Programma van Eisen

GLOBAAL INTEGRAAL PROGRAMMA VAN EISEN

Status Datum 30-01-2009

Project Herontwikkeling Bartholomeus Fase Initiatieffase

Projectleiding Liedewij Wiersma (projectleider) Marlie Thijssen (assistent projectleider) Externe partners Woningstichting WoCom

Hans Noordzij (interim projectleider) en Hanneke Damsté (projectontwikkelaar WoCom)

Doel Het pand Bartholomeus (begrensd door het Koningsplein, de Kerkstraat en de Deken van Pelthof) is oorspron- kelijk gesticht als liefdeshuis voor zieken en bejaarden (Congegratie van de Zusters van Liefde). Het bestaat uit een gevarieerd gebouwencomplex (als gevolg van diverse verbouwingen en uitbreidingen) en geniet deels een Rijksmonumentale status. Het pand staat momenteel leeg (uitgezonderd enkele antikraakwachten). Eigenaar is Woningstichting WoCom.

Het doel van het project is herontwikkeling van het pand Bartholomeus tot een gebouw met maatschappelijke functies en appartementen (gemengd woonprogramma voor starters en senioren).

Het doel van dit Programma van Eisen (PvE) is tweeledig:

1. Het bundelt de eisen en uitgangspunten die specifiek voor dit project vanuit de gemeente worden gesteld.

Deze informatie wordt ingebracht door gemeentelijke disciplines. Het PvE is de kwalitatieve en procedurele basis voor planvorming en –uitvoering.

2. Tijdens de planvorming en –uitvoering is het PvE het toetsingskader om te beoordelen of voldaan wordt aan de afgesproken kwaliteit en de totstandkoming ervan óf geeft de handvatten om te discussiëren over aan- passingen.

Het PvE kent een pragmatische en uitvoeringsgerichte insteek, het is derhalve geen opsomming van wet- en regelgeving. Uitgangspunt is het opstellen van een instrument ten behoeve van de regie in de voorgestane ruimtelijke ontwikkeling.

Algemeen Relevant beleid Gemeente Asten

Bestemmingsplan Centrum 1^e fase (besluit raad vaststelling d.d. 23 april 1991, besluit G.S. goedkeuring d.d. 27 november 1991). Gronden zijn bestemd als centrumgebied voor de functie maatschappelijke voor- zieningen. Deze bestemming dient te worden aangepast.

De Avance (vastgesteld 21 februari 2006). In de Avance wordt de toekomstvisie van de gemeente Asten vastgelegd. Voor de kern Asten is inbreiding en herstructurering uitgangspunt. Centrumlocaties worden hierbij in het bijzonder aangemerkt als geschikte plek voor senioren en starters. In het Duurzaam Ruimte- lijk Structuurbeeld van de Avance vallen de gronden in het centrumgebied. Uitgangspunt voor dit centrum- gebied zijn versterking van horeca- en winkelfuncties. Relevante ruimtelijk-beleidsmatige uitgangspunten voor de herontwikkeling van Bartholomeus zijn: versterking van het centrum en het voorzieningenniveau;

aanpassing van de toekomstige woningbouw op de vraag (rekening houdend met vergrijzing en marktont- wikkelingen); zorgvuldig ruimtegebruik door kwaliteit en inpassing. Bartholomeus is in de Toekomstvisie opgenomen als locatie voor circa 35 zorgwoningen.

Woningbouwmonitor 2005-2010 (laatst bijgestelde versie: Commissie Ruimte oktober 2008). Doelstelling Bartholomeus: 33 appartementen voor starters en senioren in de huursector. Tevens aandacht voor ver- zorgd wonen (dit is mogelijk in relatie tot het nabijgelegen verzorgingshuis De Lisse).

Centrumvisie (15 mei 2006). In de Centrumvisie staan de ruimtelijk-functionele uitgangspunten voor alle centrumontwikkelingen, met als doel het centrum van de gemeente Asten te verbeteren. De Centrumvisie is het belangrijkste beleidsdocument voor de herontwikkeling van Bartholomeus. De volgende uitgangspun- ten zijn met name relevant: de locatie is aangewezen als plek waar nieuwbouw of herontwikkeling in het bestaande centrum moet worden ingepast; er moeten maatschappelijke functies worden ontwikkeld om de bijzondere positie van het Koningsplein te versterken (bijvoorbeeld bibliotheek, gemeenschapshuis, klein- schalige baliefuncties, grand café en raadzaal) in combinatie met een woonfunctie voor starters en senio- ren.

Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE)

Regionaal structuurplan regio Eindhoven (RSP, vastgesteld door regioraad d.d. 7 december 2004, goedge- keurd door G.S. d.d. 8 maart 2005). In het RSP staan ruimtelijk-beleidsmatige uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkelingen in Zuidoost Brabant. Volgens de plankaart ligt de planlocatie in een intensive- ringsgebied (inbreiden, herstructureren). Bij woningbouwontwikkelingen dient rekening te worden gehou- den met een goede afstemming met de woningbehoefte van diverse doelgroepen. In kleinere kernen moet er aandacht zijn voor handhaving/versterking van het voorzieningenniveau. Verder wordt aandacht ge- vraagd voor de combinatie van stedelijke ontwikkeling met groenontwikkeling.

Provincie Noord Brabant

Interimstructuurvisie en Paraplunota Ruimtelijke Ordening (provincie Noord-Brabant, juni 2008). Deze visie is het kader voor gemeentelijk ruimtelijk beleid. De provincie eist afstemming van gemeentelijke woning- bouwplannen op de provinciale woningbehoefteprognoses. Uitgangspunt bij gemeentelijke bouwplannen is migratiesaldo nul en afstemming op de vergrijzingstrend (inclusief eventuele zorgbehoefte).

Benodigde ruimtelijke besluiten

Om de herontwikkeling mogelijk te maken zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld. De be- voegdheid hiervoor ligt bij de gemeenteraad.

Financiën, organisatie en samenwerking

Organisatie en samenwerking:

Het plangebied is circa 3100 m2 groot (zie bijlage 1: kaart van het plangebied). Indien gronden van de Deken van Pelthof in geding zijn (zie onder Planning) dan betreft dit geen exploitatiegronden. Grond en gebouwen zijn sinds 2002 eigendom van woningstichting WoCom. WoCom is, als eigenaar en initiatiefnemer, verantwoordelijk voor de herontwikkeling. De rol van de gemeente is vooral kaderstellend, toetsend en faciliterend.

Met WoCom zal voorafgaand aan vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan een anterieure overeenkomst worden gesloten waarin de uitgangspunten ten aanzien van de gewenste ontwikkeling evenals taken en ver- antwoordelijkheden worden vastgelegd. Deze samenwerkingsovereenkomst wordt vlak voor daadwerkelijke start van de uitvoering opgevolgd door een realisatieovereenkomst, waarin de condities voor de planrealisatie worden vastgelegd. Omdat er geen sprake is van overdracht van gemeentelijke gronden is het grondbeleid niet relevant en zal er geen koopovereenkomst worden gesloten.

De dagelijkse projectleiding wordt regulier afgestemd in het integrale projectteamoverleg, waarin de projectlei- ders van de gemeente en WoCom zitting hebben. Het projectteam is niet beslissingsbevoegd. Besluiten zullen worden voorbereid door de projectleiders met afstemming in het projectteamoverleg, vervolgens worden voor- gelegd aan het gemeentelijk Regieteam en het MT danwel de Raad van Commissarissen van WoCom en tot slot ter besluitvorming aan het college van Burgemeester en Wethouders danwel de gemeenteraad worden voorge- legd.

In het project spelen diverse derden een rol (de afnemers van de maatschappelijke ruimten). WoCom onder- houdt de contacten en onderhandelingen met deze partijen.

Financiën:

WoCom draagt de kosten van de herontwikkeling. In de anterieure overeenkomst zullen afspraken over het gemeentelijk kostenverhaal worden vastgelegd.

Eventuele planschadekosten zijn voor rekening van WoCom, zijnde de initiatiefnemer van het plan. Teneinde uitsluitsel te verkrijgen over de financiële haalbaarheid van het plan wordt in de definitiefase, bij overeen- stemming over het plan, een planschaderisicoanalyse door WoCom uitgevoerd. De uitkomsten van dit onder- zoek maken deel uit van het besluit van de gemeente om planologische medewerking te verlenen.

Schade die ontstaat als gevolg van de realisatiewerkzaamheden zijn voor rekening van WoCom, zijnde op- drachtgever voor de bouw. WoCom wordt geadviseerd voorafgaand aan start bouw een schade-nulmeting te verrichten.

Aanbesteding

Gemeentelijke onderzoeken/werkzaamheden worden uitbesteed conform het gemeentelijke aanbestedings- beleid. De ontwikkelende partij confirmeert zich aan het aanbestedingsbeleid voor overheidsopdrachten.

Indien binnen de gemeentelijke organisatie onvoldoende capaciteit en/of kennis aanwezig is, dienen onder- zoeken en werkzaamheden te worden uitbesteed.

Planning Fasering totale project

Er zijn lange termijnvisies voor de herontwikkeling van het totale gebied rond Bartholomeus, bestaande uit het complex Bartholomeus zelf, het direct aangrenzende Deken van Pelthof en de overzijde van de Kerkstraat (waar momenteel gemeenschapshuis de Klepel en de bibliotheek zitten). In de lange termijnvisie kunnen deze 3 onderdelen allen worden herontwikkeld, te beginnen met de herontwikkeling van Bartholomeus (fase 1). Wo- Com heeft reeds aangegeven dat dit alleen kan slagen als in ieder geval al een deel van de Deken van Pelthof wordt aangepakt (in de vorm van een upgrade van het huidige woonbestand en een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte). De rest van de Deken van Pelthof zal pas worden aangepakt als het project Revitalisering Bloemenwijk, elders in de gemeente Asten, is afgerond. WoCom wil de Deken van Pelthof namelijk voor dit re- vitaliseringsproject inzetten als tijdelijke huisvesting. Of dit alleen een upgrade is of een herontwikkeling, en of dit gepaard gaat met de herontwikkeling van de overzijde van de Kerkstraat zal nog worden bezien: over deze onderdelen zal in later stadium besluitvorming plaatsvinden.

1. Fase 1: herontwikkeling Bartholomeus en upgrade Deken van Pelthof: start procedure eind 2009 of be- gin 2010.

2. Fase 2: herontwikkeling Deken van Pelthof en herontwikkeling overzijde Kerkstraat: programma en planning nader te bepalen.

WoCom is, als eigenaar en initiatiefnemer, verantwoordelijk voor de planning.

Fasering herontwikkeling Bartholomeus (fase 1):

Dit PvE ziet alleen toe op fase 1.

• Het PvE hoort bij de initiatieffase van het project. Dit PvE wordt vastgesteld in het 1^e kwartaal van 2009 en is te zien als het gemeentelijk startbesluit van het project.

• Na goedkeuring van het PvE start de definitiefase. In deze fase wordt de anterieure overeenkomst met WoCom aangegaan, worden alle voorbereidende onderzoeken afgerond en zal de bestemmingsplanpro- cedure worden gestart. De definitiefase start in 2009 en loopt door tot en met 2010.

• Aansluitend start de ontwerpfase. In deze fase wordt de bestemmingsplanprocedure afgerond, wordt het definitief ontwerp voor de woningen opgesteld en wordt de bouwvergunningprocedure doorlopen.

• Aansluitend start de realisatiefase. De realisatie zal naar verwachting langere tijd in beslag nemen, door mogelijk gefaseerde uitvoering van het project en de parallel lopende upgrade van het Deken van Pelt- hof.

• Concrete data zijn op dit moment nog niet te geven voor de ontwerp- en realisatiefase.

Inventarisatie Eigendomssituatie en

huidig gebruik

Grond en gebouwen zijn eigendom van WoCom. De gebouwen staan vrijwel leeg (uitgezonderd bewoning door enkele anti-kraakwachten). De gebouwen zijn reeds gestript (waardevolle, beschermwaardige onderdelen zijn afgeschermd). De gebouwen zijn daardoor niet meer geschikt voor tijdelijke ingebruikgeving. Gezien de centra- le locatie en de omvang van het complex dient herontwikkeling daarom snel te starten (leegstand is onwense- lijk en heeft een negatieve uitstraling op de omgeving).

Bij de upgrade van het Deken van Pelthof is gemeentelijke grond in het geding. De gemeente zal nadere eisen stellen t.a.v. de herinrichting. Indien bij de herontwikkeling van Bartholomeus ook gemeentelijke grond beno- digd is zullen hier nadere afspraken over gemaakt worden.

Milieu Te verrichten onderzoeken

Bodem: er is sprake van grondwaterverontreiniging. Bodemonderzoek (NEN 5740) dient aan te tonen dat de gronden geschikt zijn voor de gewenste bestemming. Het onderzoek wordt verricht door WoCom.

Geluid: het plangebied ligt deels aan de Kerkstraat. Deze maakt onderdeel uit van de binnenring van de ge- meente Asten en kent een snelheidsregime van 50 km/u. Akoestisch onderzoek is noodzakelijk. Mogelijk is ontheffing van de Wet Geluidhinder nodig (bevoegd gezag is het college). Tevens moet in de ontwerpfase een toets op grond van het Bouwbesluit plaatsvinden naar de gevelwerende werking van de nieuwe woningen. De akoestische onderzoeken worden uitgevoerd door WoCom.

Stank: er zijn geen belemmerende stankcirkels in de omgeving van het plangebied.

Luchtkwaliteit: er is geen luchtkwaliteittoets nodig door de geringe omvang van het programma.

Zonering: er zijn geen inrichtingen met belemmerende zones in de nabijheid van het plangebied. Blijkens de risicokaart zijn er ook geen andere risicovolle objecten of transportroutes voor gevaarlijke stoffen in de nabij- heid van het plangebied.

Afval

Afvalinzameling zal bovengronds geschieden door een door de gemeente aan te wijzen bedrijf in door de ge- meente aangeboden inzamelingsmiddelen. Aanbieden dient plaats te vinden aan de openbare weg op een goed bereikbare locatie. WoCom dient deze locatie herkenbaar op te nemen in het plan. Voorafgaand dient afstem- ming met de afvalinzamelaar plaats te vinden.

Archeologie, cultuur- historie en monumen- ten

Te verrichten onderzoeken

Voor de herontwikkeling van Bartholomeus is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voor de upgrade van het Deken van Pelthof is eveneens geen archeologisch onderzoek benodigd, mits de upgrade alleen bestaat uit sloop en herinrichtingswerkzaamheden (indien er nieuwe bouwwerken worden opgericht, met nieuwe funde- ringsstructuren, zal de noodzaak om archeologisch onderzoek te verrichten opnieuw worden getoetst. Dit is in ieder geval aan de orde in fase 2).

Bartholomeus heeft gedeeltelijk een rijksmonumentenstatus. Er is een monumentenvergunning nodig om te herontwikkeling te kunnen realiseren. Bevoegd gezag van deze vergunning is het college. Toetsende instantie is de gemeentelijke monumentencommissie en de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monu- menten.

Natuur, landschap en groen

Flora en fauna

• Conform Centrumvisie dient de groenbeleving te worden versterkt door het aanbrengen van groen op strategische plaatsen en moet er aandacht zijn voor beschut binnenterrein cq. groene binnenhoven;

• Bij de upgrade van de Deken van Pelthof dient, indien relevant, rekening te worden gehouden met de aanwezige beschermwaardige bomen (afhankelijk van de schaal waarop upgrade plaats zal vinden).

• Er dient geïnvesteerd te worden in waardevol bestaand groen in het bestaande binnenterrein van Bart- holomeus (handhaven) en waar mogelijk moet de groenstructuur worden doorgezet in de Deken van Pelthof;

• De gemeente beziet een opwaardering van de groenstructuur aan het Koningsplein (waarbij uitgangs- punt is dat er geen bomenrij langs de gevel van Bartholomeus zal worden geplaatst, omdat de bomen hier onvoldoende ruimte hebben, het zicht vanuit de nieuwe woningen hierdoor belemmerd wordt en er

een parkeerkelder op deze locatie wordt gerealiseerd);

• Ten behoeve van de watervoorziening van de bestaande bomen aan het Koningsplein wenst de gemeen- te te praten over een afwateringssysteem vanaf de daken van Bartholomeus;

• In de ontwerpfase zal door WoCom een inrichtingsplan openbare ruimte worden opgesteld (met name relevant i.h.k.v. de upgrade van het Deken van Pelthof): dit plan zal ter beoordeling aan de gemeente worden voorgelegd;

• In het kader van de Flora- en Faunawet dient er een onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen in Bartholomeus te worden verricht door WoCom;

• Sloop- en realisatiewerkzaamheden dienen te worden afgestemd op het broedseizoen.

Ontwerp Ruimtelijk programma Woningbouw

Conform Centrumvisie dient een gemengd doelgroepprogramma te worden gerealiseerd. Bartholomeus zal worden bestemd voor de doelgroepen starters en senioren. De nadruk ligt op de huursector; duurdere koopwo- ningen aan de pleinzijde zijn denkbaar. Het aandeel te realiseren woningen in de sociale sector zal nader wor- den afgestemd. Hierbij is de vaststelling van de gemeentelijke woonvisie (3^e kwartaal 2009) richtinggevend.

Indien er in het kader van dit project woningen in de sociale sector gesloopt worden in de Deken van Pelthof dient er sprake te zijn van voldoende compensatie in het sociale segment, zodat er geen tekort aan woningen in dit segment ontstaat.

Speciale woonvormen

De zorgvoorzieningen van de Lisse zijn in de directe nabijheid aanwezig. Afhankelijk van de uitkomsten van de woonvisie (2^e kwartaal 2009) zal het programma voor de seniorenwoningen nader worden gespecificieerd in aantal en typologie (geschikt wonen, verzorgd wonen). Conform Centrumvisie dient er een goede ruimtelijke verbinding tussen de Lisse en Bartholomeus aanwezig te zijn.

Sociaal-maatschappelijke voorzieningen

Conform de Centrumvisie dient er een maatschappelijke plint te worden gerealiseerd. Genoemde functies: bi- bliotheek, kleinschalige baliefuncties (zoals VVV) en grand café (inclusief terras op het Koningsplein). Deze functies zullen op de begane grond worden gerealiseerd, waarbij zorg gedragen wordt voor goede bereikbaar- heid en zichtbaarheid.

Er is gesproken over de mogelijkheid om de gemeentelijke raadzaal naar Bartholomeus te verplaatsen. WoCom

heeft in dit kader een schetsontwerp gemaakt, waarbij het bestaande historische binnenterrein is overkapt en geschikt gemaakt voor de raadzaalfunctie. Echter, deze optie is losgelaten. WoCom zag onvoldoende mogelijk- heden in een multifunctioneel te verhuren ruimte; indien deze ruimte alleen door de gemeenteraad zou worden gebruikt zouden de kosten voor de gemeente veel te hoog worden (raming € 75.000,-/jaar, prijspeil 2008). De Rijksdienst voor Archeologie en Monumenten is bovendien niet enthousiast over de overkapping van het bin- nenterrein in combinatie met de woonfunctie rondom (en hanteert over het algemeen een “nee-tenzij-principe”

bij dergelijke overkappingen). WoCom heeft aangegeven een positieve grondhouding te hebben om de raadzaal in de toekomstige grand café-ruimte te integreren. WoCom wordt concreet gevraagd de ruimtelijke inpasbaar- heid te onderzoeken (toets gemeentelijk PvE raadzaal op inpasbaarheid).

Het gebied is bij uitstek geschikt voor verplaatsing van gemeenschapshuis de Klepel. Het Bartholomeuscomplex zelf is echter van onvoldoende omvang om dit te realiseren, naast de overige gewenste maatschappelijke func- ties en de gewenste woonfunctie. In fase 2, bij herontwikkeling van de achtergelegen Deken van Pelthof, zal de verplaatsing van de Klepel worden bezien. Het huidig terrein van de Klepel kan dan worden benut voor verster- king van de woonfunctie in het centrum (zie ook de eerder toegelichte fasering onder “Planning”).

Bedrijvigheid

Realisatie van nieuwe bedrijvigheid is niet de insteek van de Centrumvisie of van dit project. Het is echter wel denkbaar dat binnen de ontwikkeling van de maatschappelijke plint op de begane grond nog op kleine schaal ruimte overblijft die commercieel verhuurd zal worden. Dit zal in de definitiefase nader worden bepaald.

Verkoop en toewijzingsprocedure

• Verkoop en verhuur valt onder de verantwoordelijkheid van WoCom.

• Toewijzing van de koopwoningen vindt plaats conform het gemeentelijk toewijzingsbeleid.

• Indien een deel van de in het plan te realiseren starterswoningen in de koopsfeer worden gerealiseerd zul- len in de definitiefase nadere afspraken worden gemaakt tussen de gemeente en WoCom hoe deze wonin- gen voor de doelgroep behouden kunnen blijven. Te denken valt aan een Koopgarantconstructie.

Stedenbouw, land- schap en architectuur

Algemene randvoorwaarden en uitgangspunten

In de Centrumvisie zijn diverse uitgangspunten voor de herontwikkeling van Bartholomeus opgenomen. Sa- mengevat heeft de herontwikkeling als stedenbouwkundig doel:

• Versterking centrale maatschappelijke functie;

• Versterking oorspronkelijke historische structuur;

• Versterking pleinwerking Koningsplein.

De monumentale delen van het complex dienen behouden te blijven. Het hoofdgebouw blijft het gedeelte met

de gevel aan Koningsplein en Kerkstraat. Het achterliggende gedeelte (Deken van Pelthof) zal hier ruimtelijk aan worden gekoppeld. De upgrade van de Deken van Pelthof zoals reeds eerder beschreven onder “Planning”

is daarmee op korte termijn noodzakelijk. Hiermee gaat het zowel om een upgrade van het vastgoed, als een upgrade van de openbare ruimte. Deze ruimtelijke koppeling geldt ook, zij het in mindere mate, voor het ge- bied aan de andere zijde van de Kerkstraat (ontwikkeling 2^e fase).

Aandacht wordt gevraagd voor hoogteaccenten op belangrijke plaatsen (op hoeken en ter beëindiging van zichtlijnen).

De wandvorming naar buiten (richting Deken Meijerstraat, Kerkstraat, Julianastraat en uiteraard richting Ko- ningsplein) is een belangrijk aandachtspunt. Handhaving van de wand aan het Koningsplein (de huidige voor- gevel) staat nog ter discussie. De commissie Ruimte dient hier nog een mening over te vormen. Indien de ge- vel gesloopt wordt, dient er een gelijkwaardige gevel (met kap) voor terug te komen, die de pleinwerking ver- sterkt en een historische sfeer uitademt. De wandvorming dient bereikt te worden binnen bouwvolumes van twee tot drie bouwlagen met kap.

Stedenbouwkundig plan/verkavelingsplan

WoCom stelt een stedenbouwkundig plan/verkavelingsplan op voor het complex Bartholomeus en de directe omgeving (Koningsplein, Deken van Pelthof: vanwege de onlosmakelijke relatie en de wederzijdse beïnvloe- ding), inclusief de daartoe behorende produkten zoals een matenplan en een inrichtingsplan.

Er dient voldaan te worden aan de volgende algemene kwaliteitseisen:

Basispakket Woonkeur.

Pluspakket Woonkeur (woonomgeving).

Basislijst Duurzaam Bouwen van het SRE.

Hydrologisch neutraal bouwen.

WoCom stelt tevens een beeldkwaliteitplan en woningontwerp op.

Het beeldkwaliteitplan en voorlopig woningontwerp worden ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd.

Na instemming worden het beeldkwaliteitplan en het voorlopig ontwerp ter beoordeling aan externe advi- seurs aangeboden (o.a. welstandscommissie, VAC).

Het definitief ontwerp wordt ter beoordeling aan de gemeente voorgelegd en bij instemming ter besluitvor- ming aan Regieteam en College van B&W.

Bouwaanvragen worden ingediend bij de afdeling Publiekszaken (bouwplantoetser). In dit kader vindt een definitieve welstandsbeoordeling plaats.

Volgens de gemeentelijke welstandsnota geldt voor het plangebied welstandsniveau 1.

Waterhuishouding Algemene eisen waterhuishouding

Voldaan dient te worden aan de uitgangspunten van hydrologisch neutraal bouwen. Waterschap Aa en Maas hanteert een voorkeursvolgorde met betrekking tot uitvoeringsmaatregelen.

Er dient duurzaam met regenwater om te worden gegaan.

WoCom is verantwoordelijk voor de watertoets. Hiertoe dient een op te stellen waterhuishoudkundig plan ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het Waterschap. De inhoud van de waterparagraaf in de ruimte- lijke onderbouwing kan op grond van de watertoets en het overleg met het Waterschap worden geformu- leerd.

Het overleg met Waterschap dient in een vroegtijdig stadium van de planvorming te worden opgestart.

Algemene eisen riolering:

WoCom stelt een rioleringsplan op. Uitgangspunt is een gescheiden stelsel. Het vuilwaterriool dient gelegen te zijn in gemeentelijke gronden. In overleg wordt bepaald hoe de aansluiting wordt vormgegeven. De kosten voor aanleg van de riolering liggen bij de ontwikkelende partijen. Zie ook onder ‘Uitvoering/bouwrijp maken’.

Verkeer en parkeren Ontsluiting

• Het plangebied is reeds goed ontsloten voor gemotoriseerd verkeer. Ook is er een goede ontsluiting voor Openbaar Vervoer (bushalte Kerkstraat).

• Bij de inrichting van het gebied dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor de bereikbaarheid voor hulpdien- sten. Het ontwerp voor het plan dient in vroeg stadium met de hulpdiensten te worden besproken.

• Conform de Centrumvisie dient het gebied vanaf verschillende zijden goed toegankelijk te zijn voor lang- zaam verkeer. Er zal een doorgang voor langzaam verkeer via het Koningsplein richting het achtergelegen gebied moeten worden gerealiseerd.

• Er dient tijdig afstemming plaats te vinden met SITA over de afvalinzameling.

Parkeren

Conform gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP, oktober 2006) dient het project zelfvoorzienend te zijn op het gebied van parkeren. Op grond van dit GVVP is de parkeernorm voor woningen 1:2. Voor de overige functies zijn de parkeernormen zoals vastgelegd in de ASVV uitgangspunt (regime: de maximale parkeernormen voor niet-stedelijk centrumgebied). Er dient sprake te zijn van een goede parkeerbalans.

Het gebied dient autoluw te worden ingericht.

Voor de bewoners van het nieuwe complex dient een ondergrondse parkeervoorziening te worden aange- legd. Deze parkeergarage zal geheel onder het complex worden aangelegd (geen gemeentelijke gronden in het geding) en krijgt geen openbaar karakter. De parkeergarage mag geen uitrit aan de Kerkstraat krijgen;

over de in/uitrit worden nadere afspraken met de gemeente gemaakt.

Bezoekersparkeren vindt plaats op de bestaande parkeergelegenheden in de omgeving (straatzijde Ko-

ningsplein, Koningsplein/zijde gemeentehuis, overzijde Kerkstraat etc). Uitgangspunt is onbetaald parkeren in een blauwe zone.

De kerk zal bij speciale diensten gebruik maken van het Koningsplein/zijde Bartholomeus (parkeergelegen- heid bij bijvoorbeeld begrafenissen). De combinatie van de functies parkeren en terras (t.b.v. grand café) vraagt om een zorgvuldige afstemming en inrichting.

Het gehele Koningsplein vrijwaren van parkeren ten gunste van de optimalisering van de pleinfunctie (waaronder het terras) is niet mogelijk.

De maatvoering van parkeervakken dient te zijn afgestemd op de ASVV.

Indien van toepassing: garages worden niet als zelfstandige parkeerplaats meegeteld in de parkeernorm en de lengte van opritten moet minimaal 5 meter zijn om als parkeerplaats te worden meegeteld.

Mede in relatie tot het programma voor seniorenwoningen dienen nadere afspraken te worden gemaakt over de realisatie van gehandicapten-parkeerplaatsen. Het aantal plaatsen wordt bepaald o.b.v. het ASVV.

Bij de situering van de parkeervakken moet rekening worden gehouden met de beschikbare ruimte voor de in- en uitdraaibewegingen.

Fietsenstallingen dienen te worden geïntegreerd in het ontwerp.

Gemeentelijke wegen:

• Bij de upgrade van het Deken van Pelthof zijn gemeentelijke wegen betrokken. De gemeente zal nadere eisen stellen aan de herinrichting van deze wegen.

Bouwontsluiting

De bouwontsluiting wordt op een nader tijdstip in overleg met openbare werken vastgesteld (gekoppeld aan afspraken over de bouwplaatsinrichting van de werkgebieden).

Schade in/aan de openbare ruimten of het straatmeubilair is voor rekening van WoCom.

Veiligheid Bluswatervoorziening

Er is reeds voldoende bluswatervoorziening in de omgeving aanwezig. Aandachtspunt is de brandweertoegan- kelijkheid van het gebouw en de appartementen (o.a. aanwezigheid liften). In de ontwerpfase dient WoCom nader te overleggen met de brandweer.

Onderzoek Niet Gesprongen Explosieven (NGE) WO2

Niet relevant aangezien het om de herontwikkeling van een bestaand, historisch pand gaat.

Kunst en spelen Kunstobjecten

De gemeente wil in overleg treden met WoCom over het plaatsen van kunstobjecten in de directe omgeving

van Bartholomeus of in de openbaar toegankelijke binnenpaden en/of -hoven.

Speelvoorziening

Niet relevant gezien de specifieke locatiekenmerken en de beoogde doelgroepen (starters- en seniorenappar- tementen).

Procedures en vergunningen Planologische proce-

dures

Bestemmingsplan en naar verwachting een hogere waarden procedure (artikel 83 Wet Geluidhinder).

Vergunningen Relevante vergunningen c.q. besluiten / bevoegd gezag

Met navolgende vergunningen dient rekening te worden gehouden:

Bouwvergunning / B&W

Monumentenvergunning/B&W

Kapvergunning / B&W

Sloopvergunning / B&W

Inrit/uitritvergunning / B&W

Vergunningsaanvraag riolering (alsmede tijdelijke vergunningen voor bijvoorbeeld lozing bronneringswater)

Bronneringsvergunning (afhankelijk van diepte riool; gaat via de provincie Noord-Brabant)

Tezijnertijd dienen gebruiksvergunningen te worden aangevraagd (zoals bijvoorbeeld een vergunning voor het terras van het grand café)

Interne procedures Intern is de herontwikkeling aangewezen als project van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling: de fasen van het projectmatig werken zullen worden doorlopen (zie ook de eerdere toelichting onder “Planning”). De gemeente draagt zorg voor de benodigde interne besluiten door college en gemeenteraad.

Uitvoering Procedureafspraken

t.b.v. afstemming BWM en OW en ont- wikkelende partij

Initiatieffase

De eisen en randvoorwaarden voor civieltechnische werkzaamheden staan omschreven in de Leidraad In- richting Openbare Ruimte van de gemeente Asten.

Definitiefase

De randvoorwaarden die vanuit OW zijn gesteld zijn in dit programma van eisen opgenomen.

Het definitief verkavelingsplan (inclusief peilhoogte) zal door OW op globaal niveau (hoofdlijnen) worden beoordeeld en van commentaar voorzien.

OW start werkzaamheden op t.b.v. ontwerp- en voorbereidingsfase, nadat alle in dit programma van eisen genoemde planprodukten gereed en getoetst zijn (riolering, water, verlichting, groen en dergelijke).

Ontwerp- en voorbereidingsfase

Door OW wordt het ontwerp getoetst op inrichtingsniveau. Sluiten dimensionering, functionaliteit en mate- rialisatie aan bij het programma van eisen. Het ontwerp omvat:

Maatvaste tekening van bestaande situatie inclusief kadastrale en gebruiksgrenzen, hoogtemeting van plangebied (en eventueel aangrenzende) percelen met te handhaven en te verwijderen objecten.

Stedenbouwkundig plan: verkavelingstekening inclusief maatvoering, inrichtingschets openbare ruimte inclusief dwarsprofiel.

Bouwrijp tekening met riolering, bouwstraat, dwarsprofiel, tracés en details.

Woonrijp tekening met dwarsprofiel en details (inschakelen Beheer en Onderhoud bij toetsing).

Aanleg- en detailtekeningen van groenvoorzieningen, openbare verlichting, speelvoorzieningen, straat- meubilair, verkeerselementen, et cetera.

Basisrioleringsplan afgestemd met Waterschap met HWA en DWA, inclusief berekeningen en structuur op strengniveau.

Bestek conform RAW systematiek: bestekstekeningen digitaal en analoog.

Realisatiefase

Bouwrijp maken: terrein werkzaamheden, riolering (afwatering, bemaling), kabels en leidingen (nuts), noodverharding, tijdelijke verkeersborden, uitzetten verkaveling.

Woonrijp maken: aanleg definitieve bestrating, meubilair, verlichting, straatnaamborden, definitieve verkeersborden.

Oplevering: eerste en tweede oplevering, overdracht aan Beheer en Onderhoud.

Uniforme Administratieve Voorwaarden 1989 (UAV 1989) zijn van toepassing.

Algemene uitvoe- ringseisen

Overlast

Tot een minimum beperken. Schade als gevolg van de uitvoering is voor rekening van WoCom. Er zal een realisatieovereenkomst worden gesloten waarin diverse afspraken over de uitvoering worden vastgelegd.

Bodemgesteldheid

Voor de bouwwerkzaamheden is een sonderingsonderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek is voor rekening van

WoCom.

Grond

Indien sanering benodigd is valt dit de verantwoordelijkheid van WoCom.

Bouwrijp maken Algemeen:

• Conform standaard RAW.

• Conform UAV 1989.

• Planning wordt in onderling overleg afgestemd.

Terreinwerkzaamheden

De af te werken hoogte is het bestaande maaiveld.

Het terrein moet worden geruimd (verwijderen van afrasteringen/beplantingen).

Gezorgd moet worden voor voldoende drooglegging t.b.v. de rioleringswerkzaamheden.

Het bouwterrein moet toegankelijk worden gemaakt t.b.v. bouwwerkzaamheden: vastgesteld moet worden of de bouwstraat wordt gesitueerd ter plaatse van de toekomstige ontsluiting. Om kapitaalsvernietiging te voorkomen en bij oplevering van de woningen de bereikbaarheid te kunnen garanderen verdient het de aanbeveling tijdens het bouwrijp maken de riolering eveneens aan te brengen. Dit gebeurt in overleg met en op kosten van WoCom in gemeentegrond.

De wijze van afwatering van bouwstraat/-percelen moet worden bepaald. De ontwikkelende partijen doen hiertoe een voorstel aan de gemeente.

Nutsvoorzieningen (water, gas, elektra, cai, telefoon) worden bij voorkeur tijdens het bouwrijp aange- bracht. Bepaald moet worden waar een tracé voor kabels en leidingen wordt gereserveerd, rekening hou- dend met het rioleringsplan. Het overleg dient hiervoor tijdig te worden opgestart. Er mag geen bebouwing of beplanting op het tracé staan.

Riolering

Gemeentelijk rioleringsplan en standpunten Waterschap en provincie vormen uitgangspunt voor het door de ontwikkelende partijen op te stellen rioleringsplan.

Rioleringsplan dient positief te worden beoordeeld door waterkwaliteitsbeheerder (inclusief geohydrologisch onderzoek en berekeningen).

Rioolbeheerder dient goedkeuring te geven over diepteligging, diameter, materialisatie, gemalen, aanslui- tingen en tijdelijke omleidingen danwel afsluitingen.

Voldaan moet worden aan wettelijke bepalingen (WMB, WBB, WVO, Provinciale Milieuverordening, Keur Wa-

terschap).

Ondergrondse infrastructuur

Kabels en leidingen: in overleg tussen gemeente, ontwikkelende partijen en nutsbedrijven worden nadere afspraken gemaakt over plaats, materialen, standaard vs speciaal tracé, mantelbuizen, ruimtegebruik, uit- voering, eisen m.b.t. herstraten en dergelijke.

Zinkers, brandkranen, trafo’s: in overleg met betrokken partijen worden nadere afspraken gemaakt.

Watergangen

Gelet op het plan zijn hier geen specifieke eisen of randvoorwaarden van toepassing.

Woonrijp maken Algemeen

Conform standaard RAW.

Conform UAV 1989.

Planning wordt in onderling overleg afgestemd.

Verharding

• Onderscheid aanbrengen in woonstraat, voetpad, binnenterrein.

• Er zijn diverse gemeentelijke standaardprodukten. Deze worden in de ontwerp- en voorbereidingsfase na- der besproken met de ontwikkelden partij.

Straatmeubilair

Ten behoeve van het inrichtingsplan maken de ontwikkelende partijen nadere afspraken met de gemeente over lantaarnpalen, zitbanken, afvalbakken, fietsrekken, bochtbescherming, bebording (straatnaamborden en verkeersborden), hekwerken en draaipoorten.

Nutsvoorzieningen In overleg met de nutsbedrijven worden nadere afspraken gemaakt over kabels en leidingen en eventuele traf- ohuisjes.

Beheer en onderhoud Beheer en Onderhoud wordt diverse malen ingeschakeld (bij toetsen woonrijpplan). Nadere afspraken met Be- heer en Onderhoud worden door OW vastgelegd in een beheersdocument.

Totstandkoming van dit Integraal Programma van Eisen

Bijdragen Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling: Liedewij Wiersma, Marlie Thijssen, Ton Smits, Hanny Reumkes, Paul Valk.

Afdeling Openbare Werken: Maaike van Jole, Andy Kwaspen, Eline Huibregste Bimmel.

Brandweer: Hans Verhees.