Autoriteit woningcorporaties t.a.v. de heer E. Baayens
per email: erik.baayens@ilent.nl
Houten, 30 mei 2018
Betreft: reactie onderzoek naar risico’s op fraude en niet-integer handelen bij verkoop vastgoed door woningcorporaties
Geachte heer Baayens,
Allereerst willen wij u hartelijk danken voor het toezenden van de resultaten van het onderzoek zoals wij deze begin mei van u ontvingen.
Na het lezen van het onderzoek hebben wij de volgende opmerkingen / suggesties:
Taalkundige:
1. Bladzijde 11, punt 5: het toevoegen van het woord ‘dit’ in de zin ‘…door een corporatie dient dit aanleiding te zijn…’
2. Bladzijde 25, 1e bullit: toevoegen ‘het tekenen van’ bij ‘..uiterlijk 3 maanden voor…’
3. Bladzijde 25, 2e paragraaf: ‘toegepast’ wijzigen in ‘toepast’.
4. Bladzijde 42, tabel 11: graag doorhalen ‘door commerciële partijen (taxateurs) opgerichte’. Formeel is het niet onjuist wat er staat. Het NWWI ziet zich echter niet als ‘commerciële partij’ maar is als stichting (zonder winstoogmerk) juist opgericht om naast de kwaliteitsverbetering bij taxateurs ook zorg te dragen aan
fraudepreventie en –bestrijding in de vastgoedsector.
5. Bladzijde 57, tekst onder tabel 15: het woord ‘taxatie-instituut’ wijzigen in ‘validatie- instituut’ Ditzelfde geldt voor bladzijde 59 onder punt #9.
Inhoudelijk:
1. In aanbeveling 9 op bladzijde 12 wordt aangegeven dat overwogen kan worden om ook voor andere typen vastgoed dan woningen een validatie te verplichten. In de gesprekken met de onderzoekers is al aangegeven dat het NWWI open staat om deze taak op zich te nemen en hierover in overleg te willen treden met de Autoriteit
woningcorporaties als deze de aanbeveling wil overnemen.
2. Op bladzijde 25 wordt in de 1e bullit vermeld dat het rapport niet ouder mag zijn dan 6 maanden op het moment dat de koopovereenkomst wordt ondertekend, of 24 maanden mits er een markttechnische update is uitgevoerd die uiterlijk 3 maanden voor het tekenen van de koopovereenkomst is opgesteld. Die laatste variant kan alleen als er sprake is een niet gevalideerde taxatie omdat binnen het domein Wonen van het NRVT de taxateur geen beschikking heeft over ‘een markttechnische update’.
3. Op bladzijde 59 wordt in #9 het volgende vermeld: ‘Volgens een publiek belang partij hebben validatie-instituten aangegeven dat zij geen validatie kunnen uitvoeren op taxaties die niet zijn gebaseerd op leegwaarde en wordt bij een validatie van een taxatie op leegwaarde alleen het proces van totstandkoming getoetst en niet de feitelijke waardebepaling zelf.’ Dit is volgens het NWWI onjuist geformuleerd. De validatie-instituten voeren validaties uit binnen de ‘Handreiking grenzen validatie’
zoals die door het NRVT in december is vastgesteld na overleg met alle betrokkenen.
Deze is te vinden via https://www.nrvt.nl/home/validatie-instituten/handreiking- grenzen-validatie/
Hierin wordt aangegeven dat individuele objecten ook ‘in verhuurde staat’ kunnen worden gewaardeerd.
Daarnaast is het zo dat bij validatie de onderbouwing van de taxateur om te komen tot een marktwaarde op aannemelijkheid wordt getoetst door de validatiemedewerker (naast nog veel meer controles). Wij kunnen en mogen als validatie-instituut nooit de marktwaarde zelf bepalen, maar kunnen wel aan de taxateur vragen om zo helder mogelijk te onderbouwen hoe hij tot zijn waardering is gekomen.
4. Op bladzijde 63 wordt gesteld aan het einde van de pagina dat ‘Taxaties blijken lastig te toetsen op juistheid en volledigheid’. Juist dat laatste betwijfelen wij voor het domein Wonen vanwege het gebruik van een modelrapport en de validatie daarvan.
Is te duiden wat hiermee precies wordt bedoeld?
5. Op bladzijde 86 wordt bij de 2e ‘beoogde situatie’ aangegeven dat de Aw aan brancheorganisaties van taxerende bedrijven vraagt om via zelfregulering tot een sluitend stelsel van kwaliteitstoetsen te komen. Het NRVT is als register
verantwoordelijk voor het doorlopend toezicht op alle taxateurs. Hiervoor wordt o.a.
gebruik gemaakt van audits en de informatie van validatie-instituten. De
brancheorganisaties van taxerende bedrijven (NVM, VBO makelaar, Vastgoedpro en NVR) zijn hiervoor niet meer in beeld omdat taxateurs niet meer verplicht
aangesloten hoeven te zijn bij een brancheorganisatie en het NRVT het toezicht op taxateurs integraal heeft overgenomen. Wellicht is het daarom beter om aan te geven dat de Aw aan het NRVT vraagt via zelfregulering te komen tot een sluitend stelsel van kwaliteitstoetsen.
6. Op bladzijde 90 wordt onder het kopje ‘taxateur’ in de 1e paragraaf opnieuw
verwezen naar de brancheorganisaties NVM en VBO. Sinds de komst van het NRVT is de taxateur niet meer verplicht om lid te zijn van een brancheorganisatie omdat het doorlopend toezicht en onafhankelijk tuchtrecht geregeld zijn via het verplichte NRVT.
Dit is dus geen huidige rol meer van de brancheorganisatie. Zij zijn
belangenvertegenwoordiger van taxateurs en makelaars, maar geen toezichthouder of ‘wetgever’.
Wij hopen met deze bijdrage u geholpen te hebben in het overwegen van de genoemde aanbevelingen en achtergrondinformatie en zijn uiteraard bereid om e.e.a. mondeling toe te lichten.
Met vriendelijke groet, Jan – Pieter Redert Manager Beleidszaken
