1
Nieuwe regels
voor aanleg van kelders in Amsterdam
(behorend bij Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam, 20 januari 2021)
1 Vooraf
Nieuwe regels voor aanleg van kelders in Amsterdam is een verkorte versie van het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam (2021).
Het volledige Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam vindt u hier.
Deze informatie is bedoeld voor wie overweegt een kelder aan te leggen in Amsterdam.
Het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam richt zich op kelders kleiner dan 300 m² en een diepte van maximaal 4 m onder het grondoppervlak (maaiveld) gerekend aan de
straatkant. In deze verkorte versie leest u aan welke voorwaarden m.b.t. grondwaterneutraal bouwen zo’n kelder moet voldoen.
Voor een kelder groter of dieper dan de hierboven genoemde maten moet in de niet-rode
gebieden (de betekenis van de kleuren voor gebieden wordt in H 3 uiteengezet) altijd door middel van een geohydrologisch rapport worden aangetoond, dat deze grondwaterneutraal wordt aangelegd. Voor grotere kelders zal in het nog op te stellen parapluplan voor de rode gebieden een algeheel verbod worden opgenomen. Afwijking van dat verbod is dan alleen mogelijk met
toepassing van een buitenplanse afwijkingsbevoegdheid en is dus maatwerk. In het kader van de afwijkingsprocedure zal de gemeente een geohydrologisch onderzoeksrapport eisen en kunnen, indien medewerking aan de aanvraag wordt verleend, voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Dit staat ook benoemd in het volledige Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam.
3
2 Inleiding
Amsterdam moet voor iedereen een veilige, gezonde woonplek zijn. Ook moet de stad zich aanpassen aan het veranderende klimaat (het regent bijvoorbeeld vaker en heftiger), zodat de schadelijke gevolgen, zoals wateroverlast, worden beperkt. Gemeente Amsterdam beschermt de stad daarom zoveel als mogelijk tegen grondwaterproblemen door maatregelen te treffen in de openbare ruimte. Grondwater houdt zich echter niet aan perceelgrenzen. Activiteiten op zowel openbaar als privéterrein kunnen invloed hebben op het grondwater.
Uit onderzoek door het Ingenieursbureau van Amsterdam en Waternet blijkt, dat het bouwen van kelders (bijvoorbeeld onder woningen) op een aantal plekken in de stad leidt tot problemen met de stand van het grondwater, vooral als sprake is van meer kelders naast elkaar. Omdat de kelders een ondergrondse muur vormen, kan het grondwater niet (goed) doorstromen (barrièrewerking).
Het grondwater komt dan te hoog of juist te laag te staan met kans op schade tot gevolg. Andere plekken in de stad hebben geen of minder last van deze problemen.
Als het grondwater te hoog staat (overlast) kan dat onder andere leiden tot wortelrot bij planten en bomen, vochtproblemen in kruipruimtes en optrekkend vocht, regenwateroverlast onder andere in binnentuinen en schade aan wegen.
Als het grondwater te laag staat (onderlast) kan dat onder andere leiden tot paalrot aan
funderingspalen, ongelijkmatig inklinken of krimpen van de grond waardoor schade kan ontstaan aan leidingen en aansluitingen en vochttekort bij planten waardoor deze sterven.
Waar het kan, wil de gemeente de aanleg van kelders blijven toestaan, omdat een kelder in diverse situaties een oplossing kan zijn. Denk bijvoorbeeld aan woonruimte-uitbreiding als het moeilijk is om ergens anders een betaalbare grotere woning te vinden, aan funderingsherstel financieren door dit te combineren met de aanleg van een kelder, aan opslagruimte voor een ondernemer, aan (fiets)parkeerruimte zodat schaarse openbare ruimte en tuinen hiervoor niet opgeofferd hoeven te worden.
Om te zorgen dat een kelder geen nadelige gevolgen heeft voor de stand van het grondwater en de kans op schade aan aangrenzende terreinen of panden of de openbare ruimte dus minimaal is, heeft de gemeente nieuwe regels opgesteld voor de aanleg van kelders. Het gaat hierbij om kelders met één verdieping, een oppervlakte van maximaal 300 m² en een diepte van maximaal 4 m onder het grondoppervlak (maaiveld) gerekend aan de straatkant. In de praktijk gaat het vooral om particuliere kelders onder woningen.
Een aanvraag voor de aanleg van een kelder wordt alleen goedgekeurd als het grondwater ook na de komst van de kelder goed kan blijven doorstromen en de stand van het grondwater niet of nauwelijks verandert en waar mogelijk zelfs verbetert; ook verder mogen er geen negatieve gevolgen zijn voor het grondwater. Zo’n kelder noemen we een grondwaterneutrale kelder.
Doel van het college van burgemeester en wethouders is om alleen nog de aanleg van
grondwaterneutrale kelders toe te staan en de aanleg van kelders die niet grondwaterneutraal zijn zo snel mogelijk te verbieden.
De definitie van een grondwaterneutrale kelder volgens het Afwegingskader (p.4) is:
‘Onder grondwaterneutraal bouwen van kelders verstaan wij:
De stand en stroming van het grondwater veranderen niet of nauwelijks door de aanleg van een kelder, waar mogelijk zal deze verbeteren, en er treden geen negatieve grondwatereffecten op.’
Onder deze negatieve grondwatereffecten vallen in ieder geval het risico op een te dunne deklaag en het risico op opbarsten van de deklaag (dit is de bodemlaag die de diepere bodemlagen afdekt en het diepe grondwater slecht doorlaat).
In sommige delen van Amsterdam kan door de aanleg van een kelder een te dunne deklaag overblijven. Dat betekent een groot risico op doorbreken van die deklaag waardoor een
permanente kwel ontstaat. Diep en zout grondwater stroomt dan naar de oppervlakte met grote negatieve gevolgen voor grondwater en oppervlaktewater. Zo’n doorbraak in de deklaag is niet of alleen tegen hoge kosten te repareren. Onder een kelder moet daarom altijd een deklaag van minimaal 1,5 m overblijven.
Ook is er in sommige gebieden risico op opbarsten. Dat is hetzelfde risico als bij de te dunne deklaag, zoals hiervoor beschreven, alleen ligt de oorzaak nu in de druk die het diepe grondwater uitoefent op de onderkant van de deklaag. Voor de aanleg van een kelder wordt grond, die op de deklaag ligt, verwijderd. Daardoor wordt de opwaartse druk voor de deklaag te groot en zal deze opbarsten, met dezelfde permanente kwel als gevolg.
In het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam zijn daarom vanwege het risico op een te dunne deklaag of het risico op opbarsten van de deklaag ook gebieden opgenomen waar geen kelderbouw meer kan worden toegestaan.
5
3 Gebieden en maatregelen
In alle buurten van Amsterdam (circa 500) zijn de belangrijkste eigenschappen van de bodem die een rol spelen bij kelderbouw in kaart gebracht (zoals samenstelling van de bodem, de
grondwaterstand, hoe het grondwater stroomt en hoe er gebouwd is). De situatie in de verschillende buurten blijkt nogal te verschillen. Het effect van een kelder op de
grondwatersituatie is daarom ook verschillend. Het risico op te hoge grondwaterstand, te lage grondwaterstand en onherstelbare schade is in sommige buurten veel groter dan in andere. Per buurt is daarom gekeken of het mogelijk is om grondwaterneutrale kelders aan te leggen en zo ja welke maatregelen daarvoor nodig zijn.
De uitkomst is dat in sommige buurten de aanleg van een kelder niet is toegestaan, omdat dit niet mogelijk is zonder negatieve gevolgen voor de stand van het grondwater. In buurten waar de aanleg van een of zelfs meer kelders geen of nauwelijks gevolgen heeft voor de stand van het grondwater mogen kelders gebouwd worden zonder dat maatregelen nodig zijn. In alle andere buurten is de aanleg van een kelder weliswaar toegestaan, maar moeten maatregelen getroffen worden om te zorgen dat de kelder geen negatieve gevolgen zal hebben voor de situatie van het grondwater.
De maatregelen bestaan vooral uit eisen aan de manier waarop de kelder wordt aangelegd en een verbod op de aanleg van kelders waar de negatieve effecten niet voorkomen kunnen worden. Een kelder moet zo gebouwd worden, dat het grondwater naast of onder de kelder goed kan
doorstromen, nu en in de toekomst (waarin het aantal kelders geleidelijk toeneemt en het veranderende klimaat gevolgen heeft voor de hoeveelheid regenwater die verwerkt moet worden).
Gebieden
Na het in kaart brengen van alle buurten, is een gebiedsindeling gemaakt.
Nr Gebied Beschrijving
1 Nieuw-West, Zuidas, Buitenveldert Middeldiepe polders, naoorlogse bouw, deels gebiedsontwikkelingen
2 Centrum, Zeeburgereiland Centrum: oudste deel van Amsterdam,
gefragmenteerde ophoging, houten funderingen, gesloten bouwblokken
Zeeburgereiland: oud baggerdepot, gebiedsontwikkeling
3 Eind 19e-eeuwse schil Meest integraal opgehoogd, houten funderingen, gesloten bouwblokken
4 Ring 1920-1940 Integraal opgehoogd, houten funderingen, gesloten bouwblokken
5 Watergraafsmeer, Zuidoost Diepe polders, gevoelig voor kwel (een voortdurende grondwaterstroom vanuit diepe grondlaag omhoog), opbarstrisico*, Zuidoost dunne deklaag*, deels gesloten bouwblokken
* zie Toelichting op blz. 7/8 6 IJburg, Haven-Stad, Overamstel Gebiedsontwikkelingen
7 Noord Zeer divers: deels houten funderingen, deels
gebiedsontwikkelingen, deels diepe polders
Maatregelen
Per gebied is de vraag beantwoord ‘Zijn maatregelen nodig om grondwaterneutrale kelders te kunnen bouwen en zo ja welke maatregelen?’.
Op de kaart is met kleur en arcering aangegeven waar welke maatregelen gelden.
Daaronder staan de maatregelen beschreven en worden deze toegelicht.
Een uitgebreide omschrijving van welke maatregelen per buurt gelden, vindt u hier.
Informatie over tot welke buurt een perceel behoort, vindt u hier. De buurten verschijnen door de kaartlaag
“gebiedsindeling” aan te vinken. U voert het adres in in de zoekbalk en klikt op de adressuggesties die daaronder verschijnen. Er verschijnt een venster met meer informatie over het adres; via de knop
“volledig weergeven” verschijnen wijk en buurt.
7
Per buurt is een keuze gemaakt uit maatregel 1, 2, 3 of 5 en waar nodig geldt óók maatregel 4.
In onderstaand kader staan vaktermen die nog niet eerder zijn uitgelegd; deze worden in de toelichting onder het kader uitgelegd.
Nr Gebied Omschrijving Voldoen aan Door
1 Grijs Geen maatregelen voor doorlaatvermogen vereist
2 Geel Maatregelen t.b.v.
voorkomen over- /onderlast
Standstill kD Maatregelen op eigen perceel o.b.v. lokaal
geohydrologisch onderzoek inclusief boringen, zodat het doorlaatvermogen na de bouw hetzelfde is als daarvoor
3 Blauw Maatregelen t.b.v.
voorkomen over-
/onderlast + berekend zijn op gevolgen van
klimaatverandering (grotere hoeveelheden neerslag kunnen verwerken)
Vaste kD 5, 10, 15, 20 m²/dag
Maatregelen op eigen perceel, zodat na
kelderbouw sprake is van vooraf vastgesteld doorlaatvermogen
4 Gearceerd Aanvullende voorwaarden (naast voorwaarden t.b.v. het doorlaatvermogen)
Voorwaarden Opvolgen voorwaarden:
opbarstbeheersmaatregelen, maximale bouwdiepte
5 Rood Geen kelders toegestaan vanwege te dunne deklaag (a), risico op opbarsten (b), beide (c)
Toelichting
Doorlaatvermogen is het vermogen van de bodem om het grondwater te laten doorstromen. Het doorlaatvermogen wordt afgekort met de vakterm kD en uitgedrukt in m²/dag.
Als de waterdruk vanuit de onderste bodemlagen hoog is en de deklaag relatief dun, dan is er risico dat de bodem opbarst. Als dit gebeurt dan komt grondwater vanuit een diepere bodemlaag omhoog en ontstaat plaatselijk een sterk verhoogde voortdurende kwelstroming (welvorming), waardoor het grondwater en oppervlaktewater (onder andere in rivieren, sloten, kanalen en meren) verzout en verontreinigd kan worden. Dit kan leiden tot te hoog grondwater en is
schadelijk voor het groen en de biodiversiteit. Opbarsten is onomkeerbaar; de beschadigde bodem kan niet meer worden hersteld of alleen tegen extreem hoge kosten en door
herstelwerkzaamheden die zeer ingrijpend zijn voor de omgeving. Voorkomen van opbarsten is dus van groot belang. Onder een kelder moet daarom altijd een deklaag van minimaal 1,5 m overblijven.
Kleur (grijs, geel, blauw, rood) gaat over doorlaatvermogen en maatregelen om te zorgen dat een nieuwe kelder geen negatieve gevolgen heeft voor doorlaatvermogen en grondwaterstand.
Arcering duidt op opbarstrisico en maatregelen om dat te voorkomen.
Sommige buurten zijn gekleurd én gearceerd; daar zijn zowel maatregelen nodig om negatieve gevolgen voor de grondwaterstand te voorkomen als maatregelen om opbarsten te voorkomen.
Bij 1: in grijze gebieden (onder andere parken) zal kelderbouw niet tot problemen leiden.
Bij 2: in gele gebieden (onder andere randen van het Vondelpark, stadsparken, polderriolen, oude waterkeringen) is de situatie kritiek; stijging van het grondwater betekent bijna onmiddellijk overlast, daling betekent bijna onmiddellijk onderlast. Belangrijk is dus om hier de
grondwaterstand te houden zoals die is. Voor ieder kelderbouwplan moet de initiatiefnemer lokaal onderzoek naar de grondwaterstroming (geohydrologisch onderzoek) en boringen (laten) doen om vast te stellen wat het doorlaatvermogen van de bodem is. Bij de aanleg van een kelder moeten maatregelen getroffen worden, zodat het doorlaatvermogen op die locatie na de bouw hetzelfde is als daarvoor (standstill) en de grondwaterstand niet negatief beïnvloed wordt door de komst van een kelder.
Bij 3: in blauwe gebieden is de aanleg van kelders toegestaan met maatregelen op eigen terrein, zodat het doorlaatvermogen na de bouw voldoet aan de norm die in de vereiste maatregel voor die betreffende buurt is genoemd. Als de locatie waar de kelder komt vóór de bouw niet voldeed aan het vereiste doorlaatvermogen dan is daar ná de bouw dus sprake van een verbetering.
Bij 4: in gearceerde gebieden geldt een maximale bouwdiepte van NAP -1 m (dit geldt alleen voor IJburg) of moeten maatregelen worden getroffen om opbarsten te voorkomen. Bij de
vergunningaanvraag moet de bouwer een plan indienen met berekeningen van de opbarstrisico’s en de maatregelen die getroffen worden om dit te voorkomen.
Bij 5: in rode gebieden (Watergraafsmeer, delen van Noord, diepste polders in Nieuw-West, Zuidoost) is kelderbouw niet toegestaan; reden is dat de bodemlaag die direct onder de
ophooglaag ligt en slecht water doorlaat (deklaag) hier te dun is, de kans op opbarsten te groot of beide, waardoor permanente welvorming kan ontstaan.
9
4 Technische maatregelen
Na overleg met ingenieursbureaus, kelderbouwers en kennisinstituten en na onderzoek door een onafhankelijk ingenieursbureau is de conclusie, dat het technisch mogelijk is om
grondwaterneutrale kelders te bouwen waarbij voldaan wordt aan de voorwaarden/maatregelen die in het vorige hoofdstuk beschreven zijn.
De technische maatregelen worden uitgevoerd tijdens de bouw, daarna is dit niet meer mogelijk.
Ook de controle door de gemeente (Vergunningen, Toezicht en Handhaving) op naleving van de nieuwe regels gebeurt tijdens de bouw.
Belangrijk is, dat de technische maatregelen tot op lange termijn functioneren, geen onderhoud nodig hebben (en als dat wel nodig is, moet het na de aanleg dus nog mogelijk zijn), op eigen grond plaatsvinden en leiden tot het doorlaatvermogen (kD) dat voor die buurt is voorgeschreven.
Een grondwaterneutrale en toekomstbestendige kelder bouwen kan op zes manieren (zie A tot en met F), die door kelderbouwers nu al in de praktijk worden toegepast. De ene manier is niet per se beter dan de andere; de situatie ter plekke bepaalt welke manier daar kan worden toegepast.
En: als in de toekomst een nieuwe manier wordt ontwikkeld, die leidt tot hetzelfde resultaat van grondwaterneutraliteit, dan zal ook die manier worden toegestaan.
A. Kelder bouwen zonder gebruik van damwanden, onder en langs de kelder goed doorlatend materiaal aanbrengen (bijvoorbeeld grind of drainagezand, dat is grof zand dat goed water doorlaat), zodat grondwater rondom de kelder kan doorstromen. Voor deze manier is rondom veel vrije ruimte vereist, iets wat in Amsterdam vrijwel niet voorkomt.
B. Kelder bouwen met gebruik van damwanden en deze na de bouw weer zoveel als mogelijk verwijderen, rondom de kelder goed doorlatend materiaal aanbrengen. Nadeel van deze manier is, dat het verwijderen van damwanden (trekken) veel trilling in de bodem geeft en daarom lang niet overal mogelijk is.
C. Kelder bouwen met damwanden, een bypass systeem aanleggen onder de keldervloer en door de damwanden heen, waar het grondwater doorheen kan stromen (bijvoorbeeld holle buizen).
D. Kelder bouwen met damwanden, ruimte tussen damwand en keldermuur (cannelures) opvullen met goed doorlatend materiaal en deze ruimte vervolgens verbinden met de omringende grond die met water verzadigd is (we noemen die verzadigde grond freatisch pakket).
Verbinden kan bijvoorbeeld door luikjes of gaten in de damwand, zodat het grondwater daar doorheen kan stromen.
E. Smallere kelders bouwen, zodat tussen de kelders ruimte overblijft voor de
grondwaterdoorstroming, belangrijk is dat de sleuf tussen de kelders voldoende breedte heeft.
Berekend moet worden hoeveel ruimte op die locatie voldoende is.
F. Geen aaneengesloten grote kelders bouwen onder meer panden, maar in plaats daarvan losse kleinere kelders, waarbij de ruimte tussen de kelders wordt opgevuld met goed doorlatend materiaal (bijvoorbeeld grindkoffers).
5 Vervolgproces
Om te zorgen dat alleen nog grondwaterneutrale kelders gebouwd kunnen worden, worden de nieuwe regels opgenomen in een paraplubestemmingsplan. Dit paraplubestemmingsplan zal gaan gelden voor alle gebieden in de stad, waar het treffen van maatregelen ten behoeve van
grondwaterneutraliteit of een verbod op kelderbouw vereist is. Zodra het paraplubestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld, gelden de regels voor iedere aanvraag voor aanleg van een kelder.
Het ontwerp voor het paraplubestemmingsplan wordt naar verwachting in juni 2021 gepubliceerd.
Na publicatie volgt een periode van zes weken waarin reacties (zienswijzen) op het plan kunnen worden ingediend. Aanvragen voor de bouw van een kelder die na de publicatie van het
ontwerpplan worden ingediend, worden pas behandeld nádat het paraplubestemmingsplan is vastgesteld en moeten dus voldoen aan de nieuwe regels.
6 Plannen voor de aanleg van een kelder?
De nieuwe kelder moet voldoen aan de voorwaarden voor grondwaterneutrale kelders en ook aan de overige wettelijke eisen zoals onder meer die van het Bouwbesluit.
U bent als eigenaar verantwoordelijk voor het treffen van maatregelen tegen
grondwaterproblemen op uw eigen terrein. Belangrijk: een grondwaterprobleem mag zich tijdens en na de bouw niet verplaatsen naar het terrein van de buren of naar de openbare ruimte.
Maatregelen dienen al getroffen te worden tijdens de aanleg van de kelder (zie eerder bij 4.
Technische maatregelen). U kunt alleen maatregelen nemen of voorstellen, die betrekking hebben op uw eigen terrein. U kunt dus geen maatregelen nemen of voorstellen, die betrekking hebben op de openbare ruimte of andere terreinen dan dat van uzelf.
Uitgebreidere informatie over de voorwaarden voor grondwaterneutrale kelders vindt u in het Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam (klik hier).
