SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981
Antwerpen Nieuw Zuid - Striga 4
Blok 21/ Blok 24 TOELICHTENDE NOTA
Lijst met planwijzigingen ter regularisatie tov VERGUNNINGSAANVRAAG ingediend op 18 April 2019 En betrekking hebbend op de vergunning OMV 2019049981 afgeleverd door de deputatie van de Provincie Antwerpen op 26 maart 2020.
De aanleiding van deze wijzigingen zijn de verdere uitwerking van het project en opmaak van het aanbestedingsdosssier.
SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981 TOELICHTENDE NOTA VAN DE ARCHITECT BIJ DE AANVRAAG TOT
PLANWIJZIGINGEN WAARVOOR EEN REGULARISATIE ZICH NOODZAAKT.
AANLEIDING
Voor het project/bouwdeel B21/24 dat onderdeel vormt van de totale ontwikkeling op Antwerpen Nieuw Zuid, werd door architecten SBAE een finaal ontwerp gemaakt in de loop van 2018. In het voorjaar 2019 werd dit dossier officieel ingediend via het omgevingsloket (aanvraag dateert van 18 april 2019). Deze vergunningsaanvraag werd door Stad Antwerpen negatief beoordeeld op basis van de grootte van de appartementen.
Via de deputatie van de provincie Antwerpen werd uiteindelijk in beroep de vergunning voor dit ontwerp in het voorjaar van 2020 afgeleverd (OMV 2019049981). De stad ging verder niet meer in beroep.
Tussen het opladen van het dossier en het bekomen van de vergunning werd het ontwerp reeds in 2019 verder technisch geoptimaliseerd binnen de contouren van de
stedenbouwkundige voorschriften. Een aangepast dossier met de wijzigingen die in de loop van 2019 door de ontwerpers aangebracht werden, werd eind 2019 opgeladen op het omgevingsloket, maar na het bekomen van de vergunning door de provincie, op vraag van Stad Antwerpen, opnieuw ingetrokken. Hierdoor werden deze wijzigingen niet meer
behandeld.
Ondertussen is het dossier verder in detail uitgewerkt tijdens de fase technisch design en tevens verkoopsklaar op punt gesteld.
Bij de verdere technische uitwerking bleek het noodzakelijk om op diverse plaatsen beperkte doch noodzakelijke technische wijzigingen door te voeren die passen binnen het vergunde kader maar wel maken dat de plannen niet meer dezelfde zijn als deze van de afgeleverde vergunning.
Het project bevat nog steeds dezelfde 295 residentiële wooneenheden die vandaag op de markt aangeboden worden en waarvoor verkoopsaktes dienen opgesteld.
Om bij de opmaak van de basisakte door notaris en landmeter te voorkomen dat voor een omvangrijk project als dit een wijzigende basisakte moet worden opgesteld, werd geoordeeld om vooraf de plannen te laten regulariseren.
De inhoud van deze nota en de bijhorende bijlagen zijn opgesteld met als doel een duidelijke en volledig beeld te geven van de aanpassingen.
De nota vormt een leidraad om deze aanpassingen te duiden en waar nodig te verklaren.
De methodiek werd vooraf met de administratie afgetoetst teneinde de aanvraag vlot te laten verlopen.
Aanvullend aan de set plannen met nieuwe situatie worden naast deze verklarende nota nog enkele bijkomende verklarende documenten toegevoegd die de leesbaarheid en beoordeling dienen te faciliteren.
De bijlage onder de vorm van pdf bevat volgende onderdelen :
- Verklarende nota (geschreven tekst) en oplijsting van de wijzigingen - Verklarende set met vergelijking tussen plannen bestaande en nieuwe
toestand per niveau (A3 bundel- grondplannen per verdieping) - Verklarende set plannen cfr. de nieuwe toestand maar met duidelijke
markering van de zones waar welke wijziging werd doorgevoerd (grondplannen, gevels en doorsnedes)
- Overzicht van de parkeerboekhouding
SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981 Elke aanpassing heeft zijn reden en wordt waar nodig nader toegelicht.
Belangrijk om te noteren is dat het algemene kader behouden blijft en grote contouren niet wijzigen.
Ook alle technische bijlagen die niet expliciet vervangen worden blijven integraal van toepassing.
Algemeen genomen is het belangrijk aan te geven dat het volume van de bovenbouw quasi identiek is en de aanpassingen voornamelijk gerelateerd zijn aan de technische uitwerking van het dossier.
Ze hebben geen impact op de algemene planindeling en gebouwgrenzen van de huidige vergunning.
Het aantal appartementen is ongewijzigd en het volume is nagenoeg identiek.
De architectuur die het gebouw karakteriseert, de visuele impact, zijn relatie tot het maaiveld en de buurt zijn ongewijzigd.
De posities van raamopeningen en hun aantallen wijzigden slechts miniem.
De hoofdreden voor deze formele update (regularisatie) is om de huidige
vergunningsplannen in lijn te brengen met de commerciële plannen. Deze nota zal elke aanpassing toelichten en in zo helder mogelijke zin verwijzen naar het document waar deze aanpassing zich voordoet.
OVERZICHT VAN DE AANGEPASTE ELEMENTEN GRONDPLANNEN
1. Optimalisatie van de inritten om de toegang voor de wagens tot de ondergrondse parking te verbeteren.
2. Uitbreiding van de Engelse koer om meer licht in de kantoren te trekken.
3. Toevoeging van een gevelrooster in functie van uitwerking technieken.
4. Aanpasing van de contour van de verhoogde binnentuin teneinde meer licht in de kantoren te brengen.
5. Ontwerp van een ‘landschapstrap’ om een aangename toegang te hebben van de binnentuin naar de kantoren.
6. Inkorten van de luifels boven de inkomhallen in functie van vormgeving en esthetisch uitzicht.
7. Noodzakelijke verplaatsing van het middenspanningslokaal (nr. 3/MS DNB) van de kelder naar het maaiveld op basis van de eisen van Fluvius.
8. Optimalisatie van de inkompartijen/lobbies tot de appartementen in functie van veiligheid en praktisch gebruik :
a. Lobbies van kern A, B en E: de open trap die de lobby van de appartementen verbond met de lager liggende kantoren is verwijderd.
b. Lobbies van kern C en D: de trap van de kelder naar het gelijkvloers is verwijderd wegens niet nodig. Er ligt een trap vlak naast.
c. Lobbies van kern F, G en I: de vluchttrap van de kelder naar het maaiveld is omsloten tot het maaiveldniveau. Bijgevolg heeft de gevel daar een stukje houten gevel gekregen naast de beglaasde gevel.
d. Ontwerp van de brievenbussen in de glazen gevel bij alle lobbies van de middelhoogbouw: de brievenbussen zijn geïntegreerd in de glazen gevel om direct toegankelijk te zijn voor de postbode zonder het gebouw in te moeten
SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981 betreden
9. Verbeteringen ter hoogte van de kernen :
a. Ter hoogte van de torenlobby is een dragende geperforeerde schijf ontworpen om de structuur te optimaliseren.
b. In functie van de brandveiligheid werd een afzonderlijke vluchtweg naast de lobby van de toren toegevoegd
c. Trappen en liften werden licht bijgestuurd om de circulatie te optimaliseren 10. Aanpassingen aan schachten en structuur. Over het algemeen zijn de afmetingen
en de aantallen van de schachten aangepast aan de laatste studies van technieken a. dubbele schachten werden samengevoegd tot een enkele schacht teneinde
de inrichting van de appartementen te verbeteren, bijvoorbeeld in de middelhoogbouw op as 21.E/21.H/21.K/21.M.
b. De schachten ter hoogte van de kantoren werden van positie gewijzigd c. De toegangsdeuren tot de appartementen kregen een minimale netto vrije
doorgang van 85cm en zijn voorzien van een zijpaneel in functie van optimalisatie van betonstructuur
11. De woningscheidendewanden tussen de appartementen werden bijgewerkt om te voldoen aan de gestelde eisen voor EPB en akoestisch comfort
12. De indeling van de appartementen en hun oppervlakte werden aangepast en verbeterd ten gevolge van voorgaande punten 10 en 11 en eveneens omwille van volgende redenen
a. In de middelhoogbouw werd een borstwering toegevoegd/verplaatst bij een aantal terrassen die voordien niet toegankelijk waren waardoor hun buitenruimte groter geworden is.
b. de layout van niveaus 06 en 19 in de toren werd verwisseld ten einde een grotere variatie te krijgen in het te verkopen product en flexibiliteit. Deze niveaus werden weldoordacht gekozen om de invloed op het uitzicht en buitenstructuur niet te wijzigen (zelfde indeling met wintertuinen en positie terrassen)
c. Een aantal terrassen en pergola’s werden geoptimaliseerd
i. Omwille van structurele redenen werden de hoekpergola’s op L10-14- 18-22 aangepast naar terrassen.
ii. De pergola van appartement 01 op niveau 12,16 en 20 werden vervangen door een terras
iii. Het terras van het appartement 01 op niveau 13, 17 en 21 werden vervangen door een pergola
iv. Een aantal wintertuinen werden een inpandig terras in functie van EPB
13. A) De vluchtluiken ter hoogte van de terrassen van de middelhoogbouw werden verwijderd na overleg met Brandweer Antwerpen en dienen via deze aanvraag te worden geregulariseerd.
De brandweer volgt de redenering dat voor de middelhoogbouw de bouwdelen B21 en B24 langs beide zijden met de brandweervoertuigen bereikbaar zijn.
Deze luiken bleken wegens de toegankelijkheid van de beide gevels (door de bereidbaarheid van het binnenplein door brandweervoertuigen) niet meer nodig.
B) Ook andere elementen m.b.t. brandveilidheid en risicobeheer werden gedurende 2020/21 met de brandweer verder in detail besproken en in principe goedgekeurd (maar hierbij nog te formaliseren)
a. Afwijking rook extractie in gangen van de toren (in te dienen via afwijkingsaanvraag bij het min. Bi Za)
b. Norm voor sprinkler
c. Aangepaste parking layout en vluchtafstanden naar trappen
d. Principes en voorzieningen voor Laadinfrastructuur Elektrische voertuigen e. Alternatief voor large scale test
SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981
14. In functie van betere isolatiepakketten werd de zuidgevel van de toren 11 cm naar onder geschoven
15. Aan de westzijde werd de gevel van de maisonettes in dezelfde lijn gebracht als deze van de toren.
16. Op niveau 5 werden een aantal ramen vervangen door beglaasde deuren. Omwille van thermische isolatie is deze gevel 20 cm verschoven.
17. Noodzakelijke aanpassingen t.h.v. het dak
a. Omwille van EPB-eisen werden er zonnepanelen toegevoegd aan het dak van de middelhoogbouw en het dak van de toren.
b. De inpandige terrassen werden beter afgestemd op de structuur van het dak c. De dakgoot van het hellend dak werd verplaatst naar onderaan het uiteinde
van het dak.
18. De septische tanks dienden o.w.v. praktische eisen voor onderhoud en reiniging te worden verplaatst naar de randzones van de kelder. Hierdoor werd de contour van K2, K3 en K4 gewijzigd.
19. De grondkerende kelderwand (soilmix keerwand) werd geoptimaliseerd
20. Noodzakelijke aanpassingen aan de kelder layout waren nodig om de bestaande rioleringsleidingen die over het terrein lopen te ontwijken.
Het betreft de bestaande afwatering over het terrein van de ring (diameters 1900mm) en rioleringsbuizen van de stad Antwerpen (diameters 1900mm), die zullen verplaatst worden maar niet tijdig omgeleid zijn om de werken te kunnen starten. Om deze bestaande riolering op de site tijdelijk te behouden werd een hoek van de kelder op niveau K4/K3 en K2 afgesneden.
21. De parkeeroppervlakte werd gereduceerd waarbij de footprint van het gebouw werd geoptimaliseerd. Het aantal parkeerplaatsen werd verminderd van 629 naar 579 (- 51 PP). Dit voldoet nog steeds aan de minimale voorzieningen van het RUP en de aanvullende eisen opgelegd door de bouwcode. Deze beslissing tot reductie van het aantal parkeerplaatsen werd mede ingegeven door toevoeging van nieuwe parkeerplaatsen onder gebouw B23 (+75) waar eerder geen parking voorzien werden.
In de parkeerboekhouding zijn er nog steeds meer parkeerplaatsen dan initieel vergund en noodzakelijk (netto toename van +24 PP op striga 4). Zie bijgevoegde samenvatting parkeerboekhouding striga 4.
22. Door verdere detailstudie van de technische installaties werd de exacte indeling en grootte van een aantal technische lokalen noodgedwongen bijgewerkt
23. Kelderbergingen en fietsenparking werden bijgewerkt ten einde elk appartement te voorzien van een berging. Er zijn nu 295 kelderbergingen waar er voordien 270 waren. Het aantal fietsenstallingen is gestegen van 859 naar 871.
24. De lift op assen 21.3A-21.3 / 21A-21B die van maaiveld naar kelder niveau K20 ging, werd verwijderd (ten gevolge noodzakelijke inplanting hoogspanningslokaal Fluvius).
Deze lift was redundant.
25. De lift op as 21.1-21.1A / 21C-21D heeft geen toegang meer tot ondergrondse niveaus K30 en K40
26. De positie van de tunnelverbinding met naastliggend gebouw B20-B21 werd aangepast aan landmetersplan/uitvoeringsontwerp (tunnel vormt ondergrondse verbinding voor eigenaars in B20 die een parkeerplaats hebben in B21/24/B20 beschikt op de striga 4 niet over een afzonderlijke parking).
27. Het aantal kantoren werd verhoogd door het aanbrengen van scheiding in de kantoorzone en toevoegen van toegangsdeuren. Dit evenwel zonder de toename van de oppervlakte van kantoren. Het is immers eenvoudiger bij verkoop om kavels samen te voegen dan ze later te moeten splitsen.
DOORSNEDES
SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981 28. De hoogte van de toren is 79.75m gebleven
29. De hoogte van de middelhoogbouw diende in functie van technische uitwerking/ finale dakpakketten te stijgen van 21.79m naar 22.07m (zat reeds in aanvraag bij het dossier dat eind 2019 werd ingediend maar in het voorjaar 2020 werd ingetrokken)
30. De vloer tot vloer-hoogte gewijzigde van 3.12 m to 3.10 m (zelfde opmerking als onder punt 28) ten einde om voldoende hoogte hebben op het niveau entresol.
31. Vrije hoogte in de appartementen werd aangepast van 2.69 m tot 2.66 m
32. Het TAW-peil van het maaiveld buiten het gebouw werd 3cm verlaagd op basis van een correctie op de hele site Nieuw Zuid
33. Het hybride vloersysteem (hout beton) werd gewijzigd naar een betonnen vloer om de coördinatie tussen structuur, technieken, uitvoerbaarheid te verbeteren. De ventilatieleidingen en de sprinkler worden in de structurele vloer ingewerkt.
34. De hybride vloer wordt wel behouden op het tussenniveau van de maisonettes op niveau L06 van de middelhoogbouw
GEVEL AANZICHTEN
35. Algemeen: omwille van de plattegrond van de inrichting van de appartementen en EPB-eisen werd het aantal ramen en de exacte positie ervan in de gevel op enkele plaatsen licht gewijzigd. Op de plannen op schaal 1/200 zijn deze aanpassingen zichtbaar gemaakt.
36. In functie van duurzaamheid en technische haalbaarheid werden de buitengordijnen, voorzien op de terrassen, uit het hele project verwijderd
37. In functie van het halen van de nodige luchtdichtheidseisen werd de onderverdeling van de schuiframen gewijzigd van een verdeling in 4 smalle delen naar een verdeling in 2 grote delen waarvan 1 schuivend
38. De horizontale alu regel (enkel visueel) ter hoogte van de opengaande ramen werd verwijderd. Deze was enkel esthetisch
39. In functie van de technieken en ventilatie voor de kantoren zijn er aan de gevel van de kantoorverdieping houten panelen toegevoegd om ventilatieroosters in te verwerken.
Algemeen gezien zijn de houten latten op gelijkvloers en kantoorniveau op deze manier herbekeken in functie van de achterliggende technieken
40. De glazen gevel achter de houten gevelstructuur (open lattenwerk) ter hoogte van de fietsenstalling onder de toren is verwijderd. Er is door de windingenieur aangegeven dat dit mogelijk is
41. De onderverdeling van de gevel aan de noord en de zuidzijde van de toren is aangepast van 6 delen naar 5 delen om grotere ramen te kunnen voorzien. De raamindeling werd hierop afgestemd.
42. In de toren is de afwerking van de terrasscheiding tussen verschillende appartementen aangepast van hout naar vezelcement
MILIEUASPECTEN
Gelijktijdig wordt door het studiebureau speciale technieken melding gedaan van de in de loop van het technisch ontwerp gewijzigde inrichtingen.
SHIGERU BAN ARCHITECTS EUROPE_JEAN DE GASTINES
6 rue de Braque, 75003 Paris, France T: + 33 (0)1 70 71 20 50 F: +33 (0)1 70 71 20 51 E: europe@shigerubanarchitects.com
Melding planwijzigingen ter regularisatie behorende bij OMV 2019049981 Bijlage aan deze nota :
- A3 bundel met vergelijkend plan per verdieping (vergunde toestand en nieuwe aanvraag)
- Detailplannen nieuwe toestand (op schaal 1/100 en 1/200) met detail aanduiding van de wijzingen
- Overzicht ruimteboekhouding Striga 4 met bestaande en gewijzigde situatie
- Verslag meeting Brandweer dd 17/03/21 Einde van de nota
