GEMEENTE GEMEENTE ASSEN
activiteiten 2022 activiteiten 2022
juni 2021
juni 2021
1 1. INLEIDING
Voor u ligt het activiteitenoverzicht 2022 van Actium, met daarin de voorgenomen activiteiten in de gemeente Assen voor 2022 en een doorkijk naar de jaren tot en met 2026. In dit activiteitenoverzicht geven we aan wat de volkshuisvestelijke bijdrage is van Actium aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente Assen. De gemeente Assen heeft recent de Woonvisie Assen 2021-2025 vastgesteld. Eind 2017 zijn de meerjarige prestatieafspraken 2018-2022 (Raamovereenkomst) vastgesteld tussen de gemeente, Actium en huurdersplatform MEVM.
Sindsdien worden deze jaarlijks geactualiseerd. Deze geactualiseerde prestatieafspraken vormen de onderlegger voor dit activiteitenoverzicht. In de tweede helft van 2021 zullen we gezamenlijk een nieuwe raamovereenkomst opstellen.
Sinds 2018 werkt Actium vanuit een strategische koers aan haar missie: een thuis voor onze huurders, nu en in de toekomst. We hanteren hierbij drie pijlers: we hebben oog voor ieder mens, we zijn vernieuwend en we gaan voor duurzaam. Onze missie en pijlers zijn de leidraad bij ons denken en doen en klinken dan ook door in onze activiteiten. Momenteel wordt deze koers herijkt.
Vanaf 2022 werken we met de strategische koers 2022 en verder.
Het activiteitenoverzicht 2022 van Actium gaat in op de onderwerpen die belangrijk zijn voor ons en onze klanten en op de actuele thema’s voor de gemeente Assen. Achtereenvolgens benoemen we de stand van zaken en voorgenomen maatregelen op de volgende onderwerpen:
• Voorraad woongelegenheden
• Voorraadontwikkeling
• Kwaliteit
• Betaalbaarheid en bereikbaarheid
• Wonen, welzijn, zorg
• Leefbaarheid en participatie
• Financiën
Alle standgegevens in dit activiteitenoverzicht betreffen peildatum 31 december 2020, tenzij anders vermeld. Daarnaast wordt de meerjarenbegroting 2021 aangehouden.
Met de activiteiten in dit activiteitenoverzicht verwachten we een substantiële bijdrage te kunnen leveren aan de volkshuisvestelijke doelstellingen van gemeente Assen. We zien het activiteitenoverzicht als inzet voor de prestatieafspraken, waarin we graag willen vastleggen wat gemeente Assen, Actium en MEVM ook in 2022 en de jaren daarna voor elkaar kunnen betekenen.
De activiteiten in dit overzicht en de daaruit voortvloeiende resultaten zijn onder voorbehoud van definitieve besluitvorming en begroting.
2 2. VOORRAAD WOONGELEGENHEDEN
In totaal heeft Actium bijna 7.800 zelfstandige woningen in de gemeente Assen, zoals onderstaande tabel laat zien. Eén van deze woningen is een vrije sector woning. Bij vrijkomen van deze woning wordt het weer onder de liberalisatiegrens verhuurd.
Tabel 2.1: Huidige woningvoorraad Actium
Voorraad Aantal
Sociale huurwoningen 7788
Vrije sector huurwoningen (niet-DAEB) 1
Eindtotaal 7789
Waarvan nultreden 2894
Een deel van onze portefeuille in Assen betreft woningen met een specifieke bestemming.
Daarnaast hebben we ook andere verhuureenheden, zoals te zien in tabel 2.2.
Tabel 2.2: Verhuureenheden in beheer naar soort
Soort Aantal
Woningen (zelfstandig) 7789
Intramurale zorgplaatsen 87
MOG (o.a. zorgcomplexen) 22
Kamers 16
Woonwagens/standplaatsen 21
Overige verhuureenheden (garages, BOG, ed.) 367
Totaal verhuureenheden 8302
Onderstaande tabel zegt iets over de prijs-kwaliteit verhouding van onze woningen. In Assen verhuren wij onze sociale huurwoningen op dit moment tegen gemiddeld 65% van de wettelijke maximaal toegestane huurprijs.
Tabel 2.3: Overzicht gemiddelde huurprijs per woning t.o.v. WWS-punten
Gemiddelde aantal WWS-punten per woningen 156 Gemiddelde toegestane maximale huurprijs (€) € 817
Gemiddelde werkelijke huurprijs (€) € 528
Gemiddelde percentage van maximale huurprijs (%) 65%
3 3. VOORRAADONTWIKKELING
In dit hoofdstuk laten we zien hoe de woningvoorraad zich naar verwachting ontwikkelt tot en met 2026, als gevolg van sloop, verkoop en nieuwbouw van woningen. Ook maken we de verkoopvoorraad en projectenportefeuille van Actium inzichtelijk, inclusief de verwachte, benodigde investeringen.
Prestatieafspraken
In de prestatieafspraken 2018-2022 is afgesproken dat Actium de benodigde netto-uitbreiding van de voorraad sociale huurwoningen van 600 woningen in de periode tot en met 2025 voor haar rekening neemt. Op basis van de huidige afspraak koerste Actium op een sociale huurwoningvoorraad van 8.544 woningen eind 20251. Actium heeft steeds de wens én de middelen gehad om de prestatieafspraken volledig na te komen. Echter, de afgelopen jaren constateerden we gezamenlijk meermaals een tekort aan locaties om de prestatieafspraken (tijdig) te kunnen realiseren.
Verwachte voorraadontwikkeling
Tabel 3.1 toont de verwachte voorraadontwikkeling vanaf 2022, zoals opgenomen in de meerjarenbegroting 2021. Ook geven we de verwachte ontwikkeling in het lopende jaar 2021 weer.
We maken hierbij onderscheid tussen de voorraadontwikkeling inclusief en exclusief fictieve nieuwbouwwoningen. Voor fictieve aantallen nieuwbouw hebben we namelijk wel financiële middelen gereserveerd in onze meerjarenbegroting, maar er zijn nog geen concrete locaties in beeld voor projectontwikkeling. Hierdoor ontbreekt ontwikkelperspectief nog. Tabel 3.1 laat zien dat we eind 2026 7.934 woningen verwachten te hebben als we onze concrete projecten (exclusief fictieve woningen) realiseren. Dit is een groei van 145 woningen ten opzichte van de 7.789 woningen die we eind 2020 hadden (zie tabel 2.1). Tabel 3.1 laat ook zien dat we bovendien nog investeringscapaciteit hebben gereserveerd voor 405 extra fictieve woningen, waarvoor wij nu nog geen concrete locaties hebben. Als we al deze 405 woningen de komende jaren kunnen bouwen, dan verwachten we 8.339 woningen te hebben eind 2026.
Tabel 3.1: Voorraadontwikkeling als gevolg van sloop, verkoop en nieuwbouw (aantal woongelegenheden)
2021 2022 2023-2026
Aantal sloop 0 0 -755
Aantal verkoop -23 -27 -108
Aantal nieuwbouw (exc fictief) 106 201 751
Aantal nieuwbouw (inc fictief) 106 201 1156
Voorraadontwikkeling (exc fictief) 83 174 -112 Voorraadontwikkeling (inc fictief) 83 174 293
Verwachte voorraad (exc fictief) 7872 8046 7934 Verwachte voorraad (inc fictief) 7872 8046 8339
Nieuwe inzichten
In 2020 is een nieuw, gezamenlijk woningmarktonderzoek opgeleverd en ook is inmiddels de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. Hierin wordt geconstateerd dat de concrete plannen van Actium in aanvulling met de plannen van andere partijen voldoende zijn om aan de verwachte extra behoefte aan sociale huurwoningen in Assen te voldoen. De geboden inzichten zijn voor Actium aanleiding geweest om in april 2021 de gewenste omvang van de voorraad van zelfstandige
1 Hierin hebben we ook de in 2019 aangekochte woningen van Mooiland meegenomen.
4
woningen in Assen in haar portefeuillestrategie bij te stellen van 8.544 woningen eind 2025 (conform huidige prestatieafspraken) naar 8.200 woningen eind 2029.
Goed om te benadrukken is dat wij bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2021 en bovenstaande tabel 3.1 nog niet uitgingen van deze 8.200 woningen, maar van een grotere gewenste omvang. Voor de meerjarenbegroting 2022 en verder zullen wij uitgaan van een lagere uitbreidingsbehoefte en dus minder investeringscapaciteit voor fictieve aantallen woningen reserveren, zodat wij de vrijkomende middelen kunnen aanwenden voor andere investeringsopgaven. Desalniettemin blijft ook de komende jaren het beschikbaar komen van locaties noodzakelijk om de (bijgestelde) ambities waar te maken. Deze locaties zijn niet alleen belangrijk voor onze kwantitatieve opgave, maar ook om de kwaliteitsslag in onze woningvoorraad te kunnen maken.
Verkoop
Tabel 3.1 laat zien dat we 27 woningen per jaar verwachten te verkopen in Assen tot en met 2026.
Onderstaande tabel 3.2 laat zien hoeveel sociale huurwoningen van Actium een verkooplabel hebben, uitgesplitst naar postcodegebied. We kunnen niet op voorhand voorspellen welke woningen op welk moment verkocht zullen worden.
Tabel 3.2: Verkoopvoorraad Actium op viercijferig postcodeniveau
Kern Postcode Huidige verkoopvoorraad (aantal)
Assen-Centrum 9401 4
Assen-oost 9403/9404 58
Baggelhuizen 9405 24
Lariks 9406 75
Marsdijk 9403 25
Noorderpark 9402 58
Peelo 9407 66
Pittelo 9406 31
Eindtotaal 341
We labelen woningen voor verkoop als er sprake is van zogenaamd ‘versnipperd bezit’ of als we in bepaalde wijken of buurten weinig of een afnemende vraag naar (bepaalde typen) huurwoningen zien of verwachten. Deze labeling hangt sterk samen met de demografische ontwikkelingen in de regio. Actium beoogt met haar visie op verkoop haar vastgoed op zowel maatschappelijk als financieel verantwoorde wijze te verkopen. De verkoop van deze woningen biedt kansen voor zittende huurders, starters en andere gegadigden die graag in de betreffende wijk willen wonen.
Woningen met het label Verkoop worden in eerste instantie aan de zittende huurder aangeboden.
Wanneer de huurder de woning niet kan of wil kopen, kan de huurder de woning gewoon blijven huren. Bij het vrijkomen, na vertrek van de zittende huurder, komt de woning in aanmerking voor verkoop en wordt de woning als verkoopwoning op de markt gebracht. Actium hanteert hierbij een zelfbewoningsplicht, wat inhoudt dat de koper zelf de intentie moet hebben om de gekochte woning te gaan bewonen voor de duur van ten minste één jaar. De woning mag vervolgens niet binnen een jaar zonder toestemming van Actium worden verkocht (antispeculatiebeding).
Informeren kopers sociale huurwoningen
Vanaf 2019 werkt Actium samen met het Drents Energieloket en een aantal andere corporaties.
Het Drents Energieloket stelt informatiepakketten beschikbaar aan de corporaties, over het
5
energiezuiniger maken van woningen. Actium is voornemens om deze pakketjes te verstrekken aan kopers. Op dit moment ontbreekt nog informatie over gemeentelijke verduurzamingsregelingen en leningen. Actium vraagt de gemeente om deze gemeente specifieke informatie te delen met Actium en ook toe te voegen in de pakketjes in de vorm van een brochure of brief.
Nieuwbouw
Actium wil minimaal 952 nieuwbouwwoningen opleveren van 2022 tot en met 2026. Actium zorgt ervoor dat minimaal 80% van deze nieuw te bouwen sociale huurwoningen bereikbaar is voor de primaire, huurtoeslaggerechtigde doelgroep en daarom een huurprijs krijgt tot en met de eerste (€
633,25) of de tweede aftoppingsgrens (€ 678,66) (prijspeil 2021). Onderstaande tabel 3.3 geeft inzicht in de verwachte, benodigde investeringen. De investeringen behorend bij het aantal nieuw te bouwen woningen worden in de tabel getoond in het jaar van oplevering. Het onder 2022 genoemde bedrag zal dus voor een groot deel al in 2021 aangewend worden.
Tabel 3.3: Investeringen nieuwbouw (x €1.000)
2021 2022 2023-2026 Investeringen nieuwbouw 19.782 43.661 264.176
Onderstaande tabel 3.4 geeft een indicatie van het jaar van oplevering van projecten in Assen.
Afhankelijk van de voortgang van projecten kunnen de aantallen en investeringen nog schuiven in de jaren. Dit heeft te maken met de lange doorlooptijd van projecten en is onder andere afhankelijk van de snelheid waarmee de benodigde vergunningen worden afgegeven.
Tabel 3.4: Projecten (exclusief fictieve nieuwbouw)*
Naam project Wijk 2021 2022 2023-2026
Thorbeckelaan (achter Cruijff court) Noorderpark 30
Vredeveld school Assen-Oost 22
Lottingstraat Lariks 14
Vivaldilaan Lariks 28
GGZ-terrein Assen-Oost 12
Kloosterakker Kloosterveen 30
De Steiger Lariks 36
Noordermaat Noorderpark 40
Albardastraat Noorderpark 35
Thorbeckelaan** Noorderpark 12**
Thorbeckelaan Noorderpark 60
Project onder voorbehoud van besluitvorming Noorderpark 50
Project onder voorbehoud van besluitvorming Noorderpark 80
Project onder voorbehoud van besluitvorming Assen-Oost 100
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 60
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 32
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 86
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 112
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 79
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 76
Project onder voorbehoud van besluitvorming Lariks 76
*Deze aantallen kunnen nog fluctueren gedurende de planontwikkeling.
**Dit project (moskee-locatie) was nog niet opgenomen in de begroting 2021, maar uitvoering vindt plaats in 2022.
6 4. KWALITEIT
Duurzaamheid
Actium zet zich stevig in op duurzaamheid. Zo hebben we in februari 2020 onze Duurzaamheidsvisie vastgesteld, waarin beschreven staat waar we willen staan in 2050. Ons duurzaamheidsprogramma vertaalt deze visie vervolgens naar concrete doelstellingen. We werken aan vier thema’s: Materiaal & afval, Reizen, Energie en Natuur & Biodiversiteit. Middels de
‘spelregels’ van The Natural Step methode zetten we dagelijks stappen naar o.a. een duurzame woningvoorraad en bedrijfsvoering.
Aan de gemeente en MEVM vragen we om samen met ons op te trekken bij het werken aan de voornoemde thema’s. Graag delen wij onze kennis en benutten we die van de gemeente en MEVM om samen voorwaarts te gaan.
Vanuit de Regionale Energie Strategie (RES) heeft gemeente Assen sprintsessies georganiseerd waaraan Actium heeft deelgenomen. De sprintsessies en aanvullende gespreksvoering hebben geleid tot formulering van de Transitievisie Warmte (TVW). Op 18 maart 2021 heeft de gemeente Assen de Transitievisie Warmte vastgesteld. Bij de verduurzaming van onze woningvoorraad geeft Actium prioriteit aan huizen in wijken en dorpen waarvan duidelijk is wat de alternatieve energiebron voor aardgas wordt. We blijven daarmee graag nauw betrokken bij de verdere formulering van de Wijkuitvoeringsplannen.
Binnen het thema Materiaal & Afval hebben wij de ambitie geformuleerd om in 2050 onze woningen volledig circulair te bouwen en onderhouden. In dit kader wordt er o.a. vanuit het initiatief Drenthe Woont Circulair gewerkt aan het pilotproject Plan C in Kloosterakker. De gemeente is bij de planvorming aangehaakt. Wij vragen de gemeente om ruimte te blijven scheppen in regelgeving en kaders, zoals beeldkwaliteitsplannen, welstandscriteria en bouwvoorschriften, om deze systeemverandering en innovatie mogelijk te maken.
Ook heeft Actium zich op hoofdlijnen verbonden aan de Drentse deal “Expeditie naar Energieneutraal wonen”. Actium zal zich tot het uiterste inspannen om ook aan dit versnelde streven naar een energieneutrale woningvoorraad in 2040 te voldoen. Echter, gezien de opgave en impact daarvan op bewoners, eigen organisatie en de samenwerkende partijen kunnen we op dit moment de realiteit van deze ambitie niet inschatten.
Investeringen
Actium wil de kwaliteit van haar woningen op peil houden. Van 2022 tot en met 2026 verwachten we ongeveer 46,5 miljoen euro te investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad in Assen. Dit doen we door het uitvoeren van renovaties en planmatig onderhoud.
Strategie duurzaamheid
In voorgaande activiteitenoverzichten werd de huidige en toekomstige energetische kwaliteit na realisatie van projecten getoond aan de hand van de energie-index. Met de inwerkingtreding van de NTA 8800 op 1 januari jl. wordt de energie-index niet meer gebruikt en sturen we gericht op
We verkleinen onze ecologische voetafdruk door met al onze activiteiten niet meer CO2 en andere schadelijke stoffen uit te stoten dan de aarde kan verwerken. Daarnaast dagen we onze huurders en samenwerkingspartners uit om dit ook te doen. Samen leveren we een bijdrage aan het herstel van de aarde. Dit willen wij in 2050 bereikt hebben en voortzetten.
7
CO2-emissie en aardgasverbruik. We richten ons uitsluitend op aardgasverbruik omdat we hiermee onze CO2 voetafdruk effectief kunnen verkleinen.
Onze woningen worden door nieuwbouw en (no-regret)renovatie steeds meer geëlektrificeerd, waardoor het aardgasverbruik van onze woningen afneemt. Op deze wijze werken we naar een CO2- neutrale woningvoorraad waarbij de benodigde elektriciteit CO2-vrij zal worden opgewekt en geleverd zoals dit in het klimaatakkoord onder de klimaattafel Elektriciteit is geregeld. De doelstellingen voor de middellange (2030) en lange termijn (2050) staan hieronder in tabel 4.2 benoemd, ten opzichte van de huidige gemiddelde CO2-emissie per woning (nulmeting).
Vanwege de verandering van de rekenmethodiek en dataconversies is het niet mogelijk om een correcte meerjarenprognose op te stellen. Voor dit moment kunnen we daarom het effect van onze verbetermaatregelen door sloop/nieuwbouw en renovaties uitsluitend indicatief tonen.
Grafiek 4.1 geeft het indicatieve resultaat van de CO2 reductie op de gehele woningvoorraad weer.
In deze grafiek wordt onze doelstelling en prognose van CO2 uitstoot per woning (OGE) weergegeven voor de gehele woningvoorraad op Actium-niveau.
Grafiek 4.1: Indicatieve CO2-reductie gehele woningvoorraad (Actium-niveau)
= prognose gemiddelde CO2 uitstoot (per OGE) = doelstelling gemiddelde CO2 uitstoot (per OGE)
Tabel 4.2: Doelstelling CO2- emissie a.g.v. aardgasverbruik zelfstandige woningvoorraad
Nulmeting 2017 Wens 1-1-2030 Wens 2050 Gemiddelde CO2-emissie a.g.v.
aardgasverbruik² (kg/jaar)
2318 1733 0
Planmatig onderhoud en renovatie
Voorheen werd in een cyclus van 8 jaar alle woningen geïnspecteerd en onderhouden. Actium is bezig om de gehele woningvoorraad aan de hand van de conditiemeting NEN2767 op te nemen.
NEN 2767 is het instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van gebouwen. De kwaliteitsscore die voortvloeit uit de opname stelt Actium in staat om gericht en efficiënt planmatig onderhoud te plannen en uit te voeren. Van 2022 tot met 2026 verwachten we in Assen ongeveer 23,5 miljoen euro uit te geven aan planmatig onderhoud. Ook renoveren we in dit tijdsbestek 267 wooneenheden in Assen. Hier is een investering van circa 22 miljoen euro mee gemoeid. Zoals hierboven genoemd komt het totaal aan verwachte investeringen in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad daarmee op 46,5 miljoen euro.
Onderstaande tabellen geven de kwalitatieve opgave en bijbehorende investeringen en uitgaven weer.
8
Tabel 4.5: Renovatie (aantal woningen)
Tabel 4.6: Planmatig onderhoud 2022 (aantal activiteiten) Tabel 4.3: Kwalitatieve opgave*
2021 2022 2023-2026
Renovatie woningen 0 23 267
Renovatie Woonwagens 0 12 0
Energetische maatregelen: isolatie 15 0 0
Planmatig onderhoud 3.572 2.451 7.832
* Renovatie en energetische maatregelen geeft het aantal woningen weer. Planmatig onderhoud geeft het aantal activiteiten.
Tabel 4.4: Investeringen en uitgaven met betrekking tot de kwalitatieve opgave (x € 1.000)
2021 2022 2023-2026
Renovatie woningen € 0 € 736 € 21.423
Renovatie Woonwagens € 0 € 851 € 0
Energetische maatregelen: isolatie € 24 € 0 € 0
Planmatig onderhoud € 5.564 € 5.830 € 17.638
Eindtotaal € 5.588 € 7.420 € 39.061
Naam project 2021 2022 2023-2026
Renovatie klein Noorderpark 0 0 24
Renovatie klein Lariks 0 23 0
Renovatie groot Noorderpark 0 0 180
Renovatie groot Lariks 0 0 41
Renovatie woonwagens Smetanalaan 0 6 0
Renovatie woonwagens Weth. Bergerweg 0 6 0
Totaal renovatie 0 35 245
Wijk Aantal activiteiten Investering (x €1.000)
Assen: Assen-oost 264 352
Assen: Centrum 594 1.815
Assen: Kloosterveen 57 6
Assen: Lariks 368 94
Assen: Marsdijk 569 2.094
Assen: Noorderpark 89 52
Assen: Peelo 473 1.412
Assen: Pittelo 37 6
9 5. BETAALBAARHEID EN BEREIKBAARHEID
Actium wil dat haar woningen betaalbaar en bereikbaar blijven, vooral voor huishoudens met een bescheiden inkomen. Betaalbaarheid gaat voor Actium verder dan alleen de hoogte van de huurprijzen. We maken gebruik van een breed pakket aan maatregelen om wonen betaalbaar te houden en om betaalbaarheidsrisico’s voor onze huurders te minimaliseren. Een aantal van deze maatregelen lichten we hieronder toe.
Streefhuren
Actium zorgt ervoor dat de woningvoorraad betaalbaar en bereikbaar is voor woningzoekenden in haar werkgebied, nu en in de toekomst. Het streefhuurbeleid dat wij voeren, doet recht aan de verschillen in ons werkgebied, de kwaliteit van ons woningaanbod, de verschillen in de omvang van de vraag van onze primaire doelgroep en aan onze verschillende marktposities.
Onderstaande tabel 5.1 laat zien welke ambities Actium heeft ten aanzien van de verdeling van de woningvoorraad in de gemeente Assen over de huurprijsklassen. Conform de prestatieafspraken, zorgen we dat minimaal 85% van de woningvoorraad een huurprijs heeft tot de tweede aftoppingsgrens (lager dan € 678,66, prijspeil 2021) en daarmee betaalbaar en bereikbaar blijft voor onze primaire doelgroep. Langzamerhand zullen de huurprijzen van de woningen toegroeien naar deze verdeling over de huurprijsklassen, met name doordat woningen van huurder wisselen.
Gemiddeld wisselt per jaar ongeveer 9% van de woningen van Actium van huurder.
Tabel 5.1: Verdeling van de streefhuren naar huurprijsklassen (zelfstandige woongelegenheden) Huurprijsklasselabel Vastgesteld streefhuurbeleid (%)
Goedkoop (t/m €442,46) 13%
Betaalbaar-laag (€442,47 t/m €633,25) 50%
Betaalbaar-hoog (€633,26 t/m € 678,66) 26%
Duur (€678,67 t/m 752,33) 11%
Vrije sector (> €752,33) 0%
Eindtotaal 100%
Jaarlijkse huurverhoging
In 2021 worden de huren in de sociale sector bevroren. Dat heeft de overheid besloten. De huren van alle huurders die nu een huis, kamer of woonwagen van Actium huren worden in juli niet verhoogd.
Ook geldt in 2021 de Wet eenmalige huurverlaging. Huurders met een laag inkomen die in een relatief dure huurwoning wonen hebben recht op deze huurverlaging. Als zij in 2019 voldeden aan inkomensgrenzen passend bij hun type huishouden, krijgen zij per 1 mei automatisch huurverlaging tot de voor hun huishouden geldende aftoppingsgrens. Huurders die te maken hebben gehad met een inkomensdaling na 2019 en op basis van hun lagere inkomen in aanmerking komen voor huurverlaging, kunnen dat tot 31 december zelf aanvragen.
Passend toewijzen
Actium wijst alle sociale huurwoningen toe volgens haar toewijzingsbeleid. Dit toewijzingsbeleid wordt schematisch weergegeven in onderstaande tabel.
10
Tabel 5.2: Huurinkomenstabel voor woningtoewijzing
Aanvullend op de passendheidsnorm uit de Woningwet (de gekleurde vakken in tabel 5.2), sluiten we in ons toewijzingsbeleid de secundaire en tertiaire doelgroep (hogere inkomens) uit voor de woningen met een lage huurprijs. Zo zorgen we dat de goedkope en betaalbare woningen beschikbaar blijven voor onze primaire doelgroep. Tot slot zorgen we er met dit toewijzingsbeleid voor dat de secundaire doelgroep niet tussen wal en schip valt bij toewijzing van sociale huurwoningen.
Identificeren van schulden en achterstanden
Actium is één van de signaalpartners in het kader van de gewijzigde wet gemeentelijke
schuldhulpverlening. Andere signaalpartners zijn de zorgverzekeraar, de energiemaatschappij en het waterbedrijf. De essentie van de wetswijziging is om problematische schulden te voorkomen. In 2022 willen we dit graag verder ontwikkelen en zetten we in op schuldpreventie. Schuldpreventie gericht op allerlei groepen huurders met als doel om op enigerlei wijze bij te dragen aan gezond financieel gedrag van huurders.
Woonlastenonderzoek
In 2018 werd samen met andere corporaties en huurdersorganisaties een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar betaalbaarheid. Dit onderzoek gaf veel inzicht in de groep huurders met een betaalbaarheidsrisico’s en het effect van de genomen maatregelen, zoals het passend toewijzen en energiebesparende maatregelen. De groep huishoudens die net wel of niet rond kan komen blijft onze aandacht krijgen. Nu het laatste woonlastenonderzoek een paar jaar oud is, willen we hier in 2022 graag een vervolg aan geven samen met collega corporaties en huurdersorganisaties.
De manier waarop we dit onderzoek gaan uitvoeren, zal gezamenlijk verkend moeten worden.
Inzichtelijk maken woonlasten
Woonlasten bestaan niet alleen uit de huurlasten. Ook de energielasten en gemeentelijke heffingen spelen een rol. Om woningzoekenden inzicht te geven in de verwachte totale woonlasten van een aangeboden woning, toont Actium bij elke woningadvertentie op www.thuiskompas.nl een woonlastencalculator. We blijven aandacht houden voor de groep huishoudens die net wel of niet
11
rond kan komen. De huidige opgave om verdergaand te verduurzamen zorgt voor een bredere focus dan alleen op een lage huurprijs.
Woonruimteverdeling
In april 2020 is Thuiskompas gelanceerd. In 2022 hebben deelnemende corporaties en beleidsambtenaren van de Thuiskompas-werkgemeenten toegang tot een digitaal dashboard. Dit dashboard bevat managementinformatie over woningzoekenden en de toewijzing van woningen.
Momenteel wordt geëxperimenteerd met een proefversie.
12 6. WONEN, WELZIJN, ZORG
Passend wonen begint bij ons, een leven lang. Huurders voelen zich welkom bij ons. We bieden altijd een geschikt thuis in een geschikte woonomgeving, waar ze – als het nodig is – de zorg en ondersteuning krijgen die ze nodig hebben. Daarom zijn de werelden van wonen, welzijn en zorg voor ons onlosmakelijk met elkaar verbonden. Vanuit die visie werken we met een meerjarenprogramma Wonen, Welzijn, Zorg aan een vijftal verbeterdoelen:
1. We benutten onze brugfunctie tussen bewoners onderling, en bewoners en maatschappelijke organisaties, beter.
2. We spelen beter in op de vraag naar woningen voor kwetsbare doelgroepen.
3. Er is meer begrip voor kwetsbare doelgroepen in de wijk.
4. We stellen ons meer dienstverlenend op wanneer iemand extra ondersteuning kan gebruiken, en hanteren hierbij de principes van positieve gezondheid.
5. Oudere huurders kunnen langer zelfstandig blijven wonen in onze woningen.
Deze doelen vormen voor ons de basis om ouderen en kwetsbare doelgroepen te huisvesten. Een deel van deze doelgroepen huisvesten wij met voorrang buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem Thuiskompas om. Dit is uiteraard van invloed op de beschikbaarheid van vrijkomende woningen voor reguliere woningzoekenden. Actium heeft jaarlijks 20% vrije beleidsruimte voor toewijzingen die afwijken van de reguliere toewijzingsregels binnen het samenwerkingsverband Thuiskompas. Onder de afwijkende toewijzingen vallen alle bemiddelde woningen, zoals de toewijzingen aan bijzondere doelgroepen, waaronder slachtoffers van mensenhandel, mensen met ernstige psychische problemen en cliënten die uitstromen uit Beschermd Wonen, Medisch Verblijf en Maatschappelijke opvang. Maar ook woningtoewijzingen waarbij extra eisen worden gesteld (zoals een maximale huishoudgrootte of voorrang op basis van zorgvraag) gaan ten koste van de vrije beleidsruimte. De huisvesting van statushouders valt niet onder de vrije beleidsruimte, maar mogen ook niet worden beschouwd als regulier en worden apart gecategoriseerd.
Samenwerking
Het werken aan onze verbeterdoelen en huisvesten van ouderen en kwetsbare doelgroepen doen we in samenwerking met onze stakeholders, zoals andere corporaties, gemeenten, welzijns-, en zorgorganisaties. Dit doen we door gezamenlijk woningmarktonderzoeken uit te voeren en een bijdrage te leveren aan woonvisies. Daarnaast stimuleren we gemeenten om daarbinnen ook een woonzorgvisie op te stellen. We zijn blij dat dit binnen de nieuwe woonvisie van de gemeente Assen een prominente plek heeft gekregen. Actium heeft veel ogen en oren in de wijk, waardoor we kunnen signaleren en bruggen kunnen slaan tussen bewoners onderling en maatschappelijke organisaties. In Assen werken we samen met vrijwel alle lokale zorgaanbieders, Vaart Welzijn en de gemeente vanuit het Platform Wonen, Welzijn en Zorg. Hierbinnen wordt kennis en informatie gedeeld ten aanzien van het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en het weer thuis wonen en ondersteunen van kwetsbare doelgroepen. Daarnaast werken we in het samenwerkingsverband Mijn Buurt Assen samen met de gemeenten en Vaart Welzijn in het (achter de voordeur) bereiken van deze doelgroepen en hulpverlening door de buurtteams van Vaart Welzijn. Verder neemt Actium deel aan het Asser OGGZ-netwerk van hulpverlenende instanties, politie en corporaties over probleemsituaties rond zorgwekkende, zorgvragende en zorgmijdende bewoners. Ook in 2022 zetten we deze samenwerkingen voort.
Statushouders
Uitgangspunt voor Actium is dat de taakstelling voor de huisvesting van statushouders in eerste instantie een verantwoordelijkheid van de gemeente is, en dat de gemeente zich als regievoerder blijft inspannen om de gemeentelijke taakstelling te realiseren. Actium draagt bij aan het realiseren
13
van deze taakstelling en spant zich in om binnen het corporatieve deel aan haar marktaandeel te voldoen. Omdat Actium de huisvesting van statushouders bij uitstek een regionaal vraagstuk vindt, werkt zij graag collegiaal (met andere corporaties en gemeenten) samen wanneer de situatie daarom vraagt. In 2021 verkennen we de mogelijkheden om op provinciaal niveau samen te werken op dit gebied, om hier in 2022 uitvoering aan te kunnen geven. We verwachten van de gemeente een inspanning om voldoende koppelingen te maken en waar mogelijk locaties en complexen aan te wijzen om spoedige en passende huisvesting mogelijk te maken. Actium ziet voor zichzelf een rol weggelegd in het informeren van statushouders over het ‘wonen’ in Nederland en te zorgen voor een zachte landing in de wijk. Voor statushouders die van ons huren organiseren we daarom ook in 2022 een woontraining.
Uitstroom Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en Medisch Verblijf
In het programma WeerThuis werkt Actium samen met alle gemeenten, corporaties en zorgorganisaties in de regio Assen aan het realiseren van deze uitstroom. We streven binnen dit programma naar regionale spreiding, een zachte landing in de wijk en het aanbieden van voldoende woningen.
Om dit goed te laten verlopen, is Actium samen met zes andere regionale corporaties bezig met het inrichten van een ‘coördinatieplatform bijzondere doelgroepen’. Via dit platform kan de huisvesting van bijzondere doelgroepen, met uitzondering van statushouders en urgenten, gezamenlijk georganiseerd worden. De planning is erop gericht dat dit coördinatieplatform in de tweede helft van 2021 van start gaat. Het jaar 2022 gebruiken we om te monitoren of aan de uitgangspunten, zoals regionale spreiding en de aantallen woningen wordt voldaan en het platform van meerwaarde is. Daarnaast is er voor deze doelgroep behoefte aan tussenvormen van wonen en zorg, voordat de stap naar zelfstandig wonen kan worden gemaakt. Daarvoor zijn we in samenwerking met zorgorganisaties Cosis, Leger des Heils en GGZ en gemeente Assen gestart met de voorbereiding van een vijftal projecten (Noordermaat, GGZ-terrein, De Wouden, Resedastraat en Havenkade) waarvoor een rijkssubsidie vanuit het budget voor dak- en thuislozen is toegekend.
Project Aantal woningen en doelgroep
Noordermaat 27 woningen
GGZ-terrein 12 woningen voor uitstroom medisch verblijf en beschermd wonen De Wouden 6 doorstroomwoningen voor clienten uit maatschappelijke opvang Resedastraat 13 studio’s voor jongvolwassenen (18-23 jaar)
Havenkade 10 containerwoningen voor ‘paradijsvogels’
Het project Havenkade lijkt weinig kans van slagen te hebben, gezien de locatie op een te revitaliseren bedrijventerrein en de woningbouwplannen voor het Havenkwartier. We zien echter een urgente behoefte aan het realiseren van een woonproduct in een prikkelarme omgeving. We vragen de gemeente om met ons te zoeken naar een alternatieve locatie.
Binnen de eerder genoemde 20% vrije beleidsruimte bij woningtoewijzing hanteren Actium en de andere corporaties circa 5% van de jaarlijkse mutaties als richtinggevend percentage om beschikbaar te stellen aan cliënten die uitstromen uit Beschermd Wonen, Medisch Verblijf en Maatschappelijke Opvang. In het verder borgen van de hierboven genoemde afspraken en het uitwerken van de intenties en uitgangspunten werken we in de Kerngroep Weer Thuis nauw samen met uw gemeente.
14 Ouderen
Huurders wonen gemiddeld steeds langer zelfstandig thuis, mede door het scheiden van wonen en zorg. Pas wanneer sprake is van een intensievere zorgvraag komt men in aanmerking voor beschut, beschermd of intramuraal wonen. Voor het gros van de ouderen geldt dat zij hier niet voor in aanmerking (zullen) komen. Met allerlei inspanningen vanuit ons programma Wonen, Welzijn en Zorg faciliteren we het langer zelfstandig thuis wonen. Deze projecten richten zich vooral op bewustwording van onze oudere huurders en het faciliteren van de behoeften van ouderen. Zo bieden we iedere huurder vanaf 70 jaar met mobiliteitsbeperkingen het Langer Zelfstandig Thuis pakket aan, om gratis kleine woningaanpassingen te laten verrichten in huis. De komende jaren inventariseren we welke woningen (potentieel) levensloopgeschikt te maken zijn en zoeken we nadrukkelijk naar ‘tussenvormen’, zoals beschut en geclusterd wonen, in samenwerking met de gemeente en zorgorganisaties. Daarnaast stimuleren en begeleiden we ouderen die willen en kunnen doorstromen naar beter passende woningen, zodat ook meer mogelijkheden ontstaan voor andere doelgroepen.
Verder streeft Actium voor haar werkgebied naar een uniforme wijze van werken en beleid in het aanpassen van woningen met een bijdrage vanuit de Wmo. We willen graag toe naar het organiseren van één toegang voor de huurder om een Wmo-aanvraag te doen. Hierover hebben we afspraken gemaakt met de gemeente. Deze afspraken worden jaarlijks gezamenlijk geëvalueerd.
Met de gemeente Assen en zorg- en welzijnsorganisaties vormt Actium een gebiedscoalitie voor de wijk Noorderpark. Gezamenlijk hebben we deelgenomen aan het Innovatieprogramma Langer Thuis en hebben we kennis opgedaan over het aanpassen de bestaande woningvoorraad aan het langer zelfstandig thuis wonen en het stimuleren van ouderen om passend te wonen, dichterbij gemeenschappelijke voorzieningen. Vanuit deze samenwerking zijn een tweetal projecten opgestart:
1. Met de tool Beslisboom Companen hebben we een quickscan uitgevoerd van onze woningvoorraad in Noorderpark. Deze opgedane kennis en ervaring gaan we ook inzetten in andere gebieden, zodat we onze bestaande voorraad kunnen toetsen op geschiktheid voor het langer zelfstandig thuis wonen. Gecombineerd met de vraag uit de woonvisie van Assen zullen we dit meenemen in onze portefeuillestrategie.
2. Om ouderen te stimuleren om te anticiperen op hun toekomstige woonsituatie willen we met een subsidiebijdrage van het Preventiefonds, de functie van seniorenmakelaar in het leven roepen. Daarmee willen we ouderen stimuleren, verleiden en ook helpen in het verhuizen naar een passende woning.
15 7. LEEFBAARHEID EN PARTICIPATIE
Actium vindt het belangrijk dat haar huurders prettig kunnen wonen en neemt daarom haar maatschappelijke verantwoordelijkheid op het gebied van leefbaarheid. We bepalen het niveau van inzet op leefbaarheid aan de hand van een leefbaarheidsmonitor. Hierbij hebben we met behulp van het landelijke instrument Leefbaarometer van het ministerie van BZK, op laag geografisch schaalniveau informatie over de leefbaarheid in dat gebied inzichtelijk. De leefbaarheid in ons werkgebied scoort zeer positief in vergelijking met de rest van het land. Door straten, buurten, wijken of kernen in ons werkgebied met elkaar te vergelijken krijgen we inzicht in de benodigde inzet op leefbaarheid.
Aan de leefbaarheidsscores vanuit de Leefbaarometer worden drie niveaus van inzet op leefbaarheid gekoppeld, respectievelijk plusplus, plus en basis (zie onderstaand figuur 1). De leefbaarheid in ons werkgebied in gemeente Assen scoort relatief laag ten opzichte van het gehele werkgebied van Actium. Het deel van de voorraad dat bovengemiddeld of gemiddeld scoort is kleiner dan gemiddeld in ons werkgebied.
Wel is er een belangrijke stijging te zien in de scores.
Figuur 1: Drie niveaus van inzet op leefbaarheid
In Assen kiezen we voor het basispakket aangevuld met extra inzet in de vorm van een plus en plus-plus programma. Met het basispakket zorgen we dat de directe omgeving van onze woningen in ons werkgebied schoon, heel en veilig blijft. In het geval van sociale problematiek zorgen we dat signalen bij de hulpverleningsinstanties terecht komen. We handelen en bemiddelen bij overlastmeldingen en faciliteren leefbaarheidsinitiatieven op verzoek van huurders.
In Assen wordt door een gebiedsgerichte aanpak invulling gegeven aan de plus-plus inzet op leefbaarheid.
Hiervoor werken we nauw samen in het samenwerkingsverband Mijn Buurt Assen met de gemeente Assen en de welzijnsorganisatie Vaart Welzijn. We hebben gezamenlijk de prioriteiten en behoeften per wijk in beeld gebracht. Ook is er een prioritering van de wijken vastgesteld. Insteek is dat we in alle wijken minstens een basis-inzet leveren. Dat betekent dat we aanwezig en zichtbaar zijn in de wijk, dat we inzetten met collectieve activiteiten, dat we preventief werken vanuit een fysiek-sociale koppeling en dat we bewonersinitiatieven uitlokken, stimuleren en ondersteunen. Vijf wijken (Lariks, Pittelo, Noorderpark, Centrum, Assen-Oost en Kloosterveen) vragen om meer inzet.
Voor alle wijken zijn er uitvoeringsplannen gemaakt die in 2021 en 2022 worden uitgevoerd. Ook is bepaald
16
welke activiteiten en projecten we meten op resultaat en effect. De inzet van capaciteit en middelen is gekoppeld aan de eerdergenoemde prioritering van wijken. Het gezamenlijke (gemeente Assen en Actium) budget voor MBA bedraagt 480.000 euro.
Op basis van de leefbaarheidsscores bepalen we, bovenop de begroting van Mijn Buurt Assen ook de verdere personele en financiële inzet op leefbaarheid in Assen.
Tabel 7.1: Begrote uitgaven aan leefbaarheid (€)
2021 2022 2023-2026
Uitgaven leefbaarheid 765.000 785.000 3.140.000
Huurdersparticipatie
Wij vinden huurdersparticipatie van essentieel belang, omdat we nadrukkelijk niet voor, maar met onze huurders wensen te denken.
Het huurdersplatform Mit En Veur Mekoar (MEVM) vertegenwoordigt formeel de belangen van onze huurders op bedrijfsniveau. Daarom betrekken we de bestuursleden van MEVM actief bij ons beleid en onze dienstverlening. MEVM praat mee en adviseert ons gevraagd en ongevraagd over onze beleidskeuzes. We hechten ook aan andere contacten met huurders en woningzoekenden.
Met participatie op wijk- en complexniveau wordt de structurele invloed van huurders op het schaalniveau van een complex, buurt, of wijk bedoeld. Participatie op dit niveau betreft een laagdrempeligere en toegankelijkere vorm van participatie, waarbij het formele karakter in principe wordt losgelaten. De focus van deze vorm ligt vaak op het gebied van woningverbetering, sociale cohesie en de directe leefomgeving.
De werkwijze van Mijn Buurt Assen is erop gericht om participatie in te zetten voor geconstateerde knelpunten, renovatie- en sloop- en nieuwbouwprojecten van Actium en de herinrichting van de openbare ruimte.
Op complexniveau ontwikkelen we, naast de bestaande commissies, ook tijdelijke bewonersgroepen. Het idee is dat (nog niet) actieve bewoners worden gevraagd om hun ervaring, kennis of expertise te delen.
Bewoners worden benaderd als ervaringsdeskundigen. Hierbij krijgt de mate van betrokkenheid en kwaliteit van inbreng voorrang boven de mate van representativiteit, die juist bij bestaande huurdervertegenwoordigingen uitgangspunt is.
Tabel 7.2: Begrote uitgaven aan participatie in Assen (€)
2021 2022 2023-2026
Participatie 71.944 73.300 293.200 Bewonerscommissie 5.300 4.500 18.000
Belanghebbenden
De relatie tussen huurdersorganisaties, gemeente en woningcorporaties is met de komst van de Woningwet verstevigd. Hiervoor is wederzijdse informatie-uitwisseling en afstemming belangrijk. Actium gaat de dialoog met haar belanghebbenden graag aan. Dit doen we natuurlijk tijdens reguliere ontmoetingen, maar als het nodig is ook tussentijds en op verschillende manieren. We benaderen bijvoorbeeld de gemeenteraad actief om kennis te delen en actuele vragen te beantwoorden.
17 8. FINANCIËN
Actium is een financieel gezonde corporatie. Dat willen we graag zo houden. Echter, we zien dat er verschillende ontwikkelingen gaande zijn die onze financiële positie de komende jaren sterk beïnvloeden.
De sterk toegenomen kosten van nieuwbouw en onderhoud, in combinatie met de huurbevriezing voor 2021, leiden ertoe dat Actium de komende jaren naar verwachting fors zal gaan interen op haar vermogen.
Hogere bouwkosten in combinatie met forse uitbreidingsopgaven leiden tot een flinke afname van ons eigen vermogen en daarmee onze solvabiliteit. Tegelijkertijd zien we dat, als gevolg van de duurzaamheidseisen, we nog meer dan voorheen genoodzaakt zijn om bestaand bezit te vernieuwen in plaats van te verbeteren.
Dit als gevolg van de technische staat van een deel van het bezit dat niet kan worden gerenoveerd tot CO2- neutrale woningen. Bestaand bezit dat wel kan worden verbeterd in het kader van duurzaamheid zal tot een forse investeringsopgave leiden. Deze ontwikkelingen maken dat onze toekomstige financiële positie onder druk komt te staan. We verwachten in de toekomst niet al onze gewenste opgaven te kunnen vervullen, hetgeen noodzaakt tot het maken van keuzes.
Het hoofddoel van ons financieel beleid is het waarborgen van de financiële continuïteit, zodat we ook in de toekomst goed en betaalbaar wonen kunnen blijven aanbieden aan de primaire doelgroep. Die continuïteit waarborgen we door sturing op onze financiële ratio’s. Om eventuele risico’s op te vangen, hanteert Actium strengere normen op de ICR en Loan to Value dan haar externe toezichthouders het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit woningcorporaties (Aw) voorschrijven. Op grond van de hiervoor genoemde ontwikkelingen, in combinatie met de herijking van onze complexstrategieën, voorzien wij een verslechtering van onze financiële ratio’s voor de komende jaren.
Onderstaande tabel 8.1 geeft een inschatting van de ontwikkeling van de ratio’s van Actium op basis van onze geactualiseerde complexstrategieën, de meest recente projectenplanning en de verwachte verkopen.
In onderstaande overzicht is rekening gehouden met eventueel fictieve nieuwbouw die moet worden opgevoerd teneinde aan de meerjarige prestatieafspraken te kunnen voldoen.
Tabel 8.1: Overzicht financiële ratio’s (bron: Jaarplan en meerjarenbegroting 2021)
Norm WSW/Aw
Norm
Actium 2021 2022 2023 2024 2025 2026
ICR min. 1,4 min. 1,6 1,95 2,43 2,11 2,34 2,31 2,29
Solvabiliteit
(beleidswaarde) min. 15% min.15% 36% 34% 30% 25% 22% 19%
Loan to Value
(beleidswaarde) max. 85% max. 77% 58% 61% 64% 70% 72% 76%
Dekkingsratio (marktwaarde in
verhuurde staat) max. 70% max. 70% 39% 39% 39% 40% 39% 39%
In aanmerking dient te worden genomen dat financiële prognoses op de lange termijn een grotere mate van onzekerheid met zich meebrengen. De effecten van de Coronacisis zijn nog onzeker, hoewel we
verwachten en zien dat deze voor de corporatiesector weinig directe gevolgen heeft voor wat betreft de financiële continuïteit. Verder is het van belang te melden dat er veranderingen zijn in het borgingsstelsel.
Eén van de onderdelen van het stelsel betreft het feit dat gemeenten, al dan niet gemaximeerd, door middel van generieke achtervang borg staan voor nieuwe aan te trekken leningen. Alle voorgenomen investeringen in dit activiteitenoverzicht zijn onder voorbehoud van het sluiten van de generieke achtervangovereenkomst door de gemeente met het WSW.
18
De bovenstaande financiële ratio’s zijn eind april 2020 gewijzigd door de externe toezichthouders. Op basis daarvan zijn de interne normen van Actium geactualiseerd.
Dit activiteitenoverzicht is met uiterste zorg voor u samengesteld en maakt deel uit van de cyclus woonvisie, activiteitenoverzicht, prestatieafspraken zoals deze in de Woningwet 2015 is opgenomen. Het activiteitenoverzicht is de eerste stap in de
totstandkoming van de prestatieafspraken, waarin de afspraken tussen gemeente, corporatie en
huurdersorganisatie vastgelegd worden. Aan het activiteitenoverzicht zelf kunnen geen rechten worden ontleend.
