Thuis in de wijk. Bestuursverslag 2021

Thuis in de wijk

Bestuursverslag 2021

Inhoudsopgave

Welkom 3

Ons woningbezit 4

Voorwoord Raad van Bestuur 5

2021 in cijfers 7

Thuis voelen in huis en in de buurt 8 Langer thuis is meer thuis 11

Vandaag voor morgen 13

Voldoende goede woningen 17 Grote opgaven vragen

om gedeeld eigenaarschap 23

Onze medewerkers zijn goud waard 28

Factsheet Delft 33

Factsheet Dordrecht 38

Factsheet Nissewaard 43

Factsheet Rotterdam 47

Governance 52 Verslag Raad van Commissarissen 55

Bijlagen 63

1. Risicomanagement 64

2. Overzicht van verbindingen 69

3. Beloningen en vergoedingen topfunctionarissen 2021 70 4. Rooster van aftreden RvC, inclusief PE-punten 74

Welkom

Over ons

Woonbron zorgt in gevarieerde wijken voor pas- sende huisvesting voor hen die ons nodig hebben.

Voor onze bewoners zijn wij partner in prettig wonen. Vandaag voor morgen.

Woonbron maakt het verschil tussen huis en thuis.

Eén letter, maar ook een wereld van verschil.

Onze bewoners vinden een thuis in een woning die past bij hun fase in het leven; groot genoeg als ze ruimte nodig hebben, met een tuin als ze van groen houden en op de plek in de stad waar ze graag wonen. Een woning die past bij hun budget.

Waarin ze gezond leven. En waar ze met trots hun bezoek ontvangen, want hun woning en wijk mogen gezien worden.

In die wijk is de kans groot dat ze een Woonbron­

busje of ­medewerker tegenkomen. Want ook wij zijn thuis in deze wijk. Daar maken we het verschil.

De complexbeheerder die in het complex loopt of de vakman die een reparatie uitvoert, ook de klantadviseur die ze aan de lijn krijgen als ze ons bellen of medewerker die de huur incasseert en meedenkt als de betaling een maandje niet lukt.

Zo overtreffen we de verwachting. De Woonbron­

medewerker stopt niet als je tevreden, maar pas als je enthousiast bent. Als er iets is, heeft hij het nummer van zijn collega en van andere wijkwerkers, zoals de wijkagent, zorgverlener of wijkteam­

medewerker. Andersom is dat ook het geval.

Want die korte lijnen zorgen voor lang woonplezier.

Voor ons bent u – bewoner, wijkagent, wethouder, zorgverlener, journalist, beleidsmedewerker of andere partner – cruciaal voor ons succes.

Want samen met u zorgen we voor het woongeluk van onze bewoners.

In dit bestuursverslag over 2021 laten we zien hoe we onze ambities op de belangrijkste maatschappelijke opgaven realiseerden.

Dit verslag

Wij rapporteren transparant. Dit doen wij over het jaar 2021 via dit bestuursverslag. U kunt op alle onderdelen klikken voor aanvullende informatie.

Zo bepaalt u zelf uw leeswensen. U kunt ook zoeken op trefwoorden, waarna u een selectie ziet van relevante teksten. Ook kunt u pagina’s selecteren en printen, zowel de geselecteerde pagina’s als het volledige verslag.

> Download jaarrekening 2021

3

Ons woningbezit ^*

8.620

Delft

5.980_Dordrecht 204

Capelle aan den IJssel

3.618

Nissewaard 10

Albrands- waard

24.662

Rotterdam

Nissewaard

8,4%

13,9%

Dordrecht

57,2%

Rotterdam

20,0%

Delft

43.097

Totaal aantal woningen

* Inclusief woningen verkocht onder voorwaarden.

Verderop in dit verslag zijn geen factsheets opgenomen van Capelle aan den IJssel, Albrandswaard en

Westvoorne. Met deze gemeenten zijn geen prestatieafspraken gemaakt.

West- 3

voorne

0,5%

Capelle aan den IJssel

We willen als corporatie thuis zijn in de wijk, in direct contact met onze bewoners en partners.

In 2021 wisten we vrijwel al onze doelen te realiseren. Hoewel er forse uitdagingen waren, ontstaan in lastige tijden vaak mooie dingen.

Bij Woonbron zeker.

We hebben volop oog voor onze bewoners, die meestal fijn wonen in een woning van Woonbron, maar het om uiteenlopende redenen soms ook zwaar hebben. We organiseerden afgelopen jaar veel sociale activiteiten, met name voor oudere bewoners. We zoeken deze bewoners bewust op.

Thuis in de wijk kortom.

Ook blijven we onze dienstverlening verbeteren.

Ondanks corona, beoordeelden onze klanten onze dienstverlening in ruim 70% van de gevallen met een 8 of hoger. Doelen halen we, soms zelfs beter dan verwacht. Dit vraagt dat we onze bedrijfs­

voering steeds slimmer en efficiënter doen, want hoewel minder zichtbaar, maakt deze ‘thuis in de wijk’ mogelijk.

Thuis in de wijk

Niet alleen wisten we onze doelen voor 2021 te realiseren. Ook richtten we onze aandacht op de toekomst. Met onze bewoners en partners werkten we aan een nieuwe koers én stelden deze vast. Met nieuwe accenten én een nog sterker fundament onder ‘Thuis in de wijk’. We gaan nog nadrukkelijker allianties aan met onze partners en bewoners. Deze zijn cruciaal om de grote en complexe opgaven waarvoor we ons zien gesteld te kunnen realiseren, denk aan de leefbaarheid van onze wijken en verduurzaming. Onze bewonersorganisaties, professionele partners en collega’s geven aan het koersdocument te ervaren als een bron van inspiratie. Wij zien steeds meer dat zij daar volop invulling aan geven en zijn daar heel blij mee.

Voldoende goede woningen

Een andere grote en complexe opgave die niet onvermeld mag blijven is de vastgelopen woning- markt. Hier ligt een belangrijke rol bij de overheid.

Gelukkig staat wonen weer hoog op de politieke agenda. Onder druk van de publieke opinie en woonprotesten zien we verandering ontstaan.

Voorwoord

Raad van Bestuur

‘In lastige tijden ontstaan vaak mooie dingen’

5

De verhuurderheffing is in 2022 al lager. En in 2023 moet er een volledige afschaffing volgen. Goed nieuws voor de sociale woningbouw en uiteraard voor onze bewoners.

Alleen met de verlaging van de verhuurderheffing zijn we er niet echter. Om het woningtekort in te lopen, moet er ook worden gebouwd. Daar zijn nog te weinig mogelijkheden voor. Bovendien zijn de bouwkosten hoog. Dat merken we ook in onze nieuwbouw­, renovatie­ en onderhoudsactiviteiten.

Toch wisten we afgelopen jaar honderden wonin- gen op te leveren en bij nog eens honderden de werkzaamheden te starten. Hier gaan we de komende jaren de resultaten van zien. Zo blijven we onze bewoners een thuis bieden. Niet alleen via een goed huis, maar ook door een fijne woon­

omgeving. We blijven sturen op een schone, hele en veilige woonomgeving en op het zorgen voor ongestoord woongenot.

Woonbron in 2022

Op veel onderdelen hebben we ambities. Ook in 2022 zullen we doen wat we kunnen. Iedereen vanuit zijn eigen rol, en in goede samenwerking met collega’s, professionele partners en natuurlijk met onze bewoners(organisaties). Wij blijven werken aan het creëren van een thuis voor onze bewoners. En kijken met optimisme en energie naar de toekomst.

Raad van Bestuur Woonbron Richard Sitton & Karin van Dreven

‘We blijven bewoners een thuis bieden.

Niet alleen via een goed

huis, maar ook door een

fijne woonomgeving’

2021 in cijfers

1 Score Aedes-benchmark op klantoordeel en bedrijfslasten.

2 Op basis van categoriale resultatenrekening.

43.097

woningen:

35.893 in bezit 7.204 ver kocht onder voorwaarden

€ 80,9 mln.

Uitgegeven aan onderhoud²

BC

6,3

97,0%

Score schoon, heel en veilig

8+

936

78,2%

Vrijkomende woningen met huur < 2^e aftoppingsgrens

€ 1.114

Bedrijfslasten per verhuureenheid

€ 41,3 mln.

Operationeel resultaat

7

We zijn thuis in de wijk. Onze medewerkers zijn zichtbaar aanwezig in onze complexen en buurten, om samen met andere wijkwerkers te zorgen dat onze bewoners zich thuis kunnen voelen in hun huis én in hun buurt. Dit is een belangrijke opgave die we onszelf hebben meegegeven in onze nieuwe koers. Dit raakt alle aspecten van ons werk. Vooral de zorg voor minder zelfredzame bewoners vraagt erom dat wij alert zijn en adequaat samen- werken met partners om het thuisgevoel voor alle bewoners te versterken.

Samenwerking met zorg

Eind van het jaar heeft Woonbron het initiatief genomen om samen met collega-corporaties in Rotterdam het door 13 zorgorganisaties opgestelde manifest Tante Sjaar te ondersteunen. Dit manifest doet een oproep aan de politiek om een aantal speerpunten op het gebied van wonen, zorg en inkomen op te nemen in het volgende college­

programma.

In Dordrecht vindt verregaande samenwerking plaats op het gebied van de regionale huisvesting van bijzondere doelgroepen. Samen met collega­

corporaties en colleges van B&W in de Drecht­

steden is de agenda Huisvesting Kwetsbare groepen 2021­2022 opgesteld waarin prestatie­

afspraken gemaakt zijn voor de huisvesting van onder andere kwetsbare jongeren, dak­ en thuis­

lozen.

Kotmadam

Een ander mooi voorbeeld van alliantievorming in de huisvesting van diverse doelgroepen is herposi- tionering van het voormalig Humanitas complex Jan Meertens in Lombardijen, waar naast ouderen- huisvesting ook huisvesting van mensen met psychische problemen met begeleiding door een zorg instelling en een short-stay voorziening wordt gerealiseerd. Daarnaast wordt in het project Kotmadam aan een 27­tal jongeren woonruimte aangeboden met woonbegeleiding op afstand.

Een Kotmadam is de Vlaamse naam voor een hospita die kamers verhuurt. Zo zijn gezamenlijke partners verantwoordelijk voor het totale beheer van dit complex.

In 2021 is de basis gelegd voor de gezamenlijk met de gemeente en andere partners te starten aanpak om een aantal wijken vitaler te maken. Dit zijn voor Woonbron delen van Zevenkamp, IJsselmonde en Beverwaard. In 2022 zal deze aanpak verder uit­

gewerkt worden.

Thuis voelen in huis

en in de buurt

Poptahof Bemoeizorg

Door de decentralisatie van de zorg van het rijk naar de gemeente in 2015 en door de bezuiniging op de zorg waardoor mensen van Beschermd Wonen ‘eerder’ weer thuis moeten wonen, is er een toename van kwetsbare doelgroepen in de sociale woningvoorraad. In sommige wijken neemt hier- door de druk op de leefbaarheid toe. Een groot aandeel van deze huurders heeft een beperkte zelf- redzaamheid. Deze bewoners hebben genoeg te stellen met hun eigen problemen en daardoor wei- nig ruimte om anderen bij te staan. Een ander aan- dachtspunt zijn de lange wachttijden in de reguliere hulpverlening. Dit staat haaks op de gedachte van preventief ingrijpen. Woonbron signaleert steeds vaker gevallen waarbij het vermoeden is dat een huurder hulp nodig heeft. Daarom zijn we gestart met een pilot ‘bemoeizorg’ in Poptahof in Delft.

Het doel van deze pilot is om in een vroeg stadium bewoners met een GGZ proble matiek de juiste zorg te bieden zodat overlast vermindert, eventuele huurachterstanden worden ingelopen, huisuitzet-

tingen worden voorkomen en over en weer kennis en ervaringen worden gedeeld. We beginnen de samenwerking met GGZ Delfland klein, gericht op een beperkt aantal complexen en een afgesproken aantal casussen. In eerste instantie richten we ons op Poptahof, het gebied waarin Vangnet in de Wijk ook actief is.

We onderzoeken wat de beste aanpak is en halen bruikbare informatie op voor het verder vormgeven van Vangnet in de Wijk. De pilot zal drie jaar in beslag nemen en wordt jaarlijks geëvalueerd.

Bergweg

Voor ons woongebouw Bergweg in Rotterdam Noord hebben we een samenwerking tussen Zadkine, Soll, Pameijer, Humanitas Zorg, wijkleer­

bedrijf Rotterdam en de bewonerscommissie.

Met deze verschillende partijen zorgen we voor activiteiten voor bewoners door stagiairs of vrij­

willigers, wordt de receptie bemenst en zijn er diverse themabijeenkomsten.

Terras aan de Maas

Met de gemeente Nissewaard en Humanitas Zorg hebben we de samenwerking gezocht met welzijns­

organisatie SWO. Zij exploiteren de wijkvoorziening in ons complex Terras aan de Maas. Zij gaan de komende periode zorgen dat dit door vrijwilligers gerund gaat worden.

‘We werken adequaat samen met partners om het thuisgevoel voor alle bewoners te versterken’

9 Thuis voelen in huis en in de buurt

Schoon, heel en veilig

Het thuisgevoel is erbij gebaat dat in onze buurten de basis op orde is. Voor leefbare wijken is het van belang dat ze schoon, heel en veilig zijn. Zes jaar geleden zijn we gestart met metingen om in al onze complexen structureel in kaart te brengen of de algemene ruimtes, zoals galerijen, trappenhuizen, gangen, kelders en entrees voldoen aan onze nor- men. De methodiek is inmiddels een norm in de corporatiesector. Met trots kunnen we constateren dat deze aanpak ertoe heeft geleid dat in 2021 97% van onze portieken voldoet aan de norm en dus schoon, heel en veilig is. De 3% van de portieken die nog niet voldoet, schuift wel steeds meer op richting de norm.

Dat de aanpak van de afgelopen jaren werkt, blijkt ook uit de onderhoudsbegroting. De schouw van onze portieken gebruiken we voor het opstellen van die begroting en er zijn elk jaar minder midde- len nodig. De structurele aanpak heeft dus geresul- teerd in woongebouwen waar de bewoners en wij zelf trots op kunnen zijn.

Woonfraude

Door de toenemende druk op de woningmarkt is het belangrijker dan ooit om te zorgen dat onze woningen naar de rechtmatige huurders gaan. We willen weten wie er in onze huizen woont en of deze huizen niet voor iets anders dan bewoning worden gebruikt. Het veiligheidsgevoel van klanten en medewerkers staat voorop. Onze complex­ en

sociaal beheerders komen jaarlijks meerdere woonfraudezaken tegen en worden geconfronteerd met ondermijnende criminaliteit zoals drugshandel, wapens, hennepteelt en prostitutie.

Momenteel werken we aan een strategie om deze uitdaging nog beter aan te kunnen pakken in 2022. We nemen hiermee onze maatschappelijke verantwoordelijkheid en zorgen voor een veiligere buurt voor onze bewoners.

‘Voor leefbare wijken is

het van belang dat ze schoon,

heel en veilig zijn’

In 2019 namen we de woningen van

Humanitas Huisvesting over. Daarmee kreeg ouderenhuisvesting extra aandacht binnen Woonbron. We willen ook voor oudere huur- ders de verhuurder zijn die een fijn en passend thuis biedt. De vorm van dit ‘thuis’ verschilt.

We ondersteunen de wens om langer zelfstan- dig te blijven wonen en zorgen ook dat men de keuze heeft om samen met anderen com- fortabel en veilig te wonen.

Prettig wonen is meer dan alleen een prettige woning. Daarom zorgen we voor een ‘Thuis in het Complex’. Dit betekent dat mensen samen met andere bewoners in een gebouw vitaal oud kunnen worden. Onze bewoners worden uitgedaagd om alle kennis en kwaliteiten in te blijven zetten. We werken eraan dat passende zorg en ondersteuning aanwezig zijn als het niet meer zelfstandig lukt.

Dit doen we samen met partners die ons daarbij helpen. Waar we in algemene zin ‘Thuis in de Wijk’

willen zijn, willen we met ‘Thuis in het Complex’

benadrukken dat we voor de doelgroep ouderen

nog dichter naast onze bewoners willen staan.

Nog meer dan in andere gebouwen zijn we hier nadrukkelijk aanwezig en in nauw contact met de bewoners. We doen dit ook door te investeren in een aantal specials, gebouwen waarin ouderen zelfstandig kunnen blijven wonen.

We verkennen ook woonvormen waarbij zorg dichtbij georganiseerd is. Dit heeft geleid tot een

intensieve samenwerking met gemeente Rotterdam en zorgpartners Argos en Humanitas om twee Thuisplusplats te starten, in Woongebouw De Kulk in Hoogvliet en de IJsselburgh in de Beverwaard.

De planvorming voor een volgend aantal specials loopt, zoals de Beverburgh in IJsselmonde en de Klockelaer in Dordrecht.

Langer thuis is meer thuis

11

Om het bewustzijn onder ouderen te vergroten als het gaat om de inzet van Domotica werken we in IJsselmonde mee aan een Comfortwoning.

Hier kan men in een huiselijk ingerichte ruimte, kennis maken met verschillende faciliteiten die het zelfstandig wonen makkelijker maken. De eigen thuisomgeving aanpassen met handige, slimme producten en oplossingen kan een mooie manier zijn om langer zelfstandig thuis te kunnen wonen.

Langer én veiliger thuis wonen met kwaliteit van leven!

In het voormalig bezit van Humanitas waren voor- heen diverse faciliteiten, waaronder restaurants.

Veel van deze restaurants zijn helaas gesloten omdat ze niet rendabel te exploiteren zijn.

Op enkele plekken is met sociaal ondernemerschap toch een toegevoegde waarde gerealiseerd voor het complex en de wijk. Bijvoorbeeld in het com- plex Nancy Zeelenberg in Carnisse waar stichting KoCo zorgt voor leefbaarheid in het complex, vermindering van eenzaamheid voor ouderen

en activiteiten in de buurt met de inzet van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Het complex is daarnaast een ontmoetingsruimte voor wijk­

werkers en burgemeester Aboutaleb hield er in 2021 wekelijks zijn spreekuur.

We zijn in dit complex ook gestart met het Leerpraktijkcentrum. Dit is een samenwerking met de gemeente Rotterdam en een sociaal onder- nemer. Mensen uit de wijk met een afstand tot de arbeidsmarkt kunnen hier werknemersvaardig­

heden aanleren voor de horeca, de schoonmaak- branche of receptiewerk. Deze pilot is verder uitgebreid naar onze complexen IJsselburgh in de Beverwaard en begin 2022 starten we ook in de Jan Meertens flat in Lombardijen.

Met behulp van een gemeentelijke subsidie regeling hebben we in twee Rotterdamse gebouwen de stal- lingsruimte voor scootmobielen kunnen verbeteren.

Om ouderen te stimuleren tijdig na te denken over een passende woning wanneer men wat ouder wordt, werken we in Delft en Rotterdam samen met gemeente en andere corporaties met senioren- makelaars. De seniorenmakelaars helpen de ouderen die het zelf moeilijk vinden om een passende woning te vinden in hun zoektocht.

Daarnaast helpen ze ouderen met het regelwerk dat komt kijken bij een verhuizing. Ook onze sociaal beheerders hebben oog voor deze problematiek en doen vergelijkbaar werk in sommige buurten met veel senioren. In Ommoord zijn ook al verschil- lende bewoners geholpen door deze aanpak.

‘Met ons concept “Thuis in het

Complex” zorgen we ervoor dat

oudere huurders samen met andere

bewoners in een gebouw vitaal

oud kunnen worden’

In 2021 presenteerden we onze visie op duurzaamheid. We richtten ons eerst op onze eigen organisatie. Vervolgens gingen we aan de slag met het uitwerken van onze visie – Vandaag voor Morgen – naar de vijf actie- lijnen die we onderscheiden:

• Gelukkig werken (werken en welzijn).

• Energierijk (energiegebruik).

• Natuurlijk circulair (gebruik van materialen).

• Natuurlijk in balans (natuur en water).

• Altijd dichtbij (mobiliteit).

Gelukkig werken

Om de uitwerking van onze visie te ondersteunen, en om deze breed binnen onze organisatie uit te dragen, hebben we een Green Team opgericht.

Hierin zitten twintig gemotiveerde Woonbronners uit alle delen van de organisatie. Het team is begon- nen met een training van The Natural Step. Dit gedachtegoed vormt de basis van ons duurzaam- heidsbeleid en zorgt ervoor dat we allemaal dezelfde taal spreken.

Om ervoor te zorgen dat iedereen binnen Woonbron deze taal spreekt, ontwikkelde het Green Team een e-learning. Deze is tot en met eind 2021 door 247 medewerkers doorlopen. De rest volgt in 2022. Het is de bedoeling dat onze mede- werkers vooral zélf kijken wat ze in hun werk met duurzaamheid kunnen doen. Om ze te inspireren organiseerden we eind 2021 een Duurzaamheids­

café, waar ieder die wilde, onder het genot van een hapje en een drankje kon luisteren naar inspirerende sprekers en zelf kon bijdragen aan de discussie.

Vandaag voor morgen

‘We willen dat onze medewerkers vooral zélf kijken wat ze in

hun werk met duurzaamheid kunnen doen’

13

We willen dat onze medewerkers ook thuis gelukkig én duurzaam werken. Thuiswerken blijft onderdeel van hoe we ons werk doen. We werken inmiddels samen met Workbrands. Zij kopen restpartijen op en zetten dit met een aantal aanpassingen (‘refurbishen’) weer uit bij hun klanten. Iedere mede- werker van Woonbron kan via deze organisatie meubels uitvragen.

Energierijk

We zijn al geruime tijd met de verduurzaming van ons vastgoed bezig. In 2021 actualiseerden we de Agenda Energietransitie, met een horizon tot circa 2030. Hiermee kiezen we voor de energietransitie van ons vastgoed en daaraan gekoppeld de isolatie ervan. De Agenda Energietransitie Vastgoed 2021­

2030 richt zich op:

• Aansluiting op het warmtenetten in de jaren 2021­2030 in de daarvoor kansrijke clusters, inclusief het verwijderen van kookgas.

• Isolatie bij renovatie en onderhoud en ver­

nieuwing van het bezit.

• Aanbrengen van PV­panelen.

Voor de meting van onze prestaties op het gebied van energietransitie hebben wij twee nieuwe KPI’s geïntroduceerd, die aansluiten bij de Aedes­

benchmark:

• Energetische prestatie o.b.v. een nieuwe reken- methode (NTA8800). Momenteel is deze ca.

245kWh/m² (gemiddeld label C). We willen deze terugbrengen naar 180kWh/m² (gemiddeld label B) in 2030.

• Werkelijke CO₂­uitstoot door gebruik van aard- gas voor verwarmen en koken is jaarlijks onge- veer 57,7 kton. Dat is 1.638 kg CO₂ gemiddeld per woning. In 2030 hebben we dit terugge- bracht naar 1.083 kg CO₂ per woning.

Op basis van de meest recente verbruikscijfers van 2020 komt de gemiddelde uitstoot per woning uit op 1.691kg CO₂ per jaar. Dat is een toename van ~3,24% ten opzichte van 2019. Gezien de bij- zondere situatie van 2020 waarin men veel thuis verbleef, lijkt die stijging mee te vallen.

PV-panelen

In 2021 legde Woonbron op 273 eengezins­

woningen PV­panelen, in samenwerking met zon- partner Lens. Dit leidde aan het eind van het jaar tot een mijlpaal: sinds 2017 hebben wij samen met Lens 1.000 huurwoningen voorzien van zonne­

panelen. De bewoners van een eengezinswoning in Nissewaard zijn ‘in het zonnetje’ gezet om deze mijlpaal te vieren. Ze kunnen nu duurzaam energie opwekken en besparen op hun energierekening.

‘We kiezen voor een energie transitie van ons vastgoed en daaraan

gekoppeld de isolatie ervan’

In 2021 wekten alle pv­panelen op ons bezit samen 1,34 miljoen kWh (1,34GWh) op. Dat leverde een CO₂­besparing op van ~520.000 kg. (Dat is even- veel als de uitstoot van 1.000 retourvluchten naar Lissabon of de uitstoot van de TATA Steel­fabrieken elke ~22 minuten).

Aardgasvrij en warmtenetten

In alle gemeentes zijn de Transitievisies Warmte vastgesteld. Wij zijn betrokken bij de totstand­

koming van deze visies en gaven onze input. Een aandachtspunt dat wij steeds gaven in onze reacties op de hoge ambities uit deze visies, is dat we deze een warm hart toedragen, maar ze voor ons met de huidige middelen waarschijnlijk niet te realiseren zijn. Het daadwerkelijk realiseren van deze visies zal afhangen van rijksbeleid, financiering en beschikbaarheid van mankracht.

In 2021 hebben wij een tweede raamovereenkomst gesloten met Vattenfall. Hierin spraken wij af om 564 woningen in Hoogvliet aardgasvrij te maken.

Voortvloeiend uit deze overeenkomst én de reeds bestaande overeenkomst over IJsselmonde maak- ten wij het afgelopen jaar 345 woningen aardgasvrij (Wilbertoord en De Kulk). In het kader van Warmte op Zuid onderzoeken wij samen met de

Rotterdamse corporaties en de gemeente de mogelijkheden om meer woningen aardgasvrij te maken.

In Delft werken we hard om de realisatie van het Open Warmtenet Delft een stap verder te brengen door een vervolgbesluit te nemen. De complexiteit en afhankelijkheden van het project vergden nog meer uitzoekwerk, waardoor een nieuw besluit­

moment naar 2022 is verplaatst.

Ook hebben wij samen met de Gemeente

Dordrecht onderzocht of het haalbaar zou zijn om in Crabbehof een ‘aardgasvrij­project’ op te zetten.

Helaas moesten we concluderen dat dit nog niet mogelijk was.

Renovaties

In 2021 leverden we ook een aantal renovatie­

projecten op, waarbij 936 woningen toekomst­

bestendig zijn gemaakt en voorzien van goede isolatie.

PO+

Onder de noemer ‘Planmatig Onderhoud Plus’

(PO+) grijpen we reguliere onderhoudsmomenten aan voor het verbeteren van isolatie, ventilatie en comfort. Vele honderden woningen pakken we op die manier aan. Binnen PO+ richten we ons ook op een gezond en duurzaam binnenklimaat door het vervangen van open verbrandingstoestellen. In 2021 waren het er 279. Er resteert nog een opgave van 682 stuks.

Natuurlijk circulair

Wij hebben onze ‘oogstprojecten’ ook in 2021 laten uitvoeren door onze circulaire slooppartner New Horizon. Bovendien hebben wij de samenwerking verlengd tot minimaal eind 2022.

In Dordrecht zijn wij het project Vliegen­/van der Goesstraat gestart, waarbij we de drie bewuste bouwblokken in drie verschillende bouwstijlen uit-

15 Vandaag voor morgen

voeren: één blok ‘traditionele’ bouw, één hout- bouwproject en één conceptueel bouwen project.

Natuurlijk in balans

Woonbron heeft de intentieovereenkomst

Klimaatadaptatie met het Rotterdamse Weerwoord ondertekend. Hierin onderkennen wij dat de gevol- gen van het veranderend klimaat effect hebben op de stad Rotterdam, haar inwoners, de openbare ruimte, gebouwde omgeving en het bezit van woningcorporaties. We spraken af dat klimaat­

adaptatie een afgewogen plek krijgt in onze werk- zaamheden.

Om wateroverlast tegen te gaan, maakten wij op Heijplaat een binnentuin klimaatadaptief. En in Dordrecht legden we een ‘proeftuin biodiversiteit’

aan: een stuk gazon van 7 bij 9 meter is omge- ploegd en ingezaaid met inheemse planten. En met resultaat! Daar waar aanvankelijk 36 soorten te vin- den waren, zijn het er nu 149. De spin­off hiervan begint te werken: inmiddels hebben we ook op de plaats van gesloopte panden een dergelijke ‘tuin’

laten groeien en wordt de bovengenoemde bin- nentuin op Heijplaat ingezaaid met inheemse planten.

Altijd dichtbij

De elektrificatie van onze auto’s is in 2021 op gang gekomen; wij hebben twee Seat Mii Electrics geleaset (in 2022 volgen 19 elektrische personen-

auto’s). Hierdoor kunnen wij emissieloos bij de mensen in de wijk komen. Verder hadden wij 55 dienstfietsen, waarvan 15 elektrisch én een e­scooter die ervoor zorgen dat medewerkers van Woonbron in de wijk kunnen komen zonder de woonomgeving van de huurders te vervuilen.

We tekenden in 2021 een intentie waarmee we onze deelname aan het Rotterdamse klimaat­

akkoord bekrachtigden.

Doel van dit akkoord is: het verbinden van partijen om samen te werken aan de Rotterdamse

Klimaatdoelstellingen:

• Binnen vier jaar een trendbreuk bewerkstelligen in de CO₂-uitstoot.

• Van een jaarlijkse stijging naar een scherpe daling (de dalende trend is inmiddels ingezet!).

• Een daling van de CO₂-uitstoot in 2030 met 49,6% ten opzichte van 1990.

Onze opgave is enerzijds om te zorgen voor voldoende woningen voor onze doelgroepen en anderzijds dat onze woningen een goede kwaliteit hebben, passen bij onze bewoners en comfortabel, energiezuinig en duurzaam zijn.

In onze koers zetten we daarom in op vol- doende goede woningen.

Voor steeds meer mensen is het vinden van een passende woning een groot probleem. Het woning- tekort was in 2021 ongekend hoog. Er is veel vraag naar sociale huurwoningen, wat we zien aan lange wachttijden voor woningzoekenden en enorme aantallen reacties op de woningen die we adverte- ren. Door de prijsstijgingen is een sociale koopwo- ning of een betaalbare middenhuurwoningen nauwelijks nog te vinden, waardoor de doorstro- ming beperkt is. De zorg voor voldoende woningen stond daarom ook in 2021 weer hoog op onze agenda. We zijn voortdurend in gesprek en onder- zoek met de gemeenten waarin we werkzaam zijn om onze bouwmogelijkheden te vergroten en ver- snellen. Een ‘korte klap’ blijkt helaas niet mogelijk.

Wel komt er financieel meer armslag om te investe-

ren, nu de eerste stap in het verlagen van de ver- huurderheffing is gezet.

Hoewel nieuwbouw van groot belang is om aan de stijgende woningvraag te voldoen, blijft deze qua omvang beperkt ten opzichte van onze bestaande woningvoorraad. Voor de bestaande portefeuille zijn onderhoud, verbetering en renovatie daarom van groot belang om te zorgen voor goede wonin- gen. De aanpak voeren we vaak uit in bewoonde staat en dat is vaak een grote belasting voor de bewoners. We zijn dan ook dankbaar voor het begrip en de medewerking van bewoners bij diverse ingrijpende projecten en werkzaamheden in 2021.

Nieuwbouw en renovatie

Ons doel is onze woningbouwportefeuille te laten groeien, passend bij de stijging van de vraag van onze doelgroep. We streven naar een minimum van 200 opgeleverde nieuwbouwwoningen per jaar. Dit aantal kan en moet hoger worden als de verhuur- derheffing afgeschaft wordt.

Voldoende goede woningen

17

Daarom zetten we afgelopen jaar sterk in op uit- breidingslocaties voor nieuwbouw. Dat is niet een- voudig in de gemeenten waarin we werkzaam zijn.

Er is een beperkte ruimte voor nieuwbouw van soci- ale huurwoningen en de binnenstedelijke locaties zijn vaak complex. We hebben afspraken rondom locaties voor sociale nieuwbouw in Delft en Rotterdam waar de tekorten het grootst zijn. Deze locaties komen echter langzamer tot ontwikkeling dan eerder gedacht werd.

De gemeente Dordrecht ligt niet in ons wettelijke kernwerkgebied en hier kunnen we dus niet uitbrei- den. In Spijkenisse was er vooral behoefte aan het op peil houden van de sociale voorraad, waarbij de kwalitatieve eisen wel veranderen; nieuwbouw zal hier vooral een rol spelen bij het beter passend maken van de voorraad voor de toekomstige woningbehoefte. Uit de nieuwste woningmarktcij- fers die eind 2021 verschenen zien we overigens ook in Nissewaard een behoefte aan groei van de sociale woningvoorraad. We beraden ons uiteraard op wat dit voor ons gaat betekenen.

In 2021 realiseerden we alleen nieuwbouw op een locatie waar we eerder gesloopt eigen bezit vervin- gen. De facto is dat geen uitbreiding. Het helpt wel 84 huishoudens aan een nieuwe woning.

Daarnaast renoveerden we 936 woningen welke in 2021 zijn opgeleverd. Deels waren deze onbe- woond bij de renovatie, waarna deze opnieuw beschikbaar kwamen voor woningzoekenden.

• In IJsselmonde werden voor het project De Kreek Haakflat/De Roos 84 gerenoveerde (vernieuw- bouw) woningen opgeleverd.

• In Spijkenisse werden in Snoekenveen Midden 39 gerenoveerde woningen opgeleverd.

• Het Van der Hilstblok in Delfshaven met 108 woningen kwam na een ingrijpende renovatie gereed.

• Aan het Wilbertoord in IJsselmonde voldoen 56 woningen weer aan de hedendaagse eisen.

• In Delft rondden we in de Vermeerstraat de renovatie van 29 woningen af.

• In de Grasbuurt renoveerden we 216 woningen.

• In de Beverwaard werden twee VvE­complexen gerenoveerd: VvE066 met 282 woningen en Hoogstad met 122 woningen.

In 2021 vernieuwden we 2,29% (ofwel 77 nieuw- bouwwoningen en 782 renovaties) van onze woningvoorraad middels definitieve besluitvor- ming. Ons doel is om gemiddeld 2% per jaar te vernieuwen. Dit doel haalden we in 2021 dus ruim- schoots. Dit houden we vol met ons investerings- programma voor de komende jaren.

‘Verbetering en renovatie is van

groot belang om te zorgen voor

goede woningen’

Afgelopen jaar namen we t.b.v. nieuwbouw uitvoe- ringsbesluiten voor 64 appartementen in Wielwijk Dordrecht en 13 eengezinswoningen in de

gemeente Zuidplas. In deze laatste gemeente zet- ten we daarmee onze eerste stappen nadat we eind 2020 toestemming kregen om hier actief te worden.

Daarnaast zijn eind 2021 in Delft 35 nieuwe wonin- gen in aanbouw in het Bethelpark, die we in 2023 opleveren. De totale investeringen via ons project- bureau waren € 77 miljoen, waarmee we invulling geven aan de opgave om onze middelen zo veel mogelijk volkshuisvestelijk in te zetten.

Voor het vernieuwen van onze woningportefeuille is ook sloop soms aan de orde. We sloopten in totaal 177 woningen, grotendeels in Dordrecht. Op de vrijgekomen locaties verrijzen de komende jaren nieuwe woningen, zowel voor verhuur door ons als door ontwikkelingen van marktpartijen die locaties van ons overnemen.

Onderhoud

In 2021 gaven we in totaal ruim € 80,9 miljoen uit aan onderhoud. Dit betreft zowel planmatig onder- houd als onderhoud naar aanleiding van klant­

vragen en gesignaleerde gebreken (niet­planmatig onderhoud). Als we planmatig onderhoud uitvoe- ren aan onze woningen, worden isolerende maat­

regelen, de plaatsing van HR++ beglazing, gevel­

en dakisolatie en verbeteringen aan de installaties meegenomen waar dat mogelijk is. We noemen dit PO+. In 2021 deden we dit bij 9 projecten, met

in totaal 749 woningen. Op deze manier verbeteren we forse aantallen woningen met zichtbare verbete- ringen voor de bewoner, vooral op gebied van comfort en energieverbruik. Met deze 749 verbe- terde woningen overtroffen we ruimschoots onze doelstelling voor 2021 van 500 woningen. Deze ver- beteringen komen bovenop de woningen die we meetellen voor ons formele doel van woning­

verbetering door nieuwbouw en renovatie.

‘We verbeteren forse aantallen woningen met zichtbare

verbeteringen voor de bewoner, vooral op het gebied van comfort en energieverbruik’

19 Voldoende goede woningen

Aanpak gebouwgebonden risico’s

Naast de algemene renovaties kent onze woning- voorraad bouwtechnische risico’s die te maken hebben met de bouwmethodiek van destijds, mate- rialen en veroudering. Ook de eisen die gesteld worden veranderen met de tijd. Deze problemen monitoren we en pakken we aan indien nodig.

Het betreft funderingen, brandveiligheid, loden leidingen, asbest e.d.

Afgelopen jaar is een team opgericht: Vastgoed­

expertise, dat specifiek met deze onderwerpen aan de slag gaat. Met de komst van dit team is er meer slagkracht en expertise om deze onderwerpen structureel op te pakken.

Brandveiligheid

Op het gebied van brandveiligheid moet onze voorraad aan de hedendaagse eisen voldoen. We richten ons op brandmelding, veilige vluchtwegen en brandwerendheid. In 2021 hebben we bij vijf complexen brandveiligheidsmaatregelen getroffen vanuit onze planmatige aanpak. Daarnaast troffen we bij elf complexen maatregelen op aangeven van de Veiligheidsregio. Daarvan hebben we er vijf vol- ledigheid afgerond, en bij de overige worden begin 2022 de laatste handelingen verricht. Dit vertegen- woordigt in totaal een bedrag van € 2,8 miljoen.

In 4.202 woningen plaatsten we rookmelders. De resterende opgave omvat 24.384 woningen, waar- van de helft onderdeel is van een VvE. In verband met de verplichting om per 1 juli 2022 alle com- plexen te voorzien van rookmelders, stelden we een herzien plan van aanpak op om deze opgave te kunnen realiseren.

Funderingen

Onze funderingsaanpak is gericht op een aantal problematische gebieden en samenwerking met particulieren en de gemeente Rotterdam, m.n. in Delfshaven. In 2021 zijn er vier funderingsonder- zoeken opgestart, naar aanleiding van eerder gemaakte afspraken met de gemeente en op basis van de problematiek die we zelf waarnemen. Deze onderzoeken zijn alle nog gaande en hebben nog geen resultaten opgeleverd. Vanwege de actieve houding van de gemeente Rotterdam op dit onder- werp verwachten we dat de monitoring en de aan- pak hiervan de komende jaren in grote mate zal toenemen.

Loden leidingen

In samenwerking met Evides zijn we gestart met het analyseren van onze voorraad om op basis daarvan een concrete aanpak op te stellen. We verwachten in de loop van 2022 tot uitvoering over te kunnen gaan om zo de laatste loden leidingen te vervan- gen.

Betaalbaarheid

Huurverhoging 2021

Bij voldoende goede woningen hoort ook dat deze betaalbaar zijn. We bedienen immers een brede doelgroep met overwegend een smalle beurs.

Bij de jaarlijkse huuraanpassingen gaan we zorgvul- dig te werk vanuit het oogpunt van betaalbaarheid voor onze huurders.

In 2021 is geen reguliere huurverhoging door- gevoerd. Maatschappelijke discussies over de betaalbaarheid van het wonen, ook en vooral in combinatie met maatregelen in het kader van corona, hebben ertoe geleid dat de landelijke politiek hard ingreep. Wij boden al maatwerk aan huurders die door de coronamaatregelen in de knel kwamen. Daarbij zorgden we dat het geld evenwichtig en verstandig werd ingezet en dat het geld terecht kwam bij de mensen die dit het hard- ste nodig hadden. Deze zorgvuldige aanpak is doorkruist door twee generieke maatregelen: de eenmalige huurverlaging en de generieke huur­

bevriezing. Door de huurbevriezing zijn in 2021 van alle sociale huurwoningen de huurprijzen gelijk gebleven.

De huurverlaging betrof alle huurders van sociale huurwoningen met een laag inkomen (tot de passend­toewijzen­grens) en een hoge huur (boven de betreffende aftoppingsgrens). Van die huurders moest de huur eenmalig verlaagd worden tot die aftoppingsgrens. Woonbron voerde daarvoor per 1 mei 2021 bij 3.213 huurders een huurverlaging door. Hiervoor is gebruik gemaakt van een inko-

menscontrole bij de Belastingdienst. In de periode daarna zijn daar nog bijna 100 toegekende aanvra- gen bijgekomen. Dit waren huurders waarvan het inkomen pas na het controlejaar van de Belasting­

dienst gedaald was. Deze eenmalige huurverlaging leidde tot een verlaging van de huursom van 0,6%.

‘Bij voldoende goede woningen hoort ook dat deze betaalbaar zijn’

21 Voldoende goede woningen

Kenmerkend voor deze verlagingen was dat het vooral kleine huishoudens (1 of 2 personen) betrof en daarnaast veel huishoudens in relatief grote woningen. Bijna 50% van de verlagingen betrof een eengezinswoning, terwijl dit nog geen kwart van het bezit van Woonbron is. Dit kan belemmerend gaan werken op de doorstroming. Dat zal vooral gelden voor kleine huishoudens in de grotere woningen. Die hebben nu een lage huurprijs voor

veel woonoppervlakte, zeker in vergelijking met woningen die wellicht meer passend zouden zijn voor de huishoudomvang. De eenmalige huurverla- ging heeft meer onbedoelde en ongewenste effec- ten. Omdat getoetst is op het inkomen in 2019 hebben ook huishoudens die inmiddels een hoger inkomen hebben een verlaging gekregen, terwijl we hen in 2021 een woning hebben verhuurd op basis van juist dat recente, hogere inkomen. Het pijnlijke effect is onder meer dat 25% van de opge- leverde nieuwbouwwoningen in de Sagenbuurt en Kreekhuizen in IJsselmonde in 2021 in prijs is ver- laagd naar de lage aftoppingsgrens, terwijl we ze juist passend hebben verhuurd qua inkomen.

Samen met Platform 31 en andere corporaties zullen we de negatieve en onbedoelde effecten van deze maatregel nader in kaart brengen.

Beschikbaarheid

Onze huurwoningen zijn bedoeld voor onze doel- groepen. De huurprijzen en de woonruimtebemid- deling zijn bedoeld om de woningen zoveel mogelijk beschikbaar te stellen. Daarom wijzen we passend toe en verhuren we onze woningen aan de groep die er qua inkomen het meest op aangewe- zen is. In 2021 was ons resultaat op dit vlak duide- lijk. Van alle verhuurde woningen had 78,2%

(2020: 73%) een prijs onder de hoge aftoppings- grens en 95,6% (2020: 95,24%) van de woningen werd verhuurd aan de doelgroep van sociale huur (de zgn. Europanorm). Bovendien werd 98% pas- send toegewezen, dus met een huurprijs passend bij het inkomen (2020: 95,54%). Het aantal ver­

huringen in 2021 bedroeg 2.419, een stijging van 125 ten opzichte van 2020.

‘98% van onze woningen werd

in 2021 passend toegewezen’

Participatie in complexen, straten en buurten

Hoewel wegens corona minder mogelijk was, hebben bewoners in de diverse regio’s met onder- steuning van onze medewerkers toch diverse succesvolle activiteiten weten te realiseren.

En Woonbron medewerkers organiseerden – in samenspraak met bewoners en andere lokale stakeholders – ook diverse acties. Zo is in Delfs­

haven de opening van de tweede meidenvilla gevierd.

In Delft hebben enkele bewoners in hun flat weer gezorgd voor een ontmoetingsruimte en organi- seerden andere bewoners een ‘verbindingsdag’

in hun wijk. Het sociale kunstproject La Perla was een initiatief van studentencollectief NOBIS, een onderdeel van de Delftse Stichting Canidream om verbinding te stimuleren tussen TU­studenten en bewoners uit de Buitenhof, tussen de wijk Buitenhof en de rest van de stad en tussen kunst en bewoners.

In Dordrecht organiseerde een actieve bewoonster een straatfeest/burendagfeest met verschillende

Grote opgaven vragen

om gedeeld eigenaarschap

23

organisaties. Ook werd, als onderdeel van het kunst­ en cultuurprogramma StaART, met vereende krachten een gemozaïekte Social Sofa gerealiseerd op het Plein 1940­1945 om ontmoeting in de wijk te bevorderen.

Bewoners van een complex in IJsselmonde zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van een muurschildering, als onderdeel van een renovatie van de hal. Andere bewoners werden na afronding van een onderhoudsproject bedankt voor hun medewerking door hen te trakteren op poffertjes en koffie van een barista, bijgestaan door leerlin- gen van VSO Herenwaard. Er is veel informatie opgehaald over de werkzaamheden, hoe men de

werkzaamheden heeft ervaren, wat men van hun wijk vindt en wat er verbeterd kan worden. Zo kun- nen we weer samen met de bewoners verder bou- wen aan een prettige wijk.

In Hoogvliet en Spijkenisse deden zowel bewoners als medewerkers en wijkpartners enthousiast mee aan de landelijke campagne NLdoet en werden in verschillende wijken plantenbakken geplaatst, plantjes uitgedeeld, binnenmuren geschilderd en is afval geprikt en een bingo georganiseerd.

Daarnaast is in Hoogvliet in samenspraak met bewoners en wijkpartners een natuurspeeltuin gerealiseerd.

Kortom, met de uitvoering van het koersdocument wordt nóg meer de focus gelegd op het contact met onze bewoners en andere stakeholders in complexen, straten en buurten.

Met de ervaringen en evaluaties van eerdere renovatieprojecten is Woonbron gestart met het inrichten van het proces waarbij bewoners vroeg­

tijdig kunnen participeren in toekomstige renovatie projecten. Dit proces zal in 2022 met de bewonersorganisaties worden vastgesteld.

Participatie

Bewonersorganisaties

Samen met de huurdersvertegenwoordiging zijn we al enige jaren bezig met het versterken van onze formele participatiestructuur. Dit doen we door te investeren in bewonerscommissies in complexen, bewonersorganisaties op buurt­ of stadsniveau en de Concern Participatieraad Woonbron (CPRW) en de Regionale Bewonersraad Woonbron (RBRW) op concernniveau.

‘Er wordt nóg meer

de focus gelegd op

contact met onze

bewoners’

We willen nog meer inzicht krijgen in en geven over de inzet van middelen voor deze huurdersvertegen- woordigingen en de daarbij behorende activiteiten op deze diverse niveaus van participatie. Dat doen we samen met hen.

In 2021 is advies gevraagd of antwoord gegeven op vragen met betrekking tot diverse onderwerpen, zoals het koersdocument, de huurverhoging, de duurzaamheidsvisie, de aansluiting op restwarmte- systemen in Dordrecht en Hoogvliet, de rol van huurders in de algemene ledenvergaderingen van VvE’s, het serviceabonnement en de leefbaarheids- uitgaven. Ook is er voorlichting geven over een aantal thema’s, zoals ons beleid voor gebouw­

gebonden risico’s en het planmatig onderhoud plus (PO+).

Samen met CPRW en RBRW is verkend of er draag- vlak is voor bemiddeling tussen de beide huurders- organisaties. Dat heeft helaas niet geleid tot daadwerkelijke bemiddeling. We hebben beide koepelorganisaties gevraagd vanuit het belang van alle huurders zich te blijven richten op de inhoud.

In onze raad van commissarissen hebben twee leden zitting op voordracht van de huurders. De termijn van één van hen verliep in 2021. Na overleg tussen de Raad van Commissarissen en beide huur- dersorganisaties, is ervoor gekozen om een van de andere commissarissen als huurderscommissaris te benoemen. Daardoor zijn er sinds 2021 twee nieuwe huurderscommissarissen actief.

In 2021 waren de zorgen omtrent betaalbaarheid van de woonlasten, mede als gevolg van de corona- crisis zeker niet voorbij. De CPRW en RBRW hebben zich in 2021 hard gemaakt voor een huurbevriezing/

-verlaging.

Alliantievorming

De leefbaarheid en vitaliteit van wijken staat in som- mige van onze wijken onder druk. Voor het verbete- ren van deze leefbaarheid is het nodig om samen op te trekken met diverse partijen die net als wij in die wijken werken. We noemen dit alliantievorming, en dat gaat verder dan samenwerking. Allianties zijn vitale coalities, samenwerkingen waarbij we elkaar blijven vasthouden. We formuleren gemeenschap- pelijke doelen en werken samen aan het realiseren daarvan. In het eerste hoofdstuk van dit bestuurs- verslag beschreven we al diverse manieren waarop we, samen met onze partners, invulling geven aan

‘Thuis in huis en buurt’. Het zijn goede voorbeelden van allianties die werken.

In 2021 hebben we ons geconcentreerd op het in beeld brengen van onze partners op het gebied van zorg. We zien dat door onder andere de extra- muralisering van de zorg en de scheiding van wonen en zorg het steeds belangrijker wordt dat zorgpartners en corporaties samenwerken. Het raakt onder meer de psychiatrische zorg, versla- vingszorg, aandacht voor dementie en ouderen- zorg. Daarom hebben we, nadat onze strategische partners in beeld zijn gebracht, begin 2021 een

25 Grote opgaven vragen om gedeeld eigenaarschap

rondetafelconferentie georganiseerd waarin gesproken is over de versterking van de gezamen- lijke inzet in wijken. Het resultaat van de opvolging van deze bijeenkomst is divers. Er is allereerst inzicht in, en begrip voor elkaars werk. Escalaties zijn makkelijker geworden waardoor de werkver- houding is verbeterd. Gezamenlijk wordt gezocht naar heldere wederzijdse afspraken die vastgelegd worden in een standaard samenwerkingsovereen­

komst.

Prestatieafspraken

Onze samenwerking met onze gemeenten raakt vele vlakken. We leggen een belangrijk deel van de doelen van deze samenwerking vast in de prestatieafspraken. Intensief was het proces om tot prestatieafspraken voor 2022 te komen.

De bewoners vertegenwoordigers zijn hier actief bij betrokken en hebben in Delft, Dordrecht en Nissewaard deze afspraken mee ondertekend.

De huurdersorganisaties in Rotterdam hebben de prestatieafspraken Rotterdam niet ondertekend, omdat de gemeente Rotterdam blijft inzetten op het verminderen van de sociale voorraad. De huur- dersorganisaties beschouwen dat als een onverant- woorde en verkeerde keuze, gezien de zeer gespannen situatie op de woningmarkt. Wij delen deze zorg over de gemeentelijke woonvisie en ondersteunen hun oproep om samen met de cor- poraties en de huurdersorganisaties met elkaar aan de slag te gaan voor een goede, nieuwe woonvisie die een antwoord geeft op de huidige wooncrisis.

Toch hebben wij wel getekend voor de afspraken omdat er ook diverse goede afspraken in gemaakt zijn, onder andere over enkele mogelijkheden om onze bouwopgave in Rotterdam in te vullen.

Nationaal Programma Rotterdam Zuid

In 2011 startte het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ), waar Woonbron zich als partner aan de wijk Carnisse heeft verbonden. In NPRZ werken het Rijk, de gemeente Rotterdam, corporaties, zor- ginstellingen, schoolbesturen, bedrijfsleven, politie en Openbaar Ministerie aan een gezonde toekomst voor Rotterdam Zuid.

Samen willen deze partners ervoor zorgen dat opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woon­

kwaliteit in 20 jaar stijgen naar het gemiddelde van de vier grote steden in Nederland. Als ‘betrokken buurman’ zijn we actief met diverse projecten in

‘Het wordt steeds belangrijker

dat zorgpartners en corporaties

samenwerken’

Carnisse. Woonbron was vanwege Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) in diverse portieken en verspreid bezit al verbonden aan de wijk.

Carnisse kent van oorsprong een grote particuliere woningvoorraad. De woningen zijn specifiek gebouwd voor startende kopers in woningnood na de Tweede Wereldoorlog. De wijk wordt dan ook gekenmerkt door veel goedkoop particulier woningbezit en particuliere huur, meestal in kleine VvE’s waarvan een aanzienlijk deel niet of nauwelijks actief is.

De afgelopen jaren is Carnisse, onder meer door de projecten van NPRZ en de inzet van burgemees- ter Aboutaleb in de wijk, volop in ontwikkeling.

Dit geldt ook voor de toenemende rol van

Woonbron in Carnisse. De nieuwe samenwerkings- overeenkomst Urkersingel, de gebiedsontwikkeling rondom Carnisse Eiland en verzoeken van de gemeente Rotterdam om de positie van Woonbron

in de wijk te versterken door deel te nemen aan nieuwe projecten als de Kop van Carnisse en de Fazantstraat vragen om een herijking van de plannen en een meerjarig perspectief voor Carnisse.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

Ook in 2021 zijn met aannemers, die voor

Woonbron werken aan onderhouds­, nieuwbouw­

en renovatieprojecten, afspraken gemaakt over de inzet van een deel van de loonsom als waarde in te zetten voor Social Return on Investment.

Doelstelling daarbij is om via deze waarde stage­, opleidings­ of werkervaringsplaatsen te realiseren.

Het ultieme doel is natuurlijk een vaste baan.

Corona had in 2021 wel een invloed op de inzet op SROI. Binnen de maatregelen was het werken

soms lastiger, was het soms ook moeilijker om een SROI­kandidaat mee te nemen en ook lagen sommige werkzaamheden deels stil. Desondanks zijn er toch mooie cijfers op SROI over 2021. Er waren in 2021 66 geregistreerde contracten met een SROI-bepaling, voor een bedrag van ongeveer

€ 1,2 miljoen. Daarvan is € 913.855 (78%) gereali- seerd. Van die € 913.855 SROI die vorige jaar is verantwoord, ging € 843.975 naar arbeid. Oftewel:

92% van het totaal ging naar arbeidskansen voor 93 personen. De overige 8% is aan sociale inkopen of sociale projecten besteed.

Er is een goede werkrelatie met onder meer het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) en het WerkgeversServicepunt Rijnmond (WSPR).

De verwachting is dat in toenemende mate werk- zaamheden kunnen worden uitgevoerd door kandidaten uit Rotterdam en nog specifieker Rotterdam Zuid.

In 2021 heeft Woonbron ook ruimte gegeven aan trainees en stagiairs. Het aantal trainees in 2021 betrof 4. Het aantal personen dat gebruik heeft gemaakt van een stageplaats binnen Woonbron is 27. Dit zijn er meer dan in 2020.

Net als in voorgaande jaren nemen medewerkers van Woonbron deel aan diverse activiteiten die JINC organiseert. JINC geeft jongeren een kans om op diverse manieren kennis te maken met de praktijk. We hebben samen meer dan 400 kinderen bereikt in Rotterdam, met 14 medewerkers van Woonbron. Een resultaat om trots op te zijn, al helemaal in een jaar met corona.

27 Grote opgaven vragen om gedeeld eigenaarschap

We hebben stevige ambities op het gebied van inzet in onze wijken (‘Thuis in de wijk’), langer en meer thuis wonen, duurzaamheid, voldoende goede woningen en allianties.

Om deze te realiseren is een kwalitatief goede organisatie nodig, met bevlogen medewerkers.

Er zijn verschillende verbeterprogramma’s binnen Woonbron, onder meer op het gebied van continu verbeteren (LEAN). Hoewel we moeten en willen blijven verbeteren, merken we dat deze aanpak steeds gangbaarder wordt en breed toepassing kent in onze organisatie. Zonder enthousiaste medewerkers geen enthousiaste bewoners.

Daar werken we ook continu aan. Met resultaat.

Onze dienstverlening

Wij willen onze bewoners excellente dienstverle- ning bieden. We meten of dit ons lukt door onze bewoners om hun oordeel te vragen. In de afge­

lopen jaren boekten we constant vooruitgang.

We stegen van 63% in 2018, naar 66% in 2019 en 72% in 2020. Voor 2021 was de doelstelling om

van ten minste 71% van de respondenten een 8 of hoger te krijgen. We haalden uiteindelijk een score van 70,2%. Dichtbij ons doel kortom. Door de beperkingen van corona zijn we hier tevreden over.

Verschillende onderdelen van onze dienstverlening tellen mee voor het onderdeel ‘huurdersoordeel’

van de Aedes benchmark. Nieuwe huurders zijn het meest tevreden over onze inzet. We behalen hier met een 8,2 een aanzienlijk beter cijfer dan gemid- deld in de sector (7,7). Vertrokken huurders beoor- delen ons ook beter dan gemiddeld: 7,7 versus 7,5.

Bewoners die een reparatieverzoek hebben geven ons echter een lagere score (7,4) dan gemiddeld in de sector (7,7). Er worden verschillende acties ondernomen om met name het reparatieverzoek- proces te verbeteren. Dit moet de komende jaren zichtbaar gaan worden in de benchmark.

Onze medewerkers zijn goud waard

Prestatieveld Huurdersoordeel 2021 Score Woonbron Gemiddelde

score sector Letter

Nieuwe huurders 8,2 7,7 A

Huurders met reparatieverzoek 7,4 7,7 C

Vertrokken huurders 7,7 7,5 B

Voor het meten van de tevredenheid kozen we in 2021 voor een nieuwe leverancier. We meten door- lopend het klantoordeel op relevante processen en achterhalen op die manier knelpunten in onze dienstverlening. Een voorbeeld hiervan is het kun- nen doen van meldingen tijdens het reparatiepro- ces. Dit gebeurde normaal gesproken pas na de uitvoering. De winst die we hiermee boeken is dat bewoners het kunnen aangeven wanneer er iets mis gaat in het proces, en onze medewerker direct de mogelijkheid heeft om dit te herstellen. Het continu meten leidt tot het nemen van gerichte maatregelen.

In het directe klantcontact via ons klantcontact­

centrum geeft 75,4% van onze klanten ons een 8 of hoger. December 2021 was de beste maand ooit als het gaat om deze score. Bewoners ervaren de gesprekken met onze klantadviseurs als zeer persoonlijk. Via onder meer Continu Verbeteren (zie hoofdstuk Organisatie), training ‘on­the­job’

en het direct goed afhandelen van klantverzoeken (‘first time fix’) werken we aan een betere dienst­

verlening en daarmee een beter klanttevreden- heidsoordeel.

Ook innoveren we voortdurend, bijvoorbeeld op het gebied van online dienstverlening. Inmiddels wikkelen we bijna 35% van alle verzoeken van onze bewoners online af. We willen naar 40%. Bij onze aanpak hanteren we het uitgangspunt dat de klant zelf zijn voorkeurkanaal bepaalt en we het gebruik van digitale middelen stimuleren, niet de andere contactmogelijkheden beperken. We voeren voort- durend verbeteringen door aan ons klantportaal.

Daarnaast neemt het gebruik van WhatsApp een vlucht.

Sinds 2021 kunnen onze bewoners ons ook via chat bereiken. We ontwikkelden in 2021 een eerste versie van een chatbot, die actief is op ons grootste dienstverleningsproces: de reparatieverzoeken.

De komende jaren breiden we de kennis van deze bot (die de naam Anna draagt) uit en vergroten haar inzet naar andere processen in onze dienst- verlening.

Voor het eerst organiseerden we in 2021 een klantarena rond ons verhuurproces. Daarin konden bewoners direct hun feedback geven op de manier waarop we dit proces uitvoeren. Zo leren we en kunnen we verbeteren.

‘In het directe klant- contact via ons

klantcontactcentrum geeft 75,4% van onze klanten ons een 8 of hoger’

29 Onze medewerkers zijn goud waard

Onze organisatie

Onze formatie bedroeg per 31 december 2021 602,8 FTE (576,0 FTE in dienst plus 27,3 FTE o.b.v. inleen op formatie). Dat is vrijwel gelijk aan de doelstelling voor 2021 van 600 FTE.

In de afgelopen jaren wisten we onze bedrijfslasten fors te verlagen. Deze liggen op een aanzienlijk lager niveau dan voorheen. Inmiddels is de periode van daling voorbij. De geharmoniseerde

(beïnvloed bare) netto bedrijfslasten stegen naar

€ 1.114 van € 903 per verhuureenheid. Dit bedrag vormt de basis van onze beoordeling op bedrijfs- lasten in de sectorbrede Aedes­benchmark 2021.

Daarin behoort Woonbron tot de categorie C.

We verlagen niet alleen onze bedrijfslasten en wer- ken aan de medewerkerstevredenheid, we maken ook onze processen doelmatiger, aan de hand van de LEAN­methodiek. Via het programma ‘Continu verbeteren’ werken we simultaan aan belangrijke bedrijfsprocessen. De kracht van dit programma is dat de direct betrokken medewerkers op een syste- matische manier verbetermogelijkheden in kaart brengen en deze vervolgens ook zelf in de praktijk brengen. Dit begint inmiddels zijn vruchten af te werpen. We gaan met deze methodiek verder, om onze bedrijfsvoering – organisatiebreed – verder te verbeteren.

In 2021 voerden we organisatiebreed strategische personeelsplanning uit. We hanteren hiervoor een projectmatige aanpak onder de noemer ‘Woonbron

van de toekomst’. Het leverde ons speerpunten op voor onze kwalitatieve verbetering, op gebied van onder meer digitalisering, leiderschap, talentont- wikkeling, in­, door­ en uitstroom, de samenwerking tussen de lijn­ en de staforganisatie en de manier waarop we gebiedsgericht werken organiseren in onze regio-organisaties.

We zullen de komende jaren steeds meer activitei- ten in regie uitvoeren en daarbij de innovatiekracht van ‘de markt’ gebruiken. Dit vraagt van ons dat we hierop de regie houden. Het opleidingsniveau van de Woonbronmedewerker zal stijgen, het mede- werkersbestand kleiner worden. Dit is in lijn met het beeld dat kwam uit het sectorbrede onderzoek

‘Corporatie van de toekomst’.

In 2021 stelden we vast hoe we (voorlopig) willen werken in de wijk, op kantoor en thuis. De verhou- ding tussen deze vormen en de inzichten rond de voordelen en beperkingen daarvan zijn de afgelo- pen twee jaar meer duidelijk geworden. We zorg- den afgelopen jaar voor goede thuiswerkplekken en – voorzieningen. Onze kantoren pasten we voor een deel al aan op het toekomstige werken, waarbij deze minder werkplekken kennen en meer ruimte voor ontmoeting en (hybride) overleggen. We kij- ken ook naar onze werkplekken in de wijk.

Woonbron staat bekend om ‘thuis in de wijk’. Dit betekent dat collega’s vaak op pad zijn in de wijk en onze huisvesting dit principe zo goed mogelijk moet ondersteunen. Dit hoeft niet te betekenen dat er veel werkplekken zijn, maar wel dat deze goed zijn en ook dat ze in toenemende mate de samen- werking met onze partners ondersteunen.

De afgelopen jaren hebben we ons wagenpark verkleind en zijn in toenemende mate overgegaan op (elektrische) fietsen en scooters. De komende jaren gaan we onze CO₂-uitstoot door het reizen verder beperken (zie ook hoofdstuk Vandaag voor morgen).

De leefbaarheid en vitaliteit van onze wijken staan soms onder druk. Dit ervaren onze medewerkers ook. Zij staan in de frontlinie en verdienen alle steun. Ondermijnende criminaliteit lijkt toe te nemen en daarop handelen we direct, samen met onze partners. Agressie naar onze medewerkers

‘We zullen de komende jaren steeds meer activiteiten in regie uitvoeren en daarbij de innovatiekracht van

“de markt” gebruiken’

accepteren we niet. Mochten ze toch hiermee worden geconfronteerd, begeleiden we ze goed mogelijk in hoe ze hiermee om kunnen gaan. Dit thema heeft onze aandacht en houdt dit ook de komende jaren.

Onze financiële middelen

Ons vastgoed wordt in de jaarrekening gewaar- deerd op marktwaarde in verhuurde staat.

De marktwaarde van ons bezit bedraagt eind 2021

€ 5,8 miljard (2020: € 5,2 miljard). Op basis van marktwaarde bedraagt het eigen vermogen van eind 2021 € 4,8 miljard (2020: € 4,2 miljard).

Daarmee is de solvabiliteit, oftewel de verhouding tussen het eigen vermogen en ons balanstotaal, per eind 2021 63,4% (2020: 61,9%).

Op basis van de beleidswaarde bedraagt de waarde van ons bezit eind 2021 € 3,0 miljard (2020: € 2,6 miljard). Ons eigen vermogen bedraagt op basis van beleidswaarde eind 2021 € 2,0 miljard (2020: € 1,6 miljard). De solvabiliteit bedraagt bij deze waardering 41,9% (2020: 38,1%). Ten opzichte van de norm zoals opgenomen in het gezamenlijk beoordelingskader van Aw/WSW blijft Woonbron hiermee binnen het kader.

De beleidswaarde geeft inzicht in de verdiencapa- citeit van het vastgoed in exploitatie, op basis van het beleid van Woonbron. De grondslagen voor de beleidswaarde komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde. De beleids- waarde wordt bepaald door de volgende aanpas- singen door te voeren op de marktwaarde:

1. Beschikbaarheid: voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de markt- waardeberekening afgedwongen.

2. Betaalbaarheid: in het doorexploiteerscenario wordt de markthuur vervangen door de streef- huur.

3. Kwaliteit: het instandhoudings­ en mutatieonder- houd uit de marktwaardeberekening wordt ver- vangen door de eigen onderhoudsnorm, gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus op basis van instandhouding.

4. Beheer: de beheerkosten uit de marktwaarde­

berekening worden vervangen door een beheer- norm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid.

In de waterval hieronder wordt getoond hoe de afslag van markt­ naar beleidswaarde is opgebouwd.

Het verschil tussen het eigen vermogen op basis van marktwaarde en het eigen vermogen op basis van beleidswaarde heet de ‘maatschappelijk bestemming’.

Vermogenspositie

Woonbron 2021 Marktwaarde Beleidswaarde Eigen vermogen

(x € 1 mln.) 4.794,6 1.999,9

Solvabiliteit 63.4% 41,9%

Dit impliceert dat circa 65% van het totale eigen vermogen niet of pas op zeer lange termijn reali- seerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Investeringen 2022-2026

Onze investeringen in de komende 5 jaar bedragen

€ 1.137 miljoen. Dit bestaat uit € 415 miljoen inves- teringen in nieuwbouw van 1.590 woningen,

€ 353 miljoen investeringen in verbeteringen van de bestaande voorraad en € 54 miljoen voor aan- sluitingen op warmtenetten en realisatie van onze duurzaamheidsvisie. De overige bedragen betref- fen terugkopen van onder voorwaarden verkochte woningen.

Om de verhuurders tegemoet te komen voor de effecten van de huurbevriezing, compensatie te bieden voor de aanscherping van renteaftrekbe- perking en vanwege de algemene tariefverlaging wordt het tarief van de verhuurderheffing in 2022 verlaagd. Dit vergroot de investeringsruimte.

€ 0

€ 1.000

€ 2.000

€ 3.000

€ 4.000

€ 6.000

€ 5.000

Markt-

waarde Beschik- baarheid Betaal-

baarheid Kwaliteit Beheer Beleids- waarde 5.809

73

1.195

1.121 478

3.014

31 Onze medewerkers zijn goud waard

In 2024 vindt een eenmalige huurbevriezing plaats.

Dit verlaagt onze investeringsruimte aanzienlijk.

Wanneer het regeerakkoord is vastgesteld kan een inschatting worden gemaakt van de precieze effecten op de investeringen en de investerings- ruimte.

Beoordeling Aw

In 2021 ontving Woonbron een positief continuïteits­

oordeel van de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

Financierbaarheid/beoordeling WSW

Woonbron moet minimaal aan de voorwaarden van het WSW voldoen om geborgde financiering aan te kunnen trekken. WSW stelt jaarlijks een risicoscore vast op basis van een beoordeling van de financial en business risks. Woonbron is dit jaar wederom ingedeeld in de laagste risicoklasse voor woning- corporaties met een leningenportefeuille boven de € 1 miljard en kan, binnen de ruimte van het borgingsplafond, leningen aantrekken met WSW­

borging.

Leningenportefeuille

De leningenportefeuille van Woonbron is in 2021 met € 37,8 miljoen toegenomen tot € 1.414 miljoen.

De gemiddelde gewogen rente van onze leningen en deri vaten bedraagt eind 2021 2,85% (3,12% per eind 2020). Gezien de hoeveelheid investeringen die voor 2021 waren ingerekend, kon het investe- ringsprogramma in 2021 niet gefinancierd worden uit de operationele kasstroom.

Eind 2021 bedraagt de leningenportefeuille

€ 1.414 miljoen. Dit stijgt in vijf jaar tijd met

€ 475 miljoen naar € 1.813 miljoen. Deze stijging van de leningenportefeuille wordt veroorzaakt door de grote opgave die voor ons ligt en de vele inves- teringen op het gebied van verduurzaming, nieuw- bouw en renovatie die we moeten financieren.

Indicatieve bestedingsruimte

Tegelijk met het verschijnen van het rapport

‘Opgave en middelen’ is de IBW gepubliceerd.

Hiermee informeerde de minister gemeenten

op basis van de jaarcijfers 2020 over de indicatieve bestedingsruimte van woningcorporaties: de ruimte om additionele leningen aan te trekken voor investeringen, uitgaande van de minimale eisen voor de financiële ratio’s als ICR, LtV en solvabiliteit.

Volgens deze berekening van de indicatieve beste- dingsruimte is er in de DAEB­tak geen ruimte voor additionele nieuwbouw, verbetering of huurmati- ging. In de niet­DAEB­tak heeft Woonbron een additionele ruimte van € 280 miljoen voor nieuw- bouw of € 126 miljoen als bijdrage aan DAEB.