me de af- ge-

me de af- ge-

IER 'lar

~en

ge- tak en.

~id,

lit- wel lals

;ter

N.

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK

DOOR

IR. J. WESTRA.

Het woningvraagstuk in zijn geheel wordt beheerscht door een groot aantal factoren en motieven, o. m. aesthetische, technische, hygiënische, sociale en economisch-financiëele. Elk dezer terreinen wordt ten over- vloede nog bestreken door Overheidsbemoeiingen in allerlei vorm.

Wij zullen ons dus moeten beperken tot eenige punten, die zich, in verband met de huidige tijdsomstandigheden, vanzelf als de meest urgente aandienen, n\. de stand der woningmarkt en het huren probleem, inzonderheid bij arbeiderswoningen, terwijl wij in dit verband tevens onze zienswijze inzake het al of niet gewenscht zijn van ruimen aan- bouw van goedkoope arbeiderswoningen in het kort zullen weergeven.

De woningmarkt wordt evenzeer als de markt der goederen be- heerscht door de wet van vraag en aanbod in dien zin, dat de koop- en huurprijzen der woningen in het algemeen stijgen of dalen naar gelang in mindere of meerdere mate in de behoefte aan woningen is voorzien. Dit geldt in hoofdzaak voor de z.g. "vrije woningmarkt".

In volkshuisvestingkringen wordt de uitdrukking "woningmarkt"

gewoonlijk in ruimeren zin gebezigd, zij omvat dan den geheelen woningvoorraad, dus ook de met Overheidssteun gebouwde vereen i- gings- en gemeentewoningen. Deze laatstgenoemde categorieën - hierna te noemen Overheidswoningen - kunnen echter in verband met de wijze, waarop zij worden geëxploiteerd, niet worden geacht onder het begrip "vrije markt" te vallen.

Als objectieve beoordeelingsmaatstaf voor de behoefte aan woningen in de verschillende huurklassen dient als regel het aantal leegstaande woningen in die huurgroepen, waarin vanzelfsprekend niet zijn be- grepen de door onbewoonbaar verklaring vrijgekomen woningen, echter wel de z.g. "ongewenschte" woningen, die, zoolang ze niet onbewoon-

A. SI. XI-5 13

baar zijn verklaard, nog niet hebben afgedaan met hun taak ten aan- zien van de behoeftevoorziening. Dit netto aantal leegstaande woningen pleegt men woningreserve of woningoverschot te noemen.

In normale tijden moet de woningvoorraad elk jaar worden ver- meerderd met een aantal woningen, noodig tot huisvesting van het jaarlijksche bevolkingsaccres. Deze aanvulling van den voorraad heeft niet altijd regelmatig plaats gehad.

Vrij kort na het uitbreken van den oorlog zijn de prijzen der bouw- materialen dermate gestegen, dat de particuliere woningbouw geen rendabele vooruitzichten meer kon bieden en bijna geheel tot stilstand kwam.

Werden vóór den oorlog jaarlijks ongeveer 20.000 à 25.000 wonin- gen gebouwd ,in 1914 daalde dit aantal tot 17.000, terwij I in de jaren 1915, 1916, en 1917 gemiddeld slechts 8500 woningen tot stand kwamen.

Dit productietekort leidde tot woningnood en opdrijving der huur- prijzen, zoodat de Regeering genoodzaakt was in te grijpen.

Terwijl de Huurcommissiewet tot stand werd gebracht ter beperking van de huurverhoogingen werd aan den anderen kant getracht het steeds aangroeiend woningtekort op te heffen door intensiever Overheidsbouw en door allerlei steunmaatregelen, ook ten behoeve van den particu-

lieren bouw.

Ofschoon door het meerendeel dezer maatregelen ten gevolge van de voortgaande stijging der bouwmaterialen en loonen het beoogde doel niet werd bereikt, mocht het de Regeering in December 1920 gelukken het particulier initiatief, dat in de jaren 1918, 1919 en 1920 vrijwel ge·

heel van de woningvoorziening was uitgeschakeld (in deze jaren werden respectievelijk 13000, 13500 en 22000 woningen gebouwd en nog wel rond 80 % voor vereenigingen en gemeenten), te prikkelen door het beschikbaar stellen van premiën à fonds perdu uit 's Rijks kas. Deze maatregel gold ook voor den bouw door vereenigingen en gemeenten.

Daar deze regeling een prikkel tot zuinig bouwen bevatte, werd een verdere stijging der bouwkosten, die in 1920 zelfs tot het 3-voud van voor den oorlog waren opgeloopen, niet verder in de hand gewerkt.

De woningproductie steeg dientengevolge in 1921 tot 40364 en in de jaren 1922 en 1923 reeds tot 45496 en 43132. Toen met het laar 1923 de premieregeling een einde nam, werd in 1924 nog een tweede··

hypotheek-regeling tot stand gebracht ter tegemoetkoming aan het

par1 crec jare van mee aan kl ai'

C vast regt S king de T:

192 H gem

192 192, zal

D T 2.04

o

" ^S

peri plaa D thar het stan sch(

wac groc tot ~

afge

over

huu:

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 195

particulier bouwbedrijf dat toen nog eenigszins lij dende was aan credietmoeilijkheden. Mede tengevolge van dezen maatregel kon in de jaren 1924 t/m 1927 een geleidelijk stijgende jaarlijksche productie van 47000 tot 51000 worden bereikt, terwijl de jaarlijksche netto-ver- meerdering van den woningvoorraad (de totale productie minus het aantal gesloopte, van bestemming veranderde en onbewoonbaar ver- klaarde woningen) in die jaren ongeveer 43000 bedroeg.

Gedurende deze periode bleek het particulier initiatief steeds meer vasten voet te krijgen, zood at na 1927 door de Overheid geen maat-

regelen ter bevordering van dezen bouw meer zijn genomen.

Sindsdien is de jaarlijksche productie, behoudens een kleine inzin- king in 1932 (44000), steeds op een peil van ongeveer 50.000 gebleven;

de nctto-vermeerdering van den woningvoorraad bedroeg in de periode 1926 tot heden gemiddeld 42000 per jaar.

Het percentsgewijze aandeel van de woningbouwvereenigingen en de gemeenten in de jaarlijksche productie bedroeg in de jaren 1919 tjm 1925 respectievelijk 80, 80, 76, 45, 35, 26,5 en 27 %, in de jaren 1926 t/111 1932 gemiddeld ongeveer 15 %, in 1933 3,7 %, in 1934 zal het ongeveer 9 % hebben bedragen.

Dit percentage neemt dus geleidelijk af.

Thans bestaat rond 10 % van den geheelen woningvoorraad (circa 2.040.000) uit Overheidswoningen.

Ongeveer 90 % van deze laatste zijn arbeiderswoningen.

Wij geven deze ronde cijfers tot goed begrip van het volgende weer.

Staan wij thans een oogenblik stil bij de veranderingen die in de periode 1921 tot heden op het gebied van de woningmarkt hebben plaats gehad.

Door de sedert 1921 geleidelijk dalende bouwkosten, waarin ook

thans nog geen tendenz naar stabilisatie valt waar te nemen, heeft

het particulier initiatief zich eerst bepaald tot de productie van midden-

standswoningen. Toen hierin reeds in de jaren 1931 en 1932 een over-

schot ontstond, werd dit initiatief, dat zich steeds naar de te ver-

wachten behoefte richt, afgeleid naar lagere huurklassen. Een zeer

groot aantal kleine middenstands- en betere arbeiderswoningen kwam

tot stand. De groote intensiteit van dezen bouw is ook thans nog niet

afgenomen, en hoewel hij reeds eenigen tijd het duidelijk karakter van

overproductie bezit, bouwt men thans nog bijna uitsluitend in deze

huurklassen.

Dit geeft in vele opzichten redenen tot bezorgdheid voor de toe- komst.

Teneinde eenig idee te geven van deze overproductie dienen we eenige cijfers te noemen, welke zijn ontleend aan de laatste jaarver- slagen van den Hoofdinspecteur voor de Volkshuisvesting.

Blijkens de gegevens, die de woning- en gezin stelling in October 1919 heeft opgeleverd, bestond er op dat tijdstip een tekort van onge- veer 60000 woningen voor het geheele land.

Bij de laatste woning- en gezinstelling (31 December 1930) bleek dit woningtekort te zijn verdwenen, zelfs bedroeg toen het aantal leeg- staande woningen rond 50000 op een woningvoorraad van 1.863.644.

Dit beteekent een vooruitgang van 110.000 woningen. Daar de woningvoorraad in die 11 jaren met 445.000 werd vermeerderd, kan de behoejtetoename in die periode op 325.000 worden aangenomen, dat is gemiddeld 30000 woningen per jaar. Dit laatste cijfer als juist aannemende kunnen we hieruit een gemiddelde jaarlijksche over-

productie van 12000 woningen concludeeren.

Daar sinds de laatste woningtelling het overschot nog is toegenomen met ongeveer 52000 woningen, mogen we aannemen dat thans in ons land minstens 102VOO woningen leegstaan, hetgeen bij een totaalvoor- raad van ca. 2.040.000 overeenkomt met een woningreserve van 5 %.

Neemt men een reserve van 2 % als normaal aan, dan blijken er thans ca. 60000 woningen te veel te zijn, dat is ongeveer tweemaal de normale jaarlijksche productie.

Dit overschot van 5 % is niet gelijkmatig over het geheele land verdeeld.

In de Gemeenten Rotterdam en 's Gravenhage blijkt de reserve nog belangrijk hooger te zijn. De cijfers van deze beide steden bieden uit een oogpunt van woningexploitatie wel een zeer droevig beeld.

Te Rotterdam stonden einde Maart j.1. 10970 woningen leeg op een totaal van 154892, dus rond 7 %. Daarvan stonden vermoedelijk 92 % te huur. Betrekt men de reserve dus op het aantal te huur staande woningen, dan geeft dit 6,4 %.

De cijfers voor de Gemeente 's Gravenhage zijn nog hoog er. Van October 1935 tot October 1934 is het aantal leegstaande woningen nog aangegroeid van 7069 tot 8990. Het overeenkomstige percentage van 5,6 tot 6,84. Thans is dit aantal ongeveer 10000 op een totaal van ca. 134000 woningen, geeft dus een overschot van meer dan 7 %.

A te /,

217, gro(

H dan klas Ir het waa sche D sprE de hun in e ll1et Bov deel ovel huu D aanl te '"

naai valt der gro(

stan H hoU!

pro(

in d uit ( als

E

Afg

uitg

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 197

Amsterdam staat er iets gunstiger voor. Daar bedroeg het aantal te !zuur slaande woningen einde Maart j.l. 10572 op een totaal van 217344 dus 4,85 %. Het aantal leegstaande woningen is echter grooter.

Het gemiddelde woningoverschot in deze drie steden bedraagt meer dan 6,2 %, terwijl deze reserve in doorsnede het grootst is in de huur- klassen van f 350.- tot f 500.- per jaar.

In de middelgroote steden is het aantal onbewoonde woningen in het algemeen iets geringer, in de kleinere steden en op het platteland, waar men de behoeften aan woningen beter kan peilen, is het over- schot uit den aard der zaak het kleinst.

De meerdere of mindere ruimte in de woningmarkt hangt vanzelf- sprekend samen met vele factoren, o. m. de intensiteit van den bouw, de verschuiving van bevolkingsgroepen naar woningen met lagere huren, het verschijnsel der samenwoningen - meer dan een gezin in een voor één gezin bestemde woning - en vooral in sterke mate

ll1et den aanwas der bevolking. loopt dus plaatselijk zeer uiteen.

Bovendien zijn de reserves over de diverse huurklassen ongelijk ver- deeld. Toch valt op te merken, dat ook in de middelgroote steden het overschot in de middenstandswoningen grooter is dan in de overige huurgroepen.

Dit is niet alleen een gevolg van den plaats gehad hebbenden sterken aanbouw in deze categorie, doch dient ook voor een deel op rekening te worden gesteld van de reeds genoemde verschuiving der bewoners naar woningen van lageren huurprijs, een verschijnsel dat allerwege valt op te merken en een natuurlijk gevolg is van de vermindering der inkomsten. Deze verschuiving werd en wordt nog steeds voor eel1 groot deel opgevangen - tot staan gebracht - door de kleine midden- standswoningen.

Het is duidelijk dat de verschuiving niet kan blijven doorgaan. Ze houdt in geen geval gelijken tred met het maatschappelijke verarmings- proces, want, ware dit het geval, dan zouden de grootste overschotten in de hoogste huurgroepen zijn ontstaan. De cijfers wijzen weliswaar uit dat ook hierin gemiddeld de reserve toeneemt, doch niet in die mate als in de middenstandswoningen.

Er werken nl. eenige factoren die verdere verschuiving tegengaan.

Afgezien van het feit, dat de middenstander zich ongaarne in een

uitgesproken type arbeiderswoning zal vestigen, manifesteert zich reeds

geruimen tijd een aanhoudende huurdaling in de middenstands- woningen; in vele gevallen worden deze woningen à tout prix ver- huurd. De verhuurder zal het derhalve meestal niet tot een verhuizing laten komen, doch met een lagere huur genoegen nemen. Dit aan- passingsverschijnsel gaat de verschuiving in steeds sterker mate be- lemmeren en werkt derhalve gunstig op de stabiliteit in de bewoning.

Dat de reserve in de kleinere middenstandswoningen sterk toeneemt is dus wel uitsluitend een gevolg van den ruimen aanbouw. De ver- schuiving werkt de toename van het overschot in de hooger geclassi- ficeerde middenstandswoningen in de hand, zij remt deze toename in de kleine middenstandswoningen; in deze huurklasse domineert echter de invloed van den aanbouw. Hoewel de oudere woningen het leeuwen- aandeel van deze overschotten voor hun rekening krijgen, valt in den laatsten tijd op te merken, dat ook de bezetting van nieuw gebouwde woningen in deze categorieën stroever verloopt.

In de arbeiderswoningen valt eveneens vrijwel overal uitbreiding der reserve en dus verruiming van de woningmarkt waar te nemen, in de gemeenten 's Gravenhage en Rotterdam in sterker mate dan in Amsterdam.

De gemiddelde grootten der overschotten in de arbeiders- en mid- denstandswoningen - voor elke groep afzonderlijk - over het geheele land, zijn bij benadering niet aan te geven. Er valt n.1. geen zuiver objectieve grens te trekken tusschen deze beide groepen. De betere arbeiders- en kleine middenstandswoningen vormen slechts een vagen overgang. Wel pleegt men globaal aan te nemen dat ongeveer 213 van den woningvoorraad uit arbeiderswoningen bestaat. In verband hier- mede valt terstond in het oog, hoe groot wel het overschot in de middenstandswoningen moet zijn. Schat men b.v. het percentage leeg- staande arbeiderswoningen gemiddeld tusschen 2 en 4%, dan ligt - met betrekking tot de totale reserve van 5% - het overschot in de middenstandswoningen en de hoogere categorieën tusschen 7 en 11 %.

Men moet zich wel afvragen hoe het mogelijk is dat de bouw thans nog in hetzelfde tempo doorgaat. Dit vindt zijn oorzaak in de eerste plaats in de lage bouwkosten, waardoor het den exploitant van nieuvv gebouwde woningen, ondanks de toenemende huurdaling, thans nog mogelijk is een rendabele huuropbrengst te verkrijgen. In het algerneen zullen de huren zich richten naar de grenshuurwaarde van nieuwe woningen. De exploitaties der oudere woningen hebben dit peil thans

nog expl moe dien valt.

geb<

ex pi woo van de h won L brei verl<

eige een bem ged' Ir zeer sch<

spel loor toe _E

C nijv D een niet wer leid mis bou terr ken zou

WOl

[

WONINGM.ARKT EN HUURVRAAGSTUK 199

nog niet bereikt. De daling hierin wordt vertraagd door de hoogere exploitatieopzet van eertijds, die de groote reëele waardedaling thans moeizaam volgt, terwijl de markthuurprijs der nieuwe woningen dientengevolge nog boven het hiervoor geldende rendabiliteits-minimum valt. Het zijn dan ook in hoofdzaak de oudere - in den duren tijd gebouwde of gekochte - woningen, welke thans moeilijkheden in de exploitatie opleveren. In de tweede plaats werkt de bouwer tegen- woordig veelal niet voor eigen rekening, doch voor kapitaalbelegging van opdrachtgevers. Tenslotte kan men ook eènig vertrouwen stellen in de huidige mentaliteit van het woningzoekend publiek, dat aan nieuwe woningen de voorkeur geeft boven de oudere.

Langzamerhand ontvolken de oude stadskernen en nemen de uit- breidingen toe. Dat verschijnsel moge uit een oogpunt van hygiëne, verkeer en zelfs van volkshuisvesting zijn toe te juichen, voor de huis- eigenaren beteekent het een financiëele ramp. Het is thans geenszins een tijd dat deze woningen gretig worden aangekocht om te worden benut voor winkel- of bedrijfsruimten. Toch zal city-vorming hier nood- gedwongen uitkomst moeten geven.

In het algemeen laat de toestand van de woningmarkt zich dus wel zeer slecht aanzien voor toekomstige exploitaties. De woningover- schotten nemen steeds toe en over de geheele linie is niet te be- speuren, dat de bouw in intensiteit afneemt. Daarentegen is in den loop der jaren de werkloosheid, ook onder de bouwvakarbeiders, steeds toegenomen.

Deze lijnen wijzen naar een verder gaande ontwrichting van bouw- nijverheid en woningmarkt.

Deze toestand kan niet bestendigd blijven. Er zal- vanzelfsprekend- een kentering komen, die zich ten kwade kan manifesteeren als een nieuwe diepe inzinking van de bouwnijverheid, gepaard met nog grooter werkloosheid en moeilijkheden in het verhuurdersbedrijf, doch ook ge- leidelijk en ten goede kan plaats hebben door opleving op ander econo- misch terrein, n1. van handel en industrie, waardoor misschien de bouwnijverheid zich voor een deel zou kunnen verplaatsen naar het terrein van den utiliteitsbouw en de industrialisatie der oude stads- kernen, terwijl ook het aantal verbouwingen kan toenemen. Hiermede zou dan ongetwijfeld gepaard gaan een afname van het aantal samen- woningen en een inkrimpen van de woningreserve.

Deze laatste gang van zaken - o. i. het eenige lichtpunt in dezen -

is echter niet anders dan de algemeene conjunctuur-verbetering, die door ons allen met vertrouwen op God tegemoet wordt gezien.

* _... *

Niet zonder reden wordt tegenwoordig wel eens beweerd, dat het woningvraagstuk eigenlijk een (ver)huurvraagstuk is.

Vooral t. a. v. de arbeiderswoningen vormt het hurenprobleem wel de hoofdschotel, in hoofdzaak met betrekking tot het loon- en steunpeil.

In het navolgende laten wij de steunnormen buiten bespreking.

Hoewel de vergelijking van huur en inkomen in geen geval de maat- staf kan zijn voor een bepaling der huur, noch van particuliere, noch van het overgroote deel der overheidswoningen, vormt het gezins- inkomen toch de feitelijke norm waarnaar van huurderszijde de vraag naar een woning zich richt. Immers zal door den gegadigde doorgaans een woning worden gezocht, waarvan de huur - naar zijn oordeel _ in een goede verhouding staat tot het gezinsinkomen.

Dit inkomen is dikwijls variabel. Vandaar dat slechts voor een zeer klein deel der overheidswoningen de z.g. "individueele huurbepaling"

plaats heeft, nl. voor die woningen, welke speciaal bestemd zijn voor de zg. "sociaal achterlijken". De op te brengen huur wordt bepaald op een deel van het gezinsinkomen, het tekort in de exploitatie wordt gedekt door de z.g. "sociaal-achterlijkheidsbijdrage" van Rijk en ge- meente. De andere overheidswoningen worden eveneens winstloos, doch zoo mogelijk op kostprijshuur geëxploiteerd.

Zoowel van arbeiderszij de als door het" Verbond van N ederlandsche Werkgevers" wordt drang uitgeoefend tot huurverlaging. De laatste groep ziet in de hooge kosten van het levensonderhoud (inzonderheid in de hooge huren) een rem tegen loonsverlaging.

De verhouding tusschen huur en inkomen is in den laatsten tijd in meerdere plaatsen onderzocht. Daarbij werden veelal de uitkomsten over verschillende jaren vastgelegd en vergeleken. Deze vergelijking van huur en inkomen over verschillende jaren bijv. 1914, 1924 en 1934 geeft echter slechts verhoudingcijfers, waaruit men nog niet zonder meer objectief kan vaststellen of de huren werkelijk op een gewenscht peil staan t. o. v. het inkomen. Uitgesloten is bijv. wel een redelijke vergelijking van de tegenwoordige verhouding met die, welke valt in de periode, waarin de Huurcommissiewet haar op de huren drukkenclen

in' he Ni va ee va

he

zij 19 stl wi de ve pc vo in no co ge da of lij mi mi

he EI ui'

ni~

va

ja,

en

zo

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 20i

invloed uitoefende. Zelfs wanneer men (zooals door een Commissie uit het departement Enschede van de Nederlandsche Maatschappij voor Nijverheid en Handel in een onderzoek omtrent de woontoestanden van arbeiders daar ter stede is gedaan) het loon in 1934 reduceert tot een overeenkomstig loon in 1914 naar den maatstaf van de indexcijfers van het levensonderheid in die beide jaren, dan blijft na een dergelijke herleiding nog altijd de vraag open, welke kosten eigenlijk te hoog zijn, die van het overige levensonderhoud of van de huren.

Men vergete niet, dat de woning gemiddeld veel meer biedt dan in 1914, m. a. w. dat de gemiddelde objectieve gebruikswaarde sindsdien sterk is gestegen. Teneinde hiervan een denkbeeld te geven, moeten wij eenige cijfers uit het Jaarverslag van den Hoofdinspecteur voor de Volkshuisvesting over 1933 noemen.

In 1899 maakte het aantal woningen met vier of meer bewoonde vertrekken 23,4 pct van den totalen woningvoorraad uit, in 1909 32,1 pct en in 1930 62 pct. De woningen met drie of meer vertrekken vormden in 1899 41 pct van den woningvoorraad, in 1909 52 pct en in 1930 78 pct. Voor de vier grootste gemeenten zijn deze percentages nog hooger. Dit beteekent dus een aanmerkelijke verhooging van comfort.

In dit verband kunnen we overgaan tot een tweede manier van ver- gelijking tusschen huur en inkomen, nl. de vrijwel algemeene aanname, dat door een arbeidersgezin niet meer dan 1/5 of 1/ () van het loon of het gezinsinkomen mag worden verwoond.

Deze aanname berust meer op de werkelijkheid dan op de wensche- lijkheid. Het ware te wenschen dat de arbeider in den regel nog veel minder behoefde te verwonen. In de praktijk evenwel blijkt de ge- middelde huur 1/5 à 1/6 van het loon te bedragen.

Men komt op gevaarlijk terrein, wanneer men uit een wenschelijk- heid conclusies gaat trekken, zooals bovengenoemde Commissie te Enschede, welke aannam, dat een zevende van het loon voor huur uitgetrokken dient te worden en daaruit op voorzichtige wijze een nieuwe wenschelijkheid concludeerde, nl. een algemeene huurverlaging van 0.50 per week voor de plaatselijke vereenigingswoningen en een jaarlijksche bijdrage, groot f 110.000.-, ten laste van de Overheid en tot dekking van het exploitatietekort, dat hierdoor in deze woningen zou ontstaan.

Dit is o. i. een slag in de lucht.

Aan de verhouding 1/7 is niet meer vast te houden als gevolg van de evengenoemde verhooging van den woonstandaard gedurende de periode 1914-1934.

Een objectieve maatstaf voor deze verhouding ontbreekt. Loonen en huren worden nu eenmaal niet in onderling verband vastgesteld.

De praktijk stelt hier de wet nl. de markthuurprijs voor de particuliere woningen en de kostprijs-huur bij de overheidswoningen. Wel staan ons eenige gegevens ten dienste, waardoor wij een vergelijking kunnen trekken met andere landen. Wij vergelijken tegenwoordig bij voorkeur met Zweden. In het Maartnummer van het tijdschrift voor Volkshuis- vesting en Stedebouw geeft Ir. H. v. ^{D. KAA} hieromtrent eenige cijfers, waaruit blijkt, dat in alle ons omringende landen zonder uitzondering nergens minder dan 1/5 van het loon gemiddeld aan huur wordt be- steed. Veelal bedraagt dit 1/4 (b.v. in Stockholm), soms zelfs 113.

De Nederlandsche arbeider verkeert dus in gunstiger positie dan zijn collega in het buitenland. Hij betaalt minder huur in verhouding tot zijn inkomen, terwijl hem daarvoor in doorsnede een veel betere en ruimere woning ter beschikking staaL

Bezien wij thans de kwestie van het standpunt van den verhuurder.

Deze tracht tegenwoordig zijn exploitatie-zij het veelal met moeite- op peil te houden. Voor hem bestaan dus eveneens wenschelijkheden, daar hij zich evenals de huurder bij de praktijk, d. i. de markthuurprijs, moet neerleggen.

Dat het evenwel een dringende noodzakelijkheid is, dat de huizen- exploitaties sluitend zijn, dat dus de markthuurprijs niet te zeer mag dalen, staat o. i. vast.

In de eerste plaats is een exploitatieopzet de eenige aan te leggen norm ter beoordeeling van de toekomstige rentabiliteit van tot stand te brengen of over te dragen werken en inrichtingen.

Een initiatief, dat op de toekomst vertrouwt en waardoor iets tot stand komt dient o. i. zeker in aanmerking te komen voor bescherming, indien de toekomst die verwachting teleurstelt. De Regeeringspolitiek zij gericht op de bevordering van een zoo groot mogelijke stabiliteit in het verhuurdersbedrijf.

In de tweede plaats zijn de huizenexploitaties, met name de met hypotheek belaste, geweldig kwetsbaar. In de middenstands-woningen gaat de huurdaling groote afmetingen aannemen. Deze huurverlagingen gaan rechtstreeks van de rente van eigen kapitaal af. Daardoor kan een

kie ver

po:

de~

hel I bel sd

kOl

gel po:

gel

ha po

po:

as~

da kir

del

licl

th,

eel

Hl

in~

(g

eVI

Ar in op t01 ab en

17

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 203

kleine huurverlaging een groote achteruitgang in het inkomen van den verhuurder tengevolge hebben.

Dit vindt zijn oorzaak in het feit, dat een exploitatie verschillende posten bevat, waarvan de grootte vrijwel onafhankelijk van den wil des verhuurders is of wordt vastgesteld nl. de z.g. "vaste lasten" die op het onroerend goed drukken.

Hieronder kunnen we rangschikken de erfpachtscanon, de grond- belasting met hare opcenten, de straatbelasting, baatbelasting, water- schapslasten en verdere gemeentelijke retributiën, die jaarlijks terug- komen.

Voorts vormt de waterleiding, die - dit hangt af van plaatselijk gebruik - veelal in de huur is inbegrepen ook een vasten jaarlijkschen post.

Vaak wordt de rente en aflossing der hypotheek bij de vaste lasten genoemd, hetgeen niet geheel juist is, daar de hypotheek niet onaf- hankelijk van den verhuurder tot stand komt. Toch drukken deze posten zeker als vaste lasten.

Uit het vorenstaande blijkt, dat een huurverlaging van de overige posten der exploitatie afgaat. Misschien valt op den post onderhoud en assurantie nog iets te besparen, doch indien men de sterke waarde- daling van het onroerend goed gedurende de laatste jaren in aanmer- king neemt, komt een besparing op den post afschrijving - ook in den vorm van aflossing der hypotheek - toch wel in een vreemd dag- licht te staan.

Of in het algemeen de vaste lasten - in engeren zin bedoeld -

thans een minder groot deel van de exploitaties uitmaken dan voor

eenige jaren, valt zeker te betwijfelen. De Nederlandsche Bond van

Huis- en Grondeigenaren en Bouwondernemers heeft een onderzoek

ingesteld naar de verhouding tusschen huuropbrengst en vaste lasten

(grond-, straat- en brandassurantiebelasting, waterschapslasten en

eventueele waterleiding) over de jaren 1931 en 1934 in de gemeenten

Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. Daarbij bleek, dat de vaste lasten

in 1931 in deze steden respectievelijk 11,4, 10.2 en 7,7 pct van de huur-

opbrengst bedroegen. In 1934 bleken deze overeenkomstige percentages

tot 14,8, 13,7 en 10,3 te zijn opgeloopen. De vaste lasten waren - in

absoluten zin genomen - in 1934 in deze gemeenten resp. 13,8, 11,5

en 9,8 pct hooger dan in 1931, terwijl de huuropbrengst met 12,1,

17,2 en 18 pct was gedaald.

In dit onderzoek waren 330 exploitaties betrokken met een bruto j aarl ij ksche huuropbrengst in 1931 van f 3.997.183.-, in ~ 934 van

f 3.438.432.-, hetgeen gemiddeld over deze drie gemeenten een ver- mindering in huuropbrengst van 14 pct beteekent.

Daar in de arbeiderswoningen gedurende deze periode slechts spo- radisch van een huurdaling sprake was, dient dit gemiddelde voor het grootste deel op rekening te worden gesteld van de in deze exploitaties voorkomende middenstandswoningen.

Tengevolge van de in het vorenstaande geconstateerde overproductie in de middenstandswoningen en betere arbeiderswoningen beleeft de verhuurder een slechten tij d. De overproductie heeft nl. niet alleen tot gevolg het leeg staan der woningen, waardoor alleen reeds huur- verlies wordt geleden (-1- 70 pct van den geheelen woningvoorraad bestaat uit huurwoningen, het gemiddelde overschot van 5 pct wordt dus over het aantal huurwoningen verdeeld geacht 7,2 pct; het huur- verlies alleen ten gevolge van dit leeg staan bedraagt dus ongeveer 5 pct meer dan bij een normale reserve van 2 pct het geval zou zijn), ook wordt daardoor de economische positie van den verhuurder tegen- over den huurder verzwakt, dientengevolge huurverlies door huur- verlaging, terwijl de waardedaling van het onroerend goed bovendien den druk der renten en aflossingen van hypotheken op de exploitatie verzwaart. Dit is voldoende bekend. Vandaar, dat door den Ned. Bond v. Huis- en Grondeigenaren en Bouwondernemers de volgende over- heidsmaatregelen ter bescherming van eigendom en exploitatie van woningen worden bepleit:

1 e. verlaging van vaste lasten en tarieven.

2e. renteverlaging van de hoogere hypotheken al of niet gepaard met maatregelen tot beperking van executies.

3e. devaluatie.

Het is hier niet de plaats den invloed dezer maatregelen op de exploitaties te bespreken. Onzerzijds zouden wij willen opmerken, dat tot verlaging van vaste lasten en waterleidingtarieven van overheids- wege moeilijk kan worden overgegaan, daar dit rechtstreeks van de middelen van Rijk en Gemeenten zou afgaan. Omgerekend over een huizen tal van 2 millioen zou dit bij een eenigszins beteekenende ver- laging een geweldig bedrag geven, afgezien nog van het feit, dat de daardoor noodzakelijke maatregelen tot aanvulling en herstel van budgetair evenwicht vermoedelijk indirect voor een groot deel op

anc ma, I vee zin wa, dur bij kos tral ber I kur Da exr op ver ver zal

rij~

sar zei' der I

kOl

de Ve ele ex! me val

Zijl

we

is,

sta

WONINGJvlARKT EN HUURVRAAGSTUK 205

andere wij ze weer zullen worden gedragen door degenen, wien deze maatregelen ten goede komen.

De rente en aflossing van hypotheken maakt in het algemeen een veel grooter deel uit van de exploitatie dan de vaste lasten in engeren zin, vooral thans, nu deze bedragen in verband met de grootere reëele waarde van den hoofdsom (dit geldt in sterkere mate voor de in den duren tijd gebouwde en bezwaarde woningen, daar de nieuwbouw zich bij het gangbare lagere rentetype en in verband met de lagere bouw- kosten beter kan aanpassen) zwaarder drukken dan eertijds. De con- tractueel gebonden particulier zal niet steeds renteverlaging kunnen bereiken bij zijn hypotheekhouder of hypotheekbank.

De sub 2 genoemde maatregel zal danook o. i. eerder in overweging kunnen worden genomen dan verlaging der vaste lasten of devaluatie.

Daar devaluatie in hare werking niet beperkt zou blijven tot de huizen- exploitaties, waarom het hier gaat, doch tevens van invloed zou zijn op het geheele maatschappelijke bestel, laten wij dezen maatregel verder buiten bespreking.

In ieder geval, nu de werking van vraag en aanbod zich voor den verhuurder-hypotheekgever op een veelal wreede manier doet gevoelen, zal dit voor onze Regeering zeker aanleiding zijn deze niet onbelang- rijke categorie onder hare aandacht te houden, daar deze groep door samenwerking - zelfs kwadrateering - van vele factoren, waarop zij zelve geen invloed kan uitoefenen, thans in steeds sneller tempo van den maatschappelijken ladder daalt.

De gedwongen afschrijving en overmatige aanpassing kan binnen korten tijd voor velen zoodanige afmetingen hebben aangenomen, dat de dalende huuropbrengst algeheel verlies van inkomen veroorzaakt.

Velen exploiteeren reeds met verlies. Het is o. i. nog aan het spaarzame element van onze bevolking te danken, dat het aantal openbare en stille executies en de gevallen van huurcessie niet reeds veel grooter af- metingen hebben aangenomen. Heeft thans de eigenaar-hypotheekgever van woningen zooveel sterker positie dan zijn landelijke soortgenoot? 1) Ten slotte kunnen o. i. toch alleen opengelegde exploitaties de basïs zijn, waarop de Regeering eventueel hare maatregelen kan gronden.

Bij alle betoog is een gevaar voor generaliseeren. Zoo ook hier. Hoe-

wel de huuurdaling in de arbeiderswoningen reeds eenigen tijd gaande

is, heeft ze nog niet die afmetingen aangenomen, welke in de midden-

standswoningen valt op te merken, hetgeen natuurlijk een gevolg is

van het kleiner overschot in deze groep. Hierdoor verloopt in het algemeen de exploitatie der arbeiderswoningen thans nog iets gunstiger.

Stelt men echter de vraag of uit een oogpunt van exploitatie de huren der particuliere arbeiderswoningen te hoog zijn, dan dient o. i. hierop een ontkennend antwoord te worden gegeven.

In dit verband past het eveneens iets te zeggen van de overheids- woningen. De Regeering is het vorig jaar overgegaan tot conversie van alle tot 1 januari 1934 verleende Rijksvoorschotten ingevolge de Woningwet op een rentevoet van 4 pct (het rentetype liep voordien sterk uiteen). Tevens heeft zij de aflossingstermijn dezer voorschotten verlengd van 50 tot 75 jaar.

Door eerstgenoemden maatregel kon reeds een belangrijke huurverla- ging tot stand worden gebracht. Als basis voor de huurbepaling is aangenomen de z.g. "reproductiehuur" , d. i. de huur, die gelijk is aan de exploitatiekosten van een onder de huidige omstandigheden ge- bouwde gelijke woning.

Door deze huurverlaging zijn de met Rijksvoorschot gebouwde woningwetwoningen in het algemeen behoorlijk onder den markthuur- prijs gebracht. Ofschoon de bekende Commissie-VLIEGEN in haar rap- port de wenschelijkheid heeft betoogd, dat de huurbepaling der Woning- wetwoningen naar den grondslag der objectieve huurwaarde moet plaats hebben - niet geheel los van de beweging der huren op de vrije markt - , en zelfs een iets hoogere huur dan de reproductiehuur billijk en toe te passen acht, wanneer de woningen gunstig zijn gelegen of het algemeen huurpeil van arbeiderswoningen ter plaatse gestegen is - zie pag. 45 Rapport-VLIEGEN - is naar onze meening in de praktijk der huurbepaling weinig rekening gehouden met den markt- huurprijs. Ofschoon de overheidswoningen niet met winst worden ge- exploiteerd - dit is uit sociaal oogpunt te billijken -- kunnen ze echter o.i. wel een minder groot verlies opleveren. jaarlijks verstrekken Rijk en Gemeente belangrijke bijdragen in de exploitaties van woningen, die in den duren tijd zijn gebouwd. Volgens toezegging van den minister van Sociale Zaken zal het bedrag dezer bijdragen, ondanks de conversie der Rijksvoorschotten, niet verminderen.

O. i. dient de huurprijs te worden vastgesteld op een dusdanig peil, dat de gezamenlijke huuropbrengst der woningwetwoningen de bij- dragen belangrijk inperken, bijv. door een deel der bijdragen over alle

wo: tee dar all( I finê ree diel prij I wo hUl er vol, 3 r

dra voc dar heil ,

mOl

o. i

WOl

kan zon dat mei in, dat ink

oOf

het inv

doe

nie

wij

I

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 207

woningen in een gemeente te verdeelen, dus in alle huren te verdiscon- teeren. Dit zou alleen kunnen geschieden door de huren, zoo niet op, dan toch dichter bij den markthuurprij s te brengen; voorts kan dit alleen bij de wet en met krilchtige hand worden uitgevoerd.

Het is een maatregel in het belang van de Rijks- en Gemeente- financiën. Hierbij kan gemakkelijk gebruik worden gemaakt van de reeds vastgestelde reproductiekosten. Immers de reproductiekosten dienen alleen voor het bepalen van verhoudingen, om daarmede de huur- prijs van elke woning vast te stellen.

Dat de met Rijksvoorschot gebouwde Vereenigings- en Gemeente- woningen inderdaad beneden den particulieren marktprijs worden ver- huurd staat o. i. vast, en blijkt alleen reeds uit de geringe reserve die er steeds in deze woningen valt waar te nemen. Dit wordt zelfs met voldoening geconstateerd door degenen, die een ruime reserve (bijv.

3 pct) op de woningmarkt gewenscht achten. Indien dan ook de be- dragen, vrij gekomen door verlenging van den annuïteitsduur der Rijks- voorschotten geheel zullen worden aangewend tot verlaging der huren, dan zal o. i. een groot verschil ontstaan tusschen de huren der over- heidswoningen en die van gelijksoortige particuliere woningen. 2)

Weliswaar zal dit verschil door de daling der vrije markthuren ver- moedelijk weer worden overbrugd, doch wanneer die tijd daar is zou o. i. de rentestandaard ook weer zoo ver zijn gedaald, dat opnieuw kan worden overgegaan tot conversie der Rijksvoorschotten. Op deze wijze kan naar onze meening de exploitatie der overheidswoningen vrijwel zonder risico plaats vinden. Conversie heeft echter het groote bezwaar dat daarmede de inkomsten van de houders van de Staats- en Ge- meenteleeningen belangrijk dalen. Weliswaar teekenen deze vrijwillig in, zelfs gretig, aangezien zij thans geen kans zien hun geld in ren- dabeler of minder risico gevende objecten te investeeren, doch hun inkomsten-vermindering wordt daarmede een feit. Mag dit uit een oogpunt van wenschelijke aanpassing in het midden worden gelaten, het zal zeker de opbrengst der Rijksinkomstenbelasting ongunstig be- invloeden.

Deze risico-looze en winstlooze exploitatie wordt dus gedragen door dat deel der bevolking, dat naar evenredigheid even zwaar, zoo niet zwaarder, door de crisis is getroffen dan dat deel, waaraan deze wijze van exploiteeren ten goede komt.

Hierin ligt o. i. een aanwijzing voor onze Regeering thans de sociale

maatregelen op dit gebied niet in het zelfde tempo door te voeren als in de betere tijden, die achter ons liggen.

*

Door het vorenstaande is het antwoord op de vraag "is aanbouw op ruime schaal van goedkoope arbeiderswoningen, hetzij door particu- lieren of door woningbouwvereenigingen en gemeenten, gewenscht"

eigenlijk reeds gegeven. Toch dient deze kwestie in verschillende op- zichten nog te worden toegelicht.

Staan wij in de eerste plaats stil bij hetgeen de particulier op het gebied van den goedkoopen woningbouw kan presteeren. Gezien het feit, dat hij in de laatste jaren in steeds lager huurklassen is gaan bouwen, zou men kunnen denken, dat hij ook tot de productie van goedkoope arbeiderswoningen kan overgaan.

Dit is evenwel een fata morgana. Verdere verplaatsing van het particulier initiatief zal niet kunnen plaats hebben om de volgende redenen:

1 e. de stichtingskosten zullen te hoog zijn en blijven.

De particuliere grondexploitant zal er niet toe gebracht kunnen wor- den zijn grond zonder winst ten behoeve van arbeiderswoningen af te staan. De gemeente als grondexploitante kan den grondprijs thans moeilijk verlagen tot beneden den prijs van het bouwrijpmaken.

Hetzelfde geldt voor de erfpachtscanon.

Hoewel het bouwrijpmaken van den grond thans tengevolge van de lagere loonen en materiaalprijzen uiteraard goedkooper kan ge- schieden dan eertijds heeft de aankoop van den grond vaak plaats gehad in den duren tijd. Dit houdt den grondprijs of canon nog vrij hoog. Doch hoe duurder de grond is, des te meer tracht de bouwer het aangekochte terrein te benutten. In deze mogelijkheid is hij echter ten zeerste beperkt.

2e. De bebouwingsvoorschriften in de uitbreidingsplannen met vastgestelde goothoogte, dekhelling, bouwdiepte geven veelal den uit- wendigen vorm in beginsel weer. Een bouwdiepte van 7.50 M. is reeds minimaal, evenals een perceelbreedte van 4.50 M. Een eengezins- woning gebouwd volgens deze afmetingen (gecombineerd) zal kwalijk voldoen aan de plaatselijke bouwverordening en, indien zij nog is te maken, krijgt men een eng modern krot, dat in de toekomst niet rendabel zal zijn te exploiteeren. Vandaar dat men voor eengezinswoningen o. i.

nie wi pa sm wa De lan I lag eer

f

pa! I wo

o.

pal wa

bOL hy~

vor en is f

WOl

om De I ech ziel

ZOL

vor

j

bru

bOL

exr I bez

A. S

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 209 niet beneden 240, minimaal 230 M3, gebruiksruimte dient te bouwen, wil men de eischen van gerief en hygiëne niet ter zijde stellen. De particulier is dus beperkt in zijn kunnen. Daardoor is het hem in door- snede in de middelgroote steden thans niet mogelijk voor een huur- waarde lager dan f 5.- (huur exclusief waterleiding) te bouwen.

Deze grens verschilt al naar de plaatselijke toestanden; op het platte- land is zij beduidend lager.

De Vereenigings- en Gemeentewoningen kunnen in verband met de lage rente der bouwvoorschotten en de winstlooze exploitatie voor een lageren huurprijs een gelijksoortige woning bouwen (ongeveer

f 1.- à f 1.50 lager). Hierbij kan men o. i. inderdaad van een passenden huurprijs spreken.

Is het echter gewenscht, dat aan de vereenigingen thans een plaats wordt ingeruimd voor den bouw van deze goedkoope woningen?

O. i. niet.

Wanneer wij bezien welke positie de overheidsbouw tegenover den particulieren bouw behoort in te nemen, dan komen wij op een terrein' waar economische en sociale gevoelens en maatregelen elkaar raken.

In verband met de reeds geschetste ontwikkeling van den socialen bouw is het niet mogelijk den goeden invloed van dezen bouw op hygiënisch en cultureel gebied te ontkennen. Dit is wel het meest naar voren gekomen bij den bouw van woningen voor sociaal-achterlijken en voor groote gezinnen, terwijl deze bouw tevens van groot belang is geweest voor de voorziening in de behoefte aan normale arbeiders- woningen in de na-oorlogsjaren, toen het particulier initiatief zich door omstandigheden vrijwel geheel van dit terrein had teruggetrokken.

Deze bouw heeft dus aam'lI11cnd gewerkt.

De laatstgenoemde periode van intensieven overheidsbouw heeft echter bij velen de overtuiging gewekt, dat een meer planmatige voor- ziening in de toekomstige behoefte aan arbeiderswoningen wenschelijk zou zijn en dat de Woningwetbouw hiervoor de meest aangewezen vorm zou zij n.

Als grond, waarop deze stelling wordt opgebouwd, wordt veelal ge- bruikt de bewering dat "Woningwetbouw en vooral de Vereenigings- bouw een hoogere vorm van voorziening is dan de particuliere exploitatie."

De laatste woorden werden door Mr. Or. G. VAN DEN BERGH ge- bezigd op de 21ste jaarlijksche ledenvergadering van den Nationalen

A. St. XI-S 14

Woningraad (zie Sept. nummer 1934 van het tijdschrift voor Volks- huisvesting en Stedebouw pag. 148). Deze woorden zijn voor geen tweeërlei uitleg vatbaar. De strekking ervan is het particulier initiatief zoo mogelijk geheel van het terrein van den arbeiderswoningbouw te weren, en de vrije markt op deze wijze te verkleinen. Hiertegen moeten wij afwijzend staan. Ook zou het zeer ongerijmd zijn, dat het parti- culier initiatief door een tijdelijke en door omstandigheden gedwongen non usus - in de na-oorlogsjaren - zijn recht op dit terrein zou hebben verspeeld. Wij zijn van meening dat de voorziening in een regelmatige behoefte - ook aan arbeiderswoningen - op economisch terrein ligt en dat de particuliere bouw regel, de Woningwetbouw uitzondering moet zijn.

Immers, nog afgezien van het feit, dat het particulier initiatief ge- heel in ons maatschappelijk bestel is geworteld, is een dergelijke uiting op rekening te stellen van den wensch naar socialisatie.

Hoewel de overheidsbouw vooral van de zijde van den Bond van Huis- en Grondeigenaren en Bouwondernemers veelal wordt bestem- peld als collectivisatie-bouw, is deze uitdrukking o. i. formeel niet juist. Ook de term "Overheidsbedrijf" met betrekking tot de exploitatie is niet geheel overeenkomstig de waarheid. In beide gevallen schakelt men de woningbouwcorporaties uit. Toch bevat deze uitdrukking een kern van waarheid. Het zijn ten slotte niet de corporaties die aan de touwtjes trekken. Feitelijk maakt de Overheid uit op welke wijze de woningen zullen worden geëxploiteerd. Dit valt niet te ontkennen.

Ook in dezen socialen maatregel zit o. i. een tendenz naar collectivisme, niet in het principe waarnaar thans de Overheid zich bij deze exploitatie richt, doch in het stelsel zelf. Dit alleen strekt o. i. reeds tot het voeren van bedenkingen tegen het regelmatig voorzien in de behoefte aan arbeiderswoningen door middel van Woningwetbouw; de geest, die het particulier initiatief op dit terrein wil verdringen, doet ons hier- tegenover beslist afwijzend staan.

Ook onze Regeering heeft - ervan uitgaande, dat aanbouw van goedkoope arbeiderswoningen noodig was - een lans gebroken voor het particulier initiatief. Bij K. B. van 30 October 1934 is bepaald, dat het Rijk voor de stichting van arbeiderswoningen van passenden huurprijs aan de gemeenten rentedragende voorschotten kan ver- strekken, teneinde de gemeenten in staat te stellen aan particuliere bouwers geldleeningen te geven onder verband van tweede hypotheek.

w~

m, ve gt be ge va va

pI. de lal ka wc

ze zil da ka pr

hu ve va in ge tij oe

ge

z~

er

ar va

w

WONINGMARKT EN HUl'RVRAAGSTUK 211 Deze regeling is met vele waarborgen omringd. In de eerste plaats worden maxima gesteld t. a. v. de gebruiksruimte. Voorts wordt een maximumhuur-beding onder sanctie van boete als voorwaarde voor het verleenen van het voorschot geëischt. Het bedrag der hypothecaire geldleening mag niet meer bedragen dan 30 pct, het gezamenlijk bedrag van eerste en tweede hypotheek niet meer dan 90 pct. van de geschatte verkoopwaarde, terwijl de rentevoet voor de eerste maal is vastgesteld op 4 pct. Het risico wordt door Rijk en Gemeenten elk voor de helft gedragen.

Er zijn aan deze regeling meerdere bezwaren verbonden. In de eerste plaats is de tweede hypotheek uiteraard het meest kwetsbaar, zoodat deze regeling van de zijde der gemeenten zich niet in een groote popu- lariteit kan verheugen. Dit risico wordt nog grooter, indien de minder kapitaalkrachtige elementen uit de bouwwereld door deze regeling worden aangelokt.

Het nauwkeurig schatten van de genoemde verkoopwaarde is n.1.

zeer moeilijk, zoo niet onmogelijk, omdat de bouwkosten nog geens- zins stabiel zijn, zoodat het in sommige gevallen naderhand kan blijken, dat het gezamenlijk bedrag der hypotheken de bedoelde stichtings- kosten te boven gaat. Voorts zal het o. i. steeds moeilijk blijken in de praktijk ontduiking van het maximumhuur-beding te voorkomen.

Het maximum van 250 m ³ voor de gebruiksruimte van een eengezins- huis is o. i. goed gesteld. Men zal evenwel niet licht tot den bouw ver beneden dit maximum overgaan, zoodat o. i. slechts een speling van -+- 10m ³ is gelaten. Daar beneden zou men snel verkrottende en in normaler tijden moeilijk verhuurbare woningen verkrijgen, af- gezien nog van den deprimeerenden invloed, die zij gedurende langen tijd op den woonstandaard van een deel der bevolking zouden uit- oefenen. Dit peil toch kan o. i. zonder risico behouden blijven.

Tot nu toe blijkt er weinig animo te bestaan van deze regeling gebruik te maken, misschien deels in verband met vorenstaande be- zwaren, doch o. i. hoofdzakelijk omdat in de meeste plaatsen blijkt, dat er in het geheel geen behoefte bestaat aan dezen bouw. 3)

In gemeenten als Rotterdam en 's Gravenhage staan reeds zooveel arbeiderswoningen leeg, dat van verschillende zijden de aanbouw van goedkoopere arbeiderswoningen een dwaasheid wordt genoemd.

Wij willen ons niet in zoo sterke mate uitspreken. 4)

Inderdaad staan in de groote steden arbeiderswoningen leeg, ook in

de laagste huurklassen. Het blijkt zelfs, dat laatstgenoemde woningen hoe langer hoe meer worden ontvolkt, dat men er dus geen,prijs meer op stelt. Toch dient men bij het trekken van conclusies t. a. v. de be- hoefte voorzichtig te zijn. Onder de leegstaande arbeiderswoningen is nl. een groot aantal, die wij als "ongewenscht" kunnen bestempelen en die binnen korten tijd voor onbewoonbaarverklaring in aanmerking zullen komen. G) De reden, waarom deze woningen thans zijn leegge- komen, kan niet anders liggen dan in het beter-gaan-wonen van deil arbeider, ondanks de dalende loonstandaard c.q. steun peil. De hoofd- oorzaak dient o. i. gezocht in het steeds toenemend aantal samen- woningen, waarbij gezinnen, die elk b.v. niet meer dan f 3.- à f 3.50 huur kunnen verwonen, zich gezamenlijk gaan vestigen in woningen van f 6.- à f 7.-. Dit verschijnsel, dat in moreel opzicht het gezins- leven zeker ongunstig zal beinvloeden, is o. i. ook uit economisch oog- punt als een ongewenscht verschijnsel te beschouwen. daar het leeg- komen van woningen tot gevolg heeft.

Het heeft echter voor zoover het een gewenschte aanpassing veroor- zaakt zijn goede zijde.

Hieruit blijkt nl. dat er een "opschuiving" plaats heeft van arbeiders naar de betere arbeiders- en kleine middenstandswoningen. Deze worden dus van twee zijden gevuld door verschuiving der midden- standers en opschuiving der arbeiders. Het hierdoor leegkomen van arbeiderswoningen in de lagere huurklassen zal weer huurverlaging van deze huizen tot gevolg hebben. Alleen reeds hieruit concludeeren wij, dat de oplossing van het probleem van IllIllrl'erlaging voor arbeiderswoningen niet dient te worden gezocht in aanbollw.

De reeds bestaande, in uitvoering en in voorbereiding zij nde betere arbeiderswoningen leveren de oplossing van dit vraagstuk. Zij zullen de huren der lager geclassificeerde woningen in steeds sterker mate beinvloeden. Hun aantal is gemiddeld voldoende om de verschuivende groepen op te nemen.

Voorts zij n er meer motieven tegen den ruimen aanbouw van goed- koope woningen aan te voeren.

Het natuurlijk gevolg van deze productie zou zijn een verschuiving naar beneden van den beter gesitueerden arbeider, dus vergrooting van de reserve in betere arbeiderswoningen, tenzij maatregelèn kunnen worden genomen tot het scheppen van waarborgen, dat die woningen inderdaad zullen worden betrokken door arbeiders met kleine inkomens.

Ju

Kl de ho

w( no hu inl

m(

ge ko be z\\ on be t01

vo tat

Wé

kn do

hal ra:: HO

tell Le' ris:

0111

cOt

uit

WONINGMARKT EN HUURVRAAGSTUK 213

Juist dit is niet gemakkelijk, daar de inkomens dikwijls variabel zijn.

Kunnen deze waarborgen niet worden gesteld of nageleefd, dan zal de invloed van dezen aanbouw wel zijn een huurverlagende, doch in de hooger geclassificeerde woningen.

In de tweede plaats heeft de algemeene huurdaling in de arbeiders- woningen vrijwel overal eenigen omvang aangenomen, en zij werkt nog steeds door. Dit gaat reeds in de richting van aanpassing van de huren aan de loon- en steunnormen. Geforceerde aanbouw maakt o. i.

inbreuk op het maatschappelijk bestel, op een gang van zaken, waar- mede reeds in beginsel hetzelfde wordt bereikt. Het onttrekken van gegadigden aan cle dalende vrije hurenmarkt is o. i. oneconomisch en komt ongelegen.

Ten slotte zal hiervan ook nog het gevolg zijn: vergrooting van de bestaande overproductie, en dit impliceert o. i. een langdurige en zwaardere toekomstige werkloosheid in de bouwvakken. Dit alles doet ons afwij zend staan tegenover aanbouw.

Onze eindconclusie is dan ook, dat het huurprobleem zijn economisch beloop moet worden gelaten, totdat de nood in het verhuurdersbedrijf tot overheidsmaatregelen aanleiding geeft.

Hetgeen wij in overweging mogen geven komt in het kort op het volgende neer:

1. Verdergaan de wettelijke saneering op het terrein van de exploi- tatie der overheidswoningen.

2. Maatregelen tot het op peil houden van den woonstandaard, waarvoor in de eerste plaats in aanmerking komt het bevorderen van krotopruiming door partieele onbewoonbaarverklaring.

3. Het overwegen van maatregelen ter bescherming van den eigen- dom van de onder de crisis en overproductie lijdende huiseigenaren.

1) Dat hiermede niet alleen de belangen van het verhuurdersbedrijf en de houwnijverheid zijn gemoeid, blijkt uit een adres, jJ. 3 April aan den Minister- raad gezonden door de z.g. "contact-commissie" (voorz. Prof. Mr. P. A. DIEPEN-

HORST, seer. MI'. ]. HAZENBERG), samengesteld uit de Vereeniging van Direc- teuren van Hypotheekbanken, de Ned. Vereeniging ter bevordering van het Levensverzekeringswezen, de Ned. Spaarbankbond, de Broederschap van Nota- rissen in Nederla-nd en de Ned. Bond van Huis- en Grondeigenaren en Bouw- ondernemers. I n dit goed gemotiveerde adres wordt met klem aangedrongen op:

Ie. verlaging van vaste lasten in ruimen zin;

2e. het niet bevorderen van onnoodige woningproductie;

3e. het bevorderen van renteverlaging en het steunen van pogingen tot het

converteeren van pandbrieven op lageren rentevoet door het van Regeeringswege

uitoefenen van invloed in dien zin op de z.g. fondsen;

4e. het verleenen van vrijstelling van zegelrecht voor pandbrieven bij con- versie; en

5e. de kosten van beslaglegging niet preferent te stellen Qoven de eerste hypotheek.

De sub 5e. gevraagde maatregel zou dienen tot het ten deele voorkomen Va!l feitelijk nuttelooze beslagleggingen door hypothecaire schuldeischer" van lageren rang dan de eerste en concurrente crediteuren.

2) De Minister van Sociale Zaken heeft de circulaire, waarbij de looptijd der Rijksvoorschotten van 50 tot 75 jaar werd verlengd, inmiddels weer ingetrokken, daar van de zijde der gemeentebesturen hiertegen bezwaren waren gerezen.

Thans zal evenwel de "noodige" huurverlaging door verhooging van bijdragen of door nieuwe bijdragen worden bereikt.

3) Ook de credietgevers zullen in gemeenten, waar voldoende woningen aan- wezig zijn, zeer voorzichtig worden met het verstrekken van eerste hypotheken voor nieuwbouw, daar hiermede een overproductie wordt bevorderd en de eertijds verleende hypothecaire credieten op woningen door de waardedaling, die hier- van het gevolg zal zijn, kunnen worden verzwakt.

4) Thans wordt bij de leden van den Ned. Bond van Huis- en Grondeigenaren een enquête ingesteld, in hoever de woningen, welke f 7.- of minder doen, in huurprijs zijn gedaald sedert 1'931 en tevens naar het aantal leegstaande wonin- gen in deze categorie.

5) Reeds heeft de Minister van Sociale Zaken besloten ca. f 900.000.- be- schikbaar te stellen voor den aanbouw van woningen in bepaalde gemeenten, o. a. Kampen, Maastricht en Zwolle. Het geldt hier woningen, noodig om oudere woningen te vervangen.

se pI 'W v< er en zi sc in ve ee kl

W

la bi ir b

VI

d P a

i~

V

V

VRIJHEID VAN DRUKPERS

DOOR

DR. J. R. STELLINGA.

11. (Slot).

Gaan wij thans na, in welke mate het hierbedoelde vrijheidsrecht sedert 1814 in ons land is gehandhaafd of belemmerd. In de eerste plaats valt er dan op te wijzen, dat er hier vóór de invoering van het Wetboek van Strafrecht een drietal wetten hebben gegolden, t.w. die van 28 September 1816 Stb. no. 51, van 16 Mei 1829 Stb. no. 34 en van 1 Juni 1830 Stb. no. 15, waarin op bepaalde, door drukkers en uitgevers gepleegde, misdrijven straffen werden gesteld. Deze wetten zijn echter bij de invoering van het Wetboek van Strafrecht afge- schaft. 26) In dit wetboek vindt men met betrekking tot de drukpers in de eerste plaats de artikelen 418 en 419, waarin onder bepaalde voorwaarden strafbaar gesteld worden de uitgever en de drukker van eenig geschrift of eenige afbeelding van strafbaren aard. 27) Voorts kunnen verschillende gewone delicten door middel van de drukpers worden gepleegd. (Men denke b.V. aan beleediging, opruiïng, gods- lastering enz.), in welk geval de op deze delicten betrekking hebbende bepalingen daarop uiteraard van toepassing zijn. Daarnaast vindt men in ons Wetboek van Strafrecht dan nog de artikelen 53 en 54, waarin bij misdrijven door middel van de drukpers gepleegd de strafrechtelijke vervolging voor uitgever en drukker wordt uitgesloten, indien het ge- drukte stuk diens naam en woonplaats vermeldt, en de daden of de persoon op wiens last het stuk gedrukt is, bekend is of op de eerste aanmaning, nadat tot het instellen van een gerechtelijk voor-onderzoek is overgegaan, door den uitgever of drukker is bekendgemaakt.

Het is duidelijk, dat door de hierbedoelde bepalingen de drukpers-

vrijheid op geen enkele wijze in gevaar wordt gebracht. Eenerzijds

worden zij, die hun misdrijven plegen door middel van de drukpers.

- volkomen begrijpelijk - met straffen bedreigd, terwijl daarnaast aldl de verhouding van de aansprakelijkheid van dader, uitgever en drukker voo nader wordt bepaald. Dreigt derhalve van de strafreèhtelijke zijde voor bon het hierbedoelde grondrecht geen belemmering, men bedenke wel, dat weil niettemin van andere zijde een dergelijke belemmering mogelijk is. Ge- bod doeld wordt hier op de gevallen, dat tusschen twee partijen een bij- had zondere rechtsverhouding bestaat en op grond daarvan de eene partij mor zich gerechtigd acht de andere in de uitoefening der Grondrechten aan bete banden te leggen. Dit heeft zich inzonderheid voorgedaan bij de bela ambtenaarsverhouding. Zoo heeft in 1862 de toenmalige Minister van Lag Oorlog BLANKEN den maatregel verdedigd, waarbij aan officieren Min verboden werd over krijgskundige onderwerpen te schrijven, terwijl "Oe de gemeenteraad van Roermond in 1874 in de instructie voor de onder- Ned wijzers aan de openbare lagere scholen aldaar een bepaling opnam, beel waarin het o. m. aan hoofd- en hulponderwijzers en kweekelingen ver- zijn boden werd voor uitgevers van couranten artikelen te schrijven of te aan leveren. Deze beide gevallen hebben heel wat pennen in beweging mor gebracht. Zoo schreef de Gemeentestem 28) naar aanleiding van het Ir Roermondsche raadsbesluit: "Sedert nu echter door de Grondwet van Sta, 1848 in art. 8 het beginsel verkondigd is, dat niemand voorafgaand halv verlof noodig heeft, om door de drukpers gedachten of gevoelens te weU openbaren, heeft niemand, in Nederland, zelfs geen staatsmagt het de I

regt, om aan iemand te verbieden een couranten-artikel te schrijven, de , zelfs wanneer de persoon, wien het verbod zou gelden, een ambtenaar leml dier staatsmagt is" 29) Ook Mr. J. ^{HEEMSKERK AZN} heeft zich in dien opv.

zin uitgelaten, toen hij in zijn "De praktijk onzer Grondwet" 30) naar zij i aanleiding van den bovenbedoelden maatregel voor de officieren geh l

schreef, dat de Regeering ook tegenover officieren niet verder mocht onh gaan dan een waarschuwing, dat, ingeval hun geschriften in de termen vrij' der wet vallen, streng zal worden te werk gegaan. Een verbod a priori wat scheen hem ongrondwettig. Deze opvatting is bestreden door Buys. 31) wor Weliswaar staat het vast, zoo redeneert deze, dat iedereen in Nederland Sta.

het recht moet hebben 0111 door middel van de drukpers vrij zijn mee- in s ning te verkondigen, maar daaruit volgt niet, dat geen autoriteit de de bevoegdheid bezit om bij de voorwaarden, waarop zij dezen of genen art.

in dienst neemt, ook deze te stellen, dat hij van zijn recht om als red

schrijver op te treden geen gebruik zal maken. Een verbod toch, dat wat

niemand bevoegd is zijn recht om vrij te schrijven prijs te geven, staat, aUe

VRIJHEID VAN DRUKPERS 217 aldus Buys, nergens. "Men kan twisten over de doelmatigheid van de voorwaarde, door de autoriteit aan de uitoefening van het ambt ver- bonden, men kan ze streng veroordee\en als eene hatelijke belemmering, welke door de eischen van den dienst in geen enkel opzicht wordt ge- boden, maar men kan haar niet ongrondwettig noemen." Volgens Buys had de Minister van Binnenlandsche Zaken, die de instructie van Roer- mond aan den Koning ter vernietiging wilde voordragen, wel kunnen betoogen, dat de gestelde voorwaarde in strijd was met het algemeen belang, of dat het hier een ongeoorloofde uitbreiding van art. 24 der Lager-Onderwijswet gold, maar z. i. is het niet te begrijpen, hoe de Minister zich kan beroepen op artikel 8 (thans 7) van de Grondwet.

"Ook al ware de instructie ingevoerd, toch zou de bepaling, dat in Nederland niemand voorafgaand verlof noodig heeft om zijne denk- beelden door middel van de drukpers mede te deelen, eene waarheid zijn en eene waarheid blijven, zoolang althans in datzelfde Nederland aan niemand de verplichting kan worden opgelegd om zich te Roer- mond aan het openbaar onderwijs te wijden."

In dezelfde richting als Buys gaat ook STRUYCKEN in zijn "Het Staatsrecht van het Koninkrijk der Nederlanden." 32) Men vindt der- halve met betrekking tot het hierbehandelde punt twee opvattingen, welke vierkant tegenover elkaar staan. Eenerzijds toch verkondigt men de meening, dat tengevolge van art. 7 der Grondwet niemand, ook de ambtenaar niet, in zijn recht om vrij te schrijven kan worden be- lemmerd (De Gemeentestem, Mr. HEEMSKERK), terwijl anderzijds de opvatting wordt gehuldigd, dat de Regeering aan de ambtenaren, welke zij in haar dienst neemt, als voorwaarde mag stellen, dat zij dit recht geheel prijs geven (Buys, STRUYCKEN). Beide opvattingen hebben iets onbevredigends. Maakt de eene de drukpersvrijheid van de ambtenaren vrijwel illusoir, de andere laat de Overheid onbeschermd tegen alles wat hare ambtenaren gelieven te schrijven. Een tusschenstandpunt wordt door Prof. KRANENBURG ingenomen in zijn "Nederlandsch Staatsrecht". 33) Deze acht de opvatting van Buys en STRUYCKEN in strijd met de uitdrukkelijke formuleering zelve der grondrechten in de grondwet: art. 7 "niemand heeft voorafgaand verlof noodig";

art. 8 "ieder heeft het recht" enz. "Men zal dus in beginsel de grond- rechten voor ieder moeten erkennen. Men kan alleen de vraag stellen:

wat is de inhoud van die grondrechten? Geven zij de bevoegdheid tot

alle uitingen en gedragingen van dien aard van ambtenaren, ook die