkt naar Ministerie van BZK / CBS 2013

(27)

Inkomens 30.000 & 35.000 (2017)

Bron: NIBUD

Minimale uitgaven gezin met 2 kinderen

(28)

(ver)Dringen op de woningmarkt 28^|4-12-2018

Woningmarktsegment

middeninkomens 2009 - 2015

Bron: WoON2009, 2012, 2015. Staat van de Woningmarkt, jaarrapportage 2017 Ministerie BZK

(29)

Positie starters op de woningmarkt

(30)

Positie starters op de woningmarkt verslechtert

• Hoorzitting Tweede Kamer in september

• Oplopende wachtlijsten in de sociale huursector

• Ongelijke behandeling tussen starters en doorstromers op de koopwoningmarkt; verschillen tussen outsiders en insiders zijn vergroot

• Door aantrekken woningmarkt minder toevoegingen van

goedkope starterswoningen (gemiddelde prijs nieuwbouwwoning 349.000 euro)

• Ontbreken substantieel middensegment in de huursector

• Problemen semi-starters met tijdelijke huurcontracten in de sociale huursector

(31)

Gemiddelde maximale leencapaciteit naar inkomen en woningprijs 2008-2018Q1

Bron: OTB

(32)

Inkomensnormen De Uitkijk Cuijk en de Nachtegaalstraat Nijmegen 2018

Bron: Huurvoorwaarden Nieuw Nachtegaal Plein/ De Uitkijk

(33)

Dillema’s woningbouwproductie

• Geen consensus over omvang toekomstige woningvraag

• Veel weerstand tegen woningbouwproductie (insiders versus ousiders)

• Bouwcapaciteit sterk afgenomen en producenten voorzichtig

• Transformatie tot nu toe bescheiden en mogelijkheden worden kleiner

• Herontwikkeling bestaande stedelijke locaties duur en traag

• Veel verzet (o.a provincies) tegen woningbouw buiten bestaand stedelijk bezit

• Niet alle beschikbare locaties worden benut (stalled locations)

• Grondeigenaren baseren hun handelen op potentiele grondwaarde en niet op actuele grondwaarde

(34)

Mogelijke oplossingen

• Landelijke regie bij woningbouwprogrammering

• Innovaties in de bouw

• Vereenvoudiging regelgeving (bv ladder duurzame verstedelijking)

• Goed residueel en transparant rekenen

• Investeringsprogramma’s voor transformatie bestaand stedelijk gebied

• Beschikbaar stellen van locaties direct aan de stad bij Ov knooppunten

• Kleiner bouwen

• Wetswijziging die corporaties gelijke kansen geeft in het middensegment

• Ontwikkelen van een flexibele schil

• Efficientere inzet van de bestaande woningvoorraad en een deel van de voorraad inzetten voor spoedzoekers

(35)

Stellingen: pak je telefoon en ga naar

Kahoot!

(36)

Dient de toekomstige

nieuwbouwproductie volledig in

bestaand stedelijk gebied plaats te

vinden?

(37)

(ver)Dringen op de woningmarkt 37^4-12-2018

Dient het DEAB gedeelte te worden

uitgebreid met de bouw van middel

dure huurwoningen?

(38)

Dient het Rijk de regie over de

woningbouwproductie naar zich toe te

trekken?

(39)