Bijlagen bij de toelichting

(1)

Driebergen Buitengebied

Bijlagen bij de toelichting

Bijlagen bij de toelichting vastgesteld bestemmingsplan 199

(2)

o NautaDutüh

4

wand tussen voorhuis en deel bijna over de gehele breedte van de muur een haardpartij van indrukwekkende proportie onder schouw, beëindigd door een kroonlijst. Gebintcon- structie van voorhuis en deel en balkenconstructie in voorhuis zijn 17de-eeuws.

Waardering

De BOERDERIJ is in cultuurhistorisch opzicht van algemeen belang -vanwege de ouderdom;

-vanwege de bijzondere bouwgeschiedenis;

-vanwege de gaafheid;

-vanwege de zeldzaamheidswaarde;

-vanwege de hoge ensemblewaarde."

Koetsierswoning: citaat uit het monumentenregister, onderdeel 5 van de aanwij

zing van Landgoed Dennenburg als Riiksmonument ímonumentnummer 530557, complexnummer 509757)

"Onderdeel 5: Omschrijving

KOETSHUIS, PAARDENSTAL EN KOETSIERSWONING MET AANGEBOUWDE WASPLAATS.

Rode bakstenen koetshuis, paardenstal en koetsierswoning op langwerpig rechthoekige grondslag op iets uitzwenkend bakstenen plint onder met Oud-Hollandse pannen gedekt schilddak. Het koetshuis bevindt zich aan de ZW-zijde, de stal bevindt zich in het midden en de woning bevindt zich aan de NO-zijde. Het ensemble werd in het laatste decennium van de 19de eeuw in de tijd van de bouw van het landhuis even ten noordoosten van de boerderij en ten noorden van het landhuis opgetrokken. De gevel wordt omgaande afge

sloten door een kroonlijst van iets naar voren springende rijen baksteen in kops- en strek- verband, waartussen een rij verspringende met de zijden naar voren geplaatste staande baksteen. De kroonlijst wordt afgesloten door een houten geprofileerde goollijst. Aan de voor(ZO-)zijde de boogvormige dubbele toegangsdeur naar het koetshuis, met ornamen

tele ijzeren gehengen en schuin geplaatste houten delen en per deur een venster aan de bovenzijde. Links van de deur een enkel en rechts twee schuifvensters met 2-ruits boven

licht. Centraal aan de rechter (NO-)zijde de toegangsdeur naar de koetsierswoning, be

staande uit een paneeldeur met 2-ruits bovenlicht met aan weerszijden een schuiĵvenster met 2-ruits bovenlicht. Op de kap aan deze zijde een dakkapel onder tympaan. De linker (ZW-)gevel is blind. Aan de achterzijde een in 1924 aangebouwde WASPLAATS voor auto's op rechthoekige grondslag onder zadeldak met flauwe dakhelling. Aan de ingangs (ZW-)zijde een rechte pseudo openslaande dubbele houten staldeur met meerruitsvent- sers, die in feite een schuifdeur is. Aan de achter (NO-)zijde een venster zoals de staldeur.

De linker zijgevel van de garage is opgetrokken in hout. Inwendig in het koetshuis twee tuigkasten met paneeldeuren en meerruitsvensters, geplaatst aan weerszijden van de deur naar de paardenstal. In de paardenstal tegen de scheidingswand met de koetsierswoning 3 enkele en een dubbele paardenbox met tegen de muur geplaatste ijzeren voedkorven, van elkaar gescheiden door houten in een halve voluut eindigende schotten met zuilvor-

53094029M 16995798/10

(3)

© NautaDutilh

5

mig ijzeren voorzetstuk, afgesloten door een ijzeren ornamentstuk met bladranken.

Waardering

Het ensemble van KOESTHUIS. PAARDESTAL EN KOETSIERS WONING MET AANGEBOUWDE WASPLAA TS is in cultuurhistorisch opzicht van algemeen belang -vanwege de ouderdom;

Voor het perceel 'Kloosterlaantje 2' bent u op grond van eenzelfde overwegingen tot een wijziging van de bestemming 'maatschappelijk' naar de bestemming 'wonen' overgegaan (zie paragraaf 4.3 bij de toelichting op het Voorontwerpbe- stemmingsplan onder "bestaande woningen"). Ook om die reden zou u kunnen instemmen met de door gevraagde bestemmingsplanwijziging voor het koetshuis en de boerderij.

ORANGERIE EN BOOMGAARDGEBOUW

De orangerie en het boomgaardgebouw (zie bijlage 2) zijn conform het vigerende bestemmingsplan bestemd tot 'dienstgebouw'. Volgens het Voorontwerpbestem- mingsplan verkrijgen deze panden de bestemming 'opslag'. In de toelichting bij het Voorontwerpbestemmingsplan is op geen enkele wijze gemotiveerd waarom de bestemming voor deze panden moet worden gewijzigd. wenst een dergelijke wijziging ook niet (los van de planschade die dit oplevert). Derhalve verzoekt de orangerie en het boomgaardgebouw - een bijgebouw in het landgoed - te bestemmen tot 'wonen - BI'. Daardoor wordt de huidige functie van de twee panden voortgezet.

HOUTHOK

Het houthok (zie bijlage 2) is niet (duidelijk) in het bestemmingsplan opgeno

men. Dit pand dient als opslag en kan derhalve worden bestemd tot 'wonen - B ľ met de functie 'opslag'.

KAS

De kas (zie bijlage 2) - bijgebouw - is niet (duidelijk) in het bestemmingsplan opgenomen. In het monumentenregister wordt hierover het volgende vermeld:

Kas: citaat uit het monumentenregister, onderdeel 8 van de aanwijzing van Land

goed Dennenburg als Rijksmonument (monumentnummer 530560. complex- nummer 509757)

53094029 M 16995798/10

(4)

# NautaDutilh

6

"Onderdeel 8: Omschrijving

MOESTUINMUUR MET MUURKAS. In rode baksteen opgetrokken moestuinmuur uit het laatste decennium van de 19de eeuw, die de circa 45 meter lange zijde van de moestuin aan de NW-zijde afsluit. De muur vertoont brede steunberen aan de achter (NW-)zijde en wordt afgesloten door een bakstenen rollaag. De muur sluit aan de NO-zijde aan bij de gevel van de tuinschuur. Even ten zuidwesten van deze schuur verhoogd de muur zich een stukje ter plaatse van de hier aanwezige MUURKAS uit de eerste kwart van de 19de eeuw. De kas is opgetrokken in rode baksteen op rechthoekige grondslag.

Waardering

De MOESTUINMUUR MET MUURKAS is in cultuurhistorisch opzicht van algemeen belang:

-vanwege de ouderdom;

-vanwege de gaafheid;

verzoekt u dit bijgebouw conform haar bestemming als dienstgebouw in het bestemmingsplan op te nemen.

TUINMANSWONING

Het voortzetten van de bestemming van de tuinmanswoning (zie bijlage 2) in het Voorontwerpbestemmingsplan als 'wonen - B ľ is correct en blijft gehandhaafd.

OVERIG

gaat ervan uit dat de bebouwingscontouren en de bestemmingsplanvlak- ken de huidige bestaande bebouwing volgen. Dit blijkt nog niet eenduidig uit de plankaart bij het Voorontwerpbestemmingsplan, gelet op de verschillende don

kerrode, lichtrode en zwarte lijnen. Indien de gebouwen niet correct op de plan

kaart zijn weergegeven, verzoekt u de plankaart hierop aan te passen.

CONCLUSIE

Om voomoemde redenen kan het Voorontwerpbestemmingsplan niet onverkort worden omgezet naar het ontwerpbestemmingsplan. verzoekt u het Voorontwerpbestemmingsplan conform deze zienswijze aan te passen en in het ontwerpbestemmingsplan om te zetten.

zal hierover nog met u in contact treden.

53094029 M 16995798/ 10

(5)

o NautaDutilh

7

Met dank voor de door u aan deze zienswijze besteedde aandacht, Hoogachtend.

NautaBüti-

53094029 M 16995798/10

(6)

BIJLAGE 1

(7)

ļïïìi h«ö ;‘ŵ .V ruiimelijlceplannefLnl/web-roo/roo/besîemmmgsp P - Ö i lBiRuimteJijkeplannen.nl

file Edit View favonies Tools Help

. . i ĥ:„ļ

LslMJ«ĚH

X B

Ruimfelijkeptannen.nl

Professionals { Ga naar particulieren

Home Een plan bekijken i ļI Een plan plaatsen » Een plan afnernen * ; J ' ^ -,.V . , ' . „ ’ . ' Bestemmingsplannen fi« uctuurvistes Algemene regels overheden

®@(ŻM

Huidige kaart: Bestemmingsplannen

í Ondergrond į'j Legenda ļ! Kaartfĩlter \\ transparantie ļ ļ toon elìe plannen

?afrļ^|i^U.

lí RECHT f

Austertltj

Bunnlk Vechten

Rij tenburg

Oud-Wulven Heenmede

Doorn HOUĨEH

loertk

Werkhoven Leebrug

Nederlaiigbroek

Coyie Doro

Cothen Loplkerkapel

VIANEN

:

^—

- _{- —«w}

^'

Locatie į Naam mm Criteria j Zoek op planldn _______

įNL.lMRO-15Sl.DB-Gbuitengeĥied voQlį

tasaa

bbžh

Planfílter

0 Gerelateerde plannen

■ikm-1

Bestemmingsplannen

Verkleinen î*

a

planstatus identificatie type plan naar» overheid ondergrond 1MRO-versie

voorontwerp 201‘.-09-08 Ŵ NL.IMRO 1581 .OÖGbuitengebied-voOl bestemmingsplan

. Gemeente Utrechtse Heuvelrug

grootschalige b&siskaart (GSK) (2015-02-02) . 1MR02Q12

Tuil en t Waal

\\^tí

V

ţŞchăJkwUk Molenbuurt ,

DwarsdUk

^ Zoom naar het heb plan į 0 Detailinformatie locatie

v* Selecteer eerst een punt in de kaart orn detail «nfo te tonen 3 bekendmaking van da plan si»

Van dit ruimtelijke plan kan op dit moment geen bekendmaking gevonden worden 3 bijlagen en verwijzingen in dit plan U)

EfiflClS coclichunţi biHaqe

9 plannen die een telaüe hebben met dit pion 4*

Er zijn geen plannen die betrekking hebben op dit plan Q dossier waann ebt plan ts opgonenw* si)

B É& rļņsùifiLÜLJMRO. 1 btU.PÜObuitengĉbied

. WWIJ ' ľ'"1 —

V

150391. 443712 Ovř»r Ru1mtelljkeplannen.nl 1 Release notes

es WMB

_{“ 5S í|t} ■6-10-2015'^{.17:17 ’}

53094029 M 16996902I 1

(8)

BIJLAGE 2

(9)

PLANKAARTVOORONTWERPBESTEMMINGSPLA ENGEBIED" ^

İV&' Mipy/iĎ31.roview.net.' yMD;:AFD4ń7DD*9B04-4948-Ao-:) p - gũ 0 RoPubliceer 1581 (v.

File Edit View Favorites Tools Help

e

GEMEEN ff

UTRECHT5E HEUVELRUG

Uitqebreid zoeken Start » Kanrt: iiestentminqsplnn Di icbci gen Buitengebied

ļ»ĩfiįİÄlR?^f(5ă*ļ ĩT ĩT 'Ti íĩî;

iSŵ4îéHîå:r,*,!

44 + 444 "

«SÍS

Bestemmingen

enkelbestomming: Wone

4- 4- rŕ *4-4-f

4 4 4- 4. + + T + + r+4 4 4 4 4 4 4 444 4 4 44 4 4 4 4 !

t 4 4 + 4 + + + • 44444 4444 4 44 4 4 4 44 4 +N 4 + 44444 4,4 4-j 3+444 + 4+4 4 44+4 + 4 4 4 4+4 + 4 4 * 444+44'

bestemmingsplan Driebergen

Buitengebied dubbeibestemmfng: Wan

Archeologie 1 Kies één van de opties:

aigemene gegevens kaart tonen documenten reageren

dubbelbestemming: Waard Ecologie

dubbelbestemming: Waarde Landgoed en buitenplaats

fm, •oj (

a

P01'1

Aanduidingen maximum

bebouwingspercentoge (Vo); 70 maximum vloeroppervlakte (m2): 50

4 4 4 4 4.

bouwvlak: bouwvlak

4 + 4

functieaanduiding: specifieke vorm van waarde -

buitenplaatsen

4 44 lw!ÎÎ

gebiedsaanduiding:

reconstructiewetzone - extensiveringsgebied

4 4 4 4+V+./+4 4 4 4 4 4 44 444.4 4 + 4 + 4 4 + 4 444 4 4 4 4 4 4^'4 4 44 4 4 4 44 4 4 4 4 444 4.

4 + 4 + 4 4 + 4 + 4

4 + 4 + 4

^4-

44 Kļj| M îiltfíf 4 4

m 444- üLWfAm

1.98 reconstructlewetzone- extenslverlngsgebled

44 4 4 rf 4 4f 4- 4 ffr 4 4 4"4 4 4-4-4.4 4

r\^ wļnuii

44 4

ťtitmtm

functieaanduiding: horeca

4 4 4 4 4 44 4 4 4 + 4.4

bestemmingsplan: Driebergen Buitengebied

/I. Mb' r j

i 14 «s 4 ®í®

53094029 M 17014988/1

H« va TH s U i / ^mà

VCtUlţ

(10)

Bijlage 11

Engweg 34-36 & Kloosterlaantje 1 (Landgoed Dennenburg & Landgoed Broekbergen) Zienswijze 18

Situering genoemde gebouwen

(11)

UouJthoU _.cetsVuús

*^4- f 4- t ^ f ķ f i f 4- -*.

4- 4 f 4

4» 4

iř 4 4 * 4 * .4

^-44 + 4

4- 4- 4 -F 4 4 4 -1- — t4 ^{4 4- -ļ-}

4 4 4 4 -t' 4 4 4 4 4

4+4

4 4 4 4 -

4 4 4 4 4 4 4* 4-44 4 4

4 4 4 4 4 4 4 4. 4 4 4- .4 + 4:4

4 4 4 4 4 4-

4*..4 4 4

■4 \4

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

4 4 4 4

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

t NX

1 4 r 4 4 4 4 4 '4 4

4 4+1

4 4 4 4 4 4 4 - 4 4

4 4 4 4 4 4 4 4

4'4 4 4 4 4 -4 4 ^ „ X. .

4 4 4 4 4 4 4 4 4,4

•f" "f “t"

•4- +Jİ*.

ář 4+4 4- 4

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 -- 4 4 4 4 řřV 4 4

4 4 ■4 4

4 4 4 -ţ- ^{4- -P*}

4 44

4444

444 4 4

4 4 jffe

4 4 4 4 4 J 4 4 4 4 '+J+' 4

4 4 .4 4 + 4 4 4j

4 4-4 4 4

4 4 4 4.. 4 4 4 4 4 4 ,4 4 4 4 - 4 4 4 4 4

#^"4 4. '4

-1-4 4 4 4 + 4 4 ■** •f- 4- * 4 4* ■*-

4- 4- 4" 4- 4 4 ■*‘

4'4 4, 4

4- 4* 4 4 -f- 4- 4* 4- 4įÄ

4* 4- 4

4^4

4 4 4 4

4'4 -

ÿ'W-Y 4 4

4 4 4' 4 + 4 — 4 + 444 — 4 ť Í4;^{4~ 4 4 4 4} 4 4 4 4 4 4 4

4 + 444

* 44 4 4 4 4 4

*f 4 4

4 4 4 4 4 4 4 4 *X'4

4 4 4 4 4 4

4X+ 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 + 4 4 + 4 4 4 4 4 4 - - 4 4 4

4 - 4 ,4 — 4 4 + 44+44 4 4 4

4 + 4 4 + 4 4 4 4 4 4-

4 —- 4 -»-

r4 4 4 4 4 - 4 4

f + 4 + 4 + 44 4 4.- 4'4 4

4 4 + 44

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 + 4 4

4 + 4 4 4 4 4 +4 4 4 + A+ 4 4 4

t 4 V+ + 4+ 4 4 + 4444 + 44

4 4+4

4 4 4 ^{4 + 4} f 4 * 4 4 4 4 4M

'Tĩl oest LLtamu^tcr

I u.Lxvrvia-rus-

ŕMst

'i/ŵarcle

HcöfcLĵebouio

(12)

Bijlage 12

Gooyer Wetering 8 Zienswijze 21

Voorstel vormverandering agrarisch bouwvlak

(13)

BouwvlaK BouwvlaK

BouwvlaK

66150

107900

28750

33820 42820

140000

Kadastrale gemeente: Driebergen-Rijsenburg

Sectie: C

Nummer: 3347

Schaal: 1:1000

Oppervlakte bouwvlak 8745 m²

opdrachtgever:

locatie:

onderwerp:

onderdeel:

tekeningnummer:

schaal:

formaat:

getekend:

wijzigingsdatum:

datum:

copyright rudi herder

Hamersveldseweg 129 3833 GN Leusden 06-12061072 info@rudiherder.nl www.rudiherder.nl -

- Bouwvlak

plattegrond

001 22-05-2018 1:1000 A3 RH

-

(14)

Bijlage 13

Gooyer Wetering 17 Zienswijze 23 Wijziging agrarisch bedrijf

(15)

'~-r

Aanwezige bebouwing

bedrijfswoning

bedrijfsgebouw (te slopen) bedrijfsgebouw (te slopen) bedrijfsgebouw (te slopen) bedrijfsgebouw (te slopen)

RENVOOI

bestaande bebouwing

huidig bouwvlak

bestaande bomen/groen erfverharding

bestemming Agrarisch

3810

4340

4012

GOOIJERDIJK 41 TE DRI EBERG EN-RIJSEN BU RG

---- PROJECT --- ---- SITUATIE --- --- ---

10 20 30 40 50 m

WIJZIGING AGRARISCH BEDRIJF BESTAANDE SITUATIE

adres: Cooijerdijk 41,3972 MA Driebergen-Rijssenburg gewijzigd: a. ...

kad. bekend gem. Driebergen-Rijsenburg sectie C, nr. 2328 b. ...

Schaal 1:1000

dbl)

GETEKEND:

C-JvC

architecten bureau

Meulunterseweg 34 6741 HN Lunteren 0318 482462 www.dbl-lunteren.nl

DATUM: PROJEKTNR

28-03-2018_______ 18-093

TEKEN INGNR

S-l

(16)

Aanwezige bebouwing

A bedrijfswoning F bedrijfsgebouw 2060m:

G bedrijfsgebouw 420m:

RENVOOI

bestaande bebouwing

gewenste bebouwing

huidig bouwvlak bestaande bomen/groen

erfverharding

gewijzigd bouwvlak oppervlakte ongewijzigd

bestemming Agrarisch

Z \

3810

4340

3733

GOOIJERDIJK 41

PROJECT ____________________________________

WIJZIGING AGRARISCH BEDRIJF GEWENSTE SITUATIE

GETEKEND: DATUM: PROJEKTNR TEKEN INGNR

C-JvG 28-03-2018 ___ 18-093

Meulunterseweg 34 6741 HN Lunteren 0318 482462 www.dbl-lunteren.nl JI I UAA I I l—

adres: Gooijerdijk 41, 3972 MA Driebergen- Rijssenburg gewijzigd: a.

kad. bekend gem. Driebergen-Rijsenburg sectie C, nr. 2328 b.

Schaal 1 :ì 000

architecten bureau

(17)

ígar**

.mwwn»

Situatie

H

OS DB 08 CJS Di EJS_a_Mn_m3 tďj. HoTl

Meulunterseweg 34 6741 HN Lunteren 0318 482462 www.dbl-lunteren.nl

architecten bureau

Aanvraag omgevingsvergunning onderdeel milieu de GooiJerdIJk 41 te Drlebergen-Rijsenburg

AANVRAAG Symb. Gebouw omKhítJvU'O urne, uetmoomi „nb.H,

i 1 UdeuertMIng kMnttfM «407C “ ľ,ľ

1 C MįngåM mee behuliinç. dtoietoeetookt 9 f elrculetlevemlleto» 0 912 mm

MultlUn AĒS0-69MS 10 f eoflärlļv»09 dweyeuoe 41|n

0.41

17 ' lletmotoc voeerijn/wMeiTIJn

l«9

100»

í: “ 7H,

(18)

Bijlage 14

Gooyer Wetering 18 Zienswijze 24 Aanpassingen bouwvlak

(19)

(20)

Bijlage 15

Gooyer Wetering 22-24-26 (De Hondspol) Zienswijze 26

Overzichtstekening gewenste wijzigingen

(21)

Bijlage behorende bij zienswijze ontwerp bestemmingsplan Buitengebied Driebergen van:

De Hondspol VOF

Gooyer Wetering 22-24-26

3972 MB DRIEBERGEN - RIJSENBURG Tuinderijgronden

Bestaande kas

(22)

Bijlage 16

Hoofdstraat 23-25, Landgoed Bloemenheuvel Zienswijze 27

Principeverzoek zorgwoningen

(23)

HAVER DROEZE

21 februari 2017

GEMEENTE UTRECHTSE HEUVELRUG

T.a.v. het College van Burgemeester en Wethouders Postbus 200

3940AE DOORN

BETREFT: PRINCIPEVERZOEK ZORGWONINGEN

PROJECT: BUITENPLAATS BLOEMENHEUVEL - HOOFDSTRAAT 23-25

Geacht College,

Hierbij ontvangt u namens Bloemenheuvel BV een principeverzoek voor functieverandering van het bestaande koetshuis en de bestaande dienstwoning op Landgoed Bloemenheuvel (Hoofdstraat 23 en 25 in Driebrergen). Het koetshuis zal worden verbouwd tot woon

zorgcentrum en de dienstwoning krijgt in het plan een functie voor dagbestedingsactiviteiten.

In het vigerende bestemmingsplan Driebergen Buitengebied heeft het koetshuis de bestemming "Kantoor". De dienstwoning heeft de bestemming "Wonen". Het beoogde gebruik past derhalve niet binnen de geldende planologische kaders. Het plan is eerder op hoofdlijnen besproken met wethouder Boonzaaijer, die in reactie daarop liet weten dat hiertoe een principeverzoek uitgewerkt zou moeten worden waarin in ieder geval aandacht zou worden besteed aan de aspecten geluid en luchtkwaliteit. Dit principeverzoek met bijbehorende onderzoeksrapporten met betrekking tot geluid en luchtkwaliteit treft u bijgaand.

Uitgaande van de mogelijkheden die zowel het provinciaal beleid als het gemeentelijk beleid bieden voor functieverandering in het buitengebied, vragen wij uw medewerking te verlenen aan de omvorming van de vigerende kantoorbestemming naar een

maatschappelijke bestemming. Mocht u naar aanleiding van dit verzoek nog vragen hebben of een nadere toelichting wensen, dan zijn wij daar graag toe bereid.

Met vriendelijke groet en hoogachting,

C , heer C.G. Schimmel, Valkeveenselaan 32,1272 ND

Aanbiedingsbrie 21022017

(24)

Wmm fĘÄ

jr. *

MM

Principeverzoek realisatie zorgwoningen

14 februari 2017

IŴŜ'i

MHHH9

WÊÊÊÊÊÊÊÊĚ ■H

r-

(25)

Colofon

Opdrachtgever:

Bloemenheuvel BV

Adviseur:

HAVER DROEZE

(26)

Inhoudsopgave

Toelichting

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 5

1.1 Aanleiding 5

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 6

2.1 Geschiedenis 6

2.2 Beschrijving nieuwe situatie 6

Hoofdstuk 3 Beleidskaders 8

3.1 Provincie - Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 8

3.2 Provincie - Provinciale Ruimtelijke Verordening 8

3.3 Provincie - Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027 8

3.4 Gemeente - Structuurvisie 'Groen dus vitaal' 9

3.5 Gemeente - Woonvisie 10

3.6 Gemeente - Bestemmingsplan Driebergen - Buitengebied 10

3.7 Gemeente - Ontwerpbestemmingsplan Driebergen - Buitengebied 11

3.8 Samenvatting en conclusie 11

Hoofdstuk 4 Milieu 12

4.1 Akoestiek 12

4.2 Archeologie 13

4.3 Cultuurhistorie 14

4.4 Bedrijven en milieuzonering 15

4.5 Bodem 17

4.6 Ecologie 17

4.7 Externe veiligheid en andere risico's 18

4.8 Ladder voor Duurzame Verstedelijking 18

4.9 Luchtkwaliteit 19

4.10 Mobiliteit en parkeren 19

4.11 Water 20

Hoofdstuk 5 Conclusie 21

Bijlagen 22

Bijlage 1 Akoestisch onderzoek 23

Bijlage 2 Luchtkwaliteitsonderzoek 24

Adviesbureau Haver Droeze BNT 3

(27)

Toelichting

4 principeverzoek Bloemenheuvel Zorgwoningen

(28)

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan Hoofdstraat 23-25 in Driebergen ligt, te midden van de Stichtse Lustwarande, Landgoed Bloemenheuvel. Het landgoed bestaat uit een hoofdgebouw, een koetshuis en een dienstwoning en een bijbehorende tuin I park met daarop een golfbaan. De gebouwen hebben lange tijd gediend als kantoor voor de McGregor Fashion Group. Met de verhuizing van deze voormalige gebruiker zijn de kantoorpanden, die de economische drager van het landgoed vormen, per medio 2016 leeg komen te staan.

Met het oog op de duurzame instandhouding van de buitenplaats is het de wens van Landgoed Bloemenheuvel BV om het koetshuis en de dienstwoning een nieuwe functie te geven, zodat deze als economische drager inkomsten kunnen genereren voorde instandhouding van het landgoed. Voor het hoofdhuis wordt getracht een nieuwe (zakelijke) huurder te vinden die het wil gebruiken als kantoor.

Voorliggende aanvraag heeft daarom betrekking op het koetshuis en de dienstwoning. Het

voornemen is om het koetshuis een woonzorgfunctie (zie afbeelding 1) te geven waarin ruimte zal zijn voor 26 zorgplaatsen voor dementerenden. Het concept gaat uit van een continue

zorgdienstverlening vanuit een professionele partij. De dienstwoning gaat daarbij functioneren als locatie voor dagbesteding. Op deze manier ontstaat er een nieuwe passende gebruiksfunctie voor de thans leegstaande gebouwen en een economische drager die bij kan dragen aan de instandhouding van het landgoed.

Binnen vigerend bestemmingsplan "Driebergen - Buitengebied" (2004) hebben het koetshuis en het hoofdgebouw een bedrijfsbestemming, de dienstwoning heeft een woonbestemming. Het

bestemmingsplan biedt geen mogelijkheid voor de ontwikkeling van de beoogde zorgfunctie. Ook het in voorbereiding zijnde ontwerpbestemmingsplan "Driebergen - Buitengebied" (2015) biedt geen mogelijkheden om het koetshuis en de dienstwoning van Landgoed Bloemenheuvel te gebruiken ten behoeve van zorg. Om het beoogde gebruik mogelijk te maken, dient derhalve een planologische procedure doorlopen te worden.

Om duidelijkheid te krijgen over de haalbaarheid van de beoogde functieverandering en de bereidheid tot medewerking is voorliggend principeverzoek opgesteld. In het principeverzoek worden allereerst de plannen nader uiteengezet. Daarnaast is een verkenning uitgevoerd in hoeverre de plannen in overeenstemming zijn met de uitgangspunten van 'een goede ruimtelijke ordening'.

Afbeelding 1: Bovenaanzicht van Landgoed Bloemenheuvel. De rood omkaderde gebouwen betreffen het gebouw dat wordt getransformeerd tot zorgwoningen en de dienstwoning die ingezet wordt ten behoeve van dagbesteding. Bron: http://gbo-lufo.idgis.nl/lufo/openlayers.html

(29)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geschiedenis

Het plangebied bevindt zich aan de noordkant van de Hoofdstraat in het buitengebied van Driebergen-Rijsenburg, gemeente Utrechtse Heuvelrug. Landgoed Bloemenheuvel is rond 1845 ontwikkeld en ligt midden in de Stichtse Lustwarande. Het landgoed maakt deel uit van een serie buitenplaatsen langs de Hoofdstraat tussen Driebergen en Zeist. In 1843 kocht de oorspronkelijk Amsterdamse suikerfabrikant Christiaan Hendrik Cordus van de Driebergse agrariër Dorresteyn grond aan de Hoofdstraat en legde op deze gronden een buitenplaats aan. Het huis werd

vormgegeven in een neoclassicistische stijl met een tuin en overplaats aangelegd in landschapsstijl.

De buitenplaats kreeg de naam Hoogerheide.

In 1869 werd na het overlijden van de heer Cordus de buitenplaats verkocht aan Zweris Knuttel. Hij veranderde de naam in Bloemenheuvel naar zijn vrouw Hendrika Bloemen. Knuttel maakte maar kort gebruik van de buitenplaats; in 1873 verkocht hij Bloemenheuvel aan de heer Melvill die de

buitenplaats gebruikte als zomerverblijf. Hun zoon Robert ging uiteindelijk Bloemenheuvel permanent bewonen. In 1925 zijn, door de volgende eigenaar Van Notten, aan het vrijwel intact gebleven hoofdhuis twee zijvleugels toegevoegd in dezelfde stijl als het middendeel van de woning.

De familie Van Notten heeft lange tijd gebruik gemaakt van Landgoed Bloemenheuvel. In 1980 is het landgoed van woonfunctie naar kantoorfunctie omgevormd. Het hoofdgebouw is in 1985

gerenoveerd. Ook is het derde gebouw op het landgoed geplaatst. Het voormalige koetshuis is in dienst gebleven als dienstwoning. Het nieuwe koetshuis kreeg een kantoorfunctie.

Aan de noordzijde van het landgoed loopt al geruime tijd de spoorlijn tussen Utrecht en Arnhem. Met de toename van auto's kwam daar ook de aanleg van de A12 bij. Vanaf 2012 heeft ook een

verbreding van deze snelweg plaatsgevonden. Hiervoor moest een strook grond aan de oostzijde van het landgoed worden opgeofferd. Eind járen '80 van de vorige eeuw zijn nabij het landgoed ook diverse sportvelden aangelegd. Deze zijn nu in gebruik door hockeyvereniging Shinty.

2.2 Beschrijving nieuwe situatie

Sinds eind járen '80 werden de drie gebouwen op Landgoed Bloemenheuvel gebruikt als kantoor.

Sinds 2016 is de voormalige gebruiker, McGregor Fashion Group, verhuisd. De kantoren staan sindsdien leeg. Om het landgoed met de bebouwing in stand te kunnen houden, zijn economische dragers noodzakelijk. Ook om vandalisme tegen te gaan is het de wens om de gebouwen een passende nieuwe gebruiksfunctie te geven. Gelet op de aanzienlijke leegstand op de kantorenmarkt wordt daarbij gedacht aan een andere functie. Vanwege het karakter en de uitstraling wordt, mede gelet op de demografische ontwikkelingen (vergrijzing) een woon I zorgfunctie door de eigenaar van het landgoed als passend alternatief gezien.

Aangezien transformatie van het hoofdhuis te kostbaar en te ingrijpend zou zijn en ook geluid mogelijk een belemmerende factor vormt, is ervoor gekozen om de kantoorfunctie voor het hoofdhuis te handhaven. Daarom is besloten om alleen het koetshuis en de dienstwoning na een inpandige verbouwing te wijzigen in een woonzorgfunctie. Voor het hoofdhuis wordt thans een nieuwe huurder gezocht.

Zowel het koetshuis als de dienstwoning zijn in de bestaande situatie goed ontsloten; de bestaande ontsluiting hoeft niet te worden aangepast. De parkeerdruk voor deze functie is lager dan de

parkeerdruk zoals die bestond ten tijde van het gebruik als kantoor. Het parkeren kan dan ook binnen de bestaande parkeervoorzieningen worden opgevangen zodat in de buitenruimte (park) geen aanpassingen of wijzigingen noodzakelijk zijn. De uitstraling van het landgoed blijft daardoor behouden.

(30)

yå -

«S3®

.l'Iof lilt'll

[tra R;i

ĩSV-ř

įŕp '-ÿ'

ľlM‘flll‘llllOII VÓI

:x ^.«^í

'V'Ä

'řrkívi

'SMKS’ŠÉ 7^

İs5

77^

í-

; . *;- *

,*\»

choten

1982 1999 2015

1932 1953 1975

Afbeelding 2: Ontwikkeling van Landgoed Bloemenheuvel Bron: www.topotijdreis.nl

(31)

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Provincie - Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Provinciaal Ruimtelijke Verordening zijn vastgesteld op 4 februari 2013. Op 10 maart 2014 is er een eerste partiële herziening PRS 2013-2028 vastgesteld. De tweede partiële herziening is vastgesteld op 3 november 2014. In 2016 is gestart met de herijking van de PRS en PRV welke is vastgesteld op 19 december 2016.

De PRS is opgedeeld in vier pijlers. Voor Landgoed Bloemenheuvel is relevant dat het provinciaal beleid zich richt op:

1. het beschermen van de bestaande ruimtelijke kwaliteiten, waaronder begrepen de

cultuurhistorische en archeologische waarden, waarbij behoud door ontwikkeling het uitgangspunt is. Het zoeken naar andere gebruiksfuncties in bestaande gebouwen op een landgoed is

daarmee in overeenstemming;

2. vitale steden en dorpen, waarbij van belang is dat in de Provincie Utrecht een groot overaanbod is aan kantoorruimte. Om dit overschot terug te dringen heeft de provincie de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) vastgesteld (zie paragraaf 3.3). Het onttrekken van leegstaande kantoorpanden aan de markt door functieverandering, draagt bij aan het terugdringen van het overschot in aanbod en is daarmee in lijn met de PAK.

3.2 Provincie - Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is gebaseerd op artikel 4.1 lid 1 Wro. Op grond van dit artikel kunnen PS met het oog op een goede ruimtelijke ordening regels stellen met betrekking tot de ínhoud van ruimtelijke plannen, zoals bestemmingsplannen. Doel van de verordening is om een aantal provinciale belangen te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. De PRV bevat regels die gelden voor de hele provincie, ook bevat de PRV regels die gelden voor specifieke gebieden zoals het landelijk gebied of het stedelijk gebied. Ten slotte bevat de PRV regels die gericht zijn op het verstedelijkingsverbod zoals dat geldt voor het Landelijk gebied, inclusief de daarbij geldende uitzonderingen.

Voor Landgoed Bloemenheuvel is relevant dat:

* het plangebied deel uitmaakt van de Cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS) in de vorm van de historische buitenplaatsenzone van de Stichtse Lustwarande. Ruimtelijke plannen dienen de cultuurhistorische waarden te beschermen en mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende waarden van de CHS. Nieuwe verstedelijking binnen de CHS is toegestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarden van de buitenplaatsenzone en de individuele buitenplaats. De verstedelijking dient kleinschalig te zijn en op zorgvuldige wijze te worden ingepast in de omgeving. Relevant daarbij is dat het plangebied deel uitmaakt van het landschap van de Utrechtse Heuvelrug;

* het plangebied ligt in het landelijk gebied (in een kernrandzone). De algemene beleidslijn richt zich hier op ruimte voor dynamiek en kwaliteit. Niet aan het buitengebied gekoppelde functies zijn slechts onder voorwaarden mogelijk. Daarnaast is relevant dat het plangebied volledig is

aangewezen als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN; voorheen: Ecologische Hoofdstructuur). In het NNN zijn geen ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan die per saldo leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

3.3 Provincie - Thematische Structuurvisie Kantoren 2016-2027

Op 12 februari 2016 is de thematische structuurvisie Kantoren 2016-2027 vastgesteld. Het doel van de TSK is om de overcapaciteit van kantoorbestemmingen die in bestemmingsplannen is vast gelegd, wordt weggenomen. Deze TSK is aanvullend op de (integrale) Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 met bijbehorende Provinciale Ruimtelijke Verordening en heeft de status van een

"inpassingsplan". Met de TSK worden enerzijds de nieuwbouwmogelijkheden voor kantoren beperkt en anderzijds investeringen in bestaande leegstaande kantoren en kantoorlocaties gestimuleerd.

(32)

Voor onderhavig plan is relevant dat de provincie gemeenten en belanghebbenden faciliteert om gewenste vernieuwing, herbestemming en/of transformatie op gang te brengen en/of mogelijk te maken. De provincie zet daarbij niet alleen in op transformatie naar wonen, maar ook naar mogelijke andere functies of verbetering van de werklocatie. De gewenste omvorming van leegstaande

kantoorruimte naar andere gebruiksvormen, zoals ouderenhuisvesting in combinatie met zorg, past in het provinciaal beleid om het aantal m2 leegstaande kantoren terug te dringen.

3.4 Gemeente - Structuurvisie 'Groen dus vitaal'

De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft de hoofdlijnen van het (ruimtelijk) beleid voor het hele grondgebied van de gemeente in de periode tot 2030 vastgelegd in de Structuurvisie. De ambitie van de gemeente komt tot uiting in het gekozen motto: 'Groen dus vitaal'. Natuur, landschap,

cultuurhistorie en archeologie zijn samen met de sociale kwaliteit van onze dorpen het uitgangspunt.

Voor wonen, economische ontwikkeling, sport en recreatie is ruimte als dat in het verlengde van het uitgangspunt gevonden kan worden. Behouden en versterken van de bestaande kwaliteiten is de drager van de vitaliteit van onze gemeente. De gekozen ambitie is op twee manieren beleidsmatig uitgewerkt: via zes thema's en via gebiedsgericht beleid. Toekomstige ontwikkelingen worden getoetst aan dit beleid.

Op de structuurvisiekaart worden vier hoofdkeuzes (kleuren) voor het beleid onderscheiden, namelijk:

* Donkergroen - hoofdaccent op natuur

* Lichtgroen - gemengde zone met duurzame menging van functies

* Blauw - gemengde zone met een flink aandeel van de agrarische sector en rivierzone

* Grijs - bestaande dorpskernen en overige gebieden binnen de 'rode' contour

Het plangebied ligt in de gemengde zone met duurzame menging van functies (zie afbeelding 3).

Daarnaast ligt het gebied in zone 2.8; Tussen station Driebergen-Zeist en de kern van Driebergen.

Relevant voor Bloemenheuvel is dat het een van de weinige ruimtelijk open gebieden in de omgeving is. Dit gebied bestaat uit bos, landgoed, sportterrein en ligt nabij station Driebergen-Zeist. De

openheid van het gebied staat onder druk door verbreding van de A12. Juist deze openheid draagt bij aan het groene landgoederenimago van de Utrechtse Heuvelrug, mede vanwege de zichtbaarheid van Bloemenheuvel vanaf de A12. Dit landschapsbeeld wil de gemeente daarom graag beschermen.

\ z

Afbeelding 3: Landgoed Bloemenheuvel binnen een gemengde zone.

Bron: www.heuvelrug.nl

(33)

Bij landgoederen in de stationszone is uitbreiding van de gebouwen met 1007o van de 'footprint' mogelijk, als bestaande parkeerplaatsen (op maaiveld) ondergronds worden aangelegd. In alle gevallen zal sprake moeten zijn van maatwerk. Iedere herontwikkeling moet expliciet de bestaande cultuurhistorische (dat wil zeggen bouwkundige, historisch-geografische en archeologische),

ecologische en landschappelijke kwaliteit beschrijven en waarderen. Ook moet worden aangeven hoe deze kwaliteiten het plan beïnvloed hebben en hoe dit zal leiden tot een aantoonbare verbetering van deze aspecten.

Uitvoering van het plan voor Bloemenheuvel past binnen het beleid van de gemeente omdat hiermee de bestaande waarden actief benut worden en op deze manier ook in de toekomst kunnen worden behouden.

3.5 Gemeente - Woonvisie

In april 2008 heeft de raad van de gemeente Utrechtse Heuvelrug het visie document "Wonen in een vitale gemeente" vastgesteld. In 2014 is een geactualiseerde herijkte Woonvisie vastgesteld door de gemeente. Als onderdeel van de actualisatie zijn de cijfers van het landelijke woningbehoefte onderzoek (WoON 2012) geanalyseerd. Uit dit onderzoek blijkt dat in de gemeente Utrechtse Heuvelrug nog steeds sprake is van een groei van de woningbehoefte. De bevolking zal niet sterk meer groeien, maar de ontwikkeling van het aantal huishoudens laat nog wel een stijgende tendens zien. De mate van groei vlakt echter al wel af.

Op basis van de bevolkingsprognose Primos 2012 heeft de gemeente gesteld dat het totaal aantal huishoudens in de gemeente Utrechtse Heuvelrug toeneemt vanaf 2012 tot en met 2020 met circa 1.000 huishoudens en in de decennia daarna nog maar met 130 en 150 huishoudens. De gemeente Utrechtse Heuvelrug is op dit moment al een sterk vergrijsde gemeente (in relatie tot de omgeving en Nederland gemiddeld). Deze vergrijzing zet sterk door in de komende járen, met name in de categorie 1- en 2-persoonshuishoudens ouder dan 75 jaar. Eigenlijk is dit de enige categorie die sterk toeneemt in de Utrechtse Heuvelrug.

In de Woonvisie is tevens opgenomen dat in 2015 de mogelijkheden voor transformatie en hergebruik van kantoren en zorgvastgoed voor wonen worden onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat er in geen dusdanige leegstand aanwezig is in de gemeente dat kan worden getransformeerd. In ditzelfde onderzoek wordt benoemd dat het verhuren van reguliere seniorenwoningen aan ouderen moeizaam verloopt. Ouderen willen in de huidige markt nauwelijks verhuizen naar bestaande seniorenwoningen (Bron: USP en Zuiver Marketing: Verhuurbaarheidsproblemen van seniorenwoningen van

woningcorporaties, 2014).

Oorzaken zijn onder meer de uitstraling/stigmatisering van de huidige seniorenwoningen,

huursprongen die gemaakt moeten worden en de lage kwaliteit van het aanbod. Ook kenmerken van de woonomgeving spelen een rol, zoals de locatie en de beschikbaarheid van voorzieningen in de buurt. Tot slot speelt mee dat veel ouderen honkvast zijn en hun sociale netwerk niet kwijt willen. Het onderzoek trekt de voorzichtige conclusie dat er bij nieuwbouw meer aandacht moet worden besteed aan kwaliteit en uitstraling, en de woningen geen kopie moeten zijn van de huidige seniorenwoningen.

De kwalitatief hoogwaardige zorgwoningen op landgoed Bloemenheuvel bieden de mogelijkheid om enerzijds leegstaande kantoorpanden te transformeren naar een bijzondere woonsituatie op een bijzondere locatie voor de steeds groter wordende groep ouderen. Daarmee wordt anderzijds ingesprongen op de wens om een passend woningaanbod aan te bieden voor deze groeiende groep.

Het plan is daarmee in overeenstemming met het woonbeleid van de gemeente.

3.6 Gemeente - Bestemmingsplan Driebergen - Buitengebied

Landgoed Bloemenheuvel valt onder de werking van het bestemmingsplan "Driebergen - Buitengebied" dat is vastgesteld in 2004. Op 8 september 2015 is voorontwerp "Driebergen -

Buitengebied" ter inzage gelegd (zie paragraaf 3.7). Vooralsnog is het bestemmingsplan uit 2004 nog in werking.

(34)

Het plangebied beslaat het koetshuis en de dienstwoning. In het bestemmingsplan heeft het koetshuis een bedrijfsbestemming en de aanduiding kantoor. De dienstwoning heeft een woonbestemming. Het naastgelegen hoofdgebouw heeft ook een bedrijfsbestemming en de aanduiding kantoor. De omliggende gronden hebben een bosbestemming met deels de aanduiding

"golfbaan".

De panden met een bedrijfsbestemming zijn bestemd voor bedrijfsdoeleinden, waarbinnen volgens de doeleindenomschrijving een kantoorfunctie is toegestaan. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bedrijfsactiviteiten te wijzigen naar een andere vorm van bedrijvigheid in een andere categorie uit de bij het plan opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten. De beoogde zorgfunctie wordt niet genoemd als mogelijke vorm van bedrijfsactiviteiten. Dergelijke functies hebben in het bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming. Het bestemmingsplan bevat geen wijzigingsbevoegdheid om de bedrijfsbestemming te wijzigen in de bestemming Maatschappelijk.

De beoogde ontwikkeling van 26 woon/zorgplaatsen kan daarom niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan worden gerealiseerd. Hiervoor zal een planologische procedure doorlopen moeten worden.

3.7 Gemeente - Ontwerpbestemmingsplan Driebergen - Buitengebied

Op 8 september 2015 is ontwerpbestemmingsplan Driebergen - Buitengebied ter inzage gelegd. Dit bestemmingsplan is tot op heden niet vastgesteld. Hoewel de naamgeving van enkele bestemmingen is gewijzigd, bevat het nieuwe bestemmingsplan geen inhoudelijke wijzigingen ten opzichte van de vigerende planologische situatie.

De bosbestemming is gewijzigd in een natuurbestemming. Wel is binnen de Natuurbestemming de aanduiding "parkeerterrein" opgenomen. De aanduiding "golfbaan" is vervallen. Naast de

natuurbestemming is - vanwege het feit dat de gronden deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland - ook de dubbelbestemming "Waarde - Ecologie" opgenomen. Ten slotte is er de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" opgenomen. Ingrepen dieper dan 30cm beneden maaiveld en groter dan 150m2 zijn op grond van deze bestemming vergunningplichtig.

Ook het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan biedt ruimte om de beoogde een woonzorgfunctie te realiseren. Hiervoor zal een zelfstandige planologische procedure doorlopen moeten worden.

3.8 Samenvatting en conclusie

Vanwege het vertrek van de laatste huurder staan de gebouwen van Landgoed Bloemenheuvel inmiddels geruime tijd leeg. Het hoofdhuis en het koetshuis hebben zowel in het vigerende als het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan een 'kantoor-bestemming'.

Om verpaupering en vandalisme tegen te gaan en inkomsten te genereren om het landgoed duurzaam in stand te houden, heeft de eigenaar de wens om het koetshuis en de dienstwoning een andere bij het landgoed passende functie te geven. Het koetshuis zal worden verbouwd tot

woon/zorgvoorziening met 26 zorgplaatsen. De dienstwoning wordt ingezet als locatie voor

dagbesteding voor externen. Aangezien het hoofdhuis te ingrijpend verbouwd zou moeten worden om geschikt te worden gemaakt als woon/zorgvoorziening, is ervoor gekozen om de kantoorfunctie hier te handhaven en op zoek te gaan naar een nieuwe huurder.

Het plan beoogt de duurzame instandhouding van het landgoed en brengt geen (ingrijpende)

wijzigingen in de uitstraling of het karakter van het landgoed mee en doet zodoende geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarden daarvan en is zodoende in overeenstemming met het provinciaal beleid voor deze buitenplaatsenzone (Stichtse Lustwarande).

Ook is het plan in overeenstemming met het provinciaal beleid dat is gericht op het terugdringen van leegstaande m2 kantoorruimte en biedt het de mogelijkheid om de gekoesterde openheid van het gebied te behouden. Er vinden immers geen ingrijpende aanpassingen plaats. Door transformatie wordt tevens ingespeeld op de toenemende vergrijzing in de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Noch het vigerende, als het ontwerpbestemmingsplan biedt mogelijkheden om de kantoor-bestemming te wijzigen naar een maatschappelijke bestemming met woon/zorgvoorzieningen.

(35)

Hoofdstuk 4 Milieu

In het kader van dit principeverzoek is een verkenning gedaan met betrekking tot een aantal omgevingsaspecten, die relevant zijn met het oog op een "goede ruimtelijke ordening".

4.1 Akoestiek

In beginsel bevindt zich langs elke weg waar men harder mag rijden dan 30kmAj een geluidzone.

Binnen deze zone zijn de regels van de Wet Geluidhinder (Wgh) van toepassing en moet onderzoek worden verricht naar de geluidbelasting door het wegverkeer op de gevels van geluidgevoelige functies. In opdracht van Bloemenheuvel B.V. is daarom in mei 2016 een verkennend akoestisch onderzoek uitgevoerd door Sound Force One ten behoeve van de realisatie van zorgwoningen aan de Hoofdstraat 23-25 te Driebergen-Rijsenburg. Binnen dit onderzoek is gekeken naar de

mogelijkheid om in alle gebouwen zorgwoningen toe te passen. Naar aanleiding van de conclusie is besloten om alleen in het koetshuis zorgwoningen te realiseren. Het volledige akoestische onderzoek maakt deel uit van dit principeverzoek als Bijlage 1.

De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de status van de weg, zie onderstaande tabel. Het plangebied ligt in buitenstedelijk gebied.

Aantal rijstroken Zonebreedte

Stedelijk gebied Buitenstedelijk gebied

5 of meer 350 meter 600 meter

3 of 4 350 meter 400 meter

1 of 2 200 meter 250 meter

Voor onderhavig plan zijn de volgende wegen relevant:

* rijksweg A12 (2x2 rijbanen en 2x1 uitvoegstrook lOOkm/u)

» Hoofdstraat (2x2 rijbanen, SOkm/u)

Binnen de geluidszone dient de hoogst toelaatbare geluidbelasting ten gevolge van het

wegverkeerslawaai in acht te worden genomen (artikel 76 Wgh). Zorgwoningen (verzorgingshuis) zijn in de Wet geluidhinder aangewezen als 'andere geluidgevoelige functie'. De wettelijke

voorkeurgrenswaarde bedraagt 48dB. Indien de geluidbelasting op de gevel van een geluidgevoelige functie uitkomt boven 48dB, kan op bepaalde gronden ontheffing van de wettelijke

voorkeurgrenswaarde worden verleend door het College van B&W. Op grond van artikel 3.2 Besluit Geluidhinder bedraagt de maximale ontheffingswaarde voor (woon- en slaapvertrekken binnen) een verzorgingshuis in buitenstedelijk gebied maximaal 53dB.

Op grond van het hogere grenswaarden beleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug kunnen B&W een hogere grenswaarde vaststellen. De gemeente stelt daarbij de volgende voorwaarden:

* de woning heeft ten minste 1 geluidluwe gevel (de geluidbelasting is hier lager dan de voorkeurgrenswaarde)

* de woning heeft per etage minimaal 1 verblijfsruimte aan de zijde van de geluidluwe gevel;

* als de woning beschikt over 1 of meer buitenruimten, ligt ten minste 1 buitenruimte aan de zijde van de geluidluwe gevel. Indien dat niet mogelijk is, dan dient het geluidsniveau op de gevel niet meer dan 5dB hoger te zijn dan bij de geluidluwe gevel;

* er dient onderzoek te worden gedaan naar de cumulatie van alle relevante akoestische bronnen (incl. SOkm/u wegen);

* een woning mag maximaal 2 'dove gevels' bezitten.

B&W kunnen bij hoge uitzondering gemotiveerd afwijken van de gestelde voorwaarden wegens fundamentele en gemotiveerde bezwaren van stedenbouwkundige, volkshuisvestelijke of milieuhygiënische aard.

Uit het geluidonderzoek komt naar voren dat ter plaatse van het koetshuis en de dienstwoning de voorkeurgrenswaarde wordt overschreden als gevolg van het verkeer van zowel de A12 als van de Hoofdstraat. De maximale geluidbelasting op de gevel als gevolg van het verkeer van de Hoofdstraat bedraagt ter hoogte van de dienstwoning 64dB en 57dB ter hoogte van het koetshuis. De maximale

(36)

geluidbelasting op de gevel als gevolg van het verkeer van de A12 bedraagt ter hoogte van zowel de dienstwoning als het koetshuis 61 dB. Alle genoemde waarden zijn excl. aftrek op grond van artikel 110 Wgh.

In het onderzoek is tevens onderzocht in hoeverre door het treffen van geluidreducerende

maatregelen de geluidbelasting kan worden gereduceerd. Daarbij is conform de uitgangspunten in de Wgh de haalbaarheid van de navolgende maatregelen onderzocht:

* bronmaatregelen: ook bij toepassing van 'stil asfalt' op de Hoofdstraat wordt de maximale ontheffingswaarde overschreden. Op de A12 is al het meest geluidarme type wegdek toegepast.

Er kunnen geen andere bronmaatregelen meer getroffen worden;

* overdrachtsmaatregelen: indien een scherm met een lengte van 150m en een hoogte van 2m langs de Hoofdstraat geplaatst zou worden kan op bijna alle gevels worden voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 53dB. Dit scherm zou gecombineerd moeten worden met een scherm van 320m en een hoogte van 2m langs de A12. De kosten hiervan bedragen circa C 470.000. Allereerst kan worden gesteld dat een geluidscherm langs de Hoofdstraat vanuit

cultuurhistorisch I stedenbouwkundig oogpunt onwenselijk moet worden geacht omdat dit ernstige afbreuk zou doen aan de belevingswaarde van de langs de Hoofdstraat gelegen landgoederen en buitenplaatsen (Stichtse Lustwarande). Daarnaast zijn de met het scherm gemoeide kosten niet doelmatig gelet op het aantal zorgplaatsen dat wordt beoogd;

* maatregelen bij de ontvanger: uit het voorgaande blijkt dat de bron- en overdrachtsmaatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en/of op overwegende bezwaren stuiten van zowel

stedenbouwkundige als financiële aard resteert de mogelijkheid om een verzoek te doen tot het vaststellen van een hogere grenswaarde.

Daarbij moeten de nieuwe woningen voldoen aan de grenswaarde voor het binnenniveau zoals bepaald in het Bouwbesluit. Deze waarde bedraagt in beginsel 33dB. Vanwege het feit dat de zorgappartementen in bestaande bebouwing zullen worden gerealiseerd, geldt op basis van het Bouwbesluit het zogenaamde 'rechtens verkregen niveau'. Dit is het niveau dat gerealiseerd diende te worden ten tijde van de oplevering van de gebouwen. Daarnaast zal voldaan moeten worden aan de beleidsregels van de gemeente.

Concluderend kan worden gesteld dat uit het onderzoek naar voren komt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Hoofdstraat en de A12 op de gevels van zowel de dienstwoning als het koetshuis hoger is dan de voorkeurgrenswaarde. Zonder bron- of overdrachtsmaatregelen liggen de geluidwaarden bovendien hoger dan de maximale ontheffingswaarde. Om de geluidbelasting terug te brengen tot een aanvaardbaar niveau lijken vooral bouwkundige maatregelen haalbaar en

doelmatig; daarbij kan worden gedacht aan dove gevels en/of een serre. Om tot uitvoering van het plan te komen, zal in overleg met het bevoegd gezag nader bepaald worden op welke wijze hier invulling aan kan worden gegeven.

4.2 Archeologie

Landgoed Bloemenheuvel is in het archeologische beleid van de gemeente Utrechtse Heuvelrug aangewezen als perceel waarvoor een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt. In het ontwerpbestemmingsplan Driebergen - Buitengebied heeft het landgoed daarom een

dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 3" gekregen.

Op grond van deze bestemming geldt een onderzoeksverplichting bij ingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld met een oppervlakte groter dan 150 m2.

Gelet op het feit dat voorliggend plan uitsluitend inpandige ingrepen betreft, vinden er geen ingrepen in de bodem plaats. Archeologisch onderzoek kan daarom achterwege worden gelaten. Het aspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de realisatie van de beoogde transformatie naar zorgwoningen.

(37)

I 1 Waarde 'Geen Geen onderzoo* »p!icht.

I Sİ Waarde Rŗksmonumenť Geen öoŭomogropen toegestaar

İ 1 Waarde Zeer hoog'. Plargetweű ^ 50 m2; geen bodemmgropon * 30 cm -mv I I Waarde 'Bufferzone zeer hoog Pîangeö^d » 100 m2, geen boden ingrepen » 30 cm -mv.

\ 1 Waarde Hoog’ Piangebsed * 150 m2: geen oodemingreper » 30 cm -mv.

1 1 Waarde ‘Mxtaetioog Píargebed » 1.003 m2 geen bodemmgrepe^ » 30 cm -mv 1 1 Waarde Laag : Onderzoeksplicht txj boűerrkngreper met een plangebwd * 100.000 mľ.

Afbeelding 4: Archeologische beteidskaart Utrechtse Heuvelrug.

Bron: http://78.46.96.86Zmdzou~basisZclientZclient.jsp ^context-mdzou&guiconfig^mdzou

4.3 Cultuurhistorie

Landgoed Bloemenheuvel maakt onderdeel uit van de Stichtse Lustwarande. Het plangebied is daarom in de Provinciale Ruimtelijke Verordening aangeduid als Cultuurhistorisch Hoofdstructuur - Historische buitenplaatszone (zie afbeelding 5). De Stichtse Lustwarande is een buitenplaatsengordel op de zuidzijde van de Utrechtse Heuvelrug tussen Utrecht en Amerongen. Oorspronkelijk zijn er 115 buitenplaatsen aangelegd op deze gordel, er zijn er nog 72 van aanwezig. Bloemenheuvel is één van deze buitenplaatsen.

Afbeelding 5: Cultuurhistorische hoofdstructuur Bron: www.provincie-utrecht. nl

-4 .jh

Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) 2015

(geconsolideerd} i

Cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS) i n CHS - Historische buitenplaatszone i

(38)

In de PRV is over de Stichtse Lustwarande het volgende opgenomen: "De Stichtse Lustwarande kent een afwisseling van open (weiden, overplaatsen) en gesloten (parken, bossen) delen. Kenmerkend zijn de ontworpen zichtrelaties (zichtlijnen of panorama's) vanaf de weg op de hoofdhuizen en vanuit de hoofdhuizen op het omliggende park, de overplaats en het landschap. Structurerende onderdelen van deze zichtrelaties zijn bosschages, uitzichtpunten en gewelfde gazons, evenals voor de

landschapsparken kenmerkende slingerende lanen, waterpartijen en tuinelementen (bruggen,

theekoepels, follies). Formele buitenplaatsen hebben hun toegang als centrale zichtlaan haaks op het huis. De buitenplaatsen zelf zijn meestal enigszins verhoogd gelegen, symmetrisch opgezette, blokvormige gebouwen, georiënteerd op de weg maar op enige afstand daarvan. De bijgebouwen zijn daaraan ondergeschikt, zowel qua maatvoering als qua ligging. De parkaanleg is meestal dwars op de zuidflank van de Heuvelrug georiënteerd, met een kenmerkende opeenvolging van park, parkbos en productiebos."

Op Landgoed Bloemenheuvel is het oorspronkelijke hoofdgebouw nog aanwezig met het

bijbehorende bijgebouw, nu aangeduid als dienstwoning. Ook is de tuinaanleg nog deels aanwezig.

Het hoofdgebouw en het bijbehorende park zijn aangewezen als MlP-project en hebben beiden een status als gemeentelijk monument.

Voor onderhavig plan is alleen de beschrijving van het park relevant aangezien het plan geen betrekking heeft op het hoofdhuis. In relatie tot het park kan worden opgemerkt dat dit nog elementen bevat van de oorspronkelijke landschappelijke aanleg, zoals een groep monumentale beuken en moerascypressen bij een kleine waterpartij. Aan de overzijde van de Hoofdstraat herinnert een paar monumentale bomen in een glooiend weiland nog aan de oorspronkelijke overtuin die hier lag. Binnen het park rondom het hoofdhuis is een golfbaan aanwezig; het park is uitsluitend toegankelijk voor de eigenaren en gebruikers van landgoed Bloemenheuvel. Het park is gedeeltelijk aangetast als gevolg van de verbreding van de A12.

De beoogde functieverandering vraagt uitsluitend een inpandige verbouwing en brengt zodoende geen ingrijpende wijzigingen mee in het terrein. Gelet op het feit dat buitenplaatsen in het verleden particulier werden bewoond, kan de beoogde functie als passende gebruiksfunctie worden gezien. De uitstraling en het karakter van het landgoed blijven intact. Het beoogde gebruik doet geen afbreuk aan de cultuurhistorische waarde van de buitenplaats. Cultuurhistorie vormt daarom geen belemmering die uitvoering van het plan in de weg staat.

4.4 Bedrijven en milieuzonering

Goede ruimtelijke ordening voorkomt hinder en gevaar door voldoende afstand te houden tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de directe omgeving zijn diverse (agrarische) bedrijven aanwezig die mogelijk van invloed kunnen zijn op de zorgwoningen (zie afbeelding 6). Aangezien ook zorgwoningen een milieuzonering kennen en/of kunnen leiden tot beperkingen in de uitoefening van bestaande bedrijfsactiviteiten van omliggende bedrijven is een toetsing uitgevoerd aan de richtlijnen uit de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering (2009).

De beoogde zorgwoningen kunnen wat milieucategorie worden geschaard onder de functie

verpleeghuis (SBI-code 871) met een grootste hindercontour van 30m. Tussen een verpleeghuis en omliggende geluidgevoelige functies, zoals omliggende woningen, dient een afstand aan te worden gehouden van 30m. De dienstwoning krijgt echter in de nieuwe situatie eveneens een zorgfunctie.

Los daarvan bedraagt de afstand tussen de bestaande dienstwoning en het koetshuis 30m zodat voldaan wordt aan de richtlijnen van de VNG. Er zijn geen andere geluidgevoelige functies in de directe nabijheid van het landgoed.

Het dichtstbijzijnde 'bedrijf is het sportcomplex van hockeyclub Shinty (SBI-code 931) met een milieucontour van 50m in verband met geluid. De velden van Shinty liggen op een afstand van circa 60m, zodat ook hier aan de richtafstanden van de VNG kan worden voldaan. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat tussen de gemeente en Landgoed Bloemenheuvel afspraken zijn gemaakt over het gebruik van de parkeerplaats van Bloemenheuvel ten behoeve van Shinty. In het

bijbehorende inrichtingsvoorstel is een afstand aangehouden van 30m tussen de gevel van het koetshuis en de dichtstbijzijnde parkeerplaats om overlast ten gevolge van dicht slaande autoportieren te voorkomen.

(39)

Het overige deel van de parkeerplaats zal alleen toegankelijk zijn voor de gebruikers van het landgoed en is derhalve toe te rekenen aan de eigen 'bedrijfsactiviteiten'.

Aan de andere zijde (oostzijde) van de A12 liggen diverse bedrijventerreinen op een afstand van meer dan 200m. Binnen deze bestemming zijn bedrijven tot aan milieuzonering 4.2 toegestaan met een richtafstand van 300m. Echter, direct aansluitend aan het bedrijventerrein ligt een woonwijk.

Deze woonwijk is maatgevend voor de milieuruimte van de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven. De beoogde functieverandering brengt daarom geen aanvullende beperkingen mee voor de bedrijfsactiviteiten op het bedrijventerrein.

Ten slotte is aan de overzijde van de Hoofdstraat, op nummer 24, een agrarisch bedrijf aangeduid in het bestemmingsplan. Dit agrarische perceel is op dit moment in gebruik door het Louis Bolk Instituut;

een kennis- en onderzoeksinstituut op het gebied van duurzame (biologische) landbouw. Het perceel is niet in gebruik ten behoeve van veehouderij en ligt op bijna 300m van het koetshuis af.

Daarnaast heeft de bestaande dienstwoning in het vigerende bestemmingsplan een

woonbestemming. Deze was dus al maatgevend voor de milieuruimte van het betreffende agrarische bedrijf. De beoogde omvorming naar een - eveneens geurgevoelige - maatschappelijke functie brengt geen nieuwe beperkingen mee.

Zoals aangegeven is ten slotte nog relevant dat het de wens is om het hoofdgebouw als kantoor te kunnen blijven gebruiken. Kantoren (SBI-code 82.99) hebben een milieuzonering met een grootste richtafstand van 10m. De afstand tussen het koetshuis en het hoofdhuis is ruim 50m. De afstand tussen de dienstwoning en het hoofdhuis is bijna 20m, zodat ook hiervoor geldt dat voldaan kan worden aan de richtafstanden van de VNG.

Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat het beoogde plan niet leidt tot (extra) beperkingen in de bedrijfsvoering voor omliggende bedrijven I functies en vice versa. Er kan ten opzichte van alle functies worden voldaan aan de richtafstanden van de VNG. Voor de bedrijven ten oosten van de A12 geldt dat de omliggende woningen reeds maatgevend zijn voor de milieuruimte van de hier gevestigde bedrijven. Concluderend kan worden gesteld dat milieuzonering geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van zorgwoningen op Landgoed Bloemenheuvel.

mmm WWiŕmM

Afbeelding 6: Milieuzonering op basis van diverse (vigerende) bestemmingsplannen Bron: www. ruimtelijkeplannen. nl

(40)

4.5 Bodem

Op grond van het geldende bestemmingsplan is gebruik van het gehele plangebied voor verblijf- en woondoeleinden reeds toegestaan door toepassing van een woon- en bedrijfsbestemming (kantoor).

In het kader van de beoogde transformatie is derhalve geen onderzoek noodzakelijk.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor realisatie van het plan.

4.6 Ecologie

Landgoed Bloemenheuvel ligt binnen Natuurnetwerk Nederland (NNN) (zie afbeelding 7). Binnen het NNN is het 'nee, tenzij beginsel' van toepassing. Bij Bloemenheuvel geldt dat er geen fysieke ingrepen plaatsvinden. Het plan leidt derhalve niet tot oppervlakteverlies. De verkeeraantrekkende werking van de beoogde zorgfunctie is lager dan die van de bestaande kantoorfunctie en ook is het aannemelijk dat deze functie niet een zodanige betredingsdruk meebrengt dat dit leidt tot een grotere verstoring dan in de huidige situatie reeds het geval is. Op voorhand kan derhalve worden gesteld dat het plan niet leidt tot een significante aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN.

Aangezien de fysieke ingrepen zich beperken tot inpandige verbouwing van twee panden, kan bovendien worden gesteld dat geen sprake is van een plan of project of ingrepen die leiden tot overtreding van de verbodsbepalingen uit de Wet Natuurbescherming (voorheen: Flora- en faunawet).

Mochten ingrepen aan het dak en of spouwmuren noodzakelijk zijn, dan zal alsnog invulling worden gegeven aan de zorgplicht die voortvloeit uit de Wet natuurbescherming.

NZ24

N410

Į Lyćėümkwaŕtieŕ

Zeist iren

Nijenheim,

gãķŔêri

Griffènsteyn

1 ~ A J

Auster! 17

yX

- 'Dr pbeîqen.Rijsenb'urq

ż .'ŚŠt

y . ^DRIEBERGEl

«í X

Palmstad

Afbeelding 7: Ecologische zones rondom Landgoed Bloemenheuvel.

Bron: httpJ/www. synbiosys. alterra.nl/natura2000/googlemapszoek. aspx

Bijlagen bij de toelichting