INVESTERINGSMEMORANDUM
ZORG EN WELZIJN DE SCHANS
VAN DER VORM VASTGOED
14-09-2016 Crowdestate B.V.
Fatimastraat 1 4834 XT BREDA
DE HOLDING
ST AA T GAR
ANT VOOR
UW
INLEG
EN VASTE
RENTE
CROWDFUNDING VOOR VASTGOED
INHOUDSOPGAVE
1. INLEIDING 4
2. KERNPUNTEN ZORG EN WELZIJN DE SCHANS 5
3. CROWDESTATE 6
3.1 CROWDESTATE B.V. 6
3.2 STICHTING HYPOTHECAIRE ZEKERHEDEN CROWDESTATE 6
3.3 AUTORITEIT FINANCIËLE MARKTEN 6
4. VAN DER VORM VASTGOED 7
4.1 INITIATIEFNEMER 7
4.2 JURIDISCHE STRUCTUUR 7
4.3 MOGELIJKHEID TOT CONVERSIE 7
5. RENDEMENTSPROGNOSE 8
5.1 VASTE RENTE 8
06. ZEKERHEDEN 9
6.1 OBJECT 9
6.2 HYPOTHECAIRE ZEKERHEDEN 9
6.3 BORGTOCHT 9
7. FINANCIERINGSOPBOUW EN CASHFLOWPROGNOSE 12
7.1 FINANCIERINGSOPBOUW 12
7.2 CASHFLOWPROGNOSE 12
8. MARKTANALYSE 13
9. HUURDERS 14
10. CROWDESTATE WAARDERING 15
11. FISCALE INFORMATIE 16
11.1 PARTICULIEREN 16
11.2 RECHTSPERSONEN 16
11.3 ERF- EN SCHENKBELASTING 16
12. GEÏNTERESSEERD? 17
12.1 INVESTERINGS- EN TOEWIJZINGSPROCEDURE 17
12.2 VRAGEN? 17
1. INLEIDING
Crowdfunding is de afgelopen jaren een bekend fenomeen geworden. Investeerders financieren gezamenlijk een project of onderneming en delen mee in de opbrengsten. Er is direct contact tussen de investeerders en de ondernemers. Crowdfunding in Nederland wordt groter en groter, de bedragen nemen exponentieel toe.
De marktomvang is het afgelopen jaar verdubbeld en deze trend zal zich naar verwachting de komende jaren blijven voortzetten.
Via het crowdfundingplatform van Crowdestate kunt u eenvoudig en laagdrempelig investeren in diverse vastgoedprojecten naar keuze. U kunt veilig met iDeal, Mastercard, Visa , Maestro of via een overboeking betalen. Na het investeren ontvangt u automatisch per maand het behaalde rendement op uw bankrekening.
Op deze manier kunt u gemakkelijk en nauwkeurig uw eigen (internationale) vastgoedportefeuille opbouwen.
Alle informatie uit het investeringsmemorandum kunt u tevens vinden op www.crowdestate.nl.
Met deze propositie investeert u in Zorg en Welzijn De Schans in Lelystad met een zeer hoge mate van zekerheid.
De aankoop van Zorg en Welzijn De Schans wordt middels deze crowdfundingcampagne deels gefinancierd.
Als investeerder krijgt u een vaste rente van 5,0% per jaar. Voor uw inleg en de vaste rente is een borgtocht afgegeven door Van der Vorm Vastgoed Holding B.V.. Na één jaar wordt u de mogelijkheid geboden om mede- eigenaar te worden van de objectvennootschap, waarbij het rendement kan stijgen tot maar liefst 9,0% per jaar. Dit met behoud van de borgtocht op uw inleg.
NIEUWE INVESTERINGSMOGELIJKHEID MET UNIEKE ZEKERHEDEN.
2. KERNPUNTEN ZORG EN WELZIJN DE SCHANS
De initiatiefnemer wilt met deze propositie de aankoop van Zorg en Welzijn De Schans deels financieren.
De maximale looptijd van de lening bedraagt 3 jaar, de aflossing vindt aan het einde van de looptijd plaats. Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. staat garant voor de aflossing.
Het minimale investeringsbedrag bedraagt € 500. Voor particuliere investeerders geldt per crowdfundingplatform een maximale investering van € 80.000. Voor rechtspersonen geldt geen maximum.
Het drempelbedrag voor de totstandkoming van de lening bedraagt € 100.000 en het streefbedrag € 800.000. Het drempelbedrag is met de voorinschrijvingen reeds behaald.
Als investeerder ontvangt u een vaste rente van 5,0% per jaar. De rente wordt per maand uitbetaald.
Na één jaar wordt u de mogelijkheid geboden om uw inleg te converteren naar certificaten van aandelen in de objectvennootschap, waarbij het rendement kan stijgen tot maximaal 9,0% per jaar.
Het maximale rendement bestaat uit 3,0% dividend en 6,0% opbouwende winstdeling.
Voor uw inleg en vaste rente is een borgtocht afgegeven vanuit Van der Vorm Vastgoed Holding B.V.. Na de conversie blijft de borgstelling behouden voor uw inleg.
Als investeerder verkrijgt u het eerste recht van hypotheek met een overwaarde van 50,9%.
De eenmalige bemiddelingskosten voor u als investeerder bedragen 0,90%. Er worden geen doorlopende kosten in rekening gebracht. De transactiekosten zijn afhankelijk van uw betaalwijze.
Crowdestate heeft vanwege de unieke zekerheden aan dit project een risicowaardering A (defensief) toegekend.
3. CROWDESTATE
3.1 CROWDESTATE B.V.
Crowdestate is een professioneel crowdfundingplatform voor vastgoed. Als investeerder kunt u eenvoudig en laagdrempelig investeren in diverse vastgoedprojecten naar keuze. Alle projecten zijn van gerenommeerde bedrijven en hebben het uitgebreide screeningsproces van Crowdestate succesvol doorlopen. Crowdestate is de nieuwe manier van investeren in vastgoed.
3.2 STICHTING HYPOTHECAIRE ZEKERHEDEN CROWDESTATE
Om de belangen van de investeerders te waarborgen is de Stichting Hypothecaire Zekerheden Crowdestate opgericht. Deze onafhankelijke stichting heeft als doelstelling de hypothecaire zekerheden van een project te waarborgen ten gunste van de investeerders. Het hypotheekrecht wordt ingeschreven op naam van de stichting. Tevens verlopen alle gelden via een onafhankelijke derdenrekening in beheer van de notaris. Pas wanneer onder meer het hypotheekrecht is ingeschreven worden de gelden vrijgegeven.
3.3 AUTORITEIT FINANCIËLE MARKTEN
Crowdestate heeft op 14 januari 2016 goedkeuring van de Autoriteit Financiële Markten gekregen voor het bemiddelen in opvorderbare gelden als bedoeld in art. 4:3 van de Wft. Crowdestate treedt op als tussenpersoon om werkzaamheden te verrichten ten behoeve van het publiekelijk aantrekken van opvorderbare gelden.
Crowdestate staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten.
Crowdestate B.V., Fatimastraat 1, 4834 XT Breda, Nederland
4. VAN DER VORM VASTGOED
4.1 INITIATIEFNEMER
De initiatiefnemer van Zorg en Welzijn De Schans heeft bijna 100 jaar ervaring in het vastgoed en is in diverse landen actief. Het Rotterdamse familiebedrijf heeft een vastgoedportefeuille met een omvang van circa. 1.409 woningen, 11 kantoren, 11 winkelcentra en 9 projecten in ontwikkeling. Het balanstotaal bedraagt bijna 600 miljoen euro en het eigen vermogen bedraagt afgerond 300 miljoen euro.
Voor meer informatie over de initiatiefnemer kunt u kijken op www.vormvastgoed.nl.
4.2 JURIDISCHE STRUCTUUR
Momenteel is het vastgoedobject ondergebracht in Van der Vorm Vastgoed B.V.. Deze vennootschap maakt onderdeel uit van de fiscale eenheid van Van der Vorm Vastgoed Holding B.V.. Voor het aantrekken van de lening middels deze propositie wordt het vastgoedobject overgedragen aan Beleggingsmij De Schans B.V.. Van der Vorm Vastgoed B.V. blijft tot het moment van conversie 100% aandeelhouder van deze vennootschap.
De Stichting Hypothecaire Zekerheden Crowdestate waarborgt het eerste hypotheekrecht ten gunste van de investeerders van Crowdestate en daarnaast wordt er een borgtocht afgegeven door Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. voor de hoofdsom van de lening en de vaste rente. Alle geldstromen lopen via de onafhankelijke derdenrekening in beheer van Sauer & Oonk Adviseurs & Notarissen te Vlissingen.
JURIDISCHE STRUCTUUR CROWDESTATE LENING 4.3 MOGELIJKHEID TOT CONVERSIE
Na één jaar wordt u de mogelijkheid geboden om uw inleg te converteren in certificaten van aandelen in Beleggingsmij De Schans B.V.. De certificaten worden uitgegeven door een stichting administratiekantoor (STAK). Deze STAK wordt opgericht door Van der Vorm Vastgoed B.V.. Na de conversie garandeert Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. de inleg door een verplichte terugkoop van de certificaten voor een periode van minimaal 3 jaar. Bij ontvangst van de conversiemededeling wordt u uitgebreid geïnformeerd over deze conversievoorwaarden. Indien u niet wenst te converteren blijft uw inleg en vaste rente gegarandeerd tot het moment van aflossen.
Van der Vorm Vastgoed Holding B.V.
100% aandeelhouder Van der Vorm Vastgoed B.V.
100% aandeelhouder Beleggingsmij De Schans B.V.
Objectvennootschap
Vastgoedobject Zorg en Welzijn De Schans
Investeerders Crowdestate
Stichting Hypothecaire Zekerheden Crowdestate Eerste hypotheekrecht
Borgtocht hoofdsom lening en vaste rente
Uitstaande lening Rente + aflossing
Derdenrekening Sauer & Oonk
5. RENDEMENTSPROGNOSE
5.1 VASTE RENTE
In de grafiek hieronder is de cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd weergeven bij de vaste rente van 5,0%. In dit voorbeeld wordt in de gehele looptijd van de lening in totaal € 2.250 aan rente uitbetaald.
Maandelijks wordt de rente uitgekeerd.
Cumulatieve opbrengst gedurende de looptijd bij een inleg van € 15.000
Inleg € 15.000
Vaste rente 5,0%
Looptijd 36 maanden
Totale opbrengst € 2.250
5.2 MAXIMALE RENDEMENT
Na de conversie krijgt u een maximaal rendement van 9,0% per jaar. Het maximale rendement bestaat uit 3,0% dividend per jaar en een opbouwende winstdeling van 6,0% per jaar. Deze winstdeling wordt uitgekeerd bij een winstgevende verkoop van het object of bij inkoop van de certificaten van aandelen door Van der Vorm Vastgoed B.V.. Indien er sprake is van een waardedaling bij verkoop of inkoop van de certificaten wordt dit verrekend met de uit te keren winstdeling. Zoals reeds is vermeld krijgt u de eerste drie jaar na conversie minimaal uw inleg retour.
€ 1.500
€ 2.250
€ 750
jaar 1 jaar 2 jaar 3
6. ZEKERHEDEN
6.1 OBJECT
Het object betreft een multi-tenant gebouw aan De Schans 1909. De Schans is samen met De Veste een kleinschalig bedrijventerrein gelegen tussen de spoorlijn en de woonwijk De Schans. De Schans bevindt zich in het hart van Lelystad op loopafstand van het centrum. Het multi-tenant gebouw was voorheen in gebruik bij de politie Lelystad en is op dit moment in gebruik bij diverse zorg- en welzijnorganisaties. Het gebouw verkeerd in een goede staat en de eerste verdieping is in 2014 volledig gerennoveerd. In het meerjarenonderhoudsplan is rekening gehouden met kleine tot middelgrote onderhoudswerkzaamheden. Het gebouw heeft een eigen parkeerterrein en fietsenstalling.
6.2 HYPOTHECAIRE ZEKERHEID
Het onderpand van deze propositie betreft een eerste recht van hypotheek van maximaal € 800.000 op de volledige opstal en grond van Zorg en Welzijn De Schans. Uit het taxatierapport d.d. 01-12-2014 blijkt dat het object een marktwaarde heeft van € 1.630.000. Het object heeft dus een overwaarde van 50,9%. In het taxatierapport is uitgegaan van een markthuurwaarde van € 172.594 per jaar.
6.3 BORGTOCHT
Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. heeft een borgtocht afgegeven voor de hoofdsom van de lening en de vaste rente tot het moment van aflossen. Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. staat garant met een balanstotaal van bijna 600 miljoen euro en eigen vermogen van afgerond 300 miljoen euro.
Zorg en Welzijn De Schans (vooraanzicht)
Zorg en Welzijn De Schans (vooraanzicht)
Zorg en Welzijn De Schans (achteraanzicht)
Zorg en Welzijn De Schans (begane grond)
7. FINANCIERINGSOPBOUW EN CASHFLOWPROGNOSE
7.1 FINANCIERINGSOPBOUW
Met het opgehaalde bedrag wordt de aankoop van het object door de objectvennootschap deels gefinancierd.
Als investeerder krijgt u het eerste recht van hypotheek. Het drempelbedrag van deze crowdfundingcampagne is € 100.000 en het streefbedrag is € 800.000. Indien het opgehaalde bedrag minder bedraagt dan het streefbedrag zorgt Van der Vorm Vastgoed B.V. voor het resterende bedrag.
Investeerders Crowdestate € 800.000 Eerste hypotheekrecht Van der Vorm Vastgoed B.V. € 830.000 Eigen vermogen
Totale omvang € 1.630.000
7.2 CASHFLOWPROGNOSE
Het verloop van de resultaten van het object is al in grote mate voorspelbaar, aangezien het object al bijna 20 jaar in bezit is van Van der Vorm Vastgoed B.V.. De initiatiefnemer ziet nauwlettend toe op de ontvangst van de huren en het beheersen van de kosten op alle niveaus. De cashflowprognose van Zorg en Welzijn De Schans is hieronder weergeven. De rente past ruimschoots binnen de exploitatie.
] Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3
Inkomsten
Totaal huuropbrengsten € 175.612 € 179.124 € 182.707
Totaal inkomsten € 175.612 € 179.124 € 182.707
Uitgaven
Planmatig onderhoud € 19.100 € 26.500 € 18.400
Dagelijks onderhoud € 6.000 € 6.100 € 6.200
Beheerkosten € 8.700 € 8.900 € 9.000
Eigenaarslasten € 1.400 € 1.400 € 1.400
Financieringslasten € 67.600 € 47.600 € 47.600
Vennootschapsbelasting € 14.562 € 17.725 € 20.021
Totaal uitgaven € 117.362 € 108.225 € 102.621
Saldo resultaat € 58.249 € 70.899 € 80.085
Liquiditeitsontwikkeling € 58.249 € 70.899 € 80.085 Saldo liquiditeitsreserve € 58.249 € 129.149 € 209.234
8. MARKTANALYSE
De vastgoedmarkt in Lelystad kent op dit moment veel leegstand, maar door de centrale ligging van Lelystad en de schaarste in de omliggende steden zijn de vooruitzichten positief. Onder meer door de vele transformatieprojecten en de terugloop van nieuwbouwactiviteiten in de omgeving zal het aanbod van kantoren in de komende jaren afnemen.
Bedrijventerrein De Schans functioneert als vestigingslocatie voor bedrijvigheid in een aantal specifieke sectoren. Zo sluiten de panden uitstekend aan op de eisen van organisaties in de maatschappelijke sfeer (reclassering, schuldhulpverlening) en welzijnszorg.
Zorg en Welzijn De Schans, De Schans 1909, 8231 KM Lelystad, Nederland
9. HUURDERS
Momenteel zijn er drie huurders in het kantoorgebouw waaronder St. Welzijn Lelystad, GO! Kinderopvang en Buurtzorg Nederland. Het risico van het wegvallen van één of meerdere huurders wordt volledig afgedekt door de afgegeven garantie. De onderstaande huuropbrengsten zijn actueel.
Huurders m2 Jaarhuur Expiratie Huurprijs/m2
St. Welzijn Lelystad 1.125,60 € 109.796,88 29-2-2020 € 97,55
GO! Kinderopvang (oude naam is SKL) 658,60 € 61.076,64 31-10-2019 € 92,74
Leegstand 60,00
Buurtzorg Nederland 41,00 € 4.738,32 31-10-2017 € 114,40
1.885,20 € 175.611,84 ST. WELZIJN LELYSTAD
Stichting Welzijn Lelystad doet aan welzijnswerk in Lelystad en omgeving. De werkzaamheden zijn onder meer jeugdwelzijn, informele zorg en een vrijwilligerscentrale. De stichting is in 2001 opgericht.
GO! KINDEROPVANG
Al meer dan 45 jaar biedt GO! Kinderopvang professionele kinderopvang. Er is opvang mogelijk voor kinderen van 0 tot 12 jaar bij kinderdagverblijven (KDV), buitenschoolse opvang (BSO), peuterspeelzalen (PSZ), peuterspeelochtend (PSO) en gastouderopvang (GOO). Op deze locatie is het hoofdkantoor gevestigd.
BUURTZORG NEDERLAND
Buurtzorg Nederland is een thuiszorgorganisatie die met kleine teams, bestaande uit (wijk)verpleegkundigen en wijkziekenverzorgenden zorg thuis levert. Het gaat hierbij om verpleging en persoonlijke verzorging.
10. CROWDESTATE WAARDERING
Crowdestate heeft aan deze investering een risicowaardering A (Defensief) toegekend. Mede door het eerste hypotheekrecht, de grote overwaarde en de borgtocht is dit een zeer stabiele en solide investering.
Hypotheekrecht De investeerders van Crowdestate krijgen het eerste
hypotheekrecht. 5 punten
Loan-to-value De Crowdestate lening bedraagt maximaal 49,1% van
de taxatiewaarde. 2 punten
Match locatie met sector De locatie sluit goed aan op de huidige huurders. 2 punten Bezetting Circa. 96,8% van het pand is momenteel verhuurd. 3 punten
Projectfase Het betreft een bestaand beleggingsobject. 3 punten
Trackrecord De initiatiefnemer heeft een vastgoedportefeuille van
circa. 484 miljoen euro en bestaat bijna 100 jaar. 3 punten Looptijd De looptijd van de lening is 3 jaar. Na 1 jaar krijgt u de
mogelijkheid om uw inleg wel of niet te converteren
naar certificaten van aandelen. 2 punten
Borgtocht
Van der Vorm Vastgoed Holding B.V. staat garant voor uw inleg en de vaste rente. Na de conversie blijft de garantie bestaan door de verplichte terugkoop van de certificaten voor een periode van minimaal 3 jaar.
3 punten
Totaal 23 punten
Let op: de Crowdestate waardering wordt gehanteerd om u als investeerder inzage te geven in de belangrijkste eigenschappen van dit project en geldt niet als intern screeningsmodel van Crowdestate. Dit project is voorafgaand aan plaatsing uitgebreid door Crowdestate gescreend.
11. FISCALE INFORMATIE
Hieronder wordt in het kort ingegaan op de fiscale aspecten van Zorg en Welzijn De Schans voor u als investeerder. De inkomstenbelastingaspecten hebben betrekking op natuurlijke personen die in Nederland woonachtig zijn en hun investering tot hun fiscaal inkomen uit sparen en beleggen in Box III kunnen rekenen.
11.1. PARTICULIEREN
De vorderingen van de lening door in Nederland woonachtige natuurlijke personen worden op enkele uitzonderingen na voor de inkomstenbelasting belast in Box III inkomen uit sparen en beleggen. In Box III is over de bezittingen minus schulden van de investeerder vermogensrendementsheffing verschuldigd. U bent als investeerder echter enkel vermogensrendementsheffing verschuldigd indien het totale vermogen het heffingsvrije vermogen overtreft. In 2016 is het heffingsvrije vermogen vastgesteld op € 24.437 per belastingplichtige. Het heffingsvrije vermogen van de partner kan op gezamenlijk verzoek worden overgedragen aan de belastingplichtige, waardoor het heffingsvrije vermogen kan worden verdubbeld naar
€ 48.874. Belastingplichtigen die de pensioengerechtigde leeftijd bij het einde van het kalenderjaar hebben bereikt, wordt onder voorwaarden het heffingsvrije vermogen verhoogd met de ouderentoeslag van maximaal
€ 28.236. Deze toeslag kan eveneens aan partners worden overgedragen.
De vermogensrendementsheffing betekent dat u als investeerder in de inkomstenbelasting wordt betrokken voor een forfaitair rendement van 4% over de waarde in het economisch verkeer van de vordering uit hoofde van het pro resto saldo van de lening op 1 januari van elk jaar. Het hanteren van een forfaitair rendement heeft tot gevolg dat er niet geheven wordt over de reële opbrengsten, ook als die hoger of lager zijn dan de genoemde 4%. Daar staat tegenover dat er geen ruimte is voor een aftrek van kosten, zoals bijvoorbeeld financieringsrente. Over het forfaitaire rendement van 4% is vervolgens 30% inkomstenbelasting verschuldigd.
11.2 RECHTSPERSONEN
Indien u als investeerder deelneemt middels een aan de Nederlandse vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon, wordt het totale rendement van uw onderneming aan de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen. In 2016 bedraagt het tarief 20% voor de eerste € 200.000 en 25% over het deel hierboven.
11.3 ERF- EN SCHENKBELASTING
Bij het overlijden van de investeerder (natuurlijk persoon), wordt de lening in de heffing van de Nederlandse erfbelasting betrokken tegen de waarde in het economische verkeer. Het tarief en een mogelijke toepassing van een vrijstelling is afhankelijk van de desbetreffende situatie.
12. GEÏNTERESSEERD?
12.1 INVESTERINGS- EN TOEWIJZINGSPROCEDURE
In de beveiligde omgeving van Crowdestate (www.crowdestate.nl) kunt u alle informatie inzien en met de gebruikelijke betaalmethodes uw betaling en investering afronden. Als u liever per overboeking wenst te betalen kunt u het bijgevoegde inschrijfformulier en investeerdertoets invullen en per post retour sturen. U ontvangt vervolgens een schriftelijk stortingsverzoek met de (uiterlijke) stortingsdatum alsmede de betalingsgegevens van de derdenrekening van Sauer & Oonk Adviseurs & Notarissen.
De toewijzing van de propositie zal geschieden volgens het principe ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’.
Gezien de grote interesse raden wij het u aan om niet te lang te wachten.
12.2 VRAGEN?
Voor vragen kunt u te allen tijde contact opnemen met onderstaande contactpersoon.
VRAGEN? DIT IS UW CONTACTPERSOON:
14-09-2016 Crowdestate B.V.
Fatimastraat 1 4834 XT BREDA
