RAPPORT VAN BEVINDINGEN
Gemeente/
uitvoeringsorganisatie:
SaBeWa Zeeland
Datum: 8 oktober 2014
Datum rapport: 11 november 2014
1. Inleiding
Dit rapport van bevindingen is de weergave van ons onderzoek naar de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Bij deze inspectie wordt zoveel mogelijk
aangesloten bij de resultaten van de eigen interne controle (IC). Bij deze inspectie is verder uitgegaan van de informatie die wij al beschikbaar hebben uit de door de gemeente - of de voor de gemeente uitvoerende organisatie - ingevulde voortgangsinventarisaties. Er is tijdens de inspectie de gelegenheid gegeven om deze gegevens te actualiseren en aan te vullen.
Bij de beoordeling van alle onderwerpen wordt steeds gerefereerd aan de normen en criteria
die zijn vastgelegd in onder andere de Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling, in de
normatiek die op de site www.waarderingskamer.nl/WOZ-kiosk te raadplegen is en in de
daaraan ten grondslag liggende wet- en regelgeving.
2. Oordeel uitvoering van de Wet WOZ
Op basis van deze inspectie ter plaatse komen wij tot het volgende oordeel:
Resultaten inspectie ter plaatse OORDEEL
Uitvoering werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ
Uit ons onderzoek blijkt dat de uitvoering van de Wet WOZ in uw gemeente op onderdelen verbeterd moet worden.
Aandachtspunten daarbij zijn:
het tijdig verzenden van de resterende beschikkingen naar waardepeildatum 1 januari 2013,
de kwaliteitscontroles op de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken tijdens de permanente processen. Hierbij moet het uitgangspunt zijn dat de primaire objectkenmerken een reële weergave moeten zijn van de
daadwerkelijke situatie,
de kwaliteitscontroles op de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken naast de permanente processen (hieronder valt vergunningsvrije en illegale bouw, het opsporen van gedateerde woningen en het uitzoeken van domino- effecten van individuele signalen). Hierbij moet het uitgangspunt zijn dat de primaire objectkenmerken een reële weergave moeten zijn van de daadwerkelijke situatie,
een tijdige uitvoering van de permanente marktanalyse van courante niet-woningen (o.a. verzenden inlichtingenformulieren en het verwerken van de gegevens uit de geretourneerde formulieren in de WOZ-administratie),
de controles naar de kwaliteit van de taxaties van de courante niet-woningen,
het bepalen van de functionele afschrijving. Wij adviseren u te onderzoeken of de functionele afschrijving overeenkomt met de daadwerkelijke situatie,
de controles naar de kwaliteit van de taxaties van de agrarische objecten. Met name de aanwezigheid van mestkelders;
Gelet op de geconstateerde aandachtspunten zullen wij voordat de beschikkingen naar
waardepeildatum 1 januari 2014 worden verzonden een onderzoek uitvoeren naar de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken, de kwaliteit van de taxaties en de onderlinge
waardeverhoudingen.
We hebben op basis van ons onderzoek, de indruk gekregen dat de vele achterstanden voor een groot gedeelte worden veroorzaakt door :
- het ontstaan van het huidige SaBeWa en het samenvoegen/converteren van de verschillende bestanden;
- de conversie naar een nieuw heffingenpakket;
- de conversie naar een nieuw taxatiepakket.
Toelichting oordeel
Tijdens deze inspectie heeft de Waarderingskamer zich een totaalbeeld gevormd over de uitvoering van de Wet WOZ bij de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende organisatie.
Tijdens de inspectie komen de diverse aandachtspunten van de uitvoering aan bod. De zwaartepunten bij de inspectie zijn afhankelijk van de periode waarin de inspectie wordt uitgevoerd.
Bij een algemene inspectie ter plaatse wordt in ieder geval aandacht besteed aan:
- bijhouding objectkenmerken woningen en niet-woningen;
- marktanalyse;
- modelmatige waardebepaling en kwaliteitscontroles taxaties;
- verzending beschikkingen;
- bezwaar en beroep;
- de functionele afschrijving.
Onderzoeken naar de kwaliteit van de taxaties in het kader van afronden toezicht
Naast algemene inspecties ter plaatse voeren wij ook onderzoeken uit naar de kwaliteit van de taxaties. Deze onderzoeken richten zich maar op één aspect van de uitvoering van de Wet WOZ. Het kan dus voorkomen dat wij gemeenten met een slecht oordeel toestemming geven om de beschikkingen te verzenden. Wij hebben in die gevallen in principe wel getoetst of de kwaliteit van de taxaties voldoende is.
Oordeelscategorieën
Wij hanteren voor ons algemene oordeel een viertal categorieën.
- De uitvoering verloopt goed;
- De uitvoering is voldoende;
- De uitvoering moet op onderdelen verbeterd worden;
- De uitvoering moet dringend verbeterd worden.
Doordat het algemeen oordeel altijd is gebaseerd op meer informatie, kan het algemeen oordeel afwijken van het oordeel dat gegeven wordt op basis van een individuele inspectie, een voortgangsinventarisatie of een afzonderlijk onderzoek.
De bevindingen uit dit onderzoek kunnen afwijken van het algemeen oordeel zoals vermeld op onze site.
3. Managementsamenvatting per onderwerp
Hieronder staat vermeld in hoeverre de gemeente of de voor de gemeente uitvoerende
organisatie aan onze criteria voldoet.
Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2013
Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL
Dagtekening en percentage nog te verzenden beschikkingen:
Verzenddatum:
31-3-2014 Niet voldaan aan criteria
Er moet nog voor 1752 van de 130275 objecten een beschikking worden verzonden. Dit betekent dat er nog voor 1,3% van de objecten een beschikking moet worden verzonden.
Achterstand
Gemaakte afspraken / adviezen De resterende beschikkingen zo spoedig mogelijk beschikken
Voortgang bezwaarafhandeling en
beroepen BEVINDING OORDEEL
Aantal ontvangen bezwaarschriften 2076 Aantal objecten onder bezwaar: 2076 Percentage bezwaarschriften
(aantal ontvangen geschriften / aantal verzonden beschikkingen)
1,0%
Percentage objecten onder bezwaar (aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten)
1,6%
Voortgang bezwaarafhandeling
Er is voor 555 van de 2076 objecten het bezwaar
afgehandeld. De bezwaren zijn inmiddels afgehandeld voor 26,7%
van alle objecten.
Mogelijke achterstand
Gemaakte afspraken / adviezen De bezwaren zo spoedig mogelijk afdoen
Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2012
Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL
Aantal objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie
Alle beschikkingen zijn verzonden Voldaan aan criteria
Gemaakte afspraken / adviezen Geen
Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL
Aantal objecten onder bezwaar: 7137 Percentage objecten onder bezwaar
(aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten)
5,4%
Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL
Voortgang afhandeling bezwaarschriften
Er moet nog voor 48 van de 7137 objecten het bezwaar worden afgehandeld. De bezwaren zijn inmiddels afgehandeld voor 99,3%
van alle objecten.
Voldaan aan criteria
Verbetering WOZ-administratie n.a.v.
bezwaarafhandeling Voldoende gebruik signalen Voldaan aan criteria Percentage WOZ-objecten waarvan de
waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. aantal WOZ-objecten waarvoor het bezwaar is afgehandeld)
24,3%
Percentage WOZ-objecten waarvan de waarde is verminderd of vernietigd na bezwaar (t.o.v. totaal aantal WOZ- objecten)
3,4% Aandachtspunt
Aantal ontvangen beroepschriften 26 Aantal nog af te handelen beroepschriften 18
Gemaakte afspraken / adviezen
U heeft de waarde van relatief veel woningen verlaagd in de bezwaarfase. We adviseren u om te onderzoeken wat de oorzaak hiervan is.
Activiteiten met betrekking tot waardepeildatum 1 januari 2011
Waardevaststelling BEVINDING OORDEEL
Aantal objecten waarvoor nog een beschikking moet worden verzonden op datum inspectie
Alle beschikkingen zijn verzonden Voldaan aan criteria
Gemaakte afspraken / adviezen Geen
Bezwaarafhandeling en beroepen BEVINDING OORDEEL Percentage objecten onder bezwaar
(aantal objecten waartegen bezwaar / totaal aantal objecten)
3,1%
Voortgang afhandeling bezwaarschriften Alle bezwaren zijn afgehandeld Voldaan aan criteria Aantal ontvangen beroepschriften 86
Aantal nog af te handelen beroepschriften 0 Gemaakte afspraken / adviezen Geen
Procesmatige werkzaamheden
Kwaliteit bezwaarafhandeling BEVINDING OORDEEL
Kwaliteit bezwaarafhandeling en uitspraken
De kwaliteit van de bezwaarafhandeling en de kwaliteit van de uitspraken is naar behoren
Voldaan aan criteria
Gemaakte afspraken / adviezen
Wij adviseren u om meer gebruik te maken van de informele bezwaarafhandeling en als onderdeel daarvan meer bezwaren ter plaatse te gaan controleren
Bouwmutaties BEVINDING OORDEEL
Voortgang verwerking (ver)bouwmutaties Verwerkt t/m december 2013
Achterstand Uitvoering verwerking (ver)bouwmutaties
We hebben geen inhoudelijke controle op de verwerking van de bouwvergunningen uitgevoerd vanwege de diverse manieren van aanleveringen van de
deelnemende gemeenten. Wel hebben we geconstateerd dat er sprake is van een achterstand in de verwerking van de
bouwvergunningen Gemaakte afspraken / adviezen De achterstand zo spoedig
mogelijk wegwerken
Resultaten interne controle
objectkenmerken BEVINDING OORDEEL
Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en volledigheid van de primaire objectkenmerken
Nog geen onderzoek uitgevoerd
Verbeterpunt Kwaliteitsbewaking (IC) juistheid en
volledigheid van de secundaire objectkenmerken
Nog geen onderzoek uitgevoerd
Vastlegging controles
Er is geen onderzoek gedaan naar of de kenmerken in de WOZ- administratie een goede weergave zijn van "wat op straat staat"
Verbeterpunt
Bijhouding objectkenmerken tijdens de processen (permanente marktanalyse, bezwaarafhandeling en bouwmutaties)
De bijhouding van de objectkenmerken tijdens de permanente processen is naar behoren
Voldaan aan criteria
Bijhouding objectkenmerken naast de processen
Er is geen plan aanwezig hoe de juistheid en volledigheid van de objectkenmerken naast de permanente processen wordt gecontroleerd
Verbeterpunt
Resultaten interne controle
objectkenmerken BEVINDING OORDEEL
Juistheid en volledigheid primaire objectkenmerken (grootte, bouwjaar, type, etc.) in de WOZ-administratie
De juistheid en de volledigheid van de primaire objectkenmerken zijn in het algemeen naar behoren. Echter uit onze deelwaarneming zijn verschillen geconstateerd tussen externe gegevens en de gegevens in de WOZ-administratie.
Aandachtspunt
Juistheid en volledigheid secundaire objectkenmerken ( kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en
voorzieningen) in de WOZ-administratie
De juistheid en de volledigheid van de secundaire
objectkenmerken is niet naar behoren.
Verbeterpunt
Gemaakte afspraken / adviezen
Bij de primaire kenmerken hebben we vooral onwaarschijnlijkheden geconstateerd bij de gemeente Borsele geconstateerd. Bij de gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Reimerswaal en Sluis hebben we onwaarschijnlijkheden geconstateerd bij de secundaire kenmerken.
Wij adviseren u om bij de gemeente Hulst de aanlevering van nieuwbouwobjecten te controleren. Uit onze
deelwaarneming is naar voren gekomen dat dit niet altijd goed gaat.
Wij verwachten dat u zelf
onderzoek gaat uitvoeren naar de juistheid en volledigheid van de primaire en secundaire objectkenmerken bij de deelnemende gemeenten.
Conclusies trekt uit dit onderzoek en op basis van deze conclusies gerichte maatregelen neemt.
SaBeWa is wel gestart met een onderzoek naar de objectkenmerken maar door drukte is dit niet doorgezet De BAG-WOZ afstemming is per gemeente verschillend. Bij de ene gemeente verloopt het goed bij de andere niet.
Woningen
Marktontwikkeling woningen BEVINDING OORDEEL
Opgave marktontwikkeling alle woningen tussen waardepeildata
1 januari 2013 en 1 januari 2014
-1,0%
Permanente marktanalyse BEVINDING OORDEEL Verwerking kadastrale
mutaties/verkooptransacties
Verwerkt t/m maart 2014 / maart
2014 Achterstand
Voortgang marktanalyse Geanalyseerd t/m maart 2014 Voldaan aan criteria
Uitvoering marktanalyse
De wijzigingen na aankoop zijn op een juiste wijze in de administratie verwerkt en komen voldoende tot uitdrukking in de waarde
Voldaan aan criteria
Gemaakte afspraken / adviezen Geen
Modelmatige waardebepaling BEVINDING OORDEEL
Uitvoering modelmatige waardebepaling
Er wordt op een modelmatige wijze gewaardeerd waarbij de onderlinge waardeverhoudingen goed zijn geborgd
Voldaan aan criteria
Gemaakte afspraken / adviezen Geen
Niet-woningen
Marktontwikkeling niet-woningen BEVINDING OORDEEL Opgave marktontwikkeling niet-woningen
tussen waardepeildata
1 januari 2013 en 1 januari 2014
-2,0%
Marktanalyse courante niet-woningen BEVINDING OORDEEL
Voortgang marktanalyse verkoopcijfers Verwerkt t/m december 2013
Ernstige achterstand*
Voortgang marktanalyse huurcijfers Verwerkt t/m december 2013 Uitvoering marktanalyse Er was nog niet gestart met de
marktanalyse Ernstige achterstand*
Gemaakte afspraken / adviezen
We hebben afgesproken dat we terug komen in januari voor een onderzoek naar de kwaliteit van taxaties
* door nieuw taxatiepakket is medio oktober nog niet begonnen met de uitvoering van de PMA CNW's
Modelmatige waardebepaling BEVINDING OORDEEL
Uitvoering modelmatige waardebepaling Het model was nog niet ingericht. Ernstige achterstand
Gemaakte afspraken / adviezen
We hebben afgesproken dat we terug komen in januari voor een onderzoek naar de kwaliteit van taxaties
Kwaliteitscontroles taxaties incourant en
agrarisch BEVINDING OORDEEL
Bepaling functionele afschrijving
De functionele afschrijving is gebaseerd op oude kengetallen.
Er heeft geen nieuwe bepaling plaatsgevonden
Niet voldaan aan criteria
Gemaakte afspraken / adviezen
We hebben afgesproken dat we terug komen in januari voor een onderzoek naar de kwaliteit van taxaties. U dient daarnaast de mestkelders inzichtelijk te maken en hiermee bij de waardering rekening te houden.
We hebben tijdens onze controle tevens geconstateerd dat er nauwelijks mestkelders in de bestanden van SaBeWa aanwezig zijn. Dit lijkt niet waarschijnlijk.
