Aanvraaggegevens. Publiceerbare aanvraag/melding. Aanvraagnummer Uw referentiecode Ingediend op

(1)

Datum aanvraag: 31 oktober 2013 Aanvraagnummer: 1052783 Pagina 1 van 2 Gegevens bevoegd gezag

Referentienummer Datum ontvangst

Formulierversie

2013.01

Aanvraaggegevens

Publiceerbare aanvraag/melding

Aanvraagnummer 1052783

Aanvraagnaam Recreatieve ontwikkeling Marderleane 2 te Rijs

Uw referentiecode 139974

Ingediend op 31-10-2013

Soort procedure Uitgebreide procedure

Projectomschrijving Het realiseren van Bed & Breakfast en kleinschalige horeca in de vorm van een theetuin, alsmede kleinschalige recreatieve mogelijkheden zoals ruimte voor workshops en fietsverhuur.

Opmerking Kosten op aanvraag beschikbaar. Voor het onderdeel 'monumenten' is geen aanvraag gedaan, omdat de buitenkant van het gebouw monumentaal is en de binnenkant niet. Er worden geen wijzigingen aan de buitenkant gedaan.

Komt in dit kader wellicht in aanmerking voor kruimelprocedure.

Gefaseerd Nee

Blokkerende onderdelen weglaten Ja

Kosten openbaar maken Nee

Bijlagen die later komen - Bijlagen n.v.t. of al bekend -

Bevoegd gezag

Naam: Gemeente Gaasterlân-Sleat

Bezoekadres: Herema State 1

8501 AA JOURE

Postadres: Postbus 101

8500 AC JOURE

Telefoonnummer: 14 05 14

E-mailadres algemeen: info@defriesemeren.nl

Website: www.defriesemeren.nl

Contactpersoon: de heer W.J. Tadema / afd. VVH

(2)

Datum aanvraag: 31 oktober 2013 Aanvraagnummer: 1052783 Pagina 2 van 2 Overzicht bijgevoegde modulebladen

Aanvraaggegevens

Locatie van de werkzaamheden Werkzaamheden en onderdelen

Overige veranderingen

• Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening Bouwwerk brandveilig gebruiken

• Brandveilig gebruik Bijlagen

(3)

Datum aanvraag: 31 oktober 2013 Aanvraagnummer: 1052783 Pagina 1 van 1

Formulierversie

2013.01

Locatie

1 Adres

Postcode 8572WG

Huisnummer 2

Huisletter -

Huisnummertoevoeging -

Straatnaam Marderleane

Plaatsnaam Rijs

Gelden de werkzaamheden in deze aanvraag/melding voor meerdere adressen of percelen?

Ja Nee

(4)

Datum aanvraag: 31 oktober 2013 Aanvraagnummer: 1052783 Bevoegd gezag: Gemeente Gaasterlân-Sleat Pagina 1 van 1

Formulierversie 2013.01

Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening

Overige veranderingen

1 Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening Met welke regels voor ruimtelijke

ordening zijn de voorgenomen werkzaamheden in strijd?

Bestemmingsplan Beheersverordening Exploitatieplan

Regels op grond van de provinciale verordening Regels op grond van een AMvB

Regels van het voorbereidingsbesluit Beschrijf hoe en in welke mate de

voorgenomen werkzaamheden in strijd zijn met de regels voor ruimtelijke ordening.

De huidige bestemming is wonen. De recreatieve functies zijn in strijd met de bestemming. Zie ook bijlage 'Ruimtelijke onderbouwing'.

Beschrijf het huidige gebruik van

de gronden of het bouwwerk. Als woonhuis.

Beschrijf het beoogde gebruik van

de gronden of het bouwwerk. Als woonhuis met kamers voor Bed & Breakfast

(logiesverstrekking) en kleinschalige horeca in de vorm van een theetuin. Zie ook bijlage 'Ruimtelijke onderbouwing'.

Beschrijf de gevolgen van het beoogde gebruik voor de ruimtelijke ordening.

zie bijlage 'Ruimtelijke onderbouwing'.

Is het beoogde gebruik tijdelijk van

aard? Ja

Nee Hebt u een rapport nodig waarin

de archeologische waarde van het terrein dat zal worden verstoord in voldoende mate is vastgelegd?

Ja Nee

Wordt er afgeweken van het

exploitatieplan? Ja

Nee

(5)

Formulierversie

2013.01

Brandveilig gebruik

1 Situaties

Welke vergunningplichtige

situatie(s) zijn van toepassing? U verschaft bedrijfsmatig of in het kader van verzorging nachtverblijf aan meer dan 10 personen

U verschaft dagverblijf aan meer dan 10 personen jonger dan 12 jaar

U verschaft dagverblijf aan meer dan 10 personen met een lichamelijke of verstandelijke handicap

Welke meldingplichtige situatie(s)

zijn van toepassing? Het gebouw is bedoeld voor het verblijf van meer dan 50 personen

Er is sprake van kamergewijze verhuur met 5 of meer wooneenheden

Er wordt met behulp van een gelijkwaardige oplossing aan de rechtstreeks werkende voorschriften van het Bouwbesluit 2012 voldaan

Geen van bovenstaande situaties

2 Naam

Naam van het bouwwerk Huize Rijsterbosch

3 Locatie

Postcode 8572WG

Huisnummer 2

Huisnummertoevoeging -

Straatnaam Marderleane

Plaatsnaam Rijs

Kadastrale aanduiding -

4 Algemene gegevens

Hoeveel bouwlagen heeft het

bouwwerk? 3

Wat is de totale bruto

vloeroppervlakte van het bouwwerk in m2?

700

Wat is de hoogte van de hoogste

vloer boven maaiveld in dm? 100 Voor hoeveel personen is het

bouwwerk bestemd? 12

5 Seizoensgebonden en tijdelijk gebruik Gaat het om seizoensgebonden

gebruik? Ja

Nee Het bouwwerk wordt gebruikt van Januari

(6)

Het bouwwerk wordt gebruikt tot Januari Is het gebruik tijdelijk? Ja

Nee

6 Daadwerkelijk gebruik

Voor welk gebruik vraagt u een gebruiksvergunning aan of doet u een gebruiksmelding?

Bed & Breakfast c.q. logiesverstrekking met ontbijt, alsmede kleinschalige horeca (theetuin). Dit laatste is gericht op buitenverblijf.

Welk ander gebruik heeft het

bouwwerk? Wonen

Voor welke activiteiten wordt het bouwwerk incidenteel gebruikt?

Nr Activiteit Aantal keer per jaar Aantal deelnemers/

bezoekers 1.

2.

3.

4.

5.

6.

7 Brandmeldinstallaties

Welke brandveiligheidinstallaties

zijn er in het bouwwerk aanwezig? Brandmeldinstallatie

Andere brandveiligheidinstallaties Er zijn geen installaties aanwezig Heeft de brandmeldinstallatie een

automatische doormelding? Nee

Ja, naar de brandweer

Ja, naar een particuliere alarminstallatie Welk soort detectie heeft de

brandmeldinstallatie? Niet automatische detectie (alleen handmelders) Gedeeltelijke detectie (automatische melders in de verkeersruimten en handmelders)

Volledige detectie (automatische melders in het gehele gebouw en handmelders)

8 Algemeen

Ruimte voor aanvullende informatie Zie voor gegevens brandmeldinstallatie bijlage 'brandveiligheid'

(7)

Formulierversie

2013.01

Bijlagen

Formele bijlagen

Naam bijlage Bestandsnaam Type Datum

ingediend Status document Situatietekening 139974_Situatieteke-

ning2810.pdf Gegevens Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening Anders

31-10-2013 In

behandeling

Ruimtelijke onderbouwing Ruimtelijkeonderbou-

wing.pdf Gegevens Handelen

in strijd met regels ruimtelijke ordening

31-10-2013 In

behandeling Brandveiligheid Brandveiligheid.pdf Situatieschets brandveilig

gebruik

Gelijkwaardigheid brandveilig gebruik Plattegrond brandveilig gebruik

Anders

31-10-2013 In

behandeling

(8)

(9)

Status: De Datum: 20

RUIMT MARD

5 kame kleinsc recreat

finitief 0 februari 20

TELIJKE DERLEA

ers Bed halige h tievoorz

014

E ONDE NE 2,

& Break horeca e zieninge

ERBOUW

kfast, en en

WING RIJS ‐

(10)

GEMEENTE FRIESE MEREN 139974 / 20‐02‐2014 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING RIJS ‐ MARDERLEANE 2

INHOUDSOPGAVE

BLZ

1. INLEIDING 1

1. 1. Aanleiding 1

1. 2. Locatie 1

1. 3. Planologische regeling 2

2. BELEIDSKADER 3

2. 1. Provinciaal beleid 3

2. 2. Gemeentelijk beleid 3

3. PROJECTBESCHRIJVING 4

3. 1. Huidige situatie 4

3. 2. Beschrijving initiatief 5

4. OMGEVINGSASPECTEN 8

4. 1. Bedrijven en milieuzonering 8

4. 2. Wegverkeerslawaai 8

4. 3. Bodem 8

4. 4. Water 9

4. 5. Ecologie 9

4. 6. Cultuurhistorie 10

4. 7. Luchtkwaliteit 10

4. 8. Externe veiligheid 11

5. UITVOERBAARHEID 12

5. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 12

5. 2. Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid 12

6. AFWEGING EN CONCLUSIES 13

BIJLAGE

Bijlage 1 Watertoets

(11)

139974 blz 1

Ruimtelijke onderbouwing Rijs ‐ Marderleane 2 Rho Adviseurs B.V.

1. INLEIDING

1. 1. Aanleiding

Aan de Marderleane 2 in Rijs is Villa Huize Rijsterbosch gelegen. De villa staat aan de entree van het achtergelegen natuurgebied Rijsterbos. Dit karakteristieke pand staat al enkele jaren leeg. Al enige tijd is gezocht naar een functie voor het pand.

Er is bij de gemeente Gaasterlân‐Sleat (nu de gemeente De Friese Meren) het ver‐

zoek ingediend om in de villa een Bed & Breakfast voorziening met vijf tweeper‐

soonskamers te beginnen. Daarbij zijn er ook plannen voor (kleinschalige) horeca, zoals een theetuin. Ook is het idee om er andere, kleinschalige recreatieve moge‐

lijkheden te creëren, zoals ruimte voor workshops en fietsverhuur. De gemeente staat in principe positief tegenover het initiatief.

Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde herontwikkeling mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo (een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan) verleend. Een dergelijke omgevingsvergunning moet vergezeld gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing. Deze notitie voorziet hierin.

1. 2. Locatie

Het projectgebied ligt aan de Marderleane 2 in Rijs. De globale ligging van het projectgebied is in figuur 1 weergegeven.

Figuur 1. De globale ligging van het projectgebied (bron: BingMaps)

(12)

blz 2 139974

Rho Adviseurs B.V. Ruimtelijke onderbouwing Rijs ‐ Marderleane 2

1. 3. Planologische regeling

Het projectgebied is momenteel juridisch‐planologisch geregeld in het bestem‐

mingsplan Herziening Buitengebied 2004 (vastgesteld 9 februari 2010). Het per‐

ceel heeft de bestemming ‘Woondoeleinden’ met de aanduiding ‘karakteristiek’.

Binnen de bestemming zijn woningen toegestaan. Ondergeschikt zijn aan huis verbonden beroepen toegestaan.

De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen de huidige bebouwing. De beoogde recreatieve functies zijn echter in strijd met de woonbestemming. Er zijn geen af‐

wijkingsmogelijkheden in het geldende bestemmingsplan opgenomen die de ont‐

wikkeling mogelijk kunnen maken. Daardoor past het project niet binnen de re‐

gels van het bestemmingsplan.

(13)

139974 blz 3

2. BELEIDSKADER

Gezien de aard en omvang van dit project, zijn er vanuit Rijksbeleid geen relevan‐

te beleidsuitgangspunten. Er wordt in dit hoofdstuk dan ook alleen in gegaan op het relevante provinciale en gemeentelijke beleid.

2. 1. Provinciaal beleid Streekplan 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het ge‐

meentelijk beleid. Het provinciaal beleid is onder meer neergelegd in het Streek‐

plan Fryslân 2007 “Om de kwaliteit fan de romte”, vastgesteld op 13 december 2006. De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruim‐

te. Met ruimtelijke kwaliteit wordt bedoeld dat in ruimtelijke plannen expliciet de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde worden toegevoegd aan de omgeving.

Verordening Romte

In de verordening Romte stelt de provincie regels aan de inhoud van ruimtelijke plannen. Voor recreatieve voorzieningen zijn maxima opgenomen, om te voorko‐

men dat voorzieningen te grootschalig worden en een overaanbod ontstaat.

Conclusie provinciaal beleid

Met dit project worden vijf kamers voor een (luxe) Bed & Breakfast‐voorziening mogelijk gemaakt. Ook worden aanvullende recreatieve voorzieningen beoogd.

Alle functies worden binnen bestaande bebouwing gerealiseerd, waarbij behoud van de ruimtelijke kwaliteit een belangrijk uitgangspunt is. Dit project past daar‐

mee binnen het provinciale beleid.

2. 2. Gemeentelijk beleid

De Diamant van Gaasterland (2009)

In de nota ‘De diamant van Gaasterland!’ is het gemeentelijk beleid op het gebied van recreatie en toerisme vastgelegd. In zijn algemeenheid wordt ingezet op kwa‐

liteitsverbetering, behoud van differentiatie in aanbod en seizoensverlenging. Met het project worden recreatieve functies beoogd die in Rijs en omgeving nog niet aanwezig zijn. Het project sluit dus aan bij het recreatiebeleid van de gemeente.

(14)

blz 4 139974

3. PROJECTBESCHRIJVING

In dit hoofdstuk staat een korte beschrijving van het project. Dit geeft een beeld van de gewenste situatie, dat de basis is voor de te verlenen omgevingsvergun‐

ning.

3. 1. Huidige situatie

Het pand ligt aan de Marderleane in Rijs, aan de entree van het achtergelegen Rijsterbos. Dit bos ligt tussen Rijs en het IJsselmeer en is ongeveer 170 hectare groot. De bebouwing zelf dateert uit twee perioden. Het oorspronkelijke gebouw is in 1915 gerealiseerd. Later, in 1968 is een lagere aanbouw aan het pand ge‐

bouwd. Oorspronkelijk is het gebouw als hotel gebruikt. Deze functie heeft het pand echter al jaren niet meer. Het hoofdgebouw bestaat uit 3 bouwlagen. Aan de buitenzijde heeft het pand een monumentale status en is daarom door de ge‐

meente aangewezen als een gemeentelijke monument.

Aan de binnenzijde is in de loop der jaren veel verbouwd. Historische elementen zijn in de binnenzijde dan ook nagenoeg volledig verdwenen. Zo zijn er verlaagde systeemplafonds aangebracht en zijn er veranderingen in de lay‐out aangebracht.

De aanbouw uit 1968 is één bouwlaag zonder kap en bevat onder meer garages.

In figuur 2 is een foto van het huidige pand weergegeven.

Figuur 2. Foto huidige situatie

(15)

139974 blz 5

3. 2. Beschrijving initiatief Bed & Breakfast

De wens is om in de bebouwing een nieuwe recreatieve functie te ontwikkelen.

Daarbij wordt de hoofdfunctie een Bed & Breakfast met vijf kamers. In Rijs zijn al reeds twee hotels aanwezig. Er is daarom gekozen om een andere vorm van over‐

nachting aan te bieden, die in de omgeving nog niet voorkomt. Beoogd wordt de kamers in het luxe segment aan te bieden. Dit houdt in dat er onder andere een eigen badkamer aanwezig is. Daarnaast is er samenwerking gezocht met een stoe‐

terij in Rijs. Gasten kunnen bij de stoeterij hun paard onderbrengen en overnach‐

ten in één van de kamers. Uit onderzoek blijkt dat aan een dergelijk combinatie veel behoefte bestaat. Door de ligging in een bosrijke omgeving met veel ruiter‐

paden, is dit een aantrekkelijke omgeving voor bezoekers met paard. Tot slot is men van plan om de Bed & Breakfast voorziening op een unieke manier te marke‐

ten. De complete inrichting van de kamers is namelijk te koop voor de gasten, waardoor een extra dimensie voor de gasten ontstaat.

Overige recreatieve voorzieningen.

Naast de vijf kamers, is er de wens om andere recreatieve voorzieningen in het pand te realiseren. Van een aantal van de functies is nog niet geheel concreet of, en zo ja, hoe deze uitgevoerd worden. Alle voorzieningen worden echter wel aan‐

gevraagd met deze afwijking van het bestemmingsplan, zodat voorkomen wordt dat op een later tijdstip weer nieuwe procedures doorlopen worden.

Een eerste gewenste functie is een theetuin/terras. Door de ligging van het pand bij de entree van het Rijsterbos komen er veel wandelaars en andere bezoekers langs. In Rijs zelf zijn op dit moment slechts beperkt mogelijkheden en een derge‐

lijke voorziening zou dus een welkome aanvulling zijn. De theetuin wordt aan de voorzijde van het pand aangelegd. Vroeger, toen de villa nog in gebruik was als hotel, was hier ook al een theetuin/terras gelegen. De beoogde locatie refereert daarmee ook aan het verleden van de villa.

Ten tweede is er de wens om fietsen en/of scooters te verhuren. De ligging van het pand in het bosrijke Gaasterland maakt het een uitstekend fietsgebied. In Rijs zelf zijn echter geen mogelijkheden om fietsen of scooters te huren. De scooters en/of fietsen worden in de dubbele garage gestald. Hier worden ook eventuele reparaties uitgevoerd.

Ten derde is er de wens om het pand ook buiten het hoogseizoen te kunnen ge‐

bruiken. Het is een geschikte locatie om bijvoorbeeld als vergaderruimte gebruikt te kunnen worden. Ook kunnen er workshops georganiseerd worden, voor zowel plaatselijke inwoners als ook voor gasten. Tot slot wordt gedacht aan het organi‐

seren van wijn‐ en whiskyproeverijen.

Deze functies dienen als aanvulling op de Bed&Breakfast. Ook zijn de genoemde functies een aanvulling op de reeds aanwezige voorzieningen in Rijs. Op dit mo‐

ment is er bijvoorbeeld geen mogelijkheid om fietsen of scooters te huren. Hier‐

voor moeten gasten naar Balk. De verhuur vormt dus een extra service voor de

(16)

blz 6

Rho Adviseurs

gasten, maa ruimte en d gasten zijn.

ving hier ge

Figuur 3.

Woning De initiatief achterzijde de huidige s

Benodigde Voor de be vooral geric Aan dragen

Aan de gev knapbeurt g door heeft

Verkeer en Het percee doende mo

s B.V.

ar ook voor de workshop Ook kunne ebruik van m

Aangevraagd

fnemer gaan van het hoo situatie, in h bouwactivit eoogde func cht op het o

de construct els van het p gekregen, aa het pand nu

parkeren l blijft, net a

gelijkheden

andere toer s. Deze func n andere to aken.

de situatie pro

n in het pand ofdgebouw w et pand één teiten cties wordt h

opknappen v ties worden pand wordt angezien er weer de allu

als nu, op de voor afwikke

Ruim

risten in Rijs cties kunnen oeristen, maa

ojectgebied

d wonen. De wordt hiervo woning toeg

het pand in van het inte geen wijzigin niets gewijz sprake was ure van vroe

e Marderlea eling van het

mtelijke onderb

. Ditzelfde g een extra se ar ook inwo

e recente aan or verbouwd gestaan.

tern verbou erieur en het

ngen voorge igd. De geve van achterst ger.

ane ontsloten t verkeer.

ouwing Rijs ‐ M

eldt voor de ervice richtin ners van Rijs

nbouw uit 19 d. In totaal is

wd. De verb t indelen va esteld.

els hebben w tallig onderh

n. Deze weg

139974

Marderleane 2

e vergader‐

ng de eigen s of omge‐

968 aan de s, net als in

bouwing is an ruimten.

wel een op‐

houd. Hier‐

g biedt vol‐

(17)

139974 blz 7

Qua parkeren is er voldoende ruimte op het perceel om hier voldoende parkeer‐

plaatsen te realiseren. Naast het gebouw worden in eerste instantie 15 parkeer‐

plaatsen aangelegd. Voor de Bed & Breakfast voorziening zijn 6 parkeerplaatsen nodig. Daarbij is gerekend met parkeercijfers voor een luxe hotel. Dit gaat uit van 1,2 parkeerplaatsen per kamer (uitgaande van liggen in het buitengebied). Er zijn dan nog 9 parkeerplaatsen over voor de overige recreatieve functies, zoals voor eventuele workshops of vergaderingen. Deze worden voornamelijk gebruikt bui‐

ten het hoogseizoen, dus als de Bed & Breakfast niet volledig vol zit.

Mocht er nog behoefte zijn aan meer parkeerplaatsen, dan moet daarin worden voorzien op eigen terrein. Op dit terrein is voldoende ruimte om in extra parkeer‐

gelegenheid te voorzien.

(18)

blz 8 139974

4. OMGEVINGSASPECTEN

Uitgangspunt is dat na de uitvoering van het project, een goede omgevingssituatie bestaat. Dit hoofdstuk geeft in relatie tot het initiatief een omschrijving van ieder omgevingsaspect.

4. 1. Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk.

Bij deze afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszo‐

neringslijst van de VNG‐brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Een richt‐

afstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs wordt uitgesloten. Voor het bepalen van de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woonomgevin‐

gen en gemengde gebieden.

In de nabije omgeving van het projectgebied liggen geen functies die van invloed kunnen zijn op het projectgebied. De nieuwe recreatieve functies zijn goed inpas‐

baar in de omgeving en zorgen niet voor een onverantwoorde milieuzonering. Het project wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

4. 2. Wegverkeerslawaai

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige functies enerzijds en niet‐geluidsgevoelige functies ander‐

zijds. Indien geluidsgevoelige functies binnen de geluidszone van een weg worden geprojecteerd, moet worden bepaald of ter plaatse van deze functies wordt vol‐

daan aan de voorkeursgrenswaarde.

De gehele kern van Rijs is als 30 km/u‐gebied aangewezen. De nieuwe Bed &

Breakfast‐kamers zijn niet als geluidsgevoelig object aan te merken. De bedrijfs‐

woning is wel een geluidsgevoelige functie. Gezien de ligging van het projectge‐

bied aan een relatief rustige weg zonder zone, is geen geluidsonderzoek noodza‐

kelijk.

4. 3. Bodem

Het uitgangspunt voor de bodem in het projectgebied is dat de kwaliteit ervan zo‐

danig is, dat er geen risico’s voor de volksgezondheid ontstaan.

Er worden geen nieuwe bodemingrepen voorgesteld. Het project behelst aanpas‐

sing van een bestaand bouwwerk. Er zijn geen milieubelastende functies uit het verleden bekend. Het project is op dit punt uitvoerbaar.

(19)

139974 blz 9

4. 4. Water

Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden.

De ontwikkeling wordt voorgelegd aan het Wetterskip Fryslân via de digitale wa‐

tertoets. Het toetsresultaat hiervan is opgenomen in bijlage 1. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling niet of nauwelijks invloed op de waterhuishouding. Er is dan ook geen waterschapsbelang. Verder overleg met het waterschap is niet nodig.

4. 5. Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met eventuele ecologische waarden in of nabij het projectgebied. Op dit aspect zijn een tweetal wetten van toepassing, namelijk gebiedsbescherming in de Natuurbeschermings‐

wet en soortenbescherming middels de Flora‐ en Faunawet.

4.5.1. Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000‐gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergun‐

ning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het rijksbeleid voor de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Op ongeveer 1,5 kilometer ligt het Natura 2000‐gebied IJsselmeer. Gezien de aard en omvang van het project, is een significante invloed op dit natuurgebied uitge‐

sloten.

Het gehele Rijsterbos, inclusief de bebouwing van het onderhavige project, is aan‐

gewezen als EHS‐gebied. Gezien de aard van de project, is aantasting van de waarden van het EHS‐gebied niet te verwachten.

4.5.2. Soortenbescherming

Op grond van de Flora‐ en faunawet geldt een algemeen verbod voor het versto‐

ren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust‐ of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode‐Lijst‐soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Voor de uitvoering van dit project worden geen gebouwen gesloopt, sloten ge‐

dempt of bomen gekapt. Dergelijke activiteiten hebben doorgaans invloed op het leefgebied van (beschermde) soorten. Voor de uitvoering van de bouwactiviteiten worden geen spouwmuren verwijderd, waarin mogelijk vleermuizen verblijven.

(20)

blz 10 139974

De ontwikkeling veroorzaakt daarom redelijkerwijs geen conflicten met de Flora‐

en faunawet. Nader onderzoek is niet nodig. Wel blijft de zorgplicht van toepas‐

sing. Bij het uitvoeren van de werkzaamheden moeten eventueel aanwezige die‐

ren in de gelegenheid worden gesteld te vluchten naar een andere leefomgeving.

4. 6. Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toe‐

genomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat ver‐

band specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhisto‐

rie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

In het kader van het aspect cultuurhistorie wordt ingegaan op de zichtbare cul‐

tuurhistorische waarden en op het erfgoed onder de grond (archeologie).

4.6.1. Cultuurhistorische waarden

Het pand is aangewezen als gemeentelijke monument. Alleen de gevels zijn waar‐

devol. Vanwege vele verbouwingen is er aan de binnenzijde van het pand geen sprake meer van karakteristieke waardevolle elementen. Met het project worden geen ingrepen aan de gevel beoogd. Deze blijft in de huidige vorm gehandhaafd.

Wel krijgt de buitenkant van het pand een opknapbeurt. Dit omdat er sprake is van achterstallig onderhoud.

4.6.2. Archeologie

Ter bescherming van eventuele archeologische waarden in de bodem is de Mo‐

numentenwet van toepassing. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

Op basis van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) geldt voor het projectgebied dat bij ingrepen boven de 5000 m² een archeologisch on‐

derzoek noodzakelijk is. Met dit project worden (met uitzondering van de aanleg van een kleine parkeervoorziening) geen bodemingrepen voorzien. Het uitvoeren van archeologisch onderzoek is dan ook niet aan de orde.

4. 7. Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de grenswaarden op het gebied van de luchtkwaliteit vastgelegd. Daarbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk vooral de grenswaar‐

den voor stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) van belang.

Binnen het projectgebied worden vijf nieuwe Bed&Breakfast‐kamers voorgesteld.

Het project draagt niet in betekenende mate bij aan luchtkwaliteit. Het project blijft onder de grenzen van de regeling “niet in betekenende mate”. Het project is op dit punt uitvoerbaar.

(21)

139974 blz 11

4. 8. Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Volgens de risicokaart van de provincie Fryslân zijn in en in de directe omgeving van het projectgebied geen risicobronnen aanwezig. Vanuit de externe veiligheid bestaan geen belemmeringen voor dit project.

(22)

blz 12 139974

5. UITVOERBAARHEID

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een omgevingsvergunning. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschap‐

pelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) wordt de ontwik‐

keling voorgelegd aan de betrokken overlegpartners. De ontwerp‐

omgevingsvergunning met bijbehorende stukken wordt gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid zienswijzen in te dienen. Een ieder wordt zo in de gelegenheid gesteld om ziens‐

wijzen tegen het initiatief kenbaar te maken. Wanneer dit naar aanleiding van eventueel ingediende zienswijzen nodig is, kan het nodig zijn het project aan te passen. Hierover wordt een afgewogen besluit genomen. De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project kan hiermee aangetoond worden.

5. 2. Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een project wordt in eerste instantie aange‐

toond door de financiële haalbaarheid van het project. Daarnaast heeft het te maken met de grondexploitatie.

Dit project betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen financiële bemoeienis heeft. De kosten voor de uitvoering van het project zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer heeft voldoende middelen beschikbaar om het project te kunnen financieren.

Wettelijk is vastgelegd dat de gemeente bij bijvoorbeeld een omgevingsvergun‐

ning voor afwijking de door haar gemaakte kosten kan verhalen op een initiatief‐

nemer. Dit is opgenomen in de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke or‐

dening. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente via de vaststelling van een exploitatieplan de kosten kan verhalen. Dit is alleen mogelijk wanneer sprake is van bouwplannen zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

De grondexploitatieregeling is echter niet van toepassing, omdat in het projectge‐

bied sprake is van de verbouw van het bestaande hoofdgebouw.

Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten, waarin de gemaakte kosten en planschade geregeld worden. De procedurekosten wordt via leges verhaald op de aanvrager.

(23)

139974 blz 13

6. AFWEGING EN CONCLUSIES Aanleiding

Deze ruimtelijke onderbouwing dient ter afweging voor het verlenen van een om‐

gevingsvergunning ex artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo, waarmee de volgende activiteiten op het perceel Marderleane 2 in Rijs, in afwijking van het be‐

stemmingsplan Herziening Buitengebied 2004, mogelijk worden gemaakt:

‐ het gebruik van het gebouw voor Bed & Breakfast (maximaal vijf kamers, maximaal 10 personen);

‐ kleinschalige horeca in de vorm van een theetuin;

‐ kleinschalige recreatieve voorzieningen, zoals een ruimte voor workshops en fietsverhuur.

De afwijking komt voort uit de huidige bestemming van het perceel, namelijk wo‐

nen. Binnen die bestemming is Bed & Breakfast slechts in zeer kleinschalige vorm (maximaal 3 kamers, onder voorwaarden en na afwijking) mogelijk en zijn de kleinschalige horeca en recreatieve voorzieningen niet toegestaan.

Afweging

De ontwikkeling draagt bij aan het behoud van het karakteristieke gebouw en ook aan de belevening daarvan. De voorgestelde functies vormen een aanvulling op het bestaande recreatieve aanbod in het gebied en zijn qua schaal (allemaal klein‐

schalig) goed passend op de locatie.

Het project is in overeenstemming met de relevante beleidsuitgangspunten op zowel provinciaal als gemeentelijk niveau en veroorzaakt geen conflicten met de sectorale wet‐ en regelgeving. In de beoogde situatie is verder sprake van een verantwoorde milieusituatie. De ontwikkeling is ruimtelijk inpasbaar op de locatie.

Conclusie

Het verlenen van een omgevingsvergunning voor het project is niet in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

(24)

(25)

Bijlage 1

(26)

datum 11-12-2013 dossiercode 20131211-2-8066

Project: Recreatieve ontwikkeling Marderleane 2 te Rijs Gemeente: De Friese Meren

Aanvrager: Ealse Venema Organisatie: Rho Adviseurs

Geachte heer/mevrouw Ealse Venema,

Voor het plan Recreatieve ontwikkeling Marderleane 2 te Rijs heeft u een watertoets aangevraagd op www.dewatertoets.nl. Met de gegevens die u heeft opgegeven is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor kan de procedure Geen waterschapsbelang worden gevolgd voor de watertoets.

Dit betekent dat u verder geen contact hoeft op te nemen met Wetterskip Fryslân. Onderstaande waterparagraaf kunt u opnemen in de ruimtelijke onderbouwing van het plan. Mochten er desondanks vragen zijn, dan kunt u contact opnemen via 058 292 2222 en vragen naar de contactpersoon voor uw gemeente.

Via www.dewatertoets.nl hebben wij uw watertoets als een melding ontvangen. Wij archiveren deze melding. De watertoets is hiermee voor Wetterskip Fryslân afgerond.

Met vriendelijke groet,

Wetterskip Fryslan Postbus 36

8900 AA Leeuwarden T 058 292 2222 F 058 292 2223

E info@wetterskipfryslan.nl

Waterparagraaf Geen waterschapsbelang

De initiatiefnemer heeft Wetterskip Fryslan geinformeerd over het plan Recreatieve ontwikkeling Marderleane 2 te Rijs via de Digitale watertoets (www.dewatertoets.nl). Hiermee is bepaald dat het plan geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg met Wetterskip Fryslan is niet nodig. Wetterskip Fryslan geeft een positief wateradvies.

De WaterToets 2012

(27)

BMC