Nota Grondprijzen 2016 Gemeente Gemert-Bakel
Colofon
Opsteller M. Emonds Eigenaar team SPP/Vastgoed Zaaknummer 91090-2015
versie vastgesteld op vastgesteld door
vastgesteld 3 november 2015 college van B&W concept 10 december 2015 gemeenteraad
Nota Grondprijzen 2016
Inhoudsopgave Blz.
1. Inleiding 3
2. Doelstelling 4
3. Verkoopanalyse 2015 4
4. Doorkijk verkopen 2016 – 2025 6
5. Uitgangspunten grondprijsbeleid 7
6. Comparatieve methode 8
7. Grondprijstabel 2016 9
1. Inleiding
Voor u ligt de Nota Grondprijzen 2016 van de gemeente Gemert-Bakel. Door u is eind 2014 besloten om de grondprijzen voor 2015 eenmalig fors te verlagen. Reden voor deze verkoop- stimulerende maatregel is vooral de terugloop van de verkoop van bouwgrond in onze
gemeente. Daarnaast is gekozen voor een nieuwe marketingstrategie voor de verkoop van bouwgrond in 2015. Gedurende het jaar zijn er enkele ‘professionele’ advertenties (zie voorblad) geplaatst in het Gemerts Nieuwsblad. Gelukkig kunnen we constateren dat de getroffen maatregelen zijn uitwerking niet hebben gemist. Uit de analyse van de
verkoopresultaten van bouwgrond (hoofdstuk 3) is gebleken dat de verkoop van woningbouwgrond in 2015 weer een stijgende lijn heeft ingezet. De verkoop van bedrijfsgronden is in 2015 nog iets achter de raming gebleven.
In de Nota Grondbeleid gemeente Gemert-Bakel 2014 – 2018 is bepaald dat de
grondprijzen jaarlijks zullen worden geactualiseerd en vastgesteld in een Nota Grondprijzen.
Voor de diverse gemaakte beleidskeuzes, en een toelichting hierop, wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid gemeente Gemert-Bakel 2014-2018.
In de Nota Grondbeleid gemeente Gemert-Bakel 2014 – 2018 is gekozen om een faciliterend grondbeleid, of een mengvorm tussen actief en faciliterend grondbeleid, te voeren.
Uitgangspunt is dat de gemeente waar mogelijk particuliere initiatieven honoreert, de realisatie ondersteunt en belemmeringen daarvoor wegneemt zonder zelf de risico’s van de
grondexploitatie te dragen. Kostendekking is daarmee een belangrijk uitgangspunt geworden.
In deze Nota Grondprijzen 2016 worden grondprijzen genoemd en onderbouwd op basis van marktconformiteit waarbij wordt uitgaan van de comparitieve methode (hoofdstuk 6).
De woningmarkt is gelukkig weer langzaam uit het dal aan het krabbelen. De laatste tijd groeit de vraag naar bouwgrond en uit de statistieken van het Kadaster blijkt ook dat de verkoop van woningen aantrekt. Dit zijn positieve ontwikkelingen waardoor de doorstroming op de
woningmarkt weer op gang komt. Door het college van burgemeester en wethouders is hierdoor besloten om de grondprijzen voor 2016 voor vrije sector kavels in de kernen Gemert en Bakel terug te brengen naar de ‘oorspronkelijke’ prijs (€ 280,-- per m2) voor verlaging in 2015. Voor de overige kernen zal de grondprijs verlaagd worden ten opzichte van de
‘oorspronkelijke’ prijs (€ 280,-- per m2). Tijdens de discussie over de grondprijs in 2015 is door u aangegeven een differentiatie tussen de verschillende kernen op prijs te stellen. Door het college van burgemeester en wethouders is besloten om deze differentiatie ook in 2016 door te voeren in de grondprijzen tussen de verschillende kernen in onze gemeente.
De nieuwe grondprijzen zijn verwerkt in de grondprijzentabel 2016 (hoofdstuk 7).
2. Doelstelling
Door toepassing van het grond(prijs)beleid streeft de gemeente een aantal doelen na;
Optimaliseren van de grondopbrengsten en hierbij rekening houden met de draagkracht van de verschillende functies;
Bewaken van de marktconformiteit van de grondprijzen;
Bevorderen van de continuïteit van de lokale woningmarkt;
Genereren van werkgelegenheid en bedrijvigheid;
Geven van openheid en transparantie over de grondprijsbepaling naar het bestuur, de organisatie, de markt en naar burgers.
3. Verkoopanalyse 2015
Door u is in 2014 gekozen om verkoopstimulerende maatregelen te nemen door middel van een sterk verlaagde grondprijs voor 2015. Uit de verkoopresultaten van 2015 blijkt dat dit besluit juist is geweest, de totale raming van uitgeefbare grond is ruimschoots gehaald.
Desondanks is ook gebleken dat het verlagen van de grondprijs niet enkel bepalend is voor het kopen van bouwgrond. In de kernen Bakel, De Mortel, Milheeze en De Rips is immers geen grond verkocht in 2015. In de praktijk blijkt dat woningzoekenden tegenwoordig eerder kiezen voor een projectwoning die ‘turn-key’ wordt opgeleverd. De behoefte naar bouwgrond voor het zelf bouwen van een woning lijkt niet meer zo groot als voorheen.
Ondanks de verlaging van de uitgifteprijs voor bedrijfsgrond in 2015 is de uitgifte 12%
(2.745 m2) achter gebleven ten opzichte van de raming. Deze achterstand hopen we in 2016 in te kunnen halen door een nieuwe marketingstrategie. In samenwerking met de particuliere exploitanten in het plan ‘Wolfsveld’ is een professioneel marketingbureau in de arm genomen voor het opstellen van een marketingstrategie voor de uitgifte van bedrijfskavels.
In totaal zijn er in 2015 in de gemeente Gemert-Bakel 112 kavels/projectwoningen en 7 bedrijfskavels verkocht.
verkoop woningbouwgronden
Voor 2015 is een uitgifte van totaal 3.712 m2 bouwgrond voor zelfbouw geraamd. In totaal betreft dit 14 bouwkavels. De uitgifte is verdeeld over 7 woningbouwplannen. In werkelijkheid is er in de plannen ‘Doonheide-Molenbroekse Loop’ (Gemert), ‘Kalkhoven’ (Handel) en
‘Elsendorp-Noord’ (Elsendorp) meer bouwgrond verkocht dan geraamd. Ondanks de sterk verlaagde grondprijs zijn er in de kernen Bakel, De Mortel, Milheeze en De Rips geen
bouwkavels verkocht in 2015. Voor de kern De Rips loopt nu in samenspraak met dorpsraad De Rips de ontwikkeling van het plan ‘uitbreiding Paterslaan’. Hier kunnen nog gronden tegen de verlaagde grondprijzen in 2015 verkocht worden. In totaal is er 4.790 m2 bouwgrond (14 bouwkavels) verkocht in 2015. Dit is 129 % van de geraamde m2 in 2015.
In onderstaande tabel is een overzicht van de verkopen bouwgrond in 2015 opgenomen.
tabel 1; overzicht uitgifte woningbouwgrond 2015
kern plan raming in m2 verkocht
Gemert Molenbroekse loop 700 2433
Bakel Neerakker 1000 0
Handel Kalkhoven 352 1415
Johannes Keijzershof 450 0
Milheeze Zuidrand 600 0
De Rips Korhoenstraat 400 0
Uitbreiding Patersaan 0 ?
Elsendorp E’dorp-Noord 210 942
Voor een achttal projecten zijn er met projectontwikkelaars afspraken gemaakt middels een gesloten exploitatieovereenkomst. Per verkochte kavel is een ontwikkelaar een
exploitatiebijdrage verschuldigd aan de gemeente. De raming van de te verkopen projectkavels in 2015 sluit nagenoeg aan bij het aantal verkochte kavels.
In het project ‘Doonheide-Molenbroekse Loop’ (Gemert) en ‘Neerakker’ (Bakel) zijn in 2015 minder kavels verkocht dan geraamd terwijl ook ‘Fielepien’ (Gemert) en ‘Oudestraat’ (Gemert) iets achter blijven tot nu toe. De mogelijkheid bestaat hier echter dat er in de laatste maanden van het jaar nog woningen verkocht worden.
Opmerkelijk is de verkoop van de woningen in het plan ‘Bloemerd’. Door de ontwikkelaar zijn alle woningen (38) dit jaar verkocht. De verkoop van de kavels in de plannen ‘Gelind’ (Gemert) en ‘Irenestraat’ (Gemert) betreffen door de koper te realiseren huurwoningen. In Gemert-Bakel zijn in 2015 in totaal 98 projectwoningen verkocht.
In onderstaande tabel is een totaaloverzicht van de verkochte projectwoningen opgenomen.
tabel 2; overzicht uitgifte projectwoningen 2015
kern plan ontwikkelaar raming in
projectwoningen
verkocht
Gemert Molenbroekse loop Gebr. Van Wanrooy 31 21
Fielepien (Dolce Villa) BL Huisvesting 5 3
Oudestraat- Bisonstraat
BL Huisvesting 4 3
Deelvoort (De Deel) Janssen-Readts 7 7
Gelind Van Schijndel Bouw 9 9
Bloemerd Raaymakers 20 38
Prinses Irenestraat Goed wonen 12 12
Bakel Neerakker Vastgoed
Ontwikkeling Zuid Nederland
5 2
TOTAAL 93 95 102 %
verkoop bedrijfsgronden
Voor 2015 is een uitgifte van totaal 22.186 m2 bouwgrond voor bedrijventerrein geraamd. De uitgifte is verdeeld over 6 bedrijventerreinen in 3 kernen. In de kernen De Mortel, Handel, De Rips en Elsendorp is geen bedrijfsgrond voorhanden. De verkoop van bedrijfsgrond blijft iets achter ten opzichte van de raming. Op het bedrijventerrein ‘Bolle Akker’ in Bakel is dit jaar iets minder grond verkocht dan geraamd. Dit is te verklaren doordat juist op dit bedrijventerrein de laatste jaren erg veel bedrijfsgrond verkocht is. Daarnaast zijn er momenteel 6 percelen in optie gegeven. Indien deze opties omgezet worden in een koopovereenkomst zal er in 2016 meer grond verkocht worden dan geraamd. In totaal is er 19.441 m2 bedrijfsgrond verkocht in 2015. Dit is 88 % van de geraamde m2 in 2015.
In onderstaande tabel is een overzicht van de verkopen bedrijfsgrond in 2015 opgenomen.
tabel 3; overzicht uitgifte bedrijfsbouwgrond 2015
kern plan raming in m2 verkocht
Gemert Bedrijvenpark Wolfsveld 1.200 0
Wolfsveld II 7.500 8.487
Molenrand 0 1.383
Bakel Bolle Akker 4.750 2.485
Milheeze Binnenveld 1.650 0
Buitenveld (Milheeze-Noord) 7.086 7.086
TOTAAL 22.186 19.441 88 %
4. Doorkijk verkopen 2016
De gemeente Gemert-Bakel heeft in elke kern van haar gemeente bouwgrond voor
zelfbouwers beschikbaar. In totaal heeft de gemeente 7,9 hectare bouwgrond op voorraad.
Daarnaast zijn er in de kernen Gemert en Bakel ook in diverse plannen projectkavels beschikbaar.
In totaal heeft de gemeente 13,9 hectare bedrijfsgrond op voorraad. Deze bedrijfsgrond ligt grotendeels in de kern Gemert (‘Wolfsveld’).
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de beschikbare m2 en de raming van de in 2016 te verkopen m2.
tabel 4; overzicht beschikbare woningbouwgronden & raming uitgifte 2016
kern plan beschikbaar in
m2
raming uitgifte 2016
Gemert Molenbroekse Loop 3.954 2.404
Bakel Neerakker 11.821 1.339
Handel Kalkhoven
Centrumplan (MFA-Bron) Heerebosch
447 2.415 10.000
447 1.000
0 Milheeze Zuidrand
Milheeze-Noord
3.228 1.996
878 736 De Mortel Centrumplan
Leijgraaf Zuidrand
2.000 10.000 16.472
1.241 1.000 1.863 De Rips Korhoenstraat
Mr. Hertsigstraat Paterslaan
402 800 10.000
402 0 1.000
Elsendorp Noord 6.080 875
TOTAAL 79.615 13.185
tabel 5; overzicht beschikbare bedrijfsgronden & raming uitgifte 2015
kern plan beschikbaar in
m2
raming uitgifte 2016 Gemert Bedrijvenpark Wolfsveld
Wolfsveld II Molenrand
6.878 102.321
4.150
4.415 7.500
0
Bakel Bolle Akker 18.854 3.119
Milheeze Binnenveld Buitenveld
2.384 4.899
1.435 1.572
TOTAAL 139.486 18.041
5. Uitgangspunten grondprijsbeleid
De volgende uitgangspunten gelden voor de in deze nota genoemde grondprijzen. Deze uitgangspunten kunnen gezien worden als nadere richtlijnen, die het college hanteert bij de uitwerking van het grondprijsbeleid, en passen binnen de door de gemeenteraad vastgestelde kaders in de Nota ‘Grondbeleid Gemert-Bakel 2014-2018’.
- Grondprijzen zijn exclusief BTW
Indien niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper.
- Vaste grondprijzen en afwijkingen
Grondprijzen zijn niet onderhandelbaar. Het zijn vaste grondprijzen, die worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen zijn prijs vast voor het gehele kalenderjaar en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken. Om flexibel in te kunnen spelen op de (markt) ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in zeer uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen.
Bij de vaststelling van de Nota ‘Grondbeleid Gemert-Bakel 2014-2018’ is aan het college van burgemeester en wethouders mandaat gegeven om van de vaste grondprijs af te wijken in het geval dat;
Een kavel een incourante ligging heeft;
Een kavel een incourante vorm heeft;
Meerdere kavels tegelijk afgenomen worden;
Overhoeken/reststroken bij kavels aanwezig zijn;
Een bedrijfskavel verkocht kan worden aan een bedrijf met een groot aantal arbeidsplaatsen;
Concurrentieoverwegingen
De afspraak is hierbij gemaakt, en onlangs nogmaals bevestigd in uw vergadering van 5 november 2015, dat als het college afwijkt van de vastgestelde grondprijs u hierover vooraf geïnformeerd wordt.
- Monitoren marktconformiteit
Om de marktconformiteit van de hoogte van de grondprijzen te monitoren zullen jaarlijks de grondprijzen worden geëvalueerd en zo nodig worden bijgesteld. In de Nota ‘Grondbeleid Gemert-Bakel 2014-2018’ is besloten om hierbij uit te gaan van de comparatieve
grondprijsmethode (vergelijkingsmethode).
- Grondreservering, termijnbetaling en uitstel van betaling (maatwerk)
Bij een grondreservering of optie wordt duidelijk aangegeven tegen welke condities (periode, optievergoeding etc.) dit geschiedt. Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt om termijnbetalingen van de koopsom of tot uitstel van betaling van de koopsom zal het college van burgemeester en wethouders hierover een besluit nemen. Indien het college van burgemeester en wethouders het verzoek honoreert dan zal over de periode van uitstel een rentepercentage in rekening worden gebracht zijnde wettelijke rente voor
consumententransacties.
- Professionalisering grondverkoop
Om de verkoop van bouwgrond onder de aandacht van kandidaat-kopers te brengen zal er ook in 2016 extra aandacht gegeven worden aan een professionalisering van de
grondverkoop. Sinds 2015 wordt gewerkt met een klantvolgsysteem bij het cluster Vastgoed.
Elke verzoek (telefoon, balie, e-mail) met een vraag over het verkopen van bouwgrond wordt vervolgens met regelmaat over de voortgang gepolst. - Professionalisering grondverkoop Om de verkoop van bouwgrond onder de aandacht van kandidaat-kopers te brengen zal er ook in 2016 extra aandacht gegeven worden aan een professionalisering van de
grondverkoop. Sinds 2015 wordt gewerkt met een klantvolgsysteem bij het cluster Vastgoed.
Elke verzoek (telefoon, balie, e-mail) met een vraag over het verkopen van bouwgrond wordt vervolgens met regelmaat over de voortgang gepolst. Daarnaast zullen er in 2016 extra bouwborden geplaatst om aandacht op de beschikbare bouwgrond te vestigen en zullen wederom grote advertenties geplaatst worden in het Gemerts Nieuwsblad.
Daarnaast zullen er in 2016 extra bouwborden geplaatst om aandacht op de beschikbare bouwgrond te vestigen en zullen wederom grote advertenties geplaatst worden in het Gemerts Nieuwsblad.
- Gronduitgiftebeleid
Aangezien dat de vraag naar bouwgrond in de huidige markt sterk is afgenomen is bij de vaststelling van de Nota ‘Grondbeleid Gemert-Bakel 2014-2018’ besloten geen specifiek uitgiftesysteem meer te hanteren. Geïnteresseerden voor bouwgrond kunnen zich direct bij de gemeente (Team SPP/Vastgoed) melden.
6. Comparatieve methode
In de Nota Grondbeleid gemeente Gemert-Bakel 2014 – 2018 is bepaald dat de grondprijzen jaarlijks worden geactualiseerd op basis van de comparitieve methode.
Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden. Het is een
inzichtelijke en eenvoudige methode die regelmatig wordt toegepast.
Voordeel is dat goed is vast te stellen als er grote afwijkingen in de prijs plaatsvinden. Nadeel is dat lokale omstandigheden sterk kunnen verschillen en dat deze methode daarom niet altijd een nauwkeurige marktwaarde oplevert
Woningbouw
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de grondprijzen van woningbouwgronden in de omliggende gemeente opgenomen.
tabel 6; grondprijzen per m2 woningbouw 2016 omliggende gemeenten Gemeente Sociale huur ‘vrije sector’
half-vrijstaand
‘vrije sector’
vrijstaand
Veghel (kern Erp) € 205,-- € 260,-- € 255,--
Laarbeek € 199,-- € 225,-- € 265,--
Boekel € 180,-- € 230,-- € 260,--
Asten niet bekend € 250,-- € 265,--
Someren niet bekend € 250,-- € 265,--
Gemert, Bakel € 200,-- € 260,-- € 280,--
Handel, De Mortel, Milheeze
€ 200,-- € 250,-- € 270,--
Elsendorp, De Rips € 200,-- € 240,-- € 260,--
Deurne*
kerkdorpen Deurne
€ 210,--
€ 210,--
€ 285,--
€ 265,--
€ 285,--
€ 265,--
Helmond € 226,-- € 322,50 € 322,50
*= prijs 2015
Bedrijfsgrond
In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de grondprijzen van bedrijfsgronden in de omliggende gemeenten.
tabel 7; grondprijzen bedrijfsgrond 2016 omliggende gemeenten
Gemeente prijs per m2
goede ligging
prijs per m2 zichtlocatie
Laarbeek € 126,-- € 161,--
Asten € 130,-- € 130,--
Someren € 130,-- € 130,--
Boekel € 135,-- € 135,--
Gemert € 125,-- € 125,--
Deurne* € 142,-- € 148
Helmond € 146,25 € 176,75
*= prijs 2015
7. Grondprijstabel 2016
Zoals al aangeven zijn de eerste signalen van een herstellende woningmarkt zichtbaar.
Voorzichtig hopen we dat deze positieve trend zich ook in 2016 zal voortzetten zodat er weer beweging op de woningmarkt tot stand komt. Het verkopen van bestaande woningen en bouwgrond zal namelijk in de meeste gevallen een kettingreactie te weeg brengen.
Het voorzichtig aantrekken van de woningmarkt is voor het college van burgemeester en wethouder een reden om de verkoop stimulerende maatregel van de grondprijsverlaging niet in 2016 voort te zetten. Ook de financiële stand van de bouwgrondexploitatie laat een
structurele grote grondprijsverlaging niet toe. Door de accountant is bij de controle van de jaarrekening 2014 aangegeven dat er een extra voorziening getroffen moet worden als de grondprijs na 2015 structureel sterk verlaagd blijft. De insteek bij de vaststelling van de grondprijzen 2015 was ook een éénmalige prikkel te geven aan de woningmarkt.
Bepalende factoren voor de grondprijs van bedrijfsgrond zijn o.a. ligging, bereikbaarheid, aanwezige faciliteiten. Aangezien de gronden op het bedrijventerrein ‘Wolfsveld’ op deze factoren niet hoog scoren dient de grondprijs structureel verlaagd te worden om te kunnen blijven concurreren met de omliggende gemeenten. Een aantrekkelijke grondprijs kan voor bedrijven een reden zijn om zich in de gemeente Gemert-Bakel te vestigen.
De gemeente Gemert-Bakel is in het bezit van 15 ruimte voor ruimte bouwtitels. In januari 2016 zal aan uw raad een voorstel worden gedaan voor een nieuwe strategie om deze
bouwtitels op de markt te zetten. De prijs van een ruimte voor ruimte bouwtitel varieert sterk in de markt. Incidenteel is een titel bij een particulier (agrariër) te koop voor ongeveer
€ 100.000 door de Ruimte voor Ruimte maatschappij worden ze aangeboden voor € 155.000.
Gezien onze gunstige verkoopwaarden, betaling na onherroepelijk worden bestemmingsplan, is een prijs van € 115.000 een reële marktwaarde.
Bij de vaststelling van de nieuwe grondprijzen is door het college van burgemeester en wethouders rekening gehouden met de volgende factoren;
- grondprijzen omliggende gemeente; door u is immers deze methode bepaald in de Nota Grondbeleid 2014-2018.
- de financiële stand van de bouwgrondexploitatie; een grondprijsverlaging in een negatieve grondexploitatie dient direct afgedekt te worden door het treffen van een extra voorziening, in een positieve grondexploitatie zal het een winstverdamping geven.
- marktconformiteit; ondanks een herstellende markt is het niet reëel om terug te vallen op de ‘oude grondprijzen’.
- beëindiging starterslening; om starters op de woningmarkt te faciliteren is er voor de kleinere kavels een lagere grondprijs toegepast in alle kernen van de gemeente.
- differentiatie per kaveloppervlakte en kern; in de discussie over de vaststelling van de grondprijs is door u vorig jaar duidelijk aangegeven een differentiatie te wensen in kaveloppervlakte en woonkern.
De financiële consequenties van het toepassen van de grondprijzen voor woningbouw in 2016 en de verlaging van de grondprijs voor bedrijventerrein in 2016 zijn verwerkt in de 2e bijstelling van de bouwgrondexploitatie 2015. Deze bijstelling zal gelijktijdig met de begroting en deze Nota Grondprijzen 2016 aan u worden aangeboden.
Voorstel grondprijzen 2016;
tabel 8; grondprijzen woningbouw Gemert-Bakel 2016 kern
‘vrije sector’
oppervlakte < 200 m2
‘vrije sector’
oppervlakte. > 200 m2
Gemert, Bakel € 260 € 280
Handel, De Mortel, Milheeze € 250 € 270
Elsendorp, De Rips € 240 € 260
tabel 9; grondprijzen sociale huurwoningbouw 2016 kern
kavelprijs
‘sociale huur’
(max. kavelopp. 150 m2)
Gemert- Bakel € 30.000
tabel 10; grondprijzen bedrijventerrein Gemert-Bakel 2016
kern Prijs per m2
Gemert, Bakel, Milheeze € 125
tabel 11; prijs ruimte voor ruimte bouwtitels Gemert-Bakel 2016
kern Prijs per titel
Gemert- Bakel € 115.000
