Raad
vanState A fd e I i n g b estuu rsre ch tsp ra a k
l'agina 1 van 1Raad van de genneente Asten Postbus 2 9 0
5720 A G A S T E N
G E M E E N T E A S T E N
ingekomen
1 O NOV 2016
nr.: Afd.:
Datui: Ons nummer U w kenmerk
9 november 201 6 201 5041 0 7 / 3 / R 2 A S T / 2 0 1 6 / 0 0 5 8 9 1
Inlichtingen
M w . M . A . M . Brautigam-van Gaaien 0 7 0 - 4 2 6 4 6 9 0
Procedure
Beroep
Onderwerp
Asten
Bp 'Asten Bedrijventerrein Florapark 2 0 1 3 '
Geachte heer/mevrouw,
Hierbij zend ik u - ter informatie - stukken die betrekking hebben op de bovenvermelde procedure.
Aangezien dit bericht geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend.
Hoogachtend, de griffier
2''7(..5f)2(,SAI} Postbus 20019 - 2500 EA Den Haag - T 070 426 44 26 - F 070 365 13 80 - www.raadvanstate.nl Bij correspondentie de datum cn het numnier van deze brief vermelden
GOORTS COPPENS
1
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State Postbus 20019
2500 EA 'S-GRAVENHAGE
PER FAX VOORUIT: 070 - 365 13 80 AANTEKENEN
D VAN SX^TE
O 2 NOV 20)6
ajz>y5o^ycj
Deurne, 1 november 2016
Onze ref: M e e u w s e n / Gemeente Asten - 20140621 / Uw ref: 201504107/3/R2
Behandelaar: N.M.C.H. Crooijmans E-mail direct: n.crooijmans@gca.nl Edelachtbare heer/mevrouw,
Bij brief van 12 september 2016 heeft u mij geïnformeerd over het herstelbesluit van de gemeenteraad van de gemeente Asten aangaande het bestemmingsplan "Asten
Bedrijventerrein Florapark 2013".
Cliënten kunnen zich niet verenigen met het het herstelbesluit voor zover dat ziet op de ladder duurzame verstedelijking, de afmetingen van de zichtwal aan de N279, de bouwhoogte en de onderzoeken ten behoeve van lucht en geluid. Cliënten zullen hierna reageren op het herstelbesluit.
Ladder duurzame verstedelijking
In de tussenuitspraak heeft de Afdeling overwogen dat de raad van de gemeente Asten het bestemmingsplan heeft vastgesteld in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening.
in de uitspraak overweegt de Afdeling:
Zoals ook blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, zal van geval tot geval moeten worden bezien welk regionaal schaalniveau past bij de behoefte, in de leniging waarvan de door het plan mogelijk gemaakt ontwikkeling voorziet, [appellant sub 4A] en [appellant sub 4B] stellen dat de raad een groter regionaal schaalniveau dan de gemeenten Asten en Someren had moeten hanteren, waartoe in ieder geval ook de gemeente Deurne behoort. In het verlengde hiervan betogen appellanten dat de door de raad gestelde behoefte ten onrechte niet is afgewogen tegen het bestaande aanbod in het bijzonder Deurne en dat niet is bezien of door benutting van beschikbare gronden of bedrijfsruimten in Deurne zou kunnen worden voorzien in de door de raad gestelde behoefte. Hiertoe hebben zij een makelaarsrapport overgelegd dat een inventarisatie bevat van leegstaande bedrijfsruimten en bouwkavels voor bedrijven in Deurne. Uit het
VDorw^v^eA ^<De ie •v'et Goorts + Coppens bv
Schootense Dreef 31 • 5708 HZ Heimcnd • Postbus 41 • 5750 AA Deurne • 0492 544 435 • heimond@gca n' Heuvelstraat 14 • 5751 HN Deume • Postbus 41 • 5750 AA Deurne • 0493 352 070 • deume@gca.r^i www.gca.ni • KvK 13038224 • BTV/NL800529777B01 • NL31RAB00121430111 St. Beheer Derdengeloen
/ 20140621 Pagina 2 v a n l 2 01-11-2016
Stee-rapport, gelezen In ondedinge samenhang met de plantoelichting, en het verhandelde ter zitting volgt dat de raad bij het bepalen van het passende regionale schaalniveau in het bijzonder gewicht heeft toegekend aan de beperkte verhuisbereidheld van bedrijven die In Asten of Someren zijn
gevestigd en die in verband met bedrijfsuitbreiding op zoek zijn naar een nieuwe bedrijfslocatie. In het Stee-rapport wordt er in dit verband op gewezen dat bedrijven die op zoek zijn naar een nieuwe bedrijfslocatie de voorkeur geven aan een locatie in dezelfde gemeente en daarom vaak kiezen voor een locatie op een afstand van maximaal 10 tot 15 km van hun huidige locatie. Naar het oordeel van de Afdeling heeft de raad in de stukken noch ter zitting voldoende draagkrachtig gemotiveerd waarom voor het antwoord op de vraag of er een actuele regionale behoefte aan het nieuwe bedrijventerrein bestaat slechts gekeken hoeft te worden naar de vraag- en aanbodsituatie in de buurgemeenten Asten en Someren, en niet ook in de 2 km verderop gelegen gemeente Deurne, waarmee in de Peelregio wordt samengewerkt. Dat onder ondernemers in de gemeenten Asten en Someren in gevallen waarin zij willen uitbreiden slechts een geringe verhuisbereidheld bestaat is daarvoor, gelet op de inhoud en strekking van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro, onvoldoende. Dit klemt temeer omdat niet in geschil is dat juist in Deurne leegstand van bedrijfsruimten bestaat en bouwkavels voor bedrijven beschikbaar zijn. Dat die laatste, zoals de raad heeft gesteld, alleen voor bedrijven uit Deurne beschikbaar zijn, is niet aannemelijk gemaakt. Dat het voorziene bedrijventerrein in het document
"regionale programmering bedrijventerreinen voor Zuidoost-Brabant" van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) en de provincie Noord-Brabant van juni 2013 "groen licht" heeft gekregen, is onvoldoende om te kunnen oordelen dat is voldaan aan artikel 3.1.6, tweede lid, onder a en b, van het Bro. Gelet op het voorgaande ziet de Afdeling in hetgeen [appellant sub 1], [appellant sub 2],
[appellant sub 4A[ en [appellant sub 4B] en [appellant sub 3A] en [appellant sub 3B[ hebben aangevoerd aanleiding voor het oordeel dat de raad niet draagkrachtig heeft geformuleerd dat het plan voorziet in een actuele regionale behoefte en dat deze behoefte niet op daartoe beschikbare gronden binnen bestaand stedelijk gebied in de regio kan worden gelenigd. Het plan is in zoverre in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, onder a en b, van het Bro vastgesteld.
De betogen slagen.
Gelet op het voorgaande heeft de Afdeling in de conclusie opgenomen dat de raad alsnog de actuele regionale behoefte dient te onderzoeken en daarvan te beschrijven in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien door middel van benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.
Naar aanleiding van de tussenuitspraak heeft de raad wederom Stee opdracht gegeven om een rapportage op te stellen. Volgens de raad volgt uit de nieuwe ladderonderbouwing van Stee d.d. 5 juli 2016 dat er een actuele behoefte bestaat aan de ontwikkeling van het Florapark, de behoefte niet kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied, de
ontwikkeling van het Florapark niet zal leiden tot onaanvaardbare leegstand in het gebied en de beoogde locatie passend ontsloten is.
De raad baseert zich dus voor wat betreft de ladder duurzame verstedelijking op het rapport van Stee. Cliënten kunnen zich hiermee niet verenigen en lichten dat hierna toe.
Stee groep
Allereerst bevreemdt het cliënten dat de raad Stee opnieuw als deskundige heeft aangesteld terwijl het rapport van Stee niet de juiste onderbouwing had opgenomen om te voldoen aan de ladder duurzame verstedelijking. Juist in deze procedures en juist bij discussies omtrent
/ 20140621 Pagina 3 van 12 01-11-2016
de ladder duurzame verstedelijking is het zaak om een onafhankelijke deskundige te benoemen die de behoefte aan bedrijventerreinen objectief kan bekijken.
Aangezien voor de onderbouwing van de laddertoets door de raad naar het rapport van Stee d.d. 5 juli 2016 wordt verwezen, zullen cliënten hierna ingaan op het rapport van Stee.
Marktreaio
Allereerst dient de juiste marktregio vastgesteld te worden. Voor de berekening van de regionale behoefte is een zorgvuldige begrenzing van het onderzoeksgebied immers cruciaal.
Het onderzoeksgebied is namelijk bepalend voor de invulling van trede 1, 2 en 3. Binnen de marktregio dient namelijk het onderzoek plaats te vinden naar de actuele regionale behoefte en dient bezien te worden of de voorgenomen ontwikkeling niet ingevuld kan worden in bestaand stedelijk gebied. De Handreiking van l&M adviseert om het
onderzoeksgebied bij voorkeur gelijk te stellen aan het Corop-gebied.^ Primair betekent dat uitgegaan moet worden van Zuid-oost Brabant.
Op pagina 5 en 6 van de rapportage van Stee d.d. 6 juli 2016 gaat Stee in op de marktregio.
De marktregio wordt door Stee vastgesteld op Deurne, Asten en Someren. Cliënten kunnen zich hiermee niet verenigen.
Cliënten hebben zich in het beroepschrift op het standpunt gesteld dat voor de marktregio in ieder geval gekeken moet worden naar de gemeente Deurne.^ Daar komt bij dat uw Afdeling in de tussenuitspraak geen oordeel heeft gegeven over de begrenzing van de marktregio zodat de begrenzing nog steeds niet is vastgesteld. Cliënten zijn van mening dat Stee zich in het aanvullend rapport van 5 juli 2016 ten onrechte op het standpunt stelt dat de marktregio Deurne, Asten en Someren betreft.
Op pagina 5 stelt Stee dat de verhuisbehoefte beperkt is en dat uit de afgesloten
reserveringsovereenkomsten volgt dat de ondernemers in Asten ook in Asten willen blijven.
In het algemeen constateert Stee dat de doelgroepen van het Florapark verhuizen binnen een afstand van maximaal 10 a 15 kilomeer van hun huidige vestiging met een sterke voorkeur naar de eigen gemeente. Verder stelt Stee dat de Astense bedrijven zelf hebben aangegeven dat zij een sterke binding hebben met elkaar en dat zieh een cluster zou hebben ontwikkeld waarbij gebruik wordt gemaakt van dezelfde leveranciers, dezelfde klanten etc.
Om die reden zou de verhuisbereidheld in Asten laag zijn.
Kennelijk is door Stee rekening gehouden met de wens van de ondernemers in Asten. Stee mist daarbij echter dat de wens van de betreffende ondernemers geen onderdeel is van de laddertoets. Bij de laddertoets dient beoordeeld te worden of er behoefte is aan een dergelijk bedrijventerrein in de marktregio. De marktregio wordt bepaald aan de hand van het woon- werkverkeer en daarvoor kan worden uitgegaan van een straal van 10 a 15 kilometer rondom de huidige vestiging. Dat betekent ook dat de marktregio veel groter is ' Handreiking l&M Ladder duurzame verstedelijking, paragraaf 3.2.
- Rechtsoverweging 7.5 tussenuitspraak Raad van State
GOORTS+
COPPENS
1
/20140621 Pagina 4 van 12 01-11-2016
dan Deurne, Asten en Someren. Cliënten stellen zieh dan ook primair op het standpunt dat uitgegaan moet worden van een marktregio van 10 tot 15 kilometer rondom de gemeente Asten. Dat een dergelijke omvang realistisch is blijkt wel uit het feit dat inmiddels 4 grote bedrijven uit Asten zijn vertrokken naar andere gemeenten. Zo zijn Kemie en Multibier vertrokken naar Helmond en P&P Projects alsmede Jansen Staalbouw naar Someren.
Cliënten verwijzen hiervoor naar het artikel uit het peelbelang (bijlage 1).
Mocht uw Afdeling van oordeel zijn dat een beperktere marktregio moet worden
gehanteerd dan zijn cliënten van mening dat daardoor nog steeds niet alleen uitgegaan kan worden van Deurne, Asten en Someren. In het beroepschrift hebben cliënten zich op het standpunt gesteld dat de marktregio in ieder geval groter was dan alleen Asten en Someren.
Indien uitgegaan moet worden van een beperktere marktregio dient rekening gehouden te worden met een straal van 5 kilometer. Dat betekent dat de raad ook moet kijken naar de leegstand op onder andere de bedrijventerreinen in Helmond. Cliënten verwijzen hiervoor naar pagina 5 en 6 het rapport van BRO dat in opdracht van NUNC Advocaten B.V. in bijlage 2 (advocaat van appellanten Van Bree en Van Dijk). Dat bedrijven uit Asten verplaatsen naar Helmond is ook gebleken in de praktijk. Het Astense bedrijf Multibier is in 2016 verhuist naar Helmond. Cliënten verwijzen hiervoor naar het volgende nieuwsbericht:
"MuIti Bier Asten heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten voor het distributiecentrum aan de Varenschut 25 in Helmond op bedrijventerrein Hoogeind/De VJeijer. Het representatieve
bedrijfsgebouw bestaat uit 9.650 m' bedrijfsruimte met dockingfaciliteiten, 725 m' kantoorruimte en een grootschalig buitenterrein.
MuIti Bier Asten is een Brabants familiebedrijf met een dochterbedrijf in Amsterdam en met circa 100 medewerkers die werkzaam zijn op diverse vestigingen. De organisatie heeft met meer dan 3.000 soorten speciaalbier het grootste assortiment van Europa en is daarmee marktleider in Nederland als het gaat om de distributie van bieren naar de slijterijen. Daarnaast ontwerpt en produceert MuIti Bier Asten drankgerelateerde geschenkverpakkingen. De huur van de bedrijfsruimte op Varenschut 25 in Helmond past binnen de groeistrategie van het bedrijf."^
Daarnaast heeft Kemie besloten om zieh ook te vestigen aan de Graandijk in Helmond en daarmee te vertrekken uit Asten. Dat betekent dus dat de marktregio voor het Florapark veel groter is dan door Stee wordt weergegeven.
Indien u met cliënten van oordeel bent dat Stee een groter gebied als marktregio had moeten nemen dan komen cliënten aan de behandeling van de inhoud van de beoordeling van de laddertoets niet toe.
Mocht u van oordeel zijn dat de marktregio wel juist in beeld is gebracht dan zijn cliënten van mening (met verwijzing naar de rapportage van BRO) dat het plan niet voldoet aan de ladder duurzame verstedelijking. Cliënten lichten dat hierna per trede toe.
http://vastgoedberichten.nl/2016/09/15/multi-bier-asten-huurt-distributiecentrum-in-helmond/
GOORTS+
COPPENS
/ 20140621 Pagina 5 van 12 01-11-2016
Actuele behoefte bedrijventerrein (trede 1)
Stee is van mening dat er ladderruimte is voor het Florapark Asten. Voor wat betreft trede 1 wordt door Stee gewezen op de provinciale vraagprognose in de marktregio (t/m 2025) waaruit zou volgen dat er tot en met 2025 ca. 14,5 a 16,4 hectare actuele vraag over blijft voor de doelgroep en marktregio van het Florapark.
Cliënten kunnen zich hiermee niet verenigen en verwijzen hiervoor naar de rapportage van BRO waarin de laddertoets van Stee is beoordeeld.
BRO verwijst naar het rapport van de provincie Noord-Brabant "Van meer naar anders"
waaruit volgens BRO volgt dat de regionale behoefte anders is ingericht dan door Stee wordt weergegeven." Uit het rapport van de provincie volgt namelijk dat
• Overbodige plannen voor nieuwe terreinen geschrapt moeten worden;
• Op basis van afwegingen en beslissingen in het verleden een aantal plannen in de pijplijn zitten die in 2015 om besluitvorming vragen, kritisch te beoordelen en te kijken naar ieder plan dat in 2015 op de planning staat en zo nodig, tot
heroverweging over te gaan.
• Oplossingen gezocht moeten worden in het faciliteren van de 'piek' in
ruimtebehoefte. Dat betekent volgens BRO dat voorkomen moet worden dat nu terreinen worden aangelegd die jaren later niet meer nodig zijn.
Gezien het bovenstaande is de provincie, volgens BRO, voornemens om plannen voor nieuwe bedrijventerreinen te schrappen.
Het beeld dat door Stee wordt gepresenteerd is dus niet juist. De provincie gaat juist zeer kritisch om met het in procedure brengen van nieuwe plannen voor bedrijventerreinen.
Voor het Florapark was - bij vaststelling van het provinciale beleid in 2014 - nog geen planologische procedure doorlopen. Gezien het overaanbod aan bedrijventerreinen in regio Zuidoost (nu en in de toekomst), is er ook geen behoefte aan dit bedrijventerrein. Op basis van de provinciale beleidsnota had de procedure ook niet opgestart mogen worden.
Voor wat betreft de kwalitatieve analyse verwijst BRO naar de rapportage die Stee in 2015 heeft opgesteld. Uit dat onderzoek volgde volgens BRO:
• Dat werd afgeraden om op nieuwe terreinen nog ruimte aan te bieden voor MKB omdat er genoeg uitgeefbaar oppervlak bestaat kleiner dan 10 hectare;
• Dat voor de doelgroep (MKB-bedrijvigheid) markttechnisch veel aantrekkelijke plekken beschikbaar zijn in Zuidoost-Brabant;
BRO concludeert vervolgens, met verwijzing naar de gegevens van "Funda in business" dat er sprake is van ruim aanbod aan bedrijfsruimten van uiteenlopende omvang in Asten en omgeving en dat derhalve geen behoefte is aan een nieuw bedrijventerrein. Daarbij komt volgens BRO dat de behoefte vanuit het MKB beperkt is:
BRO rapport d.d. 21 oktober 2016, p. 1 en 2.
/ 20140621 Pagina 6 van 12 01-11-2016
• Omdat uit de behoefteraming in het onderzoek van Stee 2015 volgt dat in het onderzoek geen rekening is gehouden met locaties onder de 10 hectare omdat er in Zuidoost-Brabant ruim 80 hectare beschikbaar is (ex Florapark) zodat de doelgroep (MKB) goed terecht kan op deze locaties;
• Omdat de herontwikkeling op bestaande terreinen een alternatief kan bieden in plaats van ruimte op nieuwe terreinen;
• Door Stee in 2015 wordt geadviseerd om een stop op kleinschalige ontwikkelingen (onder 10 hectare) aanbevolen.^
Gelet op de provinciale rapportages maar ook de rapportage van Stee van april 2015 kan niet worden volgehouden dat er sprake is van behoefte aan een bedrijventerrein zoals het Florapark Asten. Pas op het moment dat de behoefte in de regio niet meer kan worden ingevuld bij bestaande bedrijventerreinen kan een dergelijk plan in procedure worden gebracht.^
Voor wat betreft het aanbod in de gemeente Deurne, Asten Someren (en nadrukkelijk dus niet de marktregio) stelt Stee zieh op het standpunt dat er een aanbod is van 12,8 hectare maar dat een gedeelte van dat aanbod niet (volledig) geschikt is voor de doelgroep van het Florapark.^
Cliënten kunnen zieh niet verenigen met het rapport van Stee en verwijzen hiervoor naar de rapportage van BRO waar op pagina 7 e.v. wordt gereageerd op het aanbod in de regio.
Volgens BRO had bij de confrontatie van de geraamde vraag met het beschikbare aanbod in ieder geval Bedrijventerrein Zuidoost Brabant in Helmond meegenomen moeten worden. De raad maar ook Stee heeft dat niet gedaan terwijl op het bedrijventerrein verschillende kavels te koop variërend in grootte van 1,5 tot 2,5 ha. In totaal is per oktober 2016 circa 10,7 ha.
direct uitgeefbaar/besehikbaar.^
BRO komt dan ook tot de conclusie dat het aanbod de geconstateerde behoefte (vraag minus aanbod) in de Laddertoets overschrijdt. Daarbij komt dat niet is gekeken naar mogelijkheden voor intensivering/herstructurering van bestaande bedrijfspereelen op dit terrein of naar de mogelijkheden op andere bedrijventerreinen in Helmond.
Verder stelt BRO de vraag of het Florapark wel zo wenselijk is als duidelijk wordt dat slechts 25% van de vraag voortvloeit uit de gemeente Asten. Het grootste deel van de vraag doet zich voor in de gemeente Deurne (46%).
In de briefvan zowel de gemeente Someren en Deurne wordt het beschikbare aanbod ook niet juist weergegeven. Cliënten lichten dat hierna toe.
BRO rapport 21 oktober 2016, p. 4 (verwijzing naar Stee rapport 2015, p. 3) BRO rapport 21 oktober 2016, p. 4.
^ Stee rapport 5 juli 2016, p. 9-10.
8 www.mijnbedrijfslocatie.nl/zuidoost-brabant
/ 20140621 Pagina 7 van 12 01-11-2016
Aanbod gemeente Deurne
In de briefvan de gemeente Deurne aan de gemeente Asten worden de beschikbare hectares weergegeven.
Met name Binderen Zuid is interessant omdat in dat gebied nog 4,99 hectare beschikbaar is.
Door de gemeente Deurne wordt gesteld dat er gesprekken zijn geweest met partijen en dat waarschijnlijk in augustus 2016 de koopcontracten worden gesloten. Cliënten zijn van mening dat deze gegevens niet als onderbouwing kunnen dienen. Dat zou immers
betekenen dat gemeentes kunnen stellen dat er gesprekken lopen en dat daardoor de uit te geven gronden nihil blijven.
Voor wat betreft 2,2 hectare op Binderen Zuid wordt gesteld dat deze grond in handen is van een particulier. Deze gegevens zijn echter onjuist aangezien deze gronden in eigendom zijn van een projectontwikkelaar en in zoverre ook bruikbaar voor realisatie van
bedrijventerrein.
Ten aanzien van de Willige Laagt in Liessel (gemeente Deurne) wordt opgemerkt dat er nog een uitgeefbare ruimte van 5,3 hectare is voor milieucategorie 2, 3.1 en deels 3.2. Hoewel dit een groot uitgeefbaar terrein betreft wordt deze omvang weggeschreven met de mededeling dat de gemeente in overleg is met een partij voor 8000 m2. De gesprekken kunnen eehter niet als reden worden aangevoerd om te spreken dat de gronden niet beschikbaar zijn. Cliënten verwijzen hiervoor naar de eerder gemaakte opmerking ten aanzien van gesprekken op Binderen Zuid.
Cliënten komen dan ook tot de conclusie dat er in Deurne meer dan voldoende ruimte is voor bedrijven om zich te vestigen.
Tot slot merken cliënten, met verwijzing naar vaste rechtspraak van uw Afdeling dat de informatie die door Stee naar voren wordt gebracht vanuit de mogelijke geïnteresseerde ondernemers zeer zeker niet kan dienen als onderbouwing van de behoefte.^ Deze informatie dient dan ook buiten beschouwing gelaten te worden. Het enkele feit dat ondernemers overeenkomsten hebben gesloten maakt niet dat er behoefte bestaat in het licht van de ladder duurzame verstedelijking.
Aanbod gemeente Someren
Moor wat betreft Someren stellen cliënten zich op het standpunt dat de brief van de
gemeente Someren een vertekend beeld geeft. Door de gemeente wordt gesteld dat zij het initiatief Florapark steunen terwijl inmiddels meerdere Astense ondernemers zijn vertrokken naar Someren.
AbRvS II maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:715
/ 20140621 Pagina 8 van 12 01-11-2016
Voor wat betreft het Lauruscomplex wordt door de gemeente Someren gesteld dat de twee nog niet verkochte kavels in optie zijn uitgegeven en derhalve niet meegenomen kunnen worden. Cliënten kunnen zieh hiermee niet verenigen aangezien hiervan geen concrete gegevens zijn overlegd. Dat betekent dat een gemeente via deze weg de hoeveelheid van de uit te geven hectares op een andere manier kan presenteren dan het werkelijke beeld.
tussenconclusie
Cliënten komen tot de conclusie dat, met verwijzing naar BRO, het aanbod groter is dan de geconstateerde behoefte en derhalve geen sprake kan zijn van behoefte.
Invulling binnen bestaand stedelijk gebied (Trede 2)
Stee merkt in het rapport d.d. 5 juli 2016 ten aanzien van trede 2 op dat veel locaties niet geschikt zijn om in de vraag te kunnen voorzien. Het standpunt wordt gebaseerd op de informatie die door de gemeenten is verstrekt.
Cliënten zijn van mening dat Stee een onvolledig en onjuist beeld heeft gevormd van de mogelijkheden ten aanzien van herstructurering. Voor wat betreft het bestaande aanbod wordt door cliënten ook verwezen naar hetgeen zij onder trede 1 hebben toegelicht.^"
Verder verwijzen cliënten voor wat betreft de invulling van trede 2 naar het rapport van BRO.
BRO concludeert namelijk dat een deel van de beschikbare kavels te snel wordt 'afgeschreven' omdat zij, volgens de laddertoets van Stee, niet kunnen voorzien in de behoefte waarin Florapark voorziet.
BRO kan zieh hiermee niet verenigen en licht dat toe op pagina 7 van het rapport:
"Veel wordt opgehangen aan de vestigingsplaatseisen (grootte kavel, vorm kavel,
milieucotegorie} van bedrijven die een reserveringsovereenkomst hebben afgesloten. In de Laddertoets worden de eisen von deze bedrijven als enige mogelijkheid gezien om het Florapark in te vullen, maar het MKB kent een veelheid aan verschijningsvormen. Op het Florapark zijn daarom eveneens bedrijven in categorie 2 toegestaan op kavels vanaf 1.000 m'. Dergelijke kavels zijn beschikbaar in de regio, wat betekent dat een groter deel van de behoefte op te vangen is op beschikbare locaties in de regio. Exclusief het beschikbare aanbod in Helmond, is er in de gemeenten Asten, Deurne en Someren 9,93 ha. beschikbaar, hetgeen de geconstateerde behoefte a 7,3 ha. (vraag minus aanbod) in de Laddertoets overschrijdt
Van Locatie Van Dijk in de gemeente Someren wordt in de Laddertoets gesteld dat deze niet beschikbaar is, omdat de eerst de bedrijfswoning gesloopt moet worden. Een dergelijke actie is echter een belangrijk uitgangspunt (zie punt 1 van deze notitie) om te komen tot een reductie van de beschikbare capaciteit In de regio moeten dan ook eerst mogelijkheden
Zie de reacties van cliënten op het rapport van Stee alsmede op de brieven van de gemeente Deurne en Someren.
/ 20140621 Pagina 9 vanl2 01-11-2016
worden verkent om te komen tot invulling van dergelijke kavels (bijvoorbeeld door middel van subsidie).
Tot slot wordt de bestaande leegstand op bedrijventerreinen per definitie niet meegenomen bij de beoordeling van vraag en aanbod in de Laddertoets, omdat de leegstand
'frictieleegstand' betreft. Hierbij wordt een bepaald percentage leegstand acceptabel geacht omdat er ruimte moet zijn voor"
Daar komt bij dat Stee op geen enkel wijze is ingegaan op de vrijkomende bedrijfslocaties van bedrijven uit Asten die zijn verplaatst naar een andere gemeente. Zo is de locatie Multibier vrijgekomen nu het bedrijf is verplaatst naar Helmond. Daarnaast zijn ook de locaties van Kemie vrijgekomen waardoor binnen het bestaand stedelijk gebied voldoende ruimte kan worden geboden om de vraag op te vangen. Daar komt bij dat ook de locaties van Jansen Staalbouw en P&P Projects uit Asten zijn vrijgekomen zodat deze in de
beoordeling van trede 1 en 2 van de beoordelingsladder meegenomen moeten worden. Het betreffen namelijk locaties in het bestaand stedelijk gebied.
Volgens vaste jurisprudentie van uw Afdeling mag een bestuursorgaan een besluit baseren op een advies van een door het bestuursorgaan benoemde deskundige, indien uit dat advies blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies van dat advies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht. Cliënten zijn van mening dat de raad het besluit niet had mogen baseren op het advies van Stee nu cliënten concrete aanknopingspunten hebben aangedragen voor de twijfel aan de juistheid en volledigheid van het advies.
Cliënten komen tot de conclusie dat het plan nog steeds in strijd is met de ladder duurzame verstedelijking.
Mocht de Afdeling van oordeel zijn dan het plan niet in strijd is met de ladder duurzame verstedelijking dan stellen cliënten zieh op het standpunt dat het plan in strijd met artikel 3:46 en 3:2 van de Awb tot stand is gekomen. Cliënten wijzen hiervoor naar het volgende.
Hoogte zichtwal
ln het beroepschrift hebben cliënten zieh op het standpunt gesteld dat de zichtwal ten onrechte slechts twee meter hoog dient te zijn (met een aanvulling van een groenstrook van max 2 meter) terwijl de inpassing van Primasta 4 meter moet bedragen.
Naar de mening van cliënten heeft een grondwal van twee meter niet de functie van zichtwal. Cliënten merken daarbij op dat het college bij de inpassing van Primasta (het bedrijf dat aan De Stegen 1 is gevestigd, wel heeft nagedacht over een passende inpassing.
Het bedrijf wordt namelijk aan de zijde van de Floralaan alsmede aan de zijde van het bedrijventerrein ingepast met een wal van 4 meter hoogte. De raad heeft geen enkele motivering gegeven voor het feit dat op de gronden met de bestemming "bedrijventerrein"
is gekozen voor een hoogte van 2 meter.
/ 20140621 Pagina 10 van 12 01-11-2016
Voor zover de raad zich op het standpunt stelt dat de groenwal aan de zijde van de N279 uiteindelijk ook op 4 meter komt, heeft te gelden dat het effect niet gelijk is aangezien Primasta wordt ingepast met een wal terwijl aan de zijde van de N279 slechts een haag wordt toegevoegd. Dat is verre van voldoende en ook volstrekt onbegrijpelijk.
Bouwhoogte
De raad heeft in het herstelbesluit geen wijzigingen opgenomen ten aanzien van de bouwhoogte. Cliënten blijven van mening dat de bouwhoogte (12 meter) niet is
gemotiveerd. Volgens cliënten kan ook worden volstaan met een bouwhoogte van 10 meter.
Daar komt bij dat op vergelijkbare bedrijventerreinen een bouwhoogte wordt gehanteerd van 10 meter die kennelijk voldoende is. Cliënten zijn dan ook van mening dat de raad ten onrechte een bouwhoogte van 12 meter heeft vastgesteld.
Maximale invulling van het plan (zwaardere milieucategorie mogelijk)
Tijdens de zitting is veel discussie ontstaan over de gehanteerde planregeling omdat de wijzigingsbevoegdheid van het plan de mogelijkheid bood om bedrijven in de categorie 4.1 toe te staan onder voorwaarden. Ter zitting werd duidelijk dat ook bedrijven in de categorie 4.1, die niet gelijkwaardig waren aan bedrijven in de categorie 3.2, mogelijk gemaakt werden. In de planregels was namelijk opgenomen:
4.6.1 Bedrijfstypen
Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.1 a en b ten behoeve von:
A. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die zijn opgenomen in een naast hogere categorie dan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1 a en b indien deze gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1 a en b;
B. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten, die hoewel gelet op de milieubelasting naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1 a en b, maar niet in de Lijst van bedrijfsactiviteiten wordt genoemd;
C. de uitoefening van bedrijfsactiviteiten in categorie 4.1 van de Lijst van
bedrijfsactiviteiten, indien is aangetoond dat er geen sprake is van onevenredig nadelige gevolgen voor het woon- of bedrijfsmilieu.
Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf, de visuele hinder en de
verkeersaantrekkende werking.
/ 20140621 Pagina 11 van 12 01-11-2016
De raad heeft getracht dit gebrek te herstellen door de planregel gewijzigd vast te stellen.
Cliënten kunnen zieh evenmin verenigen met het de gewijzigde planregel nu de gewijzigde planregel alsnog de mogelijkheid biedt om zwaardere bedrijven toe te staan.
In de nieuwe planregel is onder lid 4.6.1 onder e het volgende opgenomen:
"de uitoefening van bedrijfsactiviteiten in de categorie 4.1 van de Lijst van
bedrijfsactiviteiten, indien is aangetoond dat de milieubelasting (onder andere geluid en luchtkwaliteit) naar aard en invloed op de omgeving lager of gelijkwaardig Is aan de milieubelasting van de bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 4.1 b en er derhalve geen sprake is van onevenredig nadelige gevolgen voor het woon- en bedrijfsmilieu (onderstreping Crooijmans)."
Met deze planregel lijkt de gemeenteraad geen wijziging aan te brengen met de eerdere planregel waar uw Afdeling juist kritische vragen over heeft gesteld op de zitting. Immers geldt bij de voorwaarde, dat er geen sprake is van onevenredig nadelige gevolgen voor het woon- of bedrijfsmilieu, dat er dus zwaardere bedrijven gevestigd kunnen worden terwijl daar in de onderzoeken geen rekening mee is gehouden. Cliënten verwijzen daarvoor naar het onderstreepte gedeelte van de planregel.
Cliënten zijn dan ook van mening dat de raad in het bestemmingsplan de gevolgen van de mogelijke bedrijfsactiviteiten niet heeft onderzocht. Op basis van vaste jurisprudentie dient bij de onderzoeken uitgegaan te worden van de maximale mogelijkheden van het plan. Nu de onderzoeken zijn gebaseerd op bedrijven in de categorie 3.2 is het bestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid.
Mocht uw Afdeling van oordeel zijn dat de planregel ten aanzien de maximaal toegelaten bedrijvigheid wel juist in beeld is gebracht dan stellen cliënten zich op het standpunt dat bij deze planregeling in ieder geval de toevoeging moet worden opgenomen dat bij de
beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf de volgende milieubelastingeomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf, de visuele hinder en de verkeersaantrekkende werking.
GOORTS COPPENS
/20140621 Pagina 12 van 12 01-11-2016
Conclusie
Cliënten komen primair tot de conclusie dat het plan niet voldoet aan de ladder duurzame verstedelijking. Mocht uw Afdeling van oordeel zijn dat het plan wel voldoet aan de ladder duurzame verstedelijking dan is het plan tot stand gekomen in strijd met artikel 3:46 en 3:2 van de Awb.
Cliënten verzoeken u de gemeente Asten te veroordelen in de proceskosten.
Vriendelijke groet, Goorts + Coppens
Niels Crooijmans Advocaat
BIJLAGE 1
PEELBELANG
Volg ons op: j j (https://www.facebook.conn/peelbelana) ^ (https://twitter.com/peelbelanq_wvd^.^11 Adverteren (/adverteren-peelbelancl Redactie f/redactie-Deelbelang) Q Info f/conlact-peelbelanal Iti't Contact fhttpV/www.hetcontact.nll DQ V.'fPklilad v.):ir Gemert-Baki-I fhttii /'.V'.-.v; wt'ekbladvoorgpnierthakel r.l
I I Weekblad voor Deurne fhttp://www.weekbladvoordeurne.nl/\
Home (/) Nieuws (/nieuwsl Evenementen (/evenementenl Soort (/sportl Jongeren </ion^erenl Cultuur (/cultuurl
Verenigingen (/verenigingen) Zakelijk (/zakeliikl Kleintjes (/kleintjes) Familieberichten (/familieberichten! Vacatures (/vacatures!
Archief (/archiefl
Asten (/asten) Heusden f/heusden) Ommel (/ommel)
Home (/) > Nieuws (/nieuws)
Zoeken..
Jail i^em'i^Asten%28m%29%5B3%5D.ipa)
Asten verliest met Kemie en Multi Bier opnieuw twee grote bedrijven
vrijdag 28 oktober 2016-10:17 | Maarten Driessen
ASTEN - Na P&P Projects en Jansen Staalbouw^ vertrekken ook Kemie en Multi Bier uit Asten. In korte tijd verlaten daarmee vier grote en écht Astense bedrijven de gemeentegrenzen. Volgens wethouder Jac van Bussel is er echter geen reden tot paniek.
P&P Projects, Jansen Staalbouw en Kemie stonden allen ingeschreven voor het beoogde nieuviie bedrijventerrein Florapark in Asten. "We willen klaar zijn voor de toekomst en daarom hebben we ruim twee hectare nodig voor nieuwbouw. Maar die ruimte is er op het Florapark niet", zegt directeur van Kemie Geert-Jar Engbers. Het bedrijf verhuist zijn drie vestigingen in Asten daarom naar één pand aan de Graandijk in Helmond. Bij de fabrikant van keukenbladen zijn zo'n honderd mensen in dienst.
ii
Op zoek naai een bedrijf uit de legio?
f j DAS Bedrijvengids
zuider.
nui
eid zuiderhuis.nl
'Ik dacht: het gaat niet gebeuren dat het bedrijf dat we in al die jaren hebben opgebouwd door één hagelbui sneuvelt'
Vertraging
De komst van het Florapark heeft inmiddels al flink wat vertraging opgelopen. Momenteel buigt de Raad van State (RvS) zich over de plannen van wethouder Van Bussel, en de bezwaren van enkele belanghebbenden.
De vertraging is voor P&P Projects en Jansen
staalbouw reden om een streep door de originele plannen te zetten. Zij wachten het oordeel van de RvS niet af en vertrekken naar de nieuwe bedrijventerreinen aan de Lage Akkerweg en de Witvrouwenbergweg in Someren.
"Het is op zich niet leuk dat deze bedrijven vertrekken. Maar als het Florapark vrijkomt dan hebben we dat hele terrein binnen enkele jaren vol. Daar heb ik het volste vertrouwen in, er is veel vraag naar", zegt Van Bussel. De wethouder verwacht dat de werkgelegenheid die afneemt door de vertrekkende bedrijven daarmee in de komende jaren wordt gecompenseerd. "Dat vult zichzelf in, daar ben ik niet bang voor"
Uitstel
De RvS stuurde de gemeente eerder al terug naar de tekentafel. Zo oordeelde de RvS bijvoorbeeld dat de noodzaak van de komst van het Florapark onvoldoende was onderbouwd. Van Bussel is ervan overtuigd dat die noodzaak nu
PorpDoendaaen in Anna vertelt over
beeld de Astense arens
(/cultuur/20161031 /DomDoenÖaaÖour/anna- beeld) vertelt/2016102a/a^na-
ve^telt-%E2%80%A6- NWC trekt aan kortste over-de-astense- eind teaen stuci RPC arens) (/SDOit/20161031/nwc-
trekt-aan-kortste-eind- NWC hervat teaen-stua-rpc) comoetitie met uitduel
teaen RPC
Ondo verbaast vriend (/SDOrt/2C161028/nwc- en viland teaen hervat-comoetitie- koDloDer Maarheeze met-uitduel-teaen-rnc) (/SDort/20161031/ondo-
verbaast-vriend-en- Inschniven bands viiand'teaen-koDloDer- voor BMM
maarheeze) (/nieuws/20161028/inschrii bands-voor-bmm) Vereniainaen halen
ruim 55 000 euro OD HCAS en aemeente (/vereniainaen/20161030/verökBOiiiOflnden elkaar halen-ruim-55000- alsnoa
euro-ODl (/SDOrt/20161028/hcas- en-aemeente-asten- Asten verliest met vinden-elkaar-alsnoa) Kemie en Multi Bier
oDnieuw twee arote Biina kwart milioen
bedriiven euro voor
(/nieuws/20161028/asten- verenioinasleven verliest-met-kemie-en- (/vereniainaen/20161027/bi multi-bier-ODnieuw- kwart-milioen-euro- twee-arote-bedrüven) voor-
vereniainasleven)
Koopzondag 30 oktober
Kom langs op deze speciale koopzondag van 11:00 tot 17:00 uur in Uden en Deurne en laat u inspireren!
U wordt getrakteerd op een heerlijk stuk gebak met een kop koffie. Komt u ook?
Vntwiisl Udan Bllswl|k 31. laleloon 0413 2 6 2 0 7 8 Vaniriisl D i u m i Florijn 2 5 . telaloon 0 4 9 3 311 0 2 G M a a i f n l a n n a l l e ? Ca n a a i www.V8lwi}s1.nl
^ ^ ^ ^ B adjtameis. tegels 8 sanitair
(hltp://www. verwiist.nl)
Tweets door @peelbelang_wvd
l l Peelbelang @peelbelang_wvd De Astense Pompoendagen in beeld:
peelbelangonline.nl/cultuur/201610...
3u
Insluiten Weergeven op Twitter
1 I LGSSINCHOLEDTV
SMART TV+ W1FI
Curved 4xHiM«3xUSB
r.'MIJAJ:MA<Ml«.WI=M!mtM!I.W.!tM<l.mi
(httD://www.helmondshandelshuis.nl)
Redactie
Voornaoina (/node/81
Soort
(/taxonomv/lerm/6)
Zakennieuws f/taxonomv/term/1) (/taxonomv/term/5)
Evenementen Jongeren (/evenementen) (/taxonomv/term/91 Cultuur Archief (/archiefl
(/taxonomv/term/8) Kleinties (/kleinties) Ondernemers (/ondernemers/1
Plaatsen
Deurne Liessel (/taxonQmv/term/21 (/taxonomv/term/41
Vlierden Helenaveen f/taxonomv/term/101(/taxonomv/term/11)
Neerkanl Regio (/taxonomv/term/31 (/taxonomv/termi/l 21
Asten Neusden (/taxonomv/term/131(/taxonomv/term/141
Ommel
(/laxonomv/term/151 Volg ons op:
Someren Someren-Eind
(https://v^w.facebook.comy^51g'glïïêia^9iy("^^^'^^'^^^^'
p i LieiUU ''Someren-Heide (/taxonomv/term/181(/t3xonomv/term/19)
(https://tv7itter.com/peelbelanc|.wvd)
Plaats ons nieuws op uw website (/widgets)
Edities
Weekblad vnor Deurne
(httD://www.weekbladvoordeurne.nll Peelbelang
(httpV/www peelbelangonline nil Weekblad voor Gemert/Bakel
(http //www weekbladvoQracmertbakel.nl/) '1 Contact fhttp://www.hetcQntac^^f|l^^)
Advertenties
Adverteerders (/node/24014) Kleinties (/kleinties)
Plaats advertentie (/node/240141
LEES HIER ONS WEEKBLAD
Klik hier voor de online versie van deze week.
s://issuu.com ^jrfie uitaeveri|/docs/pe
Algemene voorwaarden (/algeméne-voorwaarden) Copyright © 2016 DAS Publishers! Uitgeverij BV
GOORTS' COPPENS
r BIJLAGE 2
BÜO
Beoordeling Ladder-toets Florapark Asten
Ruimte I om in te teven
Datum : 21 oktober 2016 Opdrachtgever : NUNC Advocaten BV Ter attentie van : dhr. M. Brüll
Projectnummer : 203X01385 Opgesteld door : drs. G. Welten
BRO is gevraagd om het rapport Laddertoets Florapark Asten (Stee Groep, 5 juli 2016) ("Laddertoets") te beoordelen.
Achtergrond
In de Laddertoets wordt de ruimte voor bedrijventerreinen die het bestemmingsplan Bedrijventerrein Florapark Asten 2013 biedt getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro).
De Laddertoets is opgesteld naar aanleiding van de uitspraak van de uitspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2016:798), waarin de gemeente Asten is verzocht om (kortgezegd) alsnog de regionale behoefte te onderzoeken en te beoordelen in hoeverre die behoefte kan worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied.
Beoordeling
Geoordeeld wordt dat de uitgevoerde Laddertoets incompleet is op de volgende punten.
1. De vereiste regionale afstemming is niet uitgevoerd.
2 De wijze waarop de behoefte is bepaald is incompleet.
3. De beoordeling of binnen bestaand stedelijk gebied binnen de relevante regio kan worden voorzien in de behoefte is incompleet.
In het navolgende worden de overwegingen gegeven bij bovenstaande punten.
1. Regionale afstemming
ln opdracht van de provincie heeft Bureau Buiten de kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen in Noord-Brabant bepaald in het rapport "Behoefteraming Bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040 (Bureau Buiten, 14 oktober 2014)". Dit rapport is de basis voor de provincie voor nieuwe bestuurlijke afspraken over de programmering van bedrijventerreinen met de regio's West, Midden, Noordoost en Zuidoost. Voor het Florapark is het relevant dat geconcludeerd wordt dat na 2020 de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost afneemt. De provincie heeft de resultaten van de behoeftera- ming overgenomen en vertaald in de beleidsnota "Van meer naar anders, Samen naar vitale werkloca- ties (provincie Noord-Brabant, december 2014)". In deze nota is onder meer onderstaande figuur op-
genomen, waaruit te concluderen valt dat er in de regio Zuidoost reeds meer hectares bedrijventerrein uitgeefbaar zijn dan er behoefte is in de periode tot 2040. In de provinciale beleidsnota is niet uiteenge- zet tot welke categorie verschillende locaties behoren. Gezien de definities behoort Florapark in ieder geval niet tot de gronden die vastgelegd zijn een bestemmingsplan (al dan niet direct uitgeefbaar). In de regionale programmering van RRO Zuidoost-Brabant uit 2013^ is het Florapark opgenomen als 'zacht plan' ("De Stegen"). Op basis daarvan wordt geconcludeerd dat het Florapark door de provincie is opgenomen binnen de categorie 'extra te ontwikkelen plannen tot 2022 of de 'strategische reserves'.
Figuur 1 Planaanbod versus prognose van de ruimtebehoefte bedrijventerreinen Noord-Brabant (bron: Van meer naar anders. Samen naar vitale »/erklocaties. Provincie Noord-Brabant, december 2014)
PlarKi<inl>o«J l - l - 2 0 M t l i a ] BouMT.fM grand. A r w '
ia b«il*«M.gif,Jan t/m 3032 f sttlcrM ng^ngb
StiaMfiich* m * r . « i / p l o n n * ! , 3 0 2 3
P r o g n o s * I04nam«
lol 2040 M
De provincie zet in het rapport "Van meer naar anders" op de volgende wijze in op kwantitatieve af- stemming van vraag en aanbod naar bedrijventerreinen in de provincie:
• Overbodige plannen voor nieuwe terreinen schrappen.
• Op basis van afwegingen en beslissingen in het verleden zitten er een aantal plannen in de pijplijn die in 2015 om besluitvorming vragen, daarom kan het verstandig zijn kritisch te kijken naar elk plan dat voor 2015 op de planning staat en, zo nodig, tot heroverweging over te gaan.
• Oplossing zoeken voor het faciliteren van de 'piek' in ruimtebehoefte: nu zijn er nog nieuwe terrei- nen nodig, na 2030 komt er ruimte vrij. Voorkomen dat er terreinen worden aangelegd die enkele jaren later al niet meer nodig zijn. In de volgende paragraaf wordt geconcludeerd dat er al binnen korte termijn geen behoefte meer bestaat aan het Florapark, waardoor dit terrein snel overbodig wordt.
Gezien het bovenstaande is de provincie voornemens om plannen voor nieuwe bedrijventerreinen te schrappen. Ook gaat de provincie zeer kritisch omgaan met het in procedure brengen van nieuwe plannen voor bedrijventerreinen. Voor het Florapark was - bij vaststelling van het provinciale beleid in 2014 - nog geen planologische procedure doorlopen. Gezien het overaanbod aan bedrijventerreinen in regio Zuidoost (nu en in de toekomst), is er ook geen behoefte aan dit bedrijventerrein. Op basis van de provinciale beleidsnota had de procedure ook niet opgestart mogen worden.
' Binnen de regio is de "Regionale programmering Zuidoost-Brabant (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven / Provincie Noord-Brabant) ' die juni 2013 is vastgesteld vigerend.
Naast de kwantiteit speelt ook de kwaliteit van vraag en aanbod van bedrijventerreinen in de regio's een rol. De kwalitatieve behoefte is onderzocht in het rapport "Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrij- venterreinen Noord-Brabant, provincie Noord-Brabant (Stee Groep, april 2015)". Voor het Florapark is het volgende relevant.
• In het rapport wordt afgeraden om op nieuwe terreinen nog ruimte aan te bieden voor MKB- bedrijvigheid (kleinschalige logistiek, kleinschalige industrie en bouwbedrijven). Zeker in Zuidoost Brabant, waartoe gemeente Asten behoort, zijn er veel uitgeefbare hectares op bedrijventerreinen met een uitgeefbaar oppervlak kleiner dan 10 hectare. Ook Florapark behoort tot deze categorie met een uitgeefbaar oppervlak van circa 7,3 ha. De conclusie is dan ook dat reeds in april 2015 is afgeraden het Florapark in procedure te brengen.
• De doelgroep voor het Florapark is MKB-bedrijvigheid, omdat de oppervlakte van de kavels ligt tussen de 1.000 en 5.000 m^ en bedrijven van categorie 2 tot en met categorie 3.1 (en op delen van terrein categorie 3.2) zijn toegestaan. Het kwalitatief verdiepingsonderzoek stelt vast dat voor dergelijke bedrijvigheid markttechnisch gezien heel veel plekken aantrekkelijk en beschikbaar zijn in Zuidoost-Brabant. Vrijwel al het beschikbare aanbod (bouwrijp/niet bouwrijp), biedt goede moge- lijkheden om deze doelgroepen te faciliteren. Om te beoordelen of deze conclusie ook opgaat voor de gemeente Asten en omgeving is gekeken naar de beschikbare bedrijfsruimten en bouwpercelen in een straal van 5 km rond de gemeente. De resultaten hiervan zijn weergegeven in onderstaande tabellen.
Tabel 1 Kenmerken beschikbare bedrijfsruimten gemeente Asten + 5 km (Funda In Business, oktober 2016)
locatie bestaand/nieuw huur/koop oppervlak bebouwing
bedrijventerrein 73 bestaande bouw 84 huur 50 > 10.000 m^' 2
overige locaties 16 nieuwbouw 5 koop 30 5.000-10.000 m^ 1
beide 9 2 500-5.000 m^ 9
1.000-2.500 m^ 22
< 1.000 m' 55
Tabel 2 Beschikbare bouwgronden gemeente Asten + 5 km (Funda In Business, oktober 2016) oppervlak kavel
gemeente (m')
Someren 18.731
Helmond (uitslui- 15.000
tend zuidoost) 15.000
44.570
Deurne 2.200
2.508
Uit de tabellen valt af te leiden dat er een ruim aanbod aan bedrijfsruimten van uiteenlopende om- vang beschikbaar is in Asten en omgeving. Ook zijn er nog 5 bouwkavels in de directe omgeving beschikbaar met een totaal oppervlak van circa 8,3 ha. In beginsel bieden deze locaties prima plek om de behoefte vanuit het MKB op te vangen, waardoor er geen behoefte is om het Florapark aan te leggen.
Daarbij komt dat de kwantitatieve behoefte in hectares (niet in aantallen bedrijven) vanuit het MKB beperkt is, zo blijkt uit de kwantitatieve prognose en de kwalitatieve bewerkingen naar de diverse profielen in het rapport. Per saldo is de uitbreidingvraag stabiel en is zelfs sprake van een licht ne- gatieve uitbreidingsvraag, ook in Zuidoost.
• Bij de behoefteraming in het verdiepingsonderzoek is enkel gekeken naar locaties vanaf 10 hecta- re. Van de locaties onder de 10 ha. wordt gesteld dat er in Zuidoost van dit aanbod (bouwrijp en niet-bouwrijp) ruim 80 hectare beschikbaar is (exclusief Florapark, want dat was april 2015 nog niet vastgesteld). Deze plekken liggen ook voldoende verspreid in de regio. Dit oppervlak biedt nog flin- ke mogelijkheden, aldus het kwalitatief verdiepingsonderzoek, want juist de MKB-doelgroep kan vaak goed terecht op deze kleinere locaties in de regio.
• Ook (herontwikkeling van) leegstaand aanbod op bestaande terreinen kan een alternatief bieden in plaats van ruimte op nieuwe terreinen hiervoor aan te spreken. De herontwikkeling van (vrijkomen- de grote) panden en kavels - bijvoorbeeld op gunstig gelegen vrijvallende industriële plekken - naar kleinschalig aanbod is markttechnisch en financieel interessant en biedt nieuw marktperspec- tief voor deze bestaande terreinen. Al met al lijkt het aanbod voor kavels voor het MKB- bedrijvigheid (kleiner dan 5.000 m^) kwantitatief gezien dus te fors in de regio Zuidoost. Ook in As- ten en omgeving is een ruim aanbod aan bestaande bedrijfsruimten beschikbaar (zie tabel 1 en 2), waardoor eerst bekeken moet worden op welke wijze deze ruimten alternatief kunnen bieden in plaats van ruimte op nieuwe terreinen aan te spreken.
• In het kwalitatief verdiepingsonderzoek wordt in beginsel een stop op nieuwe kleinschalige lokale ontwikkelingen aanbevolen. Daarbij zou kunnen worden overwogen om per regio een 'rommelpotje' aan te houden van enkele hectares, waarmee lokale maatwerkoplossingen voor specifieke (indu- striële) vestigingsvraagstukken in voorkomende gevallen geleverd kunnen worden. Hierbij geldt wel nadrukkelijk het 'nee, tenzij' principe: er is nadrukkelijke bewijsvoering nodig vanuit gemeente en betrokken bedrijf waarom uitbreiding noodzakelijk is en niet gefaciliteerd kan worden in de be- staande voorraad of op een regionaal bedrijventerrein. Het Florapark is nieuw regulier bedrijventer- rein met circa 7,3 ha. uitgeefbaar oppervlak, waardoor het niet op vatten is als 'rommelpotje'.
De RRO Zuidoost-Brabant heeft de aanbevelingen nog niet verwerkt in een actuele bedrijventerrein- programmering^. In de bestaande programmering uit 2013 is voor de gemeente Asten slechts zachte plancapaciteit opgenomen, waaronder, als vermeld, ook het Florapark. Om in de actuele situatie te komen tot de beleidsmatig gewenste reductie van de plancapaciteit moeten procedures voor nieuwe bedrijventerreinen worden aangehouden tot regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Op basis van de provinciale aanbevelingen is een algehele stop nodig op nieuwe kleinschalige ontwikkelingen - ze- ker in de regio Zuidoost. In de Laddertoets van het Florapark zou het "nee, tenzij"-principe leidend moeten zijn. Oftewel pas ontwikkelen als er geen andere mogelijkheid is te voorzien in de behoefte Hetgeen een 'zware' toets vergt van de mogelijkheden om de behoefte op te vangen op de bedrijven- terreinen in de regio danwel door middel van het creëren van mogelijkheden voor bedrijven in bestaan- de bedrijfsruimten. Zoals te zien is in de tabellen 1 en 2, is er binnen de regio reeds veel ruimte be- schikbaar. In de regio zouden dus eerst de mogelijkheden voor een herstructureringsfonds of iets der- gelijks moeten worden onderzocht.
2. Bepalen behoefte
In het rapport Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrijventerreinen Noord-Brabant, provincie Noord- Brabant (Stee Groep, april 2015) is geconcludeerd dat er in de regio Zuidoost geen behoefte is aan nieuwe locaties voor MKB-bedrijvigheid (kleinschalige logistiek, kleinschalige industrie en bouwbedrij- ven). In de Laddertoets Florapark Asten (Stee Groep, 5 juli 2016) worden voor de lokale situatie in As- ten conclusies getrokken die haaks staan op de constateringen in de provinciale behoefteonderzoeken.
^ Binnen de regio is de "Regionale programmeririg Zuidoost-Brabant (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven / Provincie Noord-Brabant)" die juni 2013 is vastgesteld vigerend.
In de Laddertoets is een vraagraming opgesteld voor de komende tien jaar voor de regio Asten, Deur- ne en Someren. Bij deze vraagraming zijn de volgende vraagtekens te plaatsen:
• Is de juiste regio afgebakend? In de Laddertoets wordt opgemerkt dat het Florapark gericht is op de behoefte van lokale bedrijvigheid. Uit de Laddertoets blijkt dat 'lokaal' moet worden opgevat als een gebied binnen een straal van circa vijf kilometer. Dit gebied is weergegeven in figuur 2.
Figuur 2 Gebied binnen 5 km rond Florapark, Asten
y> \
Delen van de gemeente Asten, Someren en Deurne behoren tot de regio, In figuur 2 is te zien dat ook Bedrijventerrein Zuidoost Brabant in de gemeente Helmond behoort tot het 5-km-gebied. Het is daarom wenselijk dat het beschikbare aanbod in de gemeente Helmond c.q. dit bedrijventerrein meegenomen wordt in de vraag-/aanbodraming in de Laddertoets. In het kwalitatief verdiepingson- derzoek wordt namelijk gesteld dat de ruimtevraag van MKB-bedrijvigheid prima opgevangen kan worden binnen de bestaande voorraad - in het bijzonder op terreinen tegen/in het stedelijk weefsel, zoals bedrijventerrein Zuidoost Brabant in Helmond. Vooral omdat het herontwikkelen van grote panden en kavels - bijvoorbeeld op gunstig gelegen vrijvallende industriële plekken - naar kleinere eenheden markttechnisch en financieel interessant is en nieuw marktperspectief biedt voor deze bestaande terreinen, zoals Bedrijventerrein Zuidoost Brabant en de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente Asten, Deurne en Someren.
Geeft de gehanteerde BLM-methode een goed beeld van de behoefte aan bedrijventerreinen in een regio? De Bedrijfslocatiemonitor ("BLM") is een modelsysteem voor de langetermijnramingen van de regionale vraag naar bedrijventerreinen. Het Planbureau voor de Leefomgeving ("PBL")
heeft in 2012 de BLM methode onderzocht op bruikbaarheid in vraagramingen^. Door het PBL is een afname van de voorspellende waarde van de BLM voorzien, omdat de ruimtelijk-economische structuur in de komende decennia gaat veranderen. In de komende decennia krijgt Nederland waarschijnlijk te maken met een krimp van de bevolking, de beroepsbevolking en de werkgelegen- heid. De ruimtevraag op bedrijventerreinen zal afnemen, omdat daar niet alleen de krimp maar ook de verdienstelijking van de economie de grondvraag afremt. Ook in de regio rond Asten is de ver- dienstelijking van de economie te merken, omdat er vooral kleinschalige bedrijfsruimten zijn afge- nomen die vooral gehuurd zijn (zie tabel 3). Bijna de helft is onderdeel van een bedrijfsverzamel- gebouw of iets dergelijks. Dit geeft de bedrijven flexibiliteit om in te kunnen spelen op de verande- ringen in de economie.
Tabel 3 Kenmerken bedrijfsruimten die in afgelopen periode zijn verhuurd/verkocht (Funda in Business, oktober 2016)
huur/koop oppervlak bebouwing
gehuurd 28 > 1.000 m" 5
gekocht 11 < 1,000 m= 34
Al deze veranderingen zullen effect hebben op het aanbod van grond, de grondprijzen en op de aantrekkingskracht van locaties. Het PBL verwacht dat voorspelmodellen die alleen voortbouwen op historische empirische patronen waarschijnlijk niet goed in staat zullen zijn om zulke verande- ringen betrouwbaar te voorspellen. Dat geldt ook voor de ruimtevraag op bedrijventerreinen.
Uit de Laddertoets is niet te herleiden dat met de verwachte veranderingen in de economie reke- ning is gehouden in het kader van de behoefteraming. Dit terwijl de provinciale behoefteramingen reeds binnen korte termijn - na 2020 - een afname van de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Zuidoost Brabant voorspellen. Deze afname geldt vooral voor de beoogde doelgroep van het Florapark: het MKB. Als rekening zou zijn gehouden met de verwachte verandering van de ruimte- lijk-economische structuur zou de vraagraming in de Laddertoets naar verwachting lager uitkomen.
In de Laddertoets wordt de behoefte verder kwalitatief onderbouwd aan de hand van de concrete be- drijfsvoering en vestigingseisen van de bedrijven die een reserveringsovereenkomst hebben afgeslo- ten.
• Op dit moment is de uitgifte van netto ca. 5,3 ha van de totaal netto 7,3 ha uitgeefbare grond opge- nomen in reserveringsovereenkomsten.
• Zoals vermeld in de Laddertoets, is het in het kader van de ladder onvoldoende dat er reeds bedrij- ven hebben ingetekend. Wat wel van belang is dat bekeken wordt of deze bedrijven niet elders te faciliteren zijn op bestaande terreinen of op de huidige locatie (zie ook volgende paragraaf van de- ze notitie). Deze toets heeft in het kader van de Laddertoets niet plaatsgevonden.
• Verder is het van belang dat de helft van de vraag op basis van de reserveringsovereenkomsten afkomstig is van bedrijven die verplaatsen binnen de regio. Het leegstandseffeet van deze verhuis- bewegingen op de leegstand in de regio is op hoofdlijnen beschreven. Weliswaar wordt in de Lad- dertoets geconstateerd dat de leegstand gemiddeld genomen niet hoger is dan frictieleegstand, maar lokaal kunnen er grote effecten optreden. Hierdoor kan de leegstand op bepaalde terrei- nen/locaties onaanvaardbaar groot worden, hetgeen onaanvaardbaar kan zijn voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Omdat bij de opstellers van de Laddertoets bekend is welke bedrijven verplaatsen, had dit aspect nauwkeurig beoordeeld kunnen worden.
^ Bedrijven en terreinen: de voorspelling van het werkgelegenheidsaandeel op bedrijventerreinen (Planbureau voor de Leefom- geving, 2012)
3. Binnen bestaand stedelijk gebied voorzien in de behoefte
Uit de voorgaande paragrafen valt te concluderen dat de vraagraming incompleet is, omdat de regiona- le afstemming niet heeft plaatsgevonden, niet de juiste regio is gehanteerd en de veranderingen in de economie niet zijn meegenomen. Daarbij wordt in de behoeftenonderzoeken van de provincie gecon- cludeerd dat de ruimtevraag vanuit MKB-bedrijvigheid op te vangen is op bestaande locaties - zeker in Zuidoost Brabant. Er moet daarom een sterke afweging plaatsvinden of er behoefte is aan nieuwe be- drijventerreinen in Asten Deze afweging in het kader van het Florapark is om de volgende redenen incompleet.
• Zoals vermeld, had bij de confrontatie van de geraamde vraag met het beschikbare aanbod in ieder geval Bedrijventerrein Zuidoost Brabant in Helmond meegenomen moeten worden. Op dit terrein zijn verschillende kavels te koop variërend in grootte van 1,5 tot 2,5 ha. In totaal is per oktober 2016 circa 10,7 ha. direct uitgeefbaar/besehikbaar (bron: www.mijnbedrijfslocatie.nl/zuidoost- brabant). Dit aanbod overschrijdt reeds de geconstateerde behoefte (vraag minus aanbod) in de Laddertoets. Dan is er nog niet gekeken naar mogelijkheden voor intensivering/herstructurering van bestaande bedrijfspereelen op dit terrein of naar dergelijke mogelijkheden op andere bedrijven- terreinen in Helmond.
• Uit de vraagraming in de Laddertoets (uitgaande van de gemeenten Asten, Deurne en Someren) blijkt een vraag naar 16,4 ha. bedrijventerrein. Op basis van de lokale werkgelegenheid komt slechts 25% van deze vraag voort uit de gemeente Asten. Het grootste deel van de vraag doet zich voor in de gemeente Deurne (46%). Het is de vraag of nieuw bedrijventerrein in Asten uitgegeven moet worden om te voorzien in een vraag die zieh elders voordoet.
• In de Laddertoets wordt de geconstateerde vraag naar bedrijventerrein afgezet tegen het beschik- bare aanbod. Een deel van de beschikbare kavels wordt hierin te snel 'afgeschreven', omdat zij niet kunnen voorzien in de behoefte waarin Florapark voorziet, aldus de Laddertoets.
O Veel wordt opgehangen aan de vestigingsplaatseisen (grootte kavel, vorm kavel, milieuca- tegorie) van bedrijven die een reserveringsovereenkomst hebben afgesloten. In de Ladder- toets worden de eisen van deze bedrijven als enige mogelijkheid gezien om het Florapark in te vullen, maar het MKB kent een veelheid aan verschijningsvormen. Op het Florapark zijn daarom eveneens bedrijven in categorie 2 toegestaan op kavels vanaf 1.000 m^ Der- gelijke kavels zijn beschikbaar in de regio, wat betekent dat een groter deel van de behoef- te op te vangen is op beschikbare locaties in de regio. Exclusief het beschikbare aanbod in Helmond, is er in de gemeenten Asten, Deurne en Someren 9,93 ha. beschikbaar, hetgeen de geconstateerde behoefte a 7,3 ha. (vraag minus aanbod) in de Laddertoets overschrijdt.
Van Locatie Van Dijk in de gemeente Someren wordt in de Laddertoets gesteld dat deze niet beschikbaar is, omdat de eerst de bedrijfswoning gesloopt moet worden. Een dergelij- ke actie is echter een belangrijk uitgangspunt (zie punt 1 van deze notitie) om te komen tot een reductie van de beschikbare capaciteit. In de regio moeten dan ook eerst mogelijkhe- den worden verkend om te komen tot invulling van dergelijke kavels (bijvoorbeeld door middel van subsidie).
• Tot slot wordt de bestaande leegstand op bedrijventerreinen per definitie niet meegenomen bij de beoordeling van vraag en aanbod in de Laddertoets, omdat de leegstand 'frictieleegstand' betreft.
Hierbij wordt een bepaald percentage leegstand acceptabel geacht omdat er ruimte moet zijn voor bedrijven om te verplaatsen / te investeren. De geconstateerde 5% leegstand is daarbij de boven- grens van het aandeel frietieleegstand'' - lagere percentages zijn eveneens gebruikelijk.
In totaal bedraagt de leegstand in bedrijfsruimte in de gemeenten Asten, Deurne en Someren circa 13 hectare, waarmee de leegstand groter is dan de geconstateerde behoefte a 7,3 ha. (vraag mi- ' Handreiking Leegstand te lijf, Vereniging van Nederiandse Gemeenten, maart 2011
nus aanbod). In de Laddertoets wordt verder vermeld dat de behoefte vooral voortkomt van bedrij- ven die willen verhuizen/investeren. Dit is precies hetgeen waarvoor de frictieleegstand beschik- baar is. Als de behoefte dan ook grotendeels ingepast wordt in de bestaande leegstand dan be- draagt de leegstand nog circa 6 hectare of 2,3%. Er is dan nog steeds sprake van frietieleegstand om ruimte te bieden aan gezonde verhuis- en investeringsdynamiek in de regio. De Laddertoets is dan ook incompleet als de bestaande leegstand niet wordt meegenomen in de beoordeling van de actuele regionale behoefte.
