A L L E V R I J H E I D .
A L L E Z E K E R H E I D .
INLEIDING
Bij de nieuwbouw van woningen is het onze uitdaging om de wensen en behoeften van
bewoners in balans te brengen met de doelstellingen van verhuurders, beheerders of beleggers.
Woningen moeten niet alleen vandaag goed verhuurbaar zijn, maar ook in de toekomst een blijvend goed rendement opleveren.
Duurzaam rendement met Leef!wel wonen
Leef!wel wonen van Ter Steege Bouw Vastgoed stelt niet de woning, maar het leven van de bewoners centraal. Ontwerp en bouw zijn hier volledig op afgestemd. Deze aanpak staat garant voor duurzaam, succesvolle en rendabele projecten.
HITEPAPER LEEF!WEL WONEN
2
A. WOONRUIMTE ÉN
BOUWSNELHEID OP MAAT
Leef!wel wonen is een innovatief concept van Ter Steege Bouw Vastgoed. We hebben onze ervaring in huurders- en kopersgericht bouwen omgezet naar een concept waarin woningen optimaal renderen tijdens hun totale levenscyclus. Leef!wel wonen is modulair & prefab bouwen op een manier die uniek is in Nederland. Met:
• keuze uit niet één, maar meerdere bouwsystemen. Waardoor niet alleen woonruimte op maat, maar ook bouwsnelheid naar wens mogelijk is;
• woningarchitectuur, indeling en afwerking op basis van de gedefinieerde leefstijlen van de huurders/kopers. Waardoor de opdrachtgever gericht bouwt aan de maximale bewonerstevredenheid;
• duurzame, energiezuinige en levensloopbestendige woningen met optionele services als bijvoorbeeld energiemonitoring, verhuurservice, onderhoud en beheer.
EPAPER LEEF!WEL WONEN
3
B. HELDER STAPPENPLAN
Kenmerkend aan Leef!wel wonen is de constante focus op de bewoners; tijdens de hele levenscyclus van de woning. Dit zette Ter Steege Bouw Vastgoed aan om een ongekende modulaire flexibiliteit mogelijk te maken. Opdrachtgevers bepalen hun keuzes uit de modules en submodules van Leef!wel wonen via een duidelijk en transparant stappenplan. Bij elke stap maakt Ter Steege Bouw Vastgoed de technische, de esthetische en de financiële gevolgen van deze keuze inzichtelijk.
Stap 1: de architectuurstijl
Op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de doelgroeptypologie kunt u kiezen uit 6 varianten in architectuurstijl. De specifieke kenmerken van de verschillende stijlen geven de woningen hun onderscheidende karakter. Kiest u voor eigentijdse architectuur, klassieke of juist moderne architectuur, een moderne of industriële look of juist de kenmerkende jaren ’30 stijl? Met onze gedefinieerde architectuurstijlen kan binnen elk beeldkwaliteitsplan een passend ontwerp worden gerealiseerd. En met onze toekomstbestendige woning kiest u o.a. voor slapen en baden op de begane grond.
Stap 2: bouwsysteem, energie en exploitatie
Samen met de opdrachtgever staat Ter Steege aan het roer. Afhankelijk van onder meer de gewenste realisatietijd en het aantal woningen kunnen Leef!wel woningen een draagstructuur (casco) hebben van kalkzandsteen, prefab beton of een combinatie van prefab beton draagelementen en HSB gevelelementen. De Leef!wel woning kan ook aardbevingsbestendig worden uitgevoerd. Naast het bouwsysteem kan de opdracht- gever kiezen uit 5 ‘energie’-modules en uitvoeringen op maat voor sociale huur, vrije sector huur of koop.
2.1 PREFAB BETON
Als er één manier is om de bouwkwaliteit en -planning maximaal te beheersen, dan is dat wel via fabrieksmatige productie. De Leef!wel woningen worden grotendeels in de fabriek geproduceerd. Onder geconditioneerde omstandigheden, met goede arbeidsvoorzieningen. De fundatie, het betonnen casco en de gevel- en dakelementen worden geprefabriceerd in de fabriek. De kozijnen worden beglaasd en vóór levering op de bouwplaats geassembleerd op de gevels. Dit alles resulteert in een betere kwaliteit van het eindproduct en een aanzienlijke versnelling van de bouwtijd.
HITEPAPER LEEF!WEL WONEN
4
2.2 TRADITIONEEL = FLEXIBILITEIT
Is de voorbereidingsperiode relatief kort en kunnen er nog huurders- of kopersopties binnenkomen op het moment dat de bouw al is gestart? Dan ligt een draagstructuur in kalkzandsteen voor de hand. In vergelijking met prefab elementen is de levertijd van kalkzandsteen korter. Hierdoor kan al vrij snel na de opdracht worden gestart met de bouw.
2.3 HYBRIDE
Vraagt het project om een zeer korte uitvoeringsperiode en zijn de gegevens al in een vroeg stadium bekend? Dan is het raadzaam om te kiezen voor een combinatie van beton en HSB.
• De dragende woningscheidende wanden bestaan uit geprefabriceerd beton. Dit waarborgt zowel een goede geluidsisolatie als een hoge luchtdichtheid.
• De voor- en achtergevel bestaan uit geprefabriceerde HSB-wanden inclusief de beglaasde kozijnen. Hierdoor zijn de woningen al in de ruwbouwfase wind- en waterdicht, wat garant staat voor hoge kwaliteit en een hoge weersonafhankelijke bouwsnelheid.
• De HSB voor- en achtergevel worden standaard voorzien van hoogwaardige isolatie. Ook de dragende betonwanden die grenzen aan de buitenlucht worden standaard uitgerust met hoogwaardige isolatie.
VOORDELEN VAN HSB GEVELS T.O.V. PREFAB BETONNEN BINNENSPOUWBLADEN:
a. Flexibiliteit en herbruikbaarheid: door de HSB-gevel op te schuiven is de woning makkelijk uit te breiden. Bij uitbreiding van de woning zijn de HSB-elementen herbruikbaar.
b. Meer netto m2 woonoppervlakte doordat de isolatie is geïntegreerd in de constructie.
c. Duurzaam: Zie www.houtinfo.nl/bos-milieu/co2-footprint
d. Na plaatsing van de gevelelementen zijn de woningen direct wind- en waterdicht geïsoleerd.
Hierdoor kan - in welk seizoen dan ook – meteen worden gestart met de afbouw.
2.4 DUURZAAMHEID
De duurzaamheidsambitie van de Leef!wel woning is gebaseerd op de Trias Energetica. Alle Leef!wel woningen kenmerken zich door:
• schil met een hoge thermische isolatiewaarde en een hoge luchtdichtheid;
• gebruik van een energiezuinig ventilatiesysteem;
• standaard comfortabele en energiezuinige vloerverwarming
EPAPER LEEF!WEL WONEN
5
Aanvullend hierop kunnen opdrachtgevers kiezen uit de volgende 5 energiemodules:
• Basis EPC 0,4
• EPC 0
• EPC 0 All Electric
• NOM ready
• NOM
2.4.1 NOM
De Leef!wel NOM-woning wekt zelf zoveel energie op dat een gezin dat bewust met energie omgaat, geen energiekosten meer hoeft te hebben. Dit werkt volgens het principe van de belbundel. Gebruiken de bewoners niet meer dan de aangeboden hoeveelheid energie? Dan zijn er geen energiekosten.
Wordt de ‘bundel’ wel overschreden, dan betaalt de bewoner alleen de extra afgenomen energie.
De mogelijkheid bestaat om naast de huur ook een energieprestatievergoeding (EPV) in rekening te brengen. Of er kan gekozen worden om via servicekosten de zonnestroom te verrekenen (mits de zonnepanelen geen onderdeel van de constructie uitmaken).
Elke Leef!WEL NOM-woning kenmerkt zich door:
• Optimaal geïsoleerde schil en triple beglazing
• PV panelen; waarmee de totale energiebehoefte van de woning en de bewoners wordt opgewekt
• Energiemonitoring
De woningen kunnen op afstand worden gemonitord. Op deze manier krijgen de bewoners en verhuurder inzicht in hun energieverbruik en kunnen ze de installaties optimaal benutten. Een bijkomend voordeel is dat storingen van afstand verholpen kunnen worden.
• WTW-ventilatie met luchtverwarming of vloerverwarming
De woningen zijn uitgerust met een warmte terugwin-installatie (WTW). Dit is de meest energiezuinige én de meest comfortabele manier van ventileren. Alleen de werkelijk nodige hoeveelheid lucht wordt aangevoerd, zodat geen energie wordt verspild aan het opwarmen van overtollige lucht. Op deze manier blijft maar liefst 95 procent van de warmte die anders verloren zou gaan in de woning aanwezig. ’s Winters verwarmt de WTW-unit de in te blazen lucht eerst voor. Dit bespaart weer energie voor het verwarmen van de woning. Op warme dagen wordt de warme lucht afgevoerd en wordt ’s avonds koele lucht in de woning geblazen.
Qua verwarming zijn er twee mogelijkheden
• Lucht-water warmtepomp (op deze manier kan ook koeling worden toegevoegd)
De buitenlucht rondom de woning bevat bij elke temperatuur energie (warmte). De HITEP
APER LEEF!WEL WONEN
6
luchtwarmtepomp haalt de warmte uit de lucht en waardeert dit op. De pomp is voorzien van een boiler voor onder meer het douchen. De warmtepomp is ondergebracht op zolder. De buitenunit is geïntegreerd in de woningen. In combinatie met de zonnepanelen levert dit een zeer betrouwbaar en duurzaam systeem op, met een prima rendement.
• Verwarming via lucht of stralingspanelen
De woningen worden dan uitgerust met een elektrische spiraalverwarmer in het
toevoerluchtkanaal, waarbij de ventilatielucht de woningen verwarmt. Het is ook mogelijk dat er stralingspanelen worden geplaatst.
Stap 3: differentiatie & maatwerk
Naast de grote vrijheid in architectuur (zie stap 1) typeert Leef!wel zich ook door een grote vrijheid in gebruik. De woning kenmerkt zich door een goede en praktische basisindeling die het vertrekpunt is voor vergaand maatwerk. Met als doel: de ideale indeling voor de bewoner.
a. Plattegrondvrijheid: naast de standaard indeling beschikt Ter Steege Bouw Vastgoed over een aantal doordachte varianten, elk afgestemd op een eigen doelgroep.
b. Beukmaatvrijheid: de beukmaat is variabel tussen de 5100 en 6600mm, afhankelijk van de kavelbreedte en het benodigde gebruiksoppervlak.
c. Vrijheid van woningdiepte: het is mogelijk om de woning in stappen van 600mm dieper te maken. Hierbij wordt de achterkamer vergroot. Op deze manier wordt de totale woning groter, waardoor ook op de verdieping ruimte ontstaat voor goede alternatieve indelingen en oplossingen.
d. Uitbreidingsopties: is er alleen ruimte nodig op de begane grond, dan kan voor een uitbouw gekozen worden. Ook andere uitbreidingsopties als erkers en dakkapellen zijn mogelijk.
e. Levensloopbestendig en UP. Voor senioren en mensen met een lichamelijke beperking zijn speciale varianten ontwikkeld met wonen op de begane grond. Daarnaast bestaat er de mogelijkheid om in een regulier woningtype een sparing op te nemen in de verdiepingsvloer ten behoeve van een platformlift (UP woning). Hierdoor blijft de bovenverdieping goed toegankelijk en blijft dit woningtype prettig bewoonbaar voor mindervaliden.
Stap 4: Aanvullende services
Door te kiezen uit een of meerdere aanvullende services kunnen wij u volledig ontzorgen. Of het nu gaat om beheren, onderhouden en verhuren van huurwoningen of het succesvol verkopen van koopwoningen, wij regelen het voor u.
EPAPER LEEF!WEL WONEN
7
4.1 BEHEER EN ONDERHOUD
Ter Steege is voor veel corporaties ook de partij voor planmatig onderhoud. Ook verzorgt Ter Steege voor enkele duizenden woningen jaarlijks het reparatie- en mutatieonderhoud voor zowel corporaties als beleggers. Sleutelwoorden die op het gebied van beheer en onderhoud naar voren komen zijn samenwerking en dus ketenintegratie. De integrale benadering van de verschillende aspecten van onderhoud leidt ertoe dat de levensduur, functionaliteit, uitstraling en veiligheid van gebouwen en installaties optimaal beheerst worden tegen een minimaliseren van de kosten over een langere periode (TCO).
Bij Leef!wel woningen biedt Ter Steege Bouw Vastgoed een onderhoudscontract aan op basis van een MJOP voor 10 -20 jaar of langer. Het contract is gebaseerd op maximale flexibiliteit voor de contractpartijen. Niemand kan immers in de toekomst kijken en het is belangrijk dat contractanten op lange termijn gelukkig van elkaar worden. Zaak is met elkaar de kritische prestatie indicatoren (KPI’s) te bepalen en deze vervolgens te bewaken.
4.2 VERHUURSERVICE
Wij kennen uw uitdagingen en valkuilen als het gaat om huurderscommunicatie. Onze eigen
beleggingsportefeuille bevat o.a. ca. 250 commerciële huurwoningen- en appartementen. De verhuur van de woningen, de mutatie- en klachtafhandeling, etc. wordt volledig in eigen beheer uitgevoerd. Met de verhuurservice van Ter Steege kiest u voor een professionele begeleiding van uw verhuurproces.
4.3 VERKOOPCONCEPT LEEF!STIJL
Woonconsumenten weten beter dan wie dan ook wat zij belangrijk vinden in een woning. Door onze expertise van ontwikkeling en bouwen te combineren met de ideeën van de consumenten over hoe zij willen leven en wat hun woning moet uitstralen, maken we samen de ideale woning. Uniek hierbij is de manier waarop we de vele optiemogelijkheden met behulp van onze online woningconfigurator, de leef!stijl Planner, zowel inspirerend als begrijpelijk aanbieden. Van het eerste contact tot de oplevering zetten we in de communicatie de woonbeleving en niet de bouwtechniek centraal. Deze methode leidt tot een betere woning, een beter proces en uiteindelijk een financieel beter project.
Per project worden de mogelijke opties door middel van een aantal leefstijlen aangeboden. Op basis van de projecteigenschappen, de markt en locale voorkeuren kiezen we deze uit een zevental vooraf gedefinieerde leefstijlen. Leefstijlen die de onderscheidende mogelijkheden op basis van de manier van wonen en leven segmenteren.
Door de combinatie van een vaststaande basiswoning gecombineerd met alle mogelijkheden qua HITEP
APER LEEF!WEL WONEN
8
persoonlijke aanpassing is het mogelijk consumenten maximaal invloed te geven zonder dat dit voor een langer proces zorgt. We zijn ervan overtuigd dat door deze methode er meer animo is voor onze projecten en daarmee de verkoop sneller verloopt.
De online Leef!stijl Planner kan desgewenst ook ingezet worden om in huurwoningen de wensen op het gebied van keuken, sanitair en tegelwerk op een eenvoudige, begrijpelijke manier te inventariseren.
4.4 MONITORING & COACHING BEWONERS
De woningen kunnen op afstand worden gemonitord. Op deze manier krijgen de bewoners en verhuurder inzicht in hun energieverbruik en kunnen ze de installaties optimaal benutten. Een bijkomend voordeel is dat storingen van afstand verholpen kunnen worden.
De bewoners ontvangen heldere handleidingen voor het correcte gebruik van hun nieuwe woning. Het eerste jaar na oplevering worden zij bovendien begeleid door de energiecoach van Ter Steege Bouw Vastgoed. Ook dit helpt aantoonbaar om de levensduur van de woning te verlengen.
EPAPER LEEF!WEL WONEN
9
C. PROCESBEHEERSING &
COMMUNICATIE
KETENINTEGRATIE
Wij werken ketengeïntegreerd samen met vaste partijen en beperken hierdoor de overdrachtsmomenten wat de kans op fouten verkleint. Voorwaarde voor ketenintegratie is een open, eerlijke en transparante houding en communicatie. Vertrouwen tussen alle partijen is hierbij van groot belang en dit wordt bereikt indien partijen weten wat ze aan elkaar hebben. Door een open houding in het delen van kennis en met vertrouwen in elkaars kunnen, versterken partijen elkaar en is de uitkomst meer dan de som der delen. Ketenpartners versterken elkaar door het steeds beter te doen. Wij leren van projecten waarin wij met dezelfde ketenpartners hebben samen gewerkt en wij blijven ons verbeteren. Daarnaast is het van belang dat het ook een plezierige samenwerking is. Als het prettig samenwerken is binnen de keten en met de opdrachtgever, komt dit de kwaliteit ten goede en blijft het vooral leuk.
BIM EN LEAN
Doordat we via 3D-modellen werken in BIM (Bouw Informatie Model) bevorderen we ketenintegratie.
De bouwdelen zijn naadloos op elkaar afgestemd en het proces is optimaal gecoördineerd.
Hoeveelheden ten behoeve van een MJOP (meerjarenbegroting) en de toegepaste materialen en installaties zijn eenvoudig te filteren uit het Bouw Informatie Model.
Daarnaast werken we met de LEAN Managementmethodiek. Elke handeling die geen klantwaarde toevoegt is overbodig. Door de toepassing van LEAN dringen we de kosten terug, realiseren we kortere doorlooptijden en verhogen we de kwaliteit van ons werk.
24/7 SERVICEDIENST
Na de realisatie en de oplevering blijft Ter Steege Bouw Vastgoed de waakzame en alerte partner voor de opdrachtgever én de bewoners.
De tevredenheid van bewoners en gebruikers vraagt niet alleen om goed termijnonderhoud, maar ook snelle en vakkundige actie bij klachten en calamiteiten. Via de afdeling Service & Onderhoud van Ter Steege beschikt de opdrachtgever over een 24/7 servicedienst. De vaste samenwerkingsverbanden met een installateur, schilders en dakdekkers waarborgt korte responstijden. Ter Steege Bouw Vastgoed informeert de opdrachtgever over de afhandeling via registratie, gereedmelding en kwartaalbesprekingen.
HITEPAPER LEEF!WEL WONEN
10
D. DE ZEKERHEID VAN TER STEEGE
TER STEEGE BOUW VASTGOED
Leef!wel wonen is een concept van Ter Steege Bouw Vastgoed. Als totaalaanbieder kunnen we onze opdrachtgevers van dienst zijn van initiatief tot ontwikkeling, financiering, realisatie, beheer en onderhoud. Ter Steege Bouw Vastgoed is de gezamenlijke kracht van vier regionale bedrijven in Apeldoorn, Hardenberg, Tiel en Rijssen. Vanuit hun regionale positie werken deze bedrijven zelfstandig voor hun eigen opdrachtgevers.
MEER DAN 100 JAAR TER STEEGE
Ter Steege Bouw Vastgoed is onderdeel van Ter Steege Groep. Ter Steege Groep heeft als familiebedrijf een historie van meer dan 100 jaar en is ook actief in Handel en Industrie. Met elkaar vormen we een solide en financieel stabiele organisatie. Ter Steege wil een betrouwbare partner zijn die handelt vanuit respect voor mens en omgeving. Met ruim 600 medewerkers en een omzet van circa 150 miljoen is Ter Steege een belangrijke speler in haar markten.
MVO
In het kader van Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen is Ter Steege zich zeer bewust van haar rol in de maatschappij. Eind 2013 is Ter Steege Bouw Vastgoed als één van de eerste bouwbedrijven in de regio gecertificeerd voor de MVO prestatieladder, trede 3. Het certificaat bevestigt wat we intrinsiek gewend zijn te doen: dagelijks aandacht hebben voor mens, milieu en resultaat.
GECERTIFICEERDE KWALITEIT
De bedrijven van Ter Steege Bouw Vastgoed dragen kwaliteit hoog in het vaandel. Kwaliteit is niet afhankelijk van een certificaat, maar vooral van mentaliteit. De medewerkers zijn hiervan doordrongen en dragen dit uit in hun werkhouding. Dit heeft geleid tot certificeringen voor ISO 9001 (kwaliteit) en ISO 14001 (milieu).
EPAPER LEEF!WEL WONEN
11
L E E F ! W E L W O N E N Z O F L E X I B E L , D U U R Z A A M E N R E N D A B E L K A N H E T O O K .
Ter Steege Bouw Vastgoed Apeldoorn Ter Steege Bouw Vastgoed Hardenberg Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen De Vree en Sliepen
W W W . L E E F W E L . N L