1
Eindseweg
Overberg
BEELDKWALITEITPLAN
plangebied
Overberg (bron: Google Earth)
3
Beeldkwaliteitplan
Eindseweg te Overberg
Amersfoort september 2011 In opdracht van:
In samenwerking met:
Overberg
5 1. Doel en opzet beeldkwaliteitplan
2. Stedenbouwkundig plan en programma 3. Thematiek beeldkwaliteit
4. Bewerkingen / planprincipes 5. Regiekaarten per kavelgroep 6. Materiaalgebruik
pagina 6 8 10 14 18 30
Inhoudsopgave
Locatieontwikkeling Eindseweg betekent toevoeging aan morfologie kern Overberg passend in bestaand patroon en korrel.
Bron: kaarten historische ontwikkeling Overberg: Welstandsnota Gemeente Utrechtse Heuvelrug
6
7 De locatie Eindseweg is planologisch bepaald
als uitbreidingsgebied voor Overberg. Daar- toe is in maart 2011 het bestemmingsplan
“Overberg, Eindseweg” in procedure ge- bracht. Dit plan voorziet in de realisatie van 27 woningen. Daarvan worden er 13 in de sociale huur sector door de Woningbouwver- eniging Amerongen gerealiseerd. De overige 14 woningen worden gebouwd als vrije sector woning in de vorm van collectief- of particu- lier opdrachtgeverschap.
Naast het bestemmingsplan voorziet het on- derhavige beeldkwaliteitplan als aanvullende welstandscriterium in regels voor het bouwen met als doel de toekomstige ruimtelijke kwa- liteit van het gebied te waarborgen. Conform de welstandsnota van de gemeente Utrechtse Heuvelrug geldt de procedure voor een nieuw ontwikkelingsproject. Dit betekent dat nieuwe of aanvullende criteria worden opgesteld.
1. Doel en opzet beeldkwaliteitplan
Deze criteria zijn gebied- en objectgericht en hebben betrekking op:
relatie tussen vorm, gebruik en constructie
•
relatie tussen bouwwerk en omgeving
•
betekenissen van vormen in de sociaal-
•
culturele context
evenwicht tussen helderheid en complexi-
• teit
schaal en maatverhoudingen
•
materiaal, textuur, kleur en licht
•
In dit beeldkwaliteitplan worden deze criteria uitgewerkt.
Het beeldkwaliteitplan is gebaseerd op drie dimensies:
ruimtelijk > stedenbouwkundig plan als 1.
basis voor bestemmingsplan
functioneel > 27 woningen toevoegen 2.
aan de kern van Overberg
beeldend > thematiek beeldkwaliteit- 3.
plan: boerderijerf en dorpslint
Dit betekent dat de uitgangspunten voor de vormgeving van de architectuur liggen in:
ad. 1 stedenbouwkundig plan en bestem- mingsplan
ad. 2 programma van eisen WBV Ameron- gen en particulier opdrachtgevers
ad. 3 regiekaarten per kavel(groep)
Stedenbouwkundig plan
8
Verbeelding ontwerp bestemmingsplan
9
Met het plan voor locatie Eindseweg 10 wordt Overberg als ruimtelijk eenheid min of meer afgerond binnen de bebouwingscontour. Mor- fologisch gezien sluit de nieuwe bebouwing goed aan op het bestaande bebouwingspa- troon van Overberg. Als ordening voor de stedenbouwkundige opzet is het motief van de hof ingezet. Voor de beeldkwaliteit wordt zowel aansluiting gezocht bij deze typering als bij de kenmerken van dorpse individuele bebouwing in Overberg.
In het stedenbouwkundig plan zijn de navol- gende drie zones te onderscheiden:
de bebouwing langs de Eindseweg
•
de bebouwing langs de noordelijke rand
•
grenzend aan het open landschap de bebouwing aan het hofje
•
2. Stedenbouwkundig plan en programma
In dit beeldkwaliteitplan worden voor deze zo- nes beeldkwaliteitcriteria opgesteld. Dit hoeft op voorhand niet te betekenen dat hiervoor uniforme criteria worden geformuleerd. Er zal worden gezocht naar “eenheid in verschei- denheid” met het oog op de gewenste samen- hang in Overberg.
De in dit beeldkwaliteitplan voorgestelde ver- kaveling wijkt af van het vastgestelde verka- velingplan, zoals dat is opgenomen op pagina 8 in de toelichting op het bestemmingsplan.
Deze afwijking betreft de zuidzijde van de hofbebouwing. De drie-onder-één kap woning is in dit beeldkwaliteitplan vanwege ruimte- lijke overweging gepositioneerd op de kop van de entree van de hof in plaats van aan de oostzijde. In het bestemmingsplan is deze wijziging zonder meer mogelijk.
10
Het concept
11 Het beeldend concept van het plan vertelt het
verhaal van het boerderijerf en het dorpslint.
Het centrale deel van het plan verbeeldt een boerderijerf, zoals dat van oorsprong in dit landschap voor komt. De bebouwing is ge- groepeerd rond een erf, dat is georiënteerd op het open landschap. Het hoofdgebouw van het erf is de T-boerderij, waarvan het voor- huis is gericht naar de entree van het erf.
Naast deze T-boerderij staat een hooimijt als ruimtelijke markering van de entree van het erf. Het erf wordt begrensd door kapschuren.
De hoofdvorm van de kapschuur is dominant, de invullingen onder de kap zijn divers.
Het deel van het plan dat grenst aan de Eindseweg sluit aan op de typologie van het dorpslint, zoals het oude lint van Overberg, de Schoolweg, zich heeft ontwikkeld. Aan het dorpslint Eindseweg komen in het plan twee typen voor: het Herenhuis en de Dorpswo- ningen. Het Herenhuis vormt de markering van de entree van het erf. Als type verwijst
3. Thematiek beeldkwaliteit
het Herenhuis naar het grote woonhuis, zoals dat in de dorpen voor komt. De bebouwing van de twee zuidelijk gelegen kavels aan de Eindseweg verwijst naar kleinschalige dorps- woningen.
Om het beeldend concept kracht bij te zet- ten en de kwaliteit van de openbare ruimte te waarborgen wordt ook voor erfscheidingen gerefereerd naar een natuurlijke scheiding, zoals dat vroeger veelal gebruikelijk was op zowel het boederijerf als bij dorpse woningen.
12
De ruimtelijke opzet van een boerderijerf
Het Erf
Deelgebieden / kavelgroepen
13
De ruimtelijke opzet van een dorpslint
Het Lint
14
Ruimtelijk model
15
4. Bewerkingen / planprincipes
Basistype oorsprong
Ruimtelijk model Randvoorwaarden stedenbouwkundig plan +
beeldkwaliteitplan
Bewerking(en) Ontwerp <--> Supervisie
Terugkoppeling Ontwerp architect in ruimtelijk model Uitgangspunt voor de architectonische vorm-
geving van de bebouwing zijn vastgelegd op beeldend, fysiek en identiteitsniveau. Het vertrekpunt voor de vormgeving ligt in de beeldende dimensie van het beoogde type:
T-boerderij, Hooimijt, Kapschuur, Herenhuis en Dorpswoning. De positie en massa van het type in het stedenbouwkundig plan is bepaald in het driedimensionale model. Dit is een sketchUp-model dat door de architect dient te worden gebruikt als uitgangspunt.
Daarmee is gelijktijdig de positie van de ove- rige bouwmassa’s inzichtelijk. Op basis van beeldkwaliteiteisen, zoals vastgelegd in de regiekaarten per kavel(groep) (hoofdstuk 5);
programma en specifiek wensen/eisen van de opdrachtgever(s) volgt bewerkingen van het model door de architect.
Dit ontwerpproces van bewerkingen leidt tot de gewenste identiteit, waarin de architect zijn/haar handschrift dient te leggen en op
16
die wijze een eigen vertaling geeft van het beoogde type. Het bewerkte model wordt teruggeplaatst in het driedimensionale model zodat het kan worden beoordeeld in de con- text van het planconcept.
Supervisie
Het doel van de supervisie is het implemente- ren van de beeldkwaliteiteisen in het ontwerp, zodanig dat wordt voldaan aan de beoogde architectonische kwaliteit van de gebouwen en onderlinge samenhang èn de landschap- pelijke kwaliteit van het openbare gebied. Om dit doel te bereiken zijn in het algemeen de volgende stappen van belang:
uitleg intenties, doelen en criteria 1.
bewaking 2.
toetsing 3.
ad. 1
In de eerste stap gaat het om de achterlig- gende gedachten van het beeldkwaliteitplan.
Het doel is te duiden welke intenties van belang zijn en welke criteria als uitgangspunt gelden. Het doel is niet om een letterlijke vertaling van ontwerpuitgangspunten na te
streven, maar om eigentijdse en persoonlijke (handschrift ontwerper) oplossingen te berei- ken.
ad. 2
Tijdens het ontwerpproces is minimaal één afstemmingsoverleg nodig tussen de architect en de supervisor om het ontwerp te toetsen aan de beeldkwaliteitcriteria. Een goed mo- ment is het stadium van schetsontwerp naar voorlopig ontwerp. Vooroverleg in het kader van welstand zal tussentijds plaatsvinden via de kleine commissie van de welstand.
ad.3
Een laatste toetst vindt plaats bij de indiening van de bouwvergunning. De supervisor geeft ten behoeve van de welstandscommissie een verklaring af bij het ontwerp in welke mate wordt voldaan aan het beeldkwaliteitplan.
Bij de ontwikkeling van de particuliere kavels zal afhankelijk van de vraag een cluster- of individuele benadering aan de orde zijn; in geval van respectievelijk collectief particulier opdrachtgeverschap (bij twee-onder-één kap woningen) of particulier opdrachtgeverschap
(bij vrijstaande woningen). In principe wordt uitgegaan van een individuele benadering per kavel. Dat betekent dat afspraken over het werkproces en de toetsing bij de verkoop van de kavel worden vastgelegd.
17
18
KARAKTERISTIEKEN T-BOERDERIJ - WOONHUIS
Beeldreferentie
8.A.1 T-boerderij - woonhuis
blokken hoofdgebouw/bijgebouw doorsnede gevel dak openbaar-privé
> programma: appartementen > rooilijn: voorgevel 5 - 7 mt > max. 2 lagen + kap > verticale geleding > schilddak > voor/zijtuin bij voorkeur
> aantal: 4 stuks > rooilijn: zijgevel 3,5 mt > hoge begane grond > a-symmetrisch > overstek rondom min. 40 cm uitvoeren als beukenhaag,
> entree: voorgevel of zijgevel > plint > plint > dakhelling: ≥ 40° h = ±70cm
> fietsenberging als schuur > metselwerk
> schuur vrijstaand oostzijde gebouw > balkon toegestaan aan west-
en/of oostgevel, min. 1 meter uit de hoek, breedte max. 66% v/d gevel
19
5. Regiekaarten per kavelgroep
Mogelijke geveluitwerking Bouwenveloppe
Erfscheidingen: bij voorkeur hagen
KARAKTERISTIEKEN T-BOERDERIJ - SCHUUR
Beeldreferentie
8.A.2 T-boerderij - schuur
blokken hoofdgebouw/bijgebouw doorsnede gevel dak openbaar-privé
> programma: rijwoningen > rooilijn: voorgevel 8,5 mt > max. 1 laag + hoge kap > verticale geleding > zadeldak > voor/zijtuin bij voorkeur
> aantal: 5 stuks > entree: westzijde gebouw, a-symmetrisch > lage goothoogte > a-symmetrisch > overstek rondom min. 40 cm uitvoeren als beukenhaag,
> berging als schuurtje oostzijde > uit- opbouw max. halve beuk > metselwerk > dakhelling: ≥ 50° h = ±70cm
> uit- opbouw max. 5,5 mt hoog > tpv achtertuin: h = ±180cm
21
Bouwenveloppe
Mogelijke geveluitwerking
Erfscheidingen: bij voorkeur hagen
KARAKTERISTIEKEN HOOIMIJT
Beeldreferentie
8.A.3 het Erf - Hooimijt
blokken hoofdgebouw/bijgebouw doorsnede gevel dak openbaar-privé
> programma: vrijstaande woning > alzijdig gebouw > max. 2,5 laag + kap > verticale geleding > tentdak > voor/zijtuin bij voorkeur
> aantal: 1 stuks > uitbouw "aangekapt" zuid en/of westzijde > hoge begane grond > symmetrisch > overstek rondom min. 90 cm uitvoeren als beukenhaag,
> rooilijn: voorgevel min. 5 mt > materiaal: hout of > dakhelling: ≤ 40° h = ±70cm
> rooilijn: zijgevel min. 5 mt onderscheidend metselwerk > kap verplicht op uitbouw
> entree: voorgevel of zijgevel > 1e laag als basement
> berging/garage als schuur vrijstaand
> hoekkolommen dragen dak
23
Bouwenveloppe Mogelijke geveluitwerking
Erfscheidingen: bij voorkeur hagen
KARAKTERISTIEKEN KAPSCHUUR
Beeldreferentie
8.A.4 het Erf - Kapschuur
blokken hoofdgebouw/bijgebouw doorsnede gevel dak openbaar-privé
> programma: vrijstaand 2 of 3 kapwoningen > rooilijn rij west: voorgevel 5 mt > straatzijde max. 2 laag + kap > verticale geleding > asymmetrisch zadeldak > rij west: voor/zijtuin bij voorkeur
> aantal: 11 stuks > rooilijn rij zuid: voorgevel 2,5 mt > achterzijde max. 1,5 laag + kap > symmetrisch > overstek straatzijde min. 100 cm; uitvoeren als beukenhaag,
> entree: straatzijde > invullingen onder dakoverstek wenselijk is 150 cm h = ±70cm
> berging/garage als schuur, vrijstaand > invullingen onderscheidend > overstek kopgevel min. 50 cm tpv achtertuin: h = ±180cm
> uitbouw achterzijde dmv doorgeschoten kap > bij voorkeur combinatie van > dakhelling: ≥ 40° > rij zuid: ondiepe tuin / stoep
metselwerk en (gepot- > geen dakkapel toegestaan op zonder haag
dekselde) sidings dakvlak voorgevel
> keramische leipannen
25
Bouwenveloppe Mogelijke geveluitwerking
Erfscheidingen: bij voorkeur hagen
KARAKTERISTIEKEN DORPSVILLA
Beeldreferentie
8.B.1 het Lint - Dorpsvilla
blokken hoofdgebouw/bijgebouw doorsnede gevel dak openbaar-privé
> programma: appartementen > rooilijn: voorgevel 9 mt > max. 2 lagen / kap > verticale geleding > zadelddak > voor/zijtuin bij voorkeur
> aantal: 4 stuks > rooilijn: zijgevel min. 6,5 mt > hoge begane grond > symmetrisch > kopgevels als topgevel uitvoeren als beukenhaag,
> entree: voorgevel (Eindseweg) > plint > metselwerk > dakhelling: ≥ 50° h = ±70cm
> fietsenberging als schuur westzijde > donkere plint > alleen inpandige buitenruimte
> lijstgoot toegestaan: loggia
> alleen inpandige buitenruimte toege- staan: loggia
27
Bouwenveloppe
Mogelijke geveluitwerking
Erfscheidingen: bij voorkeur hagen
28
KARAKTERISTIEKEN DORSPWONING
Beeldreferentie
8.B.2 het Lint - Dorpswoning
blokken hoofdgebouw/bijgebouw doorsnede gevel dak openbaar-privé
> programma: vrijstaande woning > orientatie op Eindseweg > max. 1 laag + kap > metselwerk > zadel- mansarde of tonronddak > voor/zijtuin bij voorkeur
> aantal: 2 stuks > rooilijn: voorgevel min. 7,5 mt > plint donker metselwerk > overstek rondom min. 40 cm uitvoeren als beukenhaag,
> entree: voorgevel of zijgevel > dakhelling: ≥ 50° h = ±70cm
> berging/garage aangebouwd of vrijstaand > nokrichting haaks op Eindseweg
vanaf 5 mt gevellijn > pannen en/of riet
29
Bouwenveloppe
Mogelijke kapvormen
Erfscheidingen: bij voorkeur hagen
30
Dak
Gevel
Gevel
Plint
T-boerderij - schuur
T-boerderij - woonhuis Hooimijt
Deze materialen gelden als uitgangspunt voor de beeldkwaliteit; daarbij is uitstraling van het beeld, kleur en duurzaamheid van belang. Vervangende materialen die een kwalitatief gelijkwaardige uitstraling hebben zijn toegestaan.
31
Kapschuur Dorpsvilla Dorpswoning
