BESTEMMINGSPLAN HOTEL ‘DE HOLLAND’
WEST-TERSCHELLING
Bestemmingsplan Hotel ‘De Holland’ West- Terschelling
Code 089999 / 16-05-11
BESTEMMINGSPLAN HOTEL ‘DE HOLLAND’ WEST-TERSCHELLING
TOELICHTING
INHOUDSOPGAVE blz
1. INLEIDING 1
1. 1. Aanleiding 1
1. 2. Karakter en opgave 2
1. 3. Wettelijk kader 2
1. 4. Opbouw toelichting 3
2. BOUW- EN BESTEMMINGSPLAN 4
2. 1. Projectlocatie 4
2. 2. Geldend bestemmingsplan 4
2. 3. Bouwplan 4
2. 4. Duurzaamheid 6
2. 5. Stedenbouwkundige inpassing 7
2. 6. Ruimtelijke karakteristiek en beeldkwaliteit 8
2. 7. Ruimtelijke inpassing 9
3. BELEIDSKADER 12
3. 1. Rijksbeleid 12
3. 2. Provinciaal beleid 13
3. 3. Gemeentelijk beleid 13
4. OMGEVINGSASPECTEN 17
4. 1. Water(toets) 17
4. 2. Bodem 17
4. 3. Archeologie en cultuur 18
4. 4. Ecologie 18
4. 5. Externe veiligheid 19
4. 6. Luchtkwaliteit 19
4. 7. Geluid 19
5. PLANBESCHRIJVING 21
5. 1. Juridisch systeem 21
5. 2. Toelichting op de bestemmingen 21
6. UITVOERBAARHEID 23
6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 23
6. 2. Exploitatieplan 23
6. 3. Economische uitvoerbaarheid 24
Bijlage 1 Standaard wateradvies
1. INLEIDING 1. 1. Aanleiding
‘De Holland’, thans een pension, bevindt zich aan de Molenstraat in het oosten van de historische dorpskern van West-Terschelling. Het pension beschikt over 12 kamers, maar voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd.
De eigenaar van het pension heeft dan ook nieuwbouwplannen om te kunnen beantwoorden aan de vraag naar kwalitatief hoogwaardige en
‘levensloopbestendige’ verblijfsrecreatieve accommodatie in combinatie met bijbehorende voorzieningen, in dit geval de verhuur van fietsen alsmede vergader- en expositieruimte. Er is een bouwplan ontworpen door van der Bijl & Wijffels architecten B.V. Op grond van het vigerende bestemmingsplan ‘West-Terschelling / Centrum’ en de Partiële herziening bestemmingsplan ‘West-Terschelling / Centrum (Molenstraat 5 en 7)’ kan het plan echter niet gerealiseerd worden. Om deze reden voorziet onderhavig bestemmingsplan in een herziening van de vigerende bestemmingsplannen. Op 24 juni 2008 heeft het college van burgemeester en wethouders van Terschelling besloten om een planologische procedure te starten.
1. 2. Karakter en opgave
Het bestemmingsplan is een juridisch instrument en bestaat uit regels, een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De regels en de verbeelding leggen de bouw- en gebruiksmogelijkheden vast van de grond en opstallen en zijn juridisch bindend voor burger en overheid. De toelichting is een beschrijving van de keuzes die in de regels en op de verbeelding zijn gemaakt.
Het voorliggende plan is een op een concrete ontwikkeling gericht bestem- mingsplan voor een beperkt plangebied. Omdat het bouwplan dat de aanleiding vormt tot deze bestemmingsplanherziening grotendeels inzichte- lijk maakt wat het eindresultaat van het project is, kan een daarop toege- sneden planologische regeling ontworpen worden. Het bouwplan kan echter niet gezien worden als blauwdruk. De voorkeuren en inzichten van de gasten of de uitbater ten aanzien van met name het gebruik zouden tijdens de planvormingsfase of daarna kunnen veranderen. Een duurzame invulling van het plangebied vraagt dan ook om enkele flexibiliteitsregels in de bestemmingsplanregels teneinde dergelijke ongewisse maar wezenlijke wijzigingen mogelijk temaken. Uiteraard zijn bij het opstellen van dit bestemmingsplan voortdurend de beleidsmatige grenzen, zoals die door onder andere de gemeente Terschelling zijn geformuleerd, in acht genomen.
1. 3. Wettelijk kader Wro
Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden.
Bestemmingsplannen treden onder deze wet na een kortere procedure in werking. Inhoudelijk mag evenwel een vergelijkbaar uitwerkings- en toelichtingsniveau worden verwacht als onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) het geval was.
Digitalisering
Naast actuele wetgeving streeft de overheid naar betere, dat wil zeggen ef- fectievere en efficiëntere, dienstverlening aan burgers en bedrijven door ge- bruik te maken van ICT. Vanaf januari 2010 stellen overheden hun nieuwe ruimtelijke plannen digitaal beschikbaar. De verplichting hiertoe is onder- deel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en vloeit voort uit de RO Stan- daarden 2008.
Standaardisering
Parallel aan de digitale uitwisseling van ruimtelijke plannen wordt gewerkt aan de onderlinge vergelijkbaarheid ervan. Hiertoe zijn de RO Standaarden 2008 in het leven geroepen. Onderdeel van deze regeling is de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008).
Omdat de vorige WRO en het daarbij behorende Besluit op de ruimtelijke or- dening (Bro 1985) nagenoeg geen bepalingen bevatten over de opbouw en de verbeelding van een bestemmingsplan zijn in de praktijk zeer verschil- lende bestemmingsplannen opgesteld.
Ter bevordering van de uniformiteit geeft de SVBP2008 bindende standaar- den voor de opbouw en verbeelding van bestemmingsplannen. Deze stan- daarden hebben evenwel geen betrekking op de toelichting van het bestem- mingsplan. De toelichting is immers geen juridisch bindend element in een bestemmingsplan.
Een gemeente blijft als vanouds vrij bij de inhoudelijke keuzes die ten grondslag liggen aan een bestemmingsplan. De SVBP2008 is dan ook geenszins beperkend of bepalend voor de planinhoud. Alleen hoe het uiteindelijke bestemmingsplan er uitziet en is opgebouwd wordt door SVBP2008 in goede banen geleid.
1. 4. Opbouw toelichting
Achtereenvolgens komen na deze inleiding (hoofdstuk 1) de volgende onderwerpen aan de orde:
• hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van het nieuwbouwplan en een samenvatting van het vigerende planologische regime alsmede de strijdigheid van het bouwplan daarmee. Tevens komt de stedenbouw- kundige kwaliteit van het bouwplan aan de orde;
• hoofdstuk 3; bevat het beleidskader met rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid, voor zover dat relevant is voor de beoordeling van het bouwplan;
• hoofdstuk 4 gaat in op de omgevingsaspecten van het project;
• hoofdstuk 5 licht het juridische gedeelte toe, zoals vormgegeven mid- dels de bestemmingsplanregels in samenhang met de verbeelding;
• in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.
De resultaten van het vooroverleg met maatschappelijke partners en het extern voorbereidingsoverleg zullen uiteindelijk ten behoeve van de vast- stelling door de gemeenteraad aan dit plan worden toegevoegd.
2. BOUW- EN BESTEMMINGSPLAN 2. 1. Projectlocatie
Het plangebied omvat het perceel van de Molenstraat 5 in West- Terschelling. De locatie grenst aan de Molenstraat in het noorden en aan de Havenstraat en de Willem Barentszkade in het zuiden. Het nieuwe hotel wordt ingesloten door de bebouwing op de flankerende percelen Molen- straat 3 en 7.
De bestaande opstallen binnen het plangebied omvatten het pension en een daarachter gelegen fietsverhuurschuur en een plat afgedekte aanbouw daarbij. Ten zuiden daarvan bevindt zich een gebouw van het loodswezen dat gebruikt wordt als kantoor en voor (tijdelijke) huisvesting.
2. 2. Geldend bestemmingsplan
In de uitgangssituatie is het bestemmingsplan ‘West-Terschelling / Centrum’ (vastgesteld op 9 januari 1986 en goedgekeurd op 4 juni 1987) en de Partiële herziening bestemmingsplan ‘West-Terschelling / Centrum (Molenstraat 5 en 7)’ (goedgekeurd op 5 juli 1996) van toepassing op de projectlocatie. Ter plaatse gelden de bestemmingen ‘Horecabedrijven klasse I’ en ‘Bedrijven’. Uit de korte toelichting op deze bestemmingen blijkt wat het bestemmingsplan bij ongewijzigde omstandigheden toelaat op de projectlocatie.
Het perceel met daarop het bestaande pension kent de bestemming
‘Horecabedrijven klasse I’. Deze bestemming laat het gebruik van gebou- wen ten behoeve van hotels en pensions toe. De hoofdbebouwing heeft een maximale goot- of boeihoogte van 3,50 meter en is voorzien van een kap.
De gronden met daarop de fietsverhuurschuur en de platte aanbouw daarbij zijn bestemd voor ‘Bedrijven’. Dit betekent dat de betreffende gebouwen gebruikt mogen worden ten behoeve van ambachtelijke en/of dienstverlenende bedrijven. Binnenplans is vrijstelling ten behoeve van detailhandel mogelijk. De goot- of boeihoogte bedraagt maximaal 4,50 meter waarbij een kap is voorgeschreven.
2. 3. Bouwplan Bebouwing
Het bouwplan richt zich op de nieuwbouw van hotel ‘De Holland’, met fiet- senverhuur en restaurant, aan de Molenstraat en de Willem Barentszkade in West-Terschelling ter vervanging van het bestaande pension met fiet- senverhuurschuur.
De nieuwbouw zorgt aan de Molenstraat, met een voorgevel van ruim 10 meter breed, nagenoeg voor een gesloten gevelrij. Deze beeldbepalende bebouwing bestaat uit twee kappen met parallelle noklijnen.
Figuur 2. Aanzicht nieuwbouw Molenstraat
De goot- en bouwhoogte van dit gedeelte bedraagt 6 respectievelijk 8 en 8,50 meter en overschrijdt daarmee de maatvoering van het vigerende bestemmingsplan.
Achter de op de Molenstraat georiënteerde bebouwing bevindt zich, met een lengte van bijna 25 meter, evenwel de grootste bouwmassa. Dit gedeelte van de bebouwing is opgetrokken uit twee bouwlagen met een kap. De nok bevindt zich, uitgaande van het hoogste peil gelegen aan de Molenstraat, op ruim 10 meter hoogte. De goothoogte van ruim 6 meter is groter dan het huidige bestemmingsplan toelaat.
Tussen deze bebouwing en de oostelijke erfgrens verschaft een helling- baan toegang tot een kelder die zich uitstrekt tot onder de gehele nieuw- bouw. Deze toegang tot de kelder heeft ten behoeve van de lichttoetreding een glazen dak op maaiveldniveau. Deze oplossing resulteert in een onbebouwde strook met een breedte van circa 2 meter tot de erfgrens.
Het perceel tussen de Willem Barentszkade en de huidige bebouwing bevindt zich in de hoek die dit hogere gedeelte van de bebouwing en het gebouw van het loodswezen met elkaar vormen. Op dit perceel is een in één bouwlaag met mansarde kap afgedekt gebouw, gerekend vanaf het hoogste peil gelegen aan de Molenstraat, van 6,50 meter hoog voorzien.
Figuur 3. Skyline bestaand en na nieuwbouw Willem Barentszkade
Gebruik
In de kelder van het nieuw te bouwen hotel, die via een hellingbaan bereikbaar is vanaf de Willem Barentszkade, is ruimte voor de stalling en reparatie, en het afhalen en brengen van fietsen ten dienste van fietsenverhuur. Tevens zijn in de kelder enkele ondersteunende functies voorzien ten dienste van (de gasten van) het hotel, zoals bergruimte, een sauna en een solarium. Alle bedrijfsactiviteiten ten behoeve van de fietsverhuur worden daarmee vanaf de straat verplaatst naar de kelder onder het hotel. Dat brengt ten aanzien van overlast, maar ook ten aanzien van de verkeersveiligheid op de ventweg, een aanzienlijke verbetering met zich mee.
Behalve negen hotelkamers bevinden zich in de bebouwing boven het maaiveld een keuken met personeelsruimte, een receptie, een kantoor, een restaurant en verkeersruimte.
Het restaurant is niet alleen bedoeld voor de gasten van het hotel, maar ook voor externe bezoekers. In voorkomende gevallen zal de restaurant- ruimte gebruikt worden voor besloten bijeenkomsten, bijvoorbeeld voor vergaderingen. Bovendien kan de ruimte voor wisselende exposities aangewend worden. Voor zover het plangebied in het vigerende bestem- mingsplan van de bestemming ‘Bedrijven’ is voorzien past dit gebruik niet binnen het planologisch regime, met uitzondering van de fietsenverhuur.
2. 4. Duurzaamheid
Waar zich daartoe de gelegenheid voordoet wordt het bouwplan zo duur- zaam mogelijk vormgegeven. Duurzaam zowel in inrichting als in energie- verbruik.
Inrichting
Om het hotel ‘levensloopbestendig’ te maken zullen de verkeersruimtes gedimensioneerd worden op de vergrijzende consument. Met het oog op rollator- en rolstoelgebruik bieden draaicirkels gelegenheid tot keren. Door- gangen zijn voldoende breed en drempelloos. Eventuele hoogteverschillen binnen de bebouwing zijn door alle bezoekers te overbruggen.
Energie
Ook in de energiebehoefte van het hotel zal op zo duurzaam mogelijke wijze voorzien worden. Gebruik van photo-voltaïsche panelen reduceert de consumptie van elders opgewekte niet-duurzame elektriciteit en maakt het gebouw energie-neutraal. Benutting van actieve zonne-energie middels zonnecollectoren kan een wezenlijke bijdrage aan de warmwatervoorziening leveren. Bij gebleken haalbaarheid kan tot slot een warmtepomp gebruikt worden om het gebouw te verwarmen door aard- en buitenluchtwarmte aan te wenden.
2. 5. Stedenbouwkundige inpassing Bouwmassa
Een opvallend gegeven in het plan is dat het binnenterrein wordt volgebouwd met hogere bebouwing. Los van het gegeven dat het binnenterrein op dit moment ook al redelijk is volgebouwd kan hierover het volgende worden gezegd. Als regel bevinden hoofdbouwmassa’s zich aan de straatzijde van een kavel en wordt het binnenterrein gebruikt als tuin of hooguit voor bijgebouwen, die qua maat en schaal ondergeschikt zijn. Hier wordt gekozen voor juist het plaatsen van de hoofdbouwmassa op het binnenterrein. Gelet op de positie van de locatie, namelijk dicht bij het punt waar de Molenstraat en de Willem Barentszkade onder een schuine hoek bij elkaar komen is er sprake van een bijzondere plek. Feitelijk gaan hier de achterterreinen van de percelen Molenstraat 1, 3 en 5 (gedeeltelijk) grenzen aan de kade en aan het Wad. Het plaatsen van een groter en representatief bouwvolume op het achterterrein van het Molenstraat 5 is daarmee aanvaardbaar, mede ook omdat de bouwhoogte overeenkomt met diverse panden aan de Willem Barentszkade. Het gebouw richt zich duidelijk naar de kade en naar het Wad. De nieuwe bouwmassa voegt zich in een compositie van gebouwen met een bijzonder karakter langs de Willem Barentszkade en in een bijzondere positie ten opzichte van deze kade. Al met al is de bouwmassa op zich, op deze plaats en ook gezien vanaf het Wad aanvaardbaar en passend binnen de bebouwingskenmerken van de Willem Barentszkade.
Inpassing in de Molenstraat
De architect heeft een analyse gemaakt van de bebouwingskenmerken van de Molenstraat. De conclusie hieruit is dat de maat en schaal (korrelgrootte van de bebouwing) belangrijke elementen zijn. Het bouwplan voorziet dan ook in bebouwing van een in de Molenstraat passende schaal. Eén en ander betekent tegelijk dat de grotere bouwmassa op het achterterrein geen noemenswaardige visuele invloed zal hebben op het straatbeeld van de Molenstraat. Er is hier derhalve sprake van een goede stedenbouwkundige
Inpassing ten opzichte van belendingen
De inpassing van de grote bouwmassa ten opzichte van de naastliggende percelen vraagt bijzondere aandacht. Met name aan de oostzijde is er sprake van een meer complexe architectonische opgave.
In de vormgeving van het gebouw is rekening gehouden met de ver- schijningsvorm in relatie tot de zichtbaarheid vanaf de Willem Barentszkade en vanaf het Wad, als ook met de wenselijkheid van uitzicht vanuit de hotelkamers en het vermijden van uitzicht op het aanliggende erf.
Het dakterras dat voor een deel boven de keuken zal worden aangelegd, is zodanig ingesloten binnen de bestaande bebouwing, dat er geen nadelige invloed vanuit gaat op belendende percelen. Daar waar openingen bestaan in de bestaande bebouwing zullen afscheidingen worden geplaatst van minimaal 1,80 m hoog.
2. 6. Ruimtelijke karakteristiek en beeldkwaliteit
De projectlocatie ligt zowel aan de Barentszkade als de Molenstraat. In de gemeentelijke Welstandsnota (vastgesteld 29 februari 2008) ligt de locatie binnen het gebied dat aangewezen is als ‘waardevol dorpsgebied West- Terschelling’:
“Het Waardevolle dorpsgebied van West-Terschelling beschikt over belangrijke cultuurhistorische waarden. Met name de Torenstraat, het Brandarisplein, de Molenstraat, de Commandeurstraat, de Bur- gemeester Eschauzierstraat, en de directe omgeving van deze straten zijn ruimtelijk waardevol. Uitgangspunt van beleid is dat de waardevolle gedeelten van het dorp zoveel mogelijk ontzien wor- den. Het streven naar behoud van het typisch Terschellinger ruim- telijk beeld en het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden aan de passende functies in de kom, zijn twee belangrijke doelstellingen.
De openbare ruimten van de Molenstraat respectievelijk de Willem Ba- rentszkade hebben een verschillend karakter. Er bestaat verschil in massa en aanzicht tussen de gevel aan de Molenstraat en de gevel aan de Ba- rentszkade. De Molenstraat is tweezijdig bebouwd en kent een relatief breed profiel met lage bebouwing. Kenmerkend voor de historische rooilij- nen is dat zij bepalend zijn voor de plaats van de voorgevels. De Barentsz- kade is het front vanaf het wad: eenzijdig bebouwd aan een robuuste kade.
De bebouwing aan de kade is hoger, soms twee lagen met kap.
Bij de ontwikkeling van het bouwplan hebben de aanvrager en de architect ter wille van een goede stedenbouwkundige inpassing van het geheel, overleg gevoerd met de stedenbouwkundig adviseur van de gemeente. Be- langrijke punten van discussie waren:
• het bouwen in de rooilijn van de Molenstraat. Van belang is dat de ge- vels hier precies in de rooilijn liggen en niet worden gestaffeld;
• de aansluiting op de belendingen in de Molenstraat, met als opgave een goede aansluiting van verschillende goothoogtes;
• de relatie met aanliggende perceel (Molenstraat nr. 5) in verband met uitzicht en lichttoetreding.
Door enige afstand te nemen en door een specifieke gevelbehandeling is een bevredigende relatie mogelijk gebleken;
• de uitvoering van het grotere bouwvolume gericht op de kade. Uit- gangspunt zou moeten zijn het toepassen van mooie, eenvoudige en gave, en vooral perfect gestileerde vormen waarin benodigde dakdoor- brekingen ondergeschikt zijn en de vorm niet aantasten.
De nieuwbouwlocatie voor De Holland is door het gekozen planconcept te beschouwen als een herontwikkelingslocatie. De locatie bevindt zich volgens de gebiedsindeling in de welstandsnota in deelgebied 3, waardevol dorpsgebied A. De voor dit deelgebied in de welstandsnota opgenomen welstandscriteria dienen voor de herontwikkelingslocatie te worden aange- vuld en deels vervangen om een adequaat toetsingskader te verkrijgen voor de welstandsbeoordeling van het bouwplan van hotel De Holland.
Het uitgangspunt is daarbij dat met de realisering van het bouwplan een positieve bijdrage wordt geleverd aan de ruimtelijke karakteristiek van de historisch-waardevolle oude dorpskern van West-Terschelling.
De welstandscriteria zijn, overeenkomstig hoofdstuk 6 van de welstandsnota, door de stedenbouwkundig adviseur van de gemeente in overleg met de welstandscommissie opgesteld en vervat in een apart beeldkwaliteitplan.
De welstandscriteria moeten in de Inspraak worden gebracht en door de gemeenteraad zijn vastgesteld voordat de planvorming van de eerste bouwfase start. Is de ontwikkelingsfase afgerond, dan kunnen reguliere welstandscriteria gericht op het beheer van het gebied worden vastgesteld 2. 7. Ruimtelijke inpassing
Hoewel het project de volledige nieuwbouw van een hotel met restaurant betreft, veranderen de gebruiksvormen, met uitzondering van het restau- rant, binnen het plangebied niet. De functies van de locatie worden enkel herschikt. De functionele inpassing is daarmee grotendeels afgestemd op de bestaande situatie, waarbij de omvang van het gebruik van de logies- verstrekking en de fietsverhuur niet toeneemt.
Het restaurant, als lichte vorm van horeca, past in het gebied. Het gebied kenmerkt zich als een gemengd gebied, waarbinnen meerdere functies naast elkaar bestaan. De omvang van het restaurant wijkt niet af van ande- re, langs de Willem Barentszkade voorkomende restaurants en voorzienin- gen. Daar moet bij aangemerkt worden dat het restaurant deels functio- neert ten behoeve van de gasten van het hotel. Anderdeels kan het restau- rant ook benut worden door niet-gasten. Het restaurant wordt naar aard en omvang passend geacht binnen de functionele structuur van de omgeving.
De toegang tot het restaurant en het eventuele bijbehorende terras zijn voorts van het naastgelegen perceel afgeschermd door de hellingbaan en de daarbij aan te brengen afscherming. Het restaurant en het bijbehorende terras richten zich op de haven. Door de situering en de inrichting ontstaat er een duidelijke affiniteit met het havengebied en de Waddenzee. Voor- zieningen aan de Willem Barentszkade lenen zich hier bij uitstek voor.
De verblijfsfunctie van het hotel voorziet, evenals het huidige pension, in de mogelijkheid ter plaatse te overnachten. Het aantal bedden neemt niet toe.
De oude, kleine kamers van het huidige pension worden kwalitatief in het nieuwe gebouw op de huidige wensen van de hotelgasten afgestemd en er vindt een specifieke omzetting plaats naar een zorghotel. Daarmee neemt wel het ruimtebeslag van de logiesverstrekking toe, maar er kunnen niet meer gasten in het hotel overnachten in vergelijking met het aantal gasten dat in het pension aanwezig kon zijn. In relatie tot de bestaande situatie wordt de logiesverstrekking binnen de hotelfunctie passend geacht.
De bestaande schuur voor de fietsenverhuur heeft in het geldende be- stemmingsplan een algemene bedrijvenbestemming. Dat betekent dat bij recht ambachtelijke en dienstverlenende bedrijven ter plaatse gevestigd mogen worden. Deze bedrijfsbestemming wordt nu opgeheven en de func- tie fietsenverhuur wordt specifiek geregeld. Daar komt bij dat alle activitei- ten die met de fietsenverhuur te maken hebben, worden ondergebracht in de kelder. Vanuit milieuhygiënisch en planologisch oogpunt betekent dit onderdeel van het plan een verbetering ten opzichte van de huidige situa- tie.
Gezien de bouwhoogte van de nieuwe bebouwing is er een onmiskenbare relatie met het gebruik van de aanpalende tuinen. In de bestaande planolo- gische situatie is ook al bebouwing in een aanzienlijke hoogte toegestaan, maar de nu geplande bouwhoogte wijkt daar van af. Verwezen wordt naar de beschreven stedenbouwkundige inpassing in paragraaf 2.5.
Daarnaast is er binnen het bouwplan alles aan gedaan om mogelijk nega- tieve gevolgen van het plan te voorkomen. Zo maakt bovengronds een be- bouwingsvrije zone van twee meter tot de erfgrens met het perceel Molen- straat 3, welk perceel recreatief wordt bewoond, deel uit van het plan en is de inkijk vanuit het pand op de belendende percelen onmogelijk gemaakt door toepassing van vaste louvres voor de doorzichtige delen van de ge- vels die wel direct zonlicht doorlaten, maar die geen zicht naar beneden mogelijk maken. De louvres kunnen van binnenuit niet veranderd worden.
Verkeer en parkeren
Het hotel c.a. kenmerkt zich door een publieksaantrekkende voorziening.
Realisatie van het plan mag evenwel niet leiden tot een toename van de verkeers- en parkeerdruk op de directe omgeving van de projectlocatie, aangezien die in de bestaande situatie al tamelijk precair is.
Het bestaande pension kent twaalf kamers, het nieuwe hotel kent er negen.
De opwaardering van pension naar hotel, beide in combinatie met de ver- huur van fietsen, is dan ook uitsluitend kwalitatief van aard en leidt niet tot een kwantitatieve intensivering van het gebruik.
Het horecamatige gebruik in de vorm van het restaurant trekt meer publiek aan dat gedurende langere tijd gebruik maakt van de voorzieningen. Moge- lijk groeit daarmee het aandeel van bezoekers dat met de auto komt.
Vanuit dit specifieke bouwplan worden geen extra maatregelen getroffen met betrekking tot het parkeren.
Bijna geen enkel restaurant op West heeft eigen parkeergelegenheid. Er is ten behoeve van het centrum een parkeerterrein beschikbaar, waar bezoe- kers van de centrumvoorzieningen gebruik van moeten maken. Langs de Willem Barentszkade zijn eveneens parkeervakken beschikbaar. In de plannen voor de herinrichting van het havengebied wordt gedacht aan de aanleg van een nieuw parkeerterrein aan het eind van de Willem Barentsz- kade.
De vestiging van het restaurant zal invloed hebben op de parkeerdruk, maar de verwachting is reëel dat die invloed te verwaarlozen zal zijn. Het gros van de bezoekers zal, evenals dat bij de overige horecabedrijven op West het geval is, lopende of met de fiets het restaurant bezoeken. In ge- ringe mate zullen bezoekers met de auto komen, waarbij dan in de eerste plaats gebruik moet worden gemaakt van het parkeerterrein in het centrum of de beschikbare parkeervakken langs de Willem Barentszkade.
3. BELEIDSKADER
Het ruimtelijk beleid van een gemeente dient te passen binnen de kaders die ontworpen worden op alle verschillende overheidsniveaus. Ter verken- ning van de beleidsruimte wordt daarom in dit hoofdstuk het ruimtelijk (rele- vante) beleid van achtereenvolgens het rijk, de provincie en dat van de gemeente zelf beknopt weergegeven.
3. 1. Rijksbeleid Nota Ruimte
De Nota Ruimte uit januari 2006 vervangt de ruimtelijk relevante rijksnota’s c.q. de planologisch kernbeslissingen (PKB’s), behorende bij de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra, de Actualisering Vinex en het Structuurschema Groene Ruimte (SGR). Naast de Nota Ruimte zal nog een klein aantal andere structuurvisies worden gemaakt. Zo zijn voor de Waddenzee en het Rivierengebied gebiedsspecifieke uitwerkingsnota’s opgesteld: de PKB Derde Nota Waddenzee en de PKB Ruimte voor de Rivier.
Een belangrijk element in de ruimtelijke visie in sturingsfilosofie van het rijk vormt de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). De gebieden en netwerken die het kabinet vanuit ruimtelijke optiek van nationaal belang acht, vinden hun ruimtelijke neerslag in de RHS. Daar streeft het Rijk in het algemeen naar meer dan basiskwaliteit.
Buiten de nationale RHS stelt het Rijk zich terughoudend en selectief op.
Voor deze gebieden wordt een basiskwaliteit nagestreefd. Realisatie van deze basiskwaliteit wordt gewaarborgd door zowel wettelijke en inhoudelijke en procesmatige randvoorwaarden bij ruimtelijke planvorming.
De wettelijk (of verdragsmatig) geregelde basiskwaliteit heeft vooral betrek- king op gezondheid, veiligheid, milieu en natuur. Hierbij kan gedacht worden aan geluid, stank, externe veiligheid, verontreiniging van oppervlak- tewater en bodem-, natuur- en soortenbescherming. Het instrument ‘aan- wijzing beschermde gezichten’ uit de Monumentenwet is een ander voorbeeld van ‘wettelijke’ basiskwaliteit.
Een voorbeeld van een procesmatige basiskwaliteit is de zogenaamde watertoets. Dit is een procesinstrument dat ervoor zorgt dat vroegtijdig in de planvorming aandacht wordt besteed aan de randvoorwaarden die het watersysteem en de waterhuishouding stellen.
De projectlocatie is gelegen buiten de nationale RHS. Dit betekent in dat het rijk hier een basiskwaliteit nastreeft en in stand wil houden. Bij de uitvoering krijgen de decentrale overheden meer ruimte. De realisatie van deze basiskwaliteit als bedoeld in de Nota Ruimte vormt het onderwerp van hoofdstuk 4 dat een beoordeling van alle omgevingsaspecten van het project behelst.
3. 2. Provinciaal beleid Streekplan 2006
Provinciale Staten van Fryslân hebben in het Streekplan 2006 het ruimtelijk beleid voor de provincie Friesland in de komende tien jaar verwoord. Het Streekplan vormt het kader waarbinnen gemeenten hun ruimtelijk beleid dienen te ontwikkelen.
De provincie erkent het belang van de toeristische sector voor de Waddeneilanden. Ontwikkeling van recreatie en toerisme zijn voor de sociaal-economische positie van de Waddeneilanden van cruciaal belang.
Daarbij is het ook voor de sector zelf van belang dat recreatieve ontwikkelingen zijn afgestemd op de hoge landschappelijke en natuurlijke waarden van de Waddeneilanden. Binnen het algemene principe van stabilisatie van de totale recreatiedruk is er op Terschelling zowel kwanti- tatieve als kwalitatieve ontwikkelingsruimte. Kwaliteitsverbetering van de recreatie is, gezien de steeds hogere kwaliteitseisen van de recreant, nodig om concurrerend te kunnen blijven ten opzichte van andere vormen van gebruik. Recreatieve ontwikkelingen sluiten daarbij aan bij de recreatieve zonering van een drukker westelijk deel en middendeel naar een steeds rustiger oostelijk deel van het eiland.
Ontwerpverordening Romte Fryslân 2011
In het ontwerp van deze verordening wordt met name ingezet op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het zorgvuldig ruimtegebruik voor wat betreft bebouwde kommen. In beginsel moet op basis van deze verordening worden geconcludeerd dat het bestemmingsplan niet direct provinciaal belang raakt, maar in ieder geval kan worden geconcludeerd dat de ruimte ter plekke zorgvuldig wordt benut en dat met de invulling de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt versterkt.
3. 3. Gemeentelijk beleid
Structuurplan ‘Terschelling voorbij 2000’
Het gemeentelijke structuurplan uit oktober 2001 zet ten aanzien van recreatie en toerisme in op ‘stabilisering’ van het aantal logiesplaatsen (max. ± 21.000), met een verschuiving in de richting van de meer permanente logiesvormen (grotere spreiding over het jaar).
Voor wat betreft de sector appartementen/hotels/pensions wordt in het gemeentelijke Structuurplan gestreefd naar een voortzetting van het tot dan toe gevoerde beleid (o.a. Horecanota Terschelling uit 1999):
• het bieden van mogelijkheden om bestaande hotels en pensions zodanig uit te breiden dat ze op een kwalitatief hoogwaardig en economisch rendabel niveau kunnen blijven functioneren. De uitbrei- ding c.q. de vervangende nieuwbouw zal daarbij wel zodanig vorm moeten worden gegeven, dat wordt aangesloten op de schaal en maat van de omringende bebouwing dan wel op de vorm- en schaalken- merken van het omringende landschap;
• het bieden van mogelijkheden voor de realisering van nieuwe hotels op nieuwe locaties als ook ter vervanging van bestaande hotels. Ook de schaal en maat van nieuwe hotels zal afgestemd moeten worden op de structuren en ruimtelijke kenmerken van de omringende bebouwing c.q.
het omringende landschap.
Voorzieningen
Met betrekking tot voorzieningen wordt in het Structuurplan een blijvende concentratie in West en Midsland voorgestaan.
Binnen het principe van evenredige verdeling, dienen de in hoofdzaak voor de eigen bevolking bestemde voorzieningen, zoveel mogelijk in West gesitueerd te blijven c.q. te worden.
Wat betreft de commerciële voorzieningen (winkels, horecabedrijven, banken en kantoren) is de gemeente van mening dat deze overwegend in West en voor een geringer deel in Midsland gesitueerd moeten blijven en worden. Het structuurplan biedt voorts ruimte voor de vestiging van nieuwe eethuisjes en voor de realisering van terrassen. Daarbij gaat de voorkeur uit naar Oosterburen in Midsland en de Boomstraat, de Torenstraat en de Willem Barentszkade in West.
Horecanota Terschelling
De gemeentelijke toekomstvisie ten aanzien van het horecavestigings- beleid is gestoeld op de volgende uitgangspunten zoals die zijn verwoord in de Horecanota Terschelling uit september 1999:
• het voorkomen van een aantasting van het woon- en leefklimaat door de aanwezigheid van horeca-inrichtingen;
• instandhouding van een goed en gedifferentieerd voorzieningen- niveau voor de horeca, afgewogen ten opzichte van ruimtelijke, karakteristieke en natuurwetenschappelijke waarden zoals beschre- ven in het structuurplan en de bestemmingsplannen;
• de toepassing en werking van bestaande en nieuwe regelgeving op elkaar afstemmen om het kwalitatief hoogwaardige niveau in alle geledingen van de horeca te bewaken en te bevorderen.
Deze uitgangspunten bieden ruimte aan logiesverstrekkende vormen van horeca zoals hotels, pensions en kampeerboerderijen, waarvan relatief weinig aantasting van het woon- en leefklimaat te verwachten valt gezien de aard van dit soort bedrijven.
Bij de verstrekking van nieuwe exploitatievergunningen en de verruiming van bestaande vergunningen ten behoeve van drank- en maaltijdver- strekkers wordt evenwel een terughoudend beleid gevoerd. Hiervoor is gekozen omwille van de bescherming van een goed woon- en leefklimaat in de gemeente. De Horecanota sluit dan ook uitbreiding van het aantal exploitatievergunningen ten behoeve van drank- en maaltijdverstrekkers uit. Dit betekent dat nieuwvestiging niet mogelijk is voordat een andere horecabedrijf zijn deuren gesloten heeft.
Beoordeling initiatief
Met de nieuwbouw van het hotel en restaurant is er geen sprake van uit- breiding van het aantal horecabedrijven op Terschelling. Wel vindt er een toename plaats van het aantal restaurants. Hier wordt nader op in gegaan onder de Beleidsnotitie Stille Horeca. In planologisch opzicht maakt dit be- stemmingsplan de fysieke en functionele uitbreiding van het horecabedrijf mogelijk.
De opwaardering tot een kwalitatief volwaardig hotelbedrijf draagt, getuige het structuurplan, bij aan de verwezenlijking van de gemeentelijke visie op de recreatieve sector, waarbij kwaliteitsverbetering een belangrijk uit- gangspunt is.
Toeristische Toekomstvisie Terschelling
In januari 2007 is de Toeristische Toekomstvisie Terschelling door de raad vastgesteld. In deze visie is de toeristisch-recreatieve koers tot 2016 weergegeven. De gemeente ziet het zakelijk toerisme als een kansrijk segment. Circa 5% van de naar Terschelling vervoerde personen (tussen de 15.000 en 20.000) bezoekt Terschelling met een zakelijk doel. Het gaat hierbij om monteurs, vertegenwoordigers, adviseurs, etc.
Een ander onderdeel van het zakelijk toerisme is de markt van congressen, bedrijfsseminars en bedrijfsuitjes. Deze markt is met name voor de hotelsector interessant. Het bezoek vindt met name buiten de reguliere vakantieperiodes plaats en is regelmatig aanleiding voor toekomstig toeristisch bezoek.
Ondanks dat Terschelling geen centrale ligging heeft, blijkt het eiland toch interessant voor zakelijk toerisme. Een belangrijke factor voor het zakelijke toerisme is de kwaliteit van locaties. De congresinfrastructuur van ver- gader- en hotelaccommodaties speelt hierbij een voorname rol en dient waar mogelijk uitgebreid en versterkt te worden door voorzieningen die di- rect of indirect een impuls voor het zakelijk toerisme betekenen.
Daarnaast groeit de vraag naar een integraal aanbod van cultuur, entertain- ment, ontspanning, sportvoorzieningen, etc. Met name cultuurtoerisme is een belangrijke drager van de vermaaksector. De musea, ’t Behouden Huys, het visserijmuseum en het landbouw- en wrakkenmuseum, zijn pro- minente vertegenwoordigers hiervan.
Beleidsnotitie Stille Horeca
In de Beleidsnotie Stille Horeca geeft de gemeente aan waar en op welke wijze uitbreiding van stille horeca mogelijk is. Bij stille horeca gaat het om lichte vormen van horeca die een geringe overlast vormen voor de omgeving. Het gaat hierbij onder andere om restaurants. Nieuwvestiging kan plaatsvinden in bestaande winkel- en verblijfsgebieden. Dit om de levendigheid en aantrekkelijkheid van winkel- en verblijfsgebieden versterkt. In West-Terschelling is onder andere de Willem Barentszkade aangewezen voor uitbreiding van stille horeca.
Bij nieuwe gelegenheden dient het te gaan om kleinschalige gelegenheden, dan wel gelegenheden die qua uitstraling een kleinschalig karakter hebben,
Daarbij wordt de eis gesteld dat het moet gaan om een bestaand pand. In dat licht moeten ook de terrassen als een ondergeschikte functie worden beschouwd, zodanig dat geen omvangrijke ruimtes in beslag genomen worden door terrassen.
Er moet voorkomen worden dat er een aaneenschakeling van horeca- bedrijven ontstaat. Hierdoor kan de karakteristieke verscheidenheid en afwisseling van de straten afbreuk worden gedaan. Voor de vestiging van nieuwe bedrijven moet daarom een zekere spreiding in acht genomen worden.
In onderhavige situatie is er sprake van een bestaand pand. Bestaand pand moet uitgelegd worden in relatie tot de planologische bestemming.
Iedere bestemming maakt het mogelijk dat een pand wordt afgebroken en opnieuw wordt opgebouwd. Nieuwbouw op een bestaande locatie moet als bestaande situatie worden aangemerkt.
Voorts is er sprake van een restaurant van enige omvang. In de beleidsno- titie wordt gesproken over een kleinschalige gelegenheid die moet passen binnen de structuur van het dorp. Dit verhoudt zich in hoofdzaak tot de cen- trumstraten van Midsland en West, waar de beleidsnotitie op ziet. In de be- leidsnotitie worden aan de Willem Barentszkade evenwel ook drie nieuwe restaurants voorzien, maar de structuur van de bebouwing en de kenmer- ken van de omgeving zijn daar wezenlijk anders dan in de centrumstraten.
Zoals eerder gezegd voegt de omvang van het restaurant, dat deels functi- oneert ten behoeve van de hotelgasten, zich naar andere bestaande res- taurants langs de Willem Barentszkade, zoals Zeezicht en het restaurant van Doeksen, dat ook op basis van de beleidsnotitie is toegestaan. Het res- taurant past daarmee in de structuur van de kade en voldoet aan de uit- gangspunten van de beleidsnotitie op grond waarvan een nieuw restaurant aan de kade kan worden toegestaan.
4. OMGEVINGSASPECTEN 4. 1. Water(toets)
Middels een watertoets wordt ieder ruimtelijk plan beoordeeld op de gevolgen ervan voor de waterhuishouding. Veelal is overleg met het waterschap nodig om alle consequenties van een ruimtelijke ontwikkeling inzichtelijk te maken en te beoordelen, maar wanneer de invloed van een ruimtelijk besluit zich op voorhand als gering laat kwalificeren kan volstaan worden met een versnelde watertoets.
Omdat onderhavig bestemmingsplan:
• geen onderdeel is van een groter plan;
• niet ligt in de zone van een primaire waterkering;
• niet ligt in de zone van een boezemkade;
• niet ligt binnen 10 meter van een hoofdwatergang;
• niet ligt in de zone van een rioolpersleiding van Wetterskip Fryslân;
• niet ligt binnen de geurcontour van een rioolwaterzuiveringsinstallatie of rioolgemaal;
• niet ligt bij een officiële zwemplek;
• niet ligt in een grondwaterbeschermingsgebied;
• niet ligt in een zoekgebied voor een boezemgemaal;
• niet voorziet in vergroting van de bestaande verharde oppervlakte met meer dan 400 m2;
• geen wijziging van het waterpeil verlangt;
• niet vraagt om het dempen of graven van sloten;
• niet leidt tot meer afvalwater of een andere samenstelling daarvan;
stuit het bouwplan niet op bezwaren met betrekking tot de waterhuis- houding ter plaatse en kan volstaan worden met een zogenaamde versnel- de watertoets. Op 12 augustus 2008 is dan ook een meldingsformulier gestuurd naar het Wetterskip. Aan de hand van de binnengekomen meldingsformulieren houdt het waterschap bij hoeveel oppervlakte naar aanleiding van kleine ruimtelijke plannen verhard wordt en of compensatie daarvan wellicht op zijn plaats is.
Het standaard wateradvies dat bij een versnelde watertoets van toepassing is op dit bestemmingsplan is opgenomen als bijlage 1 bij deze toelichting.
Dit advies behelst een aantal concrete aanbevelingen voor de wijze waarop de het bouwplan gerealiseerd kan worden zonder de waterhuishouding te verstoren.
4. 2. Bodem
Onderhavig bestemmingsplan laat enkel bebouwing toe waar dat voorheen ook al mogelijk was. In dit opzicht is aldus geen sprake van een nieuwe planologische situatie.
Nader onderzoek naar de gesteldheid van de bodem is op voorhand dan ook niet nodig, hoewel de resultaten van een dergelijk onderzoek over- gelegd zullen moeten worden aan de gemeente voorafgaand aan de verlening van een omgevingsvergunning.
Verontreiniging
De ‘Signaleringskaart (mogelijke) bodemverontreiniging’ is een online medium ter ontsluiting van het provinciaal bodeminformatiesysteem.
Geconstateerde en eventuele gevallen van bodemverontreiniging zijn op deze kaart aangegeven. Raadpleging van het bodeminformatiesysteem maakt duidelijk dat, vanaf de Willem Barentszkade, de percelen achter het gebouw van het loodswezen ernstig verontreinigd zijn. Een voormalige opslag van een rederij en een chemicaliënopslag zijn verantwoordelijk voor deze bodemverontreiniging. Alvorens op de betreffende gronden te bouwen zal de verontreiniging gesaneerd moeten worden. Hiertoe is inmiddels een saneringssubsidie verkregen.
4. 3. Archeologie en cultuur
Op grond van het Verdrag van Malta en de daaruit voortvloeiende Wet op de archeologische monumentenzorg, dient te worden gekeken naar de archeologische waarden in het plangebied.
In de huidige versie van de Friese Archeologische MonumentenKaart Extra (FAMKE) zijn zogenaamde AMK-terreinen, die een dorpskern betreffen, opgenomen. Van dergelijke terreinen is bekend dat zich er archeologische resten bevinden. Binnen het plangebied is sprake van de ligging van een dergelijk AMK-terrein. In de regels is daarom een bestemming ‘Waarde - Archeologie’ opgenomen. Voor bodemingrepen groter dan 50 m2 en/of dieper dan 30 centimeter beneden het maaiveld is een omgevingsvergunning nodig. In onderhavige situatie gaat het om herbouw op een bestaande bebouwde locatie. Nader onderzoek en/of een omgevingsvergunning is dan ook niet noodzakelijk.
4. 4. Ecologie Gebiedsbescherming
De projectlocatie bevindt zich in de nabijheid van het Natura 2000-gebied Waddenzee. Gezien het feit dat het natuurgebied ter plaatse van de pro- jectlocatie niet toegankelijk is, tussen het gebied en de projectlocatie spra- ke is van een haven en het project zich afspeelt in bestaand bebouwd ge- bied, is er geen sprake van negatieve effecten op de instandhoudingsdoel- stellingen van het Waddenzeegebied. Het bestemmingsplan is om die re- den uitvoerbaar en stuit niet op bezwaren met betrekking tot de Natuurbe- schermingswet.
Soortenbescherming
Het plan is gericht op herontwikkeling van een reeds intensief gebruikte en bebouwde locatie in bestaand dorpsgebied. Aanwezigheid van beschermde ecologische waarden is daarmee hoogst onwaarschijnlijk.
Dit rechtvaardigt bovendien de veronderstelling dat dit bestemmingsplan geen negatieve effecten heeft op eventueel aanwezige plant- en dier- soorten.
4. 5. Externe veiligheid
Bedrijven, die met gevaarlijke stoffen werken, kunnen risico's veroorzaken voor hun directe omgeving. Deze risico's, buiten de grenzen van het eigen bedrijfsterrein, worden aangeduid als externe veiligheidsrisico's. Deze risico's worden veroorzaakt door het ongewenst vrijkomen van brandbare of giftige stoffen. De Nederlandse overheid stelt grenzen aan de grootte van de externe veiligheidsrisico's voor het verkrijgen van een acceptabele situatie.
Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de daarop gebaseerde Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) gelden bepaalde normeringsafstanden tussen risicovolle en kwetsbare functies. Deze normen moeten bij zowel beschikkingen op grond van de Wet milieubeheer (milieuvergunningen) als bij besluiten op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro), zoals bestemmingsplannen, in acht worden genomen. Door deze tweezijdige werking is gewaarborgd dat met elkaar conflicterende bestemmingen te dicht bij elkaar komen. Het BEVI heeft een rechtstreekse werking, zowel voor de Wm als voor de Wro.
Binnen de gemeente Terschelling bevinden zich geen bedrijven of inrichtin- gen die onder de werking van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen vallen. Er is dan ook geen sprake van risicovolle situaties of met elkaar conflicterende bestemmingen. Voorts dient nog te worden vermeld dat in of nabij het plangebied geen transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt en dat op het eiland geen LPG-installaties gesitueerd zijn. Bovendien bevindt de dichtstbijzijnde opslag van gevaarlijke stoffen (sportfondsenbad De Dôbe) zich op een afstand van meer dan 1250 meter van de projectlocatie.
4. 6. Luchtkwaliteit
Op Terschelling zijn op basis van eerder onderzoek geen overschrijdingen van de grenswaarden vastgesteld 1
4. 7. Geluid
). Omdat realisatie van het bouwplan conform onderhavig bestemmingsplan niet zal leiden tot een wijziging in de achtergrondconcentratie voldoet dit plan aan de normen voor de lucht- kwaliteit.
De Willem Barentszkade is een 50 km/uur-weg en aldus zoneplichtig. Dit betekent dat van situaties die zich bevinden in de nabijheid van deze weg en die in planologisch opzicht nieuw zijn beoordeeld moet worden of die kunnen voldoen aan de eisen ten aanzien van wegverkeerslawaai.
Dit bestemmingsplan voorziet evenwel niet in geluidgevoelige vormen van gebruik, omdat binnen het plangebied geen sprake zal zijn van permanente bewoning. Nader onderzoek naar de akoestische situatie van de inrichting is dan ook niet uitgevoerd.
5. PLANBESCHRIJVING 5. 1. Juridisch systeem
In de voorgaande hoofdstukken zijn in de vorm van een beleidsinven- tarisatie (hoofdstuk 3) en een beoordeling van de omgevingsaspecten (hoofdstuk 4) de wenselijkheid en haalbaarheid van dit bestemmingsplan en het ambitieniveau daarvan in het bijzonder gemotiveerd. De concrete inhoudelijke keuzes vinden hun definitieve weerslag op de verbeelding en de bestemmingsplanregels. Dit juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan legt vast voor welke doeleinden de in het plangebied betrokken gronden kunnen worden aangewend en welke bebouwing daartoe is toegelaten.
5. 2. Toelichting op de bestemmingen
Het bestemmingsplan kent bij recht twee bestemmingen en één dubbelbe- stemming. Middels aanduidingen is, gebaseerd op het bouwplan, tamelijk nauwkeurig gespecificeerd welk gebruik is toegestaan en welke bebouwing ten dienste van dat gebruik mogelijk is. Flexibiliteit is ingebouwd in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid.
Horeca
Alle bebouwing in het plangebied, met uitzondering van het gebouw van het loodswezen, is bij recht bestemd voor horeca en voor spijs- en maal- tijdverstrekkers in het bijzonder. Daarnaast is uiteraard het verstrekken van logies toegestaan binnen het hotel. De voorgestane vormen van gebruik als de verhuur van fietsen en de bedrijfsmatige exploitatie van vergaderruimte in het nieuwbouwgedeelte zijn echter niet zonder meer te beschouwen als onderdeel van het toegestane horecagebruik en zijn dan ook als zodanig specifiek genoemd. De horecabestemming voorziet bovendien in een gale- rie en museale activiteiten waarmee medegebruik ten behoeve van een tij- delijke of permanente expositie mogelijk is.
De maatvoering sluit zo veel als mogelijk aan bij het bouwplan dat ten grondslag ligt aan deze bestemmingsplanwijziging. Gezien de precaire op- gave ten aanzien van de stedenbouwkundige inpassing van het bouwplan handhaaft een tweetal gevellijnen de bestaande rooilijnen en oriëntatie van de bebouwing.
Gelet op aard van het gebruik ten dienste van een hotel is niet uit te sluiten dat er sprake zal zijn van een zekere piekbelasting gedurende het toeristi- sche seizoen. Om deze reden is in de vorm van een afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid tot de tijdelijke huisvesting van personeel opengelaten.
Verkeer - verblijf
Het terrein dat is ingericht als verblijfsgebied tussen de bebouwing en de Willem Barentszkade is om verschillende redenen opgenomen in het plan- gebied.
Zo is de fietsverhuurkelder onder het hotel ontsloten middels een helling- baan in dit gedeelte van het plangebied. Gezien de functionele relatie met de nieuwbouw is deze hellingbaan als zodanig aangeduid op de verbeel- ding en in de regels.
Onder het terrein behorend bij deze bestemming ligt een kelder behorend bij het fietsenverhuur. Deze is tevens op de verbeelding aangeduid.
Waarde - Archeologie
Gezien de ligging van het plangebied in de historische dorpskern van West- Terschelling is de kans op de aanwezigheid van archeologische waarden aanzienlijk. Om deze reden is een omgevingsvergunning verplicht gesteld in geval de bodem in wezenlijke mate verstoord wordt.
In de regels bij de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ is gespecifi- ceerd welke activiteiten omgevingsvergunningplichtig zijn.
6. UITVOERBAARHEID
Een bestemmingsplan kan redelijkerwijs niet gewijzigd worden wanneer de uitvoerbaarheid van die wijziging niet gegarandeerd kan worden. Onder uit- voerbaarheid wordt zowel de economische als maatschappelijke haalbaar- heid van het plan verstaan.
6. 1. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Inspraak
Op 27 mei 2008 heeft de gemeenteraad de inspraakverordening vast- gesteld. Deze verordening, die vervolgens op 1 juli 2008 in werking is ge- treden, schrijft geen inspraak voor ten aanzien van de wijziging van een bestemmingsplan.
Het plan is enkele malen onderdeel van vergadering geweest van de raadscommissie. Deze vergaderingen zijn openbaar. Tijdens de vergade- ring van januari 2011 zijn omwonenden en belanghebbenden in de gele- genheid gesteld hun bedenkingen met betrekking tot het plan naar voren te brengen. Zij hebben daartoe ook schriftelijk hun bedenkingen in kunnen dienen. Deze bedenkingen zijn reden geweest voor aanpassing van het bouwplan en daarmee ook voor de inhoud van dit bestemmingsplan, dat afgestemd is op het bouwplan. Het aangepaste voorontwerpplan is vervol- gens voor vooroverleg opgestuurd.
Vooroverleg
Voordat een bestemmingsplanwijziging in procedure gebracht kan worden dient vooroverleg op grond van artikel 3.1.1. Bro uit te wijzen of alle be- trokken overheidsdiensten met het plan kunnen instemmen. Het vooront- werp van dit bestemmingsplan wordt daarom ter beoordeling voorgelegd aan de overlegpartners.
Ontwerpplan
Nadat de eventueel ingediende vooroverlegreacties in overweging zijn ge- nomen brengt het college het ontwerpbestemmingsplan in procedure. Het plan ligt voor een periode van 6 weken ter inzage. In deze periode kan een ieder een zienswijze op het plan indienen.
Vaststelling
Het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad.
Beroep
Het vastgestelde plan ligt 6 weken ter inzage binnen welke termijn beroep tegen het plan ingesteld kan worden.
6. 2. Exploitatieplan
Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over
Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten stu- ringsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Indien er sprake is van be- paalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploita- tieplan op te stellen.
Het bestemmingsplan voorziet in de nieuwbouw van een hotel. Dit valt on- der de bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro.
In de Wro is opgenomen dat voor dergelijke bouwplannen, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan opge- steld dient te worden. Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien als voornoemde kosten “anderszins verzekerd” zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten, en het stellen van eisen met betrekking tot kwaliteit en fasering niet noodzakelijk wordt geacht.
Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst geslo- ten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de verdeling van de kosten. Alle kosten die verband houden met het initiatief zijn voor reke- ning van de initiatiefnemer. In de overeenkomst zal tevens de verkoop van een stukje gemeentegrond worden meegenomen. De initiatiefnemer koopt deze grond ten behoeve van de kelder, de hellingbaan en om op eigen ter- rein een muur te bouwen.
In dit kader is tevens een planschade-overeenkomst opgesteld. Uit deze overeenkomst vloeit voort dat de initiatiefnemer opdraait voor eventuele planschade. Omdat met deze overeenkomst het kostenverhaal geregeld is, en het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is, beslist de gemeenteraad bij de vaststelling van het plan dat er geen exploitatieplan wordt opgesteld, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.
6. 3. Economische uitvoerbaarheid
Dit nieuwe bestemmingsplan voor realisatie van hotel ‘De Holland’ vergt geen financiële betrokkenheid van de gemeente. Ontwikkelingen binnen de juridische grenzen van dit bestemmingsplan zullen op louter particulier initiatief benut worden. Er is dan ook geen aanleiding de economische uitvoerbaarheid ervan in twijfel te trekken.
===
BIJLAGE 1
Wateradvies voor Bestemmingsplan hotel ‘Holland’ West-Terschelling Molenstraat 5
West-Terschelling Datum 27 augustus 2008
In dit advies staan de maatregelen die Wetterskip Fryslân adviseert om wateroverlast te voorkomen en het water in de sloten schoon te houden. Uw gemeente stemt in met dit ad- vies. Het is een standaard advies dat voor alle kleine plannen wordt gegeven. Hierdoor kan het voorkomen dat niet alle punten gelden voor uw plan.
Probeer regenwater langzaam weg te laten lopen
Regenwater dat op een verhard oppervlak valt, gaat sneller naar het riool of een sloot dan regenwater dat op onverhard oppervlak valt (zoals gras of een groenstrook). Wanneer op- eens veel water in de riolen en sloten komt kan dit wateroverlast geven. Het is daarom be- langrijk dat het regenwater langzaam wegloopt. Dit kan op verschillende manieren. Vang het regenwater eerst in een regenton op, gebruik grasstenen ('open bestrating') voor de bestra- ting en bestraat niet uw hele perceel maar laat wat stukken open met gras of andere beplan- ting.
Regenwater niet op het riool lozen
Wij adviseren om regenwater direct op een sloot te lozen en niet op het vuilwaterriool. De ri- oolwaterzuivering wordt dan niet onnodig belast met schoon regenwater. Dit is alleen moge- lijk als er een sloot dicht bij uw perceel ligt.
Gebruik schone bouwmaterialen, gebruik geen chemische onkruidbestrijding
Regenwater dat op uw perceel valt, komt uiteindelijk altijd in het grondwater of in het opper- vlaktewater. U kunt watervervuiling voorkomen. Wij adviseren om geen uitlogende bouwma- terialen zoals zink, koper en lood te gebruiken. Deze materialen zijn een belangrijke bron voor de vervuiling van ons water. Wij geven u graag informatie over goede alternatieven.
Ook adviseren wij om geen chemische middelen voor onkruidbestrijding te gebruiken waar glyfosaat in zit. In RoundUp zit dit bijvoorbeeld. Middelen met glyfosaat mogen worden ge- bruikt maar de laatste tijd komen er steeds meer aanwijzingen dat glyfosaat zeer schadelijk is voor amfibieën (kikkers bijvoorbeeld) en reptielen (slangen, salamanders).
Vloeren minimaal een meter boven het grondwater
Er zit grondwater onder uw perceel. Dit water zit op een bepaalde diepte. Het waterpeil in een sloot dicht bij uw perceel laat zien op welke diepte het grondwater ongeveer zit. Wij ad- viseren om het vloerpeil (bovenkant vloer) van woningen en andere bouwwerken minimaal een meter boven het grondwaterpeil aan te leggen. Dan heeft u geen last van het grondwa- ter. Vaak eist uw gemeente ook een minimum aanleghoogte in de bouwvergunning. Twijfelt u over de diepte van het grondwater? Dan kunt u altijd bellen met uw gemeente of met het Wetterskip.
Vergunningen die u bij het waterschap moet aanvragen
Voor sommige werkzaamheden heeft u een vergunning nodig van het waterschap (zie het onderstaande kader). Dit wateradvies is géén vergunning! Bij twijfels over vergunningen kunt u bellen met Wetterskip Fryslân.
Deze vergunning moet u aanvragen voor deze werkzaamheden
ing en het dempen of graven van sloten.
WVO melding Lozing op het oppervlaktewater van
− huishoudelijk afvalwater,
− afvalwater van agrarische bedrijven die onder het besluit Open teelt en veehouderij vallen
moeten worden gemeld bij Wetterskip Fryslân.
Sommige typen bedrijven moeten het lozen van afvalwater melden bij de gemeente. Kijk voor meer informatie op http://aim.vrom.nl
Activiteitenbesluit en
WVO vergunning
Dit geldt eigenlijk alleen voor bedrijven die afvalwater lozen op de riolering of op het oppervlaktewater. Kijk voor meer in- formatie op http://aim.vrom.nl
In enkele gevallen hebben ook particulieren met het Activitei- tenbesluit te maken. Bijvoorbeeld als grondwater tijdelijk wordt weggepompt voor de bouw van een kelder (bronnering).
Heeft u een vergunning nodig? U moet de vergunning zelf aanvragen bij Wetterskip Fryslân.
Meer informatie staat op www.wetterskipfryslan.nl. U kunt ook bellen met het Wetterskip.
GEMEENTE TERSCHELLING 089999 / 16-05-11
BESTEMMINGSPLAN HOTEL ‘DE HOLLAND’ WEST-TERSCHELLING
REGELS
INHOUDSOPGAVE blz
HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS 1
Artikel 1: Begrippen 1
Artikel 2: Wijze van meten 4
HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS 5
Artikel 3: Horeca 5
Artikel 4: Verkeer - Verblijf 7
Artikel 5: Waarde - Archeologie 9
HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS 12
Artikel 6: Anti-dubbeltelregel 12
Artikel 7: Algemene bouwregels 13
Artikel 8: Algemene gebruiksregels 14
Artikel 9: Algemene afwijkingsregels 15
Artikel 10: Algemene wijzigingsregels 16
Artikel 11: Overige regels 17
HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS 18
Artikel 12: Overgangsrecht 18
Artikel 13: Slotregel 19
BIJLAGE BIJ REGELS
Bijlage 1 Indeling horecabedrijven
HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS
In deze regels wordt verstaan onder:
Artikel 1: Begrippen
het bestemmingsplan Hotel 'De Holland' West-Terschelling van de gemeente Terschelling;
1. plan:
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0093.089999-ON01 met de bijbehorende regels en bijlagen;
2. bestemmingsplan:
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
3. aanduiding:
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft:
4. aanduidingsgrens:
een terrein waarin zich voorwerpen of bewoningssporen van vroegere sa- menlevingen kunnen bevinden;
5. archeologisch waardevol terrein:
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
6. bebouwing:
een gebouw, dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;
7. bedrijfsgebouw:
de grens van een bestemmingsvlak;
8. bestemmingsgrens:
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
9. bestemmingsvlak:
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;
10. bouwen:
de grens van een bouwvlak;
11. bouwgrens:
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar inge- volge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
12. bouwvlak:
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materi- aal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
13. bouwwerk:
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uit- oefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
14. detailhandel:
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of ge- deeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
15. gebouw:
een groepsverblijf met meer dan tien slaapplaatsen, niet zijnde mobiele kampeeronderkomens of stacaravans, bestemd voor en gebezigd als verblijf voor vakantie- en andere verblijfsrecreatieve doeleinden;
16. groepsaccommodatie:
een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en etenswaren voor ge- bruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt ver- strekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie;
17. horecabedrijf en/of -instelling:
een tent, een tentwagen, een kampeerauto, een caravan of een stacaravan, dan wel enig ander voertuig of onderkomen, dat geheel of ten dele is be- stemd op opgericht dan wel wordt of kan worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf;
18. kampeermiddel:
het onderhoud dat, gelet op de bestemming, regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden en gebouwen die tot de betref- fende bestemming behoren;
19. normaal onderhoud:
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder wanden dan wel met ten hoogste één wand;
20. overkapping:
voor een bouwwerk op een perceel waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter hoogte van de hoofdingang;
21. peil:
in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte maaiveld;
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;
22. prostitutie:
een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden ver- richt, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seks- automatenhal, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens be- grepen een erotische-massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.
23. seksinrichting:
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
Artikel 2: Wijze van meten
vanaf het peil tot een de bovenkant van de goot, c.q. druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
1. de goothoogte van een bouwwerk:
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouw- werk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwon- derdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar aard daarmee gelijk te stel- len bouwonderdelen;
2. de bouwhoogte van een bouwwerk:
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
3. de oppervlakte van een bouwwerk:
langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
4. de dakhelling:
tussen de onderzijde van de begane vloerconstructie, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
5. de inhoud van een bouwwerk:
vanaf enig punt van een bouwwerk tot de perceelgrens.
6. de afstand tot de (bouw)perceelgrens:
HOOFDSTUK 2 BESTEMMINGSREGELS
3.1. Bestemmingsomschrijving Artikel 3: Horeca
De voor 'Horeca' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. gebouwen ten behoeve van horecabedrijven, welke zijn genoemd in bijlage 1, in de vorm van:
1. spijs- en maaltijdverstrekkers;
2. logiesverstrekkers, waaronder al dan niet begrepen de drank- en maal- tijdverstrekking aan eigen gasten;
al dan niet in combinatie met de bedrijfsmatige exploitatie van een galerie en/of museale activiteiten anderszins, de bedrijfsmatige verhuur van fietsen en/of de bedrijfsmatige exploitatie van vergaderruimte;
alsmede in beperkte mate voor:
b. woonstraten en paden;
c. terrassen en uitstallingen;
d. nutsvoorzieningen;
met de daarbijbehorende:
e. tuinen, erven en terreinen;
f. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
3.2. Bouwregels
3.2.1. Voor het bouwen van de in lid 3.1. onder a genoemde gebouwen gelden de volgende regels:
a. per bestemmingsvlak mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf worden gebouwd;
b. de gebouwen zullen binnen een bouwvlak worden gebouwd;
c. ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' dient ten minste éém gevel in de ge- vellijn te worden gebouwd;
d. de goot- en bouwhoogte van een gebouw mag ten hoogste de in de aandui- ding 'maximale goot- en bouwhoogt (m)' aangegeven hoogte bedragen;
e. de minimale en maximale dakhelling van een gebouw mag respectievelijk ten minste en ten hoogste de in de aanduiding 'minimale-maximale dakhelling (graden)' aangegeven minimale en maximale dakhelling bedragen.
3.2.2. Voor het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gel- den de volgende regels:
a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m be- dragen;
b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen.
3.3. Afwijken van de bouwregels
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:
- het bepaalde in artikel 3.2.2. onder b in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot ten hoogste 10,00 m, mits:
- geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
3.4. Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
a. het gebruik van gronden en/of gebouwen voor permanente bewoning;
b. het gebruik van gronden en/of gebouwen voor de tijdelijke huisvesting van personeel;
c. het gebruik van gronden en/of gebouwen ten behoeve van detailhandel an- ders dan die ten behoeve van een galerie.
3.5. Afwijken van de gebruiksregels
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in lid 3.4. onder b in die zin dat de gebouwen worden gebruikt voor de tijdelijke huis- vesting van personeel, mits:
a. de gezamenlijke oppervlakte van de ruimten ten behoeve van tijdelijke huis- vesting van personeel ten hoogste 30% van de gezamenlijke oppervlakte van de gebouwen op het perceel zal bedragen;
b. de personeelsverblijven uitsluitend worden ingericht ten behoeve van de tijde- lijke huisvesting van personeel;
c. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden be- perkt;
d. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsitu- atie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
4.1. Bestemmingsomschrijving Artikel 4: Verkeer - Verblijf
De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. woonstraten;
b. paden;
c. sloten, bermen en beplanting;
d. parkeerterreinen en -voorzieningen;
e. een hellingbaan, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - hellingbaan';
f. een gebouw ten behoeve van een werkplaats fietsenverhuur, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - werkplaats fietsenverhuur';
met daaraan ondergeschikt:
g. nutsvoorzieningen;
h. tuinen en erven;
i. terrassen en uitstallingen;
met de daarbijbehorende;
j. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
4.2. Bouwregels
4.2.1. Voor het bouwen van het in lid 4.1. sub f. genoemde gebouw gelden de volgende regels:
a. het gebouw mag uitsluitend worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - werkplaats fietsenverhuur'
b. het gebouw mag uitsluitend ondergronds worden gebouwd.
4.2.2. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt de vol- gende regel:
- de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, anders dan rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer, zal ten hoogste 2,00 m bedragen.
4.3. Afwijken van de bouwregels
Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van:
- het bepaalde in lid 4.2.2. in die zin dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot 10,00 m, mits:
- geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de
verkeersveiligheid, de woonsituatie, de natuurlijke waarden en het bebouwingsbeeld.
4.4. Specifieke gebruiksregels
Tot een gebruik strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:
a. het gebruik van gronden ten behoeve van terrassen anders dan ten dienste van en grenzend aan het ter plaatse gevestigde horecabedrijf voorzien van een bestemmingsvlak met de bestemming 'Horeca';
b. het gebruik van gronden ten behoeve van uitstallingen.
