Syllabus ter ondersteuning van de opleiding Makelaardij. Wat doen we? Wie zijn we? En hoe sluit dat aan bij de praktijk van de makelaar?

(1)

Syllabus ter ondersteuning van de opleiding Makelaardij

Wat doen we? Wie zijn we? En hoe sluit dat aan bij de praktijk van de makelaar?

(2)

Inhoud

Inleiding 3

1. Wat doet het Kadaster 4

2. Stelsel van basisregistraties 5

2.1 Basisregistratie Kadaster (BRK) 6

2.2 Basisregistratie Topografie (BRT) 6

2.3 Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) 6

2.3.1 BAG-viewer 7

2.4 Basisregistratie Grootschalige Topografie (LV BGT) 7 2.4.1 Publieke Dienstverlening Op de Kaart (PDOK) 7 2.5 Wet Kenbaarheid Publieke Beperkingen (LV WKPB) 7

2.6 Wet Waardering Onroerende Zaken (LV WOZ) 8

2.7 Wet ruimtelijke ordening (Wro) 8

3. Basisregistratie Kadaster 9

3.1 Rechercheren 9

3.2 De koopovereenkomst 10

3.3 De inschrijving 10

3.4 De registratie 11

4. De Kadastrale Kaart 12

4.1 Grenzen 13

4.2 Perceel splitsen 14

4.3 Grensreconstructie 14

4.4 Veldwerk 15

4.5 Feitelijke grenzen? 15

Colofon 16

(3)

Inleiding

Wat fijn dat u ons gevonden heeft! In 2019 heeft het Kadaster zich ten doel gesteld om de leerdoelen voor makelaars in opleiding te herzien. Zo gezegd, zo gedaan. Voor u ligt het resultaat, onze eerste syllabus geschreven voor het beroepsonderwijs. De syllabus sluit aan bij de aangepaste leerdoelen. Zo heeft u, als opleider, een document met alle actuele informatie, welke u kunt gebruiken als basis voor uw lessen. In de syllabus worden de wettelijke taken en producten van het Kadaster helder beschreven, tevens zijn deze praktisch toepasbaar in de praktijk voor de makelaardij.

In vier hoofdstukken nemen we u mee in de kadastrale werkelijkheid en de rechtszekerheid in Nederland. We lichten onze wettelijke taken toe en welke producten hier uit voort komen. Het werkproces van de makelaar is het uitgangspunt: van recherche tot opstellen van de koopovereenkomst. Tot slot worden de kadastrale grenzen, juridische grenzen en de werkelijkheid in het terrein toegelicht.

De opbouw van elk hoofdstuk is als volgt: overzicht van de leerdoelen die behandeld worden in het betreffende hoofdstuk, toelichting op de leerdoelen in relatie tot het Kadaster en tot slot reflectieve vragen en opdrachten.

Wij hopen dat u hier uw voordeel mee kunt doen.

Meer weten?

Heeft u na het lezen van deze syllabus nog vragen over de leerdoelen of over het Kadaster? Dan kunt u contact opnemen met ons klant contact center op 088-183 22 00 of ons contact formulier https://formulieren.kadaster.nl/contact_kadaster

Met vriendelijke groet,

De projectgroep makelaardij, Kadaster

(4)

1. Wat doet het Kadaster

Waar loopt de grens tussen uw tuin en die van uw buurman? En welk vastgoed is van wie? Het Kadaster registreert van alle registergoederen (grond en gebouwen, schepen en luchtvaartuigen) in Nederland wie welke rechten heeft.

Het houden van openbare registers en het bijwerken van de Basisregistratie Kadaster en Basisregistratie Topografie is onze wettelijke taak. Ook houdt het Kadaster de coördinaatpunten in het landschap bij: het Rijksdriehoeksstelsel. Alle gegevens die we registreren zijn beschikbaar voor iedereen¹.

Kijk op onze website voor meer informatie over onze wettelijke taken. Wist je dat wij ook een YouTube kanaal hebben?

Je vind hier een corporate film waarin we uitleggen wie we zijn, wat we doen en waarom we dit doen.

Bekijk video

•

Hoe komt de Basisregistratie Kadaster tot stand?

•

Door wie wordt de input voor de Basisregistratie Kadaster aangeleverd?

•

Welke rol speelt de koopovereenkomst in de Basisregistratie Kadaster?

•

Wat is de rol van het Kadaster bij herverkaveling? Meer informatie over herverkaveling lees je op https://www.kadaster.nl/zakelijk/gebiedsontwikkeling

Leerdoelen in dit hoofdstuk:

• De deelnemer legt de betekenis van het Kadaster voor de praktijk van de makelaardij in onroerende zaken uit.

• De deelnemer beschrijft in hoofdlijnen de taak, functie en werking van het Kadaster.

1 Zie: www.kadaster.nl/over-ons

(5)

2. Stelsel van basisregistraties

Gegevens registreren we met het doel om ze gemakkelijk terug te kunnen vinden wanneer we ze nodig hebben. Natuurlijk moeten ze dan kloppen. Ook willen we wijzigingen snel kunnen doorvoeren en anderen moeten de gegevens gemakkelijk kunnen inzien. Samen met andere overheidspartijen kijken we hoe we slim kunnen omgaan met registreren en informatie laagdrempelig beschikbaar kunnen maken. Het resultaat is het Stelsel van Basisregistraties.

Het Stelsel van Basisregistraties speelt een belangrijke rol in het aanpakken van maatschappelijke vraagstukken. Of het nu gaat om uitrukkende hulpdiensten, het efficiënt vaststellen van het recht op uitkering, het toetsen van vergunningaanvragen of het bestrijden van fraude; alle betrokkenen hebben baat bij slim gebruik van veel gebruikte overheidsgegevens zoals adressen, persoonsgegevens, bedrijfsnamen en geo-informatie.

Deze gegevens worden vastgelegd in basisregistraties. Door al bekende gegevens binnen de overheid met elkaar te delen, kan de overheid efficiënter opereren en de dienstverlening verbeteren. Zo hoeft een burger of bedrijf bepaalde gegevens niet steeds opnieuw aan te leveren, maar volstaat één melding. Om de gegevens te kunnen delen, zet de Nederlandse overheid een Stelsel van Basisregistraties op².

•

Noem de voordelen om te werken met het Stelsel van Basisregistraties?

•

Wat is het doel van het Stelsel van Basisregistraties?

Het Kadaster is bronhouder van de Basisregistratie Kadaster en Basisregistratie Topografie. Daarnaast beheert het Kadaster vijf registraties van andere organisaties (het kadaster is dus geen bronhouder van deze basisregistraties), de zogenoemde landelijke voorzieningen (LV):

•

Basisregistratie Adressen en Gebouwen (LV BAG)

•

Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT)

•

Wet Kenbaarheid Publieke Beperkingen (LV WKPB)

•

Wet Waardering Onroerende Zaken (LV WOZ)

•

Wet ruimtelijke ordening (ruimtelijkeplannen.nl) Download de stelstelplaat hier.

•

Wat zie je?

Onderzoek wie welke rol heeft in het stelsel. Wie is er bronhouder en wie ontsluit de informatie? Wat is de taak en de functie van het Kadaster binnen het stelsel?

• De deelnemer beschrijft welke informatie opgenomen is in de openbare registers.

• De deelnemer benoemt welk soort gegevens door het Kadaster wordt geregistreerd dan wel verstrekt.

De deelnemer beschrijft het Stelstel van Basis- registraties

2 Zie: https://www.digitaleoverheid.nl/overzicht-van-alle-onderwerpen/stelsel- van-basisregistraties/10-basisregistraties/

(6)

2.1 Basisregistratie Kadaster (BRK)

We gaan verder in op de basisregistratie Kadaster. De Basisregistratie Kadaster (BRK) bestaat uit:

•

de kadastrale registratie van onroerende zaken en zakelijke rechten

•

de kadastrale kaart. Op deze kaart is de ligging van de kadastrale percelen te zien (inclusief perceelnummer). Ook de grenzen van het rijk, de provincies en de gemeenten staan erop

Ook leidingen en kabelnetwerken zijn onroerende zaken. Een geregistreerd netwerk maakt daarom onderdeel uit van de BRK.

Meer informatie vind je online https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/basisregistraties/brk

2.2 Basisregistratie Topografie (BRT)

Het Kadaster is houder van de Basisregistratie Topografie (BRT). De BRT bestaat uit digitale topografische bestanden op verschillende schaalniveaus. Deze verzameling topografische bestanden is beschikbaar als open data. Dat betekent dat het Kadaster deze gegevensbestanden kosteloos en met minimale leveringsvoorwaarden ter beschikking stelt.

Wat is de BRT en wat kunt u ermee? Deze korte video geeft u in 2 minuten antwoord op deze vragen. Klik op de afbeelding om de video te starten.

Bekijk video

Meer informatie over de BRT en haar producten vind je hier: https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/basisregistraties/brt

2.3 Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG)

Vanaf 1 juli 2018 is de BAG één basisregistratie, bestaande uit de adressenregistratie en de gebouwenregistratie. De BAG bevat gegevens van alle adressen en gebouwen in Nederland, zoals bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel en locatie op de kaart.

Meer informatie vind je hier: https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/basisregistraties/bag

In de BAG wordt ook de cultuuromschrijving van een object weergegeven (bijvoorbeeld woonhuis of bedrijf). Het is van belang dat dit goed gecheckt wordt. Afwijkingen in de cultuuromschrijving kan gevolgen hebben voor het belastingtarief.

•

Een correcte adressering en type gebruik van de onroerend zaak (cultuuromschrijving) bij aan- en verkoop, bevordert de vastgoedketen. Leg uit waarom.

•

Wat moet je doen als het adres in de BAG onjuist geregistreerd staat?

(7)

2.3.1 BAG-viewer

In de BAG-viewer staan de officiële gegevens van alle adressen in Nederland. Hier kan gezocht worden op adres, postcode, huisnummer of op BAG-object ID. Het is mogelijk om gegevens te filteren, bijvoorbeeld op bouwjaar, gebruiksoppervlakte of gebruiksdoel. Nadat u een zoekopdracht hebt ingevoerd, zoomt de kaart in op het gekozen object. Vervolgens kunt u verder inzoomen of andere objecten aanklikken. Rechts in het scherm ziet u de detailgegevens van het object. Ook kunt u direct via de kaart of luchtfoto’s inzoomen naar de gewenste locatie³.

De BAG-viewer is hier te vinden: https://bagviewer.kadaster.nl/

2.4 Basisregistratie Grootschalige Topografie (LV BGT)

In hoofdstuk 2.2 heb je kunnen lezen dat het Kadaster bronhouder is van de BRT. Het Kadaster is daarnaast ook beheerder van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT). Net zoals de andere basisregistraties, wordt de BGT wettelijk geregeld. Op 1 januari 2016 is de wet in werking getreden voor bronhouders en de Landelijke Voorziening (LV BGT). De digitale kaart wordt nog opgebouwd. Vanaf het moment dat de BGT in een gebied gereed is, vervangt de BGT de basiskaarten die tot dat moment gebruikt worden. Iedereen kan de informatie uit de BGT vrij gebruiken. Voor overheden en andere wettelijke gebruikers is het gebruik verplicht. Het Kadaster bouwt verder en beheert de Landelijke Voorziening van de BGT.

De producten uit deze landelijke voorziening zijn beschikbaar via Publieke Dienstverlening op de Kaart (PDOK)⁴. Een duidelijke uitleg over het verschil tussen de BRT en BGT heeft het Ministerie van Infrastructuur en Milieu uitgelegd in een filmpje:

Bekijk video

2.4.1 Publieke Dienstverlening Op de Kaart (PDOK)

Publieke Dienstverlening Op de Kaart (PDOK) is een platform voor het ontsluiten van geodatasets van Nederlandse overheden.

Dit zijn actuele en betrouwbare gegevens voor zowel de publieke als private sector. PDOK stelt digitale geo-informatie als dataservices en bestanden beschikbaar. De PDOK diensten zijn gebaseerd op open data en daarom voor iedereen vrij beschikbaar⁵. Een uitleg over PDOK en de informatie die er te vinden is, is te vinden op:

Bekijk video

2.5 Wet Kenbaarheid Publieke Beperkingen (LV WKPB)

Wkpb staat voor de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken, waarover u meer informatie kunt vinden op deze webpagina van overheid.nl: https://wetten.overheid.nl/BWBR0016876/2018-07-28. Het doel van deze wet is om eenvoudig inzicht te geven in door de overheid opgelegde beperkingen op een stuk grond of een gebouw. Meer informatie over de uitvoering van de wet vindt u in de Uitvoeringsregeling Wkpb op de website Overheid.nl: https://wetten.overheid.nl/BWBR0022131/2016-07-01.

3 Zie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/producten/adressen-en- gebouwen/bag-viewer

4 Zie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/

basisregistraties/bgt

5 Zie: https://www.pdok.nl

(8)

Wat zijn publiek rechtelijke beperkingen? Kun je er een aantal noemen? Hoe heb jij daar als makelaar straks mee te maken?

Wat betekent het voor de waarde van een woning wanneer een registergoed geregistreerd staat als bijvoorbeeld beschermd document? Hoe weet je dat de WKPB van toepassing is op een woning, kortom – hoe kun je deze raadplegen bij het Kadaster?

Je leest er meer over op https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/landelijke-voorzieningen/wkpb-wordt-brk-pb/wkpb.

2.6 Wet Waardering Onroerende Zaken (LV WOZ)

WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De WOZ bepaalt de hoogte van belastingen en gemeentelijke heffingen die een eigenaar van onroerend goed moet betalen. Denk aan de onroerendezaakbelasting, waterschapslasten en uw inkomstenbelasting. Elk jaar stelt de gemeente de WOZ-waarde van onroerend goed vast. Dit gebeurt door een taxatie, waarbij soortgelijke gebouwen met elkaar vergeleken worden. De gemeente gaat bij het vaststellen van de WOZ-waarde uit van het bedrag dat een woning zou moeten opbrengen op 1 januari van het jaar daarvoor. De WOZ van een object kan makkelijk opgezocht worden via het WOZ-waardeloket: https://www.wozwaardeloket.nl/

Gemeenten bepalen de WOZ-waarde van huizen, winkels, kantoren en bouwpercelen. Deze WOZ-waarde heeft invloed op de hoogte van een aantal belastingen, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en de inkomstenbelasting. De WOZ-waarde van woningen is per 1 oktober 2016 in te zien via het WOZ-waardeloket. Verder is de Basisregistratie WOZ op dit moment niet openbaar. Gemeenten zijn bronhouder van de WOZ en stellen informatie uit deze registratie beschikbaar via de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ). Het Kadaster beheert de LV WOZ.

2.7 Wet ruimtelijke ordening (Wro)

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) regelt hoe de ruimtelijke plannen van Rijk, provincies en gemeenten tot stand komen.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat vanaf 1 januari 2010 een nieuw ruimtelijk plan digitaal beschikbaar wordt gesteld. Ruimtelijkeplannen.nl is de landelijke voorziening die voorziet in het digitaal beschikbaar stellen en is gratis toegankelijk voor iedereen.

Op de website https://www.ruimtelijkeplannen.nl/ vindt u bestemmingsplannen, structuurvisies en algemene regels die gemaakt zijn door gemeentes, provincies en het Rijk. Gebruik jij als makelaar die website? Waar zou je deze voor gebruiken?

(9)

3. Basisregistratie Kadaster

Van het stelsel van basisregistraties gaan we terug naar de taken en producten van het Kadaster. Want, waar staan we voor? Op onze website vind je onze missie, visie en meerjarenbeleidsplan. Het Kadaster zit zo ongeveer aan het eind van de vastgoedketen. Jij als makelaar staat aan het begin. Wat zoek jij uit voor de partijen en hoeveel belandt daarvan uiteindelijk in de openbare registers bij het Kadaster? https://www.kadaster.nl/situaties/regelen-via-de-notaris/akte-inschrijven-bij-koop- van-een-huis

3.1 Rechercheren

Een object gaat in de verkoop. Wat nu? Bij het Kadaster kun je via Mijn Kadaster toegang krijgen tot Kadaster-On-line en ook BRK-Inzage. Op die manier kun je handmatig (Kadaster online⁶) of geautomatiseerd (BRK-Inzage⁷) inzage doen op een object.

Je ontvangt dan bijvoorbeeld de Eigendomsinformatie (Van wie is dit perceel? Wat was de koopsom ten tijde van de aankoop?), hypotheekinformatie(wie heeft de hypotheek verstrekt en wat was som van de hypotheek?), eigenaarsinformatie (wie heeft wat op naam?). Voor het gebruik van producten in Mijn Kadaster geven we een webinar, een overzicht van de webinars is hier te vinden: https://zakelijk.kadaster.nl/webinars

Eigendom is het meest omvattende recht op een zaak (object). Maar, we kennen nog meer (beperkte) rechten die door het Kadaster geregistreerd of gesignaleerd worden. Welke kun je noemen?

Wist je dat? Particulieren hebben via MijnOverheid toegang tot hun eigen eigendomsinformatie en kadastrale kaart.

De primaire functie van de BRK is dat zij een index is op de openbare registers. Rechten worden ontleend aan stukken die in de openbare registers zijn ingeschreven. Naast een index op de openbare registers slaan we veel meer gegevens op in de Basisregistratie Kadaster, bijvoorbeeld extra gegevens van objecten, rechten en personen. De notaris mag zich in zijn werk niet baseren op de gegevens in de BRK maar hoort het onderzoek te doen in de Openbare Registers, een hulpmiddel voor hem is hierbij de BRK. Gegevens in de BRK hebben een hoge kwaliteit. In ons kwaliteitshandvest (te vinden op kadaster.nl) geven we aan wat de kwaliteit van de gegevens uit de BRK is.

Verkrijgingen buiten de registers om

Geeft de situatie in het Openbare Register altijd de situatie in de werkelijkheid weer? Kortom, kun jij uit de stukken uit de openbare registers altijd de rechtstoestand van een perceel herleiden? Nee, dat kan niet altijd. Het kan voorkomen dat rechten zijn verkregen buiten inschrijving in de openbare registers om. Denk aan verervingen en wijzigingen in het huwelijksgoederen regime. Maar ook verjaring is hier een voorbeeld van.

• De deelnemer onderzoekt in welke situaties sprake zou kunnen zijn van mogelijke onjuistheden of onvolledigheden in de Basisregistratie Kadaster.

• Licht de werking toe van rechtszekerheid in Nederland en de uitgangspositie van Basisregistratie Kadaster

• De deelnemer achterhaalt welke beperkende rechten en/of kwalitatieve verbintenissen op een perceel van toepassing kunnen zijn.

• De deelnemer benoemt welke publiekrechtelijk beperkingen er zijn en hoe die ingezien kunnen worden.

• De deelnemer legt uit waarom het belangrijk is om naast het Basisregistratie Kadaster, ook altijd het brondocument (de akte) te raadplegen.

• De deelnemer benoemt welke registers er bij het Kadaster zijn.

• De deelnemer licht toe wat de verschillen tussen de registers van het Kadaster zijn.

• De deelnemer benoemt welke akten het kadaster kan verstrekken.

• De deelnemer beschrijft de inhoud van de akten die het kadaster kan verstrekken.

• De deelnemer beschrijft welke informatie afgelezen wordt uit eigendomsinformatie en hypotheekinformatie.

• De deelnemer licht toe hoe eigendomsinformatie en hypotheekinformatie gebruikt dient te worden.

• De deelnemer legt uit wat de consequenties zijn bij het verstrekken van onjuiste informatie voor zowel het Kadaster zelf als voor de belanghebbende.

• De deelnemer is in staat om een praktische situatie te vergelijken met de registraties in het Kadaster en eventuele verschillen tussen de feitelijke en de juridische werkelijkheid te duiden.

6 Zie: https://zakelijk.kadaster.nl/-/mijn-kadaster

7 Zie: https://zakelijk.kadaster.nl/brk-inzage

(10)

3.2 De koopovereenkomst

Na het opstellen van de koopovereenkomst met de verkoper en koper is er de mogelijkheid om deze in te schrijven bij het Kadaster. De notaris maakt een registerverklaring op die bij het Kadaster wordt ingeschreven. De koper is voor 6 maanden, na inschrijving, wettelijk beschermd tegen een aantal risico’s, deze zijn:

•

Faillissement, schuldsanering of onderbewindstelling van de verkoper

•

Levering van het registergoed aan een andere koper

•

Verhuur van het registergoed

•

Beslagen die na inschrijving van de koopovereenkomst worden gelegd

Het is van belang dat een BAG adres gebruikt wordt, daarin staat (zoals je misschien gelezen hebt) éénduidig beschreven welk adres aan een gebouw is gekoppeld. Daarnaast is de omschrijving van het object (de zaak of onroerend goed) van belang. Deze nemen we (als dezelfde tekst in de leveringsakte staat) over in onze kadastrale registratie.

In Kadaster Online vind je die informatie terug onder de noemer ‘omschrijving’. Dit is de omschrijving die in de akte is vermeld en na de inschrijving van de akte niet meer wordt aangepast, omdat dan de Eigendomsinformatie niet meer overeenkomt met de akte. De BAG geeft de actuele situatie weer. Zo kun je opzoeken of het object de functie wonen, agrarisch, bedrijfsterrein of een combinatie van beide omvat.

3.3 De inschrijving

Na de koopovereenkomst volgt de levering. Door in een vroeg stadium de partijen, het object, de koopovereenkomst en koopsom zo goed en accuraat mogelijk op te nemen - hebben we daar gedurende de hele keten profijt van.

Akten worden via het notariaat ingeschreven in de Openbare Register van het Kadaster. Vaak gebeurt dit geautomatiseerd door KIK akten aan te bieden. KIK staat voor Ketenintegratie Inschrijving Kadaster. Door akten geautomatiseerd in te schrijven wordt de kans op fouten in het proces geminimaliseerd en verloopt de inschrijving en verwerking sneller. Naast een nog accurater systeem, ontvangt de inschrijvende partij (vaak de koper) een goedkoper tarief. Een makelaar kan zijn klant hierop wijzen en kosten besparen.

(11)

3.4 De registratie

Het Kadaster houdt in de openbare registers bij welke rechten gelden op registergoederen. Dat is een wettelijke taak. Er kunnen pas rechten ontleend worden aan een onroerende zaak, schip of luchtvaartuig als de bijbehorende stukken zijn ingeschreven.

Het gaat om bijvoorbeeld⁸:

•

notariële akten zoals leveringsakten, hypotheekakten en akten van kavelruil

•

beperkende besluiten van waterschappen, gemeenten, provincies en ministeries (Wkpb)

•

gerechtelijke uitspraken (beschikkingen)

•

beslagen van gerechtsdeurwaarders

Ook kunnen stukken worden ingeschreven, waarbij inschrijving niet verplicht is, maar soms wel gewenst. Zoals bijvoorbeeld een verklaring van erfrecht en een koopovereenkomst.

Wat is het verschil tussen een akte en een stuk?

Een akte wordt altijd door een notaris opgesteld, en ingeschreven in de openbare registers. Een stuk kan ook door een “derde”

worden ingeschreven zoals gemeente of Belastingdienst.

Als je een huis koopt van een ander ben je pas (juridisch) eigenaar als de leveringsakte is ingeschreven bij het Kadaster en niet zoals vaak wordt gedacht, als je de akte bij de notaris hebt getekend. Waarom zou dat zo zijn?

8 Zie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/registraties/inschrijving

(12)

4. De Kadastrale Kaart

De grenzen van alle percelen in Nederland zijn door het Kadaster vastgelegd. Wilt u weten waar de grens loopt? Of wilt u een nieuwe grens vastleggen? Dan kan het Kadaster helpen.

De kadastrale kaart toont de globale ligging van een kadastraal perceel in de omgeving. De kadastrale kaart bevat de volgende informatie:

•

unieke perceelnummers

•

vastgestelde en voorlopige kadastrale grenzen

•

bebouwing en overige topografie

•

straatnamen en huisnummers

Hieronder is een voorbeeld te zien van de kadastrale kaart⁹:

Kijk op de website voor meer informatie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/producten/eigendom/kadastrale-kaart

Uittreksel Kadastrale Kaart Uw referentie: Kadaster

12345 25

Voor een eensluidend uittreksel, Apeldoorn, 24 september 2015 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing Overige topografie

Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend.

De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

AMBT-DOETINCHEM P711

0 m 5 m 25 m

8 6

1

4 2

18

20 32

22 De Ketting

30 28

26

De Ketting

9 713

57 710

824 825

714

672 715

166 716

826 823 712

711

827

674 757

Uniek nummer van dit perceel.

 Uniek nummer van een perceel, zonder de toevoeging kadastrale gemeente¹ en sectie¹.

Kadastrale grens die al is gemeten.

 Kadastrale grens die is getekend op de kaart door een tussenpersoon en die nog gemeten moet worden.

 Kadastrale grens die is getekend op de kaart door het Kadaster en die nog gemeten moet worden.

Uittreksel Kadastrale Kaart met Omgevingskaart / Kadastrale Kaart

1511_Kadastrale kaart pvb | 21/01/16









Uittreksel Kadastrale Kaart Uw referentie: Kadaster

12345 25

Deze kaart is noordgericht Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens Bebouwing

Schaal 1:500 Kadastrale gemeente Sectie Perceel

AMBT-DOETINCHEM P711

0 m 5 m 25 m

8 6

1

4 2

18

20 32

22 De Ketting

30 28

26

De Ketting

9 713

57 710

824 825

714

672 715

166 716

823 826

712

711

827

674 757

 Uniek nummer van dit perceel.

 Uniek nummer van een perceel, zonder de toevoeging kadastrale gemeente¹ en sectie¹.

 Kadastrale grens die al is gemeten.

 Kadastrale grens die is getekend op de kaart door een tussenpersoon en die nog gemeten moet worden.

 Kadastrale grens die is getekend op de kaart door het Kadaster en die nog gemeten moet worden.

Uittreksel Kadastrale Kaart met Omgevingskaart / Kadastrale Kaart







• Deelnemer dient te kunnen adviseren indien er onduidelijkheid is over ligging grens.

• Deelnemer benoemt in welke situatie er veldwerk of grensreconstructie aanvraagt kan worden.

• De deelnemer licht toe hoe de kadastrale kaart gebruikt dient te worden in de dagelijkse praktijk.

• De deelnemer beschrijft de gang van zaken bij kadastrale metingen en op basis waarvan de landmeter grenzen opmeet.

• De deelnemer beschrijft de betekenis van de verschillende lijnkleuren op de uittreksel kadastrale kaart

9 Zie: https://www.kadaster.nl/documents/1953498/2032714/

Kadastrale+kaart+productvoorbeeld.pdf/d48c8f49-5d0e-b067- 42b3-7a6f63e76e45?t=1593169001432

(13)

4.1 Grenzen

Op de kadastrale kaart zijn verschillende grenzen zichtbaar. Een voorbeeld hiervan is te zien op de website van het Kadaster:

https://www.kadaster.nl/producten/woning/kadastrale-kaart

Wat zie je op de kaart? Onderscheid je de straten en percelen op de kaart?

Vastgestelde kadastrale grens

Deze grens is vastgesteld. Een landmeter heeft deze grens ooit ingemeten en vastgelegd. Op de kaart staan geen exacte grenzen en maten, die zijn hier ook niet uit af te leiden. Indien iemand wil weten waar precies de grens ligt, kan een grensreconstructie of veldwerk opgevraagd worden.

Voorlopige kadastrale grens

Voorlopige kadastrale grenzen zijn de grenzen tussen nieuw te vormen percelen die gevormd zijn met de applicatie Splits. Deze grenzen moeten nog aangewezen en vast gelegd worden. Daarom worden deze grenzen “voorlopig” genoemd. De percelen hebben een voorlopige oppervlakte¹⁰, en definitieve perceelnummers. De definitieve oppervlakte wordt vastgesteld, zodra de landmeter het perceel heeft ingemeten.

Voorlopige kadastrale Grenzen wordt vaak toegepast bij nieuwbouwprojecten. Een medewerker van een notariskantoor, gemeente of projectontwikkelaar tekent de voorlopige grenzen met behulp van het programma Splits. De grenzen zijn op de kaart te herkennen aan de bruine/oranje kleur. Vervolgens wordt het voorlopige perceel geleverd bij de notaris. Als de grenzen aanwijsbaar zijn (straten, trottoirs en erfafscheidingen zijn geplaatst) is komt de landmeter.

Meer informatie over het vaststellen van de grenzen is te vinden op:

https://www.kadaster.nl/situaties/grenzen/grond-kopen-of-verkopen/erfgrenzen-definitief-vastleggen Administratieve kadastrale grens

Een Administratieve kadastrale grens is een blauwe lijn op de kadastrale kaart. Het heeft dezelfde betekenis als een Voor- lopige kadastrale grens met enig verschil dat dit perceel is ingetekend door een Kadastermedewerker door middel van een meegeleverde situatietekening.

Grensvaststelling opgeschort

In sommige gevallen kan de landmeter geen definitief perceel vormen, doordat de betrokken partijen het niet eens zijn over de nieuwe grens, of de aangewezen grens niet overeen komt met de omschrijving van het perceel in de akte. De grensvaststelling wordt opgeschort.

10 Zie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/producten/percelen-en-grenzen/

voorlopige-kadastrale-grenzen-splits

(14)

Overige topografie en bebouwing

Op de kadastrale kaart zijn verder de bebouwing (rode lijnen) te zien en straten, sloten of rivieren. De huisnummers worden op de kaart weergeven als rode cijfers in de bebouwing. Deze informatie komt uit de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT) en wordt niet door het Kadaster beheerd.

Met enige regelmaat organiseert het Kadaster een webinar over het gebruik en lezen van de kadastrale kaart. Kijk op de website voor meer informatie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/documentatie-en-webinars/webinars

4.2 Perceel splitsen

Indien een eigenaar van een perceel een stuk grond wilt verkopen, zijn er een aantal mogelijkheden om dit te regelen.

Ontstaan er nieuwe grenzen? Dan is het belangrijk om te weten of de eigenaar minimaal 20 werkdagen kan wachten en de grens nu al zichtbaar zijn in het terrein.

Splitsen via het Kadaster kan de eigenaar zélf doen als:

•

De eigenaar minimaal 20 werkdagen kan wachten op de overdracht;

•

de nieuw te vormen grens zichtbaar is in het terrein;

De eigenaar, of de gemachtigde van de eigenaar, geeft aan een landmeter aan waar de nieuwe grenzen moeten lopen. De overdracht regelt de eigenaar vervolgens via de notaris.

Indien je als makelaar te maken hebt met een bovenstaande situatie kun je voor de client veel geld besparen door het perceel vooraf aan de levering te laten splitsen.

Meer informatie over het splitsen is te vinden op:

https://www.kadaster.nl/situaties/grenzen/grond-kopen-of-verkopen/splitsen-perceel-in-5-stappen

4.3 Grensreconstructie

Bekijk een video van het Kadaster over grenzen:

Bekijk video

Het kan om verschillende redenen zijn dat het niet duidelijk is waar de kadastrale grens op dit moment loopt. Om een bestaande grens opnieuw zichtbaar te maken in het terrein voert het Kadaster een grensreconstructie uit. Een landmeter komt langs en laat aan de eigenaar zien waar de kadastrale grens ligt. Hiervoor gebruikt hij/zij de meetgegevens van de oorspronkelijke grens.

Deze grens hebben de betrokken partijen bij het vaststellen of ontstaan van de grens samen aangewezen.

(15)

Als makelaar kan je adviseren om een grensreconstructie aan te vragen indien het niet duidelijk is waar de kadastrale grens loopt. Een duidelijke uitleg over een grensreconstructie is te vinden op de website van het Kadaster:

https://www.kadaster.nl/producten/woning/kadastrale-kaart

4.4 Veldwerk

Een veldwerk bestaat uit een schets met gegevens. Deze schets heeft een landmeter van het Kadaster gemaakt toen de grens werd vastgesteld. Dit bevat altijd een terreinschets en eventueel aanvullende informatie (afhankelijk wanneer de grens is ontstaan¹¹).

In veel gevallen is er geen bruikbaar veldwerk beschikbaar. Dit is bijvoorbeeld het geval als:

•

op het veldwerk geen of andere bebouwing staat geregistreerd. Hierdoor heeft het veldwerk geen duidelijke referentiepunten meer van waaruit iemand de grenzen terug zou kunnen meten;

•

de grens is gemeten op basis van coördinaten. Om deze grens uit te kunnen zetten is landmeetkundige kennis en apparatuur nodig. Het is niet mogelijk om de coördinaten met uw smartphone te herleiden;

•

het veldwerk onvoldoende maatvoering en referentiepunten bevat van waaruit iemand de grens zou kunnen uitzetten.

Meestal staan er geen lengte- en breedtematen van het perceel op het Veldwerk. De reden hiervoor is dat de verschillende grenzen niet tegelijkertijd zijn ontstaan.

Indien er sprake is van een oud perceel / grens is het verstandiger om een grensreconstructie aan te vragen. Bij nieuwere percelen is de kans op een bruikbaar veldwerk groter.

4.5 Feitelijke grenzen?

De kadastrale grens wordt bij het ontstaan van een perceel vastgelegd bij het Kadaster. Soms verschuift de zichtbare gebruiksgrens en wijkt deze af van de kadastrale grens. Bijvoorbeeld omdat eigenaren een schutting, hek of aanbouw plaatsen die niet precies de juridische grens volgt¹².

Het Kadaster kent de grens zoals deze in de akte is genoemd ten tijde van de inschrijving van de akte. De grens kan feitelijk gewijzigd zijn door bijvoorbeeld afslag of aanwas van wateren of door verjaring. Het Kadaster kent officieel gezien de juridische- of gebruikersgrens niet. Daar is alleen de kadastrale grens bekend op het moment van inschrijving.

11 Zie: https://www.kadaster.nl/zakelijk/producten/percelen-en-grenzen/veldwerk

12 Zie: https://www.kadaster.nl/situaties/grenzen/kadastrale-grens-en- gebruiksgrens

(16)

Aansprakelijkheid

Het Kadaster sluit iedere aansprakelijkheid uit voor schade, van welke aard dan ook, die verband houdt met het gebruik van de Kadaster syllabus, of met de tijdelijke onmogelijkheid de syllabus te kunnen raadplegen. Het Kadaster is evenmin aansprakelijk voor schade die het gevolg is van het gebruik van informatie die door middel van de syllabus is verkregen.

Het Kadaster aanvaardt eveneens geen aansprakelijkheid voor de inhoud van syllabus waarnaar op de website(s) van het Kadaster wordt verwezen, of voor de inhoud van websites die verwijzen naar de Kadasterwebsite(s).

Intellectuele eigendomsrechten

Het is niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van het Kadaster de informatie en/of de huisstijl te kopiëren, te vermenigvuldigen, te bewerken of door te leveren anders dan voor persoonlijk, niet-commercieel gebruik.

Niets uit de tekst in de syllabus mag op enige wijze worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt.

Colofon

Dit is een uitgave van Kadaster Postbus 9046 7300 GH Apeldoorn