Ondertitel : het weloverwogen aangaan van risico’s bij ontwikkeling van nieuwbouw is het nemen van beslissingen die tijdig, te rechtvaardigen en toerekenbaar zijn.

Ondertitel : het weloverwogen aangaan van risico’s bij ontwikkeling van nieuwbouw is het nemen van beslissingen die tijdig, te rechtvaardigen en toerekenbaar zijn.

Universiteit: : Rijksuniversiteit Groningen

Faculteit: : Economie en Bedrijfskunde

Opleidingsinstituut : Academische Opleidingen Groningen

Programma : Master of Science Bedrijfskunde (MSc BA) Afstudeerrichting : General Management

Begeleider,

1e beoordelaar : Prof. Dr. J. de Vries 2e beoordelaar : Dr. W. Westerman

Student en nummer: H.A. Visch QC s1844849 Contactgegevens : Geerdinkserf 25 7722 AZ Dalfsen

Datum : februari 2014

! "!

Voorwoord

“ Free your mind and the rest will follow…”

Met de afronding van de studie en de afstudeeropdracht in zicht is het goed om terug te kijken en te evalueren. Welke mensen en welke omstandigheden hebben een belangrijke rol gespeeld tijdens de pe- riode van studeren. En wat heb ik er van geleerd, naast de verplichte stof. Wat waren de verwachtingen en wat is daar van uit gekomen.

De mensen dicht om mij heen verdienen alle lof, zij hebben mij gestimuleerd, bijgestaan en alle ruimte gegeven die nodig was om te komen tot het eindresultaat. Mijn vrouw Gerdienke, steun en toe- verlaat, en mijn kinderen Stijn en Veerle. Hun geduld en begrip hebben mede bijgedragen aan het suc- ces. Ik ben ze daar zeer dankbaar voor.

Dank aan Prof. Dr. Jan de Vries, die met immer positieve waardering en (bij)sturing bijgedragen heeft aan het resultaat wat thans voorligt en de directeur-bestuurder van de corporatie waar het onderha- vige onderzoek heeft plaatsgevonden. Ook ben ik erkentelijk voor zijn openhartigheid en zijn volledige opening van zaken rond de werkwijze van de door hem bestuurde corporatie.

Tijdens de studie overleed mijn moeder, was mijn dochter betrokken bij een ernstig ongeval, waar- aan ze blijvend letsel heeft overgehouden en verloor ik mijn baan. Geen omstandigheden die je concen- tratie bevorderen, maar je wel met je neus op de feiten drukken: er zijn belangrijker zaken in het leven.

Het heeft begrijpelijkerwijs geleid tot enige vertraging in de afronding.

Wat heeft het me gebracht en geleerd. Dat het moeilijker is om onbevangen te leren als je al een re- delijke staat van dienst hebt opgebouwd in een maatschappelijke carrière. Het onderscheid tussen feiten en meningen is soms lastiger te maken.

Daarnaast heeft de keuze van het afstudeeronderwerp het proces hieromtrent bemoeilijkt. Het be- weegt zich in een zeer actuele politieke context en is niet van meningen verschoond. Binnen een sector waar mijn hart ligt. Nauw gerelateerd aan het begrip 'maakbare samenleving' dat voor het eerst in de ja- ren zeventig opduikt. In wetenschappelijke kringen wordt er dan wat vrijblijvend gefilosofeerd over de mate dat een samenleving door de overheid kan worden gestuurd. In de loop van de jaren tachtig wordt het begrip 'maakbare samenleving' synoniem met de naoorlogse sociaaldemocratische politiek. Vooral het kabinet-Den Uyl staat daarvoor symbool. In de naoorlogse kabinetten heeft de politiek volop mee- gewerkt aan de totstandkoming van de verzorgingsstaat, bij uitstek een vorm van maakbare samenleving.

De sociale volkshuisvesting maakt daar, wat mij betreft, onderdeel van uit, de marktwerking ten spijt.

Henk Visch februari 2014! !

! #!

!

INHOUDSOPGAVE

!

!

"#$%"&"#'()))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(*

!

$%$ ! &

&'()*+*',

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!- !

$%" ! .

&&/012&33)(*45!

6

&0/,7)+!)'!

.

8(/*98'1/*7')()!

&

117..7+&/*)0

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!- !

$%# ! :

)'+).)'/!)'!())9;&&:2)*+

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!< ! 1.4 ! 7

':)'+&;)()!/73

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!= !

$%- ! +

7)(!6&'!2)/!7'+):>7)5

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!= !

$%< ! 0

/:81/88:

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!? !

+

!

,#-."//%$"#'%#("#(&%(.,#"#'012#34%()))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(5

!

"%$ ! *

'()*+*',

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!@ !

"%" ! 1

7:37:&/*)0!)'!+)!77:03:7',

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!@ !

!"!"# ! $%&'()*%+,-'%*%+.(/,#01#,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",0 !

!"!"! ! -'%*%+2'3.&()(%*+*%+(%,/'/,#041,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",0 !

!"!"5 ! -'%*%+2'3.&()(%*+*%+(%,%6,#041,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",#1 !

!"!"7 ! 8')9')6/*(:,*%,;(,!#:/(,((3.,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",## !

"%# ! &

9;&5)'*',!'&&:!.&&/012&33)(*45!6&0/,7)+

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!$" !

3

!

$"-%12-661())))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(!7

!

#%$ ! *

^'()*+*',

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!$A !

#%" ! 7

'+):>712/)!(*/):&/88:

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!$A ! 5"!"# ! <(:=3*/,<(>((),?'@*6=(,A33):(@/'),""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",#B ! 5"!"! ! C(;(;(=*%+(%,66%,D(E((%/(%,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",#F !

5"!"5 ! ?6E(%>6%+,/3::(%,.66);()*%+G,)(%;(E(%/,(%,H*%6%@*I=(,@'%/*%3J/(*/,""""""""""""""""""""",#F !

#%# ! :

)'+).)'/0)*0)'

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!$? ! 5"5"# ! -(*+>/(;,K&()6+(,8':/,'H,869*/6=,L-K88M,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!1 ! 5"5"! ! N*:@'%/()*%+:&'(/,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!# !

#%A ! *

'+*1&/7:)'!6&'!.&&/012&33)(*45!:)'+).)'/

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"" ! 5"7"# ! C66/:@>699(=*OP(,;'(=(%,@')9')6/*(:,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!! ! 5"7"! ! KH26P(%*%+,(%,;(H*%*/*(,&6%,E66/:@>699(=*OP,)(%;(E(%/,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!5 ! 5"7"5 ! $%;*@6/')(%,&6%,E66/:@>699(=*OP,)(%;(E(%/,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!5 !

#%- ! '

&&0/!730(&,)'!775!&90(&,)'!73!+)!+*017'/):*',067)/!

B!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"A !

#%< ! 1

7'1(80*)

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"A !

7

!

,#&%18,%/9:%-4,&%())))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(+;

! A%$ ! *

'()*+*',

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"< ! A%" ! 1

&0)7'+):>7)5

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"< !

7"!"# ! Q.6=*/6/*(H,'%;()R'(P,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!B ! 7"!"! ! 86:(:/3;*(,2*O,C*O6%;(,-'%(%,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!F ! 7"!"5 ! D(+(&(%:&()R6E(=*%+,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!F ! A%# ! 8

*/C):5*',!*'/):6*)C!+*:)1/)8:!;)0/88:+):!

.

*4&'+)!

C

7')'

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"? !

*

!

329%0%9341"<="#'(:"<2#&%(.,#%#(.%%19%$,())))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(+5

!

-%$ ! ;

)()*+05&+):!

.

&&/012&33)(*45!

6

&0/,7)+

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!"@ !

! A!

4"#"# ! S*:*(,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!0 ! 4"#"! ! T':*/*(,2*%%(%,2(:/66%;(,9')/(H(3*==(,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",!0 ! 4"#"5 ! U*%6%@*I=(,3*/+6%+:93%/(%,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",51 ! -%" ! *

'6)0/):*',00/&/88/

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!#D !

4"!"# ! <(96=*%+,V(%;(E(%/:(*:,9(),/W9(,&6:/+'(;,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",5# !

4"!"! ! V6%;&'').66);(%,&''),3*/&'()(%,H*%6%@*I=(,/'(/:*%+,'9,9)'O(@/%*&(63,""""""""""""""""""",5! !

4"!"5 ! U*%6%@*((=,?/3)*%+:P6;(),"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",5! ! -%# ! +

)!7'+):>712/)!*'6)0/):*',)'

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!## !

4"5"# ! N(,-((E(,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",55 ! 4"5"! ! K@/*&*/(*/(%@(%/)3E,S)''E:>''9,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",55 ! -%A ! 9

7180!73!*'6)0/):*',!)'!:)'+).)'/

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!#- !

4"7"# ! N(,2(96=*%+,&6%,;(,.66);(,&6%,>(/,&6:/+'(;,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",5B ! 4"7"! ! V*@>/=*O%(%,&6%,(X/()%(,:/6P(>'=;():,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",5B !

;

!

3,#3$69"%9(%#((=%1&%1%(22#0%=%$"#'%#()))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(>?

!

<%$ ! *

^'()*+*',

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!#? !

<%" ! 1

7'1(80*)0

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!#? ! B"!"# ! V'==(%,&6%,;(,.'%*%+@')9')6/*(,)'%;'E,CUKY:,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",5Z !

<%# ! &

&';)6)(*',)'

!%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%!A$ ! B"5"# ! N(,;*:@'%/()*%+:&'(/,E(/,'9:=6+(%,(%,6H:=6+(%,""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",7# !

B"5"! ! S()&'=+'%;()R'(P[,&6%,'%)(%;62(=(,/'9,/'/,+(;*HH()(%/*(();,)(%;(E(%/,"""""""""""""""",7! !

B"5"5 ! N((=%6E(,66%,((%,2(%@>E6)P,"""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""""",7! !

@

!

0"0$",'12A"%()))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))(7>

!

! !

! -!

" #$%&'('$)!

!"! #$%&'()(%*+

Woningcorporaties (hierna genoemd : corporaties) te leggen zich, naast het bieden van so- ciale woningbouw, steeds meer toe op het realiseren van maatschappelijk vastgoed. Dit wordt ingegeven door de lokale marktomstandigheden en de roep om inzet van de beschikbare midde- len hiervoor. Corporaties zijn opzoek naar hun rol op het gebied van maatschappelijk vastgoed.

Deze zoektocht is ingegeven door de onbekendheid met de voorwaarden waaronder deze ac- commodaties kunnen worden gerealiseerd. Eén van de voorwaarden is het financiële rende- ment. Onrendabel investeren is voor corporaties onwenselijk, daar het de financiële continuïteit op de lange termijn ondergraaft. Tegelijkertijd kunnen aan maatschappelijk vastgoed geen ren- dementseisen worden gesteld die vergelijkbaar zijn met die worden gesteld aan commercieel vastgoed. Daarom is het van belang dat corporaties nadenken over het maatschappelijk rende- ment dat een onrendabele investering in financiële zin kan “verantwoorden”. Dat ontslaat de corporatie echter niet van de verplichting om voor zichzelf op eenduidige wijze kwantitatieve parameters aan te houden bij het beoordelen van investeringsprojecten.

Het realiseren van maatschappelijk vastgoed is een taak die corporaties op zich willen ne- men. Iedere corporatie heeft argumenten hoe deze rol binnen haar werkgebied op te pakken, vaak samengevat als positieve effecten voor de samenleving en daarmee ook voor het eigen vastgoed. Daarnaast is volgens de vigerende regelgeving de corporatie gehouden te investeren en zijn andere partijen met een maatschappelijk doel, zoals zorginstellingen, scholen, maar ook gemeenten, geneigd om hun vastgoedposities opnieuw te evalueren. In een strategische afwe- ging komen partijen tot de conclusie dat het hebben van vastgoed voor hen geen ‘core business’

is. Het vastgoed is faciliterend voor de beleidsterreinen waarop men inhoudelijk actief is: on- derwijs, sport, zorg , cultuur, openbare orde, etc. Daarnaast is het mogelijk het gebruik en het rendement te verhogen door intensiever, gezamenlijk gebruik van het vastgoed.

!", +-$$./01$22'&(34+5$/.*6')+'%+-7&.(87%0.(6%'&'+#006996)$.('/+

Maatschappelijk Vastgoed is een verzamelbegrip. Gedoeld wordt op een gebouw met een

publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang

en/of zorg-medisch. Maatschappelijk vastgoed is een relatief nieuw begrip dat ontstaan is door

toenemende belangstelling voor beter gebruik van accommodaties, ingegeven door streven naar

beter ruimtegebruik en kruisbestuiving in de dienstverlening aan burgers. Nieuwe maatschap-

! <!

pelijke voorzieningen in buurten en wijken worden nauwelijks meer solitair gerealiseerd. Er is doorgaans sprake van een combinatie van functies.

De voorwaarden voor maatschappelijk vastgoed worden gekenmerkt door:

• maatschappelijke diensten gecreëerd voor en door burgers zelf ,

• de exploitatie (gedeeltelijk) door publieke middelen mogelijk wordt gemaakt,

• de vraag (burgers) en het aanbod (instellingen) die fysiek bij elkaar komen en

• de toegang voor iedereen (voor wie het bedoeld is).

Deze specifieke definitie bakent zowel gebruik als financiering af. Een andere definitie be- schouwt maatschappelijk vastgoed als bedrijfsonroerend goed met meerwaarde voor de samen- leving. Een bredere definitie welke ook vastgoed omvat dat niet door maatschappelijke dienst- verleners wordt gebruikt, maar wel een maatschappelijke meerwaarde heeft; denk aan horeca met een vitale ontmoetingsfunctie voor buurt of wijk of aan bedrijfsverzamelgebouwen die een extra impuls geven aan lokale werkgelegenheid. Om te komen tot een afbakening worden deze begrippen als volgt gedefinieerd.

• Maatschappelijk vastgoed

Vastgoed waarbij het gaat om sociale en culturele voorzieningen, zoals (brede) scholen, buurthuizen, speeltuinen, kinderboerderijen, kulturhusen, buurtsupers, begeleid woonprojecten voor gehandicapten en sociale pensions. Voorzieningen worden vaak gevestigd midden in de buurt of wijk en zijn betaalbaar voor alle verenigingen en zo ingericht dat ze voor meerdere ac- tiviteiten bruikbaar zijn. Organisaties maken onderling gebruik van elkaars ruimte.

• Multifunctionele accommodatie (MFA)

Multifunctionele accommodaties zijn gebouwen waarin meerdere partijen zijn gehuisvest en waarin verschillende diensten (bijvoorbeeld wonen, zorg en welzijn) geïntegreerd worden aangeboden. Door de combinatie van specifieke diensten leveren deze centra een bijdrage aan de leefbaarheid van de wijk en de instandhouding van voorzieningen.

!": ;'%)'9'%.+'%+&''8<$$=1'()+

Corporaties hanteren een disconteringsvoet en gebruiken deze voor het berekenen van de onrendabele top waar het gaat om investeringsbeslissingen.

Corporaties worden vaak gezien als de ideale partner voor het realiseren van maatschappelijk

vastgoed (Whitehead C. E., 2000). Is dit om de goede vermogenspositie, de vastgoedexpertise

of het gevraagde maatschappelijk rendement? Dit laatste wordt in de sector als leefbaarheid

aangemerkt. Onder leefbaarheid wordt verstaan het leveren van een bijdrage aan wijken en

buurten; gebieden creëren waar mensen zich goed voelen en voorwaarden scheppen waaronder

! =!

die situatie vanzelfsprekend in stand blijft. De wetenschappelijke literatuur kent uiteenlopende definities van ‘leefbaarheid’ en verwante begrippen als ‘quality of life’, ‘kwaliteit van de leef- omgeving’, ‘welbevinden van burgers’ en ‘duurzaamheid’. Het belangrijkste raakvlak tussen deze verschillende begrippen is dat ze ieder op een eigen manier invulling geven aan de ver- houding van mens tot leefomgeving. De omgeving is daarbij het object (Liedelmeijer & Van Kamp, 2003). De mens geeft de omgeving betekenis in termen van leefbaarheid.

Een andere invulling van het begrip leefbaarheid is: ‘de mate waarin de leefomgeving aansluit bij de voorwaarden en behoeften die er door de mens aan worden gesteld’. Van Dale definieert leefbaarheid als ‘geschikt om erin of ermee te kunnen leven’.

Met het begrip leefbaarheid wordt aangegeven hoe aantrekkelijk en geschikt een gebied of gemeenschap is om te wonen of te werken. Iedereen heeft een idee van de betekenis, maar de exacte omschrijving is sterk afhankelijk van tijd en plaats. Het is deels een subjectief begrip.

1.4 >%='%)$<'&'+.62

Investeringen in de sociale woningbouw gaan - per definitie - gepaard met onrendabele toppen. Dit onrendabele gedeelte is het negatieve verschil tussen de investerings- of stichtings- kosten en de bedrijfswaarde van het vastgoed. Met andere woorden: De verwachte opbrengst in de toekomst door het vastgoed te verhuren is lager dan de kosten om de woning te bouwen.

E é n van de vragen die zich nu voordoet, is, of corporaties ook onrendabele toppen moeten accepteren als er maatschappelijk vastgoed word gerealiseerd, bijvoorbeeld in de vorm van multifunctionele accommodaties (MFA). Dergelijke voorzieningen, welke in het gebouw wor- den ondergebracht, kunnen het hart vormen van een buurt of een gemeenschap, en daarmee lei- den tot een versterking van de leefbaarheid. Of bestaat er ook een andere methode om inzicht te verschaffen in de investering die financieel niet wordt terugverdient maar wel een bijdrage le- vert aan het oplossen van een maatschappelijk probleem ?

!"? @6'&+A$%+1'.+6%)'=B6'4+

Het komen tot een systematiek om te bepalen wat het minimale rendement moet zijn voor een corporatie om een MFA te realiseren. Om hier toe te komen zijn een aantal vragen relevant.

De centrale vraag luidt: Welke criteria kan een corporatie hanteren bij het nemen van een investeringsbeslissing in een MFA om zo maatschappelijke waarde te creëren ?

Deelvragen zijn in dit kader:

1. Wat is rendement ?

2. Wat is maatschappelijke waarde?

3. Welke randvoorwaarden komen voort uit wet- en regelgeving?

! ?!

4. Wat is de praktijk bij een specifieke corporatie?

5. Wat kan hiervan worden geleerd ?

!"C D.=70.77=+

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 overzicht gegeven van de geschiedenis en ont-

wikkelingen in de woningbranche. Aansluitend volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van li-

teratuur; dit theoretisch kader vormt de “bril” waarmee naar de “werkelijkheid” wordt geke-

ken. Meerdere begrippen zoals Besluit Beheer Sociale Huursector, Mededelingen aan Ge-

meenten en de samenhang tussen waardering, rendement en financiële continuïteit zullen in

dit hoofdstuk worden geoperationaliseerd alsmede hun onderlinge relatie. Aan het eind van

hoofdstuk 3 worden de begrippen met elkaar in verband gebracht. In hoofdstuk 4 wordt de

onderzoeksmethode toegelicht alsmede de daarin gemaakte keuzes. In hoofdstuk 5 wordt aan

de hand van een case studie de situatie bij Mijande Wonen te Weerselo beschreven en worden

de begrippen vanuit het theoretisch kader toegepast gevolgd door de analyse van de belang-

rijkste bevindingen en in hoofdstuk 6 volgen de conclusies en aanbevelingen voor verder on-

derzoek. Het geheel wordt afgesloten met een bibliografie.

! @!

* +$,-'..&%'$)&$!'$!(&!-/$'$)012$34&!

,"! E%&'()(%*+

Om te beginnen uitleg over wat een corporatie is en wat er in de in de afgelopen decennia in de corporatiewereld is gebeurd. Vervolgens worden de hoofdlijnen van de wet-, en regelge- ving belicht. Een uiteenzetting over rendementseisen en maatschappelijk rendement complete- ren dit hoofdstuk.

,", F6=26=$.('/+'%+)'+66=/2=6%*+

Een corporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, behe- ren en verhuren van betaalbare woonruimte. Doordat de Nederlandse overheid het bouwen van goede en goedkope woningen grotendeels aan de corporaties overliet, en zichzelf veelal be- perkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de corporatie in Nederland een centrale rol in de volkshuisvesting gekregen. De taken van de corporaties zijn door het voormalige Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer geregeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) (MVROM, 1992).

2.2.1 Invoering Woningwet 1901

De eerste corporaties ontstonden voor de invoering van de Woningwet in 1901 (Woningwet, 1901). Nederland telde toen ongeveer 40 woningbouwverenigingen die zonder overheidssteun opereerden (Kempen, 1988). Veelal waren deze door sociaal bewogen belangstellenden opgericht zoals eigen leden maar ook de overheid en bedrijven. Na invoering van de Woningwet ontston- den meer corporaties, in verschillende vormen. Veel corporaties waren oorspronkelijk woning- bouwverenigingen met leden. Andere corporaties hadden de vorm van een vennootschap of stich- ting. In de volksmond worden de termen woningbouwvereniging, woningstichting en corporatie door elkaar gebruikt. Juridisch maakt het echte bestuur r wel verschil of er sprake is van een stichting of vereniging. Een vereniging heeft een gekozen vanuit de leden, terwijl een stichting dat niet kent. Het werk van de corporatie maakt onderdeel uit van de opkomende verzorgingsstaat net als onderwijs, arbeidsomstandigheden en gezondheidszorg.

2.2.2 Woningbouwverenigingen tot 1950

! $D!

De Woningwet maakte het voor corporaties mogelijk om overheidssteun te ontvangen. In de meeste gemeenten werden één of meerdere corporaties opgericht en ontstonden de eerste ge- meentelijke woningbedrijven. Deze verenigingen gingen voortvarend te werk met het bouwen van, met name, arbeiderswoningen. Om in aanmerking te komen voor overheidssteun moest een corporatie uitsluitend werkzaam zijn in het belang van de verbetering van de volkshuisvesting en toegelaten zijn door de Minister van Volkshuisvesting (de zogenaamde T.I., ofwel toegelaten in- stelling). Het Woningbesluit van 1932 bevatte de bepalingen betreffende de ministeriële toela- ting.

Voor de Tweede Wereldoorlog financierde de overheid de bouw van zogenaamde 'woning- wetwoningen' door middel van een rijksvoorschot. Dit moest in 50 jaar terugbetaald worden. In de crisisjaren werd de looptijd verlengd van 50 tot 75 jaar. Na de Tweede Wereldoorlog, werden de benodigde gelden door middel van een gemeentelijke lening of een gemeentelijke garantie verstrekt. Verder veranderde het beeld radicaal. De overheid trok het gehele regie van de wo- ningproductie naar zich toe. Gelegitimeerd door grote tekorten aan woningen en het ontbreken van het particulier initiatief werden corporaties ingezet als voertuig om enorme woningproductie in eigendom te nemen, te beheren en te verhuren.

2.2.3 Woningbouwverenigingen na 1950

De corporaties bouwden oorspronkelijk allereerst voor hun eigen leden en hadden vaak de

'geestelijke verheffing van de arbeider' als doel. Later, zo ongeveer na 1960, veranderde de relatie

tussen vereniging en leden tot louter een verhuurder-huurder relatie. De relatie werd losser en za-

kelijker. Na 1966 werd gesteld dat een corporatie niet alleen voor haar eigen leden moest bou-

wen, maar voor de samenleving als geheel. Tussen 1947 en 1985 steeg het bezit van de corpora-

ties van 196.000 tot 1.607.000 woningen; hiermee steeg het aandeel van de corporaties in het to-

tale woningbezit van circa 9% tot 30%. De overheidsbemoeienis nam verder toe; corporaties

hadden nauwelijks zeggenschap over de locatie, de prijs en de kwaliteit van de woningen; uitga-

ven voor beheer en onderhoud werden genormeerd. Maar wellicht gr grootste verandering was

dat corporaties hun eigen achterban of doelgroep niet meer mochten bedienen; de overheid nam

de woningtoewijzing over en beperkte in hoge mate het bevoordelen van leden. In de 60-er jaren

werd geregeld dat de corporaties hun exploitatieresultaten mochten behouden en eigen vermogen

konden vormen. Daarna werd de aanbod sturing langzaam om gevormd tot vraagsturing en werd

de individuele huursubsidie geïntroduceerd.

! $$!

Vanaf 1988 verstrekte de overheid geen woningwetleningen meer. Voortaan moesten de cor- poraties de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren. Hierbij werden (en worden) garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Vervolgens werd, tegelijk met de invoering van de huurliberalisatie (voor een klein deel van de woningen), in 1994 een groot deel van de corporaties verzelfstandigd. Zij krijgen sindsdien geen leningen en subsidies meer van het Rijk, maar houden wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen.

De verzelfstandiging van corporaties kende twee facetten. De verenigingen omgezet in stich- tingen, die voortaan corporaties genoemd werden. Dit werd in 1993 geregeld in het 'Besluit Be- heer Sociale Huursector'. De overgang van vereniging naar stichting houdt in dat het bestuur niet meer door leden gekozen en gecontroleerd wordt. Daarnaast konden de gemeenten corporaties niet langer sturen; corporaties waren zelfstandig geworden. De corporaties kregen een niet- gekozen Raad van Toezicht. Deze verzelfstandiging betekende daarmee in feite een privatisering van het bestuur. Men dacht zo een professioneler en slagvaardiger management aan te trekken.

Ook werden de corporaties financieel verzelfstandigd, hetgeen werd geregeld in de zogeheten 'Bruteringswet' (MVROM, 1994) (officieel de 'Wet Balansverkorting geldelijke steun volkshuis- vesting' ). In deze wet uit 1994 werd geregeld dat er voortaan geen objectsubsidies meer werden verleend en geen rijksleningen weer werden verstrekt. Er werd afgerekend met het Rijk en daar- mee de financiële banden definitief beëindigd.

Er bleef landelijk toezicht, waarbij wordt gekeken of aan de eisen van het Rijk wordt voldaan en of op een verantwoordelijke wijze met de financiën wordt omgesprongen. Deze taak is in han- den van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en houdt toezicht op onder meer governance, integriteit en de prestaties van de corporaties.

Voor het interne toezicht van corporaties wordt de positie van de Raad van Toezicht ver- sterkt. Deze houdt toezicht op het bestuur en moet vooraf goedkeuring geven aan omvangrijke voorstellen, zoals grootschalige verkoopbesluiten en legt verantwoording af in het jaarverslag.

2.2.4 Corporaties in de 21ste eeuw

Corporaties hebben een grote verantwoordelijkheid gekregen van het Rijk voor het functione-

ren van de totale woningmarkt in Nederland. De verantwoordelijkheden werden door aanpassing

van het Besluit Beheer Sociale Huursector verder uitgebreid en strekken zich uit naar het behoud

! $"!

van de leefbaarheid in wijken en buurten alsook een grotere betrokkenheid bij het beheer van maatschappelijk vastgoed.

Om te laten zien dat corporaties ‘maatschappelijk verantwoord ondernemen’, maakten som- mige corporaties 'prestatieafspraken' met de gemeenten. Vanaf het jaar 2000 investeerden som- mige corporaties ook in kantoren en ander vastgoed. Daarmee wilden ze een sterkere bedrijfseco- nomische positie bereiken, die ten goede moet komen aan de woningbouwactiviteiten voor de primaire doelgroep. Volgens de Woningwet mag een corporatie zich echter uitsluitend op het ge- bied van de volkshuisvesting bewegen. De minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu verbood daarom deze activiteiten.

De positie van corporaties onder druk te staan door betrokkenheid van corporaties bij bouw- fraudeaffaires, onverantwoord hoog geachte beloningen voor bestuurders en riskante investerin- gen. Zo waren er de Rochedale-affaire, de PWS-affaire, de Vestia-affaire, de kwestie van buiten- landse investeringen door een Limburgse corporatie, investeringen in een universiteitscampus en de aankoop van de SS Rotterdam. Incidenten weliswaar, maar die doen het imago van de sector geen goed. Deze situatie gaf aanleiding tot het treffen van verdergaande maatregelen met als doel het verbeteren van het toezicht en de wijze van verantwoorden, wat moet leiden tot professionele- re bestuurders en een veel grotere openheid en transparantie in de verantwoording

,": #8<$4'%(%*+%$$=+9$$./01$22'&(34+A$/.*6')+

!

Nu de geschiedenis in vogelvlucht is gepasseerd gaan we in dezeparagraaf ons richten op maatschappelijk vastgoed en wat daarover is geschreven in breder verband. Daarbij wordt aan- sluiting gezocht bij publicaties rond dit onderwerp in de literatuur. Daarin worden corporaties aangeduid als hybride organisaties, geen overheidsorganisatie, maar ook geen pure markt orga- nisatie. (Lavrijssen & Ozmis, 2010)

Ook kijken we naar de vraag vanuit de samenleving om investeringen in een brede reeks van activiteiten, van brede scholen en ziekenhuizen tot participatie in welzijns-, en buurtactivi- teiten (Whitehead & Scanlon, 2007). Meer in het bijzonder het realiseren van maatschappelijk vastgoed, welke niet bijdrage aan de winst van de corporatie, maar welke wel ten goede komen aan de (lokale) maatschappij (Lindholm, Gibler, & Levainen, 2006).

Hier wordt dan ook de koppeling gemaakt met leefbaarheid, die in paragraaf 1.3 is om-

schreven als “hoe aantrekkelijk en geschikt een gebied of gemeenschap is om te wonen of te

! $#!

werken”. Daarnaast is bevolkingskrimp is een issue. De vergrijzing en ontgroening (minder jongeren) leidt in sommige regio’s tot het vertrek van middenstanders, het sluiten van scholen en leegstand. Krimp biedt ook kansen, door het samenvoegen voorzieningen met een tendens naar het ontwikkelen gemixte complexen waar huur en koop geïntegreerd zijn; het fenomeen van maatschappelijk vastgoed komt vanuit Scandinavië richting de rest van Europa in de vorm van “kulturhusen”. Kulturhus is een Scandinavisch begrip en staat voor een veelzijdig gemeen- schapscentrum waarbij meer wordt gedeeld dan alleen de voordeur.

Het Kulturhus-concept

Meerwaarde creëren uit gezamenlijke voorzieningen, programmering en be- heer, waardoor het behoud van maatschappelijk, sociaal en cultureel kapitaal in een

woonkern langdurig gewaarborgd is.

! $A!

3 5',&12,661 :"! E%&'()(%*+

Naast wat er recent is gepubliceerd over de corporaties en hun maatschappelijke opdracht is bestaande wet- en regelgeving een belangrijke voorwaarde voor de beoordeling van maat- schappelijk vastgoed.

Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) speelt hierin een belangrijke rol. Hierin is de rol van de toezichthouders en de wijze van verantwoording vastgelegd. Deze verantwoording is vervat in prestatievelden met criteria waaraan corporaties moeten voldoen. Deze prestatievel- den worden later nader toegelicht. Daarnaast worden de prestatievelden van oudsher aangevuld met Mededelingen aan Gemeenten (MG) welk vanuit de opeenvolgende verantwoordelijke mi- nisteries werden verstrekt. (MVROM, WWI, BKZ).

Voorts is van belang wat een individuele corporatie hierover vastlegt in haar administratieve organisatie en beleidsdocumenten en hoe hierover verantwoording wordt afgelegd.

:", >%)'=B601.'+&(.'=$.77=+

Leefbaarheid laat zich in bredere zin verklaren door Engelse term Social Responsibility, een waarde die een vehikel kan zijn voor de promotie van transparantie, genuanceerdere ver- slaglegging, integriteit, betere communicatie, wederzijdse versterkende en zinnige ontwikke- ling. (Pava, 2008). Anders gezegd hoe vinden we de balans tussen zakelijkheid en ethiek. Hier- voor ziet Pava een actieve rol weggelegd voor de overheid; Het leidt geen twijfel dat vele (zo niet de meeste) van de hedendaagse sociale problemen overheidsingrijpen en actie vergen.

Hiertoe zijn corporaties opgericht.

Er bestaat causaliteit tussen wonen in een “arme buurt” en het hebben van een “arm net- werk”, de buurt (een geografische plek waar iemand woont) doet er toe. Gegeneraliseerd, ruim- telijke segregatie leidt tot een ongelijke verdeling van soorten contacten want ongelijkheid in- houd in het aangaan van contacten. Dit pleit voor activiteiten op het gebied van leefbaarheid (Van Eijk, 2010).

Dat de doelmatigheid en invloed van wetenschappelijk onderzoek en aanbevelingen rond

het proces van politieke besluitvorming zeer bescheiden was in de jaren 2000-2010 en proberen

het verschil tussen wetenschappelijk onderzoek en politieke besluitvorming in de Nederlandse

volkhuisvestingspolitiek uit te leggen (Boelhouwer & Priemus, 2012). Een van de zaken die

opvallen is de vele adviesorganen die de Nederlandse politiek beïnvloeden middels het “polde-

ren” ; het eindeloos onderhandelen tussen de burgers en haar vertegenwoordigers en de over-

! $-!

heid (aangestuurd door de politiek). Dit komt de snelheid en de kwaliteit van de besluitvorming niet ten goede. Daarnaast hebben de terugtrekkende beweging van het rijk hun sporen nagelaten in de volkshuisvesting alsmede het toestaan. Het was de bedoeling dat de overheid en de non- profitsector bedrijfsmatiger, efficiënt en effectief zouden gaan opereren. (Bogt, 2006) Interna- tionaal worden deze ontwikkelingen onder de noemer New Public Management aangeduid.

Uiteindelijke kwesties en vragen over de positie van corporaties- hun prestaties, hun taken, of er een gelijk speelveld is met commerciële verhuurders en hun efficiency spelen een rol, maar wetenschap en politiek komen niet tot elkaar (Koning & Leuvensteijn van, 2010). Deze onzekerheid leidt niet tot een toename in investeringen in vastgoed in het algemeen en zeker niet in maatschappelijk vastgoed in het bijzonder. De negatieve gevolgen laten zich vangen in het woord “minder”. Omdat zowel de politieke als de financiële speelruimte afneemt zullen de corporaties zich toeleggen op hun kernactiviteit: het bieden van betaalbare huurwoningen aan mensen met lage inkomens.

Daarbij zullen ze zich minder vaak bezigheden met andersoortige (maatschappelijke en commerciële ) activiteiten op en buiten de woningmarkt. Dat betekent dat andere partijen (ge- meente, zorgleveranciers, welzijnsinstellingen) minder een beroep kunnen doen om gezamen- lijke activiteiten te ontwikkelen in het kader van “de brede zorg voor het wonen”. Op de lange termijn kan dat bijdragen aan de eerder, door Van Eijk, genoemde segregatie. De eerste tekenen van ‘minder’ zijn inmiddels zichtbaar door het grote aantal projecten in het kader van maat- schappelijk vastgoed, dat inmiddels is afgeblazen. Het gaat echter niet alleen om de leefbaar- heid maar ook om de waardering.

Ook het wegvallen van Rijks financiering heeft gevolgen. Corporaties moeten hun hoofd boven water moeten houden zonder substantiële objectsubsidies. Daarvoor kunnen zij inzetten de bestaande financiële reserves, de huurinkomsten, de ontwikkeling van projecten voor zowel huur als koop, het verkopen van bestaand bezit. Daarnaast kunnen ze gebruikmaken van de ontwikkelde zekerheidsstructuur middels CFV en WSW of fuseren.

Het gaat hier om een overzicht van de totale sector; individueel blijken er verschillen in onder- linge rijkdom en grootte. Eerste stap is het in kaart brengen van de omvang van het probleem tussen middelen en opgave. De waarde van een corporatie kan worden afgelezen van de balans;

In principe beoordeeld op basis van activa minus passiva. (Gruis & Nieboer, 2006) Echter een

corporatiebalans bestaat grotendeels aan de activa zijde uit woningvoorraad waar tegenover de

passiva zijde de lening portefeuille.

! $<!

Er zijn twee factoren die bepaling van de netto waarde compliceren. (Gruis V. , 2003) Dat zijn de waardering van de woningvoorraad en de bepaling en onderkenning van risico’s. Afgeleid van toekomstige verwachtingen ontstaat er onzekerheid over de verwachtte uitkomsten. Om met deze onzekerheid om te gaan bied scenarioanalyse uitkomst.

De positie van de Nederlandse corporaties wordt geschetst in het licht van het door de Europese commissie geëist gelijke speelveld (Level Playing Field) (Boelhouwer P. , 2007). Naast de po- sitieve constatering dat de financiële positie robuust is en er meer kapitaal in de sector is opge- hoopt dan het minimum dat nodig is voor instandhouding is er daarmee ruimte om te investe- ren. Negatieve tendensen zijn er rond het imago van de corporaties mede ingegeven door dis- cussies over de salarishoogten, arrogantie en lage bouwvolumes. Ook wordt er aangegeven welke activiteiten en investeringen corporaties mogen doen. Deze zijn niet limitatief echter wordt wel een verband (direct/ indirect) verwacht met de ontwikkeling of het behoud van waarde van de woningvoorraad van de corporaties. Dit behelst ontwikkeling van commercieel vastgoed voor ‘sociale’ organisaties als er een link met de omgeving wordt verwacht en ver- schillende activiteiten om de leefbaarheid te verbeteren. Hieraan wordt ook geappelleerd in een Engels onderzoek waar wordt gesteld dat de woning niet alleen een “shelter” is (een dak boven je hoofd), maar ook de omgeving een rol speelt. Daarom zouden investeringen in de volkshuis- vesting niet alleen moeten worden beoordeeld in engere zijn maar ook op de bijdrage en in- vloed die wordt geleverd in aanpalende sectoren zoals gezondheidszorg en arbeidsmarkt.

(Maclennan & More, 1999) De vraag hoe deze bijdrage aan de leefbaarheid meetbaar te maken is onderwerp van onderzoek. Daarbij speelt de tegenstelling tussen sociaal en bedrijfsmatig ge- bruik een rol in de verantwoording. (Monochin, Jack, & Howel, 2008)

Tot slot is de in paragraaf 2.3 genoemde krimp een issue. De vraag wat de rol van accounting is in een organisatie die niet tot doel heeft de winst te maximaliseren, maar andere doelen zoals de leefbaarheid op het platteland. Het geeft de ambitie weer om accounting te zien vanuit een meer sociaal dan technisch perspectief. De conclusie van het onderzoek is dat er, naast formele en puur financiële aspecten zoals een Balans en een Verlies en Winstrekening, ook moet er een ordening zijn in niet-financiële parameters. Een benadering met de nadruk meer op een goed functionerende woonkern en minder op de verantwoording. (Westerdahl, 2001) Een constant balanceren tussen “business” en “community”.

3.2.1 Besluit Beheer Sociale Huursector

! $=!

Het Besluit Beheer Sociale Huursector, hierna aangeduid als BBSH, schrijft voor dat ‘over- tollige financiële middelen moeten worden ingezet voor de volkshuisvesting, hetzij door extra investeringen en huurmatiging in het eigen bezit, hetzij door financiële ondersteuning aan ar- mere corporaties met veel sociale huisvestingsopgave’ (MVROM, 1992) en kent zes prestatie- velden:

• kwaliteit van de woningen

• verhuur van de woningen

• betrekken van bewoners bij beleid en beheer

• financiële continuïteit

• leefbaarheid

• wonen en zorg.

Voor de behandeling zijn hier de financiële continuïteit en de leefbaarheid van belang.

Primaire doelstelling van het financiële beleid van een corporatie is het waarborgen van de fi- nanciële continuïteit. Daarvoor is weerstandsvermogen nodig als buffer om risico’s op te kun- nen vangen. De noodzakelijke omvang van deze buffer wordt in de eerste plaats door de corpo- ratie zelf gemaakt, middels een inschatting van de bedrijfsrisico’s op grond van de eigen marktpositie.

3.2.2 Mededelingen aan Gemeenten

Voorts zijn de Mededelingen aan Gemeenten (MG) van belang, in het bijzonder MG 1999-23 (MVROM, 1999) en MG 2001-26 (MVROM, 2001). In het kort komen deze er op neer dat voor het investeren in MFA’s er een relatie moet zijn met de kerntaken van een corporatie op het gebied van volkshuisvesting en dat de financiële risico’s die verbonden zijn aan de activiteit beheersbaar moeten zijn. Om dit te toetsen wordt er gekeken naar het voorziene gebruik van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en het financiële belang van de corporatie. Bij dit toetsen ligt een taak voor de toezichthouders, die zijn genoemd in het BBSH.

De interne toezichthouders zijn de Raad van Commissarissen of Raad van Toezicht en de ex- terne toezichthouders zijn het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en in mindere mate het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waar het de borging van de financie- ring betreft.

3.2.3 Samenhang tussen waardering, rendement en financiële continuïteit

Als prestatieveld is financiële continuïteit benoemd in het BBSH en als volgt omschreven “ De

toegelaten instelling voert een zodanig beleid en beheer, dat haar voortbestaan in financieel

! $?!

opzicht is gewaarborgd”. En om de continuïteitsvraag te beantwoorden, moet de financiële po- sitie worden bepaald, die op haar beurt in belangrijke mate wordt bepaald door de waardering van het vastgoed. De continuïteitsvraag wordt mede beoordeelt door het CFV welke de corpo- ratie als voldoende levensvatbaar beoordeeld als er de komende 5 jaar geen beroep op schuld- sanering te verwachten is. De financiële continuïteit wordt primair bepaald door het weer- standsvermogen en de ondergrens wordt operationeel gemaakt met de bepaling van het mini- maal noodzakelijke weerstandsvermogen gebaseerd op de risico’s die de corporatie loopt. Het weerstandsvermogen, dat is bepaald op grond van de bedrijfswaarde van het vastgoed, wordt hieraan getoetst. De financiële continuïteit is niet gewaarborgd als het weerstandsvermogen minder is dan het noodzakelijk vermogen. In dat geval zal het te behalen rendement op de cor- poratieactiviteiten moeten bewerkstelligen dat de ondergrens wordt gehaald. In het kader van de financiële continuïteit is het van belang dat de financiering van investeringen is gewaar- borgd. Als de financiële continuïteit is gewaarborgd is borging van financiering door het WSW mogelijk, is de waarborg er niet dan zal het CFV overgaan tot sanering van de corporatie en de corporatie, door sanering, de continuïteit waarborgen. Deze vangnetconstructie is bekend onder de naam sluitend stelsel (Remkes, 1999).

:": ;'%)'9'%./'(/'%+

Bij het waarderen van vastgoed (Ten Have, 2002) is er een drietal mogelijkheden om een investering te toetsen te weten:

1. Comparatieve benadering 2. Kostenbenadering

3. Inkomstenbenadering

Als we deze benaderingen toepassen op een investering in een MFA vallen de volgende za- ken op.

Ad 1. Comparatieve benadering

Deze benadering vergelijkt objecten met overeenkomstige kenmerken. Afwijkingen worden inzichtelijk gemaakt en verrekend met de vast te stellen waarde. Daarom is dit minder geschikt omdat MFA’s van opzet vooral van elkaar verschillen. Deze methode is vooral handig bij se- riematige bouw.

Ad 2. Kostenbenadering

Bij deze benadering wordt de waarde vastgesteld aan de hand van stichtingskosten, zoals

grond, bouwkosten en bijkomende kosten. Gebaseerd op de historische kostprijs. Handig voor

! $@!

vergelijkingsdoeleinden maar mindergeschikt om huidige en toekomstige marktomstandighe- den in de waarde te betrekken.

Om een investering in een MFA te rechtvaardigen is deze benadering minder aantrekkelijk door alleen vanuit de kosten te redeneren. Deze benadering wordt overigens wel gebruikt om kostprijsdekkende huur te bepalen op basis van de minimale dekking van investerings- en ex- ploitatie-uitgaven.

Ad 3. Inkomstenbenadering

In de corporatiesector een gebruikelijke methode waar de combinatie van investeren, de jaarlijkse inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt tegen een bepaalde disconterings- voet. Deze methode wordt wel aangeduid als de bedrijfswaardebenadering of netto contante waarde benadering. Daarnaast zijn er de enkelvoudige methodes BAR en NAR. Beide metho- den waarderen slecht op de toekomstige meerjarige exploitatie; deze worden gezien als alterna- tief voor de kasstroommethodiek.

BAR: Bruto aanvangsrendement

Het geraamde bruto beleggingsresultaat op moment van verwerving, uitgedrukt in een percen- tage dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen.

NAR: Netto aanvangsrendement

Het bij de BAR genoemde bruto beleggingsresultaat, gecorrigeerd met de lasten die bij de ex- ploitatie van een vastgoedobject periodiek gemaakt worden, gedeeld door de aanvangsinveste- ring %

De enkelvoudige methodes kijken in geheel niet naar de toekomstige ontwikkeling van de kas- stromen, uitsluitend het komende jaar is belangrijk. Het Bruto aanvangsrendement (BAR) is de markthuur in het eerste jaar gedeeld door de investering. Het Netto aanvangsrendement (NAR) is de markthuur in het eerste jaar minus de gemiddelde exploitatielasten, gedeeld door de inves- tering. Beide methodieken worden gebruikt bij het bepalen van de waarde van het onroerend goed in verhuurde staat.

DCF: Discounted Cashflow !!

De DCF methode oftewel netto contante waarde methode (NCW) is in de corporatiesector be- kend, echter anders genoemd: bedrijfswaardeberekening.

De contante (of huidige) waarde van een bedrag wat te ontvangen is op een bepaald moment, is

gelijk aan dat bedrag verdisconteerd met de rentevoet welke hoort bij het tijdstip. Oftewel de

huidige waarde is het bedrag wat nu geïnvesteerd moet worden, om het gewenste toekomstige

bedrag te realiseren.

! "D!

In formulevorm:

CW bedrag = CF

t

/ (1+Rt)

^t

CW= contante waarde CFt= bedrag op tijdstip t Rt= rentevoet op tijdstip t

Hoe hoger de rente, hoe minder nu geïnvesteerd kan worden. Hoe verder in de tijd, hoe minder te investeren vanwege het feit dat het bedrag dan langer groeit met rente. Andere definitie voor rente in deze is opportunity cost of capital, dat wil zeggen het rendement wat behaald kan wor- den door je geld te investeren in vergelijkbare alternatieven. De contante waarde van elk toe- komstig bedrag kan per nu worden bepaald en daardoor zijn alle contante bedragen op te tellen.

De contante waarde van een kasstroom is dus gelijk aan de som van contante waarden van alle toekomstige bedragen:

CW kasstroom = Σ CF

t

/ (1+Rt)

^t

!

Bij de DCF methode zijn er drie belangrijke variabelen: timing van toekomstige bedragen en de looptijd, de grootte van de kasstroom en de disconteringsvoet. Als voorbeeld de contante waar- de berekening door een corporatie, in corporatieland bedrijfswaardeberekening genoemd. Over een looptijd van vaak 50 jaar, wordt een inschatting gemaakt van alle relevante opbrengsten en uitgaven in deze periode. Zoals huur, huurderving, onderhoud, variabele lasten en vaste kosten.

Al deze toekomstige kasstromen worden contant gemaakt tegen een vast te stellen disconte- ringsvoet, in de corporatiesector wordt vaak de disconteringsvoet gebruikt die gehanteerd wordt door het WSW (momenteel 5,25 %). Eén van de grootste uitdagingen en ook het meest bepa- lende element bij deze methode is de vaststelling van de disconteringsvoet.

De disconteringsvoet staat dan ook centraal, de impact is groot. Het is het vereiste rendement van een belegger, of in dit onderzoek de corporatie, voor een mogelijke investering in een MFA. Hoe moet er theoretisch gerekend worden en hoe gaan corporaties daar in de praktijk mee om?

3.3.1 Weighted Average Cost of Capital (WACC)

Voor dat naar de disconteringsvoet wordt kijken is het goed om eerst in te zoomen op de

WACC; de disconteringsvoet bij “normale” bedrijfskundige investeringsvraagstukken. De

WACC wordt voorgeschreven bij reguliere bedrijfskundige investeringsvragen, voor het bepa-

len van de waarde (Gruis V. H., 2000). De WACC wordt toegepast als er sprake is van gedeel-

telijke financiering met vreemd vermogen, in formulevorm:

! "$!

WACC = VV / TV * Rvv * (1-t

c

) + EV / TV * Rev

VV= Vreemd vermogen EV= Eigen vermogen

TV= Totaal vermogen= VV + EV Rvv= Rendement op vreemd vermogen Rev= Rendement op eigen vermogen t_c= Vennootschapsbelasting

Bij corporaties is de financiering veelal met vreemd vermogen. Het mogelijke te behalen ren- dement op het eigen vermogen, is bepalend voor de investeringsbeslissing. Voor deze beleggers is dus de WACC de disconteringsvoet in het DCF model.

3.3.2 Disconteringsvoet

In vervolg op de voorgaande paragraaf inzake de WACC, het logische vervolg de discon- teringsvoet, welke meestal

¹

als volgt wordt gedefinieerd:

Disconteringsvoet = risicovrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag

• De risicovrije voet is bij de meeste waarderingen rendement op 10 jarige staatslening of Interest Rate Swap (IRS) 10 jaar.

• Vastgoedopslag = verwerking van het risico dat vastgoed heeft ten opzichte van andere beleggingsmogelijkheden.

• Sectoropslag = verdiscontering van risico’s die de verschillende sectoren van het vast- goed hebben: kantoren, winkels, woningen en bedrijfspanden

• Objectopslag = hierin zijn specifieke risico’s van het project opgenomen.

De systematiek van opslagen is ontstaan in de jaren ‘50/ ’60, VROM wilde de woningbouw- productie stimuleren, destijds werd door lagere overheden vrijwel alleen belegd in staatslenin- gen. Door beleggers (zowel institutionele als particuliere)werd een rendement geëist van staats- leningen + 1%. Hieraan lag een comparatieve methode ten grondslag, beleggen in vastgoed wordt risicovoller geacht dan staatsleningen, hoe hoger het risico des te hoger de opslag/ ver- goeding. Vooral de objectgebonden opslag is een grijsgebied en wordt grotendeels bepaald door zienswijze van een taxateur. Meestal is een hoog risico gekoppeld aan lage kwaliteit.

De disconteringsvoet bepaalt welk minimaal rendement vereist is voor het aangaan van nieuwe projecten. Belangrijk aspect daarbij is dat de sector met overwegend vreemd vermogen is gefinancierd. De verschuldigde rente zal op lange termijn betaald moeten kunnen worden.

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

$

!;EFGH!/IJIKLMELNOKPLQGMG!:7>R*3+!SITKUFMVLGVMJ!

! ""!

Daarom is de financieringsrente een belangrijke factor voor de hoogte van de disconterings- voet.

De crux zit hem echter in het vaststellen van de risico-opslagen; op welke wijze moeten deze worden vastgesteld en hoe hoog moeten deze zijn? Voor waarderingen is consistentie be- langrijk, een eenmaal gekozen systeem kan en mag niet naar behoefte worden gewijzigd.

De disconteringsvoet kan ook worden gezien als een afspiegeling van de karakteristieken van een investering, waarvoor men gecompenseerd wil worden. In formulevorm:

Disconteringsvoet =

reëel rendement + verwachte inflatie + risicopremie + premie voor kosten

Het reëel rendement is de compensatie voor uitgestelde besteding en is altijd hetzelfde. Een be- legger verwacht ook vergoeding voor verwachte inflatie, daarnaast uiteraard een ingecalculeer- de premie voor risico en eventuele kosten. De risicopremie bestaat hierbij uit 3 zaken:

1. Risico voor beleggen in vastgoed 2. Risico voor onverwachte inflatie

3. Risico in verband met illiquiditeit van het vastgoed

Rendement is een veelzijdig begrip. Het is de vergoeding voor een investering die men vooraf eist (de disconteringsvoet) of verwacht of het is de vergoeding die men achteraf krijgt.

:"G E%)(0$.6='%+A$%+9$$./01$22'&(34+='%)'9'%.+

Terwijl de definiëring en operationalisering van financieel rendement relatief eenvoudig is, is maatschappelijk rendement veel moeilijker te definiëren en te meten. De term maatschappelijk rendement suggereert dat dit, net als financieel rendement, uit te drukken is in een enkel getal of percentage. Dit is echter niet het geval. Maatschappelijk rendement heeft betrekking op de (ge- wenste) positieve effecten van beleidsmaatregelen. Het maatschappelijk rendement moet worden beoordeeld in het licht van de bovenliggende maatschappelijke doelen van de investeringen. Voor het definiëren van maatschappelijk rendement is dus een definitie nodig van de maatschappelijke doelen en een operationalisering daarvan in gewenste effecten met meetbare indicatoren

(Nieboer, 2003)

3.4.1 Maatschappelijke doelen corporaties

Sociale verhuurders ontlenen hun bestaansrecht in principe aan de redenen die er zijn voor (niet marktconform) ingrijpen in de woningmarkt: dus om niet de totale voorziening in woningen en woondiensten aan een volledig vrije marktwerking over te laten. Hiervoor kunnen verschillen- de motieven bestaan, die onder meer kunnen voortkomen uit (Van der Schaar, 1991):

- marktimperfecties. Zo leiden op de woningmarkt veranderingen in de vraag slechts ver-

! "#!

traagd tot extra aanbod, waardoor er fricties kunnen ontstaan;

- en onwenselijke of onaanvaardbare uitkomsten van het marktmechanisme. Op een vrije woningmarkt kunnen bepaalde groepen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een geschikte woonruimte (of één die voldoet aan maatschappelijk gestelde minimumnormen).

Corporaties kunnen worden opgevat als één van de partijen op de woningmarkt, maar tegelij- kertijd ook als één van de instrumenten voor interventie op de woningmarkt. Zij kunnen door het bouwen van woningen bijdragen aan het reduceren van de tekorten op de woningmarkt. Door het bouwen, onder de marktwaarde verhuren en verkopen aan specifieke doelgroepen kunnen zij bij- dragen aan het tegengaan van ongewenste effecten (herverdelingsmotief, risicobeperking kwets- bare groepen, ruimtelijke segregatie). Door het onderhouden en verbeteren van woning en woon- omgeving kunnen zij bijdragen aan het bereiken van een bepaald wenselijk geacht kwaliteitsni- veau van de woningen en de woonomgeving. Door te overleggen met en zeggenschap te geven aan hun huurders kan de positie van de (relatief zwakke) woonconsument worden verbeterd.

Dergelijke activiteiten van corporaties kunnen dus beoordeeld worden in het licht van de boven- liggende maatschappelijke doelen.

3.4.2 Afbakening en definitie van maatschappelijk rendement

Voor het nader typeren van de activiteiten van corporaties die een maatschappelijk rendement op moeten leveren, kan onderscheid worden gemaakt in specifieke maatschappelijke activiteiten en algemene marktactiviteiten. Het eerste type activiteiten wordt in principe ondernomen om bij te dragen aan de oplossing van marktimperfecties, die niet opgelost zouden worden door markt- conform opererende partijen, bijvoorbeeld omdat ze een te laag financieel rendement gegeven het risico met zich meebrengen. Uiteraard worden ook andere activiteiten van corporaties van maat- schappelijk belang geacht (zoals projectontwikkeling in de duurdere segmenten), maar als ze in principe marktconform kunnen worden uitgevoerd, is de maatschappij er niet voor afhankelijk van corporaties.

Samenvattend is maatschappelijk rendement te definiëren als alle gewenste positieve effecten die worden veroorzaakt door de activiteiten van corporaties. Het betreft primair de specifieke ac- tiviteiten die niet marktconform kunnen worden uitgevoerd en secundair de overige

(markt)activiteiten

3.4.3 Indicatoren van maatschappelijk rendement

Bij het meten van maatschappelijk rendement kunnen zogenaamde ‘prestatie- indicatoren’

worden gebruikt. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen indicatoren van output en in-

dicatoren van outcome (Buys, 2003). Output heeft betrekking op de daadwerkelijke dienst of het

! "A!

daadwerkelijke product dat wordt geleverd. Het gaat bijvoorbeeld om het aantal betaalbare nieuwbouwwoningen. Output is relatief makkelijk te meten. Outcome heeft betrekking op het uiteindelijke maatschappelijke effect dat wordt bereikt en is niet altijd even eenvoudig te meten, noch altijd eenduidig, causaal te relateren aan de output. Als het gaat om outcome in de zin van het aantal huishoudens met een laag inkomen dat is voorzien van een woning dan gaat het nog wel. Maar als het gaat om een verbetering van de leefbaarheid van een buurt als gevolg van het aanbrengen van differentiatie in de samenstelling van de woningvoorraad wordt het meten al moeilijk en het leggen van oorzakelijke verbanden nog moeilijker. Enigszins paradoxaal is dat juist de indicatoren van outcome het dichtst aansluiten op het begrip maatschappelijk rendement.

:"? H$$/.+62/&$*'%+664+$8/&$*'%+62+)'+)(/06%.'=(%*/A6'.+I+

De corporatie kan op deze wijze haar minimale solvabiliteit afleiden (is minimaal noodza- kelijk weerstandsvermogen/ totale vermogen), op basis van bedrijfswaarde. Een aantal corpora- ties geeft als minimum grens aan, dat het vereiste minimale rendement op het eigen vermogen minimaal de verwachte inflatie is. Daarnaast worden afhankelijk van het project, de gebruike- lijke risico opslagen ingecalculeerd. Mogelijk hoger te behalen rendement dient te worden in- gezet voor de maatschappelijke taken van de corporatie.

Een bijzonder fenomeen welke bij corporaties voorkomt, zijn de mogelijke afslagen in de disconteringsvoet. Wat zijn die afslagen en waar is dat dan op gebaseerd? Wat ook bij de op- slagen werd geconcludeerd geldt ook hier, het is niet eenduidig. Elementen waarom men het doet, komen bij diverse corporaties wel overeen. Afslagen worden om diverse redenen toege- past %!

:"C F6%0&7/('+

Corporaties moeten op meerdere aspecten verantwoording afleggen en voldoen aan regelge- ving. Voor het verantwoorden van niet-financiële parameters, zoals leefbaarheid zijn weinig concrete meeteenheden. Een mogelijkheid voor het verantwoorden kan, naast risico opslagen het kiezen van afslagen zijn bij de bepaling van de disconteringsvoet:

1. maatschappelijk belang; verantwoordelijk voor leefbaarheid in wijken, volkshuisvestelij- ke noodzaak in de wijk.

2. beïnvloeding vastgoedwaarde portefeuille; MFA wordt het bruisende nieuwe hart van de wijk, locatie van de MFA op een goede en centrale locatie, kwaliteitsverbetering van de wijk in het algemeen/ verbetering imago wijk, toename van de algemene vastgoedwaarde, goede solvabele huurders bij de MFA, meer gedifferentieerde vastgoedportefeuille. !!

De risico-opslagen kunnen bij bepaalde projecten (gedeeltelijk) wegvallen tegen de “maat-

! "-!

schappelijke corporatie-afslagen”, hierdoor is de disconteringsvoet als het ware gelijk aan de WACC. Hierbij is het verlangde rendement op het eigen vermogen, gelijk aan het toekomstige inflatiepercentage. Dit is in afwijking van de theorie, die stelt dat de disconteringsvoet = risico- vrije voet + vastgoedopslag + sectoropslag + objectopslag. De motivatie om de afslagen te han- teren worden vooral ingegeven door de effecten van de MFA op het overige bezit van de corpo- ratie, die dus buiten de directe exploitatie van de MFA zelf liggen.

Om dit te staven heb ik onderzoek gedaan bij een corporatie op het platteland, waaraan ik in het

volgende hoofdstukken aandacht besteed.