BESCHRIJVENDE NOTA
AANGEPASTE VERSIE NA STOPZETTING OMGEVINGSVERGUNNINGSAANVRAAG (OMV_2020140078) DD. 05/01/2021
Slopen van een magazijn en aanpalende gebouwen, realisatie van een nieuwbouw woning en inrichting van een restaurant in een voormalige handelsruimte.
Antwerpsesteenweg 329-331 – Verkortingsstraat 55b 9040 Sint-Amandsberg
BOUWHEER ARCHITECT
Boris Mahy & Maurice Van Damme FELT Architectuur & design BVBA
Driesstraat 70 Forelstraat 55b
9050 Gent 9000 Gent
0474 30 05 62 0486 79 50 92
0. VOORAFGAAND
Er werd reeds een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor dit project, waarvan de procedure op 05/01/2021 werd stopgezet. Het dossier werd stopgezet omwille van enkele afwijkingen van het BPA die niet werden vermeld in de beschrijvende nota. We hebben de beschrijvende nota integraal overgenomen bij deze nieuwe aanvraag en hebben alle wijzigingen in rood aangeduid.
1. VOORWERP VAN DE AANVRAAG
Deze aanvraag betreft het slopen van enkele gebouwdelen, het realiseren van een nieuwbouw woning en het onderbrengen van een restaurant in een voormalig handelspand (een groenten- en fruitwinkel). Kadastraal zijn de percelen gekend als 18e afdeling, sectie B, nrs. 354E en 336M.
Een (driehoekig) magazijn aan de Verkortingsstraat 55b zal worden gesloopt. Enkele niet-kwalitatieve aanbouwen van de handelsruimte aan de Antwerpsesteenweg 329-331 worden mee afgebroken. Hierdoor ontstaat een ontpit binnengebied en een vrij perceel aan de Verkortingsstraat.
Op dit vrijgekomen perceel wordt een nieuwbouw woning gerealiseerd. De woning krijgt achteraan een ruime tuin. Het restaurant neemt de gelijkvloerse verdieping in van het gebouw aan de Antwerpsesteenweg. De zone tussen de nieuwbouw woning en het restaurant, zal worden ingericht als omsloten terras. Langs de straatkant krijgt het restaurant een duidelijk adres door de toevoeging van een nieuwe ‘poortgevel’, dit vormt de hoofdtoegang tot het restaurant. Een secundaire toegang bevindt zich aan de hoek van het gebouw aan de Antwerpsesteenweg.
Het hoekgebouw aan de Antwerpsesteenweg omvat 2 duplexappartementen (niveau +01 en +02). Eén ervan vormt de hoek van de Verkortingsstraat en de Antwerpsesteenweg, het andere grenst enkel aan de Antwerpsesteenweg. De toegang tot het hoekappartement verloopt langs een aparte deur via de Verkortingsstraat. Op niveau +01 wordt aan deze woonéénheid een nieuwe buitenruimte voorzien voor dit appartement.
Het huidige terras op niv. +01 van het hoekappartement wordt toegankelijk gemaakt voor het andere appartement. De opening van het hoekappartement naar dit terras wordt dicht gemaakt. Dit zorgt ervoor dat elk appartement een buitenruimte heeft en er geen inkijk is.
2. RUIMTELIJKE CONTEXT
2.a Feitelijk uitzicht en de toestand van de plaats waar de werken worden gepland
Het complex is gelegen aan de kruising van de Verkortingsstraat met de Antwerpsesteenweg. De Verkortingsstraat neemt een driehoekige hap uit de begraafplaats Campo Santo. De straat is samengesteld uit rijwoningen. Naast het perceel in de Verkortingsstraat situeert zich de toegang tot een groot perceel dat een schrijnwerkerij, dansschool en verfwinkel omvat. De Antwerpsesteenweg bestaat uit rijwoningen, appartementen en handelszaken.
2.b Zoneringsgegevens percelen
Het betrokken perceel valt onder het BPA Campo Santo. Daarnaast dient het te voldoen aan de regelgeving van het Algemeen Bouwreglement van Stad Gent.
Het BPA bepaalt dat beide percelen gelegen zijn in een zone voor gesloten bebouwing. De hoofdbestemming is wonen, de nevenbestemming handel en horeca. De maximale bouwdiepte bedraagt 18m gelijkvloers en 12m op de verdiepingen, de minimale bouwdiepte gelijkvloers en op de verdieping 8m. De dakhelling en aantal bouwlagen van de bestaande bebouwing zijn bindend voor nieuwe gebouwen. De dakvorm dient hellend te zijn.
(1) De eengezinswoning voldoet aan bovenstaande regels. (2) Indien de vlakliggende passerelle met poortgevel als een ‘gebouw’ wordt geïnterpreteerd, voldoet dit niet aan deze regels. Ten eerste is er geen hellend dak, ten tweede is de bouwdiepte minder dan 8m.
De minimale bouwbreedte bedraagt volgens het BPA 6m. In overleg met dienst Stedenbouw (mail Liesbeth De Muer dd. 08/09/2020) werd echter opgelegd dat de eengezinswoning min. 5m breed dient te zijn. Ook de poortgevel is minder breed dan 6m.
Verder schrijft het BPA voor dat de afsluitingen op zij- en achterperceelsgrens in de strook voor tuinen uit een levende haag dienen te bestaan met een maximale hoogte van 2,40m. Aangezien we de bestaande perceelsmuren tussen de tuin van de eengezinswoning en het naastgelegen perceel (337G) gedeeltelijk laten staan, wijken we af van dit voorschrift.
De voorgestelde plannen passen binnen de regels van het BPA.
De voorgestelde plannen wijken op volgende punten af van het BPA:
- Dakvorm (poortgevel)
- Minimale bouwdiepte (poortgevel)
- Minimale bouwbreedte (eengezinswoning & poortgevel)
- Afsluiting op zij- en achterperceelsgrens in tuinstrook (eengezinswoning) 2.c Woningtypetoets
Er werd reeds door de dienst stedenbouw nagegaan of het perceel voldoet aan de woningtypetoets om een extra wooneenheid te voorzien op het perceel:
De toets levert hier een score van 5 op.
- Ligging: de Antwerpsesteenweg is geselecteerd op lijst A: score 0 - Buren: 1 van beide aanpalende panden is een eengezinswoning: score 1
- Buurt: minder dan 3/4e, meer dan 1/2e van de omliggende panden is een eengezinswoning: score 1 - Parkeren kan in principe op eigen terrein (gebruik bestaande poort): score 1
- Het mogelijke aantal bouwlagen is 3 (conform BPA Campo Santo): score 1
- Het perceel in combinatie met de bouwenveloppe is minder geschikt voor eengezinswoning(en): door de vorm van het perceel is het zeer groot voor 1 eengezinswoning maar minder geschikt om meerdere eengezinswoningen te ontwerpen met voldoende buitenruimte: score 1
Dit betekent dat er geen voorkeur is voor een bepaald woningtype. Een programma met meerdere entiteiten is aanvaardbaar.
2.d Inplanting, programma en structuur - Nieuwbouw woning
Momenteel bevindt zich op het perceel van de woning een driehoekig magazijn. Dit magazijn vormt samen met het naburige perceel (Verkortingsstraat 51) een ‘poortgebouw’ dat toegang geeft tot een achterliggend perceel. Aangezien dit gebouw in zeer slechte staat is en weinig ruimtelijke kwaliteiten heeft, wordt er geopteerd om dit gebouw te slopen. In overleg met de eigenaar van het naastgelegen perceel (Frank Ternier) werd besproken dat ook de boog en achterliggend dakje van kunststof golfplaten gesloopt zal worden. Op deze manier worden dit 2 duidelijk aparte adressen. Beide puntgeveltjes refereren naar elkaar qua vorm, maar krijgen een verschillende materialiteit en raamverdeling.
De voorgevel van de woning grenst meteen aan de Verkortingsstraat. In overleg met dienst stedenbouw is het huis 5 meter breed gemaakt (mail Liesbeth De Muer dd. 08/09/2020). Gelijkvloers bevinden zich
de fietsenberging, toilet, berging en keuken. De keuken en eetruimte liggen iets hoger dan de inkomzone, om een ruimtelijke scheiding te maken tussen de functionele ruimtes en de leefruimte.
Op de eerste verdieping is de zitruimte gesitueerd, die via een vide in relatie staat tot de keuken en eetruimte. Een dubbelhoog raam geeft zowel uit op de keuken als de zitruimte. De trap van +00 naar +01 bevindt zich in de vide, waardoor er een aangenaam parcours doorheen het huis ontstaat. Naast de zitruimte is een bureauruimte gesitueerd, die ook als slaapkamer kan worden gebruikt. Op het bovenste niveau situeren zich 2 slaapkamers en de badkamer.
De voorgevel van het huis volgt de vorm van de huidige puntgevel, als een knipoog naar de vroegere gevel. Samen met het naburige gebouw signaleert het huis op een duidelijke manier de toegang naar het achterliggende gebied. Zonder de ‘verbindende’ boog, vormen de gebouwen 2 duidelijk aparte entiteiten, maar creëren ze samen nog steeds een sterke compositie. De hoogte van de gevel zorgt er daarnaast voor dat alle ruimtes op de bovenste verdieping een kwalitatieve hoogte hebben. Het dak wordt aan de achterzijde wel in helling geplaatst. Dit heeft als doel de hoogte van de gevel in het achtergebied te beperken.
Het huis is opgebouwd uit een klassieke massieve structuur van dragend metselwerk en betonnen dragende vloeren.
- Restaurant
Het restaurant krijgt zijn hoofdtoegang aan de Verkortingsstraat, om te vermijden dat klanten via de drukke Antwerpsesteenweg het restaurant dienen te betreden. Er is een secundaire toegang aan de hoek van de Antwerpsesteenweg. Tenslotte zal er nog een diensttoegang zijn aan de Antwerpsesteenweg, die meteen uitgeeft op de functionele ruimtes zoals de afvalberging, gewone berging en de keuken. De functionele ruimtes bevinden zich in de zone van het gebouw die grenst aan het naburige perceel.
Aan de Verkortingsstraat wordt een nieuwe gevel geplaatst, waar momenteel een poort is gesitueerd.
Deze gevel neemt de poortfunctie over en dient als buffer tussen het terras en de straat. Een deel van de poort is een deur die enkel toegankelijk is voor de bewoner van het hoekappartement. Dit heeft als opzet de toegangen gescheiden te houden. De overige panelen kunnen volledig opgeschoven worden om op zonnige dagen vanaf de straat een blik op het groene terras te werpen.
Om de overlast in de buurt te beperken, werd het terras zo geconcipieerd dat het nergens grenst aan andere eigendommen. Op de grens tussen terras en tuin van de nieuwbouw, wordt een volle hoge muur voorzien die akoestisch bufferend wordt ingezet. Dit wordt verder beschreven in de nota ‘Geluids- en geurhinder’ in bijlage.
In de bestaande gevel van de Verkortingsstraat wordt een raam terug opengemaakt dat was dicht gemaakt en gecementeerd.
- Appartement Antwerpsesteenweg
Er worden geen structurele wijzigingen aangebracht aan dit appartement. Het appartement krijgt het bestaande terras aan de achterzijde (grenzend aan de keuken). Dit terras is nu toegankelijk vanuit het hoekappartement. Het raam in de keuken wordt verlaagd, zodat het terras toegankelijk is. Het terras volgt de 12m lijn die opgelegd wordt in het BPA. Achter deze grens, wordt het dak aangelegd als groendak.
- Hoekappartement
Zoals reeds vermeld, verloopt de nieuwe toegang tot het appartement via de poortgevel in de Verkortingsstraat. Een aparte deur geeft uit op een spiltrap die naar de eerste verdieping leidt. Een
passerelle die ook dienst doet als terras, vormt de exterieur inkomzone van het appartement. De passerelle creëert tegelijk ook een overdekte inkomzone voor het restaurant.
Het raam naar het huidige terras wordt dichtgemaakt om geen inkijk te geven op het terras van het naastliggende appartement. In het appartement worden geen structurele wijzigingen aangebracht.
Enkel op vlak van inrichting is er een aanpassing: er wordt een nieuwe badkamer geïnstalleerd op de bovenste verdieping.
2.e Materialiteit
Er wordt gestreefd om de gevels van de verschillende functies - woning en restaurant - te onderscheiden qua materialiteit, maar er tegelijk een sprekende compositie en coherent geheel van te maken.
- Gevel nieuwbouw woning
De voorgevel van de woning zal met een licht gekleurde baksteen worden afgewerkt. De sequentie van de 3 ramen in de voorgevel zorgt voor een leesbare gevel. De achtergevel wordt van dezelfde baksteen voorzien. De zijgevels en het dak worden bekleed met leien. De zijgevel die grenst aan het terras zal op termijn begroeid worden, om het terras een groen aanzicht te geven.
- Poortgevel
De poortgevel onderscheidt zich qua materialiteit van de naastgelegen gevels, die veelal met baksteen werden afgewerkt. Op deze manier krijgt het restaurant een duidelijk adres in de straat. De poortgevel zal volledig in staal worden uitgevoerd, waar op sommige plaatsen perforaties in worden gemaakt om op juist gekozen plaatsen een subtiele inkijk op het terras te geven. ’s Avonds wanneer de poorten gesloten zijn, zullen de perforaties het licht doorlaten.
2.f Water infiltratie en opvang - Nieuwbouw woning
De woning wordt uitgerust met de noodzakelijke regenwaterputten en infiltratiekratten.
- Terras restaurant
Het terras wordt gezien als een groene, natuurlijke plaats. Het is de bedoeling om het terras volledig te laten afwateren op eigen terrein, zowel naar open randstroken als naar het midden – waar een boom zal aangeplant worden. Aan de randen van het terras, zal groen worden aangeplant dat verder naar omhoog groeit via de gevels. In lijn met het beoogde concept voor het restaurant vormt het terras een aangename rustplek tov de drukke Antwerpsesteenweg.
3. SAMENVATTEND
Het voorliggende ontwerp voldoet aan alle stedenbouwkundige voorschriften Het voorliggende ontwerp is niet in overeenstemming met de geldende regelgeving van het BPA, zoals vermeld onder punt 2b. De gewone procedure (met openbaar onderzoek) dient dus gevolgd te worden. en Het ontwerp past op vlak van materiaal in de omgeving. Er werd overleg gepleegd met de dienst Bouwen van Stad gent en de Brandweer; vervolgens werden alle opmerkingen verwerkt in onderhavig voorstel:
Overzicht van overlegmomenten en ingewonnen adviezen:
30/6/2020: telefonisch contact met Dhr. Christian Verhelst ivm huidige vergunde toestand.
14/8/2020: overleg via Teams Mevr. Delphine Van der Steichel. (verslag in bijlage, opmerking bij verslag:
publiek toegankelijk zone is kleiner dan 100m2 in huidig ontwerp) 15/8/2020: mail Mevr. Lynn Sennesael
26/8/2020: mail Mevr. Lynn Sennesael
8/9/2020: mail Mevr. Liesbeth De Muer + aansluitend telefonisch overleg 15/9/2020
4. BIJLAGES
- Goedkeuring buur Frank Ternier afbraak boog - Nota geluids- en geurhinder
- Verslag brandweer overleg
- Lijst vloeroppervlaktes woonentiteiten - Berekening hergebruik regenwater
