Gemeente Westland
G 1 6 - 0 0 1 2 0 0 E B H L f i Ë J E l s h o f advocaten
iNincKOMEN - DIV - Naaldwijk..
2 0 MEI 2016
IN HANDEN
Aan het College van Burgemeester en Wethouders en de Gemeenteraad van Westland
(d.t.v. team STB) Postbus 150
2670 AD NAALDWIJK
15
TEVENS P E R T E L E F A X : 0174 - 673 600 I 0174 - 673 046
Mr J. Geelhoed Postbus 1010 2600 BA Delft B 015-212 72 23 S 015-212 79 95 KI geelhoed@ebh-elshof.nl Bezoekadres:
Staalweg 52-58, Delft
KANTOOR:
DOSSIERNR.:
UWREF.:
INZAKE:
DELFT, 19 mei 2016 15JG0664
OMWONENDEN X L - S U P E R M A R K T I GEMEENTE WESTLAND
Geachte Raad,
Namens D. van 't Woud, M.J. van 't Woud-Kuijvenhoven, R.A. van den Anker, P.J.
Berendse, G.B. Barendse, P.C. Kuiper, C. Tetteroo, A.L. Looye, Y. Middelburg, W.C.M.
Dijsselbloem, J.L.P. Zwinkels en H.A. Poleij, allen wonende te Naaldwijk, dien ik hierbij een zienswijze in gericht tegen het ontwerp-bestemmingsplan "De Rentmeester te Naaldwijk" en het ontwerp-besluit-omgevingsvergunning onder zaaknummer W-AV-2014-1231, waarvoor op grond van de coördinatieregeling van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening gezamenlijk de openbare voorbereidingsprocedure wordt doorlopen (bijlage: de publicatie met betrekking tot de ontwerp-besluiten die gezamenlijk ter inzage zijn gelegd).
Namens cliënten heb ik opdracht om uitsluitend zienswijzen naar voren te brengen tegen die delen van de beide ontwerp-besluiten die de supermarkt en de parkeerdekken en al hetgeen daarmee gerelateerd is betreffen en geen zienswijzen specifiek gericht te laten zijn tegen de appartementen die worden voorzien. Niettemin merk ik namens hen op dat het plan voor wat betreft de opzet en het volume aanzienlijk afwijkt van het plan uit 2007 van de voorgaande projectontwikkelaar(s).
Ontwerp-bestemmingsplan
De zienswijzen van cliënten met betrekking tot het ontwerp-bestemmingsplan hebben in het bijzonder betrekking op de schaal van de supermarkt en de bijbehorende voorzieningen en het woon- en leefklimaat van de omgeving daarvan dat hierdoor onder grote druk komt te staan.
In deze zienswijzen wordt namens hen gewezen op de strijdigheid van het ontwerp- bestemmingsplan met de Verordening ruimte van de Provincie Zuid-Holland. Daarnaast wordt daarin gewezen op de omstandigheid dat de planregels van het ontwerp een wezenlijke of relevant omvangrijkere supermarkt mogelijk maken dan de omvang van de supermarkt die door de Adviescommissie Detailhandel van de Provincie mogelijk wordt geacht.
Alle diensten en andere werkzaamheden worden verricht uit hoofde van een overeenkomst Stichting Beheer E info@EBH-Elshof.nl van opdracht. Op deze overeenkomst zijn onze algemene voorwaarden van toepassing, waarin Derdengelden EBH Elshof I www.EBH-Elshof.nl
Voorts wordt hierin namens hen onderbouwd dat en waarom het onderzoek naar woon- en leefklimaat is gebaseerd op onjuiste uitgangspunten. Ook wordt namens hen onderbouwd dat en waarom de parkeernormen in het ontwerp-bestemmingsplan onjuist zijn vastgesteld.
Tenslotte wordt namens hen onderbouwd dat en waarom hetgeen in het ontwerp staat opgenomen niet uitvoerbaar is vanwege evidente privaatrechtelijke belemmeringen.
Ontwerp-omgevingsvergunning
Voor wat betreft het ontwerp van de omgevingsvergunning stellen cliënten zich op het standpunt dat omgevingsvergunning had moeten worden geweigerd omdat in het bijzonder het onderhavige plan (waarbij de parkeervoorziening in het geheel op het dak van de supermarkt wordt voorzien) leidt tot onevenredige afbreuk aan gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bouwwerken als bedoeld in artikel 8.2 van de planregels van het ontwerp. In het bijzonder de blinde muur van omstreeks 14 meter en de parkeerdekken op het dak van de supermarkt pal naast een appartementencomplex had tot die conclusie moeten leiden.
Op zijn minst had, gelet op de in dit artikel opgenomen norm, het plan voorafgaand aan het ter inzage leggen van het ontwerp afdoende behoren te worden beoordeeld op het punt van deze norm.
Strijd met artikel 2.1.4 van de Verordening ruimte
Cliënten constateren dat het ontwerp-bestemmingsplan strijdig is met de nagenoeg alle voorwaarden van het tweede lid van artikel 2.1.4 van de Verordening ruimte van de
Provincie. Deze strijdigheden betreffen zowel hetgeen onder sub a) van het tweede lid van dit artikel staat opgenomen als hetgeen onder sub b) van het tweede lid van dit artikel staat opgenomen.
Strijd met de voorwaarden onder sub a) van het tweede lid
Voor detailhandelsontwikkelingen binnen de centra van steden, dorpen en wijken wordt onder sub a) van het tweede lid bepaald dat nieuwe detailhandel moet voldoen aan de volgende eisen:
'a) de ontwikkeling is in overeenstemming met het in het Programma ruimte beschreven ontwikkelingsperspectief voor de daarin benoemde te ontwikkelen centra, te optimaliseren centra en de overige aankoopplaatsen;'
Uit het Programma ruimte van de Provincie Zuid-Holland blijkt vervolgens dat aan het Centrum van Naaldwijk de categorie 'te optimaliseren centra' is toegekend (pagina 38 van het Programma ruimte). Daarvoor geldt het beleid dat:
'De andere aankoopplaatsen met een bovenlokale functie krijgen de status
"Optimaliseren" volgens "het nee-tenzij-principe". Dit betekent dat gewerkt wordt aan de verbetering van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen, in principe zonder netto toevoeging van winkelmeters.'
2
Op grond hiervan is uitsluitend een 1) beperkte uitbreiding van winkelmeters toegestaan indien deze beperkte uitbreiding van winkelmeters kan worden gekwalificeerd als 2)
structuurverbetering van het centrum. Op grond van Programma ruimte moet in een dergelijk geval daarnaast in de toelichting van het bestemmingplan worden ingegaan op 3) een mogelijke toename van leegstand en op 4) de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied en op 5) de mogelijkheden voor saldering.
Gelet op deze voorwaarden en eisen van hetgeen onder sub a) van het tweede lid van dit artikel staat vastgelegd, moet worden geconstateerd dat in het onderhavige ontwerp op dit punt aan nagenoeg geen enkele voorwaarde of eis wordt voldaan.
Eerst en vooral moet worden geconstateerd dat het College van Burgemeester en Wethouders bij het opstellen van het ontwerp ten onrechte heeft aangenomen dat het centrum van Naaldwijk een andere status heeft dan de status die het centrum volgens het Programma ruimte in werkelijkheid heeft (pagina 18 van het ontwerp): "BSP concludeert dat Naaldwijk-centrum "een grotere ontwikkelingspotentie heeft dan in het aangepaste
provinciale beleid mogelijk wordt gemaakt"'(...) "Wij stellen op grond van deze studie voor om het centrum van Naaldwijk aan te merken als te versterken centrum'".'
Deze grondslag van de besluitvorming op dit punt is onjuist. In zowel de Verordening ruimte als in het Programma ruimte is en blijft het centrum van Naaldwijk aangewezen als categorie
"te optimaliseren centrum".
Alleen al gelet hierop is de conclusie op dit punt dat de aanname van het College, op grondslag waarvan wordt aangenomen dat wordt voldaan aan de eisen van de Verordening ruimte en het Programma ruimte, onjuist is.
Daarenboven moet geconstateerd worden dat evenmin blijkt dat aan de voorwaarde van het Programma ruimte wordt voldaan dat "met alle denkbare middelen wordt gewerkt aan de verbetering van de concurrentiepositie" van dit centrum zonder netto toevoeging van winkelmeters. Uit de toelichting op het bestemmingsplan blijkt op geen enkele wijze dat en op welke manier met alle denkbare middelen wordt gewerkt aan de verbetering van de concurrentiepositie van het centrum van Naaldwijk zonder dat wordt toegekomen aan een netto toevoeging van winkelmeters. De conclusie op het punt kan zodoende slechts zijn dat in het onderhavige geval niet mag worden toegekomen aan enige netto toevoeging van winkelmeters.
In ieder geval moet worden geconstateerd dat in het onderhavige geval geen sprake is van een "beperkte" uitbreiding van winkelmeters, zodat niet wordt voldaan aan de voorwaarde onder 1). Evenmin wordt op dit moment voldaan aan de voorwaarde dat deze beperkte uitbreiding van winkelmeters uitsluitend 2) plaatsvindt ten behoeve van een
structuurverbetering van het centrum.
Op dit punt kan door cliënten zelfs worden verwezen naar het rapport van 22 december 2015 van het Bureau Stedelijke Planning op basis waarvan het College juist tot het oordeel is gekomen dat het ontwerp voldoet aan de eisen van de Verordening ruimte en het
Programma Ruimte. Uit dit rapport blijkt op dit punt zelfs het tegendeel. Uitdrukkelijk blijkt hieruit namelijk dat in ieder geval geen sprake is van een "beperkte" uitbreiding van
winkelmeters zodat alleen al om die reden niet wordt voldaan aan het "nee-tenzij-principe"
(pagina 26 van het rapport van het Bureau Stedelijke Planning):
'De komst van XL-supermarkt in Naaldwijk betekent wel een forse groei van het supermarktaanbod; er vindt meer dan een verdubbeling plaats van het huidige aantal supermarktmeters.'
Ook moet worden geconstateerd dat niet wordt voldaan aan de voorwaarden van het Programma ruimte die luiden dat:
"In de toelichting op het bestemmingsplan dient ingegaan te worden op toename van de leegstand en de gevolgen voor de ruimtelijke kwaliteit van het verzorgingsgebied alsmede mogelijkheden voor saldering. Indien een ontwikkeling bovengemeentelijke effecten met zich meebrengt, is regionale afstemming nodig."
Uit de toelichting op het bestemmingsplan blijkt niet dat recent onderzoek is verricht naar de mogelijke toename van leegstand in het centrum van Naaldwijk. Op dat punt is niet voldaan aan voorwaarde 3). Daarnaast blijkt dat in ieder geval geen enkel onderzoek heeft
plaatsgevonden naar de mogelijkheid voor saldering door bestaande winkelmeters in te ruilen voor de in het ontwerp opgenomen plan voor de uitbreiding met 4.600 m2 BVO- winkelmeters. Op dat punt wordt evident niet voldaan aan voorwaarde 5).
Uit de toelichting blijkt evenmin dat na het akkoord in het Regionaal Economisch Overleg, waarvan de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland al heeft geconstateerd dat dit akkoord is gebaseerd op verouderde onderzoekgegevens, alsnog enig onderzoek is gedaan dat daadwerkelijk is gebaseerd op nieuwe onderzoeksgegevens. In dit kader is van belang dat de feiten de afgelopen twee jaar relevant zijn gewijzigd. Het College noemt in haar toelichting ten onrechte V&D een publiekstrekker terwijl deze onderneming inmiddels failliet is en de omvangrijke winkelruimte leeg staat. Daarnaast is van belang dat Minister Kamp van Economische Zaken de afgelopen week heeft aangekondigd (binnen één jaar) met
Gemeenten afspraken te gaan maken, omdat de huidige onderzoeken uitwijzen dat in de detailhandel een structurele leegstand van 200Zo dreigt te gaan ontstaan.
Strijd met de voorwaarden onder sub b) van het tweede lid.
Onder sub b) van het tweede lid staan als voorwaarden vastgelegd:
" Voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 2.000 m2 bruto
vloeroppervlak voorziet het bestemmingsplan hier uitsluitend in als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan de
adviescommissie detailhandel Zuid-Holland."
Cliënten moeten constateren dat niet is voldaan aan twee van de drie voorwaarden die onder sub b) van het tweede lid staan opgenomen. Ten eerste moet worden geconstateerd dat in dit geval niet 'is aangetoond' dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast.
Ten tweede moet worden geconstateerd dat slechts in uitsluitend één enkele alinea van het rapport is ingegaan op het woon- en leefklimaat.
4
Ten eerste: "Aantonen" betekent hard bewijzen dat iets het geval is. Uit het rapport van het Bureau Stedelijke Planning (pagina 4 van dit rapport) blijkt dat de opdracht aan dit bureau echter niet is geweest om "aan te tonen" dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangepast: de opdracht luidde slechts om "de effecten te beoordelen".
Ten tweede: Wanneer het rapport integraal wordt doorgenomen blijkt hierop uitsluitend in één enkele alinea te worden ingegaan. Op pagina 32 van het rapport blijkt op de vraag naar het effect op het woon- en leefklimaat te worden ingegaan. Van enige daadwerkelijk
onderzoek op dit punt naar de vraag of kan worden aangetoond dat het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast is geen sprake.
De conclusie van de opstellers van het rapport is dan ook uitsluitend dat het naar het inzicht van de opstellers "onwaarschijnlijk is dat de leegstand substantieel oploopt als gevolg van de realisering van de XL-supermarkť". In dat deel van de betreffende alinea waarin wordt
ingegaan op het woon- en leefklimaat is uitsluitend terug te vinden: "Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort ook dat een plan niet leidt tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. We hebben in het bovenstaande kunnen beargumenteren waarom het onwaarschijnlijk is dat de leegstand substantieel oploopt als gevolg van de realisering van de XL-supermarkť"
Op dit punt moet worden geconcludeerd dat het onderzoek en het rapport van het Bureau Stedelijke Planning niet kunnen leiden tot hetgeen het College betoogt. Het betreffende onderzoek had niet als doel aan te tonen dat het woon- en leefklimaat onevenredig wordt aangetast en zulks kan in één enkele alinea ook niet worden aangetoond. Het is ook precies dat punt dat cliënten naar voren brengen: naar hun inzicht is ten onrechte niet aangetoond dat het woon- en leefklimaat in de directe omgeving van het in het ontwerp opgenomen plan niet wordt aangetast.
Advies van de Adviescommissie Detailhandel.
Gelet op hetgeen hierboven aan de orde kwam, verbaast het mijn cliënten niet dat in het advies van 8 september 2015 van de Adviescommissie Detailhandel Zuid-Holland dezelfde tekortkomingen ten opzichte van de voorwaarden van de Verordening ruimte en het
Programma ruimte waren geconstateerd.
Ten eerste wordt ook door de Adviescommissie Detailhandel geconstateerd dat het winkelgebied Naaldwijk-centrum niet kan worden gekwalificeerd als een centrum met de categorie 'ŕe versterken centrum': "De Adviescommissie Detailhandel constateert dat het winkelgebied Naaldwijk-centrum in de Provinciale Detailhandelstructuur is aangeduid als 'te optimaliseren'. Dat betekent dat volgens het Programma Ruimte het "nee-tenzij-principe" van toepassing is." In dit kader wordt dan ook terecht in het advies geconstateerd dat: "De wens van de gemeente (...) om Naaldwijk-centrum te kwalificeren als "te ontwikkelen"is door de Provincie nog niet overgenomen."
Ten tweede wordt door de Adviescommissie Detailhandel terecht geconstateerd dat een voorgenomen uitbreiding van 4.600 m2 BVO in ieder geval niet kan worden gekwalificeerd als een beperkte uitbreiding: "De voorgenomen uitbreiding van 4.600m2 kan volgens de Adviescommissie niet worden gezien als een beperkte uitbreiding. Te meer daar ook elders in de gemeente Westland nog plannen zijn voor uitbreiding van supermarkten. Plannen waarvoor nu nog onvoldoende distributieve ruimte is, zo geeft de gemeente zelf aan."
Ten derde constateert ook de Adviescommissie Detailhandel dat in het onderhavige geval niet is voldaan aan de voorwaarde dat gelijktijdig en actief inkrimping van het winkelareaal plaatsvindt zodat aan de salderingsvoorwaarde kan worden voldaan.
Ten vierde wijst de Adviescommissie Detailhandel er terecht op dat de gronden de algemene bestemming "Detailhandel" toegewezen krijgen en niet een bestemming voor uitsluitend dagelijkse boodschappen terwijl op de eerste verdieping de mogelijkheid wordt geboden om aanvullende detailhandel toe te staan.
Ondanks negatieve advies Gedeputeerde Staten alsnog positief?
Uit de brief van 20 januari 2016 namens Gedeputeerde Staten lijkt te kunnen worden afgeleid dat het ontwerpbestemmingsplan uitsluitend vanwege doorgevoerde wijzigingen alsnog positief kan worden beoordeeld: "Het metrage aan mogelijke nieuwe detailhandel is gehalveerd nu op de eerste verdieping geen detailhandel meer mogelijk is gemaakt via een afwijkingsmogelijkheid. Op de begane grond wordt bovendien de maatbestemming 'dagelijks' opgenomen zodat hier geen nieuwe reguliere detailhandel mogelijk is (...)."
Uit deze brief namens Gedeputeerde Staten blijkt niet dat het plan is aanpast om de strijdigheden met andere voorwaarden alsnog weg te nemen. Op die andere strijdigheden wordt in deze brief uitdrukkelijk niet namens Gedeputeerde Staten ingegaan. Geconstateerd moet zodoende worden dat de betreffende andere strijdigheden die hierboven en in het advies van de Adviescommissie Detailhandel zijn geconstateerd nog steeds niet zijn weggenomen.
Daarenboven heeft het er alle schijn van dat het College Gedeputeerde Staten tot op zekere hoogte heeft kunnen overtuigen met twee wijzigingen in het plan. Op dit punt geldt evenwel weer dat cliënten de betreffende wijzigingen niet hebben kunnen terugvinden in het ontwerp zoals dit ter inzage ligt. Bij die stand van zaken moet worden aangenomen dat
Gedeputeerde Staten lijken te zijn overtuigd door aangekondigde wijzigingen die niet zijn doorgevoerd in het ontwerp dat ter inzage heeft gelegen.
In het ontwerp dat ter inzage ligt kan namelijk niet worden teruggevonden dat de
bestemming "Detailhandel" alsnog, volgens de indruk die ten opzichte van Gedeputeerde Staten is gewekt, is teruggebracht tot uitsluitend de maatbestemming "dagelijks(-e)"
detailhandel.
Daarnaast is het de vraag of Gedeputeerde Staten terecht heeft aangenomen dat op de eerste verdieping geen detailhandel meer mogelijk is gemaakt omdat onder sub a) van artikel 8.1 een ontheffingsmogelijk voor percentages met 1007o wordt mogelijk gemaakt op grond waarvan bijna 400 m2 winkelvloeroppervlak extra kan worden gerealiseerd en bijna 500 m2 bruto vloeroppervlak extra kan worden gerealiseerd. Iets vergelijkbaars geldt voor het kantoor van circa 150m2 omdat in de planregels van het ontwerp niet wordt uitgesloten dat dit kantoor als kantoor van de supermarkt kan functioneren en daarmee ten onrechte niet bij het maximum bruto vloeroppervlak is meegeteld.
Voorts moet op dit punt worden gewezen op de specifieke afwijkingsregels van artikel 3.2.4 van de planregels op grond waarvan zowel dienstverlening als horecabedrijven op de verdieping kunnen worden toegelaten welke functies mogelijk eveneens kunnen worden gekwalificeerd als bruto vloeroppervlak behorende bij een XL-supermarkt. Tenslotte staat in artikel 1.9 van de definities een definitie van bedrijfsvloeroppervlak opgenomen maar in artikel 3.1 van de regels wordt ten onrechte uitsluitend een norm gehanteerd op basis van een maximum winkelvloeroppervlak.
Gelet op de ruimte die de planregels blijken te bieden, had Gedeputeerde Staten niet de conclusie mogen trekken die blijkt te zijn getrokken. Het lijkt erop dat Gedeputeerde Staten alleen het algemene plan heeft beoordeeld en dat de planregels van dit ontwerp namens Gedeputeerde Staten niet of niet tot in detail zijn bestudeerd.
Gelet op hetgeen hierboven aan de orde kwam, moet worden geconstateerd dat het ontwerp aan nagenoeg geen van de voorwaarden van artikel 2.1.4 van de Verordening ruimte voldoet en daarmee zodoende moet worden aangenomen dat het strijdig is met het betreffende artikel.
In dit kader wijzen cliënten erop dat dit ook de constatering was in het advies van de Adviescommissie Detailhandel. Aan deze constatering kan niet worden afgedaan door de beoordeling in de brief van 20 januari 2016 namens Gedeputeerde Staten. Hierboven kwam aan de orde dat namens Gedeputeerde Staten slechts is ingegaan op de strijdigheid met twee van de zes tot acht voorwaarden waaraan had moeten worden voldaan. Met betrekking tot deze voorwaarden lijkt bij het ontwerp zoals dat ter inzage is gelegd ook nog eens te moeten worden aangenomen dat het alsnog afgeven van een positieve beoordeling uitsluitend lijkt te zijn gebaseerd op onjuiste en/of onvolledige informatie. In de planregels van het ontwerp zoals dit ter inzage heeft gelegen valt althans niet terug te vinden op basis waarvan Gedeputeerde Staten heeft geconcludeerd dat de maatbestemming "dagelijks"
wordt opgenomen en de mogelijkheid van nieuwe detailhandel is gehalveerd.
Strijd met artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte
Op grond van onderdeel a) van het eerste lid van artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte moet het onderhavige bestemming voldoen aan de vereiste dat de betreffende stedelijke ontwikkeling voorziet in "een actuele behoefte die regionaal is afgestemd'.
Uit de toelichting op het ontwerp blijkt niet dat aan de betreffende voorwaarde van de Verordening ruimte is voldaan. Wanneer de conclusie uitsluitend op basis van de toelichting wordt getrokken blijkt dat bij de toets aan dit artikel uitsluitend staat aangegeven: "De actuele cijfers laten zien dat er in de regio Haaglanden, de gemeente Westland en het bijzonder het centrum van Naaldwijk ruimte voor extra vierkante meters aan dagelijks aanbod, waaronder een supermarkt valt."
Namens cliënten wijs ik er op dat de Adviescommissie Detailhandel er terecht op heeft gewezen dat deze cijfermatige gegevens waarop het ontwerp is gebaseerd voor het grootste deel ouder dan twee jaar is en daarmee is verouderd. Voor zover cliënten hebben kunnen nagaan, maakt het rapport van 21 december 2015 van Bureau Stedelijke Planning dit niet anders. Dit rapport blijkt niet te zijn gebaseerd op nieuwe cijfermatige gegevens.
Daarnaast is het cliënten bekend dat er een verouderd positief advies van het Regionaal Economisch Overleg aanwezig zou zijn. Voor zover zij uit het advies van de
Adviescommissie Detailhandel hebben kunnen afleiden, betreft dit advies evenwel geen actuele regionale afstemming met betrekking tot de vraag of de stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. Wanneer sindsdien geen nieuw positief advies is uitgebracht door het Regionaal Economisch Overleg wordt evenmin voldaan aan de voorwaarde van artikel 2.1.1 van de Verordening ruimte.
Geen harde regel voor het bepalen van de bruto vloeroppervlakte
Na bestudering van de planregels van het ontwerp komen cliënten tot de conclusie dat in het ontwerp ten onrechte geen harde en afdwingbare regels zijn gesteld om de bruto
vloeroppervlakte van de geprojecteerde supermarkt te kunnen bepalen en te kunnen begrenzen.
In de planregels staan een aantal elementen opgenomen die in hun onderlinge samenhang bezien mogelijk maken dat de bruto vloeroppervlakte van het plan ruimschoots afwijkt van de circa 4600 m2 bruto vloeroppervlakte die voor de onderzoeken en beoordelingen is
aangehouden.
Op dit punt moet er op worden gewezen dat ten onrechte een netto vloeroppervlakte in het ontwerp is aangehouden, deze maat is begrensd met een "circa" maat, dat ten onrechte het kantoor met een oppervlak van 150m2 als bruto vloeroppervlak van de supermarkt kan dienen terwijl dit kantoor buiten de begrenzing is gehouden, dat in artikel 3.2.4 een
specifieke afwijkingsregel staat opgenomen voor de verdieping op grond waarvan eveneens mogelijk bruto vloeroppervlak voor detailhandel kan worden gerealiseerd en dat op grond van artikel 8.1 nog eens 100Zo aan dit maximale percentage kan worden toegevoegd.
Wanneer deze mogelijkheden in onderlinge samenhang worden beoordeeld, kan op grond van de planregels in totaal een detailhandelsfunctie met een maximaal bruto vloeroppervlak van tussen de 5.500 m2 en 6.000 m2 worden gerealiseerd.
Gelet op deze mogelijkheden die in de planregels in het ontwerp staan opgenomen kunnen de onderzoeken met betrekking tot de vraag of sprake is van strijdigheid met artikel 2.1.4 en 2.1.1 van de Verordening ruimte in ieder geval niet aan het betreffende besluit ten grondslag worden gelegd. Al deze onderzoeken zijn namelijk gebaseerd op de bruto
vloeroppervlaktemaat van 4.600 m2 BVO. Deze onderzoeken zijn niet gebaseerd op een maat gelegen tussen de 5.500 m2 en 6.000 m2 bruto vloeroppervlak.
Onderzoek naar woon- en leefklimaat gebaseerd op onjuiste uitgangspunten
Hierboven kwam aan de orde dat de planregels van het ontwerp het mogelijk maken dat op deze locatie een supermarkt wordt geëxploiteerd met een aanmerkelijk grotere bruto vloeroppervlak van 4.600m2 BVO. Op grond van de planregels kan niet worden uitgesloten dat ter plaatse een supermarkt kan worden geëxploiteerd met een bruto vloeroppervlakte gelegen tussen de 5.000m2 en 6.000m2 bruto vloeroppervlakte.
Dat raakt één van de wezenlijke bezwaren van cliënten. Naar hun inzicht voldoet het onderzoek en de besluitvorming op het punt van het geluid, de verkeersafwikkeling, het parkeren, de luchtkwaliteit en de bezonning en het uitzicht niet aan de daaraan te stellen eisen.
8
Ook op andere onderdelen van het ontwerp blijkt namelijk dat het onderzoek dat is verricht is gebaseerd op onjuiste en/of onvolledige uitgangspunten. Uit de toelichting op het ontwerp en uit een aantal rapporten blijkt namelijk dat het onderzoek en de besluitvorming is gebaseerd op de veronderstelling dat 3007o van de verkeersafwikkeling van de supermarkt via het Patijnenburg wordt afgewikkeld.
Een vreemde veronderstelling. Volgens de stukken die ter inzage liggen krijgt de publieksgarage van de supermarkt uitsluitend een in- en uitgang aan de Simon van Slingelandstraat. De verkeerseffecten aan die zijde van het project worden daarmee in de rapporten onderschat.
Dat laatste toont volgens de cliënten ook aan dat zowel de Gmeente als de samenstellers de verkeersafwikkeling bagatelliseren. Pas na intensieve politieke druk zal nu een nieuwe rotonde op de kruising Patijnenburg en Secretaris Verhoeffweg worden gerealiseerd.
Dit betreft een deeloplossing, omdat de komst van de supermarkt en appartementen daar slechts geringe(re) verkeerseffecten heeft. De effecten van de zogenoemde verkeerslussen nabij de kruising Secretaris Verhoeffweg, Linde en Simon van Slingelandstraat -dé plek waar al het verkeer van en naar de supermarkt samenkomt- zijn nauwelijks onderzocht. Volgens cliënten kunnen deze ook niet worden onderzocht, omdat dit relatief nieuwe type
verkeersmaatregel in deze vorm, model en locatie geen precedent kent.
Daarnaast is het onderzoek en de besluitvorming gebaseerd op de aanname dat maximaal zes vrachtwagens per dag in de dag-periode de supermarkt bevoorraden. Op dit punt is voorts van belang dat een aantal invoergegevens als het gaat om aantallen, tijdsduur en tijdstip waarop vrachtauto's manoeuvreren, en met (aangeschakelde koeling) op de twee opstelplaatsen staan en het aantal bezoekers en noodzakelijke parkeerplaatsen vanwege het afwijkende bruto vloeroppervlak volledig in de lucht komen te hangen.
In het bijzonder blijkt uit het geluidsonderzoek dat als uitgangspunt aan het geluidsonderzoek ten grondslag is gelegd het gedurende meer dan de uitsluitend zes vrachtauto's in de
dagperiode bezoeken van de supermarkt, terwijl evenmin rekening is gehouden met de opstelplaats voor twee vrachtauto's en de daarbij behorende koeling gedurende enige langere duur noch met het manoeuvreren met vrachtauto's.
Op grond van de planregels is een ruimer gebruik evenwel niet uitdrukkelijk uitgesloten. Bij die stand van zaken moet worden aangenomen dat het exploiteren van de XL-supermarkt strijdig is met de regelgeving omtrent het geluid, de verkeersafwikkeling, het parkeren, de luchtkwaliteit en dergelijke voorwaarden gerelateerd aan het woon- en leefklimaat.
Parkeren
Hierboven kwam aan de orde dat de planregels de omvang van de bruto vloeroppervlakte van de XL-supermarkt onvoldoende definiëren en begrenzen als gevolg waarvan het
onderzoek en de besluitvorming naar de gevolgen van de exploitatie van de supermarkt voor het woon- en leefklimaat niet of onvoldoende kunnen worden vastgesteld.
Omdat de omvang van het aantal voorgeschreven parkeerplaatsen gekoppeld is (of behoort te zijn) aan de bruto vloeroppervlak van detailhandelsfunctie, heeft zulks potentieel
doorslaggevende gevolgen voor de besluitvorming als het gaat om de vraag of er in het ontwerp voldoende parkeergelegenheid staat opgenomen.
Na bestudering van de planregels omtrent het parkeren blijkt zulks met nog meer nadruk te gelden voor de planregels die omtrent het parkeren zijn gesteld. Op grond hiervan wordt in de huidige situatie de omvang en begrenzing en de verplichte aantallen parkeerplaatsen niet of onvoldoende voorgeschreven terwijl daar op grond van een te lichte binnenplanse
afwijkingsmogelijkheid ook nog eens eenvoudig van kan worden afgeweken.
Op dit punt wordt namens cliënten verwezen naar de tekst van artikel 6.7 van de planregels van het ontwerp en naar de tekst van hetgeen onder sub h van artikel 8.1 van de planregels van het ontwerp staat opgenomen. Op deze punten bestaat namelijk geen concrete
parkeernorm waaraan het gebruik ten behoeve van een XL-supermarkt moet worden
voldaan terwijl op grond daarvan onbegrensd en zonder stellen van normen binnenplans van de parkeernormering kan worden afgeweken.
Gelet hierop voldoet het plan evident niet aan de normen die aan de besluitvorming en het stellen van normen op het punt van het parkeren worden gesteld.
Bouwplan niet uitvoerbaar
In de rechtspraak wordt aangenomen dat een bestemming niet aan een locatie kan worden toegekend en een omgevingsvergunning voor een bepaald specifiek plan niet kan worden verleend wanneer aannemelijk is dat het betreffende plan niet als zodanig kan worden uitgevoerd. Wanneer een plan niet uitvoerbaar is behoort de Gemeenteraad af te zien van het aldus vaststellen van een bestemmingsplan.
Uit de bouwtekeningen behorende bij de omgevingsvergunning voor het bouwen kan in het onderhavige geval worden afgeleid dat aanvullende funderingspalen en aanvullende
fundering moet worden aangebracht in de parkeergarage die eigendom is van de Vereniging van Eigenaren van het gebouw De Secretaris.
Voor dergelijke afwijkingen, ten opzichte van hetgeen in de splitsingsakte en de tekeningen, is overeengekomen is toestemming nodig van de Vereniging van Eigenaren. Een dergelijke toestemming is op dit moment zelf nog niet aangevraagd. Gelet op de stemverhoudingen is het daarnaast onwaarschijnlijk dat door de betreffende ontwikkelaar en vergunninghouder bij de huidige stand van zaken toestemming kan worden verkregen voor het bouwplan als het gaat om de afwijkingen op het punt van de fundering en de palen in de parkeergarage.
Gelet daarop moet bij de huidige stand van zaken worden geconstateerd dat het bestemmingsplan en het bouwplan niet uitvoerbaar zijn.
Onevenredige afbreuk aan gebruiksmogelijkheden aangrenzende bouwwerken?
Op grond van artikel 8.2 van de planregels van het ontwerp kan een omgevingsvergunning in ieder geval niet worden verleend indien daardoor onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van
aangrenzende gronden en bouwwerken.
10
Het aangrenzende appartementengebouw De Secretaris is bestemd voor woondoeleinden.
In het ontwerp van de omgevingsvergunning voor het bouwen staat opgenomen: "zich op korte afstand van dit appartementengebouw een blinde muur zal gaan bevinden van omstreeks 14 meter hoog en waar achter een twee-laagse parkeergarage wordt geëxploiteerd." Gelet hierop stellen cliënten zich op het standpunt dat sprake van een onevenredige afbreuk aan de gebruiksmogelijkheden van de appartementen.
Mondelinge zienswijzen
Namens cliënten verzoek ik in de gelegenheid te worden gesteld om in aanvulling op de bovengenoemde zienswijzen mondelinge zienswijzen in te kunnen dienen.
Op grond van het bovenstaande zijn cliënten van oordeel dat uw Gemeenteraad het
bestemmingsplan in ieder geval niet volgens het ontwerp daarvan kan vaststellen. Evenmin kan het College op basis daarvan in het kader van de gecoördineerde procedure overgaan tot verlening van omgevingsvergunning voor het bouwen van het concrete bouwplan zoals dat is ingediend en ter inzage heeft gelegen. Op grond daarvan behoort de vergunning vervolgens te worden geweigerd.
Conclusie
1
i iţjoęÖ-^
7
S T A A T S C O U R A N T Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814.
Nr. 17230 7 april
2016
G e c o ö r d i n e e r d e o n t w e r p b e s l u i t e n v o o r D e R e n t m e e s t e r t e N a a l d w i j k
GEMEENTE
Burgemeester en wethouders van Westland maken bekend dat met ingang van vrijdag 8 april 2016 gedurende een termijn van zes weken voor een ieder de volgende ontwerpbesluiten ter inzage liggen:
1. Het ontwerpbestemmingsplan 'De Rentmeester te Naaldwijk'
Het ontwerpbestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologische regeling voor de realisatie van een ontwikkeling aan de Patijnenburg, genaamd De Rentmeester. Het voornemen is om het nog niet ontwikkelde deel tussen winkelcentrum de Tuinen en het enkele jaren geleden opgeleverde gebouw de Secretaris te ontwikkelen ten behoeve van wonen, detailhandel en kantoor. Het plangebied ligt in het centrum van Naaldwijk, tegenover de ingang van het winkelcentrum De Tuinen. Het plangebied wordt omringd door de Willem van Hooffstraat, Simon van Slingerlandtstraat, de Secretaris Verhoeffweg en de Patijnenburg. Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Centrum Naaldwijk'.
2. Het ontwerpbesluit omgevingsvergunning (zaaknummer: W-AV-2014-1231) voor het oprichten van woningen, winkels, kantoren en parkeervoorziening, het plaatsen van reclame, het aanleggen van een uitrit en het veranderen van wegen op de locatie Patijnenburg nabij 1 te Naaldwijk met de hierbij beho- rende stukken.
Op deze besluiten is de Crisis- en herstelwet van toepassing.
Door de gemeenteraad is op 5 oktober 2010 besloten om gebruikte maken van de coördinatieregeling op grond van artikel 3.30 e.v. van de Wet ruimtelijke ordening. De besluiten doorlopen gezamenlijk de openbare voorbereidingsprocedure op grond van de Algemene wet bestuursrecht.
Wilt u het plan bekijken?
U kunt de plannen en bijlagen bekijken via www.140174.nl/ruimtelijkeplannen of via www.ruimtelijke- plannen.nl. Het is ook mogelijk om de stukken op afspraak in te zien bij het Omgevingscontactcentrum.
U belt hiervoor tijdens kantoortijden op 14 0174.
Wilt u reageren op het plan?
U kunt een zienswijze indienen binnen de reactietermijn. Stuur uw zienswijze naar: Postbus 150, 2670 AD Naaldwijk t.a.v. het college van burgemeester en wethouders, team STB. Het is ook mogelijk om een mondelinge zienswijze in te dienen. Neem hiervoor contact op met het Omgevingscontactcentrum via 140174.
Alleen als u als belanghebbende tijdig een zienswijze heeft ingediend, kunt u later beroep instellen tegen de vaststelling van bestemmingsplan.
Staatscourant 2016 nr. 17230 7 april 2016
r
E B H L E Ē I E l s h o f advocaten
