Bestem m ingsplan
Gestel buiten de Ring 2005
Inhoudsopgave
Toelichting 7
1 Inleiding 8
1.1 Aanleiding 8
1.2 Het plangebied 8
1.3 Voorgaande plannen 8
1.4 Leefmilieuverordening 9
1.5 Leeswijzer 9
2 Beschrijving plangebied 10
2.1 Historisch perspect ief 10
2.2 Stedenbouwkundige structuur 11
2.3 De buurten 12
2.4 Projecten 18
3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader 21
3.1 Inleiding 21
3.2 Volkshuisvesting 21
3.3 Cultuurhistorische waarden 22
3.4 Verkeer 24
3.5 Groen 26
3.6 Maatschappelijke voorzieningen 27
3.7 Detailhandel 28
3.8 Horeca 29
3.9 Bedrijvigheid 29
3.10 Gemengde Doeleinden 29
3.11 Vliegbasis Eindhoven 30
4 Milieuparagraaf 31
4.1 Inleiding 31
4.2 Leefomgeving en bedrijvigheid 31
4.3 Geluid 33
4.4 Luchtkwaliteit 33
4.5 Externe veiligheid 35
4.6 Bodem 37
5 Waterparagraaf 39
5.1 Inleiding 39
5.2 Gemeentelijk beleid 39
5.3 Beleid wat erschap en provincie 39
5.4 Situering plangebied vanuit de waterhuishouding 40
5.5 Beschrijving watersysteem plangebied 40
5.6 Toekomstige situatie van het watersysteem 43
6 Juridische vormgeving 45
6.1 Algemeen 45
6.2 Planmethodiek 45
6.3 Plankaart 45
6.4 Planvoorschrift en 45
7 Handhaving 52
7.1 Algemeen 52
7.2 Handhaving voorliggend plan 53
8 Financiële aspect en 54
9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid 55
9.1 Overleg ex art ikel 10 BRO 56
9.2 Inspraak 62
Voorschriften 79
Artikel 1 Begripsbepalingen 79
Artikel 2 Wijze van meten 85
Artikel 3 Woondoeleinden 86
Artikel 4 Woonwagenterrein 89
Artikel 5 Garageboxen 91
Artikel 6 Bedrijfsdoeleinden 93
Artikel 7 Detailhandel 95
Artikel 8 Horecadoeleinden 97
Artikel 9 Maatschappelijke doeleinden 99
Artikel 10 Centrumdoeleinden 101
Artikel 11 Gemengde doeleinden 103
Artikel 12 Kantoren 105
Artikel 13 Dienstverlening 107
Artikel 14 Verkeersdoeleinden 108
Artikel 15 Verkeers- en verblijfsdoeleinden 109
Artikel 16 Verkooppunt van motorbrandstoffen 110
Artikel 17 Nutsdoeleinden 111
Artikel 18 Groenvoorzieningen 112
Artikel 19 Begraafplaat s 114
Artikel 20 Volkstuinen 115
Artikel 21 Water 116
Artikel 22 Archeologisch waardevol terrein 118
Artikel 23 Natuurwaarden 120
Artikel 24 Boringsvrije zone 121
Artikel 25 Geluidszone industrie 122
Artikel 26 Leidingen 123
Artikel 27 Anti-dubbeltelbepaling 125
Artikel 28 Uitsluiting aanvullende werking Bouwverordening 126
Artikel 29 Algemene vrijstellingsbevoegdheid 127
Artikel 30 Overgangsbepalingen 128
Artikel 31 Slotbepaling 129
Bijlagen bij de voorschriften 131
Bijlage 1. Lijst van bedrijfsactiviteiten 133
Bijlage 2. Lijst van horeca-activiteiten 135
Colofon
Uitgave
Dienst Stedelijke ontwikkeling en Beheer Datum:
December 2007
Bestemmingsplan Gestel buiten de Ring 2005 - Toelichting
- Voorschriften
- Plankaart (76510_2A_Gestel_bdR.dgn)
Overzicht procedure
Terinzagelegging voorontwerp bestemmingsplan d.d. 05/ 01/ 2006 t/ m 15/ 02/ 2006;
Terinzagelegging ontwerp bestemmingsplan d.d. 24/ 08/ 2006 t/ m 04/ 10/ 2006;
Vaststelling bestemmingsplan d.d. 03/ 04/ 2007, raadsvoorstelnummer 07.R1997.001;
Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 27/ 11/ 2007, besluit nummer 1291899.
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De gemeente Eindhoven heeft besloten om nieuwe bestemmingsplannen op te st ellen voor het bestaande stedelijke gebied. Dit besluit is genomen omdat het merendeel van de geldende bestemmingsplannen te globaal van opzet is en niet voldoende rechtszekerheid biedt. Een aant al plannen is ook st erk verouderd.
Er is t evens besloten om de nieuwe bestemmingsplannen tegelijkertijd te digitaliseren. Digitale bestemmingsplannen zijn beter toegankelijk voor de burgers en de gemeentelijke organisatie en gemakkelijker uit te wisselen met andere overheden.
Er is een gemeentelijke t askforce act ualisat ie bestemmingsplannen geformeerd. Het is de taak van de t askforce om in 2008 alle bestemmingsplannen voor het stedelijke gebied geact ualiseerd te hebben. Bij deze inhaalslag gaat het primair om het conserveren en beheren van de bestaande situatie. Vastgesteld beleid wordt doorvert aald en ontwikkelingen waaromtrent planvorming en besluitvorming hebben plaatsgevonden, worden meegenomen. De bestemmingsplannen worden volgens één heldere systematiek vormgegeven en toegankelijk gemaakt (uitgaande van de NIROV standaard-aanbevelingen voor de kaart en de voorschriften van het digitaal uitwisselbare bestemmingsplan "Op de digitale leest "). Hierdoor ontstaat er meer rechtszekerheid voor burgers en bedrijven.
Een van de pIangebieden die in het kader van het actualisatieproject ter hand is genomen, is het onderhavige plangebied. Het voorliggende bestemmingsplan "Gest el buiten de Ring 2005"
bestaat uit een plankaart en voorschriften waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de versie op papier is er t evens een digitale versie van het bestemmingsplan beschikbaar.
1.2 Het plangebied
Het plangebied van het onderhavige bestemmingsplan is gelegen in het zuidwestelijke deel van het stedelijk gebied van Eindhoven en maakt deel uit van het st adsdeel Gest el. Het plangebied wordt begrensd door de Ring (Limburglaan/ Keizer Karel V Singel/ Boutenslaan), de St. Claralaan/ Bayeuxlaan, de Locat ellist raat , het groengebied rondom de Klotputten, de rijksweg A2 ("Poot van Metz") c.a. (afgestemd op de begrenzing van het desbetreffende t racébesluit ) en de bedrijventerreinen Croy en De Hurk. Het plangebied omvat de st adsdelen Oud Gest el (bestaande uit de buurten Genderdal, Blaarthem, Rapelenburg, Bennekel Oost, Bennekel West en Gagelbosch) en Oud Kast eel (bestaande uit de buurten Genderbeemd, Hanevoet en Ooievaarsnest).
1.3 Voorgaande plannen
Het voorliggende bestemmingsplan "Gest el buiten de Ring 2005" vervangt geheel of gedeeltelijk de volgende bestemmingsplannen:
y "Gest else Ontginning 1993" (vast gest eld door de gemeenteraad d.d. 29 augustus 1994;
besluit van gedeputeerde staten omtrent goedkeuring d.d. 20 maart 1995);
y "Blaarthem 1995" (vast gest eld door de gemeenteraad d.d. 11 november 1996; besluit van gedeputeerde staten omtrent goedkeuring d.d. 21 februari 1997);
y "II Verspreide Woonwagenlocaties" (vast gest eld oor de gemeenteraad d.d. 7 februari 2000;
besluit omtrent goedkeuring van gedeputeerde staten d.d. 28 april 2000).
1.4 Leefm ilieuverordening
Voor het overgrote deel van het onderhavige plangebied geldt sinds 5 augustus 2004 de Algemene Leefmilieuverordening Eindhoven 2003 die op 19 april 2004 door de gemeenteraad is vast gest eld en bij besluit van 7 juli 2004 door gedeputeerde staten is goedgekeurd. Het doel van deze verordening is het voorkomen van achteruitgang van de woon- en werkomstandigheden in het gebied of het uiterlijke aanzien van het gebied. Deze verordening moet worden gezien als een overbruggingsmaatregel voorafgaande aan de eerdergenoemde act ualisat ie van de bestemmingsplannen voor het stedelijke gebied van Eindhoven. De leefmilieuverordening geldt voor ten hoogste vijf jaar. De Leefmilieuverordening voor zover van toepassing op het onderhavige plangebied, zal worden ingetrokken wanneer de goedkeuring van het voorliggende plan onherroepelijk is.
1.5 Leesw ijzer
Deze toelichting bestaat uit de volgende delen.
Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met de beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied (inclusief de nog uit te voeren projecten w aarover de besluitvorming geheel of gedeeltelijk is afgerond). Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en het beleidskader voor de opstelling van het voorliggende bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de milieuaspecten. Hoofdstuk 5 bevat de wat erparagraaf. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is neergelegd in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan. De financiële uitvoerbaarheid is weergegeven in hoofdstuk 8. Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure inclusief de maatschappelijke uitvoerbaarheid (met name de result at en van het gevoerde overleg en de inspraak).
2 Beschrijving plangebied
2.1 Historisch perspectief
Eindhoven is ontstaan uit een middeleeuwse stad en de omliggende dorpen . Op verschillende kaarten uit de 16e en 17e eeuw is het dorpje Gest el al duidelijk gemarkeerd. De historische dorpskern van Gest el is momenteel nog duidelijk herkenbaar in de Lambertuskerk aan de Hoogstraat, de pastorie, het klooster en de aangrenzende bebouwing.
De pastorie aan de Hoogstraat
Het gedeelte van Gest el gelegen tussen het Afwateringskanaal/ Gender en de Ring heet Oud-Gestel. Het oude dorpshart lag in het noorden van dit gebied, ter hoogte van de Lambertuskerk aan de Hoogstraat. In het zuiden waar de Hoogstraat over gaat in de Blaarthemseweg, begon een andere dorpskern: de vroeger zelfstandige gemeente Blaarthem.
Blaarthem is op diverse historische kaarten als zelfstandig dorp terug te vinden en wordt al in de 13e eeuw genoemd.
Oud Gest el bestaat momenteel uit vijf buurten waarvan de namen een historische context hebben: Rapelenburg, Bennekel-Oost, Bennekel-West/ Gagelbosch, Blaarthem en Genderdal.
Rapelenburg is genoemd naar een huis dat aan het eind van de 18e eeuw werd gebouwd. Het huis is na de oorlog gesloopt om plaat s te maken voor het huidige klooster aan de St. Claralaan.
Alleen de toegangspoort van "kast eel" Rapelenburg staat er nog. De driehoek Scheidingstraat, Genneperweg, Hoogstraat is eveneens op historische kaarten terug te vinden.
De herkomst van de naam "Bennekel", reeds in 1510 genoemd, is niet te herleiden. Westelijk van de Bennekelse Akkers lag het voormalige "kast eel" Gagelbosch, voor het eerst vermeld in 1570 als huis 't Gagelbroeck. In 1718 werd het gesloopt. De merkwaardige omgrachte boerderij bleef
echt er bestaan en werd pas in 1972 gesloopt om plaat s te maken voor de serviceflat Gagelbosch.
De jongste wijk van Gest el is Oud Kast eel en verwijst naar het oude kast eel van Blaarthem (1340) gelegen in de zuidoosthoek van de huidige buurt Genderbeemd. Omstreeks 1780 werd het kast eel gemoderniseerd, maar brandde helaas aan het einde van de 19e eeuw af waarna het in 1914 werd gesloopt. De link met dit verleden is gelegd door de meeste straatnamen van de buurt te vernoemen naar Nederlandse kast elen.
De naam Genderbeemd spreekt voor zich: hooilanden langs de Gender.
De naam Hanevoet is mogelijkerwijs afkomstig van een oud stuk land in de vorm van een hanevoet in het toenmalige Meerveldhoven.
Ooievaarsnest was een 15e eeuwse boerderij gelegen op de hoek Ulenpas/ Oldengaarde. Het complex moest omstreeks 1970 wijken voor nieuwbouw.
In 1920, toen Gest el werd samengevoegd met Eindhoven en de overige vier omliggende dorpen, telde Gest el ongeveer 5.600 inwoners. Als snel groeiende industriestad maakte Eindhoven veel gebruik van de arbeidskrachten die pendelden vanuit Gest el en de andere omliggende dorpen.
Het huisvesten van de arbeiders in Eindhoven zelf was een probleem en daarom werden er in de omringende dorpen arbeiderswoningen gebouwd; in Gest el onder andere acht er de Hoogstraat en Laagst raat . Het grootste deel van Gest el zoals wij dat nu kennen, bleef echt er onbebouwd.
In 1947 groeide het aant al inwoners tot bijna 18.000 en in 1966 woonden er ruim 31.000 mensen in Gest el.
In de jaren '60 zijn relat ief weinig nieuwe woningen gebouwd waardoor het bewonersaantal door gezinsverdunning geleidelijk afnam. In de jaren zeventig werd echt er weer flink gebouwd waardoor het inwonersaantal weer steeg. De afgelopen 15 jaar schommelt het inwoneraantal op circa 28.000 mensen.
2.2 Stedenbouw kundige structuur
Opbouw
Gest el is een van de vijf lobben die rond het centrum van Eindhoven zijn ontwikkeld. Deze lobben zijn te vergelijken met een bloem waarvan de blaadjes (de lobben) rondom het hart zijn geformeerd. De scheiding tussen de lobben is duidelijk waarneembaar en worden gevormd door groengebieden of bedrijfsterreinen. Voor Gest el wordt de scheiding tussen de lobben gevormd door de westelijk en oostelijk gelegen groengebieden die vanuit het buitengebied tot aan De Ring lopen.
De radiale structuur, zoals deze bijvoorbeeld in het st adsdeel Stratum aanwezig is, ontbreekt in Gest el. De historische structuur van Gest el wordt voor wat betreft de bebouwing voor een belangrijk deel bepaald door de Hoogstraat met bijbehorende acht erst rat en, zoals de Laagst raat en de Gest elsest raat . Op deze structuur kon niet eenvoudig worden doorgebouwd.
Om de bouw van een nieuw st adsdeel mogelijk te maken werd een nieuwe structuur ontworpen in de vorm van een kaarsrecht e cent rale as, de Karel de Grotelaan, evenwijdig aan de bestaande structuur. Langs deze cent rale as en haaks daarop ontwikkelde zich de woonwijken. De Karel de Grotelaan fungeert als uitvalsweg voor het doorgaande verkeer richting de Kempen, maar t evens ter ontsluiting van de daaracht er gelegen woonbuurten.
Het rechthoekige plein op de kruising van deze as met de Limburglaan was het cent rale punt voor de wijk. Opvallend is de grote stedenbouwkundige "maat" die met deze opzet werd geïntroduceerd in tegenstelling tot de voorgaande stadsuitbreidingen van Eindhoven.
Voor de ontwikkeling van het st adsdeel Gest el is de wijkgedachte het uitgangspunt geweest: elke buurt heeft een eigen "centrum" met parochiekerk, school, parochiehuis, et c. De cent rale verkeersweg met het plein op de kruising met de Limburglaan vormt de hoofdstructuur van Gest el. Langs deze weg kwamen de hogere woongebouwen die de lat ere stadsuitbreidingen in
Gest el zullen markeren, de zogenaamde "uitvalswegenstructuur".
Gest el wordt voornamelijk gekarakt eriseerd door de functies wonen en groen. De bedrijvigheid in het st adsdeel bestaat uit één grootschalig bedrijventerrein: de Philips High Tech Campus die momenteel nog verder in ontwikkeling gebracht wordt. De Campus maakt overigens geen deel uit van dit bestemmingsplan.
Het meest noordoostelijk deel van Gest el, dat overigens binnen de Ring en daarmee buiten het plangebied ligt, ligt tegen het centrum van Eindhoven aan en kent daardoor nog wat aan het centrum gerelat eerde problematiek. De meest zuidwestelijke hoek van Gest el wordt gevormd door een buitenwijk met een pure woonfunctie. Daart ussen liggen enkele woonwijken waarvan het grootste deel uit de naoorlogse periode stamt.
Groen en water
Gest el is een groen st adsdeel vanwege het nabijgelegen groene buitengebied, het nabijgelegen natuur- en recreatiegebied Genneper Parken, de nabijgelegen Dommelzone, maar ook door het vele groen dat de woonwijken dooradert.
De Dommelzone wordt in diverse gemeentelijke, maar ook in provinciale en landelijke beleidsnota's genoemd als een belangrijke groenstructuur. De Dommelzone fungeert als een ecologische verbindingszone en is opgenomen als beeldbepalend groen in het gemeentelijk beleid. De natuur- en landschapfunctie is leidend in deze zone; behoud en ontwikkeling van natuur st aan hier cent raal. De Dommel stroomt dwars door Eindhoven. In en nabij het centrum heeft de Dommel weinig ruimte. Juist ten zuiden van Eindhoven, met name in het st adsdeel Gest el worden daarom de piekafvoeren van de Dommel omgeleid naar het Afwateringskanaal en het Beatrixkanaal. De ecologische doelstellingen voor de Dommel liggen hoog met de functie
"waternatuur" en moet daarom een meer dan gemiddelde waterkwaliteit hebben. Om hieraan te voldoen moet de waterkwaliteit drast isch verbeterd worden. Dit betekent het nodige voor het watersysteem van Gest el.
Ook de beekloop van de Gender is een essent ieel en karakteristiek onderdeel van de groenvoorziening in het st adsdeel Gest el.
Gest el is naast een groen st adsdeel ook een nat st adsdeel met veel oppervlaktewater: de Dommel, het Afwateringskanaal, de Gender en de Klotputten. Daarbij heeft een groot gedeelte van het st adsdeel een (te) hoge grondwaterstand waardoor met name het westelijk deel te maken heeft met grondwateroverlast. De gemeente is doende dit probleem zoveel mogelijk op te lossen.
2.3 De buurten
Het st adsdeel Gest el bestaat uit drie wijken: Rozenknopje, Oud Gest el en Oud Kast eel. De wijk Rozenknopje bevindt zich binnen de Ring en valt derhalve buiten dit bestemmingsplan.
Oud-Gestel
De wijk ligt tussen het Afwateringskanaal/ Gender en de Ringweg. Het oude dorpshart lag in het noorden van dit gebied, ter hoogte van de Lambertuskerk aan de Hoogstraat. In het zuiden, waar de Hoogstraat overgaat in de Blaarthemseweg, begon een andere dorpskern van de vroegere zelfstandige gemeente Blaarthem.
De wijk bestaat uit een aant al buurten: Rapelenburg, Bennekel-Oost, Bennekel-West/ Gagelbosch, Blaarthem en Genderdal.
Rapelenburg is een buurt die voor een deel bestaat uit de historische kern van het vroegere dorp Gest el. Aan de Hoogstraat bevindt zich een groot aant al gemeentelijke- en enkele rijksmonumenten zoals de St. Lambertuskerk en de pastorie van deze kerk, maar ook enkele woonhuizen aan de Hoogstraat. De gemeentelijke monumenten bestaan voornamelijk uit woonhuizen en het voormalige Patronaatsgebouw waarin momenteel een bedrijf is gevestigd.
Ondanks de dichtbebouwde en stenige indruk liggen binnen Rapelenburg enkele interessante groengebieden waaronder de R.K.-begraafplaats. De voorzieningen liggen voornamenlijk aan het Franz Leharplein en bestaan voornamenlijk uit detailhandel- en horecavoorzieningen.
Daarnaast bevinden zich in de buurt twee onderwijsinstellingen waaronder het Regionaal OpleidingsCentrum (ROC) aan de Bayeuxlaan.
Bennekel-Oost en Bennekel-West/ Gagelbosch hebben een traditionele blokverkaveling die veelal in de jaren '50, '60 en begin '70 werd toegepast in Nederland. Bennekel–Oost en Bennekel-West/ Gagelbosch zijn uitleggebieden met een vrij eenvoudig en st rak stratenpatroon.
Het wegprofiel is veelal symmetrisch met bomen op de trottoirs. Langs deze straten zijn woningen gebouwd, veelal in rijtjes van drie of meer woningen en incidenteel met lage flatgebouwen. De samenhang in het st raat beeld wordt in belangrijke mate bepaald door een ingetogen materiaal- en kleurgebruik. Kenmerkend voor de opbouw van de buurten is het blokvormige stratenpatroon. De straathoeken zijn open, waarbij de woningen veelal een duidelijk onderscheid tussen voor- en zijgevel kennen. De archit ect uur is gebaseerd op een herhaling van de woning als basiseenheid en de leesbaarheid daarvan in de compositie. Rust in het bebouwingsbeeld ontstaat door de eenvoudige hoofdmassa's en kapvormen, zoals zadelkappen en soms schilddaken. Structureel groen is binnen de buurten beperkt aanwezig. Het kerkhof aan de Kerkhoflaan in de buurt Bennekel-West/ Gagelbosch kan echt er wel als een belangrijk groenelement gezien worden. Daarbij is het echt er wel zo dat de buurten direct worden begrensd door de brede groenstrook langs de Dommel waarin ook het gemeentelijk sportpark Dommeldal-Zuid ligt. Op de hoek Karel de Grotelaan-Roffart bevindt zich de grootschalige verzorgingsinstelling "Gagelbosch". Er zijn plannen in voorbereiding om de verzorgingsinstelling uit te breiden en een meer eigentijds gezicht te geven.
Blaarthem was vroeger een zelfstandige gemeente. Het dorp kwam vervolgens bij Gest el en werd in 1920 door Eindhoven geannexeerd. De buurt bestaat voor iets meer dan de helft uit huurwoningen. Het grootste deel van de woningen dateert uit de periode 1945-1969. De Laagst raat komt al voor op zeer oude kaarten. Circa 20 jaar geleden is een klein deel van de bebouwing aan de Laagst raat gesloopt; daar is vervolgens vervangende nieuwbouw gekomen.
Genderdal werd in de periode 1955-1959 langs het riviertje de Gender gebouwd. Dit was de eerst e forse stadsbuurt in Eindhoven die werd "gepland". Het ontwerp voor Genderdal ging uit van de "wijkgedachte" (direct ontsloten op de hoofdinfrastructuur en met een duidelijk centrum voor voorzieningen). De Karel de Grotelaan is voor de aanleg van Genderdal van groot belang geweest. Langs deze laan werden door de archit ect Kuiper hoge woongebouwen bedacht. Deze opzet wordt als "uitvalswegarchitectuur" gekarakt eriseerd. Genderdal is de eerst e buurt in Eindhoven die is ontwikkeld met de auto als uitgangspunt. De buurt die momenteel circa 1500 woningen telt, bestaat voor circa 90% uit huurwoningen. De beekloop in Genderdal is een essent ieel en karakteristiek onderdeel van de groenvoorziening in het st adsdeel Gest el. De wijk is st erk vergrijsd en kent een meervoudige sociale problematiek. In 1997 is de buurt aangewezen als "impulswijk" en krijgt net als Bennekel in het kader van het grotestedenbeleid ext ra aandacht.
Oud Kasteel
De naam van de jongste wijk van het st adsdeel Gest el die tussen 1973 en 1978 gebouwd is, verwijst naar het oude kast eel van Blaarthem dat in de zuidoosthoek van de Genderbuurt gestaan heeft. Het is aan het einde van de 19e eeuw afgebrand en in 1914 gesloopt. De wijk telt drie buurten: Genderbeemd, Hanevoet en Ooievaarsnest .
De stedenbouwkundige opzet van de buurt Genderbeemd is een typisch voorbeeld van de
"Forumbeweging" in de jaren '70 ontstaan als react ie op de blokverkaveling van de "modernen", die als zakelijk en monotoon werd ervaren. Kenmerkend voor de "Forumbeweging" is de aandacht voor de menselijke schaal en de maat van nieuwe woongebieden. Belangrijk uitgangspunt voor het ontstaan van deze woongebieden is dat de wensen van de toekomstige gebruikers vaak richtinggevend waren voor de initiatiefnemers en vormgevers. De woongebieden uit deze periode worden gekenmerkt door een grillig stratenpatroon en weinig doorgaande wegen, vanwege de opzet die gebaseerd is op het principe van het woonerf. Ook in Genderbeemd is dit duidelijk waarneembaar. De woningen zijn geclust erd rondom de woonerven waarbij een duidelijk onderscheid tussen de voor- en achterkanten ontbreekt. De buurt is st erk naar binnen gekeerd. Een groot deel van de woningen is niet straatgericht, maar georienteerd op de privé-tuin.
De beek de Gender loopt min of meer door het hart van de Genderbeemd. Langs de Gender ligt
een groene zone waarin zich ook het Genderpark bevindt. Dit groene hart heeft een belangrijke recreat ieve functie voor de wijk, maar is ook belangrijk voor de identiteit en orientatie binnen de buurt. In de direct e nabijheid van het park bevinden zich twee basisscholen en de sporthal de Genderbeemd.
De buurt Hanevoet heeft in tegenstelling tot de Genderbeemd een vrij eenvoudig en st rak stratenpatroon. Het wegprofiel is veelal symmetrisch met bomen op de trottoirs. Langs deze straten zijn de woningen gebouwd in rijtjes van 3 tot maximaal 14 woningen. Er is sprake van een geclust erde stedenbouwkundige opzet. De samenhang in het st raat beeld ontstaat onder meer door een ingetogen materiaal- en kleurgebruik. Kenmerkend is het blokvormige stratenpatroon waarbij de ligging van de bebouwing voornamelijk op de st raat is georienteerd. De straathoeken zijn open , waarbij de woningen veelal een duidelijk onderscheid hebben tussen voorgevel en zijgevel. De archit ect uur is gebaseerd op een herhaling van de woning als basiseenheid en de leesbaarheid daarvan in de compositie. Rust in het bebouwingsbeeld ontstaat door de eenvoudige hoofdmassa's en kapvormen (zadelkappen).
Ten zuiden van de straten Oldengaarde-Keverberg-Lichtenberg bevindt zich in Hanevoet een geheel ander type woning, hoewel de stedenbouwkunde opzet van het stratenpatroon hetzelfde is. Deze woningen zijn geschakeld en hebben een kubistische massaopbouw.
Binnen de buurt Hanevoet bevindt zich ook het wijkcentrum Kast eelplein dat ingeklemd ligt tussen de Karel de Grotelaan en Meerveldhovenseweg. Naast een grote concentratie detailhandelvestigingen (winkels) bevinden zich een postkantoor, het stadskantoor, het wijkgebouw, zakelijke dienstverlening (kantoren), de openbare bibliotheek, de nodige zorgvoorzieningen, horeca en een moskee in het wijkcentrum.
Ooievaarsnest is een villabuurt met relat ief grote kavels en veel groen en kan getypeerd worden als een parkachtig woongebied. De buurt kent een enigszins gebogen structuur van lanen en straten. De openbare ruimte kent eenvoudige profielindelingen begeleid door veelal part iculier en openbaar groen. De woonstraten zijn breed opgezet en groen ingericht. De vrij forse maat van de woningen en de groen ingevulde tussenruimtes creëren een samenhangend omgevingsbeeld. Kenmerkend voor het aangeven van de overgang tussen privé en openbaar is het veelal afwezig zijn van hekwerken, hagen of anderszins. De woningen kennen over het algemeen een teruggelegen ligging ten opzichte van de woonstraten op de ruime kavels, waardoor sprake is van licht e verspringingen in de voorgevelrooilijn. De diversiteit in de architectuurstijl uit zich enerzijds in panden die elk een eigen gezicht hebben waarbij veel
aandacht is besteed aan de archit ect onische kwaliteit en uitstraling. Anderzijds komt er ook bebouwing voor waarvan de archit ect uur meer ingetogen van stijl en minder expressief van karakt er is.
2.4 Projecten
Projecten worden hier gedefinieerd als nieuwe ontwikkelingen, waarvoor nog geen bouwvergunning is verleend op het moment dat het ontwerpbestemmingsplan ter visie wordt gelegd. Het kan derhalve zijn dat zich ontwikkelingen voordoen in een bepaald gebied, maar dat hiervoor reeds bouwvergunning is verleend. In dat geval wordt hier niet meer gesproken over een project, maar wordt uitgegaan van 'de bestaande situatie', zijnde de situatie zoals deze is nadat van de bouwvergunning gebruik is gemaakt. Hier worden derhalve alleen die projecten genoemd, waarvoor nog geen bouwvergunning is verleend.
Project 1: Ulenpas/Twickel
Dit betreft de gronden van het autobedrijf/tankstation ROTO. Deze gronden zijn deels eigendom van de gemeente, deels van ROTO. De aanst aande sanering van de LPG-opslag/ verkoop is aanleiding voor ROTO om te komen tot een algeheel vert rek van deze locat ie. Ook de autoverkoop, de showroom en de werkplaats zullen weggaan. ROTO heeft een locat ie aangeboden gekregen voor hervestiging elders. Voor de onderhavige locat ie wordt uitgegaan van de realisering van 19 patiowoningen na het vert rek van ROTO . Het huidige garageterrein heeft (met het achterliggende onbebouwd terreintje) de bestemming "Woondoeleinden"
gekregen met een bouwvlak en hoogteregeling op maat.
Project 2: Herontwikkeling Verzorgingstehuis Gagelbosch
De plannen voor de sloop en nieuwbouw van het verzorgingstehuis Gagelbosch zijn onderwerp van inspraak geweest. De procedure ex art ikel 19, lid 1, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is inmiddels gestart. Het bouwplan is met de bestemming "Woondoeleinden" in het bestemmingsplan opgenomen. Het bouwvlak wordt afgestemd op de beoogde plattegrond van de bebouwing, waarbij de losse bouwblokken in het groen zijn opgenomen. Er wordt op de plankaart en in de voorschriften van het bestemmingsplan ook een gedifferentieerde hoogteregeling opgenomen.
Bij de planregeling wordt rekening gehouden met de ecologische verbindingszone langs het naastgelegen Afwateringskanaal.
Op het terrein van het huidige zorgcentrum Gagelbosch worden in opdracht van SVVE 378 woningen en een aant al voorzieningen voor ouderenzorg gerealiseerd. Verdeeld over zes gebouwen wordt een breed scala aan woningtypes aangeboden: wonen aan het water, in een toren of een atriumgebouw. Ook worden terraswoningen gerealiseerd.
Gekoppeld aan dienstverlenende functies voor de zorgverlening wordt ook een psychiat rische-gereat rische afdeling voor 5 woongroepen in het plan opgenomen.
Aanvullende programmaonderdelen zijn het rest aurant en het grand café.
De hoofdopzet van het plan is een los ensemble van vrijstaande gebouwen op een groen tapijt die een relat ie met de omgeving en met elkaar aangaan en in kleurkeuze, materialisatie en vorm familie van elkaar zijn.
In het plan zijn drie verschillende schaalniveaus aanwezig:
1. laagbouw. Aansluiting op de bestaande bebouwing door terraswoningen in 3 lagen aan de zuidkant en een gebouw in een laag (hofstructuur) aan de oostkant van het terrein;
2. middelhoogbouw. Bemiddelaar in schaal en het leggen van een relat ie met de woontoren aan de overkant. De middelhoogbouw wordt gerealiseerd door atriumwoningen in een woonblok van 6 lagen, de terraswoningen in een U-vormig blok van 6 lagen aflopend naar 3 lagen, en de waterwoningen in de vorm een portiekappartementenstrook in 5 lagen;
3. hoogbouw. Introductie van een nieuwe schaal door de twee torens in 19 lagen op een onderbouw, die een entree naar de stad vormen.
Overige projecten:
Bouwplan patiobungalows ter plaatse van de bestaande woning Brahmslaan 10
Burgemeester en wethouders zijn voornemens ten behoeve van de realisering van zes patiobungalows vrijstelling te verlenen met toepassing van art ikel 19, lid 2, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het bouwplan en de ruimtelijke onderbouwing hebben onlangs ter inzage gelegen. Het bestemmingsplan voorziet met de toekenning van de bestemming
"Woondoeleinden" met een specifiek bouwvlak en een specifieke hoogteregeling in de realisering van het beoogde bouwplan.
Aanleg brug over het Afwateringskanaal ter hoogte van het woonwagenkamp
Ter hoogte van het Varesepark zal voor voetgangers en fiet sers een brug over het Afwateringskanaal worden gerealiseerd. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan een verzoek van omwonenden. Dit bruggetje is met de bestemming "Verkeers- en verblijfsdoeleinden" op de plankaart gezet.
hoek Gestelsestraat / Bayeuxlaan
Op deze locat ie wordt een kantoorgebouw ten behoeve van een architectenbureau gerealiseerd. Hoogte en bouwvlak zijn op de plankaart opgenomen. Het plan voorziet in 6 parkeerplaat sen op eigen terrein, met de inrit aan de Gest elsest raat . Het pand kent voorts 420 m² bvo aan kantoorruimte. Bouwhoogte is maximaal 13 meter en een deel 3 meter.
3 Uitgangspunten, randvoorw aarden en beleidskader
3.1 Inleiding
De reden dat het bestemmingsplan "Gest el buiten de Ring 2005" wordt gemaakt, is gelegen in het feit dat de thans voor het grootse deel van het plangebied geldende (mengkraan)plannen te globaal van opzet zijn en te weinig rechtszekerheid bieden. Bovendien is een aant al plannen verouderd.
Met het bestemmingsplan "Gest el buiten de Ring 2005" wordt primair het (met enige flexibiliteit) conserveren en beheren van de bestaande situatie beoogd. Uitsluitend beleid en projecten w aarover de besluitvorming zich in een vergevorderd stadium bevindt danwel is afgerond, zijn in dit plan meegenomen.
Met het nieuwe bestemmingsplan wordt voor de komende jaren een adequaat planologisch kader voor het gebied gegeven. Aanpassingen zijn alleen t oelaat baar als de nieuwe ontwikkelingen de bestaande structuur niet aantasten en zo mogelijk verbet eren. Omdat het plangebied nagenoeg helemaal is ingevuld, zal het daarbij veelal gaan om aanpassingen van geringe aard. In het plangebied is geen grootschalige uitbreiding van het aant al woningen, uitbreiding van detailhandel of uitbreiding van maatschappelijke voorzieningen gepland. Doel van het nieuwe plan is het behouden van de bestaande ruimtelijke structuur zoals die wordt gevormd door bouwvlakken, bouwhoogten, straten en groenelementen.
3.2 V olkshuisvesting
De raad heeft op 7 juni 2004 deel 1 ("Visie") van het "Beleidsplan wonen" vast gest eld.
Er wordt in de Woonvisie een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit, van aanbod naar vraag en van overheid naar markt geconstateerd. De grote verscheidenheid aan kwaliteitswensen van de woonconsument naar woning en woonmilieu staat cent raal. De woonconsument vraagt meer dan in het verleden naar kwaliteit en is ook bereid daarvoor een flink bedrag te betalen. In Eindhoven is er een duidelijke vraag naar stedelijk wonen in de vooroorlogse woonwijken nabij het centrum. Ook naar de groenstedelijke woonmilieus is veel vraag. Daarentegen st aan de naoorlogse wijken binnen de stad onder druk. Daar is in principe een over-aanbod aan woningen te vinden, waarbij het vooral gaat om goedkope en middeldure huurwoningen waar mensen per saldo uit willen verhuizen. Dit beeld komt ook terug in het soort woningen dat men zoekt. Er is een vraag naar vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers. Ook is er vraag naar appartementen. Beide "uiteinden" van de woningtypologie st aan in de belangstelling van de consument. De gewone standaard eengezinswoning in een rij wordt veel minder gevraagd. Per saldo wil de woonconsument deze woning uit en doorstromen naar een kwalitatief meer aantrekkelijke woning (waardoor de naoorlogse wijken met veel van dit soort woningen onder druk st aan).
Door intensivering van de nieuwbouw, met name in de marktsector, en een voortzetting van de wijkvernieuwing kan de kwaliteit en variat ie van woningen en woonmilieus in Eindhoven duurzaam worden vergroot. Wat de integrale wijkvernieuwing betreft zullen naast de vooroorlogse woonmilieus, waarvoor een gezamenlijk vernieuwingsprogramma met de corporat ies is ontwikkeld, ook een aant al eenzijdig opgebouwde naoorlogse woonmilieus ('45-'65) de aandacht vragen.
Op stedelijk niveau is het noodzakelijk dat er jaarlijks voldoende woningen worden gebouwd als antwoord op de natuurlijke groei, "huishoudensverdunning" en migratie. Stagnatie betekent dat de druk op de woningmarkt toeneemt waardoor de prijzen (te) hoog blijven. Mensen met een smallere beurs, waaronder veel st art ers, zijn hierdoor niet meer in staat om een woning te kopen.
Naast dit kwantitatieve aspect staat de kwaliteit en verscheidenheid van woning en woonmilieu cent raal. Voor het in opkomst zijnde centrumstedelijk wonen wil, en kan, de stad haar unieke
positie in de regio en daarbuiten nog meer gaan uitbuiten. Eindhoven vormt met de omliggende gemeenten een stedelijk netwerk. De unieke regionale functie van Eindhoven gecombineerd met het toenemend aant al internationale contacten vanuit het bedrijfsleven, universiteit / hogeschool, onderzoeks- en kennisinstellingen maken dit noodzakelijk. Mede door de internationalisering is bijvoorbeeld de groep van "short st ayers" (mensen uit onderwijs en bedrijfsleven die voor kortere tijd in Eindhoven verblijven), op de woningmarkt een fact or van st rat egisch belang geworden.
Wat groenstedelijke woonmilieus betreft moet Eindhoven de op veel plaat sen nog bijna "dorpse"
woonkwaliteit koesteren en via wijkvernieuwing verst erken. Juist daarin onderscheidt de stad zich als vestigingsplaats van de Randstad.
Op wijkniveau moet een gedifferentieerd aanbod van woonmilieus aanwezig zijn. Het behoud en de versterking van de herkenbaarheid / identiteit van ieder st adsdeel zal ertoe bijdragen dat de binding wordt vergroot. Het zorgdragen voor een levensloopbestendig st adsdeel draagt ook hiertoe bij.
Op wijk- en buurtniveau wordt gestreefd naar homogene buurten in heterogene wijken. Op buurtniveau is een meer homogeen woonmilieu vanuit sociaal oogpunt zelfs wenselijk. Dit laat onverlet dat op het schaalniveau van de woning er een differentiatie naar verschijningvorm/
architectuur, indeling woningplattegrond, woninggrootte, uitrustingsniveau, eengezins/
meergezins, eigendomsvorm en prijsklasse moet plaatsvinden. De zeggenschap van de woonconsument moet hierbij meer cent raal gaan st aan.
Voor met name zorgbehoevende senioren en mensen met een functiebeperking is het van groot belang dat zij in hun eigen buurt en in ieder geval in hun eigen wijk kunnen blijven wonen.
Bijvoorbeeld in zogenaamde woonservicezones.
Naast de fysieke ingrepen in de woningvoorraad en omgeving dienen ook sociale en wijkeconomische maatregelen de binding aan de wijk/buurt en de zorg voor het publieke domein te vergroten. Gelijktijdig neemt hierdoor het gevoel van onveiligheid af, en verbetert het draagvlak voor voorzieningen. Voor het stimuleren van de wijkeconomie en het verlevendigen van de buurten door functiemenging wordt onder meer ingezet op het bouwen van meer woon-werkcombinaties.
Voor een overzicht van de verschillende (woning)bouwprojecten wordt kortheidshalve verwezen naar het voorgaande onder 2.4 "Projecten".
Woonwagens
Er bevindt zich in het plangebied aan de Kast eellaan een woonwagenkamp. Het nieuwe gemeentelijke woonwagenbeleid (onder andere betreffende de verdeling van de woonwagenstandplaatsen over de diverse locat ies en de (her)inrichting van de verschillende locat ies) is op 20 juni 2005 door de gemeenteraad worden vast gest eld.
In het voorliggende plan is het aant al woonwagens op de locat ie aan de Kast eellaan bepaald op maximaal vijf (conform het bestemmingsplan "II Verspreide Woonwagenlocaties" dat is vast gest eld door de gemeenteraad d.d. 7 februari 2000; besluit omtrent goedkeuring van gedeputeerde staten d.d. 28 april 2000). In het bestemmingsplan is reeds voorzien in de mogelijkheid om vervangende wooneenheden, woningen of zogeheten "woonwagenwoningen", te realiseren.
3.3 Cultuurhistorische w aarden
Op de Monumentenlijst 2004 Eindhoven st aan in plangebied de volgende rijks- en gemeentelijke monumenten vermeld:
Hoogstraat 299-301, 301 St . Lambertuskerk met pastorie Rijks
Hoogstraat 313-315 Dubbel woonhuis Rijks
Hoogstraat 274-280 Woonhuizen Gemeentelijk
Hoogstraat 286-288 Woonhuizen Gemeentelijk
Hoogstraat 298-304 Woonhuizen Gemeentelijk
Hoogstraat 308 Woonhuis Gemeentelijk
Hoogstraat 316 Voormalige burgemeesterswoning Gemeentelijk
Hoogstraat 277-289 Woonhuizen Gemeentelijk
Hoogstraat 297 Patronaatsgebouw/ bedrijfspand Gemeentelijk
Hoogstraat 333 Villa Gemeentelijk
Hoogstraat 351 Woonhuis Gemeentelijk
Hoogstraat 357-359 Woonhuizen Gemeentelijk
Blaarthemseweg 37-45 Woonhuizen Gemeentelijk
Het klooster op de percelen Hoogstraat 301a, 301b, 301c is voorgedragen als gemeentelijk monument.
De aangewezen monumenten en bijbehorende gronden worden op de plankaart voorzien van de aanduiding "rijks-/gemeentelijk monument". Terzake is de Monumentenwet en/ of de gemeentelijke monumentenverordening, alsmede de t erzake aangescherpt e regeling van de Woningwet, van toepassing.
De volgende wegen in het plangebied maken deel uit van de historische wegenstructuur:
voor 1900:
y Hoogstraat/ Blaarthemseweg/ Karel de Grotelaan (westelijk deel) y Laagst raat
y Bennekelstraat/ Genneperweg y Gest elsest raat
y Botstraat (oostelijk deel) y Frans Leharplein y Ontginningsweg na 1900:
y Karel de Grotelaan (oostelijk deel) y De Ring
Delen van de buurten Genderdal, Blaarthem en Rapelenburg zijn aangemerkt als stedenbouwkundig waardevolle structuren.
Het plan voorziet niet in aanpassingen van de historische wegenstructuur of van de stedenbouwkundig w aardevolle structuren.
Aan weerszijden van de Hoogstraat, ter plaat se van het verzorgingstehuis Gagelbosch en op de hoek Nijenrode/Aldendriel is mogelijk sprake van archeologische interessante waarden. Middels een specifieke aanduiding op de plankaart met een aanlegvergunningenstelstel in de voorschriften, wordt voorzien in de bescherming van deze potentiële archeologische waarden.
3.4 V erkeer
Autoverkeer
Gest el is goed ontsloten op het wegennet en kan gebruik maken van de st rat egische ligging aan de Rijksweg A2. De (buiten het plangebied gelegen) A2 zal worden gereconst rueerd. Terzake is door de Minister van Verkeer en Waterstaat een Tracébesluit genomen. De High Tech Campus krijgt haar eigen aansluiting op de A2 per 2008, waardoor het verkeersprobleem dat op de Bayeuxlaan, de Professor Holst laan en de Locat ellist raat zou kunnen ontstaan, wordt opgelost.
De campus zal voorlopig nog via de Antoon Coolenlaan, Professor Holst laan en de Bayeuxlaan worden ontsloten op het stedelijke net.
De bestaande wegenstructuur in het plangebied behoeft de komende planperiode geen aanpassing. Dit wil niet zeggen dat er in de planperiode aan de wegen zelf geen aanpassingen zullen worden verricht . In het kader van "Duurzaam Veilig" heeft het gemeentebestuur bij besluit van 7 december 1999 de wegencategorisering vast gest eld en daarmee impliciet de verkeersgebieden en de verblijfsgebieden aangegeven. De wegen met een verkeersfunct ie zijn primair bedoeld voor de afwikkeling van het verkeer. De Ring (in casu de Limburglaan, de Keizer Karel V singel en de Boutenslaan), de Karel de Grotelaan, de Meerveldhovenseweg, de hoofdweg van de Kast eellaan, de Beemdstraat, de Roffart, de hoofdweg van de Locat ellist raat en de Bayeuxlaan hebben een functie voor het doorgaande verkeer en worden daartoe - voorzover uiteraard binnen het plangebied gelegen - uitdrukkelijk bestemd door middel van de bestemming "Verkeersdoeleinden". Alle overige wegen in het plangebied zijn onderdeel van het verblijfsgebied (of zullen dat worden) en worden als zodanig bestemd door middel van de bestemming "Verkeers- en verblijfsdoeleinden". Een aangepaste inrichting is noodzakelijk voor die voor "Verkeers- en verblijfsdoeleinden" bestemde wegen waarvan ook het openbaar vervoer gebruik maakt en die onderdeel uitmaken van drukke fietsroutes. Hetzelfde geldt voor die wegen met een verblijfsfunctie die relat ief veel aut overkeer moeten verwerken. Ondanks dat dit 30 km/u wegen moeten zijn, zal de afstemming op de afwikkeling van het aut overkeer daarbij ook een rol spelen.
Openbaar vervoer
In Gest el rijden busverbindingslijnen over de Karel de Grotelaan. Alleen de noordzijde van Gest el (Genderdal en Genderbeemd) worden ontsloten door de bus. Op bijgevoegd kaartje zijn de meest act uele busroutes aangegeven. Zoals reeds gesteld behoren de wegen met een verblijfsfunctie, waarvan het openbaar vervoer gebruik maakt, zodanig te worden ingericht dat er geen overlast ontstaat voor het openbaar vervoer. De desbetreffende verkeersbestemmingen voorzien in voldoende ruimte voor een adequate inrichting.
Fietsverkeer
Er bestaan in Eindhoven diverse netwerken van fietsroutes. Ten eerst e is er het utilitair fietsroutenetwerk Eindhoven, met een Primair fietsroutenetwerk Eindhoven (voorheen non-stop routes) en een Secundair fietsroutenetwerk (voorheen stedelijke routes). Ten tweede is er het Regionale fietsroutenetwerk met utilitaire routes, het zogenaamde Sterfietsnet, en recreat ieve routes.
Op een primaire fietsroute of regionaal utilitaire fietsroute, moet een fiet ser in principe snel en comfortabel kunnen doorfietsen. Hiervoor gelden hoge kwaliteitseisen zoals brede (eenzijdig 2 m en tweezijdig 3,5 m breed) vrijliggende fietspaden in asfalt . Fiet sverkeer heeft voorrang op het kruisend verkeer. Het Primair fietsroutenetwerk in het onderhavige plangebied omvat de Baarthemseweg, de Locat ellist raat , de Roffart, de Karel de Grotelaan, de Meerveldhovenseweg en de Kast eellaan.
De secundair fietsroutes in Eindhoven hebben geen specifieke inrichtingseisen.
Het regionale Sterfietsnet omvat in het plangebied: de Bayeuxlaan, de St .Claralaan en de Beemdstraat.
De toegekende verkeersbestemmingen voorzien in handhaving van deze fietsroutes.
Sterke punten van het fietsnetwerk in Gest el zijn de aantrekkelijke fietspaden door het groen en de direct e routes naar het centrum. Ook aansprekend zijn de openbare ruimte en de opzet van buurten met een bijna dorpsachtige opzet van de functies hetgeen uitnodigt tot fietsgebruik. Voor de voltooiïng van het fietsnetwerk in Gest el is onder meer de fietsbrug over de Dommel die in 2003 is aangelegd, belangrijk geweest. Daarnaast is ook een brug over het Afwateringskanaal gewenst zoals is opgenomen in het groenbeleidsplan. De aanleg van deze brug is momenteel in voorbereiding. Momenteel is de overst eek Maria van Bourgondiëlaan (tunneltje) een knelpunt in het fietsnetwerk en ontbreekt een deel van de fietsroute bij de Locat ellist raat . Een belangrijke schakel in de oost-west fietsverbinding tussen Hotel Eindhoven en de High Tech Campus is recentelijk aangelegd.
Parkeren
Burgemeester en wethouders hebben bij besluiten van 12 februari 1997 en 29 april 2003 het parkeerbeleid vast gest eld. De parkeernormen zijn niet recht st reeks in het bestemmingsplan overgenomen. De normen zullen worden gehanteerd bij de toepassing van de Bouwverordening gemeente Eindhoven. De parkeernormen zijn gebaseerd op de normen van het CROW (kenniscentrum voor verkeer, vervoer en infrastructuur). Deze normen zijn onlangs door het CROW geëvalueerd en daaruit blijkt dat de Eindhovense normen verouderd zijn. Deze zullen worden bijgesteld.
In nieuwe situaties wordt het minimaal aant al parkeerplaat sen bepaald aan de hand van de door het College van burgemeester en wethouders vast gest elde parkeernormen en de daarbij behorende gebiedsindeling.
Bij een uitbreiding van een woning of een andere functie met substantiële gevolgen voor de parkeerdruk dient (mede afhankelijk van het tijdstip waarop de parkeerbehoefte zich voordoet) bezien te worden of aan de normen van het gemeentelijk parkeerbeleid wordt voldaan. De aanpassing of uitbreiding moet "substantieel zijn"; dat wil zeggen dat de toevoeging een belangrijk onderdeel vormt van het totaal, waarbij de parkeerbehoefte ook daadwerkelijk toeneemt. Onder een substantiële uitbreiding wordt in beginsel 10% of meer verst aan.
In geval van de wijziging van de functie van een bestaand gebouw/vervanging van een bestaand gebouw zal allereerst worden bepaald wat het verschil is in parkeerbehoefte van de oude functie en de nieuwe functie. Indien dat verschil klein is (10% of minder) en er dus geen substantiële parkeerproblemen gaan ontstaan in de direct e omgeving, kan akkoord worden gegaan met de functiewijziging zonder aanvullende parkeereis. De voorwaarde voor deze afhandeling is wel dat voor de oude functie ook daadwerkelijk parkeerplaat sen zijn aangelegd.
Is dat niet het geval geweest, dan moet voor de nieuwe functie/ gebouw wel een parkeereis worden opgelegd. Daarnaast is het van belang op welk tijdstip de parkeerbehoefte optreedt.
Bijvoorbeeld bij een kantoor- of bedrijfsfunctie ligt de piek van de parkeerbehoefte op een ander tijdstip dan bij een restaurant. Ook dat kan betekenen dat er geen aanvullende parkeereis behoeft te worden gesteld. Uiteraard moet bij een groter verschil in parkeerbehoefte tussen de oude en nieuwe functie ook de parkeersituatie in de direct e omgeving bij de beoordeling worden
betrokken.
Het bestemmingsplan voorziet niet in een uitbreiding van het aant al parkeerplaat sen in het openbaar gebied.
Stallen fietsen.
Burgemeester en wethouders van Eindhoven hebben in 2002 besloten de door het CROW opgestelde "Leidraad fietsparkeren" als richtlijn te beschouwen bij het realiseren van stallingsvoorzieningen. De in de Leidraad opgenomen stallingsnormen zijn vergelijkbaar met de parkeernormen voor auto's die ook gebaseerd zijn op de aanbevelingen van het CROW. Bij nieuwe ontwikkelingen en realisering van publiektrekkende voorzieningen moet genoemde Leidraad worden betrokken.
Bereikbaarheid voor hulpdiensten
Bij de inrichting van het openbaar gebied dient het belang van de bereikbaarheid voor hulpdiensten mede in overweging te worden genomen.
3.5 Groen
De gemeenteraad heeft op 5 november 2001 het Groenbeleidsplan 2001 vast gest eld. Dit beleidsplan geeft de hoofdlijnen weer van het gemeentelijke groenbeleid. Het is de richtinggevende basis voor een gebiedsgerichte planontwikkeling op lagere schaalniveaus.
Gestreefd wordt naar een opwaardering van de groene ruimte in de stedelijke gebieden. Er wordt voorts ingespeeld op de toenemende behoefte om de natuur st erker te lat en doorklinken in het ruimtelijke beleid. Gestreefd wordt naar een stad met een hoogwaardig groen woon- en werkklimaat.
De in het Groenbeleidsplan uitgezette strategieën en typologieën zijn verder uitgewerkt in de door het college van burgemeester en wethouders vast gest elde nota "Overdraagbaarheid openbaar groen". Het groen dat in deze nota is aangemerkt als "st ruct ureel groen op stedelijk niveau" en "st ruct ureel groen op wijk- en buurtniveau", is in het voorliggende plan expliciet voorzien van de bestemming "Groenvoorzieningen"(mits het gaat om groen van enige omvang dat deel uitmaakt van een structuur). Daarbij wordt voor wat betreft een groenarme buurt als Bennekel verder gegaan dan in andere buurten.
Ext ra aandacht is er voor de handhaving van de kloostertuin nabij de St Lambertuskerk aan de Hoogstraat en voor de ecologische verbindingszone langs Afwateringskanaal/ Gender.
groenstructuur Gestel buit en de ring
De Bomenstichting heeft een landelijke inventarisatie verricht van de bestaande w aardevolle bomen. De enige boom die in het onderhavige plangebied als monumentaal en/ of waardevol is aangemerkt, is op de plankaart voorzien van een specifieke aanduiding.
De groene middenbermen van de grotere wegen gaan mee in de bestemming
"Verkeersdoeleinden". De forsere groene zijbermen worden expliciet bestemd als
"Groenvoorzieningen".
3.6 M aatschappelijke voorzieningen
Opvallend in Gest el is het grote aant al verzorgingshuizen voor ouderen: de Ekelhof, de Genderhof, het Gagelbosch, De Hagen, Genderstate en Engelsbergen. Ook zijn er diverse wooncomplexen die speciaal bedoeld zijn voor senioren, o.a. aan de Maria van Bourgondiëlaan, Donizettilaan, Mendelssohnlaan, Wickenburg, Hof van Eden, Pastoor Brockenflat, de flat bij het spoorhuisje en de Schönberglaan. Veel verzorgingshuizen voor ouderen hebben grootschalige plannen voor sloop en/ of nieuwbouw of voor een drast ische aanpassing van het woonconcept.
Het bestemmingsplan voorziet vooralsnog uitsluitend in de grootschalige uitbreiding van Verzorgingshuis Gagelbosch. De uitbreidingsplannen van de overige genoemde tehuizen zijn nog niet concreet genoeg om reeds in het voorliggende plan te worden meegenomen.
De gemeente Eindhoven streeft ernaar om op korte termijn te komen tot een situatie waarin tenminste het basisonderwijs, het peuterwerk en de kinderopvang wordt aangeboden in een centrum, een zogenaamd Spilcentrum. Er ontstaat dan voor kinderen van 0 tot 12 jaar een aantrekkelijke voorziening waarin spelen en leren worden geintegreerd. Het Spilcentrum is een voorziening op wijk-/buurtniveau, waarin alle voorzieningen zoveel mogelijk onder een dak zijn samengebracht en waarbij er samenwerking is tussen alle instellingen die zich bezighouden met consultatiezorg, jeugdgezondheidszorg, opvoedingsondersteuning, jeugdhulpverlening en volwasseneneducatie. Momenteel wordt gekeken welke scholen en locat ies in aanmerking
komen voor dit Spilcentrumconcept. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet vooralsnog uitsluitend in de realisering van Spilcentrum De Bennekel aan de Bennekelstraat. De plannen voor de overige spilcent ra (bijvoorbeeld aan de Mendelssohnlaan) zijn nog in onvoldoende mate uitgekristalliseerd om in het voorliggende plan te worden meegenomen.
De bestaande maatschappelijke voorzieningen in de ruimste zin des woords zijn bestemd voor
"Maatschappelijke doeleinden". In de begripsbepalingen is een ruime omschrijving van dit begrip gegeven. Dit betreft onder meer medische voorzieningen, vormen van beschermd wonen, maar ook sportvoorzieningen en kerken. Bij het leggen van het bouwvlak (al dan niet in combinatie met een maximaal bebouwingspercentage en/ of een maximale hoogte) wordt uitgegaan van enige mogelijkheden tot uitbreiding.
Speelvoorzieningen zijn er bijna op alle plaat sen in Gest el voldoende. Veel voorzieningen behoeven echt er verbetering of onderhoud. Een probleem is dat veel speelgelegenheden te maken hebben met een bijna permanente wat eroverlast . Speelplekken zijn er dus wel voldoende, maar ze kunnen niet volledig gebruikt worden. Vooral in de buurt Genderdal en de wijk Oud Kast eel heeft men hier last van. Dit beheerprobleem valt buiten de reiking van het bestemmingsplan.
Er is direct buiten het plangebied op divers gebied ruimte om georganiseerd en individueel te sporten. Ook is er een ruime keuze op sportgebied. Zo kan men in Gest el onder andere voet ballen, tennissen, hockeyen, paardrijden, golfen, midgetgolfen, wielrennen en diverse ijssporten, zoals ijsdansen, ijshockey en hardrijden, beoefenen. Daarnaast is in de Genneper Parken een scala aan mogelijkheden aanwezig om te sporten.
3.7 Detailhandel
Het nieuwe gemeentelijke beleid is in de maak en inmiddels is er sprake van een conceptnota
"Detailhandelsnota gemeente Eindhoven: Tenminste houdbaar tot januari 2010". Hieronder worden passages uit deze nota aangehaald.
Vooralsnog is de handhaving van de fijnmazigheid van de huidige detailhandelsstructuur het uitgangspunt. De bestaande solit aire winkelvestigingen zijn dan ook voorzien van de bestemming
"Detailhandel". Deze bestemming voorziet in beginsel slecht s in een geringe uitbreidingsmogelijkheid.
Naast een aant al verspreide detailhandelsvestigingen bevindt zich in het plangebied een aant al grotere en kleinere concent rat ies van winkelvoorzieningen. Deze hebben de bestemming
"Centrumdoeleinden" gekregen. Voor wat betreft de verschillende winkelcentra en winkelstrips kan het volgende worden opgemerkt.
Kast elenplein:
Deze grote concentratie van winkels is het (winkel)centrum van het westelijke deel van het plangebied. Teneinde enige uitbreiding mogelijk te maken is de bestemming "Centrumdoeleinden"
ruim gelegd. Er wordt ook uitbreidingsruimte geboden op enige onbebouwde terreinen. Het plein heeft een goed perspectief en kan worden verst erkt met een derde (te verplaat sen) supermarkt in het discountsegment.
Franz Leharplein:
Dit is de grootste concentratie van winkels in het oostelijke deel van het plangebied. Ook hier is de bestemming "Centrumdoeleinden" ruim gelegd. Met een draagvlak van ca. 27.000 inwoners kan dit plein fungeren als buurtcentrum-plus.
Tinelstraat:
Deze winkelstrip leidt een kwijnend bestaan. De bestemming "Centrumdoeleinden" is gelegd overeenkomstig bestaande situatie. Er is niet voorzien in uitbreiding.
Schubertlaan:
Deze winkelstrip komt in aanmerking voor opwaardering en herontwikkeling. Het gaat daarbij niet alleen om meer m² winkelvloeroppervlakte. Het is de bedoeling meer ruimte te beiden voor zorgfuncties en dergelijke. Daart oe zal de bestemming "Centrumdoeleinden" ruim worden gelegd.
Brucknerplein:
Het is de bedoelding deze strip te zijner tijd zal worden opgeknapt. Het is niet de beoeling te komen tot een uitbreiding van het aant al m². De bestemming "Centrumdoeleinden" wordt conform de bestaande situatie gelegd.
Keizer Karelplein:
De hier gevestigde supermarkt wil uitbreiden. Het direct acht er deze winkelstrip gesitueerde garagebedrijf met tankstation zal weggaan. Zoals reeds eerder in deze toelichting vermeld maakt dit plein met de daaraan gelegen winkelstrip deel uit van een studiegebied waarvoor een stedenbouwkundig kader is opgesteld. De winkelstrip (met de eerdergenoemde supermarkt) krijgt met het voorplein en de acht ergelegen gebouwen waarin nu nog de garage en het tankstation zijn gevestigd, de bestemming "Centrumdoeleinden".
3.8 Horeca
De raad heeft op 19 april 2004 het Horecabeleidsplan vast gest eld. Het algemene beleid is voor wat betreft de woonwijken gericht op handhaving en beperkte uitbreiding van de bestaande horeca.De bestaande horeca in het plangebied (buiten die in de centrumgebieden en buiten die bij maatschappelijke voorzieningen) wordt bestemd voor "Horecadoeleinden". Dit betreft in het onderhavige plangebied een aant al vestigingen in het oostelijke deel van het plangebied. Het bestemmingsplan voorziet in de lijn van het Horecabeleidsplan niet in nieuwe horecavestigingen.
Er is door middel van een categorisering (middels een "lijst van horeca-activiteiten") onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca gemaakt naar potentiële milieuhinder/ overlast. In principe is slecht s horeca toegestaan uit cat egorie 1 zoals vermeld in de genoemde lijst; horeca uit een hogere cat egorie is uitsluitend toegestaan wanneer daar ten tijde van het van kracht worden van het plan reeds sprake van was. De in deze lijst vermelde vormen van horeca zijn merendeels ook terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan, zij het dat de benadering daar meer van economische aard is.
Binnen de bestemming "Centrumdoeleinden" is ook horeca toegestaan. Deze is beperkt tot cat egorie 1 van de "Lijst van horeca-activiteiten". Binnen de bestemmingen "Det ailhandel" en
"Maatschappelijke doeleinden" is horeca uitsluitend toegestaan ten dienste van de desbetreffende functies. Dat wil (zoals vermeld in het gemeentelijke Horecabeleidsplan) zeggen dat de openingstijden van de horeca-activiteit niet ruimer mogen zijn dan die van de hoofdactiviteit, dat de horecavoorziening geen eigen toegang mag hebben en dat er geen separat e reclame-uitingen zijn toegestaan.
3.9 Bedrijvigheid
Er zijn in het plangebied geen bedrijventerreinen. Er is wel sprake van een aant al verspreid over het plangebied gelegen kleinschalige bedrijfsvestigingen. Voor deze locat ies geldt een beperking tot maximaal cat egorie 2 bedrijven als bedoeld in de "Lijst van bedrijfsactiviteiten", behorende bij de planvoorschriften.
Alle bedrijven zijn geïnventariseerd. Daarbij is gebleken dat een aant al bedrijven behoort tot een hogere cat egorie dan ingevolge dit plan wordt toegestaan. In hoofdstuk 4 (Milieuparagraaf), onder 4.2 (Leefomgeving en bedrijvigheid), en in hoofdstuk 6 (Juridische vormgeving), onder 6.4 (Planvoorschriften), wordt nader ingegaan op de planregeling voor de verschillende vormen van bedrijvigheid en een aant al bedrijven in het bijzonder. Kort heidshalve wordt hier verder volst aan met een verwijzing naar deze delen van de toelichting.
3.10 Gem engde Doeleinden
Gelet op het specifieke karakt er van de Hoogstraat en direct e omgeving, is er voor gekozen om deze st raat iets anders te bestemmen dan regulier. Alle afwijkende functies van wonen, zijn ondergebracht onder de bestemming Gemengde Doeleinden. Dit is gedaan om het karakt er, de verwevenheid tussen wonen / werken / detailhandel, overeind te houden. Functieuitwisseling tussen detailhandel, bedrijvigheid en kantoortjes dienen hier zonder meer mogelijk te zijn.
Panden die puur als woonhuis in gebruik zijn, zijn als zodanig bestemd, omdat het niet de bedoeling is meer ruimte te geven voor afwijkende functies. Bebouwingsmogelijkheden voor de bedrijvigheid zijn nihil, gelet op het in het verleden zo gegroeide, rommelige karakt er van met name de achterterreinen. Meer horecavoorzieningen zijn ongewenst, vandaar dat de bestaande horecabedrijven specifiek zijn bestemd, en niet vallen onder gemengde doeleinden.
Het is niet mogelijk om zonder meer ext ra woningen te creeren. Dit beteken dat bestaande woningen binnen de bestemming gemengde doeleinden behouden kunnen blijven. Het is niet mogelijk om de gemengde bestemming om te zetten naar een pure woonfunctie.
3.11 V liegbasis Eindhoven
Vanuit de vliegbasis Eindhoven gelden hoogtebeperkingen bij nieuwbouw, die over het plangebied lopen (obstakelvrije zone). De maximale hoogte voor nieuwbouw (alt hans zonder dat ontheffing van Defensie noodzakelijk is), is op onderstaand kaartje weergegeven.
Omdat in het bestemmingsplan geen recht st reekse mogelijkheden bestaan deze hoogten te overschrijden (immers de hoogte is begrensd tot 'bestaand'), is er voor gekozen deze lijnen (omwille van de leesbaarheid) niet op de plankaart op te nemen. Bij een event uele vrijstelling in de toekomst waarbij een hoogte overschreden zou worden (dit is in het plangebied overigens onwaarschijnlijk), dient derhalve vooraf afstemming met defensie plaat s te vinden.
4 M ilieuparagraaf
4.1 Inleiding
In deze paragraaf wordt de feitelijke milieusituatie van het plangebied beschreven vanuit verschillende invalshoeken. Allereerst wordt stilgestaan bij de beperking van de zwaarte van de bedrijven voor wat betreft de mogelijke milieuemissies. Vervolgens wordt de situatie bezien aan de hand van de volgende milieuthema's: geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid en bodem.
4.2 Leefom geving en bedrijvigheid
Voor behoud en verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid en wonen noodzakelijk. Voor deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (2e druk 2001) waarin een lijst is opgenomen van nagenoeg alle bedrijfstypen en hun milieukenmerken (bedrijvenlijst). Daarin worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zest al categorieën met toenemende potentiële milieu emissies. De lijsten van bedrijfsactiviteiten die voor de bestemmingsplannen in het kader van het actualisatieproject worden samengesteld, zijn ontleend aan voornoemde lijst van de VNG. Bij de samenstelling van de "Lijst van bedrijfsactiviteiten" is primair als uitgangspunt genomen, dat daarin slecht s dienen te worden opgenomen "bedrijven in enge zin". Activiteiten zoals detailhandel, horeca, kantoren, sport-/ recreatie-inrichtingen (zoals sportscholen, zwembaden et c), onderwijsinstellingen en andere maatschappelijke instellingen, alsmede dienstverlenende instellingen/ beroepen, (zoals kapsalons, artsenpraktijken advocatenkantoren et c.) zijn van deze lijst geschrapt. De reden hiervan is dat dergelijke functies in de bestemmingsplannen anders dan voor
"bedrijfsdoeleinden" worden bestemd. Verder zijn uitgezonderd bedrijven die niet in het plangebied zijn gewenst (voor het onderhavige plangebied kan in dat verband bijvoorbeeld worden gedacht aan agrarische bedrijfsactiviteiten). Vervolgens wordt een select ie gemaakt van de vormen van bedrijvigheid behorende tot de voor het plangebied al dan niet met vrijstelling t oelaat baar geacht e milieucategorieën. In het onderhavige plangebied is slecht s sprake van enkele verspreid in primair woongebied gesitueerde bedrijven van geringe omvang. Voor het onderhavige plangebied is derhalve gekozen voor een beperking tot bedrijvigheid tot maximaal cat egorie 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten. Met deze select ies is voor het voorliggende bestemmingsplan een "Lijst van bedrijfsactiviteiten" op maat samengesteld.
Niet vermelde bedrijven danwel bedrijven uit een hogere cat egorie dan toegestaan zijn slecht s mogelijk via een vrijstellingsprocedure mits die bedrijven qua milieubelasting met de toegestane milieucategorieën gelijkgesteld kunnen worden. Bij de in voorkomende gevallen te maken afweging wordt voornoemde VNG brochure gebruikt, de op dat moment geldende relevant e milieuwet- en -regelgeving en het lokale milieubeleid.
Binnen het plangebied zijn uitsluitend bestaande bedrijven toegestaan behorende tot de milieucategorieën 1 en 2 uit de genoemde brochure. Bedrijven uit hogere categorieën zijn slecht s mogelijk via een vrijstellingsprocedure mits die bedrijven qua milieubelasting met de genoemde milieucategorieën gelijk gesteld kunnen worden.
Door de milieudienst is vast gest eld dat slecht s voor wat betreft de onderstaande vier bedrijven sprake is van een afwijking ten aanzien van de maximaal t oelaat bare milieucategorie. In het overzicht is t evens aangegeven of het bedrijf meldingsplichtig of vergunningplichtig is en welke geluidgrenswaarde geldt.
Naam bedrijf Adres Cat. AMvB / Wm
Bruins Dakwerken Bachlaan 13 3 AMvB 50 dB(A) etmaalwaarde tpv gevel
Timmerbedrijf Vermeiren Laagstraat 422 – 426 3 AMvB 50 dB(A) etmaalwaarde tpv gevel Steenhouwerij Hanique Scheidingstraat 108 3 AMvB 50 dB(A) etmaalwaarde tpv gevel Drukkerij van Sant foort BV Bayeuxlaan 9 3 Wm 50 dB(A) etmaalwaarde tpv gevel
