Kerpestein, Govert M.
Citation
Kerpestein, G. M. (2005, June 22). Huur en verhuur van bedrijfsruimte. Sdu Uitgevers, Den
Haag. Retrieved from https://hdl.handle.net/1887/3734
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Corrected Publisher’s Version
P r éa mb ule
Le nouveau droit des baux est entré en vigueur aux Pays-Bas le 1er août 2003. Hormis la modific ation des disp ositions générales et le c h angement de réglementation des baux d’h abitation, le droit des baux sp éc ifiq ue aux baux c ommerc iaux a également fait l’objet d’une révision. A p rè s de nombreuses années de débats, le droit des baux a été in-tégré sous une forme systématisée dans le titre 7 .4 du C ode c ivil néerlandais. D ans le p résent ouvrage, nous déc rirons en détail la nouvelle législation, l’analyserons avec un esp rit c ritiq ue et examinerons son ap p lic ation p ratiq ue. A u début, le sentiment dominant était q ue p eu de c h ose avait c h angé p ar rap p ort à l’anc ien droit des baux c ommerc iaux. C ette étude montre au c ontraire c lairement q u’il y a bel et bien des c h angements imp ortants. La nouvelle loi sera analysée sous c et angle et c ommentée à la lumiè re des débats p arlementaires et de la jurisp rudenc e q ui lui est relative.
Les dévelop p ements du marc h é se suc c édant de p lus en p lus vite dans le sec teur de l’immobilier c ommerc ial à loyer, c et ouvrage examinera également la nouvelle législa-tion des baux à la lumiè re de la demande ac c rue de flexibilité. É galement, une inc ursion en droit c omp aré vers la Belgiq ue, la F ranc e et la S uisse est faite p ar rap p ort aux asp ec ts les p lus essentiels de la nouvelle législation néerlandaise des baux.
U n e o r ie n t a t io n sy st éma t iq ue ( c h a p it r e 1 )
E n définissant les objec tifs à suivre dans c e livre, c e sont l’enc adrement et la nature de la nouvelle législation des baux q ui sont imp ortants. Le nouvel enc adrement dans une struc ture h iérarc h isée du C ode c ivil néerlandais p ermet notamment une rep résenta-tion suc c inc te du droit des obligarésenta-tions générales et du droit des biens. Le nouveau c arac tè re de droit semi-imp ératif de la législation des baux c ommerc iaux p our les c om-merc es de détail ( art. 7 .4 .6 du C ode c ivil néerlandais) c onc erne la p ossibilité de déroger à la législation des baux sans q ue c ela ne p orte p réjudic e au loc ataire. Pourtant, le droit semi-imp ératif ac tuel manq ue une base doc trinaire et mè ne p our p lusieurs raisons à l’inséc urité juridiq ue. C ’est p our c ela q u’il est néc essaire de débattre enc ore le c arac tè re semi-imp ératif de la législation des baux de l’art. 7 .4 .6 du C ode c ivil néerlandais. Les résultats de l’étude de droit c omp aratif p euvent servir d’insp iration.
droit, il est question d’un contrat mixte. La ‘doctrine de cumul’ qui est ancrée dans la loi fait qu’en principe plusieurs règles légales peuvent ê tre applicables de manière juxtaposée sauf, pour le dire brièvement, en cas d’incompatibilité. D’autres critères développés dans la jurisprudence, avec un rô le important donnée à la prédominance, valent pour les baux mixtes. La loi stipule que dans le cas d’un lieu d’exploitation pour un commerce de détail combiné à un logement, l’ensemble relève de la protection de la réglementation concernant les baux commerciaux pour les commerces de détail. L’agrandissement d’échelle des petites et moyennes entreprises aux Pays-Bas s’accom-pagne d’une augmentation du nombre des organisations franchisées. Si un contrat de franchisage est combiné avec un contrat de bail, des problèmes peuvent notamment se présenter à la fin d’un des deux contrats. Ce chapitre traitera des problèmes qui peu-vent alors se produire.
Une orientation historique (chapitre 2)
Les fondements de l’actuelle législation en matière de baux commerciaux seront décrits dans le deuxième chapitre. N ous évoquerons la période de reconstruction et de pénurie d’après-guerre. Lors de cette période, il y avait une forte ambition politique d’accélérer les échanges commerciaux et la réalisation d’investissements. I l ressort de différentes modifications législatives que si les visions ont bien changé sur certains aspects, le motif de la protection d’investissements a continué à fonder la législation actuelle.
Une orientation en d roit compare (chapitre 3 )
La protection d’investissements est également à la base du droit des baux commerciaux en Belgique, en France et en Suisse. Le droit impératif qui y est appliqué principale-ment n’a jamais été critiqué de faç on doctrinaire et n’y a de ce fait jamais été changé formellement en droit impératif. La raison en est que dans ces pays le droit semi-impératif est mieux réglé: la possibilité de dérogation par cas y est minutieusement régularisée. Les dispositions qui ressortent de longue date sous le droit semi-impératif, comme les règlements de substitution et de sous-location belges, franç aises et suisses, indiquent de quelle faç on le droit néerlandais semi-impératif des baux commerciaux peut ê tre réglé légalement d’une autre et surtout meilleure manière. Cette amélioration est désirable puisqu’elle stimulera la sécurité juridique.
L es v ariantes d e bail commercial (chapitre 4 )
législateur a encore du mal à trouver un équilibre opérationnel entre le crédit-preneur et le crédit-bailleur dans le processus législatif vers une nouvelle réglementation du crédit-bail, tout en tenant compte du rôle important de la demande de flexibilité. Intéressantes sont les variantes qui tombent hors du champ d’application du droit des baux: ladite ‘mise en location par le droit public’ et la ‘société commanditaire’. Ces variantes relevant du droit public, respectivement du droit des sociétés, s’avèrent une méthode éprouvée pour contourner la législation semi-impérative en matière de baux. La Belgique, la France et la Suisse connaissent également la variante du droit public. En tout cas en Belgique, la société commanditaire peut être appliquée comme variante contournante, quoique dans une forme quelque peu différente. Les deux phénomènes peuvent notamment offrir au bailleur la flexibilité nécessaire, là où le droit semi-impératif des baux commerciaux ne la leur offre pas.
L’état de la chose louée (chapitre 5)
En dehors de l’obligation de mise à disposition de la chose louée, on s’arrêtera ample-ment sur la nouvelle régleample-mentation en matière de vices. O n s’intéressera à la définition large de la notion ‘vice’ spécifique au droit des baux commerciaux et des actions entre-prises par le locataire pour faire valoir ses droits. Dans ce contexte sera abordé le devoir de l’interrogation développé dans les jurisprudences belge et française. Il peut aider à découvrir des vices immatériels d’un objet d’exploitation. Nous montrerons d’une part que le droit des baux commerciaux offre de la flexibilité en permettant de redéfinir la notion de ‘vice’. Nous examinerons d’autre part la nouvelle réglementation par rap-port à son application pratique. Nous indiquerons quels aspects nécessitent d’être améliorés par la réglementation. Parallèlement à cela, on s’intéressera à la nouvelle réglementation de réfection et on la confrontera à l’obligation du locataire de tolérer les travaux urgents. Nous aborderons également la nouvelle réglementation en matière de sous-location, en examinant les meilleurs règlements de sous-location en Belgique, en France et en Suisse. La situation à la fin du bail sera également décrite. Compte tenu du renversement de la charge de la preuve concernant l’obligation de délivrer à la fin du bail (le locataire est censé avoir reçu la chose louée en bon état; le bailleur doit prouver le contraire), nous examinerons les complications qui peuvent en résulter. La respon-sabilité civile du locataire quant aux dégâ ts dans la chose louée survenus lors du bail, sera également traitée. Il sera notamment question de la position inique à cet égard du locataire à qui incombe le fardeau de la preuve et qui se voit confronté avec une pollu-tion du sol qui existait déjà avant le début du bail.
Les deux catég ories de lieux d’ex ploitation (chapitre 6 )
hangars etc. Ce chapitre examinera les deux catégories. La première catégorie bénéficie d’une grande protection du niveau de loyer et du maintien dans les lieux, laquelle protection n’est pas accordée au locataire de l’autre catégorie. Il existe beaucoup de cas litigieux, notamment en marge de ces deux catégories, qui peuvent conduire à ce qu’on appelle les ‘litiges de qualification’. Ce chapitre s’arrêtera amplement sur le déluge de jurisprudence auquel ceci a donné lieu depuis 19 70 et fournira de nombreux exemples de ces litiges de qualification. La jurisprudence sera analysée d’un oeil critique, surtout dans l’encadrement de l’histoire parlementaire et des discussions menées dans la lit-térature, desquelles il apparaît que la jurisprudence concernant les cas limites s’est éloignée considérablement de l’intention originale du législateur de l’an 19 70. Cet éloignement est pour nous la raison pour laquelle un débat fondamental devrait être mené dans lequel l’article ancien 7:29 0, al. 2 du Code civil néerlandais sera réévalué à base d’une doctrine nouvellement formulée. Joint à plusieurs autres défectuosi-tés (partiellement sur le plan technique de la législation) nous arguerons que le dé-bat devra porter sur un tout nouveau système du droit de la législation des baux commerciaux.
Protection du délai (chapitre 7)
L’idée que le niveau d’investissement est supérieur dans le secteur du commerce de détail si l’entrepreneur/le locataire reçoit la garantie de pouvoir amortir les investisse-ments dans un lieu spécifique et qu’il peut se constituer une clientèle sur place, se trouve au centre dans ce chapitre. Cette vision a abouti à un maintien dans les lieux et à une protection du niveau de loyer. L’étalon de cette protection du délai (5 plus 5 ans) qui date de la période d’après-guerre, est resté inchangé depuis cette époque. Dans le cadre de la recherche de flexibilité, cet étalon est mis en cause. Les considérations de droit comparatif avec la Belgique et la France nous apprennent que ces pays offrent un surcroît de flexibilité grâce au ‘système 3-6-9 -(12)’. Il existe dans ces deux pays plus de possibilités de mettre fin au bail qu’aux Pays-Bas, où le ‘système 5 + 5 ’ est en principe toujours en vigueur en l’an 2005 . La thèse des ‘circonstances imprévues’ sera appré-hendée dans ce chapitre comme une méthode visant à rompre avec le système 5 + 5 parfois injuste.
Résiliation aprè s congé (chapitre 8 )
Il importe également que la protection pour le bailleur prévue par la loi au cas où les motifs du congé ne lui apportaient aucun ‘soulagement’ – ce qu’on appelle la ‘con-sidération des intérêts’– , subisse une modification subtile sans être pour autant né-gligeable. Au motif de considération impérative d’autrefois a été ajouté un motif d’attribution non-impérative, ce qui a pour résultat une opposition d’intérêts plus ouverte. Une plus grande marge de considération des intérêts du locataire est ainsi créée.
La fin intérimaire du bail (chapitre 9)
Ce chapitre traitera plus en détail des possibilités déjà évoquées au chapitre 7 de résilier un bail avant échéance. Hormis le contrat de résiliation, on évoquera la possibilité de résilier après le décès du locataire. Dans ce cadre, on s’arrêtera notamment sur ‘l’excep-tion de concerta‘l’excep-tion’ à invoquer par les héritiers. On parlera ensuite de la résilia‘l’excep-tion du bail en raison d’une non-exécution d’une obligation, dans laquelle l’influence du droit commun des obligations se fait nettement sentir. La résiliation du bail en cas de ferme-ture d’un local loué pour lutter contre les nuisances dues aux drogues, sera également évoquée en tant que nouveau phénomène dans le droit des baux. On parlera enfin de la position du locataire qui se trouve en état de faillite et de la possibilité du liquidateur de le faire remplacer par un autre entrepreneur/locataire.
S ubstitution (chapitre 10 )
La substitution permet au locataire qui souhaite vendre son entreprise, par exemple en vue de sa retraite, de se faire remplacer par quelqu’un d’autre. Si le bailleur n’y consent pas, on peut décider d’en référer au juge. Contrairement à l’ancien droit des baux, le nouveau droit des baux prévoit un contrôle beaucoup plus rigoureux par le juge. Les intérêts mutuels doivent être consciencieusement évalués les uns par rapport aux autres. La thèse de la substitution ne relève pas du droit semi-impératif, mais du droit impératif et offre donc au locataire une flexibilité optimale afin de moyenner la valeur de son bail et par-là la valeur de l’entreprise. Ce chapitre explique également que cette flexibilité est quelque peu bridée en raison du rôle de contrôle illimité que le légis-lateur a attribué au juge. Une étude de droit comparatif avec la Belgique, la France et la Suisse indiquera la façon de laquelle une meilleure législation peut être obtenue pour les Pays-Bas.
Révision du loyer (chapitre 11)
concertation n’apporte rien, le juge d’instance peut nommer un expert. Avec cette nouvelle réglementation, le législateur a visé à écourter les trajets de consultation externe et les procédures de longue durée. Ce sujet sera également traité avec un esprit critique, en recourant à de nombreux exemples de la jurisprudence qui précisent les critères de contrôle légaux de la fixation ultérieure du loyer. Une étude de droit compa-ratif avec la législation française montre que la doctrine du loyer variable en fonction des recettes qui y est largement appliquée, pourrait judicieusement inspirer un plus grand esprit d’entreprise auprès des locataires et des bailleurs néerlandais. Également, la plus grande liberté de contrôle attribuée aux juges belges et suisses donnent à réflé-chir, puisque les influences du marché ainsi accrues attribuent à un système de révision plus adapté au marché. T outes considérations prises en compte, le système néerlandais se trouve dans un état d’exception et qu’il est perfectible.
Droit de la concurrence (chapitre 12)
S’il est vrai que ce sujet ne relève pas en premier lieu du droit des baux commerciaux, il n’est pas sans influence sur la question et mérite pour cette raison d’être traité dans ce chapitre. La liberté contractuelle du locataire et du bailleur peut en effet être limitée pour des considérations relevant du droit de la concurrence. Ceci peut surtout jouer un rôle dans la recherche d’un mélange sain de différents secteurs dans les centres com-merciaux. On examinera de plus près les possibilités et impossibilités d’influencer le mélange des secteurs.
Lieu d’exploitation au sens de l’art. 7:230A du C ode civil néerlandais (chapitre 13) Dans le présent chapitre, on examinera de plus près la catégorie restante des lieux d’exploitation déjà évoquée au chapitre 5. En dehors de la réglementation légale concernant la fin du bail, on parlera également de quelques litiges de qualification spé-cifiques et du développement de la jurisprudence sur ce point.
C onclusions
Nous constatons que s’il est vrai que le législateur a émaillé le nouveau droit des baux de règles semi-impératives, cela n’a pas engendré pour autant la flexibilité nécessaire. Au contraire, ceci mène à l’insécurité juridique, notamment à cause du manque d’une base doctrinaire valable. Un débat portant sur une nouvelle réévaluation du droit des baux commerciaux, s’avère nécessaire.
juridique complètement nouveau peut être développé, en utilisant les résultats de la comparaison du droit belge, français et suisse.
En plus, nous élaborons dans ce livre qu’un loyer qui est entièrement ou partiellement dépendant du chiffre d’affaires réalisé par le locataire devrait en outre être soustrait d’une fixation ultérieure du loyer, laquelle doctrine écarte le loyer variable en fonction des recettes après expiration de la première période de location. Pour cela, il con-viendra de formuler un nouvel art. 7:303 alinéa 5 du Code civil néerlandais à intégrer dans la loi.
Nous plaiderons pour une adaptation du critère d’équité dans la réglementation en matière de réfection de l’art. 7:220 alinéa 3 du Code civil néerlandais afin d’éviter les injustices. Nous soutiendrons en outre l’instauration de l’obligation d’interroger le bailleur sur d’éventuels vices immatériels qui sont importants pour le locataire lors-qu’il passe le contrat de bail. Nous défendrons également l’idée d’une limitation du droit de sous-location jusqu’au premier degré de sous-location. Et nous plaiderons pour que le droit de contre-enquête (art. 200 du Code néerlandais de procédure civile) soit rendu caduc, car il entrave la réglementation concernant l’expertise de l’art. 7:304 du Code civil néerlandais.
Pour finir, nous mettrons à jour quelques imperfections sur le plan technique de la législation, comme par exemple la compétence du juge d’instance en matière des procédures de requête, l’absence d’une règle anti-cumul dans l’art. 7:230A du Code civil et le mauvais emplacement de l’art. 7:230A du Code civil (inséré dans les disposi-tions générales).
