Zienswijzenverslag-GEWIJZIGD.pdf PDF, 380 kb

(1)

Zienswijzenverslag

Bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen

Maart 2017

(2)

Procedure

Tijdens de voorbereidende fase is het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen in de inspraak geweest conform de Algemene Inspraakverorde- ning Groningen 2005 (inspraakperiode 3 december 2015 tot en met 13 januari 2016). Ook is het plan op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegestuurd aan diverse overleginstanties. De gemaakte opmerkingen zijn voor zover mogelijk en wenselijk verwerkt in het plan, waarna het ontwerpbestemmingsplan van 22 december 2016 tot en met 1 februari 2017 ter visie is gelegd.

De terinzagelegging van het bestemmingsplan is gebeurd volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Van de terinzagelegging is op de wettelijk voorgeschreven wijze kennis gegeven in De Groninger Gezinsbode en de Staatscourant van 21 december 2016. Ook is het bestemmingsplan geplaatst op de gemeentelijke en de landelijke website. Gedurende de termijn van terinzagelegging was er gelegenheid zienswijzen over het ontwerp naar voren te brengen bij de raad.

De ingekomen zienswijzen zijn inhoudelijk beoordeeld en voor zover hier wijzigingen uit voortvloeien zijn deze verwerkt in het bestemmingsplan. Na de vaststelling zal het plan zes weken ter inzage worden gelegd en kan beroep worden ingesteld bij de Raad van State. Dit verslag is een bijlage bij het raadsvoor- stel ter vaststelling van het bestemmingsplan.

Onderstaand komen de volgende onderwerpen aan de orde:

 de ontvankelijkheidstoets;

 inhoudelijke beoordeling van de zienswijzen, voorzien van het voorstel van het college om de zienswijze al dan niet over te nemen.

Ontvankelijkheid

De ingediende zienswijzen zijn getoetst aan de Algemene wet bestuursrecht (artikel 3:16 en 6:9) op ontvankelijkheid. Veruit de meeste zienswijzen zijn vóór 2 februari 2017 ontvangen en dus tijdig ingediend. Enkele zienswijzen zijn op 2 februari ontvangen. Volgens artikel 6:9 eerste lid Awb bezien, in samenhang met artikel 3:16 derde lid Awb, is een zienswijze tijdig ingediend als het voor het einde van de termijn is ontvangen.

Uit het tweede lid van artikel 6:9 Awb in samenhang met artikel 3:16, derde lid, Awb volgt dat bij verzending per post een zienswijze tijdig is ingediend als deze voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. De poststukken die op 2 februari zijn binnengekomen zijn voor het einde van de termijn ter post bezorgd en daarmee eveneens tijdig ingediend.

Inhoudelijke beoordeling zienswijzen

In de tabel op de volgende pagina’s zijn de zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke reactie. Dit resulteert in een voorstel aan de raad om de zienswijze wel of niet over te nemen. De gemeentelijke reactie op de ingekomen zienswijzen te zien in de rechter kolom. Een samenvatting van de zienswijzen staat in de linker kolom. Sommige reacties zijn identiek. Om grote hoeveelheden herhalende tekst te voorkomen, is in de eerste kolom met nummers aangegeven van welke personen of instanties de zienswijzen afkomstig zijn. De nummers corresponderen met de genummerde namen en adressenlijst aan het einde van het zienswijzenverslag.

In verband met de Wet bescherming persoonsgegevens is het verslag geanonimiseerd. Kopieën van de ingekomen brieven en mails zijn alleen in de analoge versie van dit inspraakverslag opgenomen.

(3)

Samenvatting zienswijzen en standpunt burgemeester en wethouders

Nr. Zienswijze Standpunt burgemeester en wethouders

1,3,5 Verzocht wordt ook voor de binnenstad de maximale bouwhoogte nog verder te beperken. Indieners zijn van mening dat er nog steeds zeer ruime mogelijkheden bestaan voor optoppingen en te ruime mogelijkheden voor bijgebouwen. Niet alleen de ruimtelijke structuur moet be- schermd, maar ook de variëteiten in bouwhoogtes per straat. Open binnenterreinen en ruimte voor groen, zon, licht en lucht moet meer aandacht hebben. Indieners onder 3 voegen hier aan toe dat precedentwer- king moet worden voorkomen en dat er maatwerk per straat nodig is voor de juiste afweging voor ruimtelijke en functionele inpasbaarheid.

Het bestemmingsplan Binnenstad is enkele jaren geleden tot stand gekomen (2014). Dit is gebeurd na een uitgebreid participatieproces waarbij belangengroeperingen, omwonenden en andere gebruikers van de binnenstad zijn betrokken. Dit heeft geresulteerd in planregels en een verbeelding met bouwmogelijkheden die recht doen aan zowel de cultuurhistorische waarden als de ontwikkelingspotentie van de binnenstad.

Hierbij is een flinke beperking van de bouwmogelijkheden doorgevoerd ten opzichte van het daarvoor geldende bestemmingsplan. De bouwhoogtes zijn beperkt tot een gemiddelde hoogte per straatwand en op binnenterreinen zijn bouwmogelijkheden beperkt of zelfs niet meer toegestaan.

De binnenstad kent een andere dynamiek dan de schilwijken rondom de binnenstad. Hierbij past een ander ruimtelijk systeem waarbij ontwikke- lingsmogelijkheden worden geboden. Hierdoor kan een continue bouw- proces worden gefaciliteerd dat zorgt voor dynamiek zodat de binnenstad gezond en vitaal blijft.

De beperkingen, zoals een minimale oppervlakte-eis voor zelfstandige woningen, zorgen ervoor dat er een beperkt aantal woningen kan worden toegevoegd binnen de bouwmogelijkheden. Tevens is het de ver- wachting dat hierdoor de binnenstad aantrekkelijk blijft voor meerdere doelgroepen en niet alleen voor de huisvesting van jongeren. Hiermee wordt voldaan aan de doelstelling van dit bestemmingsplan. Het is niet gewenst dit systeem nu aan te passen.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder de nummers 1, 3 en 5, zoals bovenstaand weergegeven, niet over te nemen.

1,3 Een verdere beperking van het kunnen toepassen van zonnecollectoren moet worden voorkomen.

Zoals bekend dragen we als gemeente Groningen de initiatieven op het gebied van duurzame energie een warm hart toe. Op grond van landelijke weten regelgeving is het plaatsen zelfs vergunningsvrij. Bij monu- menten bestaat de vergunningplicht nog wel. Hierdoor hebben we met betrekking tot de cultuurhistorische waarden en de daarbij behorende ruimtelijke kwaliteitseisen nog een middel om te sturen als dat nodig mocht zijn.

Of particulieren en bedrijven zonnecollectoren willen plaatsen is echter

(4)

een vrije keuze. Dit kunnen en willen we ook niet afdwingen. Dat de bebouwingsregels in het bestemmingsplan in sommige gevallen iets zijn aangepast heeft niet tot gevolg dat er minder mogelijkheden zijn voor het plaatsen van zonnecollectoren.

1,3 Zolang er geen breed gedragen erfgoedbeleid is, is de vereniging A- kwartier er niet gerust op dat de architectonische kwaliteit goed geborgd is.

Voor de binnenstad en de omliggende wijken zijn recentelijk nieuwe bestemmingsplannen vastgesteld die allen de doelstelling hebben om de ruimtelijke kwaliteit te borgen. De maximaal toegestane bouwvolumes zijn zodanig bepaald dat de bouwvolumes die hiermee kunnen ontstaan passend zijn per gebied. Kijkend naar de problematiek van de huisvesting van bepaalde doelgroepen hebben we geconstateerd dat er situaties zijn waarvoor de bouwvolumes te veel ruimte bieden voor het toevoegen van kleine wooneenheden c.q. kamerverhuur. Met die bestemmingsplan geven we daarop een antwoord. Dit plan dient alleen dat doel. De bescherming van de ruimtelijke kwaliteit is al in de ‘moederplannen’ geregeld. Overigens zijn welstand en architectonische kwaliteit geen zaken die het bestemmingsplan regelt. Hiervoor beschikken we over het welstands- en, binnenkort, over het erfgoedbeleid. Dit laatste zal in de loop van dit jaar gereed zijn.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder de nummers 1 en 3 en, zoals bovenstaand weergegeven, niet over te nemen.

2 Voor het plandeel Bodenterrein – UMCG wordt de vraag gesteld of de gewijzigde regeling van de bestemming Gemengd ook geld voor de woningen aan de Oostersingel tussen het Hanzeplein en de Oostersingeld- warsstraat of dat het alleen geld voor de gebieden zoals aangeven op de verbeelding. Verzocht wordt de regels ook voor dit gebied te laten gelden om kamerverhuur tegen te gaan.

Indieners stellen terecht dat het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen niet geldt voor het aangegeven deel. Dit is zo gekozen omdat we hier het risico op een overmaat van kleine wooneenheden laag achten. Bovendien is het bestemmingsplan Woningsplitsing hier wel van toepassing. Er staan in dit deel van het plangebied van het plandeel Bodenterrein – UMCG woningen met een dusdanige omvang dat splitsen niet tot de mogelijkheden behoort. Samen met de regels uit de Huisvestingsverordening kunnen we hier voldoende bescherming bieden voor het woon- en leefklimaat in relatie tot het aantal kleinere woningen c.q. kamerverhuur.

2 In lijn met het schrappen van de afwijkingsmogelijkheid van de bouwhoogte met 4 meter zou ook de afwijkingsbevoegdheid om een kap toe te staan op een aanbouw geschrapt moeten worden (lid b onder 11.4.1).

Met het ophogen van een hoofdgebouw met 4 meter kan een volledig nieuwe woonlaag gecreëerd worden. Gezien de problematiek waarvoor we dit bestemmingsplan hebben gemaakt is het kunnen toevoegen van dit bouwvolume veelal niet meer wenselijk. Dit is ook de reden dat we in het bestemmingsplan Binnenstad deze afwijkingsmogelijkheid recentelijk hebben geschrapt. Licht, lucht en ruimte krijgen zo meer kans om het woon- en leefklimaat in de stad te behouden.

Voor aanbouwen en bijbehorende bouwwerken bij een hoofdgebouw

(5)

ligt dit anders. Door deze te voorzien van een kap ontstaan er niet per definitie nieuwe wooneenheden. Ze worden veelal aangevraagd ter vergroting van het woongenot. Een kapverdieping heeft bovendien minder ruimtelijke impact en is in veel gevallen fraaier dan een platte afdek- king. De schuine vlakken blokkeren in mindere mate de lichtinval op achtergelegen terreinen.

2 Een generieke aanduiding sba-2 die ook voor nieuwe bouwaanvragen ter plekke kan gelden is zeer ongewenst. Bouwplannen kunnen opnieuw worden ingediend met nog kleinere eenheden. Met klem wordt verzocht deze aanduiding te schrappen.

In de toelichting van het bestemmingsplan hebben we beschreven in welke situaties we de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 2’ hebben toegekend aan bepaalde percelen. Daar waar nog geen vergunning geldt maar er al wel verdergaande besprekingen met ontwikkelende partijen zijn, is bovendien het maximum aantal wooneenheden vastgelegd dat kleiner dan 50 m2 mag zijn. Van een generieke regel die veel- vuldig kan worden toegepast is volgens ons dan ook geen sprake.

2 Van sommige wijzigingen op de verbeelding is de reden onduidelijk:

- Pluimerstraat 7, wijziging lijkt niet nodig;

- Oostersingel 9, bebouwingspercentage van 80% handhaven;

- Perceel achter Oosterhavenstraat 2 en 4, wijziging lijkt niet nodig;

- In bouwvlakken aan de Turfsingel staan twee verschillende hoogtes.

- Voor het pand Pluimerstraat 7 is een omgevingsvergunning verleend waarbij is afgeweken van de bouwhoogte van bestemmingsplan Bin- nenstad-Oost. De vergunde hoogte is 7,10 meter. In het bestemmingsplan Herziening Bestemmingsplan Woonregels is dit afgerond naar 8 meter. Om beter aan te sluiten bij de vergunde situatie wordt de bouwhoogte bij vaststelling aangepast naar 7,5 meter

- In artikel 3 lid 2 van het bestemmingsplan is bepaald dat ‘voor zover niet anders bepaald dan op de verbeelding van dit bestemmingsplan, blijven de verbeeldingen behorende bij de ‘moederplannen’ onvermin- derd van kracht’. Dat betekent dat nog steeds een bebouwingspercentage van 80% geldt.

- Het is niet de bedoeling om op de verbeelding bouwmogelijkheden toe te voegen anders dan verleende vergunningen en vergevorderde vooroverlegplannen waar overeenstemming over kan worden bereikt.

Hoewel de bestaande situatie achter Oosterhavenstraat 2 en 4 een kap met een hoogte van ca. 7 meter laat zien, is er geen reden om in het bestemmingsplan de bouwhoogte te vergroten. Bij de vaststelling wordt de hoogte weer, conform het bestemmingsplan Binnenstad-Oost, teruggebracht naar 4 meter.

- De hoogte op het binnenterrein aan de Damsterkade is per abuis gewijzigd naar 80 meter. Dit is een verschrijving en zal worden aangepast.

De dubbele hoogtebepaling is geconstateerd op de digitale verbeelding.

Ook op de analoge verbeelding lijkt de hoogte verkeerd weergegeven.

Dit is nu gecorrigeerd.

2 Voor de percelen aan het Achterom gelden nog steeds ruime bouwhoog- Het beperken van bouwmogelijkheden met als doel het beschermen van

(6)

tes, waardoor de Tuin van Hommes minder zon- en lichtinval zal kennen. Het plan doet geen recht aan de historische bebouwing in het Schui- teschuiverskwartier.

groengebieden of bescherming van cultuurhistorische waarden is niet het doel van deze bestemmingsplanherziening. Deze waarden zijn al betrokken bij het opstellen van het bestemmingsplan Binnenstad-Oost (2012).

In het gebied rondom de Achterom zijn in het recente verleden een aantal vooroverlegplannen geweest waarvan is aangegeven dat deze stedenbouwkundig gewenst zijn. Met de ontwikkelende partijen zijn recent afspraken gemaakt en voor een deel zijn de plannen inmiddels vergund.

In het bestemmingsplan is deze overeengekomen en vergunde situatie nu opgenomen.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 2 over te nemen wat betreft - de bouwhoogte ter plaatse van Pluimerstraat 7, deze wordt gewijzigd naar 7,5 meter;

- de bouwhoogte ter plaatse van het perceel achter Oosterhaven 2 en 4, deze wordt gewijzigd naar 4 meter;

- de bouwhoogte ter plaatse van Damsterkade, deze wordt gewijzigd naar 7 meter;

- de bouwhoogte ter plaatse van Achterom, deze wordt ter plaatse gewijzigd naar 15 en 17,5 meter;

en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

3 De bewonersvereniging is blij dat het Ebbingekwartier nu in het plan is opgenomen en dat aan opmerkingen die in het kader van de inspraak zijn gemaakt is tegemoet gekomen. In delen van het Ebbingekwartier zijn de hoogten echter niet gewijzigd. Gesteld wordt dat risico’s beter kunnen worden vermeden en dat dit alsnog wordt doorgevoerd. Ook is de afwijkingsmogelijkheid van de bouwhoogte met 4 meter blijven bestaan. In lijn met de tekst in de toelichting lijkt dit een omissie in het plan.

Hoewel de druk op de woningmarkt voor jongeren in het Ebbingekwar- tier op dit moment niet hoog is denken we dat hier toch sprake kan zijn van ‘overloop’ nu de mogelijkheden in de binnenstad en de schilwijken afnemen. Dit is de reden dat we hebben besloten dit plandeel in het ontwerpbestemmingsplan op te nemen. Alleen op de delen waar we de kans op initiatieven voor jongerenhuisvesting, door middel van het ophogen van panden, het grootst achten hebben we de bouwregels aangepast. De reden hiervoor is ook gelegen in het feit dat dit plandeel nog niet in het voorontwerpbestemmingsplan was opgenomen.

We hebben de tekst van de toelichting en de regels voor het vervallen van de afwijkingsmogelijkheid nu met elkaar in overeenstemming gebracht. De afwijkingsmogelijkheid is nu, zoals de bedoeling was, vervallen.

3 Indieners dringen aan op het tegengaan van bewoning van (duurdere koop)woningen door 3 studenten. Deze categorie is nog steeds niet uitgesloten in het nieuwe bestemmingsplan. Als dit wettelijk niet mogelijk blijkt wordt verzocht dit aan te kaarten bij het rijk.

Woningen waarin minimaal drie bewoners in minimaal drie onzelfstandige woonruimten verblijven wordt door ons gezien als vergunning- plichtige kamerverhuur. De toevoeging van nieuwe kamerverhuur is met dit bestemmingsplan niet toegestaan. Dit geldt dus ook voor bewoning van woningen door 3 studenten.

3 De gemeente onderschat de kans van bewoning van appartementen groter dan 50 m2 door jongeren, al dan niet met hulp van ouders. Zeker in straten waar het evenwicht al is verstoord moet ook deze categorie onder de

Wij zien appartementen van 50m2 of groter als volwaardige woningen.

De doelgroep voor deze appartementen is een andere dan voor kamers en kleine appartementen. Dit heeft onder andere te maken met de huur-

(7)

omgevingstoets worden gebracht. prijs en het recht op huurtoeslag, waardoor grotere appartementen over het algemeen niet door studenten zullen worden gehuurd. Dat deze appartementen door jongeren worden gehuurd vinden wij overigens pri- ma. Er is bij starters veel behoefte aan zelfstandige appartementen met meer ruimte en privacy. In het bestemmingsplan is tevens vastgesteld dat appartementen slechts door één huishouden bewoond mogen worden. Wij zien geen noodzaak om ook voor deze categorie de omgevingstoets van toepassing te verklaren.

3 Verzocht wordt het overgangsrecht anders te formuleren zodat de 10%

vergroting niet voor een dakopbouw kan worden gebruikt.

Het overgangsrecht, zoals geformuleerd in artikel 21, heeft in zijn al- gemeenheid betrekking op bebouwing die niet in een bestemmingsplan is opgenomen vanwege een omissie bij de planvorming of op een oude- re, nog niet gebruikte, vergunning voor het oprichten van een gebouw.

Het gaat hierbij om bebouwing die nog niet van de juiste bestemmings- bepalingen is voorzien. Het is niet van toepassing op bebouwing en gebruik dat op de juiste wijze in het bestemmingsplan is geregeld. Be- staande bouw, dat binnen de bestemmingsregels past, kan dan ook niet op basis van het overgangsrecht met nog eens 10% worden vergroot. De bepalingen van het overgangsrecht zoals opgenomen in het bestemmingsplan zijn overigens voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2.

3 Bij beleidsregels, visies en besluiten over afwijkingen van bestemmingsregels moeten ook omwonenden worden betrokken.

Wij vinden het belangrijk dat bewoners worden betrokken bij visies, beleidsregels en opstellen van bestemmingsregels. Over het algemeen worden alle bewoners gevraagd hierbij te participeren. Bij het opstellen van de woonvisie ‘Wonen in Stad’ heeft bijvoorbeeld een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden waarbij alle bewoners van de stad konden reageren. Ook bij het opstellen van bestemmingsplannen vindt er over het algemeen overleg plaats met bewoners al dan niet door bewoners zelf geïnitieerd.

Doordat in dit bestemmingsplan veel ontwikkelingen alleen nog via een buitenplanse vrijstelling van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, stellen we veelal als voorwaarde voor eventuele medewerking aan een initiatief dat de aanvrager overleg pleegt met de buurt. Ons moet dan blijken dat er draagvlak is voor het initiatief.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 3 zoals bovenstaand weergegeven over te nemen wat betreft de afwijkingsbevoegdheid om de bouwhoogte met 4 meter te kunnen verhogen door in de artikelen 10. 1, 10.2 en 10.3 onder verlettering van de overige onderdelen een nieuw onderdeel d in te voegen waarmee deze afwijkingsbevoegdheid vervalt en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

4 Verzocht wordt het begrip ‘bestaande kamerverhuur’ te koppelen aan de Met de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft dit

(8)

datum van het voorbereidingsbesluit in plaats van aan de datum van de ter inzage legging van het bestemmingsplan. Dit vanwege de dreiging dat het pand H.W. Mesdagstraat wordt omgezet in kamerverhuur.

De omgevingstoets moet ook gelden voor het omzetten van bedrijfsruimte in kamerverhuur of kleine appartementen.

plan de aanhoudingsplicht van het voorbereidingsbesluit overgenomen.

Door dit plan tijdig vast te stellen kunnen we ongewenste ontwikkelingen die op grond van het voorgaande bestemmingsplan nog wel mogelijk waren tegengaan. Dit betreft alleen aanvragen die na de inwerking- treding van het voorbereidingsbesluit zijn ingediend. In het geval H.W.

Mesdagstraat was de aanvraag ingediend voordat het voorbereidingsbesluit door de raad is genomen. Van aanhouden kan geen sprake zijn en ook zijn we genoodzaakt deze aanvraag te toetsen aan het toen geldend regime. Met indieners is hierover inmiddels ook een mailwisseling geweest waarin het een en ander is toegelicht.

4 De bewonersorganisatie blijft bij het punt dat ook bij de inspraak naar voren is gebracht dat de kwartieren ingeschakeld moeten worden bij toepassing van de omgevingstoets, conform het coalitieakkoord inzake bur- gerparticipatie. Het Wijteam is hiervoor niet de juiste instantie.

Wij begrijpen de wens van de bewonersorganisatie. Wij blijven bij onze reactie bij de inspraak. De stem van bewonersorganisaties wordt ge- hoord door advies van in eerste instantie de stadsdeel coördinator, de meldpuntfunctionaris/ wijkagent en door consultatie van het WIJ-team en door de verschillende onderzoeken zoals de leefbaarheidsmonitor ed.. Van deze organisaties mag verwacht worden dat zij een actueel beeld hebben van de wijk. Mocht het nodig zijn dan worden eventueel ook wijkorganisaties of bewonersverenigingen geconsulteerd.

Het geven van een stem van wijkorganisaties in de omgevingstoets kent een aantal praktische bezwaren:

- Welke organisaties moeten worden betrokken? Vaak kennen wijken verschillende wijkorganisatie of buurtverenigingen, zoals in de Schildersbuurt. Moet de wijkorganisatie Schildersbuurt worden gevraagd of de verschillende bewonersverenigingen van de verschillende schilderskwartieren. Of moeten juist de buurtgenoten/buren worden geconsulteerd

- Hoe moet het oordeel van wijkorganisatie worden gewogen? Wat als de wijkorganisatie positief is, maar de buurtgenoten negatief of andersom;

- Vergunningen moeten binnen een wettelijke termijn worden afge- daan. Het is ondoenlijk om naast het consulteren van de stadsdeel coördinator, meldpunt en WIJ-team ook nog alle relevante wijkorganisaties te vragen. Ter illustratie hiervan: wij ontvangen jaarlijks circa 2.000 aanvragen voor een omgevingsvergunning en circa 900 verzoeken voor een integraal vooroverleg. Deze aantallen gaan na- tuurlijk niet allemaal over uitbreiding van woningen, maar het geeft wel aan wat dat zou betekenen als bij een groot deel van deze aanvragen ook bewonersorganisaties moeten worden betrokken.

(9)

Wij zijn daarom van mening dat wij als professionals werkzaam bij de gemeente op basis van de adviezen van de stadsdeelcoordinator, meldpuntfunctionaris en het WIJ-team een goed oordeel kunnen vellen.

In het kader van de komende omgevingswet moeten we wel nadenken over het betrekken van bewoners. Tot die tijd maken wij gebruik van de kennis van de stadsdeelcoördinatoren, meldpuntfunctionarissen en poli- tie (wijkagenten) en de verschillende onderzoeken (leefbaarheidsmonitor, wijkenenquete ed.) om een beeld van de wijk te verkrijgen.

4 Opgemerkt wordt dat de opzet van de omgevingstoets niet transparant is.

Ook in het inspraakverslag staan tegenstrijdigheden: het is openbare informatie dat privacygevoelige informatie kan bevatten dat dan weer niet openbaar is. Ook de tekst ‘er wordt onder andere op de volgende aspecten getoetst’ roept vragen op.

De omgevingstoets is een intern ambtelijk advies dat wordt meegegeven aan de vergunningverleners. Het is een intern afstemmingsoverleg zoals dat ook voor andere onderwerpen binnen de gemeente plaatsvindt. Naar aanleiding van eerdere opmerkingen hierover zijn de adviezen uitge- breider gemaakt en worden alle criteria belicht. Het advies wordt verwerkt in de reactie richting de aanvrager en is daarmee openbaar.

4 Het moratorium zou voor de wijk als geheel moeten gelden en niet alleen voor de straten waar de 15% norm al is bereikt of overschreden.

De toevoeging van nieuwe kamerverhuur of het intensiveren van bestaande kamerverhuur is voor alle genoemde gebieden van het bestemmingsplan niet langer toegestaan. Dit is niet gekoppeld aan de 15%- norm.

4 Tot slot wordt een tekstueel voorstel voor de toelichting gedaan om tekst en regels met elkaar in overeenstemming te brengen met betrekking tot de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid.

Deze suggestie hebben we overgenomen. In de toelichting is een zin- snede aangepast zodat e.e.a. weer met elkaar in overeenstemming is.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 4 over te nemen wat betreft de tekst in de toelichting en het woord ‘binnenplans’ op pagina 15 te vervangen door het woord ‘buitenplans’ en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

5 Dat het bestemmingsplan 21 verbeeldingen heeft is gebruiksonvriende- lijk, door de vele overlappingen.

Het plangebied van het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen beslaat een groot deel van de stad. Voor een leesbare analoge kaart was het nodig het gebied op te knippen in deelgebieden. We zijn ons er van bewust dat dit voor de papieren kaarten erg lastig is. In de digitale omgeving op het internet is de kaart wel in z’n geheel op eenvoudige wijze te raadplegen. Graag verwijzen we naar onze eigen website of naar ruimtelijkeplannen.nl waar alle recente bestemmingsplannen te vinden zijn.

5 De aanduiding sba-2 geeft geen informatie over de hoogte van de bebouwing. Voorgesteld wordt deze aanduiding te schrappen, of er een bouwhoogte aan te koppelen.

De aanduiding sba-2 heeft enkel en alleen de bedoeling vast te leggen op welke specifieke percelen woningen met een kleinere oppervlakte dan 50 m2 zijn toegestaan. In de toelichting van het bestemmingsplan is

(10)

dat beschreven. Daar waar de bouwregels zijn aangepast is dit apart aangegeven op de kaart. Beide zaken staan los van elkaar. Het is daarom niet nodig dat de aanduiding sba-2 informatie over de bouwhoogte bevat. De hoogtes uit het moederplan of de gewijzigde hoogtes op de verbeelding van Herziening bestemmingsregels wonen horen hier vervolgens bij.

5 Naar aanleiding van blz 19 van de toelichting rijst de vraag welke be- voegdheid wordt bedoeld, waarschijnlijk die van een afwijking van de bouwhoogte met 4 meter. Graag verduidelijking.

Er wordt hier gedoeld op de afwijkingsbevoegdheid om de voorgeschreven bouwhoogte met 4 meter te kunnen ophogen. In de binnenstad was deze regel bij vaststelling van het bestemmingsplan Binnenstad al geschrapt. In het plangebied van het plan Herziening bestemmingsregels wonen is deze mogelijkheid nu ook komen te vervallen. Omdat dit kennelijk niet helemaal duidelijk overkomt hebben we de tekst nu ver- duidelijkt.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 5 over te nemen wat betreft de opmerking over de toelichting, door de tekst op pagina 19 aan te vullen met “In de Binnenstad is de algemene afwijkingsbevoegdheid om de bouwhoogte met 4 meter te kunnen verhogen met het in werking treden van het bestemmingsplan Binnenstad al vervallen”, en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

6 De zienswijze betreft Hofstraat 3. Hier is een omgevingsvergunning aangevraagd voor appartementen in een voormalig bedrijfspand. In de onder- ste laag mag echter geen woonfunctie volgens het bestemmingsplan. Dat is zeer ongewenst voor aanvrager. Verzocht wordt dit te herstellen.

Het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen gaat uit- sluitend over de oppervlaktes van wooneenheden en de bouwmassa’s.

Bestemmingswijzigingen maakt het plan niet mogelijk. Voor het initiatief aan de Hofstraat is ook een wijziging van de onderliggende bestemming nodig en hoort daarom niet thuis in dit plan.

Inmiddels is de aanvraag op de gebruikelijke wijze ingediend en beoordeeld aan de hand van het bestemmingsplan Binnenstad. De afhandeling hiervan loopt momenteel nog.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 6 niet over te nemen.

7 Indieners willen graag kamers/appartementen realiseren in hun pand aan de Burchtstraat, waar nu nog een horecabestemming op ligt. Het is een doodlopende straat. Het verzoek is om op de begane grond ook wonen mogelijk te maken.

Net als in voorgaande reactie geldt ook hier dat een wijziging van de bestemming niet op grond van het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels beoordeeld kan worden. Aan het verzoek kunnen we in dit kader niet tegemoet komen. Wel kunnen we dit initiatief langs de gebruikelijke route beoordelen, bijvoorbeeld door eerst een Integraal Vooroverleg. Deze gang van zaken zullen we met de indieners bespre- ken.

8 Indiener wijst op een kadastrale wijziging ter plekke van een in december 2016 vergunde situatie aan de Achterom (kadastrale nummers zijn genoemd). Hierdoor is aanpassing van het aanduidingsvlak waarbinnen kleinere eenheden zijn toegestaan nodig.

De vergunning is in december 2016 verleend. De vergunde situatie wordt overgenomen op de verbeelding. Dat betekent dat de hoogteaf- wijking ten behoeve van de liftopbouw wordt opgenomen op de verbeelding, voor het overige blijft dezelfde hoogte gehandhaafd als in het

(11)

moederplan Binnenstad-Oost. Tevens wordt de begrenzing van de aanduiding sba-2 aangepast aan de vergunde situatie.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 8 over te nemen door de aanduiding sba-2 in overeenstemming te brengen met de kadastrale situatie aan de Achterom.

9 Indiener heeft vergevorderde plannen om een zolderverdieping ter plaatse van Oosterweg 1a te realiseren en daarmee de authentieke uitstraling van het pand in ere te herstellen. De zolderverdieping is waarschijnlijk ooit door een brand verwoest. Historische bouwtekeningen zijn bijgevoegd.

Het nieuwe bestemmingsplan blokkeert deze plannen.

In de zienswijze wordt gevraagd de mogelijkheden voor vergroting van het pand in combinatie met de mogelijkheden voor kamerverhuur te behouden zodat in de toekomst kamerverhuur, met inbegrip van een vergroting van het aantal woningen, kan worden toegestaan. Dit bestemmingsplan ziet op het terugbrengen van bouwmogelijkheden en het beperken van mogelijkheden voor kamerverhuur. Een uitzondering wordt gemaakt voor verleende vergunningen of voor plannen die al in een vergevorderd stadium zijn waar, op grond van beginselen van be- hoorlijk bestuur, geen medewerking meer aan ontzegd kan worden. De- ze zijn op de verbeelding aangeduid middels aan aanduiding sba-2. Het pand Oosterweg 1a behoort niet tot deze uitzondering. Het voornemen om hier kamerverhuur te realiseren met inbegrip van een vergroting van het volume is ons niets bekend. Zodoende is het verzoek in strijd met de doelstellingen van het bestemmingsplan en zal kamerverhuur niet worden toegestaan

Het herstellen van de oorspronkelijke kap en daarmee het terugbrengen van de oorspronkelijke bouwhoogte is een sympathiek idee waartegen geen ruimtelijke bezwaren zijn. Mits er zelfstandige woningen van ten- minste 50 m2 gerealiseerd worden is er geen bezwaar tegen deze ontwikkeling. De bouwhoogte wordt daarom aangepast naar 12 meter.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 9 over te nemen wat betreft de bouwhoogte door deze te verhogen naar 12 meter en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

10 Voor het perceel Helper Oostersingel 22 en 24 is indiener al enige tijd met de gemeente in gesprek over een te ontwikkelen bouwplan in oktober 2016 is een IVO ingediend en op 23 december 2016 is vergunning aangevraagd. In het nieuwe bestemmingsplan is dit bouwplan niet meegenomen. Verzocht wordt dit alsnog te doen.

De zienswijze wordt overgenomen, de hoogte is op het achterterrein per abuis terug gebracht tot 10,5 meter. Dit was niet de bedoeling. Voor deze locatie is inmiddels een bouwaanvraag ingediend waarop we een positief advies hebben uitgebracht omdat de zone aan het Helperdiep mag transformeren naar wonen. Ter plaatse van de achterzijde is een de bouwhoogte nu gewijzigd naar 15 meter. Er zijn in deze zone al meerdere woonblokken gerealiseerd en het is niet de bedoeling om verdere transformatie van deze zone onmogelijk te maken. Ter plaatse van nummer 24 is nu, conform het bouwplan, de aanduiding sba-1 verwij- derd.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 10 over te nemen wat betreft de bouwhoogte

(12)

op de verbeelding en deze te wijzigen naar 15 meter aan de achterzijde van het perceel en ter plaatse van nummer 24 de sba-1 aandui- ding te verwijderen en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

11 Aan de inspraakreactie van indiener is gedeeltelijk tegemoet gekomen.

Maar de aanpassing is waarschijnlijk op het verkeerde perceel terecht gekomen. Verzocht wordt de bouwhoogte naar minimaal 12 meter bij te stellen, maar de voorkeur gaat uit naar de oude hoogte van 14 meter.

Per abuis is de aanduiding van de bouwhoogte op het naastgelegen perceel gelegd naar aanleiding van de inspraakreactie van inspreker (30-1 in plaats van 30). Er is nu voor nummer 30 een bouwhoogte van 10,5 meter opgenomen voor het voorste gedeelte en een bouwhoogte van 4 meter voor de aanbouw.

Een verhoging naar 12 (of 14) meter wordt niet gehonoreerd. De inzet van dit bestemmingsplan is om de ruime planologische mogelijkheden uit bestemmingsplannen te verkleinen zodat geen ongewenste vormen van jongerenhuisvesting met direct recht mogelijk zijn. In die zin zijn ook voor de Noorderstationstraat voor een aantal panden, waar met direct recht veel bouwmogelijkheden konden worden toegevoegd, bouwhoogtes beperkt. Een bouwhoogte van 12 (of 14) meter betekent dat er nog steeds ruime uitbreidingsmogelijkheden aanwezig zijn, waardoor er, in de toekomst, mogelijk alsnog ongewenste vormen van jongerenhuisvesting kunnen worden gerealiseerd. Binnen de gevraagde 12 meter kunnen twee volledige bouwlagen worden toegevoegd (tot in totaal vier bouwlagen).

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 11 over te nemen wat betreft de bouwhoogte door ter plaatse van Noorderstationsstraat 30 op de verbeelding de maximale bouwhoogte van 10,5 meter aan te geven en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

12 Het perceel van indiener aan de Turftorenstraat heeft een voorgeschiede- nis. Dit is beschreven in de zienswijze. In de zomer van 2015 is een voorbehandeling ingediend en daaruit is een concept naar voren gekomen dat alle partijen voldeed. Uitbreiding van het pand met extra kamers was logisch en aanvaardbaar. Met dit nieuwe bestemmingsplan wordt dit uit- onderhandeld concept niet mogelijk gemaakt. Verzocht wordt dit alsnog mogelijk te maken.

Voor dit pand is in 2015/2016 een integraal vooroverleg gevoerd in. Het betrof het vergroten van het pand met een extra bouwlaag en een kap en het uitbreiden van het aantal onzelfstandige kamers. Ruimtelijk gezien was de aanvraag akkoord. Programmatisch is steeds aangegeven dat hier een duidelijke voorkeur bestond voor grotere appartementen. Om- dat de definitieve aanvraag voor een omgevingsvergunning is gedaan na het inwerkingtreden van het voorbereidingsbesluit Herziening bestemmingsregels wonen moest deze aanvraag programmatisch geweigerd worden. In het voorbereidingsbesluit is immers alleen bestaande kamerverhuur toegestaan. Op grond van de nieuwe woonregels kunnen we aan de aanvraag meewerken als de toe te voegen bouwlagen uit appartementen zal bestaan en niet uit onzelfstandige kamerverhuur. De bestaande kamerverhuur mag in principe blijven zitten. Dit is in de lijn van het beleid op het gebied van wonen.

(13)

13 t/m 26

Indieners van de zienswijzen genoemd onder de nummers 13 tot en met 26 hebben allen dezelfde brief ingestuurd. Zij zijn van mening dat het lijkt alsof de ‘specifieke bouwaanduiding – 2’ (sba-2) willekeuring op de percelen is gelegd waar nog ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Eerder al zijn bezwaren aanhangig gemaakt tegen de grootte van de woningen in het ontwikkelingsgebied De Velden. Ook is er geen ondergrens bepaald in de gevallen waar de sba-2 aanduiding geldt.

In de Woonvisie ‘Wonen in Stad’ hebben we onze ambitie vastgelegd op het gebied van wonen voor de komende jaren. We willen een stad zijn met een voortreffelijk woonklimaat voor iedereen: jong en oud, samenwonenden en alleenstaanden, gezinnen, ‘zelfredzamen’, ‘zorgbe- hoevenden’, Stadjers die hier al hun hele leven in Stad wonen en Stad- jers die hier tijdelijk verblijven. Al die verschillende groepen hebben hun eigen wensen en behoeften. Daarom streven we in onze compacte stad naar een gevarieerd woningaanbod met aantrekkelijke, leefbare wijken die ruimte bieden aan alle bevolkingsgroepen en leefstijlen. We hebben daarbij aandacht voor de kwantiteit maar vooral voor de kwaliteit van onze wijken, woningen en buurten. Met een grotere focus op kwaliteit kunnen we het wonen in de stad ook echt naar ieders zin maken.

Op de locatie van het voormalige FC Groningen stadion willen we met het nieuwe woningbouwgebied ‘De Velden’ voorzien in de wensen en behoeften van verschillende doelgroepen. Op de locatie moet een gevarieerd programma komen van grondgebonden woningen en appartementen voor gezinnen en voor jongeren en starters op de woningmarkt. Uit onderzoek weten we dat er steeds meer vraag is naar stedelijk wonen.

Gezinnen willen in de stad blijven wonen, dichtbij voorzieningen zoals scholen en dergelijke. Daarnaast heeft een grote groep jongeren een verhuiswens. Bijna 60% van de jongeren geeft aan te willen verhuizen naar een ruimere woning met meer privacy. Over het algemeen houden we hier appartementen van 50m² of groter voor aan. In het facetbestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen wordt dit ook planologisch geregeld. Om een aanhoudingsplicht te creëren voor plannen is een voorbereidingsbesluit genomen voor dit bestemmingsplan.

Op de Velden worden echter appartementen gerealiseerd die net onder deze 50m² liggen.

Ten tijde van de ontwikkeling van de plannen voor de Velden was echter nog geen sprake van deze harde ondergrens van 50m². Voor deze locatie vinden wij het ongewenst om terug te komen op gemaakte afspraken met ontwikkelende partijen, mede omdat wij het programma hier passend vinden. Er wordt een gevarieerd programma gerealiseerd van koopwoningen en (sociale) huurwoningen waarmee ingespeeld wordt op de vraag naar stedelijke woonmilieus. De keuze is op programmatische gronden genomen. Met het voorliggende bestemmingsplan willen we de reeds ingezette plannen planologisch borgen.

(14)

,, Indieners zijn van mening dat afwijken voor extra bouwlaag moet kunnen. Ook dit onderwerp was onderdeel van eerdere zienswijzen op het bestemmingsplan Oosterparkwijk. Verzocht wordt het oorspronkelijke lid 14.4.1.b te handhaven en ook de leden uit de andere bestemmingsplannen die dezelfde regeling bevatten.

In het bestemmingsplan Oosterpark bestaat voor een deel van het te ontwikkelen gebied De Velden de mogelijkheid om de bouwhoogte door gebruikmaking van een afwijkingsbevoegdheid met 4 meter te verhogen. Voor het merendeel was deze mogelijkheid al uitgesloten op grond van lid 14.4.1.b. In lijn met de rest van het plangebied van het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen is ook hier de afwijkingsbevoegdheid vervallen. Reden hiervoor is dat de extra bouwlaag in het verleden veelal gebruikt werd om een extra bouwlaag toe te voegen voor kamerverhuur. Dit is uitgebreid beschreven in de bestemmingsplantoelichting. Kortheidshalve verwijzen we daarnaar.

Zoals eerdere in de inspraaknotitie beschreven wil het laten vervallen van de afwijking om extra bouwhoogte toe te staan niet zeggen dat we in de toekomst niet meer aan dergelijk verzoeken zullen meewerken.

Als het gaat om het toevoegen van bouwhoogte om bijvoorbeeld meer woonkwaliteit voor de bewoners te creëren, zullen we de aanvraag beoordelen en kunnen we eventueel buitenplans medewerking verlenen.

Aanvragen voor het toevoegen van bouwhoogte voor nieuwe

(on)zelfstandige woonheden zullen daarentegen niet op onze medewerking kunnen rekenen.

,, Indieners zijn tegen de mogelijkheid om af te kunnen wijken van de minimale oppervlakte van 50 m2 van woningen. Dit biedt rechtsonzekerheid omdat er geen afwegingsgronden zijn genoemd. Dit geldt niet alleen voor de Oosterparkwijk, maar voor het hele plangebied.

Uit de zienswijzen maken we op dat er bij de indieners bezorgdheid is over de afwijkingsbevoegdheid om woningen kleiner dan 50 m2 toe te kunnen staan. Het feit dat dit in een afwijkingsbevoegdheid staat geeft echter al aan dat we deze mogelijkheid niet te pas en te onpas zullen gebruiken. Er zal altijd een zorgvuldige afweging plaatsvinden.

We hechten er wel aan om in een compact bebouwd stedelijk gebied over deze afwijkingsmogelijkheid te kunnen beschikken. Er is een grote verscheidenheid aan perceelsomvang en er zijn voldoende situaties denkbaar waar de oppervlakte van 50 m2 niet gehaald kan worden.

Wel zijn we het met indieners eens dat we een zorgvuldige afweging beter kunnen borgen. Daarom hebben we deze afwijkingsbevoegdheid nu gekoppeld aan de omgevingstoets in alle bestemmingen waarin de afwijkingsbevoegdheid voorkomt.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 13 tot en met 26 over te nemen wat betreft de afwijkingsbevoegdheid om wooneenheden met een kleinere gebruiksoppervlakte dan 50 m2 toe te staan te koppelen aan de omge- vingstoets, door, in artikel 4 onderdeel 6 toe te voegen “het toestaan van woningen tussen de 40 en 50 m2”, en de zienswijzen voor het overige niet over te nemen.

27 Indiener is tegen het toestaan van kleinere woningen (Sba – 2). De aanvankelijk beloofde grote luxe woningen worden nu als het ware gesplitst,

Voor onze motivering voor de sba-2 aanduiding verwijzen we kortheidshalve naar de bestemmingsplantoelichting en de reactie die we bij

(15)

wat indruist tegen de eigen regels. Gemeente doet dit om ontwikkelaars tegemoet te komen, bij kleinere woningen volstaat een gezamenlijke fiet- senberging. Ook is indiener het niet eens met de aangepaste bouwhoogte ter plaatse van de twee woontorens aan de parkzijde.

indieners 13 tot en met 26 hebben gegeven. Hier willen we nog aan toevoegen dat er voor de ontwikkeling van De Velden voor deze lijn gekozen is vanuit programmatische oogpunt. Motieven als de parkeer- norm of het mogen realiseren van minder bergingsruimte heeft hierin geen rol gespeeld.

De bouwhoogte te plaatse van de woontorens aan de parkzijde is in het bestemmingsplan gehandhaafd op 21 meter. Alleen ter plaatse van de liftschacht is voor beide gebouwen daarom een klein vlakje opgenomen met daarin de nieuwe maximale bouwhoogte van 22,5 meter. Dit was nodig omdat bij het toetsen van het bouwplan aan het bestemmingsplan Oosterpark bleek dat een deel van het gebouw, alleen de liftschacht niet binnen de bouwregels van dat plan zou passen. Er kan op grond van deze vlakjes geen extra bouwlaag gerealiseerd worden zoals indieners vrezen.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 2 7 niet over te nemen.

28 Indiener verwijst naar de zienswijze van enkele jaren geleden waarin de afwijkingsbevoegdheid om hoger te mogen bouwen onderwerp van dis- cussie was. Indiener leidt uit het bestemmingsplan af dat er toch hoger bebouwd gaat worden.

Indiener stelt vervolgens dat aan de kleinere woningen andere eisen gesteld worden voor bergingen en parkeren. Dat heeft wellicht ook ten grondslag gelegen aan de keuze voor kleinere woningen.

Voor onze reactie op de afwijkingsbevoegdheid verwijzen we kortheidshalve naar onze voorgaande reactie onder de nummers 13 t/m 26.

Wat de opmerking over het feit dat er minder oppervlakte aan bergruimte en/of parkeren nodig is betreft willen we hier aan toevoegen dat de keuze voor kleinere appartementen op basis programmatisch wensen is gemaakt. Het feit dat er minder bergruimte of parkeerplaatsen nodig zijn bij kleinere appartementen is niet van doorslaggevend belang geweest, zoals indiener suggereert.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 2 8 niet over te nemen.

29 Verzocht wordt de aanduiding sba-2 ter plaatse van de hoek Oostersin- gel/Nieuweweg in overeenstemming te brengen met de vergunning die in 2016 is verleend.

Het gaat hier om een vergunning die eind 2016 is verleend. De vergunde situatie wordt overgenomen in het bestemmingsplan. De aanduiding sba-2 wordt vergroot ten behoeve van dit bouwplan.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 29 over te nemen, door de aanduiding sba-2 ter plaatse van de hoek Oostersingel/Nieuweweg in overeenstemming te brengen met de kadastrale situatie.

30 Het perceel van cliënt aan de Van Heemkerkstraat 21-25 (sectie R, nummer 1114) is in het bestemmingsplan voorzien van de aanduiding sba-1, terwijl dit in het voorontwerp nog niet het geval was. De bouwplannen waarover cliënt al in gesprek was zijn niet in de afweging ten aanzien van deze bestemming in het ontwerpbestemmingsplan betrokken. Gesteld wordt dat er sprake is van een onzorgvuldige voorbereiding van het plan en er geen sprake kan zijn van goede ruimtelijke ordening. Hoofdgebou- wen zijn nu uitgesloten en in het bestemmingsplan Kostverloren, Zeehel- denbuurt en Badstratenbuurt was niet de aanduiding ‘wonen niet toege-

Eind vorig jaar is er op verzoek advies uitgebracht naar aanleiding van de plannen van de eigenaren van dit perceel. De aanvraag behelsde de bouw van 39 appartementen op een binnenterrein achter de Van Heemskerckstraat. Een deel van de woningen had een oppervlakte groter dan 50 m2 een aan deel bestond uit kleinere woningen. Op het perceel staan momenteel veel garageboxen en (voormalige) bedrijfsbe- bouwing (garagebedrijf). De aanvraag is in strijd met het geldende bestemmingsplan, omdat op het binnenterrein tot maximaal 40% en tot maximaal 7 meter hoog gebouwd mag worden. De aanvraag gaat uit

(16)

staan’ op het perceel van toepassing.

Ten tijde van de aankoop van het perceel lag alleen het voorontwerpbestemmingsplan er, waarbinnen wel hoofdgebouwen en woningen mogelijk waren.

Het bouwplan van cliënt is ten onrechte niet meegenomen in het bestemmingsplan, de raad dient dergelijke initiatieven mee te wegen bij de vaststelling van het bestemmingsplan voor zover dat initiatief voldoende con- creet is, tijdig kenbaar is gemaakt en ten tijde van de vaststelling van het plan op basis van de op dat moment bekende gegevens de ruimtelijke aanvaardbaarheid daarvan kan worden beoordeeld.

van drie bouwlagen tot een maximale hoogte van 9,78 meter. Ook bood het plan onvoldoende parkeergelegenheid.

Op dat moment gold het voorbereidingsbesluit Herziening bestemmingsregels Wonen en een voorontwerp-bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels Wonen. Op grond van deze beide instrumenten geldt een minimale oppervlakte van 50 m2 voor nieuw te realiseren woningen. De aanvraag voldeed hier deels aan en deels ook niet.

In het ontwerp-bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels Wo- nen, heeft het perceel naderhand de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – 1’ gekregen. Op grond daarvan zijn er geen zelfstandige woningen toegestaan op het perceel.

Het advies luidde dat het ingediende plan ruimtelijk gezien te fors en ook te veel verdicht. De aanvraag mist een goede inbedding in de ruimtelijke context.

Het is voor deze plek echter wel wenselijk dat er iets gebeurt. Het terrein heeft momenteel weinig uitstraling. Een woonfunctie op het binnenterrein is ruimtelijk gezien op zich niet ondenkbaar. Daarbij kan gekeken worden naar bijvoorbeeld een hofjesvorm. Karakteristieken zijn dan onder meer lagere bebouwing dan de omliggende bebouwing, één laag met een kap, groene setting, gezamenlijke buitenruimte, erva- ring van licht en lucht en ruimte. Waarbij de eenheden groter moeten zijn dan 50 m2.

Daarnaast moet de aanvraag voorzien in een adequate inpandige fiet- senberging en al het autoparkeren op eigen terrein oplossen. Dit vereist een delicate balans tussen aantal woningen, aantal parkeerplaatsen en groene ruimte. De toegang tot het terrein moet open blijven, goed ver- licht en zonder hek.

Destijds is geadviseerd om geen medewerking te verlenen aan deze aanvraag, maar de aanvrager is tevens uitgenodigd een aangepaste aan- vraag te doen. Naar aanleiding van de behandeling van het bestem- mingsplan in de raadscommissie Ruimte en Wonen van 5 april 2017 blijven de bebouwingsbepalingen uit het onderliggend bestem- mingsplan Kostverloren, Zeeheldenbuurt en Badstratenbuurt op deze locatie van toepassing. Dit houdt in een bouwhoogte van 7 me- ter en een maximaal bebouwingspercentage van 40%. De locatie is daarom nu buiten het bouwvlak gelaten. (…). Omdat het bebouwen van het terrein in principe een gewenste ontwikkeling is zullen we de aanduiding sba-1 van het perceel verwijderen. Wel blijft staan dat de

(17)

woningen aan de nieuwe woonregels moeten voldoen.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 30 over te nemen wat betreft de aanduiding sba-1 en deze ter plaatse van de verbeelding te verwijderen, het perceel buiten het bouwvlak te laten en de zienswijze voor het overige niet over te nemen.

32 De eigenaar van Boterdiep 75-77 verzoekt dat de bouwen gebruiksmogelijkheden voor zijn perceel niet verminderd worden zoals aangegeven in het ontwerpbestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen.

Dit omdat voor de verbouw van zijn pand onlangs een vergunning is ingediend die enkel op welstandelijke gronden is afgewezen en nu, bij opnieuw indienen onmogelijk gemaakt wordt.

Verzocht wordt om de bouwen gebruiksmogelijkheden voor deze locatie te herstellen.

Eventuele kosten en gederfde inkomsten die voortkomen uit het vasthou- den aan het ontwerpbestemmingsplan zullen op de gemeente verhaald worden.

De maximale bouwhoogte voor het perceel is teruggebracht van 14 meter naar 13 meter. Dit is een zeer beperkte verlaging. Op 31 mei 2016 is een vergunning aangevraagd. Deze aanvraag is uiteindelijk geweigerd op 6 oktober 2016 op basis van een sterk negatief welstandsadvies. De aanvraag was eveneens strijdig met het bestemmingsplan Facetherzie- ning Parkeren. Tussen de weigering en de terinzagelegging van het bestemmingsplan eind december 2016 is geen aangepast plan ingediend.

Aanvrager kan nog steeds een goed uitgewerkt en onderbouwd plan indienen. Omdat het gaat om de straatzijde van het Boterdiep is dan wellicht, als het plan goed in elkaar zit, wat extra hoogte mogelijk.

Hiervoor is dan een afwijking van het bestemmingsplan nodig.

33 De eigenaar van Boterdiep 81 heeft in nauw overleg met de gemeente een conceptbouwplan voor de bouw van 15 tot 20 woningen en 300 m² bedrijfsruimte ontwikkeld en op 3-8-2016 een conceptbouwaanvraag hiervoor ingediend op basis van de bouwen gebruiksmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. Na een aantal aanpassingen i.o.m. de gemeente is het plan op 23-12-2016 voorgelegd aan de Welstand.

De eigenaar stelt vast dat het bouwplan niet geheel binnen de bouwmogelijkheden van het ontwerpbestemmingsplan past. De eigenaar verzoekt het bestemmingsplan aan te passen, met dien verstande dat het bouwplan daarin met direct recht mogelijk wordt gemaakt.

In bijlage 6 is een suggestie opgenomen voor de wijze waarop deze aanpassing kan plaatsvinden.

Begin november 2016 is een negatief ruimtelijk advies gegeven over de ingediende vooraanvraag. In dit ruimtelijk advies is aangegeven dat het volume aan de zijde van Boterdiep meer kan en mag zijn. Daarnaast is aangegeven dat de hoogte aan de achterzijde niet aanvaardbaar is. In relatie met de afstand tot de belendende bebouwing en de afmetingen van de privéruimten wordt de woonkwaliteit van omwonenden oneven- redig aangetast. Een verantwoorde hoogte van bebouwing op deze plek is twee bouwlagen. In februari 2017 is een tweede negatieve ruimtelijk advies geschreven. Dit omdat aan de achterzijde nog steeds wordt uit- gegaan van een volume van drie lagen met een hoogte van circa 9 meter. Aanvrager mag meer aan de straatkant (ruim 15 meter) ter compen- satie van de derde bouwlaag die moet vervallen. Deze extra hoogte was aanvankelijk in de vast te stellen versie van het bestemmingsplan Her- ziening bestemmingsregels Wonen (…) opgenomen. Naar aanleiding van de behandeling van het bestemmingsplan in de raadscommissie Ruimte en Wonen op 5 april 2017 is de planologische situatie uit het onderliggend bestemmingsplan Ebbingekwartier echter in tact ge- bleven: een minimale en maximale bouwhoogte van 9 respectieve- lijk 14 meter. Hierbij is aangegeven dat we nog eens willen kijken naar een meest optimale invulling van dit perceel waarin de belan- gen van omwonenden zijn meegewogen. In het kader van de omge- vingsvergunningaanvraag kan hier invulling aan worde n gegeven,

(18)

door eventuele nadere eisen aan de aanvraag te stellen. Voor een eventuele afwijking van de bouwregels is dan een buitenplanse pro- cedure nodig.

Aan de achterzijde zijn twee bouwlagen altijd het uitgangspunt geweest en dit is consequent in de ruimtelijke adviezen opgeschreven. Voor vrijwel de hele strook achterterreinen aan het Boterdiep is de bouw- hoogte teruggebracht met het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen. Dit is een bewuste keuze geweest. In het bestemmingsplan is voor binnenterrein gekozen voor een terughoudende bouwregeling. Het achterterrein tussen Boterdiep en Touwbaan is aan te merken als een binnengebied.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijze genoemd onder 33 niet over te nemen (…).

31, 34

De eigenaar van perceel Boterdiep 73/2 verzoekt om alle bestaande be- stemmingsplanvoorschriften in bestemmingsplan Ebbingekwartier (zowel ruimtelijk stedenbouwkundig als qua wonen) verbandhoudend met haar pand te handhaven en niet te wijzigen. Dit mede vanwege het feit dat eigenaar niet in de gelegenheid gesteld om een inspraakreactie te sturen tijdens de voorontwerpbestemmingsplanprocedure ten aanzien van de voorgenomen beperking/verandering van de bouwmogelijkheden omdat de panden pas recentelijk door wijziging van de plangrens in 2016 in het plangebied is komen te liggen.

Eind september 2016 is inderdaad een ruimtelijk advies geschreven voor het vergroten van het pand met twee bouwlagen ten behoeve van zelfstandige woonunits. Dit ophogen paste toen nog in het geldende bestemmingsplan. In dit advies staat aangegeven dat het ingediende plan leidt tot een onevenredige aantasting van de woonsituatie. In het advies is aangegeven dat het gebouw een afgeschuinde vorm moet krijgen aan de achterkant, of dat middels een set-back de hoge wand moet worden doorbroken of de twee bouwdelen in elkaar moeten worden geschoven, zodanig dat de twee bouwlagen onder een denkbeeldige lijn van 60 graden zijn. Uit het advies blijkt naar onze mening niet dat het plan ruimtelijk gezien als wenselijk werd gezien. Tussen september 2016 en de terinzagelegging van het plan eind december 2016 is er geen vergunningsaanvraag ingediend. Voor de hele strook achterterreinen aan het Boterdiep is de bouwhoogte teruggebracht met het bestemmingsplan Herziening bestemmingsregels wonen. Dit is een bewuste keuze geweest. In het bestemmingsplan is voor binnenterrein gekozen voor een terughoudende bouwregeling. Het achterterrein tussen Boter- diep en Touwbaan is aan te merken als een binnengebied.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 31 en 34 zoals bovenstaand beschreven niet over te nemen.

35, 36, 37, 38

Bestemmingsplan te algemeen, meer onderzoek nodig.

De indiener geeft aan het niet eens te zijn met het bestemmingsplan. Er is meer onderzoek nodig. Het bestemmingsplan is te algemeen en de stad wordt er niet beter van.

De indiener vindt dat maximaal 15% van de woningen voor kamerver-

Wij verrichten om de 2 a 3 jaar een onderzoek naar de woonwensen van jongeren. Uit dit onderzoek blijkt als sinds 2009 dat een groot deel van de jongeren een kwalitatieve woonwens hebben. Ze willen over het algemeen meer ruimte, meer privacy en meer zelfstandigheid. In 2010 is gestart met de manifestatie BOUWJONG om in deze kwalitatieve vraag te kunnen voorzien. Er is ook vraag naar onzelfstandige kamers, maar

(19)

huur is bestemd en dat is maar een klein deel van alle woningen. Dat sprake is van druk op de leefbaarheid kan dan ook geen sprake zijn.

Uitbreiding van panden zorgt niet voor de problemen zoals door de gemeente geschetst worden.

daar hebben we veel aanbod van, teveel zelf op stedelijk niveau zoals uit onderzoek van Kences blijkt

Daarnaast zijn wij aangesloten bij Kences (Kennis Centrum Studenten- huisvesting). Kences laat elk jaar door ABF de studentenmonitor opstellen. Voor de gemeente Groningen wordt naast de algemene monitor ook een specifieke rapportage voor Groningen gemaakt. Deze monitor be- vestigt al jaren dat er vooral een kwalitatieve vraag bestaat. De monitor gaat ook in op vraag en aanbod per studentenstad. De afgelopen jaren blijkt voor Groningen dat er een potentieel surplus bestaat aan woon- ruimte met gedeelde voorzieningen. In 2014 werd dit surplus becijferd op 2.500 kamers. In 2015 werd het surplus becijferd op circa 1.500 kamers en in het laatste onderzoek van 2016 blijkt een potentieel surplus van 9.500 kamers.

Wij laten ons niet alleen leiden door onderzoeken, maar hebben ook structureel en regelmatig overleg met corporaties, onderwijsinstellingen, en studentenorganisatie over de opgave voor jongerenhuisvesting. Te- vens ontvangen wij signalen op uit de markt. Met de Monitor Jongeren- huisvesting volgen wij halfjaarlijks de ontwikkelingen op het gebied van jongerenhuisvesting.

Op basis van deze bronnen baseren wij ons beleid. Ons beleid is gericht op het toevoegen van meer kwaliteit om te voorzien in de behoefte van studenten en jongeren. Het toevoegen van nog meer kamers voorziet niet in de vraag die bij studenten en jongeren leeft en er is dan ook geen noodzaak om nog meer kamers toe te voegen. Om die reden hebben wij de regulering van kamerverhuur aangescherpt. Regulering via dit bestemmingsplan is de volgende stap.

De 15% norm gaat over het aantal woningen per straat dat mag worden onttrokken voor kamerverhuur. Ten tijde van de invoering van de 15%

norm zaten veel straten in de schilwijken al ruim boven de norm van 15%. De 15% norm had alleen betrekking op panden met 3 of meer kamers, terwijl ook veel kamerverhuur plaatsvindt van panden tot 3 kamers. In het centrum gold tot voor kort de 15%-norm niet, waardoor voor de meeste straten in het centrum over het algemeen de norm ook ruim boven de 15% ligt.

(20)

Ondanks dat uit onderzoek blijkt dat er geen behoefte meer is aan meer onzelfstandige kamers, willen veel studenten in of rondom de binnenstad wonen. De druk op deze wijken blijft daardoor bestaan. Verhuur- ders reageren hierop door te proberen met woningsplitsingen, optoppingen en het bebouwen van achtertuinen en binnenterreinen nog meer kamers en kleine appartementen in deze wijken toe te voegen.

Leefbaarheid heeft te maken met het behouden van een balans in wijken en bijvoorbeeld het voorkomen van een eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad. Het omzetten van woningen naar kamerverhuur gaat ten koste van de toch al schaarse gezinswoningen in de stad. Het ver- dwijnen van deze gezinsbewoningen ten faveure van kamerverhuur is des te ongewenst gezien het feit dat er helemaal geen behoefte meer aan extra kamerverhuur is.

In straten waar veel kamerverhuur voorkomt is het vooral het verschil in leefritmes tussen studenten/jongeren en andere bewoners die tot aantasting van de leefbaarheid kan leiden. Af en toe last van elkaar hebben door deze verschillende leefritmes hoort bij het leven in een studentenstad. Het wordt echter een probleem als het om structurele en dagelijkse overlast gaat, waardoor het woongenot en de leefbaarheid wordt aangetast. In straten waar veel kamerverhuur aanwezig is, ontvangen we hierover regelmatig signalen. Door gezinsbewoning te behouden en toevoeging van extra kamerverhuur en kleinere appartementen ten koste van gezinswoningen te voorkomen proberen we evenwichtige wijken te behouden.

,, Vraag naar studentenhuisvesting.

Volgens indieners is er nog een enorme vraag naar studentenwoningen.

Waarom zouden verhuurders binnenterreinen bebouwen, optoppen en te kleine kamers bouwen als hier geen vraag naar is? Indieners zijn van mening dat de woningen door deze plannen onbetaalbaar worden en de binnenstad voor de elite wordt.

Zoals hierboven al aangegeven is, wordt vooral in de populaire wijken zoals het centrum en de schilwijken nog gezocht naar mogelijkheden om kamerverhuur of kleine appartementen toe te voegen. Dit zijn wijken waar studenten graag willen wonen. Verhuurders voegen hier nog kamerverhuur toe vanwege de goede verhuurbaarheid en vanuit com- mercieel oogpunt en actuele vraag in deze wijken. Wij kijken als gemeente niet alleen naar de vraag, maar ook naar de effecten van het toevoegen van kamerverhuur in deze wijken. Als geen maatregelen worden genomen zullen deze wijken een steeds grotere concentratie aan studenten- en jongerenhuisvesting krijgen. Het gevolg is verdringing van andere doelgroepen en het ontstaan van een disbalans en daarmee

(21)

aantasting van de leefbaarheid.

Zoals al aangegeven is vooral sprake van een kwalitatieve vraag. Door het toevoegen van deze kwaliteit door nieuwbouw op andere plekken, creëren we ook weer ruimte in de bestaande particuliere kamerver- huurmarkt (doorstroming). Er is wat ons betreft dan ook geen enkele noodzaak om nog meer kamers en kleine appartementen in deze wijken toe te staan. Of in ieder geval per situatie goed te kunnen beoordelen of het kan of niet (maatwerk).

De binnenstad en de schilwijken kennen een oververtegenwoordiging van jongeren en studenten. Het bestemmingsplan regelt alleen de toevoeging en intensivering van nieuwe kamerverhuur en kleine appartementen. Bestaande kamerverhuur en kleinere appartementen blijven gehandhaafd en het aanbod blijft dus bestaan. Wij zien dan ook niet in hoe de binnenstad hierdoor voor de elite wordt.

Het bestemmingsplan biedt daarnaast altijd de mogelijkheid om voor goede en wenselijke plannen buitenplans goed gemotiveerd toch planologisch mee te werken. Er is dus geen sprake van een totaalverbod.

Daarnaast kan buiten het plangebied van dit bestemmingsplan nog kamerverhuur worden toegevoegd, mits de omgevingstoets positief uit- valt.

,, Regelgeving te algemeen, gemeente heeft geen zicht op de situatie.

Indieners vinden de regelgeving te algemeen. Voor aanvragers van onttrekkingsvergunningen zijn de regels onduidelijk en zij moeten nu zelf bij de rechter hun gelijk halen. Nu is al te zien dat de regelgeving rondom onttrekkingsvergunningen niet afdoende zal zijn.

Gemeente moet met een goed overzicht komen van de verschillende regelingen. Ook is een goed overzicht van alternatieven nodig. De gemeente weet niet hoeveel plaatsen in de stad beschikbaar zijn, wat de kwaliteit daarvan is en welke behoefte er daadwerkelijk bestaat.

Juist vanwege de verschillende regelingen hebben wij besloten om een facetbestemmingsplan op te stellen voor de binnenstad en de schilwijken. Hiermee komen we de indieners tegemoet, want het facetbestemmingsplan geeft richting bewoners en verhuurders juist duidelijk aan dat wij als gemeente geen toevoeging meer van kamers en kleinere appartementen in de binnenstad en de schilwijken willen.

Uit de eerder genoemde onderzoeken, maar ook op basis van verleende onttrekkingsvergunningen (circa 6.000 stuks) kunnen wij een goede inschatting maken van het aantal kamerverhuurpanden en kamers in de stad. Door regelmatige controles door de inspectie weten wij ook wat de kwaliteit is. Door de verschillende onderzoeken weten wij wat de behoefte onder studenten en jongeren is.

,, Huidige bestemmingsplannen handhaven anders planschadeclaim.

De indieners verzoeken de gemeente om de huidige bestemmingsplannen te handhaven en alternatieven om kamerverhuur c.q. jongerenhuisvesting in kleinere ruimtes dan 50m2 gereguleerd mogelijk te maken, uit te laten

In voorgaande reactie hebben wij aangegeven dat ons beleid is gestoeld op verschillende onderzoeken van de afgelopen jaren, structureel con- tact met betrokken partijen en informatie uit de markt. Het bestemmingsplan biedt richting bewoners en verhuurders duidelijkheid over

(22)

werken. Wanneer dit niet gebeurt zullen indieners schade leiden en een planschadeclaim indienen.

wat wij als gemeente nog wel en niet willen toestaan in deze wijken.

Deze lijn is begin 2015 ingezet en ook met de woonvisie ‘Wonen in Stad’ van juni 2015 vastgelegd. In deze woonvisie wordt het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan reeds aangekondigd. Indieners hebben dan ook ruimschoots kunnen anticiperen op het bestemmingsplan.

Voorstel: Op grond van bovenstaande overwegingen stellen wij u voor de zienswijzen genoemd onder 35 t/m 38 niet over te nemen.

(23)

Lijst van indieners zienswijzen (geanonimiseerd)

num- mer

naam namens adres postcode plaats-

naam

emailadres vervolgcor-

respondentie 1 Vereniging A-kwartier (G. de

Goede)

- - Groningen schriftelijk

2 Bewonersorganisatie Binnenstad Oost (A. van Wijk)

3 Bewonersorganisatie Hor- tusEbbinge (T. van Rooyen)

Postbus 1699 9701 BR Groningen bestuur@hortusbuurt.nl schriftelijk 4 Eerste, Tweede en Derde Schil-

derskwartier en Wijkraad Schil- derskwartier

5 Platform Cultureel Erfgoed Gro- ningen

- - Groningen schriftelijke

6 - / Mr. L.E. Berends - - - - buitenwerf@bcadvice.nl

lindaberends@meesterinjz.

nl

e-mail

7 Nero Beheer B.V. - Eigenaren

van een pand aan de Burchtstraat

- - Groningen - e-mail

8 Eigenaar van perceel aan het Acherom

- - - - e-mail

9 Eigenaar van een pand aan de Oosterweg

- - - - e-mail

10 Eigenaar percelen aan de Helper Oostsingel

11 Eigenaar van perceel aan de Noorderstationsstraat

- - - - e-mail

12 Zzz Invest - - Groningen - e-mail

13 Bewoner aan de Parkzijde - - Groningen - e-mail

16 Bewoner aan de Tjerk Bolhuis- straat

17 Bewoner aan de Henk Cornelis- - - Groningen - e-mail

(24)

straat

- - Groningen - schriftelijk

22 Bewoner aan de Parkzijde - - - - e-mail

25 Bewoner aan de Jan Groninger- straat

29 Plegt-Vos Amerikaweg 8-1 9407 TK Assen jordan.lingsma@plegt-

vos.nl

e-mail

30 NautaDutilh (mevr. Mr. I.J. Wind) - Postbus 7113 1082 PR Amsterdam Inge-

borg.Wind@nautadutilh.co m

Schriftelijk

31 Zzz Invest - - - Groningen - e-mail

32 UCArchitects Eigenaar

percelen Bo- terdiep

Poelestraat 44 9712 EC Groningen pietervander-

kamp@ucarchitects.com

e-mail

33 Gijs Heutink Advocaten (mr. K.

Markerink)

Dovag Hol- ding B.V. en 3 eigenaren

Keizersgracht 477 1017 DL Amsterdam ka-

rin@gijsheutinkadvocaten.

nl

Schriftelijk

34 Ir. Henk H. van Zeeland Beak Vast- goed bv (J.

Wolters)

- - - info@vanzeeland.nl Schriftelijk

35 Bulten Kamerverhuur - 9828 PA Oostwold in-

fo@bultenkamerverhuur.nl

Schriftelijk

36 Bulten Kamerverhuur Eigenaren

van panden

- 9828 PA Oostwold in-

Schriftelijk

(25)

in de stad

37 Bulten Kamerverhuur Eigenaren

van panden in de stad

- - - in-

Schriftelijk

38 Bulten Kamerverhuur eigenaren

van panden in de stad Visser

- - - in-

Schriftelijk

De Velden (overwegend gelijke zienswijzen)

Pandeigenaren binnenstad (overwegend gelijke zienswijzen) Boterdiep (wel afzonderlijke brieven, maar met dezelfde strekking)