Bestemmingsplan ‘Driessen’ uitwerkings-/wijzigingsplan
‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’
Ontwerp
4 november 2013
werknummer: 365.483.52 datum: 4 november 2013
bestand: J:\365\483\52\3.Projectresultaat
KuiperCompagnons BV
Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Architectuur, Landschap Rotterdam
Inhoud:
- Toelichting - Regels - Verbeelding
Bestemmingsplan ‘Driessen’ uitwerkings-/wijzigingsplan
‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’
Ontwerp
TOELICHTING
Inhoudsopgave van de toelichting
1 Inleiding 1
1.1 Aanleiding 1
1.2 Ligging plangebied 1
1.3. Bij het plan behorende stukken 1
1.4 Samenhang tussen de diverse planologische procedures 3
2 Beschrijving plangebied 5
2.1 Landgoed Driessen 5
2.2 De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand 5
3 Wettelijk kader en beleidskader 11
3.1 Het uitwerkings-/wijzigingsplan als deel van het bestemmingsplan 11
3.2. Procedurele aspecten 11
4 Omgevingsaspecten 13
4.1 Algemeen 13
4.2. Milieueffectrapportage 13
4.3 Luchtkwaliteit 13
4.4 Geluid 13
4.5 Bodem 14
4.6 Externe veiligheid 15
4.7 Bedrijven en milieuzonering 15
4.8 Water 16
4.9 Natuur en ecologie 16
4.10 Cultuurhistorie en archeologie 18
4.11 Duurzaamheid 20
4.12 Overige aspecten 20
5 Uitvoerbaarheid 23
5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 23
5.2 Economische uitvoerbaarheid 23
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1: bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ uit het bestemmingsplan ‘Driessen’
Afzonderlijke bijlagen
Verkennend bodemonderzoek Landgoed Driessen te Waalwijk, Oranjewoud, projectnr. 198995, d.d.
11 juni 2009
1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Landgoed Driessen in de gemeente Waalwijk wordt (gefaseerd) ontwikkeld ten behoeve van een woongebied met bijbehorende voorzieningen. Het woongebied is onderverdeeld in diverse deelgebieden, waarvan ‘De Bibliotheek’ er één is. De gefaseerde ontwikkeling van dit deelgebied is reeds jaren geleden gestart en inmiddels voor een groot deel gerealiseerd.
Het onderhavige plangebied is gelegen binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan
‘Driessen’ zoals dat op 14 juni 2013 door de raad is vastgesteld. Het plan is sinds 10 augustus 2013 onherroepelijk van kracht en biedt een ruimtelijk en juridisch kader voor de realisatie van een woongebied met bijbehorende voorzieningen. Aan de nog te ontwikkelen woongebieden zijn in het vigerende bestemmingsplan uit te werken bestemmingen toegekend, waar pas gebouwd mag worden als de ontwikkeling past binnen een door burgemeester en wethouders vastgesteld uitwerkingsplan. Met het voorliggende uitwerkings-/ wijzigingsplan ‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’ wordt enerzijds toepassing gegeven aan de uitwerkingsverplichting in artikel 18 (‘Wonen - Uit te werken’) van het bestemmingsplan ‘Driessen’, teneinde de bouw van 17 aaneengebouwde woningen mogelijk te maken. Anderzijds maakt het voorliggende uitwerkings-/ wijzigingsplan de bestemmingswijziging van aangrenzende gronden mogelijk. Het beoogde bouwplan past namelijk niet binnen de uit te werken woonbestemming. Om de beoogde uitwerking mogelijk te maken wordt daarom toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 26.1 sub b van het bestemmingsplan ‘Driessen’, teneinde het bestemmingsvlak ‘Wonen – uit te werken’ met maximaal 20% te vergroten.
1.2 Ligging plangebied
Landgoed Driessen ligt ten westen van de N261 en ten noordenwesten van Sprang. Het plangebied kent een tweedeling waarbij het noordelijke gedeelte is aangewezen voor natuurontwikkeling en het zuidelijke gedeelte voor een te ontwikkelen woongebied met bijbehorende voorzieningen. Op de grens tussen beide, in samenhang met elkaar te ontwikkelen gebieden, ligt op het oude spoorbaantracé. Het voorliggende plangebied is gelegen aan de zuidzijde van Landgoed Driessen, in deelgebied De Bibliotheek, een van de zwaartepunten in de bebouwingsstructuur. De Bibliotheek ligt grofweg ingeklemd tussen de kern Sprang, de Oudestraat en Van der Duinstraat.
De gefaseerde ontwikkeling van de Bibliotheek is jaren geleden gestart. Dit uitwerkings- /wijzigingsplan heeft betrekking op ‘Fase 11, De Leeswand’ en maakt de bouw van 17 aaneengebouwde woningen mogelijk. Het plangebied wordt omsloten door de Harry van den Eerenbeemtstraat aan de noordzijde, de Burgemeester van Prooijenstraat aan de oostzijde, de Martien Coppenstraat aan de zuidzijde en het Brabantia Nostrapad aan de westzijde. De ligging van het gebied waarop de uitwerking betrekking heeft is aangegeven op onderstaande afbeelding.
Afbeelding 1: globale ligging plangebied
1.3. Bij het plan behorende stukken
Het uitwerkings/-wijzigingsplan ‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’ bestaat uit bestemmingen en regels. De bestemmingen zijn geometrisch bepaald. In de bestemmingen zijn regels ten aanzien van het bouwen en het gebruik opgenomen. Het plan gaat vergezeld van deze toelichting. In de toelichting worden de keuzes, die zijn gemaakt bij het opstellen van de geometrisch bepaalde bestemmingen en de regels, verantwoord en verduidelijkt. Vervolgens wordt hierin de uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.
1.4 Vigerende bestemmingsplan
Het plangebied is gelegen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan ‘Driessen’, door de gemeenteraad vastgesteld op 14 juni 2013. Het plan is sinds 10 augustus 2013 onherroepelijk van kracht en biedt een ruimtelijk en juridisch kader voor de realisatie van een woongebied met bijbehorende voorzieningen ten zuiden van het spoorbaantracé en natuurontwikkeling met deels agrarische gronden voor het gebied ten noorden van het spoorbaantracé.
Het bestemmingsplan ‘Driessen’ bevat een globale, door burgemeester en wethouders uit te werken bestemming. Bij de uitwerking dienen burgemeester en wethouders te blijven binnen de (globale) kaders zoals deze door de raad zijn vastgesteld. In het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden ter plaatse van het voorliggende bouwplan bestemd voor ‘Wonen – uit te werken’. Aan deze bestemming is een bouwverbod gekoppeld dat kan worden doorbroken door vaststelling van een uitwerkingsplan door burgemeester en wethouders. Bij de nadere uitwerking van de bestemming dienen in ieder geval de uitwerkingsregels in acht te worden genomen. Deze zijn als bijlage 1 bij dit uitwerkings-/wijzigingsplan opgenomen.
Ingevolge de bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het uitwerkings-/
wijzigingsplan deel uit van het bestemmingsplan. De meer algemene bepalingen van het vigerende bestemmingsplan blijven zodoende ook op het voorliggende uitwerkings-/
wijzigingsplan van toepassing.
Omdat het beoogde bouwplan niet past binnen het bestemmngsvlak van de uit te werken woonbestemming, wordt toepassing gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid in artikel 26.1 sub b van het bestemmingsplan ‘Driessen’, teneinde het bestemmingsvlak ‘Wonen – uit te werken’
met maximaal 20% te vergroten.
1.5 Samenhang met overige planologische procedures
Het vigerende bestemmingsplan ‘Driesen’ is een actualisatie van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Landgoed Driessen’ uit 1999. Het geactualiseerde bestemmingsplan biedt – evenals het voorgaande plan – het juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling van 2.200 woningen met bijbehorende voorzieningen.
Aan het voorliggende plangebied is zoals hierboven wordt vermeld de bestemming ‘Wonen – uit te werken’ toegekend. Dit artikel bepaalt op welke wijze burgemeester en wethouders, conform het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), deze bestemming nader moeten uitwerken. In de uitwerkingsregels is bepaald dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het opstellen van een uitwerkingsplan een zogenaamde 'Nota van uitgangspunten ten behoeve van de uitwerking' moeten opstellen. Deze dient onder meer betrekking te hebben op:
1. de actuele woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin;
2. de te realiseren maatvoering van gebouwen (aantal lagen, goothoogten, hoogten, bouwvormen (dakhellingen/dakopbouwen) op hoofdlijnen;
3. de gewenste beeldkwaliteit van de te realiseren bebouwing;
4. de (beeld)kwaliteit van de te realiseren openbare ruimten;
5. beleidsaspecten met betrekking tot duurzaam bouwen;
Daarnaast is bepaald dat ten aanzien van de beeldkwaliteit enerzijds wordt gestreefd naar een variatie in bebouwing tussen de onderscheiden deelgebieden en anderzijds naar een (steden)bouwkundige eenheid binnen in de nota van uitgangspunten nader aan te geven architecten-taakgebieden.
Voor de nadere uitwerking van De Bibliotheek is conform de uitwerkingsregels van het moederplan een zogenaamde ‘Nota van uitgangspunten’ opgesteld. Deze nota is het kader en de kapstok voor de verdere uitwerking van deelgebied De Bibliotheek. Burgemeester en wethouders heeft de Nota van uitgangspunten voor deelgebied De Bibliotheek op 18 december 2008 vastgesteld, nadat de inspraakprocedure was afgerond. De Nota is ter kennisname aangeboden aan de gemeenteraad.
Voor een volledige beschrijving van de regels, toelichting en verbeelding kan kortheidshalve worden verwezen naar het bestemmingsplan ‘Driessen’. Voor de vastgestelde Nota van Uitgangspunten wordt eveneens verwezen naar de eerder genoemde nota.
2 Beschrijving plangebied
2.1 Landgoed Driessen
De ontwikkeling van Landgoed Driessen gaat uit van de realisatie van een woongebied met maximaal 2200 woningen en bijbehorende voorzieningen. De samenhang tussen stad en natuur is bij de opzet van het woongebied van groot belang. Dit heeft onder andere vorm gekregen in de vorm van Groene Vensters; brede groen/natuurzones die het woongebied verbinden met de ten noorden gelegen natuur. Natuurontwikkeling en waterbergingsopgaven spelen dan ook een belangrijke rol met onder andere de aanleg van wadi’s en de waterbergingszone Het Lage Water aan de noordrand van het plangebied.
Bij de ontwikkeling wordt uitgegaan van verschillende thematische deelgebieden met ieder een eigen sfeer en identiteit. Per deelgebied vindt de verdere uitwerking plaats op basis van een nota van uitganspunten. Het voorliggende plangebied is gelegen binnen deelgebied ‘De Bibliotheek’, waarvan de realisatie reeds jaren geleden is gestart.
De basis voor de ontwikkeling van het woongebied is opgenomen in Het Ontwikkelingsplan Landgoed Driessen en het Bestemmingsplan Landgoed Driessen uit 1999. De stedenbouwkundige en landschappelijk inrichting blijft gebaseerd op ontwikkeling zoals voorzien in het oorspronkelijke bestemmingsplan ‘Landgoed Driessen’, dat inmiddels is vervangen door een nieuw bestemmingsplan.
2.2 De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand 2.2.1 Bestaande situatie
Het plangebied van het uitwerkings-/ wijzigingsplan ‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’ was tot enkele jaren geleden in gebruik als agrarisch grasland. Ten behoeve van de ontwikkeling van Landgoed Driessen zijn de agrarische gronden inmiddels grotendeels getransformeerd naar woningbouw. Het voorliggende plangebied is gelegen binnen het thematische deelgebied ‘De Bibliotheek’, waarvan de realisatie reeds jaren geleden is gestart. De directe omgeving van het plangebied is inmiddels grotendeels gerealiseerd, waardoor het plangebied geheel wordt omsloten door bebouwing. Het plangebied zelf is momenteel braakliggend, in afwachting van de voorgenomen ontwikkeling van 17 aaneengebouwde woningen (zie afbeelding 2).
Afbeelding 2: braakliggend terrein
2.2.2 Toekomstige situatie
‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’ omvat de bouw van twee bouwblokken met in totaal 17 aaneengebouwde woningen en bijbehorende parkeervoorzieningen. De beoogde ontwikkeling zoekt nadrukkelijk aansluiting bij de aanwezige stedenbouwkundige structuur van het reeds gerealiseerde deel, zoals vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten. De bebouwing voegt zich daardoor op subtiele wijze in het rationele stedenbouwkundige weefsel van De Bibliotheek. De bebouwing is primair georiënteerd op de Harry van den Eerenbeemtstraat en zoekt nadrukkelijk een relatie met de bebouwing aan de overzijde van de straat. Doordat de achtertuinen van de woningen aan de achterzijde grenzen aan openbaar gebied is ten zuiden van het bouwplan een brede groenstrook voorzien, waarvan slechts een klein deel binnen het voorliggende plangebied is gelegen. Door het toepassen van een brede groenstrook ontstaat er een zachte en groene overgang naar de bebouwing aan de Martien Coppenstraat. Een vergelijkbare groenstrook waarborgt de beeldkwaliteit vanaf het Brabantia Nostrapad.
De bebouwing sluit qua maat, schaal en korrel aan op de reeds gerealiseerde bebouwing in De Bibliotheek. De bebouwing bestaat uit aaneengebouwde woningen, opgebouwd uit twee woonlagen met een kap. Door subtiele verbijzonderingen in de gevel en het aanbrengen van een duidelijke accent op de koppen, krijgen de bouwblokken een geheel eigen identiteit. De woningen sluiten qua kleur- en materiaalgebruik aan op de reeds gerealiseerde bebouwing in de directe omgeving van het plangebied.
Parkeren
Parkeren wordt deels voorzien op eigen terrein, waarbij aan de voorzijde van de woningen één parkeerplaats per woning wordt voorzien. De overige parkeerbehoefte wordt opgevangen in de openbare ruimte. Centraal in het gebied wordt een parkeerhofje voorzien, dat haaks op de Harry van den Eerenbeemtstraat is gepositioneerd. In totaal worden er 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte voorzien en 17 parkeerplaatsen op eigen terrein. Dat betekent dat het totale aantal parkeerplaatsen in het plangebied 35 bedraagt.
2.2.3 Juridische regeling Wijziging en uitwerking
In dit uitwerkings-/wijzigingsplan wordt enerzijds toepassing gegeven aan een wijzigingsbevoegdheid uit het moederplan ‘Driessen’, anderzijds wordt toepassing gegeven aan de uitwerkingsverplichting die uit het moederplan voortvloeit.
Dat betekent dat de bestemming ‘Wonen – uit te werken’ op grond van artikel 18 wordt uitgewerkt naar de bestemmingen ‘Wonen’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied’, ‘Groen’ en ‘Tuin – Parkeren 3’. Omdat het voorliggende bouwplan – qua maatvoering - niet past binnen de uit te werken woonbestemming, wordt beroep gedaan op de algemene wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan ‘Driessen’. Deze wijzigingsbevoegdheid (artikel 26.1 sub b) staat het toe het bestemmingsvlak ‘Wonen – uit te werken’ te vergroten met ten hoogste 20%. Door het bestemmingsvlak met 20% te vergroten past het bouwplan binnen de uit te werken woonbestemming.
Afbeelding 3: in geel het uitwerkingsgebied conform het moederplan. In groen het wijzigingsgebied (‘Verkeer – Verblijfsgebied’ / ‘Groen’ naar ‘Wonen – uit te werken’).
Regels uit het plan ‘Driessen’ van toepassing
De uitwerkingsopdracht en het kader waarbinnen de uitwerking dient plaats te vinden, zijn gegeven in de regels van het bestemmingsplan ‘Driessen’. Zoals in hoofdstuk 3 nader wordt toegelicht zijn de regels van het bestemmingsplan ‘Driessen’ ook van toepassing op het onderhavige uitwerkings-/wijzigingsplan. De artikelen ‘Wonen’, ‘Verkeer – Verblijfsgebied’, en
‘Groen’ zijn integraal overgenomen in dit uitwerkings-/wijzigingsplan. Daarnaast is de bestemming ‘Tuin – Parkeren 3’ toegevoegd. Ten opzichte van het moederplan zijn er enkele begrippen gewijzigd. De oorzaak hiervan is gelegen in het feit dat het vigerende bestemmingsplan is opgesteld conform de standaarden van het SVBP2008. Inmiddels zijn gemeenten verplicht hun ruimtelijke plannen te publiceren conform de standaarden van het SVBP2012. Zodoende zijn enkele begripsbepalingen toegevoegd en zijn er enkele (ondergeschikte) wijzigingen in de regels aangebracht. Zo is bijvoorbeeld het begrip
‘bouwwerken, geen gebouwen zijnde’ komen te vervallen en vervangen door het begrip ‘overige bouwwerken’. De regels zijn hier op afgestemd.
In het vervolg van deze paragraaf is per bestemming beschreven welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. De overige regels van het plan ‘Driessen’ zijn van overeenkomstige toepassing en worden niet (nog eens) met dit uitwerkings-/wijzigingsplan in procedure gebracht, tenzij er wijzigingen zijn opgetreden naar aanleiding van de invoering van het SVBP2012. Hierna worden de in het uitwerkings-/wijzigingsplan voorkomende bestemmingen afzonderlijk toegelicht.
‘Groen’
Voor een smalle strook aan de zuidzijde van het plangebied is – in overeenstemming met de aangrenzende groenstrook - de bestemming ‘Groen’ opgenomen. Naast groenvoorzieningen zijn
binnen deze bestemming tevens waterlopen, waterpartijen en wadi’s mogelijk. Deze zijn niet specifiek aangegeven op de verbeelding.
‘Tuin – Parkeren 3’
Aan de voortuinen is de bestemming ‘Tuin – Parkeren 3’ toegekend. Voor deze bestemming geldt dat minimaal één parkeerplaats aangelegd c.q. gehandhaafd moet worden. Het oppervlak van de parkeerplaats dient ten minste 15 m2 te bedragen.
‘Verkeer – Verblijfsgebied’
Het parkeerhofje is bestemd als ‘Verkeer-Verblijfsgebied’. Hier geldt een 30 km/uur regime en is de verblijfsfunctie primair ten opzichte van de stroomfunctie. Binnen de bestemming is de aanleg van parkeervoorzieningen toegestaan.
‘Wonen’
Voor de woningen is de bestemming ‘Wonen’ opgenomen. Doormiddel van een aanduiding is aangegeven welke bebouwingstypologie van toepassing is (aaneengebouwd, vrijstaand of twee- aaneen). De hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen de aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Hierbij is een maximale goot- en bouwhoogte aangegeven.
Op het achtererf zijn, ook buiten het aangegeven bouwvlak, onder voorwaarden bijbehorende bouwwerken toegestaan. Het achtererfgebied betreft het gedeelte van het erf aan de achterzijde van de woningen en het zij-erf van de woning voor zover het zij-erf niet naar het openbaar toegankelijk gebied is gekeerd en vanaf 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel. Hiermee wordt qua terminologie aangesloten op het Besluit omgevingsrecht.
Bepaald is dat onder voorwaarden bijgebouwen, uit- en aanbouwen mogen worden opgericht tot een maximum van 70 m2. Hiernaast zijn overige bouwwerken zoals erfafscheidingen, en pergola’s onder voorwaarden mogelijk.
Geometrische plaatsbepaling van dit uitwerkings-/wijzigingsplan
Het uitwerkings-/wijzigingsplan is vervat in geometrisch bepaalde bestemmingen (de verbeelding), regels en deze toelichting. De geometrisch bepaalde bestemmingen zijn ingetekend op basis van een GBKN-ondergrond en geven door middel van lijnen en arceringen aanwijzingen met betrekking tot het bebouwen en het gebruik van het perceel.
Toetsing aan uitwerkingsregels
Voor de ontwikkeling van ‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’ wordt een uitwerkings- /wijzigingsprocedure doorlopen. Dit gebeurt op basis van de bestemming ‘Wonen - Uit te werken’ uit het bestemmingsplan ‘Driessen’. Zie ook de afbeelding 4.
In de uitwerkingsregels is bepaald dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het opstellen van een uitwerkingsplan een zogenaamde 'Nota van uitgangspunten ten behoeve van de uitwerking' moeten opstellen. Daarnaast is bepaald dat ten aanzien van de beeldkwaliteit enerzijds wordt gestreefd naar een variatie in bebouwing tussen de onderscheiden deelgebieden en anderzijds naar een (steden)bouwkundige eenheid binnen in de nota van uitgangspunten nader aan te geven architecten-taakgebieden. Voor de nadere uitwerking van De Bibliotheek (en daarmee ook het voorliggende plangebied) is conform de uitwerkingsregels van het moederplan een zogenaamde ‘Nota van uitgangspunten’ opgesteld. Deze nota is het
kader en de kapstok voor de verdere uitwerking van deelgebied De Bibliotheek. Het voorliggende bouwplan past binnen de uitgangspunten zoals vastgelegd in de Nota.
Ten aanzien van het programma wordt gesteld dat ten minste 1600 en ten hoogste 2.200 woningen gerealiseerd mogen worden binnen het totale plangebied van het bestemmingsplan
‘Driessen’. Gelet op het feit dat tot op heden slechts een deel van de bebouwing is gerealiseerd, kan met zekerheid gesteld worden dat met de voorliggende ontwikkeling het maximum aantal woningen (2.200) niet overschreden zal worden.
Omdat de ontwikkeling en uitwerking van het bestemmingsplan Landgoed Driessen een lange looptijd kent wordt periodiek onderzoek gedaan naar de actuele woningvraag en wordt het beleid geactualiseerd. Thans vormt de door de raad in juli 2009 vastgestelde Woonvisie 2010- 2019 de basis voor het te voeren volkshuisvestingsbeleid. In 2011 is door onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft een woonwensenonderzoek gehouden. Uit dit onderzoek komt onder meer naar voren dat er een toenemende vraag is van starters naar kleine eengezinswoningen en appartementen. Daarmee voorziet de voorliggende ontwikkeling in de aanwezige woningbehoefte en meer algemeen in de woonwensen van de verschillende doelgroepen.
Voor wat betreft het parkeren wordt in de uitwerkingsregels gesteld dat bij de realisering van woningen dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen. Zoals in paragraaf 4.12 wordt beschreven, worden er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.
Tot slot is ten aanzien van woningen bepaald dat eengezinswoningen ten hoogste 3 lagen mogen hebben, al dan niet met kap, tot een hoogte van te hoogste 13 meter. De beoogde woningen die met dit uitwerkings-/wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt bestaan uit twee bouwlagen met kap en zijn bovendien niet hoger dan 13 meter.
Voor de volledigheid is de bestemming ‘Wonen - Uit te werken’ uit het vastgestelde bestemmingsplan ‘Driessen’ als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.
Afbeelding 4: uitsnede verbeelding bestemmingsplan ‘Driessen’
3 Wettelijk kader en beleidskader
3.1 Het uitwerkings-/wijzigingsplan als deel van het bestemmingsplan
Bij uitwerking dienen burgemeester en wethouders te voldoen aan de bestemmings- en bebouwingsbepalingen en aan de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan. De uitwerking vormt daarbij geen nieuw bestemmingsplan, maar treedt in de plaats van (een deel van) de
‘globale’ bestemmingen. Het maakt derhalve deel uit van het bestemmingsplan ‘Driessen’.
In de toelichting van het plan ‘Driessen’ is uitgebreid ingegaan op de vraag hoe de planvorming past binnen het beleid van de verschillende overheden. Dit uitwerkings-/wijzigingsplan past binnen het bestemmingsplan, waardoor in dit plan kortheidshalve wordt verwezen naar bestemmingsplan ‘Driessen’. Ook op basis van het meest actuele provinciale beleid – de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening Ruimte - is het plangebied reeds gelegen binnen een stedelijk concentratiegebied. Er is dan ook geen strijdigheid met het geldende beleid.
De regels van bestemmingsplan ‘Driessen’ zijn ook op het uitwerkings-/wijzigingsplan van toepassing. Na het rechtskracht krijgen van het uitwerkings-/wijzigingsplan dienen aanvragen te worden getoetst aan het uitwerkings-/wijzigingsplan en de overige van toepassing zijnde bepalingen van het bestemmingsplan.
Het bestemmingsplan ‘Driessen’ is vastgesteld onder de reikwijdte van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorliggende uitwerkings-/wijzigingsplan wordt dan ook beschouwd als uitwerking zoals bedoeld in artikel 3.6, eerste lid onder b van de Wro. Voor de opbouw van het plan en de digitalisering zijn – in tegenstelling tot het moederplan - de RO-standaarden 2012 van toepassing. Waar nodig worden de regels hierop aangepast.
3.2. Procedurele aspecten
Op een uitwerkings-/wijzigingsplan is, ingevolge artikel 3.6 lid 5, tweede volzin Wro, Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. De procedure is als volgt:
Het ontwerp uitwerkings-/wijzigingsplan ligt gedurende zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden zienswijzen indienen bij burgemeester en wethouders. Binnen acht weken na afloop van de zienswijzentermijn, nemen burgemeester en wethouders een besluit omtrent de uitwerking. De kennisgeving van het besluit tot vaststelling van de uitwerking geschiedt langs elektronische weg. De aanpassingen die volgen uit de zienswijzen worden verwerkt in het uitwerkings-/wijzigingsplan. Ook worden er - indien nodig - ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Burgemeester en wethouders stellen ten slotte het uitwerkings- /wijzigingsplan vast.
Tegen een besluit omtrent vaststelling staat rechtsreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS). De termijn om beroep in te dienen bij de ABRvS vangt aan met ingang na de dag dat het vaststellingsbesluit ter inzage is gelegd.
4 Omgevingsaspecten
4.1 Algemeen
In het kader van het bestemmingsplan voor ‘Driessen’ zijn reeds veel (milieu)aspecten onderzocht. In dit uitwerkings-/wijzigingsplan kan dan ook veelal worden geput uit c.q.
voortgeborduurd op deze onderzoeksresultaten. In het navolgende wordt per aspect een afweging gemaakt.
4.2. Milieueffectrapportage
In het kader van dit uitwerkings-/wijzigingsplan is het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling niet benodigd. Het voorliggende plan vormt een nadere uitwerking van het bestemmingsplan
‘Driessen’. Gezien het beperkte aantal woningen dat mogelijk wordt gemaakt, is het bovendien niet aannemelijk dat de voorgenomen ontwikkeling zal leiden tot omvangrijke negatieve milieueffecten. Het opstellen van een plan-m.e.r. is dan ook niet nodig.
4.3 Luchtkwaliteit
In het kader van bestemmingsplan ‘Driessen’ is door Goudappel Coffeng voor het gehele grondgebied van de gemeente Waalwijk een onderzoek uitgevoerd naar luchtkwaliteit. Waarbij een beoordeling van de jaargemiddelde achtergrondconcentraties NO2 en PM10 heeft plaatsgevonden. Uit deze beoordeling blijkt dat de concentraties luchtverontreinigende stoffen lager zijn dan de grenswaarden.
Geconcludeerd wordt dat het aspect luchtkwaliteit niet leidt tot belemmeringen voor de ontwikkelingen in het bestemmingsplan, en dus ook niet voor het uitwerkings-/wijzigingsplan
‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’.
4.4 Geluid
De Wet geluidhinder stelt dat wanneer er nieuwe geluidsgevoelige objecten (zoals woningen en scholen) binnen de zone van een weg, spoorlijn of industrieterrein worden gerealiseerd, de geluidsbelasting door het wegverkeer niet meer mag bedragen dan de voorkeurswaarde. Blijkt de geluidsbelasting hoger te zijn dan de voorkeurswaarde, dan moeten maatregelen worden getroffen om hieraan alsnog te kunnen voldoen. Is dat niet mogelijk of stuit het op overwegende bezwaren dan is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Waalwijk bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde. De hogere waarde mag de maximale ontheffingswaarde niet overschrijden.
In het onderzoek ‘Akoestische analyse wegverkeerslawaai gemeente Waalwijk’ uit 2011 is door Goudappel Coffeng onderzoek gedaan naar de akoestische situatie als gevolg van wegverkeer.
De geluidsbelasting op bestaande geluidgevoelige bestemmingen als gevolg van wegverkeerslawaai is hierin berekend voor de jaren 2011, 2015 en 2021.
Op grond van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat het voorliggende plangebied niet is gelegen binnen de onderzoekszone van een gezoneerde weg. Daardoor is vanuit de Wgh (in principe) geen onderzoek naar wegverkeerslawaai benodigd.
Wel is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening de akoestische situatie ter plaatse beschouwd. Uit het onderzoek van Goudappel Coffeng uit 2011 blijkt dat de bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied een geluidsbelasting ondervindt van minder dan 33 dB in het prognosejaar 2021. Deze geluidsbelasting is ruimschoots lager dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Het is zodoende voldoende aannemelijk dat de geluidsbelasting ter plaatse van het plangebied lager is dan de voorkeurswaarde van 48 dB. Nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.
Afbeelding 4: geluidsbelasting
4.5 Bodem
Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan ‘Landgoed Driessen’ uit 1999, grondaankopen en de ontwikkeling van de woonwijk zijn reeds diverse bodemonderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de kwaliteit van de bodem geen aanleiding geeft tot aanvullend onderzoek en/of sanering van de grond. In deze onderzoeken is het gehele woongebied Landgoed Driessen, waaronder ook het voorliggende plangebied, onderzocht op bodemkwaliteit (voor zover noodzakelijk).
Het voorliggende plangebied is meegenomen in het onderzoek1 van Oranjewoud uit 2009.
Daarin wordt geconcludeerd dat in de zwak puin- en baksteenhoudende bovengrond zijn geen van de onderzochte parameters aangetoond in een gehalte boven de betreffende achtergrondwaarde. In de zintuiglijk schone bovengrond zijn licht verhoogde gehalten aan kwik en lood aangetoond. In de ondergrond met laagjes slib en resten planten zijn geen van de onderzochte parameters aangetoond in een gehalte boven de betreffende achtergrondwaarde.
In de zintuiglijk schone ondergrond is een licht verhoogd gehalte aan kwik aangetoond.
1 Verkennend bodemonderzoek Landgoed Driessen te Waalwijk, Oranjewoud, projectnr. 198995, d.d. 11 juni 2009
In het grondwater zijn licht tot sterk verhoogde concentraties aan nikkel en zink aangetoond.
Daarnaast zijn licht tot matig verhoogde concentraties aan barium en koper gemeten. Deze resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor het gebruik van de locatie voor de bestemming 'wonen'. Derhalve is aanvullend onderzoek niet benodigd.
Conclusie
De locatie wordt geschikt geacht voor de toekomstige bestemming wonen met tuin.
4.6 Externe veiligheid
Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico’s, transportrisico’s en risico’s die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.
Met het plan wordt de realisatie van 17 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn kwetsbare objecten, conform het Bevi. De risicobronnen in de omgeving zijn daarom beschouwd.
In het kader van het bestemmingsplan ‘Driessen’ is onderzoek gedaan naar alle externe veiligheidsaspecten in en nabij het plangebied.
Leiding Z-517-12
Ten oosten van het plangebied is, op basis van de risicokaart, de hogedruk aardgastransportleiding Z-517-12 gelegen. Deze aardgasleiding van de Gasunie heeft een diameter van 6 tot 8 inch en 40 bar. Het invloedsgebied is daarmee 70 meter. Het plaatsgebonden risico ligt op de leiding en vormt daarmee geen belemmering. Overeenkomstig het ‘Besluit externe veiligheid buisleidingen’ geldt dat bij elk ruimtelijk plan binnen het invloedsgebied van een buisleiding een verantwoording van het groepsrisico moet worden gegeven. Omdat het plangebied buiten het invloedsgebied is gelegen, is een verantwoording van het groepsrisico niet benodigd.
Stahl Europe
Ten noordoosten van het plangebied is, op basis van de risicokaart, het bedrijf Stahl Europe gelegen. Dit bedrijf aan de Sluisweg 10 (industrieterrein ‘Haven I t/m IV’) valt in de categorie Besluit Risico’s Zware Ongevallen (BRZO). Dit is de zwaarste categorie inrichtingen in het Bevi.
Stahl Europe produceert beschermende en verfraaiende coatings voor met name leer, kunstleer en diverse andere stoffen. Daarvoor maakt het bedrijf gebruik van chemische producten. Op 13 februari 2012 is een QRA gemaakt voor dit bedrijf in verband met een veranderingsaanvraag in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
De PR 10-6 contour reikt niet tot het plangebied. Op basis van de QRA blijkt dat, uitgaande van het meest ongunstige weertype, letale effecten mogelijk zijn tot circa 1.400 meter. Het invloedsgebied reikt daarmee niet tot de grenzen van het plangebied, dat is gelegen op meer dan 2.000 meter afstand. Derhalve is een verantwoording van het groepsrisico niet aan de orde. De mogelijkheid om mechanische ventilatie eenvoudig handmatig uit te schakelen wordt aanbevolen.
4.7 Bedrijven en milieuzonering
Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende activiteiten en milieugevoelige objecten wenselijk. Het scheiden van bedrijven en woningen bij nieuwe ontwikkelingen dient twee doelen, het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor gevoelige functies zoals woningen en het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
In de omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gesitueerd. Bovendien is het op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘Driessen’ niet mogelijk om nieuwe bedrijven in de omgeving van het plangebied te plaatsen. De omgeving van het plangebied wordt dan ook aangemerkt als een rustig woongebied, waar uitsluitend woningen voorkomen.
Gelet op het voorgaande speelt het aspect milieuzonering geen belemmering op voor het plangebied en is een nader onderzoek niet noodzakelijk.
4.8 Water
In 1998 is de Facetnota Water opgesteld voor het nieuw te ontwikkelen plangebied Landgoed Driessen (17 april 1998). In de periode na het opstellen van deze Facetnota Water zijn een aantal deelplannen van Landgoed Driessen verder uitgewerkt en gerealiseerd. Gelet op de lange doorlooptijd van het totale plangebied hebben er diverse wijzigingen op het gebied van inrichting en regelgeving plaatsgevonden. Gelet op het voorgaande heeft het waterschap aangegeven dat, vanwege de lange doorlooptijd van het project, ook tijdens tussenfasen voldaan moet worden aan de regelgeving van het waterschap. Derhalve wordt hieronder nader ingegaan op het aspect water.
Keur
Het waterschap is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, de aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd en te lozen op het oppervlaktewater bij een uitbreiding van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2000 m2. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.
Planbeschrijving
Het terrein van het plangebied is in de huidige situatie geheel onverhard, er zijn geen watergangen of waterpartijen aanwezig. In de toekomstige situatie zal een fors deel van het plangebied verhard worden. Het oppervlakte aan verharding neemt hierdoor toe met meer dan 2.000 m2 ten opzichte van de huidige situatie. Het exacte oppervlak aan verharding dat wordt toegevoegd is afhankelijk van het definitieve inrichtingsplan.
Conform de beleidsregels van het waterschap is het vanwege bovenstaande reden niet geoorloofd om direct af te koppelen op het oppervlaktewater dan wel op het aanwezige rioolstelsel en wordt er compensatie in de vorm van retentie geëist.
Compensatie dient plaats te vinden volgens de voorkeursvolgorde:
• Infiltreren
• Retentie binnen het plangebied
• Retentie buiten het plangebied
• Berging in bestaand watersysteem
Bij het dimensioneren van de retentie-/infiltratievoorziening dient rekening te worden gehouden met het hele frequentiebereik van neerslaghoeveelheden met een herhalingstijd van 1 tot 100 jaar. Aangezien de retentiebehoefte het grootst is bij T = 100 is deze waarde maatgevend.
Hierbij dient in zandgebieden minimaal 780 m3 per ha verhard oppervlak retentie te worden gerealiseerd uitgaande van de landbouwkundige afvoernormen.
Er zijn een aantal mogelijkheden om retentie te creëren. Een mogelijkheid is om retentie te realiseren middels bergingsriolen dan wel in de vorm van een ondergrondse retentievoorzieningen in de vorm van kratten/kelders. Met behulp van deze voorzieningen kan het regenwater op gedoseerde wijze worden geloosd.
Omdat in het kader van de uit te werken bestemming in het bestemmingsplan de haalbaarheid (vanuit milieuaspecten) reeds is aangetoond wordt in het vervolg van deze paragraaf ingegaan op de afspraken die gemaakt zijn met betrekking tot water in het bestemmingsplan Landgoed Driessen (1999). Daarin zijn de volgende conclusies getrokken:
Bij de actualisatie van de Facetnota Water van Landgoed Driessen is gebleken dat de huidige situatie (juni 2010) niet voldoet aan de hydraulische voorwaarden van waterschap Brabantse Delta. Door een open verbinding tussen het Lage Water en de Sprangse Sloot is er momenteel geen berging beschikbaar in het Lage Water. Na doorrekening van de benodigde- en beschikbare berging is daarnaast gebleken dat er een tekort aan berging is. Als laatste voldoet de kwaliteit niet van het water in het Lage Water door de open verbinding met de Sprangse Sloot en de watergang vanuit het industriegebied Zanddonk. Maatregelen ten behoeve van de uitbreiding van de bergingscapaciteit en het plaatsen van een stuw in de Sprangse sloot zijn in voorbereiding. Hierover vindt overleg met het waterschap plaats.
Indien de gemeente het Lage Water verder uitbreidt tot de bestemmingsplangrens met een oppervlak van 17.615m2 wordt samen met de beschikbare berging in het plangebied voldaan aan de benodigde berging voor de huidige situatie. Daarnaast dient een stuw aangebracht te worden tussen het Lage Water en de Sprangse Sloot om berging in het Lage Water te creëren.
Vooralsnog is het niet mogelijk om de definitieve lozingspunten naar het Labbegat aan te brengen; een alternatief is om tijdelijk te lozen op de Sprangse Sloot.
In de bestemmingsplanregeling is opgenomen dat minimaal 3 % van het uit te werken woongebied wordt aangewezen ten behoeve van water/infiltratie oppervlak. Tevens is aangegeven dat rekening moet worden gehouden met een benodigde waterretentie capaciteit voor een herhalingstijd van eens in de 100 jaar (T=100).
Als laatste dient een gronddam of stuw in de watergang ten oosten van de N261 aangebracht te worden om de kwaliteit van het water in het Lage Water te verbeteren. Het afstromend hemelwater vanuit Zanddonk wordt zo geweerd. Deze gronddam mag eerder maar dient in ieder geval gelijktijdig met definitieve lozingspunten naar het Labbegat aangebracht te worden.
Milieuvriendelijke bouwmaterialen
Volgens het opgestelde milieuprofiel, onderdeel van de GPR, zullen bij de bouw van deze onderwijsvoorzieningen milieuvriendelijke bouwmaterialen gebruikt worden en zal het gebruik van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC achterwege blijven.
Conclusie
Het oppervlakte aan verharding neemt toe met meer dan 2.000 m2 ten opzichte van de huidige situatie. Het hemelwater zal ter plaatse infiltreren en via de wadi ten zuiden van de percelen worden opgenomen in het watersysteem van Landgoed Driessen richting het Lage Water. De bergingscapaciteit hiervan wordt uitgebreid tot aan de bestemmingsplangrens van het stedelijk gebiedsdeel van Driessen.
4.9 Natuur en ecologie
In het kader van bestemmingsplan ‘Driessen’ is onderzoek verricht naar flora- en fauna (BTL advies Flora- en faunaonderzoek, Landgoed Driessen, 8 april 2011). De conclusies van dit onderzoek zijn hieronder kort samengevat.
Soortenbescherming
In het plangebied komen naar verwachting alleen algemene beschermde soorten grondgebonden zoogdieren voor (tabel 1 Ffw). Het kan bijvoorbeeld gaan om soorten zoals (spits)muizen, egel, mol, haas, konijn en kleine marterachtigen. Voor deze soorten geldt een vrijstelling van de Ffw bij ruimtelijke ontwikkeling. Juridisch zwaarder beschermde soorten worden niet in het plangebied verwacht.
Daarnaast bestaat de kans dat in het plangebied enkele juridisch zwaarder beschermde soort(groep)en voorkomen (tabellen 2 en 3 Ffw / Bijlage IV Habitatrichtlijn (HR)). Het betreft onder meer de rugstreeppad en verschillende soorten vleermuizen (waarschijnlijk gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis, maar mogelijk ook andere soorten als laatvlieger en rosse vleermuis). Ten slotte komen in het plangebied waarschijnlijk vogels tot broeden. Alle inheemse vogels zijn beschermd door de Ffw. Andere juridisch zwaarder beschermde soorten (tabellen 2 en 3 Ffw / Bijlage IV HR) zijn niet te verwachten in het plangebied.
Vleermuizen
Alle Nederlandse vleermuizen zijn strikt beschermd middels tabel 3 van de Ffw en Bijlage IV van de HR. In het plangebied komen mogelijk vleermuizen voor, zoals gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en/of laatvlieger. Mogelijk wordt het plangebied gebruikt als foerageergebied. Het plangebied is door de beperkte oppervlakte en het ontbreken van opgaande beplanting en bebouwing naar verwachting niet van groot belang als foerageergebied. Naar verwachting neemt de waarde van het plangebied door de voorgenomen ontwikkeling (door het plaatsen van bebouwing met tuinen) niet in waarde af als foerageergebied. Verblijfplaatsen en vliegroutes zijn niet aanwezig gezien het ontbreken van bebouwing en bomen. Verplichtingen zijn niet aan de orde.
Amfibieën
In bestemmingsplan ‘Driessen’ is aangegeven dat binnen de plangrenzen van het moederplan de aanwezigheid van de rugstreeppad niet kan worden uitgesloten. Gelet op het feit dat het voorliggende plangebied braakliggend is en recentelijk nog (voorbereidende) bouwactiviteiten
hebben plaatsgevonden, alsmede het gegeven dat er geen watergangen in of nabij het plangebied aanwezig zijn, kan de aanwezigheid van de rugstreeppad binnen het voorliggende plangebied redelijkerwijs worden uitgesloten. Aanvullend onderzoek wordt dan ook niet zinvol geacht.
Vogels
Wel dient er rekening te worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Dit betekent dat niet met verstorende werkzaamheden begonnen mag worden in het broedseizoen, tenzij op dat moment door een deskundige is vastgesteld dat ter plaatse geen broedvogels aanwezig zijn.
Het broedseizoen is soortspecifiek, maar loopt ongeveer van half maart tot half juli. Ontheffing wordt niet verleend. Buiten het broedseizoen zijn er geen verplichtingen vanuit de Ffw.
Plantensoorten
Tot slot zijn er op basis van de aanwezige biotopen geen strikter beschermde plantsoorten te verwachten binnen het plangebied. De rietorchis vormt hier een uitzondering op. Deze plant komt namelijk voor in de omgeving van het plangebied en is goed te herkennen wanneer deze in bloei staat. Medio juni is daarvoor een geschikte periode. Gelet echter op het feit dat het plangebied momenteel geheel braakliggend is en de grond onlangs flink geroerd is in het kader van voorbereidende grondwerkzaamheden, kan de aanwezigheid van de rietorchis in het plangebied worden uitgesloten.
Gebiedsbescherming
Daar het plangebied geen onderdeel uitmaakt van de Ecologische Hoofdstrucuur (EHS), is een zogenaamde Planologische Natuurtoets niet aan de orde.
Omdat het plangebied evenmin onderdeel is van een gebied dat onder de Natuurbeschermingswet 1998 valt en ook in de directe omgeving dergelijke gebieden niet aanwezig zijn, is een Habitattoets niet aan de orde.
4.10 Cultuurhistorie en archeologie 4.10.1 Kader
Een aantal beleidsstukken en nota’s geeft richtlijnen en kaders voor de inrichting van gebieden in relatie tot cultuurhistorie en archeologie. Te noemen zijn de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) en de Visie Erfgoed en Ruimte.
4.10.2 Afweging en conclusie Cultuurhistorie
Op grond van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW) van de provincie Brabant zijn geen noemenswaardige cultuurhistorisch waardevolle elementen aangetroffen in het plangebied.
Wel is de molen ‘Dye Sprancke’, ten noordoosten van het plangebied, aangeduid als monument.
Het plangebied ligt echter ruim buiten de molenbeschermingszone.
Tot slot zijn in de Cultuurhistorische Waardenkaart de zichtlijnen van de Oudestraat richting de Van der Duinstraat aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Om deze zichtlijn te waarborgen is in het stedenbouwkundig plan een brede groenstrook voorzien, direct ten westen
van het plangebied. Daarmee zijn de zichtlijnen voldoende gewaarborgd. Derhalve gelden er vanuit cultuurhistorisch oogpunt geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.
Archeologie
In het kader van de voorbereiding en ontwikkeling van Landgoed Driessen is archeologisch onderzoek uitgevoerd (Archeologische prospectie Deelgebieden A, B en C, Baac B.V., januari 2001 en Landgoed Driessen, Aanvullende archeologische Inventarisatie, Baac B.V. , december 2003).
Het gebied ten zuiden van de Oudestraat tot aan de bebouwingsgrens met Sprang-Capelle had aanvankelijk een middelhoge tot hoge archeologische verwachting. Gelet op deze verwachtingswaarde is in 2003 nader onderzoek verricht voor het zuidelijk deel van Landgoed Driessen, waaronder ook ter plaatse van het plangebied. De conclusies uit het vervolgonderzoek geven aan dat er geen vindplaatsen en/of archeologische terreinen bekend zijn. Uit het bureau- en veldonderzoek blijkt dat het gebied een lage (tot zeer lage) archeologische verwachtingswaarde heeft. Verder onderzoek in het kader van de voorliggende ontwikkeling wordt dan ook niet noodzakelijk geacht. Gelet op de lage verwachtingswaarden worden met voorgestane ontwikkeling de archeologische waarden niet (onevenredig) geschaad.
Wel blijft te allen tijde de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing. Op basis van de Monumentenwet 1988 (artikel 53) moet een persoon die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij weet of moet vermoeden dat het een (on)roerend monument betreft dit zo snel mogelijk melden bij het bevoegd gezag. De gemeente (het bevoegd gezag) zal vervolgens bepalen of nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Indien dit het geval is dient de ontwikkelaar hiervoor tijd en ruimte te bieden. Indien er geen melding wordt gedaan van het aantreffen van oudheden is er sprake van een strafbaar feit.
4.11 Duurzaamheid
Bij nieuwbouw verdient het aanbeveling zoveel mogelijk rekening te houden met duurzaamheidsaspecten zoals duurzaam bouwen, duurzame energievoorzieningen, bevordering van fietsverkeer en openbaar vervoer, duurzaam ruimtegebruik en dergelijke. Aan deze aspecten wordt bij de voorliggende ontwikkeling zoveel mogelijk invulling gegeven.
4.12 Verkeer en parkeren Verkeer
Om inzicht te bieden in de mate van verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling, die met deze ruimtelijke onderbouwing wordt gefaciliteerd, moet de verkeersaantrekkende werking worden bepaald. Daarvoor is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 317 ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van een gemiddelde weekdag.
De beoogde woningen zijn gelegen in het woonmilieu ‘centrum-stedelijk overig’ en/of
‘buitencentrum overig’. Voor dit type woonmilieu bedraagt de verkeersgeneratie 5,0 motorvoertuigen per woning per weekdagetmaal. Dat betekent dat de voorgenomen ontwikkeling van 17 woningen tot een lichte toename van 85 verkeersbewegingen op een gemiddelde weekdag leidt.
Verkeer wordt via de Burgemeester van Prooijenstraat richting Oudestraat, Villa Dotterbloem en verder afgewikkeld, zoals in het bestemmingsplan Driessen is voorzien. Omdat het slechts een lichte toename betreft en beide wegen voldoende capaciteit hebben om deze toename op te vangen, leidt de beoogde ontwikkeling niet tot een onacceptabele verkeerstoename. De voorliggende ontwikkelings is bovendien reeds voorzien in het bestemmingsplan ‘Driessen’, waarin reeds is geanticipeerd op een verkeerstoename.
Parkeren
Parkeren wordt deels voorzien op eigen terrein, waarbij aan de voorzijde van de woningen één parkeerplaats per woning wordt voorzien. De overige parkeerbehoefte wordt opgevangen in de openbare ruimte. Centraal in het gebied wordt een parkeerhofje voorzien, dat haaks op de Harry van den Eerenbeemtstraat is gepositioneerd. In totaal worden er 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte voorzien. Dat betekent dat het totale aantal parkeerplaatsen in het plangebied 35 bedraagt (17 parkeerplaatsen op eigen terrein).
Ter waarborging van een voldoende voorhanden zijnde parkeervoorzieningen bij nieuwbouw projecten is door de gemeente een parkeernormen nota opgenomen. In deze nota is per woningtypering een parkeernorm opgenomen. In de parkeernormennota is een voor de gehele gemeente toepasbare parkeernormensystematiek opgenomen. De parkeernormen die zijn opgenomen in deze parkeernormennota zijn leidend voor de bepaling van de parkeernorm van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling.
Voor goedkope woningen geldt een parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning, terwijl voor middeldure woningen een parkeernorm van 1,8 parkeerplaats per woning geldt. Dat betekent dat ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling van 17 woningen in totaal 28 tot 31 parkeerplaatsen benodigd zijn.
Omdat in het voorliggende bouwplan 18 parkeerplaatsen in de openbare ruimte zijn voorzien, alsmede 17 parkeerplaatsen op eigen terrein, wordt ruimschoots voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen.
4.13 Overige aspecten
In het plangebied ‘De Bibliotheek, Fase 11, De Leeswand’ spelen overige aspecten (zoals waterleidingen, rioolleidingen, beschermingszones, hoogspanningsverbindingen) geen rol.
5 Uitvoerbaarheid
5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In het kader van het bestemmingsplan ‘Driessen’ is stilgestaan bij overlegreacties en zienswijzen. Op basis hiervan is het plan op onderdelen aangepast. Ten aanzien van voorliggende ontwikkeling zijn echter geen zienswijzen binnengekomen. Het uitwerkings- /wijzigingsplan past binnen het bestemminsplan.
Evenwel zal het uitwerkings-/wijzigingsplan conform het gestelde in hoofdstuk 3 gedurende zes weken voor eenieder ter inzage worden gelegd. Zienswijzen in het kader van de terinzagelegging zullen worden ingevoegd na afloop van de zienswijzentermijn.
Gezien het voorgaande wordt het plan maatschappelijk uitvoerbaar geacht.
5.2 Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de toelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan.
Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is tussen de gemeente Waalwijk en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, waarmee het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk.
Gezien het voorgaande wordt het plan economisch uitvoerbaar geacht.
Bijlagen bij de toelichting
Bijlage 1:
Bestemming ‘Wonen – Uit te werken’ uit het
bestemminsplan ‘Driessen’
Artikel 18 Wonen - Uit te werken 18.1 Bestemmingsomschrijving
De voor Wonen - Uit te werken aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. woondoeleinden;
b. maatschappelijke doeleinden, waaronder begrepen educatieve, religieuze, medische, sociale, culturele doeleinden, voorzieningen voor sportieve recreatie en voorzieningen ten behoeve van kinderopvang en bejaarden;
c. kantoren, waaronder begrepen banken en aanverwante voorzieningen;
d. detailhandels-, dienstverlenende en horecabedrijven;
e. bedrijven;
f. groen- en plantsoenvoorzieningen, recreatieve terreinen, zoals speel- en ligweiden;
g. verkeersdoeleinden, waaronder begrepen rijwegen, woonstraten en woonerven, voet- en fietspaden, parkeergelegenheden, autowasvoorzieningen, bermen en andere verkeersvoorzieningen, met uitsluiting van servicestations voor motorvoertuigen en verkooppunten voor motorbrandstoffen;
h. nutsvoorzieningen, waaronder begrepen transformatorgebouwtjes, gemaalgebouwen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations ten behoeve van het woongebied;
i. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding en de waterinfiltratie;
j. behoud en/of ontwikkeling van landschaps- en natuurelementen al dan niet in samenhang met de onder f en i bedoelde functies;
en overige tot een woonwijk behorende voorzieningen, met de daarbij behorende gebouwen en andere bouwwerken. alsmede
k. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarde', het behouden, versterken en/of herstellen van de cultuurhistorische waarden samenhangend met de aanwezige molen.
18.2 Uitwerkingsregels 18.2.1 Administratieve regels a Algemeen
Burgemeester en wethouders dienen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de in lid 18.1 bedoelde bestemming uit te werken met inachtneming van de volgende regels.
b Bouwverbod
Het oprichten van bouwwerken binnen de bestemming dient te geschieden overeenkomstig een door burgemeester en wethouders vastgestelde uitwerking van het bestemmingsplan dat rechtskracht heeft gekregen. Zolang en voor zover de uitwerking nog geen rechtskracht heeft verkregen is het verboden bouwwerken op te richten.
c Procedurele bepalingen
Binnen de bestemming wordt een aantal deelgebieden onderscheiden. Alvorens tot uitwerking van de bestemming, deelgebied of een gedeelte daarvan over te gaan zal door burgemeester en wethouders een "Nota van uitgangspunten ten behoeve van de uitwerking" worden opgesteld. Hierbij geldt dat:
a. de nota onder meer betrekking zal hebben op:
1. de actuele woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin;
2. de te realiseren maatvoering van gebouwen (aantal lagen, goothoogten, hoogten, bouwvormen (dakhellingen/dakopbouwen) op hoofdlijnen;
3. de gewenste beeldkwaliteit van de te realiseren bebouwing;
4. de (beeld)kwaliteit van de te realiseren openbare ruimten;
5. beleidsaspecten met betrekking tot duurzaam bouwen;
b. ten aanzien van de beeldkwaliteit enerzijds gestreefd wordt naar een variatie in bebouwing tussen de onderscheiden deelgebieden en anderszins naar een (steden)bouwkundige eenheid binnen in bovengenoemde nota nader aan te geven architecten-taakgebieden;
c. de bedoelde nota ter kennisneming zal worden aangeboden aan de functionele raadscommissie(s).
18.2.2 Programmatische aspecten a Ten aanzien van de woningen
1. Binnen de bestemming wordt uitgegaan van een dichtheid van 25 tot 30 woningen per hectare waarbij ten minste 1600 en ten hoogste 2200 woningen gerealiseerd mogen worden binnen het totale plangebied van onderhavig bestemmingsplan.
2. Voor de verhouding van de te bouwen woningen wordt gestreefd naar het aanhouden van de volgende differentiatie:
a. 70% "vrije markt";
b. 30% "sociale sector".
Bij de fasegewijze realisatie van het plan zal periodiek onderzoek worden gedaan naar de actuele woningbehoefte in kwantitatieve en kwalitatieve zin.
b Ten aanzien van detailhandel, dienstverlening en/of horecabedrijven
1. Het totaal aantal m2 bruto-vloeroppervlak (b.v.o.) ten behoeve van detailhandels-/dienstverlenende en horecabedrijven mag niet meer bedragen dan 3000 m2.
2. Bij de realisatie van het plan zal daarbij de volgende verdeling worden aangehouden:
a. detailhandelsbedrijven maximaal: 2500 m2 b.v.o.;
b. horecabedrijven: maximaal 500 m2 b.v.o..
3. Bij de vestiging van detailhandelsbedrijven wordt uitgegaan van één vestiging met een bedrijfsvloeroppervlakte van ten hoogste 1500 m2 ten behoeve van een supermarkt, en voor het overige van meer kleinschalige vestigingen met een bedrijfsvloeroppervlakte van ten hoogste 250 m2 per vestiging;
4. Bij de vestiging van de dienstverlenende en horecabedrijven wordt uitgegaan van een bedrijfsvloeroppervlakte van ten hoogste 250 m2 per vestiging.
Alvorens tot uitwerking van bestemmingen ten behoeve van bovenbedoelde functies over te gaan doen burgemeester en wethouders onderzoek naar de gewenste situering van deze voorzieningen, waarbij mede gelet wordt op de bestaande voorzieningenstructuur in Sprang/Vrijhoeve en de verkeersaspecten.
c Ten aanzien van overige bedrijfsdoeleinden
1. Het totaal aantal m2 bruto-vloeroppervlak voor (niet-woninggebonden) kantoren en praktijkruimten mag ten hoogste 1500 m2 bedragen; de bruto-vloeroppervlakte per vestiging mag ten hoogste 500 m2 bedragen.
2. Ten aanzien van het vestigingsbeleid ligt de nadruk op kantoren/praktijkruimten gericht op persoonlijke en zakelijke dienstverlening en praktijkruimten met een lokaal verzorgend karakter.
3. De onder 1 en 2 genoemde functies mogen, voor zover kan worden voldaan aan de in of krachtens de Wet geluidhinder geldende normen worden gecombineerd met woonfuncties (combikavels).
4. Binnen de bedrijfsbestemmingen geen detailhandelsbedrijven zijn toegestaan. Dit verbod geldt niet voor detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd of verwerkt voor zover zulks een ondergeschikt en niet zelfstandig onderdeel van de bedrijfsvoering vormt.
5. Door burgemeester en wethouders kan, na een door hen verleende afwijking, medewerking
worden verleend aan het bouwen/gebruik van een gedeelte van de bedrijfsruimte voor showroom en/of detailhandelsactiviteiten, indien de vestiging geen onevenredige afbreuk doet aan de distributie-structuur binnen de gemeente en de (verkoop-)vloeroppervlakte niet meer dan 75%
van de bruto-vloeroppervlakte bedraagt zulks tot een maximum van 50 m2 en de detailhandelsactiviteiten direct verband houden met de aard van de ter plaatse uitgevoerde bedrijfsactiviteit.
d Ten aanzien van maatschappelijke doeleinden
Binnen de bestemming maatschappelijke voorzieningen mogen worden gerealiseerd;
e Ten aanzien van recreatieve terreinen en groenvoorzieningen
1. Als terreinoppervlak zal ten minste 5% van het bestemmingsoppervlak worden aangewezen voor recreatieve terreinen en groenvoorzieningen.
2. Bij de realisering zal van de recreatieve terreinen en groenvoorzieningen binnen deze bestemming zal rekening dienen te worden gehouden met de verschillende leeftijdscategorieën en de afstanden van de voorzieningen tot de woningen.
f Ten aanzien van water/infiltratievoorzieningen
Als terreinoppervlak zal ten minste 3% van het bestemmingsoppervlak worden aangewezen ten behoeve van water/infiltratievoorzieningen, hierbij geldt een retentieopgave van T=100.
g Ten aanzien van parkeervoorzieningen
1. Bij de realisering van woningen dient te worden voorzien in de noodzakelijke parkeervoorzieningen. Bij de realisering van het plan zal een nadere nuancering van de parkeernorm voor het parkeren binnen het openbaar gebied plaatsvinden, waarbij, afhankelijk van de woningcategorie/differentiatie, parkeergelegenheid op het woonperceel en/of te realiseren gemeenschappelijke parkeervoorzieningen, de norm voor het parkeren kan worden aangepast.
2. Bij de realisering van detailhandels- en dienstverlenende voorzieningen, horecavoorzieningen, kantoren, praktijkruimten en/of maatschappelijke voorzieningen dient te worden voorzien in de eigen parkeerbehoefte.
18.2.3 Inrichting
a Stedenbouwkundige hoofdstructuur
Bij de opzet van het plan wordt uitgegaan van een aantal deelgebieden. De deelgebieden worden begrensd door onder meer:
openbare ruimten en/of;
structuurversterkende onderdelen.
Binnen de bestemming worden de volgende deelgebieden onderscheiden:
1. De Driesser Velden;
2. De Villa;
3. De Bibliotheek;
4. Achter de Hoven;
5. Het Koetshuis;
6. Lommerrijk.
Op onderstaande afbeelding is de plaatsbepaling van de deelgebieden weergegeven.
Afbeelding 1 - Deelgebieden met nummering zoals boven aangegeven b Stedenbouwkundige uitwerking
Verdere uitwerking van de stedenbouwkundige hoofdstructuur vindt plaats in de voor de deelgebieden of onderdelen daarvan op te stellen "Nota van uitgangspunten".
c Hoofdverkeersstructuur 1. Autoverkeer
a. Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - autoverkeerontsluiting' zullen verkeersontsluitingen voor auto's ten behoeve van de aangrenzende woongebieden worden gerealiseerd.
b. De onder a bedoelde wegen zullen worden aangemerkt als 30 km/u-zone als bedoeld in het Wegenverkeersreglement.
2. Langzaam verkeer
a. Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - fietspad' of 'specifieke vorm van verkeer - voetgangersgebied' zullen fiets- of voetgangersroutes worden gerealiseerd.
b. Voor de onder a bedoelde langzaamverkeersroutes dient te worden uitgegaan van een inrichting welke recht doet aan de verkeersveiligheid en de sociale veiligheid.
In een aantal situaties worden de langzaamverkeersroutes gecombineerd met wegen met een ontsluitings- of verblijfsfunctie.
3. Openbaar vervoer
Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - busbaan' zal in de verkeersopzet rekening worden gehouden met de aanleg van toekomstig openbaar vervoer.
d Groen- en waterstructuur
1. Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'groen' zullen (openbare) groenvoorzieningen worden gerealiseerd.
2. Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'water' zullen de gronden mede worden ingericht ten behoeve van waterberging, rietoevers en oeverzones.
3. Voor de in het plan te realiseren watergangen wordt, naast de waterstaatkundige functie, gestreefd naar een inrichting welke een bijdrage vormt voor recreatieve functies in het plangebied.
e Natuur- en landschapselementen
Binnen de bestemming is het beleid gericht op het behoud, de versterking en/of de aanleg van natuur- en landschapselementen, waarbij:
1. Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - wadi' zullen infiltratievoorzieningen worden gerealiseerd.
2. Ongeveer ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel' zullen bestaande boomsingels worden gehandhaafd en/of nieuwe boomsingels worden aangelegd.
18.2.4 Overige aspecten a Bebouwing
Voor het woongebied geldt, in aanvulling op het voorgaande, dat zowel eengezinswoningen als gestapelde woningen mogen worden gebouwd;
b Molen
Ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische - waarde' is het beleid gericht op het behoud en planologische inpassing van de bestaande molen.
18.3 Bouwregels
Op de in lid 18.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de genoemde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande, dat:
a. ten aanzien van de woningen:
1. voor de eengezinswoningen ten hoogste 3 lagen, al dan niet met kap, tot een hoogte van ten hoogste 13 m;
2. voor de gestapelde woningen de hoogte ten hoogste 6 lagen, al dan niet met kap, tot een hoogte van ten hoogste 18 m;
b. ten aanzien van maatschappelijke doeleinden:
1. voor de maatschappelijke doeleinden de hoogte ten hoogste 15 m mag bedragen;
2. indien de maatschappelijke doeleinden worden gecombineerd met woningen de hoogte ten hoogste 20 m mag bedragen;
c. ten aanzien van centrumvoorzieningen
1. voor de centrumvoorzieningen (detailhandels-, dienstverlenende en horecabedrijven) de hoogte ten hoogste 8 m mag bedragen;
2. indien de woningen worden gebouwd in combinatie met andere functies mag de toegestane hoogte van de onderscheiden functies worden opgeteld, tot een hoogte van ten hoogste 20 m;
d. ten aanzien van kantoren
1. voor kantoren de hoogte ten hoogste 8 m mag bedragen;
2. indien de kantoren worden gebouwd in combinatie met woningen de hoogte ten hoogste 15 m mag bedragen;
e. In plaats van een kap mag ook een toplaag/substituutkap worden gebouwd over ten hoogste 70
% van de oppervlakte van de onderliggende bouwlaag;
f. de hoogte van (openbare) nutsvoorzieningen ten hoogste 6 m mag bedragen;
g. ten aanzien van cultuurhistorische waarden:
binnen de op de verbeelding aangegeven zone cultuurhistorische waarden mogen geen nieuwe hogere bouwwerken worden opgericht hoger dan 3 m.
18.4 Afwijken van de bouwregels
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in 18.3 voor:
a. het bouwen van een extra bouwlagen al dan niet met kap, indien:
1. zulks geen onevenredige afbreuk doet aan de gewenste (steden)bouwkundige hoofdstructuur.
b. het bouwen van twee extra bouwlagen al dan niet met kap, indien:
1. zulks wenselijk is voor de realisatie van (steden)bouwkundige accenten;
2. zulks geen onevenredige afbreuk doet aan de gewenste (steden)bouwkundige hoofdstructuur.
c. de bouw van hogere bouwwerken als bedoeld in 18.3 lid g indien daardoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de windvang van de molen.
18.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
18.5.1 Verbod
Het is verboden op of boven de in 18.1 genoemde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
a. ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel' en de aanduiding 'groen':
1. het afgraven, verlagen, vergraven, ophogen of egaliseren van de bodem met meer dan 0,5 m;
2. het aanleggen van ondergrondse transport- of telecommunicatieleidingen;
3. het diepwoelen of diepploegen van de bodem of het uitvoeren van grondwerken (dieper dan 0,5 m);
4. het graven of dempen van sloten;
5. het aanleggen, verbreden of verharden van paden/wegen en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen;
6. het verwijderen van houtgewas en het vellen of rooien van houtopstanden;
b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - wadi':
1. het afgraven, verlagen, vergraven, ophogen of egaliseren van de bodem met meer dan 0,5 m;
2. het aanleggen van ondergrondse transport- of telecommunicatieleidingen;
3. het diepwoelen of diepploegen van de bodem of het uitvoeren van grondwerken (dieper dan 0,5 m);
4. het graven of dempen van sloten/watergangen;
5. het aanleggen, verbreden of verharden van paden/wegen en het aanbrengen van oppervlakteverhardingen;
c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - oeverzone':
1. het dempen of het wijzigen van het profiel van de oeverzone anders dan het aangegeven Inrichtingsprofiel;
2. het aanleggen van oeverbeschoeiingen;
3. het aanleggen van steigers en vlonders voor zover geen bouwwerken zijnde;
d. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - zone rietoever':
1. het verwijderen van de natuurlijke vegetatie;
2. het dempen of het wijzigen van het profiel van de zone rietoevers anders dan het aangegeven Inrichtingsprofiel;
3. het aanleggen van oeverbeschoeiingen;
18.5.2 Uitzonderingen
a. Het verbod als bedoeld in 18.5.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die:
1. van geringe omvang en uit planologisch oogpunt van ondergeschikt belang gericht op en noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden of de instandhouding van het gebied;
2. werken en/of werkzaamheden welke worden uitgevoerd in een beschermd natuurmonument in de zin van de Natuurbeschermingswet en handelingen opleveren waarvoor ingevolge artikel 12 van die Wet een vergunning van de Minister bedoeld in de genoemde wet is vereist, dan wel handelingen welke zijn voorzien in een beheerplan als beodeld in artikel 14 van die Wet.
b. Het verbod als bedoeld in 18.5.1 is tevens niet van toepassing voor:
1. het uitvoeren van andere werken en/of werkzaamheden in het kader van de aanleg van een wadi;
2. het aanbrengen van oppervlakteverhardingen ten behoeve van een fietspad ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - fietspad'.
18.5.3 Toelaatbaarheid
De in lid 18.5.1 genoemde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien door de werken of werkzaamheden, dan wel door de daarvan hetzij direct of indirect te verwachten gevolgen de landschappelijke en/natuurwetenschappelijke waarde van de gronden niet in onevenredige mate worden aangetast, dan wel de mogelijkheden voor het behoud, de versterking en/of het herstel van die waarden niet in onevenredige mate worden evrkleind en indien een afweging van de in het geding zijnde belangen waaronder begrepen het agrarisch belang, tot uitkomst heeft, dat een omgevingsvergunning niet kan worden geweigerd;
REGELS
INHOUDSOPGAVE
Hoofdstuk 1 INLEIDENDE REGELS 1
Artikel 1 Van toepassing verklaring 1
Artikel 2 Begrippen 2
Artikel 3 Wijze van meten 3
Hoofdstuk 2 BESTEMMINGSREGELS 5
Artikel 4 Groen 5
Artikel 5 Tuin - Parkeren 3 6
Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied 7
Artikel 7 Wonen 8
Hoofdstuk 3 OVERGANGS- EN SLOTREGELS 11
Artikel 8 Slotregel 11
Bijlagen bij de regels
Bijlage 1: Uittreksel van de regels behorende bij bestemmingsplan “Driessen”
Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Artikel 21 Anti-dubbeltelregel Artikel 22 Algemene bouwregels Artikel 23 Algemene gebruiksregels Artikel 25 Algemene afwijkingsregels Artikel 26 Algemene wijzigingsregels Artikel 27 Overgangsrecht
