Onderzoek woningcrisis Leidsche Rijn

(1)

Onderzoek woningcrisis Leidsche Rijn

brengt beweging

(2)

1 ONDERZOEK WONINGCRISIS

Inleiding

Op 12 september 2021 was er een groot woonprotest in Amsterdam.

Tienduizenden mensen protesteerden tegen te hoge huren en huizenprijzen, en eisten dat de regering wonen weer betaalbaar maakt. Het besef dat Nederland in een woningcrisis zit lijkt daarmee definitief doorgedrongen.

¹

De crisis blijkt bovendien een veelkoppig monster – een complex probleem waarbij veel factoren een rol spelen.

Mogelijke oplossingen voor het woningtekort, zoals bijbouwen, stuiten daardoor vaak op verschillende obstakels – in dit voorbeeld onder andere stikstof, PFAS, en een ruimtetekort.

²

Met dit document bieden we inzicht in de complexiteit van het probleem door niet alleen het landelijke maar ook het lokale perspectief in te nemen. We onderzoeken of, en zo ja hoe de woningcrisis wordt beleefd door bewoners van stadsdeel Leidsche Rijn en wat voor effect de crisis heeft op (on)gelijkheid in de stad. We leggen hierbij de belangrijkste pijnpunten bloot.

Om dit te onderzoeken deden we eerst deskresearch, om vervolgens met deze kennis op straat bewoners te bevragen over de crisis. Dit heeft korte gesprekjes met 40 verschillende buurtbewoners opgeleverd. Daarna zijn we met een kleine groep buurtbewoners verder de diepte ingegaan aan de hand van een aantal telefonische diepte-interviews.

In dit document bespreken we eerst kort hoe de crisis zich landelijk voltrekt, daarna hoe deze op stadsniveau in Utrecht speelt. Binnen deze context presenteren we de resultaten van ons onderzoek en schetsen we welke ervaringen de bewoners van Leidsche Rijn hebben met de crisis. Hieruit destilleren we vervolgens de twee belangrijkste pijnpunten: dit zijn volgens ons de ‘heetste hangijzers’ van de woningcrisis voor bewoners van stadsdeel Leidsche Rijn. Ten slotte bieden we in de conclusie een overzicht van onze bevindingen.

1 De Volkskrant, 2021. ‘Zij organiseerden het Woonprotest in Amsterdam: ‘Elke dag eist de wooncrisis meer slachtoffers’.

2 Josta van Boxmeer, Leon de Korte, ‘Over deze oplossing voor de woningnood hoor je nooit iemand’, De Correspondent, 17 mei 2021.

(3)

2 ONDERZOEK WONINGCRISIS

Deskresearch

De woningcrisis in Nederland

De woningcrisis is een veelzijdig probleem, dat door het hele land gevoeld wordt. In de grote steden is het vooral te merken aan hoge huizenprijzen, lange wachttijden voor huurwoningen en steeds kleiner wordende leefruimtes. Het is steeds moeilijker om aan een betaalbare woonplek te komen, zeker als je in of rondom de stad wil wonen.

Starters op de woningmarkt komen er moeilijk tussen, en wie wil doorverhuizen ziet de hoge prijzen en lange wachttijden als een obstakel en blijft toch zitten. In andere delen van het land is er juist sprake van krimp, en laat de crisis zich van een andere kant zien. Delen van Groningen en Limburg hebben bijvoorbeeld te maken met leegloop en dalende huizenprijzen, wat eveneens leidt tot financiële onzekerheid en een afnemende leefbaarheid.

De crisis op de huizenmarkt heeft meerdere oorzaken, die in veel gevallen hand in hand gaan. Eén van die oorzaken is dat er te weinig nieuwe woningen zijn gebouwd. Dit begon al rond 2008, met de financiële crisis, en zette een aantal jaar later voort gedurende de stikstofcrisis. De bouwsector kromp – een deel van de bouwbedrijven is inmiddels gestopt – en er is nu een moeilijk in te halen achterstand in het aantal nieuwbouwwoningen.

Belangrijk om bij dit punt te vermelden, is dat er nog wel gebouwd wordt, maar dat deze woningen vaak te duur zijn of niet aansluiten op de vraag. Om doorstroming te bevorderen is er dus veel behoefte aan gepaste, betaalbare woningbouw, zoals studio’s, ouderenwoningen of sociale huurwoningen. Iets wat hiermee samenhangt is de trend van

“huishoudensverdunning”. Mensen zijn, vergeleken met vroeger, steeds vaker single en er komen dus in verhouding steeds meer éénpersoonshuishoudens bij. Dit betekent ook dat er meer aparte woonruimtes nodig zijn³.

De oorzaak is echter niet geheel aan een tekort aan woningen te wijten, ook de inrichting van het financiële systeem heeft een groot aandeel in de crisis. Politieke keuzes op het gebied van woningbeleid zijn sinds de jaren ’80 vooral gericht op het stimuleren van eigen woningbezit. Middelen als de hypotheekrenteaftrek moesten ervoor zorgen dat meer mensen een woning konden kopen, maar tegenwoordig blijkt dat dit beleid er vooral voor zorgt dat de huizenprijzen stijgen. Ook werd de huursector steeds meer aan de markt gelaten. Waar voor de jaren ’80 de huursector nog volledig gereguleerd was, is deze sinds die periode steeds verder geprivatiseerd en aan de grillen van de vrije markt overgelaten.

Omdat de prijzen op de vrije markt hoog zijn, wordt de midden huursector steeds kleiner.

Ook de lage hypotheekrente draagt bij aan hoge huizenprijzen, omdat mensen hierdoor meer te besteden hebben. De lage hypotheekrente zorgt ervoor dat huizenkopers relatief goedkoop kunnen lenen en ook hogere hypotheken kunnen nemen. Wie meer kan lenen, kan meer bieden. Bovendien is het hierdoor aantrekkelijker om huizen op te kopen als belegging of investering. Zowel institutionele investeerders zoals pensioenfondsen en

3 Gebiedsontwikkeling.nu, 2019. Eenpersoonshuishoudens maken de stad duur.

(4)

verzekeraars, als private woningbeleggers maken daar ook gebruik van. Zij worden weer deels gefinancierd door hypotheekverstrekkers, voornamelijk banken. De hypotheekverstrekkers bepalen wie er in aanmerking komt voor een hypotheek, en vooral ook de hoogte hiervan. Voor banken bieden de hoge huurprijzen meer zekerheid bij het verstrekken van hypotheken aan beleggers en investeerders, omdat zij vrijwel verzekerd zijn van grote huuropbrengsten en verkoopwinsten.⁴

Deze woningen dienen als investering, met de gedachte dat een woning eerder in waarde zal toenemen dan dalen. Het leidt ertoe dat in de grote steden een groot deel van de woningvoorraad niet zelf door de eigenaar bewoond wordt. Volgens het AD werd in 2020 tot wel 40 procent van de huizen in de grote steden door beleggers opgekocht⁵. In veel gevallen worden deze woningen voor hoge prijzen verhuurd of als AirBnB aangeboden aan toeristen. Het investeren in woningen levert wel problemen op voor individuele huizenzoekers. Zo blijkt uit onderzoek van het Kadaster dat de huizenprijzen in wijken met veel investeerders harder stijgen, en dat investeerders concurreren met individuele huizenkopers. Zij hebben vaak grotere reserves en kunnen ver boven de vraagprijs gaan, om andere kopers te overbieden. Zeker voor kopers met een kleiner budget is overbieden een groot probleem.

Daarnaast zijn financiële regelingen als de ‘jubelton’ van invloed op de woningmarkt. De belastingvrije ton, schertsend ook wel de jubelton genoemd, is een belastingvrije schenking van 105.302,- euro, met onder andere de voorwaarden dat de ontvanger tussen de 18 en 40 jaar oud is en dit bedrag in de aanschaf, onderhoud of afbetaling van een huis wordt gestoken.⁶ In de praktijk wordt deze regeling voornamelijk gebruikt door ouders die hun kinderen bijstaan bij het kopen van een huis. Veelgehoorde kritiek hierop is dat zeker niet elke ouder dit kan betalen, en dat de regeling hiermee ongelijkheid op de woningmarkt juist in de hand werkt. Want hoewel relatief weinig mensen gebruik maken van de jubelton, draagt het wel bij aan een cultuur van steeds verder gaande schenkingen die alleen weggelegd is voor rijkere ouders.

Ten slotte speelt een regeling als de verhuurdersheffing ook een rol in de crisis. Deze regeling is in 2013 ingevoerd tijdens de financiële crisis om het begrotingstekort te verminderen, maar komt tot op heden nog elk jaar terug. De regeling is goed voor zo’n 1,7 miljard euro per jaar, waarvan 95 procent wordt betaald door woningcorporaties.⁷ Deze heffing is duur en zorgt ervoor dat woningcorporaties meer belasting moeten betalen en daardoor minder woningen kunnen bouwen, terwijl de wachtlijsten voor sociale huurwoningen blijven groeien.

Het wordt duidelijk dat er niet één oorzaak aan te wijzen is, omdat verscheidene factoren en actoren bijdragen aan de woningcrisis en elkaar onderling versterken. In wat volgt zetten we de landelijke bril af en kijken we vanuit een meer lokaal perspectief: wat speelt er in de stad Utrecht, en in het bijzonder in het stadsdeel Leidsche Rijn?

4 https://www.bnr.nl/nieuws/bouw-woningmarkt/10429817/lage-hypotheekrente-leidt- tot-duurdere-huizen; https://www.businessinsider.nl/dit-doet-de-huizenprijs-als-de- hypotheekrente-verdubbelt/.

5 Algemeen Dagblad, 2020. Grote gemeenten willen landelijke hulp in strijd tegen huisjesmelkers.

6 Belastingdienst, z.d. Hoe zit het met belastingvrije schenkingen voor een koopwoning?

7 VNG, 2020. Helft minder sociale huurwoningen door verhuurdersheffing.

(5)

De woningcrisis in Utrecht en Leidsche Rijn

Ook op lokaal niveau in Utrecht speelt de woningcrisis. Woningen in de stad Utrecht en haar randgemeenten zijn duur en hebben vaak lange wachtrijen. Het is de snelst groeiende stad van Nederland, en de bevolkingsprognose van de gemeente Utrecht van 2020 laat zien dat de bevolking de komende twintig jaar met meer dan 95.000 inwoners zal stijgen naar 450.000 inwoners. Om iedereen te accommoderen moeten 47.000 woningen bijgebouwd worden. Alle tien wijken zullen tot 2040 groeien, maar voorspeld is dat Leidsche Rijn en Zuidwest de grootste wijken zullen worden. Nu is dat nog Vleuten-de Meern. Het laat zien dat het stadsdeel Leidsche Rijn blijft groeien en een steeds groter aandeel in de stad gaat hebben⁸.

De gemeente wil deze groei vooral in de bestaande stad opvangen door te verdichten. In de bevolkingsprognose wordt verwacht dat in 2040 gemiddeld 4.600 inwoners op één vierkante kilometer wonen, 1.000 meer dan nu. Deze aanpak heeft als voordeel dat het beter aanspraak maakt op bestaande vervoersknooppunten en lokale voorzieningen, en dat het natuur en landbouw in het buitengebied spaart⁹. Vergeleken met beleid van de afgelopen 20 jaar, waarbij vooral in buitengebieden werd bijgebouwd, is dit een belangrijke systemische verandering. Waar Leidsche Rijn een van de voornaamste voorbeelden is van het Vinex-beleid van de voorgaande jaren, is de Merwedekanaalzone een goed voorbeeld van de verdichting van de stad. Deze wijk wordt nieuw gebouwd op een oud industriegebied, nabij de binnenstad en moet op geheel circulaire wijze meer woonruimte aan Utrecht toevoegen.

Hoewel de wijk Leidsche Rijn een uitbreiding is van Utrecht, komen hier inmiddels ook symptomen van de crisis naar boven. In het stadsdeel, dat de wijken Leidsche Rijn en Vleuten-de-Meern bevat, wonen nu meer dan 90.000 mensen. Het stadsdeel is echter nog niet af, en de verwachting is dat de ze tot 2040 nog verder zal groeien naar 110.000 inwoners. Het blijkt echter ook dat op dit moment bijbouwen alleen niet voldoende is om de woningcrisis te bezweren. Zo stelt de Utrechtse Internet Courant dat er bij een nieuwbouwproject in Leidsche Rijn dit jaar 2700 inschrijvingen waren op slechts 40 woningen¹⁰. Ook stijgt de gemiddelde prijs per vierkante meter nog steeds: deze ligt nu rond de 4.233 euro¹¹. De vraag is dus in hoeverre Leidsche Rijn betaalbaar is voor veel mensen, en of het stadsdeel nog voor iedereen toegankelijk is.

8 Utrecht Monitor, 2020. Bevolking: stand & ontwikkeling

9 Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, 2021.

10 DUIC, 2021. Ruim 2.700 inschrijving voor 40 woningen in Leidsche Rijn.

11 Huispedia, 2021. Alle woningmarktinfo Leidsche Rijn Utrecht.

(6)

Typering stadsdeel Leidsche Rijn

Om een typering te geven van het stadsdeel Leidsche Rijn, hebben we data van de Utrecht Monitor gebruikt¹². Deze gegevens komen uit 2020. We hebben eerst de twee wijken van het stadsdeel, Leidsche Rijn en Vleuten-de Meern, met elkaar vergeleken. Vervolgens vergeleken we deze gegevens met die van de stad Utrecht.

Prijs en eigendom

In de wijken Leidsche Rijn en Vleuten-de Meern valt respectievelijk 41 en 49 procent van de woningvoorraad onder het segment ‘dure koop’ – woningen met een WOZ waarde van meer dan 315.000,- euro. Het sociale huursegment is in beide wijken nagenoeg een kwart van de woningvoorraad. In de wijk Leidsche Rijn is een groter aanbod vrije sector huur dan in Vleuten-de Meern. De cijfers van het stadsdeel verschillen hiermee met de cijfers van de stad Utrecht, waar woningen over het algemeen betaalbaarder zijn. In Utrecht is slechts 29 procent dure koop, en het sociale huursegment is met 35 procent een stuk groter. Het stadsdeel Leidsche Rijn is daarmee minder toegankelijk voor minder vermogende woningzoekenden dan Utrecht gemiddeld.

Wat deze gegevens ook laten zien, is dat er in het stadsdeel Leidsche Rijn relatief veel insiders zijn – mensen die al op de woningmarkt zitten. Zij hebben al een huis gekocht, en profiteren daardoor van de stijgende huizenprijzen. Het verschil tussen de huidige verkoopprijs en de kostprijs zien zij namelijk terug als overwaarde. Hoewel ze er netto niet persé op voorruit gaan – een nieuw huis zal immers ook duurder zijn – kunnen zij hun overwaarde wel meenemen bij een nieuwe koop. Iets wat outsiders niet kunnen.

In Vleuten-de Meern is meer dan de helft van de inwoners huiseigenaar, wat meer is dan in de wijk Leidsche Rijn. Die wijk heeft namelijk een grotere huursector dan Vleuten-de Meern, en zit daarmee dichter bij het Utrechts gemiddelde. In Utrecht is namelijk ‘slechts’ 46 procent van de inwoners eigenaar van een woning. Wanneer we het volledige stadsdeel vergelijken met Utrecht, valt dus op dat er hier relatief veel insiders op de woningmarkt zijn.

12 Utrecht.incijfers.nl

(7)

6 ONDERZOEK WONINGCRISIS Woningvoorraad

Qua woningvoorraad zit er flink verschil in de wijken. Wat opvalt is dat in de wijk Leidsche Rijn 40% appartementen zijn, terwijl dat in Vleuten-de Meern slechts 17% is. Twee-onder- een-kappers en vrijstaande woningen zijn weinig te vinden in beide wijken. Vergeleken met de stad Utrecht, wordt duidelijk dat in het stadsdeel relatief veel laagbouw te vinden is. In Utrecht zelf bestaat meer dan de helft van de woningvoorraad uit appartementen, met de rest voornamelijk rijtjeswoningen.

Bevolking

Wat opvalt is dat bewoners van de wijk Leidsche Rijn vaker een migratieachtergrond hebben dan in Vleuten-de Meern. In Leidsche Rijn heeft namelijk 32,5 procent een niet- westerse achtergrond, terwijl dat in Vleuten-de Meern 16,8 procent is. Daarnaast is de gemiddelde leeftijd in de wijk Leidsche Rijn iets lager dan in Vleuten-de Meern. Want hoewel het aantal jongeren onder de 26 nagenoeg gelijk is in beide wijken, valt op dat er in Leidsche Rijn meer 27 tot 34-jarigen wonen. Mensen in deze generatie staan veelal aan de start van hun carrière, en zijn vaak op zoek zijn naar een starterswoning. Ter vergelijking, in Vleuten-de Meern wonen juist relatief meer 65-plussers en volwassenen tussen de 35 en 65. Vooral de 65-plus categorie is juist vaker op zoek naar een kleinere seniorenwoning, om hun oude dag in door te brengen.

(8)

Wanneer we de wijken vergelijken met Utrecht, valt op dat de wijk Leidsche Rijn juist een iets meer gekleurde bevolking heeft, terwijl Vleuten-de Meern een stuk witter is dan de stad in zijn geheel. Hoewel het stadsdeel gemiddeld genomen een vergelijkbare bevolking heeft met Utrecht, is er dus wel een geografische onderverdeling per wijk. Kijkend naar de gemiddelde leeftijden, valt op dat het stadsdeel in verhouding veel bewoners onder de 18 jaar heeft, maar juist relatief weinig jongeren van tussen de 18 en 26. Het lijkt erop dat er in het stadsdeel vrij veel gezinnen met minderjarige kinderen wonen, maar dat deze zodra ze volwassen zijn de wijk uit trekken. Hoewel Utrecht dus wel een studentenstad is, woont deze leeftijdsgroep minder vaak in Leidsche Rijn.

(9)

De straat op

Persona’s in Leidsche Rijn

In Leidsche Rijn zijn verschillende typen bewoners, hier benoemd als persona’s, die de gevolgen van de woningcrisis ervaren. We hebben in de wijk met zowel in- als outsiders op de huizenmarkt gesproken. Bij insiders gaat het om bewoners die al een huis gekocht hebben, en profiteren van een stijging van de waarde van hun huis. Bij outsiders om mensen die op het moment geen woning gekocht hebben en dus niet in de huizenmarkt zitten. Voor hen is het lastig om een huur- of koopwoning te vinden, omdat zij geen overwaarde opbouwen en dus onevenredig weinig profiteren van de stijgende woningprijzen.

Aan de hand van deskresearch en straatinterviews in Leidsche Rijn hebben we de volgende persona’s geïdentificeerd:

Outsiders

• Starters

• Studenten

• Éénpersoonshuishoudens

• Ouderen Insiders

• Mensen die al langer huisbezitter zijn

Deze persona’s zijn geclusterd op hun demografische gegevens, huishoudens- samenstelling, en woonsituatie, en hebben als doel een duidelijker beeld te geven binnen welke persoonlijke context respondenten iets vertellen. We illustreren de persona’s met citaten uit de straatinterviews.

In totaal hebben we 40 mensen gesproken over hun ervaringen met de woningcrisis. 38 daarvan middels straatinterviews, en 2 via de buurtwerkkamer. Daarbij hebben we met 6 van de 40 respondenten diepte-interviews gehouden. Over het algemeen kwam de verdeling overeen met onze verwachting van het stadsdeel, gebaseerd op de wijkmonitor van de gemeente Utrecht¹³.

13 Utrecht.incijfers.nl, z.d. Bevolking per wijk.

(10)

De meerderheid van deze respondenten, ongeveer 3 op de 5 respondenten, had een koophuis. Zoals te zien in de grafieken hierboven woonden 23 mensen in een appartement of een tussenwoning, 10 in een vrijstaande woning of twee-onder-een-kapper, 1 in een hoekwoning en 1 in een aanleunwoning. Daarbij woonden 12 mensen alleen, 11 met een partner, 10 met kinderen, en 4 thuis bij hun ouders. Van elke leeftijdscategorie hebben we ongeveer 8 personen gesproken, met een uitzondering van jongeren onder de 30, waar we met 5 mensen hebben gesproken. Hoewel we niet expliciet naar iemands afkomst hebben gevraagd, konden we dit uit sommige verhalen wel opmaken, namelijk als iemand vertelde dat ze uit een ander land hierheen verhuisd waren of in het Engels met ons spraken.

(11)

Starters

Een belangrijke eerste categorie zijn starters, mensen die net de woningmarkt (willen) betreden. Dit zijn vaak jongeren, al dan niet met een partner en/of kinderen, die een eigen plek willen kopen om te settelen. Ze hebben vaak nog weinig eigen kapitaal en soms een studieschuld, waardoor ze minder snel een hypotheek krijgen. Uit het deskresearch blijkt dat het voor hen daarom moeilijk concurreren is met meer koopkrachtige doorstromers of beleggers. We spraken verschillende starters in Leidsche Rijn over hun zorgen en persoonlijke ervaringen.

Zorgen

De starters die wij spraken in Leidsche Rijn gaven aan zich zorgen te maken om:

• Hun eigen situatie;

• De situatie van anderen in hun omgeving, zoals jongere broers en zussen;

• De situatie van anderen in de maatschappij, zoals mensen die het minder breed hebben of statushouders die gehuisvest moeten worden.

Ze benoemen de volgende punten als hun grootste zorgen:

• Te weinig woningen

• Beperkt worden in vrijheid - niet kunnen wonen waar je wil wonen

“Op een gegeven moment moet je wonen waar je niet wil wonen. Je komt in een sociaal isolement terecht en dat doet ook wat met jezelf en je vrijheid.”

Een enkeling van hen relativeert dit wel door te benoemen dat we ook niet te veel mogen klagen. We wonen misschien niet altijd precies op de plek waar we willen of zouden graag wat meer ruimte willen, maar de meeste mensen hebben wel gewoon een dak boven hun hoofd, zijn veilig en hebben schoon drinkwater.

Persoonlijke ervaringen

We hebben zowel starters gesproken die op zoek zijn naar een woning, maar daar nog niet in zijn geslaagd, als starters die net een huis hebben gekocht. Deze twee groepen hebben ervaren de woningcrisis

Zoekende starters

De starters die op zoek zijn naar een koophuis, vertellen noodgedwongen in hun huurhuis te blijven wonen. Ze benoemen de volgende punten als belangrijkste redenen voor het niet slagen van hun zoektocht:

• Te veel vraag

Ze komen er niet tussen – de vraag naar starterswoningen is groot

• Te dure woningen

Ze kunnen de aangeboden woningen niet betalen

• Wachten tot de bubbel barst

Ze wachten tot de huizenprijzen weer afnemen

(12)

• Geloofsovertuiging

Ze mogen vanwege hun geloofsovertuiging geen hypotheek afsluiten (geen rente betalen of ontvangen)

Ondertussen ervaren ze daarbij verschillende problemen. Ze wonen bijvoorbeeld met te veel in een te kleine woning: ze hebben kinderen gekregen en zijn hun woning ontgroeid.

Ze hebben daardoor behoefte aan meer ruimte om fijn te kunnen wonen.

“Ik woon met drie kleine kinderen in een

benedenwoning met twee slaapkamers, dus we hebben weinig ruimte. Ik heb ook nog een

stiefdochter die komt logeren, zij moet dan in de woonkamer slapen.”

Daarnaast vallen sommige starters die noodgedwongen nog huren tussen wal en schip: ze komen niet in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar particuliere woningen zijn te duur.

“We staan al 16 jaar ingeschreven, maar komen niet in aanmerking voor sociale huur en particulier huren is te duur. De huurprijzen zijn voor ons een compleet maandsalaris.”

Tegelijkertijd zijn er starters die noodgedwongen scheef wonen: zij wonen bijvoorbeeld nog in een sociale huurwoning, maar willen eigenlijk graag een woning kopen en daarmee plaats maken voor anderen. Ze blijven noodgedwongen zitten, omdat het kopen van een woning niet lukt.

Startende huiseigenaren

Daarnaast hebben we starters gesproken die net een huis hebben gekocht. Ondanks dat hun zoektocht wel geslaagd is, ervaren zij de gevolgen van de woningcrisis op andere vlakken:

• Verschrikkelijk proces

Ze vonden het kopen van de woning een verschrikkelijk proces - mensen bieden veel over, het duurt lang en er is veel concurrentie

• Prijs niet in verhouding met waarde van de woning

Ze vinden dat ze eigenlijk te veel betaald hebben voor hun woning

• Concessies aan de woning

Ze wonen bijvoorbeeld veel kleiner dan gewenst

• Concessies aan de locatie

Ze zijn naar buiten de stad of zelfs de regio verhuisd, wat bijvoorbeeld tot gevolg heeft dat hun kinderen van school moeten wisselen

Voor zowel koop- als huurwoningen geldt dat het vinden van een geschikte en betaalbare woning voor starters een lange en ingewikkelde zoektocht is.

(13)

Studenten

Studenten ervaren volgens de deskresearch ook dat het lastig is om aan een woonplek te komen. Zij hebben vaak een beperkt inkomen en zijn zo aangewezen op een beperkte voorraad studentenwoningen. Ze zijn hierbij sterk afhankelijk van studentenhuisvesters en private huiseigenaren die kamers verhuren. Ook in Leidsche Rijn spraken we een aantal studenten over hun zorgen en persoonlijke ervaringen.

Zorgen

Een deel van de studenten in Leidsche Rijn gaf aan zich zorgen te maken over:

•

Hun eigen huidige situatie

Er is veel vraag naar woningen in de grote studentensteden zoals Utrecht.

Daarnaast vinden ze de woningen ook heel duur, zeker wanneer je moet leven van een klein inkomen en een lening;

• Hun eigen toekomstige situatie

Ze zien dat ook starters het moeilijk hebben met het vinden van een woning. Ze zijn bang dat de prijzen nog verder stijgen en het kopen van een woning een moeilijke opgave voor hen wordt.

Een deel van de studenten in Leidsche Rijn gaf aan zich helemaal geen zorgen te maken, omdat:

•

Ze zelf nu niet op zoek zijn naar een woning;

•

Ze verwachten dat de situatie later vanzelf beter wordt;

•

Ze verwachten dat ze later wel genoeg geld verdienen om een huis te kunnen kopen.

“Ik ga ervan uit dat er nog best wel een tijdje een woningtekort voor studenten zal zijn. Er zijn gewoon heel veel studenten, dat kun je niet zo 1, 2, 3 oplossen.

Ik hoop gewoon dat ik tegen die tijd al aan het werk ben, misschien wat geld heb gespaard, een deel van mijn studieschuld heb terugbetaald.”

Persoonlijke ervaringen

Studenten in Leidsche Rijn ervaren het niet kunnen vinden van een geschikte woning als het grootste gevolg van de woningcrisis. Daarbij spelen verschillende factoren volgens hen een rol:

• Er is te weinig aanbod;

• De woningen die aangeboden worden zijn te duur;

• Studenten moeten vaak hospiteren en komen er niet tussen, met name als zij sociale situaties spannend of ingewikkeld vinden.

Dit leidt ertoe dat veel studenten noodgedwongen ergens wonen waar ze niet willen wonen, zoals:

• Bij hun ouders;

• In een hostel (vaak internationals);

• Ver weg van hun studie;

(14)

• Bij vrienden op de bank.

Ze ervaren daarvan verschillende gevolgen:

•

Veel stress;

•

Uitgesloten gevoel van het studentenleven;

•

Kost veel tijd (lange reistijden);

•

Kost veel geld (hoge ov-kosten).

De studenten die aangeven persoonlijk geen gevolgen te ervaren van de woningcrisis, zijn de studenten die bij hun ouders wonen en nog niet op zoek zijn naar een kamer.

“Om mij heen in mijn omgeving ken ik best veel studenten die veel moeite hebben om een kamer te vinden. Ik ervaar dit zelf nog niet omdat ik nog niet op zoek ben naar een huis. Mijn vader is belegger dus ikzelf ben verzekerd van een huis. Natuurlijk is dat een bevoorrechte positie en daar ben ik dankbaar voor. Het is toch lastig dat sommige mensen niet één huis kunnen vinden terwijl een ander er meerdere heeft.”

Éénpersoonshuishoudens

Voor de steeds vaker voorkomende éénpersoonshuishoudens is het volgens de deskresearch lastig een geschikte woning te vinden.

Passende appartementen of studio’s zijn schaars, en vrije sector huur kan duur zijn. Veel wonen volgens het literatuuronderzoek noodgedwongen met huisgenoten, om zo samen de huur te bekostigen.

Zorgen

Éénpersoonshuishoudens in Leidsche Rijn geven aan zich voornamelijk zorgen te maken over:

• Hun eigen situatie

Ze zijn bang dat de woningen te duur zijn als ze ooit willen doorverhuizen;

• De situatie van hun kinderen

Ze zijn bang dat het door de stijgende huizenprijzen voor hun kinderen moeilijk is om een woning te vinden.

Daarnaast zijn er ook eenpersoonshuishoudens in Leidsche Rijn die aangeven zich helemaal geen zorgen te maken.

Persoonlijke ervaringen

In Leidsche Rijn zijn er onder de éénpersoonshuishoudens die wij gesproken hebben duidelijk twee groepen te onderscheiden.

(15)

Jongere en startende alleenstaanden

Aan de ene kant zijn dit jongere en startende alleenstaanden in Leidsche Rijn. Zij ervaren verschillende negatieve gevolgen van de woningcrisis:

• Noodgedwongen naar een andere regio verhuisd

• Hebben heel lang moeten zoeken

• Hebben hele hoge kosten

• Hebben moeite met het vinden van een woning

Oudere alleenstaanden

Aan de andere kant wonen veel van de oudere alleenstaanden in een ruime woning op een fijne plek. Dit komt omdat zij al lang geleden een woning hebben gekocht of via sociale huur een woning hebben gevonden en daar blijven zitten. Sommigen van hen willen best doorverhuizen naar een kleinere woning, maar hebben moeite met het vinden van een betaalbare of geschikte woning. Daarnaast blijven sommigen van hen ook graag zitten.

“Ik woon net als iedereen in mijn hofje via sociale huur in mijn eentje in een eengezinswoning en ik zit hier goed. Dat zal ook wel deel van het probleem zijn, maar als ik nu zou verhuizen, betaal ik honderden euro’s meer.”

Ouderen

Ten slotte merken volgens de deskresearch ook ouderen dat er voor hen weinig seniorenwoningen beschikbaar zijn. Vaak willen zij wel kleiner gaan wonen, maar zijn opties als een aanleunwoning te duur of komen ze niet in aanmerking voor het verzorgingstehuis. Veel ouderen wonen daarom ongewild scheef.

Zorgen

Het valt op dat weinig ouderen in Leidsche Rijn aangeven zich zorgen te maken over hun eigen situatie. Veruit de meeste zorgen maken ze zich over de jongere generatie, waaronder hun kleinkinderen. Ze zien wonen als een recht en vinden het erg dat het voor de nieuwe generatie zo moeilijk is om woningen te vinden.

“Dat al die jongeren noodgedwongen tot hun 30e bij hun ouders moeten blijven wonen, is ook niet goed voor hun ontwikkeling.”

Daarnaast maken ze zich veel zorgen om mensen die het minder breed hebben: de huizen worden steeds duurder en mensen die minder te besteden hebben, maken geen schijn van kans. Het verschil tussen arm en rijk wordt daardoor alleen maar groter.

“Mensen die minder te besteden hebben, maken

geen schijn van kans. De woningen worden alleen

(16)

maar duurder en alleen mensen met veel geld kunnen nog iets kopen. Het lijkt hier net Amerika.”

Een ander punt waar ze zich zorgen over maken is de leefbaarheid van de stad: meer bouwen betekent minder ruimte en groen in de stad.

Ten slotte maken ze zich zorgen om het scheefwonen: ouderen kunnen niet doorverhuizen naar een kleinere woning en houden grotere woningen daarmee bezet, waardoor het voor jongeren en starters lastig is om geschikte woningen te vinden.

Persoonlijke ervaringen

Dat de ouderen in Leidsche Rijn zich weinig zorgen maken over hun eigen situatie, kan verklaard worden doordat de meesten van hen zelf goed wonen. Ze hebben vaak al lang geleden een huis gekocht of ze wonen al lange tijd in een huurwoning met een lage huur en kunnen daar blijven. Ze hebben daardoor een fijne woning en veel ruimte. Vaak hebben ze ook een lange inschrijftijd.

Toch ervaren sommige ouderen wel gevolgen van de woningcrisis. Zo heeft een enkeling noodgedwongen tijdelijk bij haar zoon in moeten wonen, is een ander bang voor een gedwongen doorverhuizing naar een dure seniorenwoning en spraken we iemand die heeft moeten sjoemelen om een sociale huurwoning te bemachtigen. Ook wonen bij een aantal ouderen hun kinderen weer thuis, omdat het hen niet lukt een woning te kopen of ze tussen wal en schip vallen in de huursector.

Ten slotte willen sommige ouderen wel doorverhuizen naar een seniorenwoning, onder andere om het scheef wonen tegen te gaan en plek te maken voor de jongere generatie, maar lukt dit niet omdat de huur van die woningen twee keer zo hoog is of ze geen hypotheek meer krijgen.

De insiders

Ten slotte zijn er ook nog de insiders. Deze groep bestaat voor een groot deel uit mensen in de leeftijdscategorie van 40 tot 65 jaar, maar ook veel ouderen in Leidsche Rijn vallen in deze categorie. Insiders zijn degenen die al langere tijd huisbezitter zijn en daarmee profiteren van de stijging van de waarde van hun huis.

Zorgen

Deze groep maakt zich in Leidsche Rijn voornamelijk zorgen over hun kinderen. Ze maken zich zorgen over de toekomst van de woningmarkt en zijn bang dat hun kinderen er moeilijk tussen komen en dat het kopen van een woning duur is.

Ze zien dat starters het zwaar hebben door weinig aanbod en onbetaalbare woningen en hun kinderen vallen nu al of bijna in deze categorie.

Ten slotte maken sommigen zich al zorgen om het doorverhuizen naar een betaalbare seniorenwoning in de toekomst.

“Ik ben zelf niet op zoek, maar mijn dochter is 25, woont thuis, heeft werk in Utrecht maar kan geen woning vinden.”

(17)

Persoonlijke ervaringen

De insiders in Leidsche Rijn die wij spraken wonen zelf goed. Zij hebben al langer geleden hun huis gekocht en die woning wordt alleen maar meer waard. Zij plukken dus juist de vruchten van de crisis. Wel komen af en toe hun kinderen weer thuis wonen, omdat zij geen woning kunnen vinden of omdat ze moeten sparen en zo startgeld opbouwen voor het kopen van een woning.

Alleen thuiswonende kinderen van deze groep ervaren soms de negatieve gevolgen van de woningcrisis. Zo moeten zij soms van school wisselen, omdat ze noodgedwongen verhuizen naar een andere plek. Of gescheiden ouders kunnen niet meer bij elkaar in de buurt wonen, waardoor de kinderen tussen verschillende steden moeten pendelen.

“Ik zit zelf goed. Ik heb lang geleden een huis

gekocht met mijn vrouw. Ik ben net gescheiden,

het huis is helemaal van mij en wordt alleen

maar meer waard. Ik pluk er de vruchten van

want er komt elk jaar een ton bij.”

(18)

Pijnpunten

Deskresearch en straatinterviews

Uit een combinatie van het hierboven besproken bewonersonderzoek en het deskresearch hebben we de volgende pijnpunten gedestilleerd.

Sociaaleconomische homogenisering en oneerlijke concurrentie

Een combinatie van hoge huizenprijzen en een disbalans in nieuwbouw tussen sociale- en middenhuur, vrije sector-huur en koopwoningen zorgt ervoor dat woningen in Leidsche Rijn grotendeels slechts beschikbaar zijn voor kapitaalkrachtige mensen. Voor veel bewoners die wij spraken voelde dit onrechtvaardig. Deskresearch wees al uit dat landelijk het beeld bestaat dat er op de huidige woningmarkt een groep mensen opereert die veel geld verdient/winst maakt ten koste van een andere groep - een sentiment dat bijvoorbeeld sterk leefde bij ondersteuners van het nationale Woonprotest in Amsterdam. Dit is dus ook een geluid wat bewoners in Leidsche Rijn duidelijk laten horen. Daarbij wordt wonen in Nederland opgevat als een recht - iets waar de overheid voor haar burgers in zou moeten voorzien. In een crisis als deze schiet de overheid dus te kort in het bieden van toegang tot de woningmarkt aan alle sociaaleconomische groepen en klassen.

“Er zijn hier steeds meer rijke mensen. Je hebt nog wel wat sociale huur, maar daar tussenin ontstaat een gat. Veel mensen trekken ook weg omdat ze buiten Utrecht wel iets kunnen kopen.”

Beperkte doorstroming en scheef wonen

De Nederlandse huizenmarkt is gebouwd op doorstroming. Dat wil zeggen dat idealiter mensen verhuizen naar een koop- dan wel huurwoning met een andere oppervlakte naargelang hun financiële- of gezinssituatie verandert. Momenteel zit deze doorstroom in Leidsche Rijn ‘verstopt’, vanwege de hoge huizen- en huurprijzen en het beperkte aanbod.

Dit zorgt voor scheef wonen: een onevenwichtige verdeling van woonsituatie, dus wanneer de woningen niet aansluiten bij de (objectieve) woonbehoeften van de bewoners. Dit kan zowel ‘negatief’ ingevuld worden (gedwongen met te veel gezinsleden in een te klein huis wonen) als ‘positief’ (als alleenstaande of tweepersoonshuishouden in een grote gezinswoning).

“Alles zit vast in Leidsche Rijn. Ik zie in de wijk achter ons heel veel alleenstaande oudere vrouwtjes wonen, en af en toe een man, in

huizen die te groot zijn voor één persoon. Maar er is voor hen geen mogelijkheid om door te verhuizen.”

Door het ontbreken van woonruimte die aansluit bij basisbehoeften - bijvoorbeeld in de buurt van school of werk - worden sommigen gedwongen om alternatieven te vinden. Dit

(19)

kan resulteren in bijvoorbeeld wonen op grotere afstand van school of werk, langer in een studentenwoning blijven hangen, of langer (of opnieuw) bij de ouders thuis wonen.

Scheef wonen en doorstroming in Leidsche Rijn en Utrecht

Of er in stadsdeel Leidsche Rijn meer scheef gewoond wordt dan in de stad Utrecht is lastig te bepalen. Of iemand scheef woont hangt namelijk af van verschillende factoren, zoals de gezinssamenstelling, de huidige woonsituatie en het deel van het inkomen dat aan huur of hypotheek wordt besteed. We hebben geen onderzoeken kunnen vinden waar al deze factoren in mee worden genomen. Wel zijn er onderzoeken naar scheef wonen enkel op basis van inkomen. Uit onderzoek van Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) blijkt bijvoorbeeld dat in de wijk Leidsche Rijn in 2016 de meeste ‘goedkope’ scheefwoners woonden, mensen die naar hun inkomen te weinig huur betalen, én de meeste ‘dure’

scheefwoners, mensen die juist een te groot deel van hun inkomen aan huur kwijt zijn.¹⁴ In 2019 berichtten Utrechtse online media op basis van het woononderzoek van het CBS, dat het aantal middenhuurwoningen sinds 2015 licht gestegen was, hetgeen deels kwam door het verruimen van de definitie van middenhuur.¹⁵ Dit zorgde ervoor dat het aantal scheefwoners afnam. Het betrof in dit geval dus sociale huurders die op basis van hun inkomen na de definitieverruiming in het middenhuursegment terecht kwamen. Let wel, een dergelijke ‘oplossing’ van het woningprobleem bestaat deels slechts op papier. Er zijn niet daadwerkelijk meer woningen bijgekomen, de bestaande woningen zijn een categorie opgeschoven.

Hetzelfde geldt voor doorstroming, omdat dit nauw samenhangt met scheef wonen.

Woningen komen niet vrij voor huishoudens die op dat moment beter in deze woning zouden passen. Hierdoor vinden woningzoekenden lastig een huis welke past bij hun levensfase. Duidelijk is dat doorstroming een probleem is in zowel de stad Utrecht als stadsdeel Leidsche Rijn, omdat de Provincie Utrecht zich actief inzet om oplossingen te zoeken voor dit probleem. Zo hebben ze bijvoorbeeld een vraag uitgezet naar creatieve ideeën om langere ketens aan verhuisbewegingen op gang te krijgen, zodat meer eengezinskoopwoningen beschikbaar komen en meer huishoudens kunnen wonen in de woning die het beste past bij hun levensfase. Maar exacte cijfers of gegevens over doorstroming in de stad Utrecht en stadsdeel Leidsche Rijn zijn niet te vinden.

Diepte-interviews

Na het identificeren van deze pijnpunten hebben we een aantal diepte-interviews gehouden met buurtbewoners, zowel telefonisch als in persoon. Met deze gesprekspartners zijn we nog wat dieper op de pijnpunten ingegaan. We konden na dit deel van het onderzoek veilig concluderen dat niet elk pijnpunt dat op landelijk niveau een rol speelt, noodzakelijk ook een factor van betekenis is in Leidsche Rijn. Daarom zoomen we hieronder verder in op de twee punten die uit ons onderzoek zijn gekomen als meest relevant voor stadsdeel Leidsche

14 https://www.duic.nl/wonen/relatief-meeste-scheefwoners-binnenstad-en-leidsche- rijn/

15 https://utrecht.nieuws.nl/stadsnieuws/71269/middenhuurwoningen-neemt-toe-en- aantal-scheefwoners-neemt-af/. Het woononderzoek van CBS wordt elke drie jaar gedaan. Helaas is de editie van 2021 vertraagd vanwege het coronavirus. De meest recente cijfers zijn dus uit 2019. Zie: https://www.woononderzoek.nl/nieuws/Planning- WoON2021/101.

(20)

Rijn. We illustreren onze bevindingen aan de hand van reacties uit diepte-interviews die we hebben gehouden met bewoners en geluiden die we hoorden tijdens de straatinterviews.

Homogenisering en oneerlijke concurrentie

“De opdracht van de overheid is het zorgen voor

betaalbare woonruimte in plaats van winst maken op woningen. Nu hebben ze een dubbele agenda. Er moet iets gedaan worden tegen dat winstbejag en het moet veel meer collectief worden.”

Dat oneerlijke concurrentie door bewoners van Leidsche Rijn als probleem wordt gezien was het meest duidelijk op te maken uit de dubbelzinnigheid die bestond onder de respondenten over lopende en toekomstige bouwprojecten in Leidsche Rijn. Enerzijds lijkt iedereen het erover eens dat er meer woonruimte beschikbaar moet komen. De grote ‘mits’

hieraan is echter dat dit wel woningen dienen te zijn die aansluiten bij de behoefte van woningzoekenden. Veel respondenten zijn daarom sceptisch over de nieuwbouw in Leidsche Rijn: deze woningen zouden grotendeels in een te hoge prijsklasse terecht komen, waardoor er voornamelijk veelverdieners naar de wijk toe trekken. Dit zorgt voor steeds meer homogeniteit onder de inwoners van Leidsche Rijn. De homogeniteit is volgens bewoners ook te zien in de winkels die er in Leidsche Rijn zijn. Dit zijn voornamelijk grote ketens. Er is weinig ruimte voor kleine speciaalzaakjes.

“Wij hebben uiteindelijk een huis buiten de regio gekocht. Leidsche Rijn was voor ons niet te betalen, terwijl wij een tweeverdiener huishouden zijn.”

“Je moet natuurlijk aan alle mensen denken. Dingen bouwen op basis van welke groepen behoefte

hebben aan woonruimte. In Leidsche Rijn wordt veel luxe koop gebouwd. Weetje, gooi er dan ook torens naast voor studenten en sociale huur.”

Bovenstaande citaten zijn afkomstig van respectievelijk een vader met gezin en een thuiswonende student. Deze geluiden zijn illustratief voor de houding van veel van de bewoners die we spraken, ten aanzien van de woningvoorraad in Leidsche Rijn. Eén bewoner sprak bijvoorbeeld haar ongenoegen uit over het huidige woningbeleid. Zij woont momenteel in een sociale huurwoning, maar vreest dat wanneer ze die verlaat, de woning in de vrije sector zal komen te vallen. Dit zag ze namelijk bij anderen om haar heen in Vleuten-de Meern ook gebeuren.

Naast keuzes van bovenaf over welke typen woningen er gebouwd worden, wordt uit de gesprekken duidelijk dat oneerlijke concurrentie vaak ook te maken heeft met meer persoonlijke factoren zoals de situatie van je familie.

(21)

“Als je eenmaal een huis hebt gekocht kom je vanzelf in de opwaartse spiraal. Dat zie je bij iedereen. Ook in Amerika bijvoorbeeld: Afro-Amerikaanse mensen hebben financieel gezien vaak een nadeel, omdat zij minder lang de tijd hebben gehad om kapitaal op te bouwen door het kopen van huizen. Dat bouw je op binnen een familielijn en zo geef je dat voordeel door.”

Over de maatregelen die in het leven zijn geroepen om de concurrentie eerlijker te maken, zijn de mensen die wij spraken sceptisch.

“Alles wat er nu gedaan wordt heeft geen zin. De maatregelen die er nu zijn helpen alleen de mensen die er toch wel uit komen, zoals de jubelton. Daar zijn de mensen die het nodig hebben echt niet mee

geholpen.”

Doorstroming

Beschikbaarheid en betaalbaarheid van verschillende typen woningen heeft ook te maken met het tweede pijnpunt: doorstroming. Wanneer een groot deel van het huizenbestand namelijk onbereikbaar blijft voor bewoners, zijn zij genoodzaakt in hun huidige woning te blijven wonen. Respondenten gaven aan hier op verschillende manieren persoonlijke ervaring mee te hebben. Zo spraken wij een vrouw van 38 die met haar dochtertje sociaal huurt in Leidsche Rijn - een kleine driekamerwoning. Er is echter gezinsuitbreiding op komst: haar nieuwe vriend komt met zijn zoontje bij haar inwonen, waardoor het huis te klein wordt (letterlijk). Omdat ze arbeidsongeschikt is heeft ze een bijstandsuitkering, dus ook geen uitzicht op huren in de vrije sector. Grotere sociale huurwoningen in de buurt van de school van haar dochter zijn zeer beperkt in aanbod, waardoor bovendien de wachttijden lang zijn. Een ander geluid kwam van een man van 62, wiens werkende dochter van 25 noodgedwongen opnieuw bij hem en zijn vrouw is ingetrokken omdat ze geen woning kan vinden.

Een ander, wat gevoeliger thema dat volgens sommige mensen die wij spraken effect heeft op de beschikbare woonruimte, is immigratie. Meerdere respondenten geven aan het moeilijk te vinden om te zien dat er ondanks de bestaande woningnood vluchtelingen worden opgevangen in Leidsche Rijn en andere delen van Utrecht. Sommige bewoners geven aan te denken dat dit een belemmering van de doorstroming kan betekenen. De respondent van onderstaand citaat bracht het als volgt:

“Er komen een hoop mensen van buiten de grens, aantallen zijn mij niet bekend maar als we al geen woningen hebben wordt het heel moeilijk uit te

leggen. Die mensen schijnen ook nog een prioriteit te krijgen, of een voorrang te krijgen. Het draagt

allemaal niet bij aan het draagvlak voor integratie,

(22)

laat ik het zo zeggen. Met name bij de mensen die hiermee direct getroffen worden zal het best steken.”

Scheef wonen

Gebrek aan doorstroming en scheef wonen gaan hand in hand. Bij veel respondenten bestaat namelijk sterk het beeld dat scheef wonen een prangend probleem is. Vooral ouderen wonen in de ogen van veel respondenten ‘scheef’: zij zouden te lang in te grote appartementen en huizen blijven wonen. Dit vormt een belemmering voor starters en doorstromers.

“Bij mijn zusje op het stuk [in De Meern, red.], mijn zusje heeft als enige een koophuis, de rest is allemaal huur, wonen oudere stellen, die daar alleen wonen.

Dat zijn er al zes, in één straat. Als je die alle zes

gewoon een appartementje gelijkvloers geven, kun je al zes gezinnen opvangen. En de straat loopt ook verder door: er wonen ook jongere mensen die alleen zijn. Hebben gewoon een vijfkamerwoning. Dan denk ik bij mezelf, zij hebben dat helemaal niet nodig.”

Het overgrote deel van de senioren die wij voor dit onderzoek spraken, gaf aan zeer tevreden te zijn met hun woning. Een deel van hen gaf tegelijkertijd toe dat ze wellicht onevenredig veel vierkante meters woonruimte hadden, in vergelijking met bijvoorbeeld gezinnen. Sommigen gaven zelf aan zich ervan bewust te zijn dat ze feitelijk ‘scheef’

woonden. De senioren onder de respondenten waren zich dus grotendeels bewust van hun riante positie op de woningmarkt.

We zien dat dit aan de andere kant een kettingreactie tot gevolg heeft van mensen die de negatieve gevolgen van het scheef wonen ervaren. Dit begint dus bij ouderen die in hun eentje een groot huis bezet houden. Dat heeft tot gevolg dat veel gezinnen in kleine appartementen wonen waarin ze te weinig ruimte hebben om fijn te kunnen leven. Zij houden op hun beurt op die manier de kleine appartementen weer bezet voor studenten of starters voor wie die ruimtes heel geschikt zijn. Doordat deze ruimten niet genoeg beschikbaar zijn voor studenten of starters, blijven zij bij hun ouders wonen of trekken ze daar opnieuw in.

Bij dit pijnpunt gaat het dus met name om de verdeling van het aantal vierkante meters dat beschikbaar is per persoon.

(23)

Conclusie

De woningcrisis leeft onder de bewoners van Leidsche Rijn. Iedereen die we spraken had er wel een mening over, en had er zelf mee te maken of kende iemand die ermee te maken had. Het laat zien dat de crisis wijdverbreid is. Want hoewel Leidsche Rijn nog altijd een wijk in aanbouw is, doet de crisis zich ook hier voor.

In de vergelijking met de crisis zoals deze zich landelijk voltrekt, zijn voor Leidsche Rijn specifiek de pijnpunten doorstroming en homogenisering belangrijk. Landelijk is doorstroming een belangrijk punt, omdat scheefwoners bepaalde typen woningen bezet houden die beter bij andere huishoudens passen. Als veel mensen al dan niet noodgedwongen scheef wonen, is er minder woonruimte beschikbaar. In Leidsche Rijn blijkt dat vooral starters en ouderen ervaren dat ze scheef wonen, maar dat ze niet de mogelijkheid zien om door te verhuizen. Vaak willen ze dit wel, en zien ze ook in dat ze een plek voor iemand anders bezet houden, maar zijn vervolg-woningen te duur.

Het tweede pijnpunt, homogeniteit van de stad, zie je ook op landelijke schaal terug. In veel steden, waaronder Utrecht, zie je dit terug als gentrificatie van oude stadswijken.

Deze buurten werden vroeger vooral als onaantrekkelijk gezien, maar werden door de komst van creatieve initiatieven steeds hipper. Doordat deze buurten steeds aantrekkelijker worden, stijgt ook de waarde van de grond. Het gevolg is dat de oorspronkelijke bewoners worden verdreven, en de wijk ‘veryupt’. Grote delen van Leidsche Rijn zijn nieuw, en kunnen dus niet gentrificeren. Echter, uit ons onderzoek blijkt wel dat mensen ervaren dat de prijzen in de wijk hoog zijn, waardoor lang niet iedereen in de wijk kan komen wonen. In principe wordt er dus niemand verdreven, maar bewoners voelen ook niet dat er ruimte wordt gemaakt voor minder vermogende huishoudens. Op deze wordt ook duidelijk dat in Leidsche Rijn een homogenisering van de bevolking wordt ondervonden, waarbij de wijk vooral beschikbaar is voor degenen die het kunnen betalen.

Uit de ervaring in Leidsche Rijn kan dus worden opgemaakt dat de crisis schuurt en op sommige punten pijn doet in de wijk. Veel bewoners ervaren dat het steeds moeilijker wordt voor henzelf of mensen dichtbij hun om aan een huis te komen dat past bij de volgende fase in hun leven. Ze zien in dat hierdoor bepaalde levenskeuzes worden weggenomen of in de ijskast gestopt worden. Toch is er hier en daar ook wel enige relativering te bespeuren:

veel mensen zijn dankbaar in ieder geval een plek te hebben, die voorlopig nog toereikend is.

(24)

Literatuur

Algemeen Dagblad, 2020. Grote gemeenten willen landelijke hulp in strijd tegen huisjesmelkers.

Belastingdienst, z.d. Hoe zit het met belastingvrije schenkingen voor een koopwoning?

Cody Horstenbach, 2017. Inequality in the gentrifying European city.

De Rudi en Fredie Show, 2021. Niet de hebzuchtige huisjesmelker, maar de overheid veroorzaakt het woningtekort.

De Volkskrant, 2021. Zij organiseerden het Woonprotest in Amsterdam: ‘Elke dag eist de wooncrisis meer slachtoffers’.

DUIC, 2021. Ruim 2.700 inschrijving voor 40 woningen in Leidsche Rijn.

Floor Milikowski, 2020. Een klein land met verre uithoeken

Gebiedsontwikkeling.nu, 2019. Eenpersoonshuishoudens maken de stad duur.

Huispedia, 2021. Alle woningmarktinfo Leidsche Rijn Utrecht.

NOS De Dag, 2021. #915 – Hoe huisjesmelkers de woningmarkt overnamen.

NOS op 3, 2021. Zo ontstond de wooncrisis.

NRC Vandaag, 2021. Hoe stijgende huizenprijzen heel Nederland in de problemen brengen.

Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, 2021.

Utrecht Monitor, 2020. Bevolking: stand & ontwikkeling Utrecht.incijfers.nl, z.d. Bevolking per wijk.

VNG, 2020. Helft minder sociale huurwoningen door verhuurdersheffing.