zitting van 18 mei 2020 OCMW - VASTGOEDZAKEN Vastgoed
Besluit Goedgekeurd
Projectgrond Rosbergstraat z/n te 3078 Everberg - Definitieve beslissing voor verkoop - Goedkeuring (2020_OCMWR_00030)
Getekend door
Samenstelling
Aanwezig:
mevrouw Dorien Meulenijzer, voorzitter van de OCMW-raad;
de heer Mohamed Ridouani, voorzitter van het vast bureau; de heer David Dessers, lid van het vast bureau; de heer Dirk Vansina, lid van het vast bureau; mevrouw Denise Vandevoort, lid van het vast bureau; mevrouw Lies Corneillie, lid van het vast bureau; mevrouw Lalynn Wadera, lid van het vast bureau; de heer Carl Devlies, lid van het vast bureau; de heer Thomas Van Oppens, lid van het vast bureau; de heer Johan Geleyns, lid van het vast bureau; mevrouw Bieke Verlinden, lid van het vast bureau; mevrouw Alexandra Roumans, raadslid; mevrouw Anja Verbeeck, raadslid; mevrouw Aynur Tasdemir, raadslid; de heer Bert Cornillie, raadslid; de heer Bruno Tobback, raadslid; de heer Christophe
Stockman, raadslid; mevrouw Debby Appermans, raadslid; mevrouw Els Van Hoof, raadslid; de heer Erik Vanderheiden, raadslid; mevrouw Eva Platteau, raadslid; mevrouw Fatiha Dahmani, raadslid; de heer Fons Laeremans, raadslid;
mevrouw Frieda Aerts, raadslid; mevrouw Frouke Wouters, raadslid; de heer Hagen Goyvaerts, raadslid; mevrouw Karin Brouwers, raadslid; mevrouw Katelijne Dedeurwaerder, raadslid; mevrouw Katrien Houtmeyers, raadslid; mevrouw Lien Degol, raadslid; mevrouw Lies Verlinden, raadslid; mevrouw Liesbeth Vandermeeren, raadslid; mevrouw Line De Witte, raadslid; mevrouw Lothe Ramakers, raadslid; mevrouw Mieke Vandermotte, raadslid; de heer Pieter Vandenbroucke, raadslid; de heer Pieterjan Vangerven, raadslid; mevrouw Sabine Vandenplas, raadslid; mevrouw Sara Speelman, raadslid; mevrouw Sarah Mohamed Khalif, raadslid; mevrouw Tine Eerlingen, raadslid; mevrouw Veerle Bovyn, raadslid;
de heer Wouter Florizoone, raadslid; de heer Zeger Debyser, raadslid
mevrouw Geertrui Vanloo, algemeen directeur; mevrouw Leen Peeters, adjunct-algemeendirecteur Afwezig bij dit punt:
de heer Lorin Parys, raadslid Verontschuldigd:
de heer Jef Peremans, raadslid; de heer Mich De Winter, raadslid
Status
Goedgekeurd bij elektronische stemming met:
- 43 stem(men) voor: Frieda Aerts; Debby Appermans; Veerle Bovyn; Karin Brouwers; Lies Corneillie;
Bert Cornillie; Fatiha Dahmani; Line De Witte; Zeger Debyser; Katelijne Dedeurwaerder; Lien Degol;
David Dessers; Carl Devlies; Tine Eerlingen; Wouter Florizoone; Johan Geleyns; Katrien Houtmeyers;
Fons Laeremans; Dorien Meulenijzer; Sarah Mohamed Khalif; Eva Platteau; Lothe Ramakers;
Mohamed Ridouani; Alexandra Roumans; Sara Speelman; Christophe Stockman; Aynur Tasdemir;
Bruno Tobback; Els Van Hoof; Thomas Van Oppens; Pieter Vandenbroucke; Sabine Vandenplas; Erik Vanderheiden; Liesbeth Vandermeeren; Mieke Vandermotte; Denise Vandevoort; Pieterjan
Ondertekend door Beatrijs Verlinden (Signature) Datum: 2020.05.20 20:03:36 CEST
Functie: Lid van het vast bureau Locatie: LEUVEN
Ondertekend door Geertrui Vanloo (Signature) Datum: 2020.05.25 12:08:11 CEST Functie: Algemeen Directeur Locatie: LEUVEN
Vangerven; Dirk Vansina; Anja Verbeeck; Bieke Verlinden; Lies Verlinden; Lalynn Wadera; Frouke Wouters
- 1 onthouding(en): Hagen Goyvaerts
Beschrijving
Regelgeving: bevoegdheid
- de OCMW-raad is bevoegd op basis van artikel 77-78 van het decreet lokaal bestuur Argumentatie
Dossier OCMW Leuven: G465 Dossier AGSL: 16101
Ligging: Kortenberg
Kadastrale ligging: Kortenberg 4de afdeling sectie B nummer 284/C Pachters: Cludts - Vandermosten
Oppervlakte: 37a 70ca (circa 23a96ca in landelijk woongebied - 13a 73ca in agrarisch gebied) 1. Situering:
De OCMW-raad in zitting van 30 juni 2005 stemde principieel in met de verkoop van de grond gelegen Rosbergstraat zn te 3078 Kortenberg, kadastraal gekend of gekend geweest onder Kortenberg 4de afdeling sectie B nummer 284/C, volgens kadaster (1918) met een oppervlakte van 43a 50ca, volgens opmetingsplan (14 september 2017) opgesteld door Aaro-Topo met een oppervlakte van 37a 70ca, waarvan circa 23a 96ca in landelijk woongebied en 13a 73ca in agrarisch gebied. (ter info: teeltgrens overschrijdt de huidige kadastrale grenzen). Gelet op de hoge ontwikkelingskost voor infrastructuur werd de valorisatie destijds niet gefinaliseerd.
Ingevolge de valorisatieopdracht van het OCMW Leuven aan het AGSL en na terugkoppeling met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente Kortenberg werd in 2017 aan de voormalige
raamcontractant verzocht om een nieuw verkavelingsdossier in te dienen op basis van 2 afzonderlijke bouwloten bestemd voor een open bebouwing. Met het oog op een maximale valorisatie zouden beide percelen vervolgens met een BOGO-procedure kunnen verkocht worden.
Niettegenstaande het voorafgaande overleg met de gemeente werd het verkavelingsontwerp bij een eerste aftoetsing niet weerhouden. Het standpunt van de gemeente kan als volgt samengevat worden:
- omwille van de bocht in de Rosbergstraat staan de zijdelingse perceelsgrenzen niet loodrecht op de rooilijn. De voorgevelbouwlijn zal moeten verspringen om mee met de bocht te gaan. Om deze reden zijn enkel open bebouwingen toegelaten. De voorgevels van de woningen dienen evenwijdig(er) te lopen met de straat. De woningen dienen ingeplant te worden op ongeveer 7meter84 (6meter achteruitbouwstrook en 1meter84 voor een voetpad) van de huidige rooilijn. Voor de meest optimale ontwikkeling van het woongebied zal de aanvraag ingediend dienen te worden met het perceel 285/A, zoals voorgesteld op de schets in bijlage. Indien de aanvraag enkel gaat over het perceel in eigendom van het OCMW-Leuven zullen er 2 kavels kunnen voorzien worden maar zouden de rechterkavels van de voorgestelde schets uit de verkaveling weerhouden worden zodat dit later alsnog kan ontwikkeld worden met het andere perceel;
- het perceel is gelegen in een goedgekeurde verkaveling V.EV/70 van 22 september 1975. Voor een nieuwe verkavelingsaanvraag zal een wijziging of een herziening moeten aangevraagd worden;
- in de straat is er geen riolering aanwezig. Deze zal moeten aangelegd worden door de verkavelaar.
Niettegenstaande er inspectieputten lijken te zijn alsook een streng ter hoogte van huisnummer 22, is het mogelijk dat er vanaf de dorpskern slechts in beperkte mate riolering ligt. Het is niet duidelijk hoe andere eigenaars hun vuilwaterproblematiek oplossen.
Op het terrein is er heel wat verval. Om aan de verplichting te voldoen, lijkt de kans onbestaande dat dit gravitair kan afgevoerd worden en zal er dus gewerkt moeten worden met een pompput (kostprijs circa €5000) of een IBA (individuele behandelingsinstallatie voor afvalwater);
- er moet een een voetpad op het eigen terrein aangelegd worden, conform het typeprofiel van de gemeente. Het voetpad dient kosteloos afgestaan te worden. Voorafgaand dient eerst een procedure opgestart te worden voor het verbreden van de Buurtweg nr.8. Dit dient eerst te gebeuren alvorens de verkaveling kan behandeld worden;
- langsheen de linker perceelsgrens dient een voetweg voorzien en aangelegd te worden zodat de bewoners van de Rosbergstraat ook gebruik kunnen maken van de speelweide die gelegen is in de
De Costerstraat.
Inzake dient de verkavelaar de procedure voor verleggen van buurtwegen (heden gemeentewegen) te volgen. Het volstaat niet, hetgeen ons gebruikelijk lijkt, om een afzonderlijk lot te creëren en dit
kosteloos af te staan;
- het agrarisch lot zou kosteloos moeten afgestaan worden aan de gemeente ('met het oog op een recreatieve bestemming').
2. Bod:
Op heden werd nog geen stedenbouwkundig attest aangevraagd, evenmin werd de procedure voor een omgevingsvergunning opgestart. Echter, op basis van diverse valorisatiedossiers te Kortenberg, blijken de opgelegde verplichtingen inzake infrastructuur en wegenis voor het OCMW Leuven telkenmale een hindernis. Andere dossiers indachtig is de verkoop van het volledige projectgebied met een ontwikkeling vanuit de private sector dan telkens de meest aangewezen piste gebleken. Voor het perceel in de Rosbergstraat kan thans enkel zekerheid gegeven worden omtrent de realisatie van 1 lot voor de oprichting van een ééngezinswoning in open verband. Voor 2 loten kan geen zekerheid gegeven worden en zal de gemeente bijkomende voorwaarden opleggen om een toekomstige ontwikkeling mogelijk te houden. Ongeacht het aantal loten zal de minimale infrastructuurkost steeds dezelfde blijven.
Een optimale ontwikkeling met 5 loten, dewelke de gemeente beoogt, kan enkel mits participatie van het aangrenzend perceel, kadastraal gekend of gekend geweest onder Kortenberg 4de afdeling sectie B nummer 285/A/deel, waarvan een oppervlakte van circa 18a 80ca in woogebied.
Met het oog op een optimale valorisatie werd voormelde eigenaar gecontacteerd met het verzoek om de betreffende percelen hetzij gezamenlijk te ontwikkelen, hetzij gezamenlijk te verkopen. Na overleg heeft de eigenaar ons schriftelijk in kennis gesteld dat hij zelf geen vragende partij is om te verkopen.
De eigenaar stelt voor om zich te laten vertegenwoordigen door bouwonderneming Liburni nv, die het OCMW-eigendom zal aankopen om er vervolgens een ontwikkeling te realiseren.
Gelet op de gezamenlijke ontwikkeling en het belang van een aangrenzende eigenaar werd, met het oog op een onderhandse verkoop, het gesprek met de bouwonderneming Liburni nv opgestart. Op 4 januari 2020 werd ons een schattingsverslag bezorgd, opgesteld door landmeter Scheers, die het perceel waardeert aan 281.500 euro. Op datum van 16 maart 2020 werd ons een tegenschatting bezorgd, opgesteld door de raamcontractant landmeter Geowijzer, die het perceel in vrije openbare procedure waardeert op 360.000 euro (en venaal in vrije onderhandse verkoop op 450.000 euro).
Tussen beide schattingsverslagen is een aanzienlijk verschil, mede omdat één expert start vanuit een ontwikkelingsprijs en de andere expert start vanuit de prijs in ontwikkelde toestand.
Na uitgebreid overleg en onderhandeling werd voor het OCMW-perceel op datum van 26 maart 2020 door Liburni nv een (nieuw) schriftelijk bod uitgebracht ten belope van 450.000 euro (hetzij circa 185 euro/m² voor het deel in woonzone) (zijnde de venale waarde van het schattingsverslag van
Geowijzer) onder volgende modaliteiten (zie bijlage):
- "opschortende voorwaarde, termijn van 10 maanden om de Omgevingsvergunning in te dienen via het Omgevingsloket. Dit voor het bekomen van vergunning voor minimaal 4 bouwloten, open bebouwing;
- volmacht van de verkopende partij / eigenaar om het perceel mee op te nemen in de Omgevingsvergunning;
- vrije en onbelaste verkoop (geen meerwaarde vergoedingen);
- de kosten voor: metingen (landmeter), aanvraag omgevingsvergunning, grond afstand,
aanpassingen huidige toestand van de weg, riolering en aanleg nutsleidingen, vallen ten laste van de kopende partij Liburni nv'.
3. Evaluatie:
Ingevolge de omzendbrief van 3 mei 2019 met referte KB/ABB 2019/3 'worden de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten onderworpen aan welbepaalde regels. Het bestuur heeft een geldig en recent
schattingsverslag nodig voor een objectieve waardebepaling. Bij de verkoop van een onroerend goed door het bestuur is de schattingsprijs de minimumprijs die ontvangen moet worden. Als wordt
afgeweken van de schattingsprijs, moet het bestuur motiveren aan de hand van objectieve redenen die daarvoor worden ingeroepen. Om redenen van algemeen belang kan worden aanvaard dat de
transactie zonder concurrentie verloopt. Het bestuur moet dat voldoende motiveren.'
Anderzijds stipuleert artikel 293 van het decreet lokaal bestuur: 'Onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.'
(1) Overwegende een strikte toepassing van voormelde omzendbrief zou de projectgrond middels openbare procedure (bieding onder gesloten omslag of Biddit) te koop moeten aangeboden worden tegen een minimumprijs van 360.000 euro. Een onderhandse verkoop (zonder mededinging) kan mits deze prijs verhoogd wordt met 1/3de, hetzij 375.333 euro (schatting Scheers) hetzij 480.000 euro (schatting Geowijzer). Een gezamenlijke verkoop met het aangrenzende perceel werd door de betreffende eigenaar uitgesloten.
(2) Gelet op de uitzonderingsgrond van voormelde omzendbrief & decreet dienen enkele overwegingen gemaakt te worden:
- bij een verkoopsprocedure zal men niet kunnen spreken van een 'bouwgrond'. Er is immers geen stedenbouwkundig attest, noch een omgevingsvergunning. Voor een eventuele derde kandidaat-koper zal de interpretatie tot ontwikkeling (zonder opschortende voorwaarde van vergunning) dan ook louter beperkt blijven tot 1 open bebouwing, hetzij 2 open bebouwingen voor zover vergunbaar. De minimale kosten voor infrastructuur, wegenis en recreatie zou dezelfde blijven.
Men kan dan ook stellen dat de potentiële schatting- en verkoopwaarde bij een eventuele verkoopsprocedure neerwaarts zou moeten bijgesteld worden;
- uit het schattingsverslag blijkt dat een ontwikkeling naar 5 loten, zoals voorgesteld door de gemeente, moeilijk vergunbaar zou zijn. Ingevolge de volmacht van de eigenaar van het
aangrenzende perceel (nr 285/A) gaat de ontwikkelaar in zijn bieding uit van een verkaveling met 4 loten. Gelet op het exclusief en onderscheiden belang voor het aangrenzende perceel kan men dan ook stellen dat het OCMW-eigendom een opportuniteitswaarde (1/2de of 2/3de in het
ontwikkelingspotentieel) biedt voor het aangrenzend perceel. De theorie stelt dat een
opportuniteitswaarde hoger mag ingeschat worden dan een openbare verkoopwaarde. Met andere woorden: enkel de aanpalende eigenaar kan bereid zijn om een 'gelegenheidswaarde' te geven aan het OCMW-perceel. Gelet op onzekere ontwikkeling zullen derden steeds tegen een 'minwaarde' aankopen;
- bij een verkoopsprocedure zal men enkel het gedeelte in woongebied, zijnde 23a96ca, waarderen.
Het agrarisch gebied, nu geschat tegen 5 euro/m², zal vermoedelijk immers kosteloos afgestaan moeten worden aan de gemeente;
- teneinde het resultaat van een openbare verkoopsprocedure in te schatten werden enkele berekeningen uitgevoerd en werd dit afgewogen tegen de verkoopsresultaten van eerdere Biedingsprocedures Onder Gesloten Omslag voor projectgronden in dezelfde omgeving, met gelijkaardige infrastructuurkosten en allen afzonderlijk ontwikkelbaar:
- (Afhankelijk van de omvang van het projectgebied en van de ontwikkelingskosten) Gemiddelde grondprijs: 140 euro/m²;
- verkoop projectgrond Gemeentehuisstraat Kortenberg: 123 - 167 euro/m²;
- verkoop projectgrond Dorpsstraat Kortenberg: 126 - 134 euro/m²;
- verkoop projectgrond Vilvoordsebaan Herent: 149 - 151 euro/m²;
- nieuw OCMW-dossier - opstart gezamenlijke verkoop 'Merodesite' tegen een minimumprijs van 97 euro/m²;
- verkoopwaarde van perceel 284/ C (deel woonzone) tegen een gemiddelde prijs van 140 euro/m²:
335.440 euro;
- verkoopwaarde van perceel 284/ C (deel woonzone) tegen een prijs van 167 euro/m²: 400.132 euro;
- huidig bod op perceel 284/ C (berekend per m² op het deel in woongebied): 187 euro/m² (zijnde 450.000 euro).
Desgevallend men opteert voor een openbare verkoop(sprocedure) zal, rekening houdend met voormelde m²-prijzen, de potentiële verkoopprijs dus maximaal 400.132 euro en minimaal 335.440 euro kunnen opleveren waardoor de waarden van het schattingsverslag uiteindelijk niet behaald zullen worden. In zulks geval zal het goed vervolgens (in minder gunstige omstandigheden) tegen
minimumprijs onderhands te koop moeten aangeboden worden:
- mits een gemotiveerde beslissing van de raad (en akkoord van de hogere overheid) kan alsnog
afgeweken worden van artikel 293 van voormeld decreet. Er moeten daartoe voldoende objectieve elementen aanwezig zijn. Desgevallend het OCMW Leuven opteert voor de openbare
verkoopsprocedure doet zij dat in de wetenschap dat er vermoedelijk voor een bedrag van 50.000 euro, 90.000 euro of meer minder wordt gevaloriseerd.
Naast voormelde elementen dient afgewogen te worden in welke mate een onderhandse verkoop zonder mededinging hier verantwoord is. Vooreerst is de betrokken kandidaat-koper op dit moment geen eigenaar van de naastgelegen grond en treedt deze hier enkel op als vertegenwoordiger van de eigenaar. Door het inlassen van de opschortende voorwaarde van het bekomen van een
omgevingsvergunning is het bod voorwaardelijk en bovendien sterk afhankelijk van de uitkomst van het vergunningentraject. De betrokken projectontwikkelaar neemt in deze dan ook geen enkel risico en zal pas tot aankoop overgaan op het moment de vergunning verkregen is. In deze vergunde toestand krijgt het OCMW Leuven voor haar aandeel dan de schattingswaarde zonder enige
meerwaarde. Een rechtstreekse verkoop met een vorm van meerwaardeclausule werd evenmin door de projectontwikkelaar aanvaard.
4. Conclusie:
Rekening houdend met de huidige economisch onzekere tijden, met de waarden van het
schattingsverslag van Geowijzer, rekening houdend met de opdracht tot een maximale valorisatie van het OCMW-patrimonium en overwegende of er al of niet voldoende objectieve elementen van
algemeen belang zijn om een onderhandse verkoop zonder voorafgaande mededinging te verantwoorden, wordt de OCMW-raad dan ook verzocht:
- kennis te nemen van het verzoek tot onderhandse verkoop van perceelnummer 284/ C aan Liburni nv volgens voormelde modaliteiten en opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een vergunning;
- niet in te stemmen met een afwijking op voormeld decreet en akkoord te gaan met de aanstelling van het kantoor van notaris Tom Wilsens, Koning Leopold I-straat 5 te 3000 Leuven, om de openbare verkoopsprocedure (via Biddit) op te starten tegen de inmijningsprijs van 360.000 euro, vermeerderd met 1,1%. Desgevallend zal de verkoop in één koopdag georganiseerd worden, met afschaffing van het recht van hoger bod. Bij ontstentenis aan een voldoende hoog bod zullen de gronden onderhands te koop aangeboden worden aan voormelde minimumprijs.
De opbrengsten van de verkoop kunnen geboekt worden op investeringsenveloppe 2020/1 ARK 260000000 - BI 0050000.
Financiële en beleidsinformatie
Financiële informatie
De opbrengsten van de verkopen kunnen geboekt worden op MJP004314 AC000165/2600000000/1/0050.
Besluit
Artikel 1
Kennis te nemen van het verslag met argumentatie van het AGSL aangaande het perceel grond gelegen Rosbergstraat zn te 3078 Kortenberg, kadastraal gekend of gekend geweest onder Kortenberg 4de afdeling sectie B nummer 284/C, volgens kadaster met een oppervlakte van 43a 50ca, volgens opmetingsplan van 14 september 2017 opgesteld door Aaro-Topo met een oppervlakte van 37a 70ca.
Artikel 2
Ingevolge principiële besluitvorming van 30 juni 2005 definitief in te stemmen met de verkoop van voormeld perceel.
Artikel 3
Kennis te nemen van het schriftelijk bod op voormeld perceel grond dat werd uitgebracht door Liburni nv, aangesteld door de eigenaar van het aangrenzend perceel, voor de prijs van 450.000 euro en
onder volgende modaliteiten:
- met een opschortende voorwaarde, gedurende een termijn van 10 maanden, om de
omgevingsvergunning in te dienen via het omgevingsloket. Dit voor het bekomen van vergunning voor minimaal 4 bouwloten, open bebouwing;
- een volmacht van de verkopende partij om het perceel mee op te nemen in de omgevingsvergunning;
- vrij en onbelast;
- de kosten (voor metingen, aanvraag omgevingsvergunning, grondafstand, wegenis, riolering en nutsvoorzieningen) zijn ten laste Liburni nv.
Artikel 4
Niet in te stemmen met een afwijking op artikel 293 van het decreet lokaal bestuur en dus niet in te stemmen met voormeld bod.
Artikel 5
In te stemmen met de opstart van een openbare verkoopsprocedure voor voormeld perceelnummer waarbij:
- het kantoor van notaris Tom Wilsens, Koning Leopold I-straat 5 te 3000 Leuven, zal worden
aangesteld om de openbare verkoopsprocedure (via Biddit) op te starten tegen een inmijningsprijs van 360.000 euro, vermeerderd met 1,1%;
- de verkoop in één koopdag georganiseerd zal worden, met afschaffing van het recht van hoger bod;
- de gronden onderhands te koop zullen aangeboden worden desgevallend de minimumprijs niet geboden wordt.
Artikel 6
Mevrouw Geertrui Vanloo, algemeen directeur OCMW Leuven, en mevrouw Dorien Meulenijzer, voorzitter OCMW-raad, of hun aangeduide volmachtdragers, te machtigen om het proces-verbaal van toewijzing en de eventuele onderhandse notariële akten verbonden met de verkoop van voormeld perceel te ondertekenen.
Artikel 7
De opbrengsten van de verkopen kunnen geboekt worden op MJP004314 - AC000165/2600000000/1/0050.
Bijlagen
1. 160101_15_NIEUW BOD LIBURNI NV.pdf 2. 160101_01.1_GEO plan.jpg
3. 160101_01.2_Atlas der buurtwegen_Buurtweg 8 en 20.jpg 4. 160101_01.3. Perceelnummer 284_C.pdf
5. 160101_10. Schets.pdf
6. 160101_11_Schattingsverslag Scheers_20200104.pdf
7. 160101_14_1_TegenSchatting Rosbergstraat Kortenberg_20200316.pdf 8. 160101_14.2_Onderzoeksverslag AGSL.pdf
