Geachte heer, mevrouw, Inleiding
Voor de voormalige ACM-locatie aan de Friesestraatweg is een grootschalig woningbouwplan ontwikkeld, bestaande uit 289 woningen.
Ligging plangebied bij de Westelijke Ringweg, de spoorlijn Groningen-Delfzijl en het Reitdiep (‘Crossroads’)
De beoogde woningbouw op deze locatie past in het woningbouwbeleid van onze stad (Wonen in Stad, Meerjarenprogramma Wonen) en de ladder van duurzame
verstedelijking (zuinig ruimtegebruik, duurzaam gasloos bouwen). Ook is het plan in overeenstemming met de door u op 17 april 2017 vastgestelde Update Ontwikkelstrategie Reitdiepzone.
Het plan omvat een divers en hoogwaardig woonprogramma dat bestaat uit 289 woningen. Het betreft 270 appartementen, variërend van volwaardige
(plan Crossroads) J.A. Klok/C. Staal
De leden van de raad van de gemeente Groningen te
GRONINGEN
(050) 367 81 06 3 x
11-03-2019
startersappartementen met een huurprijs die valt binnen de sociale huursector tot ruime appartementen in de vrije sector. Naast appartementen voorziet het plan ook in 19 gezinswoningen langs de kade van het Reitdiep.
Stedenbouwkundig doet dit plan met een hoogteaccent (blok C) op het niveau van de stad recht aan de betekenis van de plek in de stedelijke structuur van de stad. Het markeert daarbij deze belangrijke knoop tussen de Westelijke Ringweg, de spoorlijn Groningen- Delfzijl en het Reitdiep.
Het hoogteaccent is zo ver mogelijk naar het zuidwesten van de locatie geschoven om de schaduwwerking op de omringende bebouwing in de omgeving te beperken.
Op de plek van het inmiddels gesloopte silogebouw komt een bouwvolume terug, blok E.
Daarmee wordt samen met blok D langs het spoor in maat en schaal aansluiting gezocht bij de oorspronkelijke bebouwing van het gebied op die plek. Naast het hoogteaccent neemt het project met de randbebouwing (blokken A en B) deels de richting van de Friesestraatweg aan. Het plan houdt de oorspronkelijke verkavelingsrichting van het gebied zichtbaar. De blokken F en G zijn gelegen aan de kade langs het Reitdiep en bestaan uit grondgebonden kadewoningen.
De kade krijgt een openbaar karakter waarmee de kwaliteiten van het gebied zichtbaar en bereikbaar worden. Het belangrijke fietspad naar Vinkhuizen, het Donghornsterpad, doorsnijdt het plangebied en geeft vorm aan de levendigheid in het gebied.
Aan beide zijden van het fietspad, tussen de bouwblokken, wordt geparkeerd op maaiveld. De parkeerplaatsen worden op bepaalde punten overdekt in de vorm van een dek/loopbrug die wordt gemaakt als semi-openbare ruimte voor de bewoners.
Bouwblokstructuur plan Crossroads, met in de zuidwesthoek de woontoren (blok C)
Impressie van het bouwplan met aan de voorzijde het Reitdiep
Geluid
De Westelijke Ringweg/N370 (en in mindere mate) de spoorlijn Groningen-Delfzijl veroorzaken een hoge geluidbelasting op het beoogde woningbouwplan Crossroads. Het streven is om op termijn te komen tot een grootschalige reconstructie van de WRW/N370 waarbij de geluidbelasting vergaand zal kunnen worden beperkt. Maar het zal nog lange tijd kunnen duren voordat hierover zekerheid is. Daarom staat de Wet geluidhinder het niet toe om nu al te anticiperen op een nieuwe WRW/N370 met minder verkeerslawaai.
Zonder aanvullende maatregelen is de toekomstige geluidbelasting op een groot aantal appartementen hoger dan de maximale grenswaarde van de Wet geluidhinder. In dat geval is de bouw van deze appartementen alleen mogelijk als deze worden voorzien van een zogenoemde ‘dove gevel’. Hierin mogen geen delen (zoals ramen) zitten, die kunnen worden geopend. Het toepassen van ‘dove gevels’ heeft echter diverse nadelen. Daarom is het voornemen om aan de hoogbelaste gevels een geluidafschermende constructie te bevestigen en/of om deze te voorzien van een geluidafschermende bufferruimte. Dit zal nader worden uitgewerkt ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan. Het streven is om de geluidbelasting vanwege de WRW/N370 met deze geluidafschermende
maatregelen op de daadwerkelijke gevels zodanig te beperken dat hierin toch te openen delen mogen zitten. Overigens moet in de betrokken woningen/appartementen in alle gevallen een goed akoestisch binnenklimaat worden gewaarborgd. Dit betekent dat de geluidbelasting in de toekomstige woningen (bij gesloten ramen) sowieso niet hoger mag worden van 33 dB.
Milieueffect-beoordeling
Op grond van het Besluit milieueffectrapportage moet het plan Crossroads worden aangemerkt als een ‘nieuw stedelijk ontwikkelingsproject’ waarvoor een milieueffect- beoordeling nodig is. De drempelwaarde om een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen ligt voor nieuwe woningbouw bij een aanééngesloten gebied met 2.000 of meer
woningen.
Het bestemmingsplan voor het bouwplan Crossroads maakt maximaal 300 woningen mogelijk. Vanwege deze omvang hoeft voor dit project geen uitgebreid
milieueffectrapport te worden opgesteld.
Sinds 7 juli 2017 is vanwege een aanpassing van het Besluit m.e.r. voor projecten die beneden de drempelwaarde liggen een zgn. vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig. Dit houdt in dat voor vrijwel ieder nieuw bouwplan van enige omvang door de initiatiefnemer een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling moet worden aangeleverd waarin wordt aangegeven waarom wel of geen m.e.r. moet worden opgesteld.
Dit is ook gebeurd bij het plan Crossroads. In deze aanmeldnotitie wordt aangegeven dat dit project gezien de ligging in de stad, op grote afstand van natuurgebieden, geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving heeft. De te verwachten effecten hangen vooral samen verkeer, geluid en waterhuishouding. Deze aspecten zijn nader beschreven in het voorontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende
onderzoeksrapporten. Hierover vindt overleg plaats met onder meer de provincie, de GGD en het waterschap. Als dit planologisch vooroverleg is afgerond en de resultaten verwerkt zijn in het ontwerpbestemmingsplan, kan een m.e.r.-beoordelingsbesluit over het plan Crossroads worden genomen.
Het bouwplan Crossroads (300 woningen) is na de plannen van de Woldring (435 woningen) en Briveclocatie (150 woningen) het derde bouwplan in ontwikkeling waarvoor juridisch (nog) geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen.
Inmiddels dienen zich meerdere ontwikkelaars aan voor woningbouw in de Reitdiepzone, waarbij het - bij de huidige economische groei en woningbehoefte - aannemelijk is dat het totaal aantal woningen de m.e.r.-drempel van 2.000 zal overstijgen. Met het oog hierop overwegen wij de door u op 24 april 2017 vastgestelde Ontwikkelstrategie Reitdiep stedenbouwkundig nader uit te werken in een Structuurvisie voor deze zone en hieraan een m.e.r te koppelen om de totale milieueffecten in beeld te brengen bij een volledige invulling van dit gebied.
Wij zullen hiervoor een raadsvoorstel aan u voorleggen.
Coördinatieregeling
Voor het bestemmingsplan Friesestraatweg 139 is een concreet bouwplan opgesteld, dat de ontwikkelaar zo spoedig mogelijk wil realiseren. Dit bouwplan is al in een
vergevorderd stadium, zodat op korte termijn een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. Vandaar dat de ontwikkelaar verzoekt voor zijn bouwplan de
coördinatieregeling ex. artikel 3.30 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening toe te passen.
Dan kunnen het bestemmingsplan en de aanvraag voor een omgevingsvergunning gelijktijdig ter inzage worden gelegd. Tegen deze besluiten kan in één keer bezwaar en beroep worden aangetekend. Dit voorkomt meerdere procedures tegen hetzelfde bouwproject. Bij het concrete bouwplan Crossroads ligt deze procedure voor de hand.
Voor het nemen van een coördinatiebesluit zullen wij u, net als voor de beoordeling van de m.e.r., binnenkort een voorstel ter besluitvorming aanbieden.
Vervolg
Over het voorontwerpbestemmingsplan voeren wij overleg met de provincie, de betrokken rijksdiensten, het waterschap, Prorail, GGD en andere adviseurs en belanghebbenden.
Over het voorgenomen bouwplan heeft overleg plaatsgevonden met omwonenden. Het plan ligt gevoelig in de omgeving vanwege de omvang en hoogte van de nieuwbouw. Het bouwplan is in de loop van de tijd aangepast. Zo is de hoogte van de woontoren in de zuidwesthoek verlaagd van circa 80 naar 65 meter. Maar het blijft een ingrijpend plan, dat sommige omwonenden te grootschalig vinden. Enkele bewoners van de woonflats aan de Van Goghstraat hebben aangegeven dat zij door de nieuwe woontoren minder zon krijgen en daarom bezwaar gaan maken. Dit bezwaar zal uw raad bij de besluitvorming over het bestemmingsplan moeten afwegen tegen het belang van dit woningbouwplan voor de stad.
Na het verwerken van de reacties zal het voorontwerpplan worden uitgewerkt tot een ontwerpbestemmingsplan dat ter inzage wordt gelegd. Wij zullen u informeren over de ingekomen reacties en ons commentaar hierop en zullen u dan ook de benodigde stukken aanbieden voor het nemen van besluiten over de m.e.r. en de Coördinatieregeling.
Om het woningbouwplan Crossroads en de andere woningbouwontwikkelingen in de Reitdiepzone mogelijk te maken, zijn diverse voorzieningen nodig in de openbare ruimte zoals een gescheiden rioolstelsel, ruimte voor nieuwe kabels en leidingen, ruimte voor afvalcontainers en voor groen. Hiervoor wordt op dit moment een plan, kostencalculatie en dekkingsvoorstel ontwikkeld. Dit plan voor bouw- en woonrijpmaken met het
bijbehorende kredietvoorstel zal ook in de loop van dit jaar ter besluitvorming aan u worden voorgelegd.
Met vriendelijke groet,
burgemeester en wethouders van Groningen,
de burgemeester, de secretaris,
Peter den Oudsten Diana Starmans
Deze brief is elektronisch aangemaakt en daarom niet ondertekend.
