Bestemmingsplan Reparatieplan De Cocksdorp Texel
Status: Vastgesteld d.d. 16 december 2020
Inhoud
Toelichting
1. Inleiding ... 5
2. Planbeschrijving ... 9
2.1. Regels ... 9
2.2. Verbeelding ... 9
3. Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie ... 9
3.1. Economische uitvoerbaarheid... 9
3.2. Grondexploitatie ... 9
Regels
1. Inleidende regels ... 112. Bestemmingsregels ... 13
3. Overgangs- en slotregels ... 14
1. Inleiding
Op 25 juni 2016 is het bestemmingsplan De Cocksdorp door de gemeenteraad vastgesteld.
Enige tijd na de vaststelling van het reparatieplan is gebleken dat de verbeelding van dit bestemmingsplan twee omissies bevat:
1. Op de locatie Molenlaan 30-34 (’t Eibernest) is op de verbeelding niet het juiste aantal (recreatieve) slaapplaatsen opgenomen. Hierbij zijn bestaande rechten niet gerespecteerd.
2. Op de locatie Keidelplein 2 is de woning ten onrechte niet bestemd als ‘tweede woning’ en is het recreatieve gebruik van de woning daarmee onbedoeld onder het overgangsrecht geplaatst.
Molenlaan 30-34 (’t Eibernest)
De gronden van het recreatieterrein ’t Eibernest aan de Molenlaan 30-34 is hebben in het vigerende bestemmingplan de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’. Op de verbeelding is een maatvoering voor 30 slaapplaatsen opgenomen. Het perceel heeft ook een aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – tweede woning’. Daaromheen ligt de bestemming ‘Bos’.
Op 8 december 2009 is voor het perceel Molenlaan 30-34 de bouwvergunning verleend voor het oprichten van een 7e recreatief opstal (BV297R-08). Daarbij is gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid voor
uitbreiding van het aantal slaapplaatsen met 25% (uitbreiding van het aantal recreatieve eenheden van 6 naar 7). Dit wijzigingsbesluit is gedateerd op 23 november 2009. Het aantal slaapplaatsen dat bij 7 eenheden hoort is 35. Dit aantal is niet overgenomen in het bestemmingsplan ‘De Cocksdorp’.
De maatvoering voor slaapplaatsen op het perceel wordt daarom aangepast van 30 naar 35. Voor zomerhuizen op een verblijfsrecreatief terrein geldt een normtelling van 5 recreatieve slaapplaatsen per zomerhuis.
Uitsnede vigerend bestemmingsplan De Cocksdorp 2016
Recreatieterrein ‘’t Eibernest’ aan de Molenlaan 30-34.
Keidelplein 2
In het bestemmingsplan De Cocksdorp, (vastgesteld 16 november 2016) heeft het perceel Keidelplein 2 de enkelbestemming ‘Wonen – Vrijstaand’. Daar is uitsluitend permanente bewoning toegestaan.
Verblijfsrecreatief gebruik van de gronden en bouwwerken (anders dan logies met ontbijt ondergeschikt aan de woonfunctie) valt onder strijdig gebruik.
Ook in de – niet meer geldende bestemmingsplannen – uit 1973 en 2006 heeft het perceel een woonbestemming.
In de bouwvergunning uit 1975 is een woonhuis met garage vergund (BV nr. 369/75).
Uit de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens blijkt dat er nooit iemand op het adres
ingeschreven heeft gestaan. De woning stond niet op de lijst van ‘tweede woningen’, die als bijlage bij de Huisvestingsverordening Texel 1994 hoort. Een ‘tweede woning’ mag óf permanent óf recreatief worden gebruikt.
In het gemeentelijk archief van de perceelkaarten - die tot 1995 werden gebruikt - is een zgn. gele kaart aanwezig. Dit is in principe de kleur waaruit blijkt dat de woning destijds was aangemerkt als permanente woning. Echter op de kaart staat wel aangegeven dat het een ‘tweede woning’ betreft en dat dit is gecontroleerd bij het grondbedrijf.
Bij de aan- en verkoop van het perceel heeft makelaardij Eelman en Van Heerwaarden zich in 1993
schriftelijk laten informeren over de status van de woning aan het Keidelplein 2. Naar aanleiding daarvan is namens burgemeester en wethouders een brief gestuurd waarin staat dat de woning gebruikt mag worden als een zogenaamde ‘tweede woning’ en dat de woning daarom niet permanent bewoond hoeft te worden.
Daarbij is wel gemeld dat een nieuw bestemmingsplan daar verandering in kan brengen.
Gezien het bovenstaande stellen wij vast dat er sprake is van een ‘tweede woning’.
De reden hiervoor is dat het ons al langere tijd bekend is dat de woning gebruikt werd als ’tweede woning’
en dat wij daar niet tegen hebben opgetreden.
De conclusie is dat er sprake is van een ‘tweede woning’ en dat tegen recreatief gebruik niet (meer) handhavend kan worden opgetreden. De reden hiervoor is dat het bij de gemeente bekend was dat de woning gebruikt werd als ’tweede woning’, de gemeente daar niet tegen heeft opgetreden.
Daarnaast geldt als reden dat de woning op de oude perceelkaart de status van ‘tweede woning’ heeft en dat zij voortdurend en ononderbroken in gebruik is geweest voor verblijfsrecreatie. Dit gebruik is daardoor onder het overgangsrecht voor gebruik komen te vallen.
Op het perceel Keidelplein 2 wordt daarom de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen – tweede woning’
opgenomen op de verbeelding.
Voor een ‘tweede woning’ wordt een normtelling van 5 recreatieve slaapplaatsen gehanteerd, analoog aan het aantal voor recreatieve opstallen, recreatieve appartementen en zomerhuizen. Sinds de begin van de slaapplaatsentelling is dit al het geval.
Uitsnede vigerend bestemmingsplan De Cocksdorp 2016
Om de omissies op de bovengenoemde twee locaties te herstellen is dit reparatieplan opgesteld.
Het reparatieplan voor deze locaties bestaat enkel uit het herstel van de verbeelding, zoals hierboven is beschreven.
Voor al het overige blijft het bestemmingsplan De Cocksdorp (2016) (hierna: moederplan) zoals vastgesteld met nummer NL.IMRO.0448.DCD2015BPO0001-va01 ongewijzigd.
Keidelplein 2, bestemd als ‘Wonen – Vrijstaand’.
2. Planbeschrijving
2.1. Regels
Zoals in de inleiding is gezegd bevatten de regels van het moederplan de juiste bestemming en maatvoering.
Dat betekent dat de regels van het moederplan en reparatieplan geen aanpassing behoeven. Omdat er een digitale verbinding tussen de verbeelding en de regels moet worden gemaakt, zijn in dit reparatieplan voor de Molenlaan 30-34 en Keidelplein 2 wel de bestemmingen ‘Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen’
respectievelijk ‘Wonen – Vrijstaand’ opgenomen. De inhoud van de regels van deze bestemming zijn volledig overeenkomstig het moederplan en het reparatieplan. Daarom is enkel een verwijzing naar het
artikelnummer opgenomen naar de regels van het moederplan van De Cocksdorp.
2.2. Verbeelding
Op het perceel Molenlaan 30-34 is de maatvoering ‘maximum aantal slaapplaatsen’ aangepast van 30 naar 35.
Op het perceel Keidelplein 2 is de maatvoering ‘specifieke vorm van wonen – tweede woning’ opgenomen.
3. Economische uitvoerbaarheid en grondexploitatie
3.1. Economische uitvoerbaarheid
Middels dit plan wordt de benodigde wijziging alsnog op een juiste wijze vastgesteld als eerste reparatie van het bestemmingsplan De Cocksdorp (2016). Het aantonen van de economische uitvoerbaarheid van het plan door middel van een cijfermatige opzet, is voor dit bestemmingsplan niet aan de orde.
3.2. Grondexploitatie
De onderhavige reparatie heeft een conserverend karakter, waarbij de bestaande situatie als uitgangspunt geldt, die met inachtneming van de actuele bouw- en gebruiksregels wordt vastgelegd.
Met deze reparatie worden geen bouwmogelijkheden geboden welke kunnen worden aangemerkt als aangewezen bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit omgevingsrecht (Bro).
Maatschappelijk uitvoerbaarheid
De twee wettelijke vooroverlegpartners, provincie Noord - Holland en het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, hebben een mail ontvangen met het verzoek te reageren. Zij hebben de reactie gegeven dat voorliggend reparatieplan geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.
1. Inleidende regels
Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
1.1 het plan
het bestemmingsplan Reparatieplan De Cocksdorp met identificatienummer NL.IMRO.0448.DCD2020BP0001- va01
1.2 het bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels
1.3 het moederplan
het bestemmingsplan De Cocksdorp (2016) met identificatienummer NL.IMRO.0448.DCD2015BP0001-va01 zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Texel bij besluit van 25 juni 2016.
2. Bestemmingsregels
Artikel 2 Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen (artikel 16 moederplan)
De regels van de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen - artikel 16 van het bestemmingsplan De Cocksdorp, vastgesteld 25 juni 2016 - blijven ongewijzigd van toepassing.
Artikel 3 Wonen - Vrijstaand (artikel 25 moederplan)
De regels van de bestemming ‘Wonen – Vrijstaand’ - artikel 25 van het bestemmingsplan De Cocksdorp, vastgesteld 25 juni 2016 - blijven ongewijzigd van toepassing.
3. Overgangs- en slotregels
Artikel 4 Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk dat op tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk teniet is gegaan.
b. het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in lid 3.1 sub a een
omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het lid 3.1. sub a met maximaal 10%.
c. Lid 3.1 sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor gestelde plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
Artikel 5 Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet, behoudens voor zover uit de Richtlijn 79/409/EEG van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 2 april 1979 inzake het behoud van de vogelstand onderscheidenlijk van 21 mei 1992 inzake de instandhouding van de
natuurlijke habitats en de wilde flora en fauna beperkingen voortvloeien ten aanzien van ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand gebruik.
b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 3.2 sub a, te veranderen of te laten veranderen in een ander et dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
c. Indien het gebruik, als bedoeld in lid 3.2. sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
d. Lid 3.2. sub a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd is met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 6. Slotregel
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van het
Bestemmingsplan Reparatieplan De Cocksdorp behorende bij het besluit van 16 december 2020
Raadsbesluit
Vaststellen bestemmingsplan Reparatieplan De Cocksdorp
Doelenboom
Programma 3 Mooi en gastvrij Texel
Maatschappelijk doel 3.5. Zorgdragen voor een goede ruimtelijke ordening met behoud van de Texelse kernwaarden
Beleidsdoel 3.5.1 Voor een goede ruimtelijke ordening zorgdragen De raad van de gemeente Texel:
gelezen het advies van burgemeester en wethouders;
gehoord de raadscommissie;
Gelet op
• Algemene wet bestuursrecht, Wet ruimtelijke ordening, Standaard Vergelijkbare bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012)
Overwegende
• dat op 16 november 2016 het bestemmingsplan De Cocksdorp (moederplan) is vastgesteld;
• dat op 12 juni 2013 is het Initiatiefvoorstel ‘Ontwikkelen regels na vaststelling Bestemmingsplan Buitengebied en De Koog’ aangenomen;
• dat onderdeel van dit initiatiefvoorstel (punt 3) is een ‘Regeling voor kosteloze correctie van aantoonbare fouten in een bestemmingsplan’;
• dat op 27 januari 2015 de ‘regeling kosteloze correctie aantoonbare fouten’ door het college is vastgesteld (BenW besluitnummer 15);
• dat de omissies (aantal recreatieve slaapplaaten op de locatie Molenlaan 30-34 en het bestemmen als
‘tweede woning’ van Keidelplein 2) in dit reparatieplan worden hersteld,
Besluit
1. twee fouten in het bestemmingsplan De Cocksdorp te herstellen:
- Op de locatie Molenlaan 30-34 het aantal recreatieve slaapplaatsen te verhogen van 30 naar 35;
- De woning aan het Keidelplein 2 te bestemmen als ‘tweede woning’;
2. de fouten te herstellen door het bestemmingsplan Reparatieplan De Cocksdorp Texel, zoals geometrisch is vastgelegd in het Geography Markup Language (GML) bestand NL.IMRO.0448.DCD2020BP0001-on01, vast te stellen;
3. als ondergrond voor de verbeelding te gebruiken: de Grootschalige Basiskaart (GBKN) ondergrond van november 2015;
4. voor het plangebied geen exploitatieplan vast te stellen ingevolge artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening aangezien er geen ontwikkellocatie is opgenomen.
Ondertekening Bijlagen
Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 16-12-2020 ,
De griffier, De voorzitter,
1. ontwerpbestemmingsplan Reparatieplan De
Cocksdorp(Toelichting, Regels en
