De huurwoningvoorraad laten reageren op de veranderende woningbehoefte tot 2025

1

De huurwoningvoorraad laten

reageren op de veranderende

woningbehoefte tot 2025

R.R. Wientjes

Een verkennend onderzoek naar de mismatches tussen de gereguleerde

huurwoningvoorraad en de woningbehoefte van de lage inkomensdoelgroep gericht op

de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht.

Master Spatial Planning

Faculteit der managementwetenschappen

Geografie, Planologie en Milieu

Begeleider: P.J. Beckers

Radboud Universiteit te Nijmegen

28 juli 2017

2

3

Titelpagina

Master thesis Spatial Planning

Datum: Vrijdag 28 juli 2017 Den Haag

Stagebegeleider: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Afdelingshoofd, afdeling Huur en aandachtgroepen (H&A), DGBW

M. Schut

Afdeling Analyse en Raming (A&R), DGBW P. Visser

Uitgevoerd door: Robin Wientjes (s4658167) rr.wientjes@icloud.com Master Spatial Planning

Specialization, Planning, Land and Real Estate Development

Radboud Universiteit te Nijmegen

Eerste lezer/begeleider: P.J. Beckers Tweede lezer F. Sharmeen

Auteur: R.R. Wientjes

4

5

Voorwoord

Met veel plezier en enthousiasme heb ik mijn master thesis uitgevoerd bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Ik heb mijn afstudeerperiode bij het Ministerie als erg leerzaam ervaren. Tijdens mijn afstuderen heb ik meer kennis op gedaan over het woonbeleid in Nederland en de rol van het Ministerie. Gedurende deze periode vond ik het fascinerend en interessant hoe het Ministerie in verbinding staat met de Tweede Kamer en hoe er wordt ingespeeld op actuele onderwerpen, waarin keuzes worden gemaakt die vaak enkele dagen later terug te lezen zijn in de krantenartikelen. In de tijd van mijn onderzoek waren ook de Nederlandse Tweede Kamerverkiezingen waarna een formatie gevormd moest worden. Deze periode was erg interessant en leuk om van dichterbij mee te maken en te zien wat dit voor een Ministerie betekent, namelijk veel vragen met een strakke deadline vanuit de formatie. Ook kreeg de afdeling DGBW een nieuwe minister, was dit voorheen minister Blok werd het minister Plasterk. Dit vroeg soms om een andere aanpak. Kortom mijn periode bij het Ministerie zat vol veranderingen, interessante gebeurtenissen, leerzame vraagstukken en afwegingen die gemaakt moesten worden.

Ik heb in mijn tijd bij het Ministerie veel nieuwe kennis opgedaan over de woningmarkt en het te voeren beleid. Ik kijk terug naar een leerzame, interessante, fascinerende en gezellige stagetijd. Als eerste wil ik hiervoor al mijn collega’s binnen BZK-DGBW bedanken voor het fijne welkom en de leuke tijd die ik met hun heb gehad. Daarnaast wil ik in het bijzonder Martijn Schut, Petra Visser en Anton Poelarends bedanken, zij hebben mij gedurende mijn afstudeerperiode begeleid en ondersteund in het opzetten, uitvoeren en schrijven van dit onderzoeksrapport. Gedurende het onderzoeksproces heb ik erg veel gehad aan hun vragen, feedback en advies voor het onderzoek. Door de overlegmomenten werd er focus in het onderzoek aangebracht en verhoogde het de kwaliteit van het onderzoek. Ten slotte wil ik de personen bedanken die ik heb mogen interviewen in het kader van dit onderzoek. Dankzij deze interviews heeft dit onderzoek een extra lokale invalshoek gekregen. Door de interviews en de gebruikte data heb ik een beter beeld gekregen van de Nederlandse gereguleerde woningmarkt de lokale verschillen en de uitdagingen hierbinnen. Ik ben erg blij en dankbaar dat ik dit onderzoek bij het Ministerie mocht doen.

Ik wens u veel leesplezier, Robin Wientjes

6

7

Samenvatting

De woningmarkt is herstellende van de economische crisis dit is te zien in het aantal transacties en de stijgende huizenprijzen. Daarnaast neemt de vraag naar woningen toe door de groei in het aantal huishoudens, die sterker groeien dan de bevolking door de individualisering in de samenleving. Voor de komende jaren wordt verwacht dat de woningbehoefte van de huishoudens hoger is dan het aantal woningen die aan de woningvoorraad worden toegevoegd, hierdoor neemt de druk op de woningmarkt toe. Daarnaast is er een onbalans in het aanbod van de Nederlandse woningvoorraad. Het grootste gedeelte van de voorraad zijn koopwoningen gevolgd door gereguleerde huurwoningen en maar een klein percentage zijn particuliere huurwoningen. Hierdoor sluit de woningvoorraad minder aan bij de inkomensverdeling en de woningbehoefte van de Nederlandse huishoudens. Binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad zitten diverse scheefheden die ontstaan door onbalans in de woningvoorraad, een slechte doorstroming en de regulatie in de sector. Deze scheefheden zorgen voor een extra druk binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad, doordat huishoudens met een te hoog inkomen in een corporatiewoning blijven wonen. Waardoor huishoudens met een laag inkomen niet in een passende huurwoning kunnen wonen met een lage huurprijs. Daarnaast staan corporaties ook voor een vervangingsopgave, dit geeft corporaties de mogelijkheid in de toekomst meer passende woningen te bouwen voor de lage inkomensdoelgroep. In dit rapport wordt onderzocht waar de mismatches zitten tussen de woningbehoefte en de gereguleerde huurwoningvoorraad. Hiervoor wordt er een casestudie gedaan naar twee woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht. Het onderzoek geeft inzicht in de regionale verschillen van de woningmarkt. Dit onderzoek is in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) geschreven. Voor het onderzoek is de volgende hoofdvraag opgesteld:

Hoe kan het BZK-DGBW, vanuit hun faciliterende rol, de gereguleerde huurwoningvoorraad bij woningcorporaties laten reageren, op de uitbreiding- en vervangingsopgave die er ligt, als gevolg van de veranderende woonbehoefte in de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht?

De vraagstelling laat zien dat het onderzoek zich concentreert op de veranderende woningbehoefte en de ontwikkelingen in de gereguleerde woningvoorraad. In het onderzoek is gebruik gemaakt van kwantitatieve- en kwalitatieve gegevens. Voor de kwalitatieve gegevens zijn er interviews gedaan met lokale actoren om ervaringen over de woningmarkt te verzamelen uit de regio’s. Vanuit de mogelijke mismatches binnen de voorraad en de woningbehoefte is er een conclusie opgesteld, waarin wordt aangegeven wat het Ministerie zou kunnen betekenen voor deze regio’s.

De huurprijs van een woning komt theoretisch gezien tot stand waar de vraag- en aanbodcurve elkaar kruizen bij een bepaald aantal woningen. De plaats van de woning is ook bepalend voor de huurprijs. Dit geldt in mindere mate voor huishoudens die in een corporatiewoning wonen met een laag inkomen, doordat de huurprijs gereguleerd wordt door het Ministerie. Hierdoor hebben woningen vaak een te lage huur in vergelijk met de kwaliteit. Het beleid van het Ministerie is er opgericht dat de gereguleerde huurwoningen worden toegewezen aan vooral de lage inkomensdoelgroep. Zodat de woningen voor de huishoudens met een laag inkomen een betaalbare huurprijs hebben, door middel van passend toewijzen.

8

Hierdoor wijkt de huurprijsverdeling in de gereguleerde huurwoningvoorraad tussen de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht weinig af, terwijl de woningprijzen in een marktconforme situatie hoger zouden moeten liggen in de schaarste regio Utrecht. De woningwet geeft kaders aan de woningcorporatie om zich te focussen op de kernvoorraad binnen een woningwetregio, hierdoor moeten corporatie meer regionaal voorraadbeleid voeren. Dit wordt onder andere gedaan in de prestatieafspraken samen met de gemeente. Door dit landelijke beleid worden er afspraken gemaakt op gemeentelijk niveau over beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit.

In de regio Utrecht is een verjonging te zien in de gereguleerde huurwoningvoorraad, dit is nog niet het geval binnen de regio Apeldoorn. Hierbinnen zijn het aantal 65-plussers de afgelopen jaren sterk toegenomen. Binnen de lage inkomensdoelgroep is er wel een verjonging te zien. Hierdoor wordt verwacht dat de verjonging binnen tien jaar langzaam ook zal toetreden in de gereguleerde huurwoningvoorraad in de regio Apeldoorn. Daarnaast is in beide regio’s een individualisering gaande. Binnen de regio Apeldoorn wordt geen tekort ervaren en voor de komende tien jaar ook niet verwacht. Door de in verhouding lagere woningprijzen woont een derde van de lage inkomensdoelgroep mogelijk passend in een koopwoning. In de regio Apeldoorn kan is wel sprake van een kwalitatieve mismatch doordat de huishoudens steeds kleiner worden, terwijl in de regio gemiddeld meer grotere woning worden bij gebouwd. In de Regio Utrecht wordt een tekort aan gereguleerde huurwoningen ervaren, uit de analyses en de interviews blijkt dat partijen de komende jaren niet aan de behoefte kunnen voldoen waardoor het tekort verder zal toenemen. Ten slotte is het gevaar in de regio Utrecht dat er een kwalitatieve mismatch ontstaat in de prijs-kwaliteit verhouding, door de overspannen markt worden er door projectontwikkelaars kleine woningen opgeleverd met een te hoge huur, net onder de huurtoeslaggrens.

Beide woningmarkt regio’s pleiten in de interviews voor een meer regionaal gericht beleid vanuit het Ministerie om beter aan te sluiten op de regionale mismatches in de woningmarkt. Uit onderzoek blijken de mismatches echter vooral te zitten in het aantal gereguleerde huurwoningen, de grootte van de woningen en de prijs-kwaliteit verhouding. Ook is de doorstroming en de goedkope scheefwoner een probleem binnen de gereguleerde voorraad. De mismatches zitten vooral in de gereguleerde huurwoningvoorraad die niet overal aansluit op de huishoudensontwikkeling. Het voorraadbeleid kan niet worden gereguleerd door het ministerie. Het ministerie zou vanuit haar faciliterende rol meer aandacht kunnen geven aan de regionale problemen in de gereguleerde huurwoningmarkt, door:

- Met lokale partijen in overleg te gaan over de ontwikkelingen in de regio en de huidige staat van de voorraad.

- Een soort tijdelijk ‘mentor’ te zijn voor de gemeente. Door de gemeente bewust te maken van de verschillende beleidsinstrumenten die de gemeente kan gebruiken om bepaalde ontwikkelingen in de woningvoorraad te stimuleren of sturen.

- Corporaties meer te sturen om toch vooral te gaan bouwen voor eenpersoonshuishoudens omdat deze leeftijdsgroep vooral sterk toeneemt de komen de jaren.

- De komende jaren te onderzoeken wat de positieve- en negatieve effecten van passend toewijzen zijn, de effecten zijn nog niet gemeten doordat het beleid pas anderhalf jaar wordt toegepast.

9

Inhoudsopgave

1. INLEIDING 13

1.1. AANLEIDING IS DE TOENEMENDE VRAAG EN EEN ‘SCHEVE’ WONINGVOORRAAD ... 13

1.2. KADER VAN HET ONDERZOEK ... 16

1.3. DOELSTELLING EN VRAAGSTELLING ... 17

1.4. WETENSCHAPPELIJKE EN MAATSCHAPPELIJKE RELEVANTIE ... 18

2. THEORETISCH KADER 21 2.1. WERKING VAN DE WONINGMARKT ... 21

2.2. WERKING VOORRAADBELEID WONINGCORPORATIES ... 25

2.3. WOONWENSEN EN WOONKEUZES VAN DE HUISHOUDEN ... 26

2.4. CONCEPTUEEL MODEL ... 29

3. ONDERZOEKSMETHODOLOGIE 31 3.1. ONDERZOEKSFILOSOFIE ... 31

3.2. ONDERZOEKSTRATEGIE ... 33

3.3. ONDERZOEKSMATERIAAL ... 35

3.4. VALIDITEIT EN BETROUWBAARHEID VAN HET ONDERZOEK ... 40

4. WETTELIJKE KADERS OP EUROPEES EN NATIONAAL NIVEAU DIE GESTELD WORDEN AAN DE GEREGULEERDE HUURWONINGVOORRAAD 43 4.1. EUROPEES BELEID VOOR DE CORPORATIES (EC-MAATREGEL) ... 43

4.2. WONINGWET ... 43

4.3. CONCLUDEREND ... 46

5. ANALYSE VAN DE WONINGBEHOEFTE EN –VOORRAAD IN DE REGIO APELDOORN 47 5.1. DE WONINGBEHOEFTE IN APELDOORN ... 48

5.2. WONINGVOORRAAD VAN APELDOORN ... 55

5.3. LOKALE ERVARING VAN DE WONINGBEHOEFTE EN -VOORRAAD ... 61

6. ANALYSE VAN DE WONINGBEHOEFTE EN –VOORRAAD IN DE REGIO UTRECHT 65 6.1. WONINGBEHOEFTE UTRECHT ... 66

6.2. WONINGVOORRAAD IN UTRECHT ... 73

10

7. VERGELIJKING TUSSEN DE REGIO’S APELDOORN EN UTRECHT 85

7.1. EEN VERGELIJKING VAN DE WONINGBEHOEFTE EN WONINGVOORRAAD TUSSEN DE

WONINGMARKTREGIO’S:APELDOORN EN UTRECHT ... 85

7.2. HET LOKALE BELEID IN DE REGIO’S:APELDOORN EN UTRECHT ... 87 7.3. AANBEVELINGEN VAN DE LOKALE EXPERTS VOOR HET MINISTERIE OVER HET LANDELIJKE BELEID ... 90

8. CONCLUSIE EN AANBEVELING 93 8.1. CONCLUSIE ... 93 8.2. REFLECTIE ... 96 8.3. AANBEVELING ... 98 BIBLIOGRAFIE 101 BIJLAGES 107

11

Lijst van afbeeldingen, tabellen, grafieken en

diagrammen

Afbeeldingen

Afbeelding 1: Verdeling van de woningmarkt in Nederland (Ministerie van BZK, 2016g). 15 Afbeelding 2: Het vierkwadranten model van DiPasquale en Wheaton die de woningmarktwerking

verklaard (Eskinasie M. , 2011a). 22 Afbeelding 3: Het vierkwadrantenmodel systeem dynamisch. Variabelen zijn cirkels, relaties zijn

een enkele pijl, + en – staan voor positieve en negatieve polariteit, voorraden en stromen zijn getekend als rechthoek, de wolken geven aan waar woningen het systeem binnenkomen of verlaten (Eskinasie M. , 2011a). 23 Afbeelding 4: Procesmodel die vaak de basis vormt voor het voorraadbeleid van corporaties

(Nieboer, 2004). 25

Afbeelding 5: In de grafiek (links) geeft de huishoudengrootte naar leeftijd (2015) weer. De grafiek (rechts) geeft de alleenstaanden naar leeftijd (prognose) weer (CBS, 2015). 27 Afbeelding 6: Het conceptueel model van het onderzoek 30 Afbeelding 7: Verschillende manieren van het doen van een casestudie (Yin, 2003). De casus opzet

van dit onderzoek is weergegeven in het blok rechtsonder, multiple casedesign-embedded. 34 Afbeelding 8: De woningmarktregio Apeldoorn met de tien bijbehorende gemeenten (Ministerie

van BZK, 2015b) 47

Afbeelding 9: de woningmarktregio Utrecht met de daarbij horende vijftien gemeenten (Ministerie

van BZK, 2015b) 65

Tabellen

Tabel 1: Gemiddelde huishoudensgrootte in het verleden en in de toekomst in Nederland (1975-2050) (CBS, 2016a) (CBS, 2016b) 28 Tabel 2: Een weergave van de gebruikte datasets binnen verschillende onderwerpen binnen de

woningbehoefte analyse 37

Tabel 3:Een weergave van de gebruikte datasets binnen verschillende onderwerpen binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad analyse 38 Tabel 4: De geïnterviewde experts binnen dit onderzoek 39 Tabel 5: Geeft inzicht in het passend toewijzen beleid. Er wordt inzichtelijk gemaakt wat de

maximale huurprijs van een gereguleerde woning mag zijn (volgens prijspeil 2017) waarin een huishouden met een bepaald inkomen in toegewezen wordt per type huishouden (Destion,

2017) 44

Tabel 6: Percentage van het aantal huishoudens die binnen bepaalde inkomenscategorieën vallen van 2009 tot en met 2015 (ABF Research, 2017b) 50 Tabel 7:geeft de leeftijdsopbouw weer van de huishoudens die vallen in de inkomensgroep tot

€34.229 van 2009 tot 2015 (ABF Research, 2017b) 51 Tabel 8: Woonsituatie naar eigendom/beheer binnen de inkomensgroep tot €34.229 in regio

Apeldoorn (ABF Research, 2017b) 52 Tabel 9: Aantal huishoudens in een corporatiewoning in de regio Apeldoorn in 2014 (ABF

Research, 2017a) 53

Tabel 10: Aantal en type huishoudens die in corporatiewoningen wonen in de regio Apeldoorn in

2014 (ABF Research, 2017a) 54

Tabel 11: Huurprijscategorieën binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad gekoppeld aan het woonoppervlak (ABF Research, 2017a) 56

12

Tabel 12: Percentage van het aantal huishoudens die binnen bepaalde inkomenscategorieën vallen van 2009 tot en met 2015 (ABF Research, 2017b) 68 Tabel 13: Geeft de leeftijdsopbouw weer van de huishoudens die vallen in de inkomensgroep tot

€34.229 van 2009 tot 2015 (ABF Research, 2017b) 69 Tabel 14: Woonsituatie naar eigendom binnen de sociale huurvoorraad en door de lage

inkomensdoelgroep tot €34.229 (ABF Research, 2017a) 70 Tabel 15: Aantal huishoudens in een corporatiewoning in de regio Utrecht (ABF Research, 2017b).

71 Tabel 16: Aantal en type huishoudens die in corporatiewoningen wonen in de regio Utrecht (ABF

Research, 2017b) 72

Tabel 17:Huurprijscategorieën binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad gekoppeld aan het woonoppervlak (ABF Research, 2017a) 75

Grafieken

Grafiek 1: Bevolkingsprognose van het aantal inwoners in de regio Apeldoorn (ABF Research,

2016a) 48

Grafiek 2: Huishoudenprognose in aantal huishoudens van 2015 tot 2025 (ABF Research, 2016c) 49 Grafiek 3: De ontwikkeling van de deab-woningvoorraad in de regio Apeldoorn tussen 2016 en

2026 (Ministerie van BZK, 2017a). 55 Grafiek 4: Ontwikkelingen in gereguleerde huurwoningvoorraad in prijscategorieën van verslag

jaar 2016 tot en met prognosejaar 10, 2026 (Ministerie van BZK, 2017a) 57 Grafiek 5: Nieuwbouw ontwikkeling van verschillende type woningen binnen de gereguleerde

huurwoningen (ABF Research, 2017a) 58 Grafiek 6: De ontwikkeling van deab-woningen en huishoudens met een laag inkomen in de regio

Apeldoorn (2015-2025) (Ministerie van BZK, 2017a) (ABF Research, 2016c) 60 Grafiek 7: Bevolkingsprognoses van het aantal inwoners in de regio Utrecht (ABF Research, 2016a)

66 Grafiek 8: Huishoudenprognose in aantal huishoudens van 2015 tot 2050 (ABF Research, 2016a) 67 Grafiek 9: De ontwikkelingen van de deab-woningvoorraad van 2016 tot 2026 (Ministerie van BZK,

2017a) 74

Grafiek 10: Ontwikkelingen in gereguleerde huurwoningvoorraad in prijscategorieën van

verslagjaar 2016 tot en met prognose jaar 10, 2026 (Ministerie van BZK, 2017a). 75 Grafiek 11: Nieuwbouw ontwikkeling van verschillende type woningen binnen de gereguleerde

huurwoningvoorraad (ABF Research, 2017a) 76 Grafiek 12: De ontwikkeling van deab-woningen en huishoudens met een laag inkomen in de regio Utrecht (2015-2025) (Ministerie van BZK, 2017a) 79

Staafdiagrammen

Staafdiagram 1: Verhuisgeneigdheid oudere huishoudens (1986, 2002, 2012, 2015) (Ministerie van BZK, 2016g) ... 27 Staafdiagram 2: Huishoudentype verdeling binnen de inkomensgroep tot €34.229 in de regio

Apeldoorn (ABF Research, 2017b) ... 51 Staafdiagram 3:Energielabel verdeling binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad (procentueel in 2016) ... 58 Staafdiagram 4: Huishoudentype verdeling binnen de inkomensgroep tot €34.229 in de regio

Utrecht (ABF Research, 2017b) ... 69 Staafdiagram 5: Energielabel verdeling binnen gereguleerde huurwoningvoorraad (procentueel in 2016) (ABF Research, 2017a) ... 77

13

1. Inleiding

Binnen dit eerste hoofdstuk wordt het onderwerp van dit onderzoek geïntroduceerd. De eerste paragraaf beschrijft de aanleiding van het onderzoek, waarin ingegaan wordt op de scheefheden in de woningmarkt. Paragraaf 1.2 geeft inzicht in de kaders waarbinnen dit onderzoek opereerde. Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 als eerst de doelstelling geduid, waarna de leidende hoofd- en deelvragen worden beschreven. Ten slotte wordt in het laatste gedeelte van het hoofdstuk de wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie van dit onderzoek toegelicht.

1.1. Aanleiding is de toenemende vraag en een ‘scheve’

woningvoorraad

Na de crisis van 2008 tot en met 2013 herstelt de Nederlandse economie zich weer, dit is ook zichtbaar binnen de woningmarkt. Door het aantrekken van de economie stijgen de contractlonen, is er meer consumentenvertrouwen op de woningmarkt, is er een lage inflatie en zijn de rentes laag. Dit zijn voorwaarden die het aantrekkelijker maken om te verhuizen. Binnen de woningmarkt is het herstel onder andere te zien aan de stijging van het aantal transacties en het herstel van het prijsniveau binnen de woningmarkt (Ministerie van BZK, 2016b). Door het stijgen van het gemiddelde inkomen en de groei in aantal huishoudens stijgt de vraag naar woningen (CBS, 2016c) (Weijer, 2009), toch is er een stagnatie te zien in de productie. Binnen de trendmatige raming is te zien dat het aantal huishoudens sneller groeit dan de woningvoorraad tot 2020 (ABF Research, 2016a) (ABF Research, 2016c). Binnen deze periode stijgt de woningbehoefte met 73.000 woningen per jaar, met daarentegen een lagere toename van 62.000 woningen per jaar (Ministerie van BZK, 2016b). Dit veroorzaakt een toenemende druk op de woningvoorraad, maar deze is niet in heel Nederland gelijk. In bepaalde stedelijke gebieden is er vooral sprake van een toenemende druk door schaarste. Echter kent Nederland ook krimpgebieden waarin de woningmarkt steeds meer ontspannen raakt (ABF Research, 2016e). Hierdoor kunnen huurprijzen per regio fluctueren. Huurwoningen met gelijke huurkosten, zijn in gespannen gebieden gemiddeld genomen van een lagere kwaliteit dan in een ontspannen regio’s (Ministerie van BZK, 2016b).

Naast de toenemende woningvraag is er een onbalans in de Nederlandse woningvoorraad. Er staan ongeveer 7,3 miljoen woningen in Nederland, waarvan 60% koopwoningen, 30% corporatiewoningen en 10% particuliere huurwoningen zijn (Ministerie van BZK, 2016g). Deze samenstelling van de woningvoorraad sluit minder aan bij de inkomensverdeling en de daaruit voortvloeiende woonwensen van de Nederlandse bevolking (ABF Research, 2016e). Door deze onbalans ontstaat er druk op de woningmarkt (Verlaan, 2016) (Ministerie van BZK, 2016c) (König, 2017). In de voorraad zijn drie verschillende scheefheden te benoemen; goedkope en dure scheefheid en een scheefheid in soortwoning, dit wordt verder toegelicht in paragraaf 1.1.1. Over het geheel gezien is er een disbalans tussen vraag en aanbod. Het aanbod is inelastisch en reageert vertraagt. Aan de vraagzijde is er enerzijds een veranderende woonwens en anderzijds demografische veranderingen. Minister Blok stelt dat Nederland voor een uitdaging staat om voldoende woningen te bouwen voor de juiste doelgroepen (Belzen, 2016).

14

1.1.1. Scheefheid in de gereguleerde huurwoningvoorraad

Er zijn verschillende soorten scheefheden in de huursector, waaronder ‘goedkoop scheefwonen’ (begrippenlijst in bijlage 1). Het probleem met goedkoop scheefwonen is dat de gereguleerde huurwoningen worden bezet gehouden door huishoudens die meer verdienen, met een inkomen boven de €36.165 (CBS, 2017b). Vooral binnen de gespannen woningmarktgebieden Utrecht en Amsterdam blijven deze hoge inkomens in de voor hun goedkope woning wonen, omdat het aanbod ontbreekt en/of de prijzen te hoog zijn (Ministerie van BZK, 2016a). Het aantal goedkope scheefwoners is in de periode van 2009 tot 2016 met bijna 10% afgenomen. De crisis heeft hierin een rol gespeeld doordat inkomens zijn gedaald. Ook is dit een gevolg van het aangescherpte beleid rondom de inkomenseisen die bepalen of iemand in aanmerking komt voor een gereguleerde huurwoning. Maar nog steeds wonen 520.000 huishoudens op deze manier scheef (Ministerie van BZK, 2016d) (Verlaan, 2016) (Ministerie van BZK, 2016g).

De zo genoemde ‘dure scheefheid’ is daarentegen in dezelfde periode toegenomen. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen onder de €36.165 steeds vaker in een woning boven de liberalisatiegrens wonen (begrippenlijst, bijlag 1) (Ministerie van BZK, 2016a). In 2015 waren er 530.000 huishouden die duur scheef-woonden, dit waren 161.000 huishoudens meer dan in 2012 (Ministerie van BZK, 2016g). Deze ontwikkeling hangt samen met de toename van het aantal woningen met een huur boven de aftoppingsgrens (Woonbond, 2016c) (bijlage 1) van de afgelopen jaren en de afnamen van het aantal woningen met een lagere huur, onder de kwaliteitskortingsgrens van 414,02 euro (Ministerie van BZK, 2017d) (Woonbond, 2016b). Binnen de huurwoningen van de corporaties ligt nu 30% van de gereguleerde huurwoningen tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens (Ministerie van BZK, 2016d).

Er zijn verschillen binnen het aantal scheefwoners op de gereguleerde huurwoningenmarkt per regio. In de gespannen regio’s zijn zowel de percentages van de goedkope scheefheid als de dure scheefheid hoger dan in de ontspannen regio’s (Ministerie van BZK, 2016d). Dit betekent dat er binnen de gespannen markt meer huishoudens een hogere huur betalen vergeleken met hun inkomen en dat meer huishoudens een lagere huur betalen vergeleken met hun inkomen. In deze regio heerst schaarste aan woningen, waardoor het aantrekkelijker is voor huishoudens om in goedkopere corporatiewoning te blijven wonen (ABF Research, 2016e).

Naast deze scheefheden van inkomen en huurprijs, is er nog een scheefheid in de gereguleerde huurwoningensector te benoemen, het scheefwonen in ‘type woning’. Door de eerdergenoemde demografische ontwikkelingen, waaronder vergrijzing en individualisering, zijn er steeds meer eenpersoonshuishoudens, worden gezinssamenstellingen gemiddeld steeds kleiner en is er een groeiende vraag naar een nultrede of aanpasbare woningen (Ministerie van BZK, 2016g). Toch blijven veel huishoudens in hun oude woning wonen of worden te grote woning toegewezen aan kleinere gezinnen. Deze scheefheid wordt verder aangevuld door de corporaties, omdat zij vaak kiezen om een ‘traditionele’ woningen voor gezinnen te bouwen in plaats van bijvoorbeeld appartementen (Ministerie van BZK, 2016g). Hierdoor ontstaat er een scheefheid in de doelgroep en de soort woning.

15

Afbeelding 1: Verdeling van de woningmarkt in Nederland (Ministerie van BZK, 2016g).

1.1.2. Woningcorporaties

Binnen de voorraad van gereguleerde huurwoningen zitten dus verschillende scheefheden. Doordat huishoudens niet in de juiste woningen wonen met de juiste woonkosten of woninggrootte. Het overgrote deel van de gereguleerde huurwoningen is eigendom van de corporaties (zie Afbeelding 1). De woningcorporatie hebben ruim 2 miljoen woningen van de 2,5 miljoen gereguleerde huurwoningen in hun bezit in 2015 (Ministerie van BZK, 2016g). Dit aantal gereguleerde corporatiewoningen is sinds 2009 met 4% (262.000 woningen) afgenomen. Hiervan nemen de woningen tot de kwaliteitskortingsgrens af en het aantal huurwoningen tussen de aftoppings- en liberalisatiegrens neemt toe (Ministerie van BZK, 2016g). Dit heeft onder andere te maken met de veranderingen in het vigerende huurprijsbeleid van corporaties en het beleid en de regelgeving van de overheid. Ook hangt dit samen met de verandering in de woonbehoefte van mensen.

Binnen het beleid van de corporaties wordt een deel van de meestal duurdere woningen uit de voorraad verkocht aan geïnteresseerde investeringspartijen, zodat deze in het middenhuursegment verhuurd kunnen worden (Schilder & Conijn, 2015). Ook zijn bijvoorbeeld corporatiewoningen verduurzaamd waardoor de huur omhoog is gegaan (Ministerie van BZK, 2016d) (Ministerie van BZK, 2016g). Ten slotte hebben corporaties zich in het verleden ook gefocust op ander vastgoed dan gereguleerde woningbouw, waar meer winst gehaald kon worden. Dit bracht grote risico’s met zich mee, die voelbaar werden in de economische crisis. Dit is een halt toegeroepen door de EC-maatregel (begrippenlijst, bijlage 1), waarin corporaties meer moeten verhuren aan de doelgroep en moeten ‘passend toewijzen’ (zie begrippenlijst bijlage 1). Dit is opgenomen in de nieuwe woningwet van 2015. Hierin worden onder andere eisen gesteld aan het werkgebied van de woningcorporaties. Als kerndoel wordt gesteld dat corporaties zich weer moeten gaan richten tot hun kerntaak: het bouwen en onderhouden van goedkope huurwoningen (Nieuwsuur, 2016) (Ministerie van BZK, 2015e). In deze wet staat ook dat het werkgebied van woningcorporaties binnen één regionale woningmarkt plaats is gaan vinden (Ministerie van BZK, 2015e). Hierdoor zijn woningcorporatie meer gelinkt aan een stad of regio (Ministerie van BZK, 2015e).

16

Het is voor de corporaties van belang om vanuit de kerntaak naar de woningportefeuille te kijken en afwegingen te maken in de komende ontwikkeling van deze voorraad om scheefheden te verminderen. Door de scheefheden, woningbehoefte en de kwaliteit van de woningcorporatievoorraad staan de corporaties voor een vervangingsopgave (bijlage 1). Binnen deze opgave kunnen duurdere woningen verkocht worden en kunnen ‘goedkope’ nieuwbouwwoningen, die aansluiten bij de woningbehoefte van de doelgroep, worden gebouwd. Zo kan een meer evenwichtige gereguleerde huurwoningvoorraad worden gecreëerd die meer bij de doelgroep aansluit. Er zit mogelijk veel potentie in het maken van goede keuzes binnen de vervangingsopgave in de gereguleerde huursector (Overmeeren, 2014).

1.2. Kader van het onderzoek

Dit onderzoek is in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), afdeling DGBW, uitgevoerd en richt zich op de gereguleerde huurwoningvoorraad. Hierbij is onderzocht of er een mismatch is tussen de woonbehoefte, aan de hand van huishoudensprognoses, en de gereguleerde huurwoningvoorraad (Ministerie van BZK, 2015e) (Ministerie van BZK, 2016i).

Binnen dit onderzoek is er niet gekozen voor een onderzoek op landelijk macroniveau, omdat de woningmarkt als een regionale markt wordt gezien (Eskinasie M. , 2011a) (Ras, 2006) (Dam & Visser, 2006) (Renes, Thissen, & Segeren, 2006). Er is gekozen om dit onderzoek te richten op twee regio’s in Nederland. Er zijn immers regionale prijsverschillen tussen woningen met overeenkomende kenmerken. Ook verschilt de samenstelling van de woningvoorraad naar woningtype, eigendom en bouwjaren per regio (Eskinasie M. , 2011a). Daarnaast ligt er een vraag bij het Ministerie om meer kennis te krijgen over regionale factoren die van invloed zijn op de voorraad en de keuzes die hierin gemaakt worden (Schut, 2017). Er is gekozen om de landelijke verdeling van Nederland in woningmarktregio’s (zie bijlage 1, begrippenlijst) in dit onderzoek als uitgangspunt te nemen, in plaats van de woningwetregio’s. De indeling van de woningmarktregio’s is gebaseerd op een clustering van gemeenten die sterke onderlinge migratierelaties onderhouden. De indeling wordt periodiek vastgesteld door ABF Research. De huidige indeling is gebaseerd op de analyse van de migratiestromen in de periode 2008-2011 (ABF Research, 2016e). Deze gebieden spelen dus vooral in op de werking van woningvoorraad en de daadwerkelijke verschuivingen na behoefte. De woningwetregio’s zijn daarentegen opgesteld door corporaties en gemeenten en geven de regio aan waarbinnen corporaties hun voorraad mogen uitbreiden (Ministerie van BZK, 2016f). Deze regio’s zijn opgesteld omdat dit vanuit het beleid, de woningwet2015, werd opgelegd en zijn vooral nuttig om als uitgangspunt te gebruiken wanneer het gaat om beleid als vervolg op de woningwet2015. Daarnaast is er nog het verschil in beschikbare data. Doordat de woningwetregio’s ‘kortgeleden’ zijn vastgesteld, zijn er nog weinig gegevens beschikbaar met deze scoop. Daarom is in dit verkennende stadium van het onderzoek, die zich vooral richt op de voorraad en de vraag, gekozen om gebruik te maken van de woningmarktindeling en dus de meest beschikbare cijfers.

Toen de regio-indeling voor dit onderzoek was vastgesteld, is er ook een keuze gemaakt in de twee onderzochte regio’s. Vanuit het Ministerie werd aangegeven dat het interessant zou zijn als het onderzoek zich zou focussen op twee stedelijke regio’s. Eén regio zou een sterk groeiende regio moeten zijn, waar veel ontwikkelen op de woningmarkt zouden gaan plaatsvinden de komende jaren.

17

Hierbij werd de regio Amsterdam afgeraden, omdat hier de woningmarkt erg afwijkt van alle andere steden of gebieden in Nederland. De andere stedelijke regio zou als eigenschap moeten hebben dat deze redelijk stabiel is. Dus geen sterke groei maar ook geen krimp regio. Als sterk groeiende woningmarktregio is Utrecht gekozen. Tot deze regio is gekomen door verschillende overleggen met het Ministerie, waarbij de afweging is gemaakt tussen de regio Rotterdam en Utrecht. De regio Rotterdam was minder bruikbaar voor dit onderzoek omdat de provincie in gaat ingrijpen bij het beleid van de gemeente Rotterdam die willen gaan slopen en de gereguleerde huurwoningvoorraad willen beperken. Hier komt pas na de zomer van 2017 meer duidelijkheid over, waardoor het te veel onzekerheden geeft voor een onderzoek. De regio Utrecht is dan meer representatief. Ook staat Utrecht voor de uitdaging om vooral de woningvoorraad binnenstedelijk uit te breiden, omdat de stad tegen de stadsgrenzen aanloopt (König, 2017). Binnen de woningmarkt regio Utrecht vallen de volgende gemeenten: de Bilt, Bunnik, Houten, Lopik, Montfoort, Utrecht, Wijk bij Duurstede, IJsselstein, Zeist, Nieuwegein, Oudewater, Vianen, Woerden, Utrechtse heuvelrug, Stichtse vecht (Verwoerd & Bakker, 2015). Als een meer rustige evenwichtige stedelijke regio is Apeldoorn gekozen, dit is een regio die; redelijk stabiel is in de verwachtte huishoudensgroei(Groenemeijer, 2014) (König, 2017), representatief is en als referentie kan dienen. Eerst werd de regio Zwolle nog overwogen, maar deze regio zou een sterkere groei doormaken de komende jaren, waardoor het minder in aansluit als evenwichtige regio. Binnen de regio Apeldoorn liggen de gemeenten: Apeldoorn, Brummen, Deventer, Epe, Heerde, Lochem, Olst-Wijhe, Raalte, Voorst Zutphen (ABF Research, 2016b).

Als tijdsperiode in dit onderzoek is gekozen voor een periode van tien jaar vanaf 2015. Dit tijdsbestek wordt binnen het Ministerie voor verschillende onderzoeksrapporten gebruikt. Door het tijdspad tot en met 2025 te nemen, stemt dit onderzoek zich goed af met de andere lopende onderzoeken. Ook geeft een tijdspad van 10 jaar meer zekerheden voor voorspellingen. Termijnen van 20 of 30 jaar zijn onzekerder en vragen meer gis werk.

1.3. Doelstelling en vraagstelling

Zoals in de eerste paragraaf is aangegeven zitten er nog veel scheefheden binnen de sociale huurwoningvoorraad, zowel op financieel gebied als binnen het ‘passend wonen’. Het onderzoek zal aanbevelingen geven over mogelijke verbeteringen voor de gereguleerde woningvoorraad binnen de opgaven die er liggen. Als doelstelling is hiervoor geformuleerd:

Het doel van dit onderzoek is het ministerie inzicht geven in de mismatches tussen de woningvoorraad van de gereguleerde huurwoningen en de woningbehoefte van de huishoudens in de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht, zodat het Ministerie mogelijk passend beleid kan opstellen om de corporaties te faciliteren in de vervangingsopgave binnen de gereguleerde huursector, om zo de scheefheden in de voorraad te verminderen.

Bij de geformuleerde doelstelling is de volgende vraagstelling geformuleerd:

Hoe kan het ministerie BZK-DGBW, vanuit hun faciliterende rol, de gereguleerde huurwoningvoorraad bij woningcorporaties laten reageren, op de uitbreiding- en vervangingsopgave die er ligt, als gevolg van de veranderende woonbehoefte in de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht?

18

Om antwoord te kunnen geven op de gestelde hoofdvraag zijn hieronder vijf deelvragen geformuleerd. De antwoorden op deze deelvragen hebben geleid tot een uiteindelijk antwoord op de hoofdvraag.

1.

Welke Europese- en nationale wettelijke kaders worden aan de corporaties en de gemeenten opgelegd met betrekking tot de gereguleerde huurwoningvoorraad?

2.

Hoe ziet de huidige woonsituatie van de huishoudens in de gereguleerde huurwoningvoorraad eruit in de woningmarktregio’s Utrecht en Apeldoorn?

3.

Wat zijn de te verwachtte ontwikkelingen in de woningbehoefte van de huishoudens en de gereguleerde huurwoningvoorraad voor de komende 10 jaar en waar zitten hierin de mismatches in de te onderzoeken woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht?

4.

Hoe reageren lokale plannen op de wettelijke kaders en de verwachte ontwikkelingen in de prestatieafspraken tussen corporaties en de gemeenten in de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht?

5.

Welke verschillen zijn er te zien in de aanpak van de uitbreiding- en vervangingsopgave tussen de woningmarktregio’s Apeldoorn en Utrecht?

1.4. Wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie

1.4.1. Wetenschappelijke relevantie

Dit onderzoek richt zich vooral op de reguliere huurwoningvoorraad, die voor het grootste gedeelte bestaat uit huurwoningen van woningcorporaties. In het verleden zijn er al veel verschillende onderzoeken gedaan binnen de woningcorporatieportefeuille (Broeke, 1998). Meer recentere onderzoeken over het voorraadbeleid van woningcorporaties zijn; Overmeeren (2014) die schrijft over gebiedsgericht voorraadbeleid van corporaties, Nieboer (2009) gaat in op voorraadbeleid en de invloed van investeringskeuzen en Gruis (2000) onderbouwt in zijn onderzoek de samenhang tussen financieel-economisch gebied en het voorraadbeleid. Deze onderzoeken zijn echter niet (direct) verbonden met de woningbehoefte die volgt uit de huishoudensprognoses. Dit onderzoek concentreert zich op de woningbehoefte die volgt uit de huishoudensontwikkeling en de manier waarop het voorraadbeleid met de verandering om kan gaan.

In het onderzoek is de woningvoorraad gekoppeld aan huishoudensprognoses, om zo te kunnen onderzoek hoe de woningvoorraad beter kan reageren op de behoefte. Er zijn eerder onderzoeken gedaan die de woningvoorraad koppelen aan bevolkingsontwikkelingen, maar hier wordt echter vaak gefocust op een bepaalde bevolkingstrend of bevolkingsgroep en hoe woningcorporatie hierop kunnen reageren. Voorbeelden zijn de onderzoeken over dilemma’s van corporaties bij langer thuiswonende ouderen (Baetsen P. , 2015) (Groot, Dam, & Daalhuizen, 2014) (Daemen, 2014). Dit onderzoek zal de huishoudensprognoses binnen de lage inkomensdoelgroep (zie begrippenlijst in bijlage 1) breder benaderen door verschillende bevolkingstrends te onderscheiden en de gevolgen voor de voorraad te benoemen.

Door het herzien van de woningwet in 2015 zijn de wetten en regels voor corporaties verder aangescherpt. De wet creëert meer duidelijkheid op de woningmarkt door heldere spelregels te stellen voor de sociale huursector (Ministerie van BZK, 2015b).

19

Hierdoor zijn de omstandigheden voor en de posities van de woningcorporaties sterk veranderd. Binnen deze nieuwe situatie zijn de onderzoeken die eerder zijn gedaan niet meer actueel, waardoor er een nieuwe niche komt voor onderzoek. In de woningwet werd onder andere van corporaties geacht dat zij zich koppelden aan één regio. Hierdoor is een meer regionale benadering van de gereguleerde voorraad een nieuwe belangrijke schaal geworden, die nog veel onbekendheid kent. De invoering van de woningwet2015 wordt met verschillende gevoelens in regio’s ontvangen, door regionale verschillen op de woningmarkt pakken de nieuwe wetten voor de ene regio positiever uit dan in andere regio’s. Het is daarom relevant om een verkennend onderzoek te doen binnen twee regio’s, om ook te zien hoe de regio’s omgaan met lokale woonopgave, waaronder de vervangingsopgave (Ministerie van BZK, 2015b).

De meerwaarde van het onderzoek is de regionale invalshoek op de gereguleerde huurwoningmarkt en de koppeling die wordt gemaakt met het nationaal beleid in de conclusie. Het onderzoek draagt bij aan de uitbreiding van de huidige kennis op het gebied van de staat van de woningvoorraad en de lokale beheerplannen die van groter belang zijn door de woningwet2015. Daarnaast kan het onderzoek leiden tot mogelijke maatregelen om de sociale huurwoningvoorraad gezonder te maken.

1.4.2. Maatschappelijke relevantie

In Nederland wordt getracht iedereen een dak boven het hoofd te bieden, waarbij iedere woning over een bepaalde kwaliteit moet beschikken. Ook zouden de woonlasten voor ieder huishouden te dragen moeten zijn en waar dat niet het geval is probeert de overheid dit te bereiken door de huurprijzen te reguleren. Er is een maatschappelijk belang om een evenwichtige woningmarkt te hebben, waarbij een goed functionerende gereguleerde huurwoningmarkt ook van belang is. Het is hierbij belangrijk dat voor ieder huishoudens in een passende woning woont, qua prijs en omvang. Vooral nu de economie en de woningmarkt verder aantrekken en de bouw nog achter blijft, komt er een steeds groter druk te staan op de woningmarkt. De maatschappelijke roep om meer en betaalbare woningen, neemt de afgelopen maanden alleen maar verder toe. Het is daarom relevant meer actuele inzichten te hebben over de huidige staat van de gereguleerde huurwoningmarkt en lokale ontwikkelingen, om richting te kunnen geven aan nieuwe toevoegingen aan de voorraad. De regionale schaal geeft hierbij de mogelijkheid specifieker in de voorraad te kijken naar kwalitatieve eigenschappen en of deze passen bij de huidige en toekomstige samenstelling van de bevolking. Uiteindelijk beoogd het onderzoek te kunnen bijdragen aan het inzichtelijk maken van de ontwikkelingen in de gereguleerde huurwoningvoorraad en de mogelijke mismatches tussen de voorraad en de behoefte. Zodat de voorraad mogelijk meer inspeelt op de bevolkingsbehoefte.

De maatschappelijke relevantie van dit onderzoek is het kunnen bijdragen aan het vorm te geven beleid, wetgeving en mogelijke processen. De bijdrage zal gericht zijn op het toevoegen van kennis over lokale ontwikkelingen binnen twee woningmarktregio’s op het gebied van de scheefheden in de gereguleerde huurwoningvoorraad, de doorstroming op de woningmarkt en het passend wonen voor huishoudens. Daarbij geeft het onderzoek aanbevelingen aan het Ministerie over de manieren waarop zij om kan gaan vanuit een faciliterende rol met de vervangingsopgave, waardoor scheefheden in de gereguleerde huurwoningvoorraad kunnen worden verminderd in de toekomst.

20

21

2. Theoretisch kader

Dit hoofdstuk geeft een verdieping en theoretische benadering voor het onderzoek. De eerste paragraaf gaat in op de werking van de woningmarkt, hierin wordt onder andere de theorie van het vierkwadrantenmodel toegelicht. De tweede paragraaf gaat in op het voorraadbeleid van corporaties, die de woningportefeuille van de corporaties beïnvloed. De derde paragraaf gaat kort in op belangrijke factoren die spelen bij de woningbehoefte van huishoudens. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een conceptueel model waarin de variabelen die zijn meegenomen in het onderzoek worden weergegeven.

2.1. Werking van de woningmarkt

De woningmarkt is anders dan andere markten, het is bijvoorbeeld niet te vergelijken met de fruit-, kleding- of automarkt. De woningmarkt onderscheidt zich door verschillende specifieke kenmerken. Als eerst kan de woningmarkt geduid worden als een voorraadmarkt, waarbij de voorraad jaarlijks maar langzaam groeit of afneemt. Dit gebeurt enerzijds door nieuwe woningen te bouwen, en anderzijds door bestaande woningen te slopen of samen te voegen. Ook wordt er jaarlijks maar een beperkt deel van de bestaande voorraad verkocht (Renes, Thissen, & Segeren, 2006) (Evers, Kooijman, & Krabben, 2011). De vertraging in de toevoegingen zit onder andere in een lange productie- en ontwikkeltijd. Hierdoor zit er een vertraging in het reactievermogen van het aanbod op de vraagontwikkeling, dus het aanbod kan niet snel inspringen op veranderingen in de vraag. De woningmarkt is hiermee een inelastisch product.

Dit verschijnsel hangt samen met de varkenscyclus, waarin een projectontwikkelaar wordt vergeleken met een varkensboer (Evers, Kooijman, & Krabben, 2011). De varkenscyclus geeft de keuzes die projectontwikkelaars maken in de vastgoedmarkt weer. In tijden van schaarste zijn projectontwikkelaars bereid risico’s te nemen door gebouwen te ontwikkelen, waarbij ze ervan uit gaan dat ze het gebouw tegen een hogere prijs kunnen afzetten. Wanneer dan de economische groei stagneert, daalt de vraag naar vastgoed, wat als gevolg heeft dat bouwprojecten stilgelegd worden en de leegstand toeneemt (Evers, Kooijman, & Krabben, 2011). De varkenscyclus laat ook zien dat de vastgoedmarkt naast een voorraadmarkt ook een investeringsmarkt is. Panden worden zowel gekocht als consumptie- of als beleggingsobject. Het is voor beleggers interessant om te investeren in gebouwen omdat ze een lange levensduur hebben en over het algemeen waardevast zijn of in waarde stijgen (Evers, Kooijman, & Krabben, 2011) (Arts, 2014).

Daarnaast worden gebouwen ook gekarakteriseerd met hun plaatsgebondenheid, want een pand kan moeilijk verplaatst worden (Needham, 2006). Dit betekent dat de koper of huurder niet alleen betaalt voor bijvoorbeeld de woning, maar ook voor de locatie en de daarbij behorende gronden (Evers, Kooijman, & Krabben, 2011). Daarnaast is een woning een heterogeen product, dit betekent dat geen enkele woning hetzelfde is door de unieke eigenschappen van de woning en door unieke kenmerken van de locatie (Evers, Kooijman, & Krabben, 2011) (Needham, 2006). Al deze genoemde factoren spelen een rol in de marktwerking (Renes, Thissen, & Segeren, 2006).

2.1.1. Vierkwadrantenmodel van DiPasquale en Wheaton

DiPasquale en Wheaton illustreren de werking van de vastgoedmarkt aan de hand van het vierkwadranten model (zie afbeelding 2). Hierin wordt de werking van de vastgoedmarkt beschreven als de interactie tussen de vier deelmarkten: 1) de ruimtemarkt, 2) de beleggingsmarkt, 3) de woningbouwmarkt en 4) aanpassing voorraad (DiPasquale & Wheaton, 1992).

22

Ad 1) In de ruimtemarkt wordt de vraag naar ruimte door de gebruikers uitgedrukt. De huurprijs is afhankelijk van de voorraad, de prijselasticiteit van de vraag en andere demografische en economische factoren. Meer aanbod zorgt via een vraagcurve tot lagere huurprijzen (Eskinasie M. , 2011a). De prijs of de huur van een woning komt theoretisch gezien voort uit het punt waar de vraag- en aanbodcurve elkaar kruisen (evenwichtspunt) bij een bepaalde hoeveelheid woningen (Boelhouwer, et al., 2014). De vraagcurve kan zich ook verplaatsen door economische en demografische

veranderingen. De huurprijs is de afhankelijke variabele in dit kwadrant (Eskinasie M. , 2011a). Het eerste kwadrant ‘de ruimte markt’ illustreert de huishoudens die bereid zijn om een bepaalde hoeveelheid huur te betalen voor het gebruik van een woning op een bepaalde plek (Dam & Visser, 2006). Binnen de gereguleerde huurwoningvoorraad worden de huren gereguleerd waardoor de bewegingsvrijheid van de gebruikerskosten worden beperkt. De regulering van de plancapaciteit, residuele grondprijzen en lage rendementen kunnen in de huursector de nieuwbouw belemmeren of een oneerlijke concurrentie tot gevolg hebben (Noordhoff, 2015).

Ad 2) In de beleggingsmarkt, het tweede kwadrant, zijn beleggers bereid een bepaalde prijs te betalen wanneer het vastgoed een bepaalde huuropbrengst oplevert. De verhouding tussen de prijs en de huur is de rentevoet. Binnen dit kwadrant is prijs de afhankelijke variabele en zijn de huur en de rentevoet de onafhankelijke variabele (Eskinasie M. , 2011a). De woning is eigendom van een actor uit het tweede kwadrant. In het geval van de gereguleerde huurwoningsector kunnen de corporaties gezien worden als de beleggers. Ook zijn er particulieren die gereguleerde huurwoningen verhuren wanneer dit voor hen rendabel is (Noordhoff, 2015).

Ad 3) In de bouwmarkt, het derde kwadrant, komt de bouwproductie op gang wanneer de te verwachtte vastgoedwaarde van een woning hoger is dan de ontwikkelingskosten. In het vierkwadrantenmodel heeft de bouwmarkt een lineaire relatie en een positieve prijselasticiteit. In dit geval is de prijs onafhankelijk en is de bouwproductie de afhankelijke variabele (Eskinasie M. , 2011a). In de ‘bouwmarkt’ onderhandelt de corporatie mogelijk met een bouwbedrijf of ontwikkelaar over de prijs. De ontwikkelaar gaat afwegen of hij de woning kan realiseren voor de voorgestelde prijs van de corporatie.

Ad 4) Het vierde kwadrant ‘aanpassingen in voorraad’ is afhankelijk van de nieuwbouw en sloop van de woningen (Eskinasie M. , 2011a). Aanpassingen in de voorraad kunnen bij een corporatie komen door nieuwbouw, sloop, transformatie of verkoop (Noordhoff, 2015).

DiPasquale en Wheaton omschrijven de huurwoningmarkt als een ‘space and asset’ markt. Binnen deze markt streven vastgoedeigenaren naar rendement terwijl huishoudens de ruimte als een woon- of levensbehoefte zien (DiPasquale & Wheaton, 1992b). Binnen de ruimtevraag (ad 1) wordt vooral de koppeling gelegd tussen deze woningbehoefte (de vraag) en de woningvoorraad (het aanbod).

Afbeelding 2: Het vierkwadranten model van DiPasquale en Wheaton die de woningmarktwerking verklaard (Eskinasie M. , 2011a).

23

Gereguleerde huurwoningenmarkt

Het vierkwadrantenmodel spitst zich vooral toe op een gezond werkende woningmarkt. Het Amerikaanse model is goed toe te passen op de Nederlandse woningmarkt (Eskinasie M. , 2011). Vooral binnen de koop- en de particuliere huurmarkt vormt het model van DiPasquale en Wheaton een vereenvoudigde weergave van de werkelijke werking van de woningmarkt. Het Planbureau van de Leefomgeving heeft een regelkring vanuit het vierkwadranten model gedefinieerd voor het ontstaan van de huurprijs (afbeelding 3). Hieruit is onder andere af te leiden dat de huur ontstaat door confrontatie van de vraag en het aanbod. De beleggingswaarde wordt bepaald door de rente, die vervolgens weer de bouwproductie beïnvloed. Dit brengt nieuw aanbod tot stand, wat uiteindelijk weer de huur beïnvloed en dan is de cirkel rond (Eskinasie M. , 2011a).

Binnen de gereguleerde huurwoningmarkt ligt dit anders. De woningcorporaties hebben de woningen in bezit, maar het voorraadbeleid is niet gericht op het maken van winst met de woningen, wat anders is dan bij een reguliere belegger (Gruis, 2001). Doordat de doelgroep van de woningcorporaties huishoudens zijn met een laag inkomen, zal de vraagcurve (paragraaf 2.1.1.) in combinatie met voldoende aanbod leiden tot een evenwichtsprijs uitgedrukt in een huur die lager zou zijn dan normaal (dan maximaal redelijk) (Eskinasie M. , 2011a) (Gool, 2013). Met deze prijs zouden andere aanbieders of beleggers niet tevreden zijn, doordat er geen of te weinig rendement uitgehaald kan worden (Boelhouwer, et al., 2014) (CPB, 2010). Bij verschillende marktverstoringen of marktfalen tracht de overheid deze te repareren, veel economen zien dit als publiek belang. Binnen de gereguleerde huursector worden subsidies verschaft om lagere huren voor huishoudens met een laag inkomen te bewerkstelligen. Dit soort maatregelen doorbreken de vrije prijsvorming, gaan samen met extra belastingen en welvaartsverliezen, verstoren de doorstroming tussen huur en koop en zorgen er voor dat belangrijke drijfveren om te bouwen en te verhuren in het middenhuursegment ontbreken (Conijn, 2011) (CPB, 2010) (Boelhouwer, et al., 2014) (VROMRaad, 2010) (Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis, 2012).

Afbeelding 3: Het vierkwadrantenmodel systeem dynamisch. Variabelen zijn cirkels, relaties zijn een enkele pijl, + en – staan voor positieve en negatieve polariteit, voorraden en stromen zijn getekend als rechthoek, de wolken geven aan waar woningen het systeem binnenkomen of verlaten (Eskinasie M. , 2011a).

24

Het model DiPasquale en Wheaton houdt geen rekening met de specifieke situatie van de gereguleerde huurwoningenmarkt in Nederland. Wel vormt het een goede basis voor de weergave van de werking van de woningmarkt. Een alternatief model dat de werking van de woningmarkt beschrijft en meer aansluit bij de specifieke Nederlandse situatie is het Houdini model. In dit model wordt ook het vierkwadranten model van DiPasquale en Wheaton als uitgangspunt gebruikt maar wordt er meer aansluiting gezocht met de Nederlandse woningmarkt (Eskinasie M. , 2011a).

2.1.2. Houdini

In het Houdini model is het toekomstig woningtekort gedefinieerd als het verschil tussen het verwachte aantal huishoudens en de woningvoorraad (Eskinasie M. , 2011a). Hierbij wordt ervan uit gegaan dat de werking van de woningmarkt regionaal afhankelijk is, zoals eerder benoemd is in paragraaf 1.1 (Eskinasie M. , 2011a) (Ras, 2006) (Dam & Visser, 2006) (Renes, Thissen, & Segeren, 2006). Deze mist als factor in de eerdergenoemde modellen, daarom sluit het simulatiemodel ‘Houdini’ beter aan bij de schaal van dit onderzoek. In het model is de waarde ‘krimp’, ‘gemiddelde’ of ‘overdruk’ regio toe te voegen om de regionale woningmarkt werking beter te duiden. Houdini is een model gemaakt door het Planbureau voor de leefomgeving, waarin een geografisch component is toegevoegd om regionale onderscheidende aspecten van een woningmarkt mee te nemen in het model. Het model bestaat uit twee vierkwadrantenmodellen een voor de koopsector en de ander voor de huursector, deze twee beïnvloeden elkaar sterk. Wanneer de huizenprijzen stijgen zal de vraag naar huurwoningen daardoor met een vertraagd effect ook toenemen, omdat een huis kopen dan voor sommige huishoudens niet meer bereikbaar is. Het systeem dynamische simulatiemodel ‘Houdini’ berekend lange termijneffecten van demografische en economische ontwikkelingen op de prijzen en de productie van woningen (Eskinasie M. , 2011a). Het Houdini model is voortgekomen uit het model van DiPasquale en Wheaton en volgens de principes van systeemdynamica (Eskinasie M. , 2011). Binnen systeemdynamica wordt dynamisch gedrag verklaard door de structuur goed te simuleren. Een dynamiek ontstaat wanneer actoren in het systeem doelstellingen of stromen proberen te beïnvloeden, zoals gebeurt binnen de gereguleerde huursector door de overheid (huurtoeslag en passend toewijzen; zie hoofdstuk 4) en corporaties (portefeuille management; paragraaf 2.2). In het model worden woningmarkten en stedelijke regio’s gezien als sociaal systemen (Forrester, 2007). In het model worden effecten van het gedrag van de actoren: woningcorporatie, gemeente en projectontwikkelaar meegenomen (Eskinasie M. , 2011a).

2.1.3. Kritische beschouwing

Een model is een vereenvoudigde manier van de werkelijkheid. Een model reduceert de complexiteit van de werkelijkheid om de situatie te begrijpen. Doordat een model vereenvoudigd is missen er aspecten die wel van belang zijn met hun waarde binnen bepaald onderzoek. In het geval van de besproken modellen is de behoefte vaak een soort constante factor maar dit is in de praktijk niet het geval. De behoefte is vaak aan verschillende veranderingen onderhevig en heeft daarbij effecten op de nieuwbouwmarkt en (in)direct op de huurwoningmarkt. Daarnaast komt in de theorie het geografisch component onvoldoende tot uiting. In de modellen wordt onvoldoende aandacht gegeven voor de verschillen op regionaal niveau.Wanneer er een model wordt gemaakt op landelijk of regionaal niveau dat maakt nogal een verschil. Het Houdini model doet een poging een door de variabele ‘krimp’, ‘gemiddelde’ of ‘groei’ toe te voegen als regionaal markt verschil. Dit is een stap in de goede richting, maar deze drie variabelen kunnen te kort schieten om een volledig beeld te krijgen van een regio.

25

Doordat de regionale woningmarkt wordt beïnvloed door meer factoren die regionaal verschillen, zoals de locatie/leefomgeving en de bereikbaarheid. Ook verschilt de prijsontwikkeling per regio of stad. Vaak variëren de prijzen van koophuizen meer dan de huurprijzen van huizen. Hierdoor kan in sommige regio’s het verschil tussen de koop- en huurprijzen hoog oplopen. Ook verschilt per regio de plancapaciteit en de woonwensen van de huishoudens. Daarom richt dit onderzoek zich op de regionale markt en wordt er door middel van kwalitatieve methodes kennis uit de regio’s opgehaald. Het is daarbij niet het doel om een complexer model te ontwerpen, maar om het ministerie meer inzicht te geven in de uitdagingen binnen de regionale woningmarkt, doordat zei deze door het gebruik van landelijke modellen vaak weg cijfert.

2.2. Werking voorraadbeleid woningcorporaties

Woningcorporaties moeten zowel de sociale en maatschappelijke woningbehoefte verzorgen evenals de financiële continuïteit van hun organisatie waarborgen (Swagemakers, 2012). Door de zelfstandigheid van de woningcorporaties kunnen zij zelf keuzes maken over de samenstelling van hun woningvoorraad (Overmeeren, 2014). De corporaties kunnen binnen de kaders van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) hun voorraad zelf vormgegeven. Corporaties kunnen in hun visie zich richten op de aankoop, nieuwbouw of transformaties/renovatie van woningen. Deze activiteiten komen voort uit het strategisch voorraadbeleid. Voorraadbeleid in het algemeen wordt door Nieboer (2004) omschreven als: ‘het plannen en vaststellen van ingrepen in het woningbezit en het maken van keuzes tussen aanhouden en afstoten van de voorraad’ (Nieboer, 2004).

De verschillende onderdelen die binnen het voorraadbeleid spelen worden in het proefschrift van Van den Broeke (1998) beschreven. Als eerste onderdeel noemt hij: ‘een specificatie van beleidsdoelen ten aanzien van de woningmarkt, een uitwerking van een aanpak om deze doelen te verwezenlijken en een specificatie van de daarvoor ter beschikking gestelde middelen’ (Broeke, 1998). Daarnaast is een integrale benadering van de woningvoorraad nodig, waarin de nadruk ligt op de samenstelling van het woningbezit. Ten slotte is een marktgerichte benadering van belang die inspeelt op de veranderingen in de woningvraag (Broeke, 1998). Nieboer vervangt ‘marktgericht’ door ‘omgevingsgericht’ omdat volgens hem meer omgevingsfactoren, dan enkel de marktinvloed, druk uitoefenen op het te formuleren beleid (Nieboer, 2004). Bij deze uitspraak sluit dit onderzoek zich aan, zo kan de politieke context van groot belang zijn. De woningwet2015 stelt duidelijke kaders aan woningcorporaties waarbinnen zij mogen

handelen, dit beïnvloedt het voorraadbeleid.

De door Nieboer (2004) geïnterviewde corporaties stellen hun doelstelling niet op naar norm- of modelportefeuille naar woningtype, maar wel wordt er vaak een concrete buurtaanpak geschreven met daarin randvoorwaarden over de gewilde woningdifferentiatie in die buurt (Nieboer, 2004). Uit het onderzoek van Nieboer (2004) bleken woningcorporatie niet een methode te hanteren voor

het voorraadbeleid. _{Afbeelding 4: Procesmodel die vaak de basis vormt voor het}

26

Er werden twee soorten modellen gebruikt, procesmodellen en afwegingsmodellen, om een methodisch raamwerk te bieden voor voorraadinvesteringen. Als basis voor het voorraadbeleid wordt vaak het in afbeelding 4 weergegeven procesmodel gebruikt. Hieraan worden in praktijk nog andere schaalniveaus toegevoegd die een rol in de beleidsontwikkeling spelen, zoals de buurt of de totale portefeuille (Nieboer, 2004). Binnen dit proces worden afwegingen gemaakt omtrent de voorraad. Binnen het voorraadbeleid hebben corporaties te maken verschillende factoren waar haar afweging van afhangt. De factoren zijn onder andere: de huidige en toekomstige marktpositie, bouw- en woon technische staat, kosten van de ingreep, beleidsomgeving en eerder toezeggingen aan bewoners. Om deze afwegingen te maken is er niet een eenduidige methode, maar worden er enkele technieken gebruikt zoals de portfolioanalyse, de beslisboom en de buurtstrategie. Heeger (2008) heeft tientallen factoren gecategoriseerd in de volgende categorieën:

- Situatie en ontwikkeling - Beleidsomgeving

- Gebiedsvisie voor wijken en/of dorpskernen - Woonwensen en woningkeuzes van bewoners - Complexe kenmerken

- Corporatiekenmerken

2.3. Woonwensen en woonkeuzes van de huishoudens

Voor de komende 10 jaar is de verwachting dat de bevolking minder hard groeit dan het aantal huishoudens, waardoor de vraag naar woningen zal toenemen. De prognoses laten zien dat in de periode tot 2025 het aantal huishoudens in Nederland zal toenemen met 592 duizend (+7,7%). In stedelijke regio’s in het westen en midden van Nederland kan dit percentage oplopen to 12% (ABF Research, 2016e). De groei van het aantal huishoudens neemt toe door een vedergaande individualisering en de migratiestromen (ABF Research, 2016e).

2.3.1. Groei van alleenstaanden en vraag naar kleinere wooneenheden

In Nederland is al geruime tijd sprake van een individualisering van de samenleving. Het aantal eenpersoonshuishoudens blijft groeien. Vooral het aantal alleenstaande ouderen zal de komende tien jaar sterk toenemen, volgens de meest recente prognoses (CBS, 2016b) (ABF Research, 2017b). Daarnaast zal als gevolg van relatieontbindingen ook een toenemend aantal mensen alleen gaan wonen. Tot slot vindt een groot deel van de bevolking, het normaal om tussen het verlaten van het ouderlijk huis en samenwonen eerst een periode alleen te wonen (zie afbeelding 5) (Duin, Stoeldraijer, & Garssen, 2013). Het gevolg van deze individualisering is het sterk toenemende aantal huishoudens, waardoor ook de woningbehoefte toeneemt (ABF Research, 2014a) (Duin, Stoeldraijer, & Garssen, 2013). De kwalitatieve woonbehoefte veranderd daarbij ook; door steeds kleinere gezinssamenstellingen is er meer vraag naar kleinere woningen of appartementen voornamelijk in of na bij de stad. (ABF Research, 2014a).

27

2.3.2. Langer zelfstandig wonende ouderen

De individualisering speelt zich de komende tien jaar voornamelijk af bij de oudere huishoudens. Het aantal alleenwonende ouderen neemt sterk toe, naar verwachting zijn er in 2025 ruim 717 duizend alleenstaande ouderen, die ouder zijn dan 75 jaar (zie afbeelding 5). Wanneer deze ouderen verhuizen is dit niet meer voor een woonwens, maar verhuizen ze gedwongen naar een instelling. In staafdiagram 1 is te zien dat de verhuisgeneigdheid het grootst is onder de 55-plussers tot 75 jaar. Nadat de ouderen de 75 jaar zijn gepasseerd neemt de verhuismobiliteit en verhuisgenegenheid sterk af (Ministerie van BZK, 2016g). Dat ouderen weinig verhuizen, maakt hoe men is gehuisvest op 65 tot 70-jarige leeftijd in belangrijke mate bepalend voor het woonpatroon van de 75 tot 90-jarigen in 2026. Door de eerdergenoemde toename aan ouderen tot 2025 is het verhuisgedrag van toenemende invloed op de woningmarkt (RIGO, 2016). Hierdoor zou bijvoorbeeld de woonbehoefte naar gelijkvloerse appartementen de komende tien jaar toenemen (Elp, Zaal, & Zuidema, 2012).

Uit een verhuisanalyse voor het MIT blijkt dat het aantal 55-plussers nog een redelijke verhuiswens hebben. De bestemmingen van de verhuizingen is voor de meeste 55-plussers een grondgebonden woning (Groot, Daalhuizen, & Dam, Vergrijzing van de woningmarkt, 2013). Ongeveer 60% van de huishoudens tussen de 55 en 60 jaar verhuisden tussen 2013 en 2015 naar een eengezinswoning. Dit percentage neemt af met de leeftijd. Rond de 70 jaar geeft men meer voorkeur aan het verhuizen naar een appartement. Vanaf 85 jaar verhuizen de meeste ouderen naar een verzorgingsinstelling (RIGO, 2016) (CBS, 2017c).

Afbeelding 5: In de grafiek (links) geeft de huishoudengrootte naar leeftijd (2015) weer. De grafiek (rechts) geeft de alleenstaanden naar leeftijd (prognose) weer (CBS, 2015).

28

Doordat de verhuismobiliteit en verhuisgeneigdheid afneemt bij ouderen per leeftijdsjaar betekent het dat ze vaker langer in hun woning blijven wonen. Redenen dat ouderen langer in hun woning blijven wonen, zijn: een betere gezondheid tot latere leeftijd, meer tevredenheid over de woning en een fijne woonomgeving met sociale contacten (Rabo Research, 2016) (Woonzorg Nederland, 2016). In de huidige situatie worden ‘traditionele’ verzorgingshuizen niet langer vergoed en blijven ouderen het liefst zolang als mogelijk zelfstandig in hun eigen woning wonen. Dit maakt dat ouderen in de gereguleerde huursector afhankelijk zijn van de aanpassingen die woningcorporaties aanbieden voor de woning zodat ouderen daar langer kunnen wonen (Duivenvoorden, Triest, Kooistra, Senior, & Witter , 2015).

2.3.3. Kleinere huishoudens

Naast de individualisering van de samenleving wordt het aantal personen per huishouden ook kleiner, zoals te zien is in tabel 1. Dit komt doordat stellen vaker ongehuwd blijven en daarbij minder snel en minder vaak kinderen krijgen. Ook neemt het aantal eenoudergezinnen toe, waarbij ouders alleen blijven wonen met één of meerdere kinderen na bijvoorbeeld een scheiding. Dit beïnvloedt ook de vraag naar woningen, zo zullen kleinere gezinswoningen beter passen dan traditionele gezinswoningen die berekend zijn op meer kinderen (Duin, Stoeldraijer, & Garssen, 2013) (ABF Research, 2017b).

Tabel 1: Gemiddelde huishoudensgrootte in het verleden en in de toekomst in Nederland (1975-2050) (CBS, 2016a) (CBS, 2016b)

2.3.4. Veranderende woonbehoefte: Verhuismotieven

Mensen verhuizen voor het overgrote deel om een stap in hun wooncarriére te maken. Met deze verhuizing trachten ze hun woonsituatie beter in overeenstemming te laten komen met hun behoeften (Groot, Mulder, & Manting, 2011). Spengler & Meyers (1977) stellen dat het doel van verhuizen in het algemeen te maken heeft met: ‘social en economic development’. Verhuismotieven zijn volgens Priemus (1984) te typeren in drie sferen:

- De woonsfeer, bijvoorbeeld de woning is te klein of de woonomgeving bevalt niet. - De werksfeer, bijvoorbeeld overplaatsing of verandering van werk.

- Persoonlijke sfeer, bijvoorbeeld een huwelijk of scheiding.

Verhuizingen in het kader van de woon- en persoonlijke sfeer zijn (bijna) altijd korte afstandsverhuizingen. Verhuizingen in het kader van het werk zijn veelal lange afstandsverhuizingen. Dit onderzoek zal vooral in gaan op de factoren in de woonsfeer, daarnaast zal de persoonlijke sfeer ook een rol spelen in het onderzoek. Doordat het onderzoek de huidige situatie en toekomstige situatie zal onderzoeken zullen het aantal scheidingen of huwelijken een rol spelen in de toename van het aantal huishoudens. Priemus (1984) splitst de woning- en woonomgevingsfactoren. Binnen de woningfactoren worden in dit onderzoek meegenomen type huishouden, leeftijd en inkomsten. De woonlocatie wordt indirect meegenomen, doordat twee regio’s met verschillende regionale woningmarkten met elkaar worden vergeleken

1975 1985 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2030 2040 2050 Gemiddelde

29

2.4. Conceptueel model

Uit de behandelde literatuur en theorieën in de vorige paragrafen zijn verschillende factoren en kenmerken te onderscheiden die invloed uitoefenen op de vraag- en aanbodzijde binnen de gereguleerde huurwoningmarkt. In het onderzoek is ervan uit gegaan dat de woningvoorraad en de woningbehoefte elkaar beïnvloeden, zoals DiPasquale & Wheaton (1992b) en Eskinasie (2011a) ook beredeneren in hun modellen.

Het Houdini model richt zich vooral op de ontwikkeling van het aantal huishoudens, omdat dit sterk bepalend is voor de vraag naar woningen en woondiensten (Eskinasie M. , 2011a). Dit onderzoek heeft zich dan ook gericht op het aantal huishoudens, maar neemt ook andere factoren mee aan de vraagkant. De vraagzijde van de woningmarkt concentreert zich ook op de wens en de keuzes van huishoudens binnen het speelveld van financiële belemmeringen (inkomen). Dit onderzoek heeft zich geconcentreerd op de woningbehoefte van de huishoudens, hierbij waren de volgende factoren van belang:

- Type huishoudens: Alleenstaand, samenwonend met of zonder kind, eenouderhuishoudens. - Leeftijd van het huishouden

- Inkomen van het huishouden - Huidige woonsituatie

In de literatuur over het Houdini model wordt aangegeven dat het model in volgende versie aangevuld zal worden met de factoren: leeftijdsgroepen, huishoudenstypen en inkomensgroepen (Eskinasie M. , 2011a). Deze factoren zijn wel toegevoegd in dit onderzoek om een inzicht te krijgen in de passendheid van de voorraad bij de huishoudens.

Het aanbod aan gereguleerde huurwoningen wordt door verschillende factoren beïnvloed, zoals ook is opgenomen in het Houdini model (Eskinasie M. , 2011a). Deze factoren zijn: de nieuwbouw, sloop, overige toevoegingen en overige onttrekkingen (zie begrippenlijst, bijlage 1) van woningen. Dit zijn de factoren die de voorraad kunnen doen toe- of afnemen. Woningcorporatie beslissen in onder andere hun portefeuillestrategie hoe de voorraad zich zal gaan ontwikkelen de komende jaren (Nieboer, 2004). Binnen de portefeuillestrategie worden beslissingen gemaakt over welke woningen gesloopt of verkocht worden en hoeveel woningen toegevoegd worden. Sinds de nieuwe woningwet moeten woningcorporatie ook prestatieafspraken maken met de gemeente, waarin ook de ontwikkeling van de voorraad voor de komende jaren wordt vastgelegd. In de portefeuillestrategie en de prestatieafspraken worden dus keuzes gemaakt over de toename of de afname van de gereguleerde woningvoorraad, dit is vereenvoudigd weergegeven als een cirkel in het conceptueel model (afbeelding 6). Om keuzes te maken in de wijze waarop de voorraad zich moet gaan ontwikkelen, spelen ook de kwalitatieve factoren van de voorraad een rol (Heeger, 2008). Deze kwalitatieve factoren van de gereguleerde huurwoningen zijn: woningtype, huurprijs, woonoppervlak, bouwjaar en energielabel. Deze kwalitatieve factoren samen met de ontwikkeling van de huishoudens en de woonbehoefte bepalen welke keuzes gemaakt moeten worden om de woningvoorraad op de behoefte te laten aansluiten in de toekomst. Het onderzoek richt zich op de volgende categorieën (Heeger, 2008), waarin de woonwensen zijn vertaald naar de meer realistische woningbehoefte van huishoudens:

- Situatie en ontwikkeling

30

De kenmerken van de corporaties als organisatie en de woonomgeving die Heeger (2008) noemt, zijn grotendeels buiten beschouwing gelaten in het onderzoek. De eerdergenoemde kenmerken en factoren zijn van belang binnen de veranderingsopgave, omdat de kwalitatieve kenmerken van een woning inzichtelijk maken of de woning nog voldoet aan de huidige vraag en of de woning nog van voldoende kwaliteit is. Ook wordt door het gebruik van kwalitatieve kenmerken duidelijk hoe passend de voorraad is bij de (huidige) woningbehoefte. In het onderzoek is een tijdreeks genomen van tien jaar om te zien hoe de voorraad zich ontwikkeld tegenover de woningbehoefte.

De eerdergenoemde mismatches in hoofdstuk 1 kunnen zitten in de huidige situatie tussen de woonsituatie en de gereguleerde huurwoningvoorraad. Maar ook tussen de toekomstige woningbehoefte en woningvoorraad. De mismatch kan zitten in het aantal gereguleerde huurwoningen, waar het Houdini model zich vooral op richt (Eskinasie M. , 2011a). Maar er kan ook een mismatch zijn tussen de kwalitatieve kenmerken van de woningvoorraad en de behoefte van de huishoudens. Dit onderzoek heeft zich hierop gericht binnen de twee woningmarktregio’s: Apeldoorn en Utrecht.