Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 2
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1
Definitief
Datum: 9 januari 2015
Inhoudsopgave
pag.
Inleiding 5
Planbeschrijving 5
Huidige situatie 5
Toekomstige situatie 6
Bestemmingsplan 8
Beeldkwaliteitsplan 9
Beleidskader 9
Stedenbouwkundige beoordeling 10
Overige onderzoeksaspecten 10
Conclusie 11
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 4
Inleiding
Er is een vergunningsaanvraag binnengekomen voor het oprichten van een woning op het perceel Lübeck 1 in Hattem. Het gaat om een bouwplan voor een vrijstaande woning op één van de kavels in de eerste fase van de nieuwbouwwijk Assenrade. Het bouwplan wijkt op enkele onderdelen af van het ter plaatse vigerende bestemmingsplan. Om mee te kunnen werken aan de aanvraag is het nodig dat omgevingsvergunning wordt verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Deze procedure dient vergezeld te gaan van en goede ruimtelijke onderbouwing.
Planbeschrijving
Huidige situatie
Zoals in de inleiding is aangegeven gaat het bij de aanvraag om een locatie in de
nieuwbouwwijk Assenrade. Het gaat om het perceel Lübeck 1 (kavelnummer 17). Het perceel ligt in een zone van vrije kavels in de eerste fase van de wijk Assenrade. De kavels worden door de gemeente uitgegeven en zijn voor een deel bebouwd en een deel nog onbebouwd.
Het betreffende perceel is bouwrijp gemaakt. Op de onderstaande kaart is de situering van het perceel weergegeven.
Situering Lübeck 1
Op de onderstaande luchtfoto is het bouwrijpe terrein goed te zien. De naastgelegen kavels rondom het hofje zijn al bebouwd (de luchtfoto is wat verouderd). Aan de aangrenzede straat Riga zijn nog een aantal kavels onbebouwd.
Het perceel Lübeck 1 vanuit de lucht
Toekomstige situatie
Het bouwplan betreft het oprichten van een vrijstaande woning. Het gaat om een woonhuis met een uitbouw/veranda aan de achterkant van het hoofgebouw. Op de onderstaande kaart is de plattegrond van het bouwplan op de kavel weergegeven.
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 6
Ten opzichte van het bestemmingsplan is afgeweken door de nokrichting evenwijdig aan de straat (Lübeck) te plaatsen in plaats van loodrecht op de straat. Het huis presenteert zich daardoor in de volle breedte naar de straat. Het is een kwartslag gedraaid ten opzichte van het stedenbouwkundig plan. De woning is ontworpen in de typische bouwstijl van Assenrade en voldoet qua architectuur aan de vereisten van het beeldkwaliteitplan Assenrade.
De voorgevel (gericht op de Lübeck) en de zijgevel van de woning (gericht op de Riga)
Het volledige bouwplan
Bestemmingsplan
Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan ‘Assenrade’. Dit globale
bestemmingsplan is in 2007 vastgesteld. De eerste fase van de wijk Assenrade is uitgewerkt in het uitwerkingsplan ‘Assenrade fase 1’. Een uitsnede van de kaart van het uitwerkingsplan is hieronder weergeven.
De kaart van het uitwerkingsplan
In het bestemmingsplan zijn bouwvlakken aangegeven met het doel de plaatsing van het hoofdgedeelte van de woning te regisseren. Hierbij spelen de onderlinge afstanden van de woningen en hun situering ten opzichte van de tuinen en de openbare ruimte een
belangrijke rol. Daarnaast is in de bouwvlakken een nokrichting aangegeven (via de
aanduiding gevellijn). Het doel van het vastleggen van de verschillende kaprichtingen is het creëren van een afwisselend beeld.
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 8
Het bouwplan heeft de volgende afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan:
Kaprichting
Ter plaatse van de aanduiding nokrichting mag de kap uitsluitend met de nokrichting evenwijdig aan de ter plaatse aangeduide gevellijn worden gebouwd. Het plan voldoet hier niet aan; de kap is een kwartslag gedraaid.
Hoofdgebouw
Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Het
hoofdgebouw wordt voor een klein gedeelte buiten het bouwvlak gerealiseerd. Het gaat in dit geval om een overschrijding van het bouwvlak van 0,70 meter. Deze overschrijding van 70 cm valt wel binnen de bestemming wonen.
Beeldkwaliteitplan
Het beeldkwaliteitplan ‘Assenrade’ heeft de volgende functies:
- Het formuleert de beeldkwaliteit ambities voor het plangebied; het formuleert
welstandscriteria voor bouwplannen en vervangt daarmee de welstandsnota voor dit plan gebied;
- Het formuleert ambities voor de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied.
Zoals aangegeven voldoet het bouwplan aan de vereisten van het beeldkwaliteitplan. De commissie ruimtelijke kwaliteit (welstand) heeft bovendien een positief advies afgegeven ten aanzien van voorliggende aanvraag omgevingsvergunning.
Beleidskaders
Het gaat bij deze aanvraag omgevingsvergunning om een beperkte afwijking van het bestemmingsplan. Het voorliggende initiatief is dan ook niet in strijd met rijksbeleid en provinciaal beleid. Ook in het gemeentelijk beleid is geen aanleiding om niet mee te werken aan deze aanvraag.
Stedenbouwkundige beoordeling
De belangrijkste afwijking van het bouwplan ten opzichte van het bestemmingsplan is de draaiing van de nokrichting. Zoals eerder omschreven is de nokrichting van het hoofdhuis in het voorliggend bouwplan parallel aan de straat in plaats van dwars op de straat.
Het draaien van de nokrichting ten opzichte van die in het bestemmingsplan is
stedenbouwkundig geen probleem. De kaprichting van de aangrenzende woningen (2- kappers en vrijstaande woningen) zijn niet allemaal gelijk waardoor de beoogde variatie gewaarborgd blijft.
Door het draaien van de nok ontstaat ook een overschrijding van de maatvoering. Deze overschrijding van het bouwvlak en de bestemming wonen is echter beperkt en tast de bedoelde kwaliteit van dit plangebied niet aan. Bovendien wordt in de andere richting weer maat gewonnen door een grotere afstand tot de andere bouwvlakken. De openheid van de verkaveling blijft hierdoor gehandhaafd.
Overige onderzoeksaspecten
Op grond van artikel 3.2 van de Awb dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren over de relevante feiten en de af te wegen belangen.
Een ruimtelijke ontwikkeling kan gevolgen hebben voor de belangen van natuur en milieu, voor cultuurhistorische, landschappelijke en archeologische waarden, de waterhuishouding en andere waarden.
Omdat het hier gaat om een zeer beperkte afwijking van het bestemmingsplan is een verwijzing naar het uitwerkingsplan ‘Assenrade fase 1’ voldoende. In dit uitwerkingsplan (onherroepelijk per 11 januari 2012), zijn alle hierboven omschreven aspecten behandeld en blijven onverkort van kracht.
Voor de vergunningsaanvraag worden de reguliere legesbedragen in rekening gebracht bij de initiatiefnemer. De leges zijn dekkend voor de kosten die de gemeente moet maken voor deze procedure. Er is daarom alleen een planschadeovereenkomst opgesteld tussen de initiatiefnemer en de gemeente.
Ruimtelijke onderbouwing vrijstaande woning Lübeck 1 10
Bij de afwijkingen van het voorliggende bouwplan ten opzichte van het bestemmingsplan is vooral de stedenbouwkundige beoordeling van belang. Deze beoordeling is door de
coördinerend stedenbouwkundige voor de wijk Assenrade uitgevoerd en is weergegeven in het hoofdstuk Stedenbouwkundige beoordeling.
Conclusie
De voorgenomen bouw van de vrijstaande woning wijkt op enkele punten af van het
vigerende bestemmingsplan. Om dit initiatief doorgang te kunnen geven, is het nodig dat er een omgevingsvergunning wordt verleend in afwijking van het bestemmingsplan. Hiervoor is een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) nodig. Deze vvgb kan alleen worden verleend op basis van een goede ruimtelijke onderbouwing. Het voorgenomen initiatief is niet in strijd met het beleid van de verschillende overheden. Het initiatief kan rekenen op een positieve stedenbouwkundige beoordeling en er zijn geen andere relevante onderzoeksaspecten die een belemmering vormen voor het afgeven van een omgevingsvergunning.
