De financiering van grond ten behoeve van
commercieel vastgoed
Afstudeerscriptie
Rijksuniversiteit Groningen
Faculteit Bedrijfskunde, afstudeerrichting Financieel Waardemanagement
Auteur:Niels Heijndijk
Studentnummer 1227599
Begeleiding vanuit FGH bank NV:
drs. R.A.M. Van de Bilt drs. L.M. Sala
Begeleiding Rijksuniversiteit Groningen:
prof. dr. D.M. Swagerman dr. E.P. Jansen
Groningen, juni 2006
De auteur is verantwoordelijk voor de inhoud van het afstudeerverslag; het auteursrecht van het verslag berust bij de auteur.
Voorwoord
Deze scriptie is het resultaat van een onderzoek dat is uitgevoerd naar de grondmarkt ten behoeve van commercieel vastgoed. Voor mijn studie Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen en FGH bank NV heb ik onderzoek verricht om uiteindelijk het kredietbeleid bij de financiering van gronden te herijken.
Het onderzoek was een leerzame ervaring en een periode waar ik met genoegen aan terug denk. Het voorwoord biedt mij de mogelijkheid enkele personen te bedanken. Ten eerste mijn begeleider vanuit de universiteit Dhr. Swagerman, hij heeft mij op de juiste momenten aan het denken gezet en sturing gegeven. Ten tweede heb ik een uitstekende introductie gekregen in vastgoedfinanciering bij FGH bank door Mevr. Sala en Dhr. Van de Bilt. Tot slot allen van wiens expertise ik gebruik heb kunnen maken door het afnemen van een interview of gewoon door binnen te lopen met een vraag.
De grondmarkt is een onderwerp dat in beweging is, de invloed van de vastgoedmarkt en de politiek is groot. Vanuit verschillende invalshoeken heb ik het onderwerp verdiept om uiteindelijk een advies uit te brengen.
Samenvatting
Om projecten te realiseren is de beschikking over de grond vereist. De grond is schaars en bij de verdeling is een belangrijke taak voor de overheid weggelegd. De ontwikkelingen in het ruimtelijk beleid bieden de mogelijkheid voor een faciliterende rol van de gemeenten bij grondexploitatie. Het geeft de private partijen meer ruimte op de grondmarkt. Des te groter de gemeente, des te meer actief grondbeleid vanwege de competenties waarover ze beschikken. Het traditionele en bouwclaim model blijft vooral gebruikt worden binnen de gemeenten met een actief grondbeleid. Er wordt echter meer gebruik gemaakt van het joint venture model en het concessiemodel.
De potentiële grondmarkt voor kantoren en bedrijventerreinen kenmerkt zich door een incidenteel karakter en is gelegen buiten de vier grote steden. De mogelijkheid voor een grondfinanciering ten behoeve van kantoren wordt beperkt door het feit dat het grootste deel van de productie plaatsvindt binnen de grote gemeenten met een actief grondbeleid. De beperking bij bedrijventerreinen is de actieve houding van de gemeente ter bevordering van de werkgelegenheid. De grootte van de markt voor grondfinancieringen
voor FGH bank wordt geschat op 200.000 m² grond voor kantoorruimte voor de komende 2 à 3 jaar en 2.400 hectare aan bedrijventerreinen1 voor de komende 10 à 15 jaar.
De grondexploitatie is aan een aantal risico’s onderhevig; het ruimtelijk ordeningsrisico, het marktrisico en het realisatierisico. De hoogte is situatie specifiek.
Wanneer bij de grond de bestemming verandert van een agrarische naar een commerciële functie stijgt de grondwaarde gedurende het proces sterk. Na afronding van opeenvolgende fases wordt de kans op succes groter, het risico kleiner en stijgt de huidige waarde. Als uitgangspunt geldt dat des te warmer de grond, des te hoger de waarde van de grond is.
De waardeontwikkeling is modelmatig ingedeeld in scenario’s aan de hand van de bijbehorende fases, het tijdspad, de waardeontwikkelende factoren en de risico’s bij de grondexploitatie. De drie mogelijke scenario’s voor commercieel vastgoed zijn:
• Scenario B, gemeentelijk draagvlak zorgt voor een reductie van het ruimtelijk ordeningsrisico en
een waardeontwikkeling (de ontwikkeling kan oplopen tot 4 jaar).
• Scenario C kent meer zekerheid. De bestemmingsplanwijziging en de bouwvergunning zijn binnen
afzienbare tijd gereed, het ruimtelijk ordeningsrisico en het realisatie risico zijn voorzienbaar en beheersbaar (de looptijd bedraagt ruim 1 jaar).
• Scenario D. de grond is bouwrijp, het bestemmingsplan sluit aan op de functie en de
bouwvergunning is aanwezig. Het wachten is tot eventuele gebruikers gevonden zijn.
De waardefactoren van de grond zijn niet beperkend, maar zeker indicatief voor interessante gronden om tot ontwikkeling te brengen. Een indicatie kan worden gegeven op basis van de waardefactor “locatie” in zijn vier dimensies.
De vestigingsplaatsargumenten voegen waarde toe en verlagen het marktrisico. Bij de kantoren zijn de belangrijke vestigingsplaatsargumenten: de bereikbaarheid, de huurprijs, aanwezigheid van personeel en opdrachtgevers, de ligging van de gemeente, uitbreidingsmogelijkheden en de kwaliteit van de omgeving. Bij de bedrijfsruimtes zijn de belangrijkste vestigingsargumenten: de bereikbaarheid, de uitstraling en kwaliteit van de omgeving, uitbreidingsmogelijkheden en de parkeergelegenheid.
Aan de hand van de hoge eisen die gesteld worden aan de bedrijfsvoering en het financiële vermogen van de ontwikkelaar wordt duidelijk dat een klein aantal in aanmerking zal komen voor een grondexploitatie. Het eisenpakket is als volgt:
• De organisatie moet beschikken over de volgende vaardigheden: ervaring met
grondontwikkeling, technische, vakinhoudelijke en commerciële vaardigheden, proces- en risicomanagement, politiek management en de waarborg voor de toekomst.
• Een redelijk goede tot goede financieel sterke debiteur zijn.
Het advies ter versterking van het kredietbeleid is alleen financieren indien enkele factoren het ruimtelijk ordenings-, het markt- en het realisatierisico aanvaardbaar verlagen. Gelet op de risico’s bij de grondexploitatie moeten hoge eisen worden gesteld aan de grond, de bedrijfsvoering en debiteur om de risico’s te verminderen. De gronden moeten redelijk goed tot goed zijn, mede gebaseerd op het ontwikkelingsplan, net zoals de organisatie en de debiteur. Afhankelijk van de ontwikkelingsplannen en termijn wordt de looptijd bepaald op ruim één jaar (in scenario C, D) tot 3 à 4 jaar (in scenario B). Als de kwaliteit van de organisatie verbetert en de waardeontwikkelende scenario’s vorderen neemt de afhankelijkheid van de mitigerende factoren af.
De grondfinancieringen komen in aanmerking voor verscherpt intern beheer. “Het right of first refusal” dient te worden opgenomen en “het commercieel belang” moet deel uitmaken van de financiering.
1Een aanzienlijk deel zal waarschijnlijk niet in aanmerking komen voor de kredietportefeuille van FGH vanwege
de kwaliteit van de bedrijfsruimtes. De wederverhuurbaarheid van het pand en de locatie laat bij een groot aantal ontwikkelingen te wensen over.
Inhoudsopgave
Samenvatting ... 3 Inhoudsopgave... 4 Inleiding ... 5 Hoofdstuk 1 Methodologie ... 7 1.1. Probleemstelling... 7 1.1.1. Doelstelling ... 7 1.1.2. Vraagstelling ... 7 1.1.3. Deelvragen ... 7 1.2. Onderzoekskader... 7 1.3. Onderzoeksmethoden... 9 1.4. Randvoorwaarden... 91.5. Eisen aan het onderzoeksproces ... 9
Hoofdstuk 2 Grondmarkt ...11
2.1. Ruimtelijke beleid ...11
2.2. Actief of faciliterend grondbeleid?...12
2.3. Uitgiftevormen ...13
2.4. Conclusie ...16
Hoofdstuk 3 Ontwikkelingen op de commerciële vastgoedmarkt...17
3.1. Kantoren ...18
3.2. Bedrijventerreinen ...21
3.3. Herstructurering ...25
3.4. Markt voor grondfinancieringen ...27
3.5. Conclusie ...29
Hoofdstuk 4. Grondwaardering...30
4.1. Waardebepaling van grond ...30
4.2. Waardeontwikkeling van grond...33
4.2.1. Bestemmingsplan en bouwvergunning...36
4.3. Waardefactoren...38
4.4. Conclusie ...39
Hoofdstuk 5 Bedrijfsvoering...40
5.1. Vaardigheden van de organisatie ...40
5.2. Financieel vermogen ...41 5.3. Conclusie ...42 Hoofdstuk 6 Kredietbeleid ...43 6.1. Financiering ...44 6.2. Versterking kredietbeleid ...45 6.3. Raamwerk ...47 6.4. Aanbevelingen ...48 6.5. Conclusie ...49 Hst 7 Conclusie ...50 Nawoord...51 Literatuurverwijzingen ...52
Bijlage 1 Organisatiebeschrijving FGH bank...54
Bijlage 2 Wet voorkeursrecht ...56
Bijlage 3 Bedrijfslocatiemonitor ...57
Bijlage 4 Bedrijventerreinen, uitgifte ...59
Bijlage 5 Actieplan “Bedrijventerrein” ...61
Bijlage 6 Voorraad bedrijventerreinen naar staat veroudering en herstructurering ...62
Bijlage 7 Residuele grondwaardering...63
Inleiding
Om winstgevend de groei van de kredietportefeuille door te zetten in een markt met sterke concurrentie zal men moeten inspelen op marktbewegingen. FGH bank NV, een professionele vastgoed financier1 constateert een stijging in het aantal aanvragen ten behoeve van
grondfinanciering. In het verleden heeft men besloten zich zo min mogelijk toe te leggen op grondfinancieringen. Dit omdat het financieren van grond veel risico’s inhoudt. Door nieuwe ontwikkelingen en een veranderende omgeving is dit besluit echter niet vol te houden. Hiermee is de houding van FGH ten opzichte van grondfinanciering verschoven van ‘bijna nooit’ naar ‘een aantal uitzonderingsgevallen voor goede klanten’. De deur naar grondfinanciering is hiermee op een kier gezet. Marktpartijen hebben hier vervolgens ‘lucht van gekregen’, wat de vraag naar het product doet toenemen. FGH bank herijkt continu haar kredietbeleid, in het kader van deze herijking dient er onderzoek plaats te vinden naar grondfinanciering, ter realisering van bedrijfsgebouwen en/of kantoren, omdat de bank de markt in haar volle breedte wil bedienen. Om op de hierboven besproken ontwikkelingen in te spelen zal de marktkennis moeten worden uitgebreid op het gebied van grondfinanciering in relatie tot commercieel vastgoed. De deelmarkten, kantoren en bedrijventerreinen, worden beschreven om de commerciële grondmarkt te typeren. Niet alleen de behoefte en het aanbod wordt verdiept, maar ook de toekomstige ontwikkelingen, op landelijk en provinciaal niveau. Deze informatie wordt gebruikt om uiteindelijk de potentiële markt voor grondfinancieringen te schetsen.
Grondexploitatie
Een grondexploitatieproject is een specifiek traject en doorloopt doorgaans 4 fases. Per fase vinden er specifieke activiteiten plaats (de vierde fase, de exploitatie- en beheerfase valt buiten dit onderzoek).
In de initiatiefase wordt allereerst door private partijen gronden binnen het gebied verworven. Met de verwerving van gronden proberen ze hun posities veilig te stellen in toekomstige ontwikkeling en realisatie van het project. Daarnaast wordt in deze fase de invulling van het plangebied in hoofdlijnen bekeken. Deze wordt opgesteld door de private partij eventueel in overleg met de publieke partij. Belangrijke aspecten zijn marktvisie, bouwkundige visie, financiële visie en een risicoanalyse.
Een belangrijke activiteit is het onderzoeken of in hoeverre een intensieve samenwerking met een publieke partij en marktpartij gewenst en/of noodzakelijk is. Er bestaan nog geen schriftelijke overeenkomsten tussen partijen op grond waarvan ze verplichtingen tot elkaar hebben. Wel worden afspraken gemaakt om het project te verkennen.
Na de initiatiefase volgt een fase waarin het project verder wordt uitgewerkt, de
haalbaarheidsfase. Er wordt een financiële onderbouwing opgesteld om te toetsen of het
geopperde plan ook haalbaar is. Daarnaast wordt bekeken of het plan ook juridisch, milieutechnisch, markttechnisch en maatschappelijk haalbaar is. Indien de haalbaarheid is aangetoond sluiten partijen een realisatieovereenkomst. Daarin wordt vastgesteld welke 1 zie bijlage 1 Initiatiefase Realisatie fase Exploitatie- en beheerfase Haalbaarheidsfase
producten (bouwkundig programma, bestemming, aantallen) worden gerealiseerd en hoe partijen zullen samenwerken (rolverdeling, taken, verdeling kosten, verdeling opbrengsten, zeggenschap, verantwoordelijkheden en de verdeling van risico’s).
De realisatiefase is grofweg te splitsen in twee hoofdcomponenten: het bouwrijp maken van de gronden en het realiseren van het vastgoed en overige opstallen. Het bouwrijp maken kan zowel door de gemeente als door marktpartijen of gezamenlijk worden uitgevoerd. Afhankelijk van de uitgiftevormen worden de risico’s verdeeld (de realisering van het vastgoed en overige opstallen valt buiten het onderzoek).
De marktverhoudingen waarin de haalbaarheidsfase en realisatiefase plaatsvinden zijn de laatste jaren structureel veranderd. Het is niet langer vanzelfsprekend dat de gemeente de grond levert, omdat private partijen actief zijn geworden op de grondmarkt, mede door het innemen van strategische posities. Op die manier willen marktpartijen hun aandeel in de nieuwbouw veilig stellen. De belangrijkste partijen die grond aankopen zijn projectontwikkelaars, institutionele beleggers, gemeenten, corporaties en speculanten. Bij de verwerving van grond is het van belang dat partijen hun eigen expertise benutten, opbouwen of inhuren zodat men tijdig op de hoogte is waar grond of opstallen te koop zullen komen. Door zelf gronden te verwerven probeert men te voorkomen dat zij helemaal aan het eind van het productieproces met een niet te beïnvloeden hoge prijs of andere ongunstige condities worden geconfronteerd. Een zeker (planologisch) risico moet worden genomen om een gunstige grondprijs te verkrijgen.
In de scriptie wordt ten eerste de grootte van de markt voor grondfinancieringen in kaart gebracht. Deze inventarisatie vindt plaats op basis van de commerciële marktinformatie en de wijze van grondbeleid. Vervolgens wordt naar de grond (het object) gekeken met verschillende waarderingstechnieken en de risico’s geïnventariseerd. Dan wordt in kaart gebracht welke succesfactoren benodigd zijn bij de ontwikkeling van gronden. Afsluitend wordt een advies gegeven op welke wijze de organisatie haar kredietbeleid meer kan richten op grondfinancieringen. Een raamwerk wordt gegenereerd om het risico te analyseren en te reduceren.
Hoofdstuk 1
Methodologie
Dit hoofdstuk wordt gebruikt om het onderzoeksproces in te richten en te ordenen dat effectiviteit, doelmatigheid en deugdelijkheid gewaarborgd wordt. Het is vooral toegespitst op kwaliteitsbewaking.
1.1. Probleemstelling
Wetenschappelijk onderzoek begint met het in kaart brengen van de doelstelling, de vraagstelling, de deelvragen en de afbakening. Samen vormt dit de probleemstelling. De functie is tweeledig; afstemming met de klant en interne sturing van het onderzoek (De Leeuw, 2001, p. 85).
Het onderzoek is van invloed op de volgende belanghebbende binnen de organisatie: de directie en het management van FGH, de relatiemanagers, de kredietanalisten en de risicoanalisten (zie Organisatieschema in bijlage 1).
1.1.1.
Doelstelling
De doelstelling legt vast voor wie het onderzoek wordt gedaan, wat er voor hen uitkomt en waarom dat voor hen van belang is.
FGH bank NV advies geven over relevante aspecten in de commerciële grondmarkt om beslissingen te nemen bij de financiering van grond ten behoeve van commercieel vastgoed, ten einde hierop adequaat beleid te ontwikkelen.
1.1.2.
Vraagstelling
De vraagstelling formuleert de hoofdvraag, die bij de doelstelling aansluit.
Op welke wijze kan de grondfinanciering van commercieel vastgoed worden getypeerd binnen de markt en het beleid worden gericht op de vraag naar grondfinanciering?
1.1.3.
Deelvragen
Inventariserende vragen:
1. Op welke wijze verloopt de gronduitgifte? Welke factoren zijn van invloed?
2. Hoe is de markt van commercieel vastgoed met betrekking tot grondfinanciering te typeren en te verkennen? Wat zijn de verwachtingen in de markt? Hoe groot is de potentiële markt voor grondfinancieringen voor FGH bank?
3. Op welke wijze wordt grond gewaardeerd? Hoe verloopt het waardeontwikkelend proces binnen de verschillende ontwikkelingsstadia? Welke factoren zijn van invloed op de waarde van de grond?
4. Welke eisen worden gesteld aan de bedrijfsvoering van de ontwikkelaar?
Ontwerpende vraag:
5. Hoe verloopt het huidige kredietbeleid? Welke factoren zijn van belang bij grondfinanciering? Waar kan het beleid versterkt en toegespitst worden op grondfinancieringen?
1.2. Onderzoekskader
Bij de keuze voor een onderzoekskader spelen twee overwegingen een rol. Enerzijds moet het in staat stellen de problematiek werkelijk goed te begrijpen; duidelijk, precies en volledig het
onderzoek aangeven. Anderzijds moet het bijdragen aan de onderzoekbaarheid. Het onderzoekskader definieert de begrippen uit de probleemstelling.
Op basis van de relevante literatuur en verkennende interviews met experts zijn variabelen die van invloed zijn op grondfinancieringen opgesteld. Deze variabelen worden getoetst aan de empirie door middel van interviews met experts op het gebied van onroerend goed, vastgoedfinanciering en projectontwikkeling, zowel van binnen als buiten de organisatie. Ook hebben de interviews als doel het mogelijk uitbreiden van de lijst met variabelen. Aan de hand van de getoetste variabelen wordt het risico op grondfinanciering bepaald per aanvraag. Een advies ten behoeve van het kredietbeleid en een raamwerk wordt gevormd en dit zal beleidsmaatregelen tot gevolg hebben.
Figuur 1.1. Onderzoekskader
De hoofdstukken 2 en 3 hebben betrekking op het in kaart brengen van de grootte van de markt voor grondfinancieringen. Deze inventarisatie vindt plaats op basis van de commerciële marktinformatie en de wijze van grondbeleid.
De hoofdstukken 4 en 5 hebben als doel de risico’s te inventariseren. De waarde van de grond is niet eenduidig te bepalen. Er wordt in hoofdstuk 4 naar de grond (het object) gekeken met verschillende waarderingstechnieken.
Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 vanuit de private partij (het subject) de handelswijze geanalyseerd. Welke succesfactoren behoren bij de ontwikkeling van gronden? In hoofdstuk 6 wordt afsluitend een advies gegeven op welke wijze de organisatie haar kredietbeleid meer kan richten op grondfinancieringen. Het beleid zal onder de loep genomen worden en de bepalende factoren versterkt, om uiteindelijk te implementeren binnen het huidige beleid en de mogelijkheden van de organisatie. Een raamwerk wordt gegenereerd om het risico te analyseren en te reduceren. Hst 2 Grondmarkt Hst 3 Ontwikkelingen op de commerciële vastgoedmarkt De potentiële markt voor grondfinanciering voor FGH bank Hst 4 Grondwaardering Hst 5 Bedrijfsvoering Hst 6 Het kredietbeleid Hst 7 Conclusie
1.3. Onderzoeksmethoden
Het onderzoek is te typeren als een exploratief onderzoek, het verkennen van ideeën en hypothesen. Het praktijkgerichte onderzoek beoogt inzichten te geven in de specifieke situatie bij grondfinancieringen van commercieel vastgoed. Het onderzoek is uiteindelijk te typeren als een beleidsondersteunend onderzoek met als doel de beoordeling van grondfinancieringen en het bijbehorende kredietbeleid te versterken. De ontwerpvariant is de gevolgde methode van het onderzoek en de diagnose-ontwerp-verandering methodiek is van toepassing. Er wordt een diagnose gesteld van de huidige situatie door middel van deskresearch en interviews. Dit leidt tot het ontwerp van een raamwerk voor grondfinancieringen, dat vervolgens geïmplementeerd dient te worden binnen de organisatie.
Het overgrote deel van de gegevensbronnen is afkomstig uit deskresearch. De ontwikkelingen in de onroerend goedmarkt worden regelmatig onderzocht door ervaren partijen. De bestaande gegevens worden gebruikt in het onderzoek. De markt is in beweging en getracht zal worden de meest recente informatie te hanteren. Gebruik wordt gemaakt van bestaande documenten zoals: literatuur, vakliteratuur, rapporten, onderzoeken, het internet, financieringsaanvragen en beleidsstukken.
Vanwege het kwalitatieve karakter zal gebruik gemaakt worden van interviews. De interviews met experts hebben een ongestructureerd karakter, zodat het mogelijk is een breed scala van informatie te verzamelen. Het voorafgaand opstellen van gespreksonderwerpen brengt structuur aan in de gesprekken. Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat een deel van de informatie door de betrokken partijen niet wordt verstrekt vanwege concurrentie gevoeligheid.
1.4. Randvoorwaarden
De randvoorwaarden geven de beperkingen aan waaraan onderzoeksresultaten en methoden onderhevig zijn. Daaronder vallen ook de eisen en voorwaarden die de klant ten aanzien van het onderzoek en de resultaten stelt (De Leeuw, 2001).
Het onderzoek is gericht op de grondmarkt voor commercieel vastgoed en toegespitst op de markt voor kantoren en bedrijventerreinen. Een groot deel van de grondmarkt en politiek heeft echter betrekking op de woningbouw. Dit onderzoek is hier niet op gericht. Het onderscheid moet ten alle tijden gewaarborgd worden gedurende het onderzoek, aangezien woningbouw een totaal andere markt is.
Het onderzoek zal op de volgende punten worden afgebakend:
• Er zal alleen gekeken worden naar de Nederlandse markt;
• Het onderzoek is gericht op grondfinancieringen;
• Het onderzoek is gericht op de grondmarkt voor commerciële doeleinden, toegespitst op kantoren en bedrijventerreinen;
• Het onderzoek is deels vertrouwelijk.
1.5. Eisen aan het onderzoeksproces
Het onderzoeksproces levert resultaten in de vorm van metingen op. Deze metingen produceren empirische beweringen. Voor de metingen gelden de volgende deugdelijkheideisen (De Leeuw, 2001):
• Herhaalbaarheid;
• Betrouwbaarheid;
• Validiteit;
• Nauwkeurigheid;
De herhaalbaarheid is gewaarborgd door de opzet van het onderzoek, het gebruik van de methodologie, het opstellen van de probleemstelling en een duidelijke begripsdefinitie.
Een meetprocedure is betrouwbaar indien herhaalde meting dezelfde uitkomst oplevert terwijl er niets veranderd. De metingen moeten zo min mogelijk afhangen van toeval. Op dit punt heeft dit onderzoek iets moeten toegeven. Het specialistisch onderwerp verlangt relevante onroerend goed informatiebronnen en de mening van een selecte groep van vastgoed experts. Het is bijna niet mogelijk om vanuit verschillende invalshoeken en achtergronden het onderzoeksproces te verrichten. De commerciële grondmarkt kent enkele dominante informatiebronnen en partijen. Vooral de specifieke inventarisatie onderzoeken hebben echter ook nog te maken gehad met de eigen betrouwbaarheidsproblematiek. De inschatting is dat het uiteindelijke resultaat niet ontoelaatbaar wordt beïnvloed.
Validiteit houdt in dat men datgene meet wat is beoogd (er is sprake van verschillende vormen
van validiteit; inhoudelijke, conceptuele, predictieve en concurrente validiteit). Door het gebruik van duidelijke begripsdefinities en een gestructureerde en geoperationaliseerde probleemstelling is de validiteit voldoende gewaarborgd.
De meting wordt nauwkeurig genoemd indien de afwijkingen van de echte waarde klein zijn. Bij het in kaart brengen van de grootte van de markt voor grondfinanciering in hoofdstuk 2 en 3 is het noodzakelijk om enkele aannames te maken. Een aantal waarden is geschat op basis van overleg met experts. Hier wordt aan nauwkeurigheid ingeleverd, maar de trends, ontwikkelingen en bewegingen blijven duidelijk zichtbaar.
In het onderzoeksproces zijn in de metingen en resultaten de deugdelijkheideisen voldoende gewaarborgd.
Hoofdstuk 2
Grondmarkt
De ontwikkeling van projecten vereist de beschikking over de grond. De grond is in beperkte mate aanwezig en dus schaars. Bij de verdeling is een belangrijke taak voor de overheid weggelegd of door zelf gronden te verwerven of door te zorgen dat private partijen de gewenste bestemming realiseren.
Ten eerste wordt in dit hoofdstuk het ruimtelijke beleid in Nederland en de daarbij behorende ruimtelijke ontwikkelingen besproken. Ten tweede worden de verschillende uitgiftevormen aan de orde gesteld.
2.1. Ruimtelijke beleid
Bepalend in het huidige ruimtelijke beleid is de recentelijk in werking getreden Nota Ruimte1.
Het kabinet schept hierin ruimte voor ontwikkeling. Dit gebeurt op basis van het motto “decentraal wat kan en centraal wat moet”. Het accent wordt verschoven van het stellen van ruimtelijke beperkingen naar het stimuleren van gewenste ontwikkelingen. Gebiedsgerichte ontwikkeling wordt ondersteund waarin alle betrokken partijen kunnen participeren. De nota bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland en de bijbehorende doelstellingen. De belangrijkste doelen zijn:
Ten eerste zal het aantal regels die het rijk aan anderen oplegt verminderd moeten worden. Ten tweede zal de ruimte voor decentrale overheden, maatschappelijke organisaties, private partijen en burgers moeten worden vergroot. Ten derde moet de regievoerende rol van provincies ver-sterkt worden.
Hoe Nederland er nu en in de toekomst uit moet zien wordt geregeld in de ruimtelijke plannen; in de landelijke planologische kernbeslissingen (PKB), de provinciale streekplannen en de gemeentelijke bestemmingsplannen. Een PKB bevat de landelijke regels voor de inrichting van Nederland en beschrijft vrij globaal wat er met de ruimte moet gebeuren. Lagere overheden zoals provincies en gemeenten werken deze plannen verder uit. Hoe deze tot stand komen en gewijzigd worden is geregeld in de Wet Ruimtelijke Ordening (WRO). Deze wet bepaalt de taken van de overheid en de rechten en plichten van burgers, bedrijven en instellingen.
Er zal waarschijnlijk een nieuwe WRO begin 2007 in werking treden, deze wet maakt het mogelijk dat gemeenten efficiënter, sneller en meer inzichtelijk kunnen besluiten over ruimtelijke projecten. Ruimtelijke beslissingen worden op allerlei niveaus genomen - landelijk, regionaal en lokaal. Voortaan moet duidelijker zijn wie waarvoor verantwoordelijk is. Daarnaast moeten gemeentelijke bestemmingsplannen actueler worden en moeten gemeenten beter gaan toezien op de ruimtelijke ontwikkelingen.
Rijk, provincies en gemeenten stellen straks een structuurvisie op. Dit is een strategisch beleidsdocument over de ruimtelijke ontwikkelingen in een bepaald gebied. Een structuurvisie komt in de plaats van de planologische kernbeslissing. De beleidsdoelen uit de structuurvisie worden gerealiseerd in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan wordt in principe opgesteld door de gemeente. Het rijk en provincie kunnen gemeenten algemene regels geven, die de gemeente in acht moet nemen.
De gemeentelijke beleidsmakers krijgen meer vrijheid om beleidsdoelen te kiezen. Deze vrijheid levert enige kritische beleidsvragen en tegenstand op. De voornaamste is dat regelmatig wordt geopperd dat de gemeenten moeten worden gedwongen hun plannen voor de aanleg van kantoren en bedrijventerreinen op elkaar af te stemmen. De huidige groei vraagt om een regierol van de rijksoverheid. De oplossing ligt in afstemming van de ruimtelijk plannen op minimaal regionaal niveau. Het ontbreekt aan coördinatie en sturing. Met de introductie van de Nota Ruimte waarin veel meer ruimte wordt gelaten aan lokale initiatieven, ziet het er naar uit dat dit de komende jaren niet zal verbeteren. In de meeste (vooral grotere) gemeenten worden momenteel weliswaar hogere eisen gesteld aan bijvoorbeeld voorverhuur.
Op regionaal niveau wordt in enkele gevallen getracht de productie tussen gemeenten op elkaar af te stemmen. Het resulteert er echter niet in dat de onderlinge concurrentie uitblijft. De vrijheid zal niet beperkt worden. De concurrentie tussen gemeenten zal blijven bestaan en plannen voor de toekomstige ontwikkelingen zullen worden geformuleerd om de groei binnen gemeenten te stimuleren. De grondprijs zal dan zo bepaald worden dat geconcurreerd kan
worden met andere gemeenten. De hoogte kan gebruikt worden door een gemeente om zich aantrekkelijk te maken voor bedrijven.
Door dit spanningsveld blijven de risico’s voor de langere termijn in de markt aanwezig. Dit neemt niet weg dat er mogelijkheden zijn om binnen dit spanningsveld op een verantwoorde wijze nieuwe kantoren en bedrijventerreinen te ontwikkelen.
De introductie van de Nota ruimte biedt een mogelijkheid voor een actieve rol van de private partijen op de grondmarkt. Het ontwikkelproces op de grondmarkt wordt inzichtelijker, efficiënter, sneller en met minder regels. Meer ruimte kan worden geboden aan deze partijen door de gemeenten. De rol van de private partijen op de grondmarkt wordt in volgende hoofdstukken verder verdiept.
2.2. Actief of faciliterend grondbeleid?
Het ontwikkelingsbedrijf (OB) is te beschouwen als het financiële en markttechnische centrum op het gebied van onroerend goed binnen een gemeente. Het heeft een belangrijke rol bij het realiseren van ontwikkelingsprogramma’s en de sturing van de kosten en opbrengsten die daarbij horen. Een gemeente kan daarbij kiezen uit een actief of meer faciliterend grondbeleid. Met behulp van dit grondbeleid kunnen de ambities uit de ruimtelijke plannen vertaald worden naar concrete projecten.
In het geval van actief grondbeleid gedraagt de gemeente zich als een marktpartij door zelf grond te verwerven, te ontwikkelen en te verkopen, ze neemt een regierol in. De voordelen zijn dat via verwerving en uitgifte de sturingsmogelijkheden in de uitvoering van het bestemmingsplan verbeterd worden.
De gronduitgifte is een belangrijk inkomstenbron bij de financiering van projecten. De gemeente loopt echter wel financiële risico’s. De grond kan niet kostendekkend worden doorverkocht en de renteverliezen kunnen oplopen, wanneer de tijd tussen koop en verkoop langdurig is. De verwerving van de gronden legt hierdoor een groot beslag op het vermogen.
Actief grondbeleid vraagt dat de gemeente over bepaalde capaciteiten beschikt:
• voldoende beschikking over grond;
• de financiële middelen om gronden aan te kopen en posities in te nemen;
• de kennis, vaardigheden en expertise om projecten tot ontwikkeling te brengen.
De kans bestaat dat niet altijd optimaal van de kennis en vaardigheden van de markt gebruik wordt gemaakt.
Geconcludeerd kan worden aan de hand van de vereiste capaciteiten dat de grootte van de gemeente bepalend is of men in staat is om een actief beleid te voeren. Des te groter de gemeente, des te meer actief grondbeleid.
De gemeente heeft voor een actief grondbeleid grond nodig. Met de Wet voorkeursrecht (Wvg) heeft ze hiervoor een sterk instrument in handen. Het is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te verschaffen op de grondmarkt. Hierdoor wordt de regierol van gemeenten bij de uitvoering van ruimtelijk beleid versterkt. Het houdt in dat een particuliere eigenaar die gronden wil verkopen, verplicht is die eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. Wanneer de gemeente geen interesse heeft is de particuliere eigenaar vrij de grond te verkopen. Heeft de gemeente wel interesse dan moet een ingewikkelde aanbiedingsprocedure doorlopen worden, die kan resulteren in de aankoop door de gemeente (bijlage 2 Wet voorkeursrecht). Het instrument wordt in de praktijk meer gebruikt als stok achter de deur om te kunnen participeren bij bepaalde ontwikkelingen, dan dat er actief gebruik van wordt gemaakt.
Tevens wordt in een aantal gemeenten ook het erfpachtsysteem gehanteerd. Hierbij zullen de gronden uiteindelijk nooit de gemeente verlaten. Zodoende kunnen deze gemeenten de beschikking houden over de grond voor een eventueel actief beleid.
Bij faciliterend grondbeleid beperkt de overheid zich tot het reguleren van activiteiten van de private sector. Hierbij verzorgt de gemeente op initiatief van ontwikkelende partijen, de gronduitgifte, vergunningen en eventuele wijziging van het bestemmingsplan. De rol van de gemeente is in vele gevallen bestemd voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut en de realisatie van bepaalde bijzondere bestemmingen.
Het kabinet heeft op 25 augustus 2005 ingestemd met de toezending van het wetsvoorstel Grondexploitatiewet aan de Tweede Kamer. Doelstelling van de wet is een goede regeling voor het kostenverhaal1 en de mogelijkheid om kwaliteitseisen te kunnen opstellen aan de locatie bij
particuliere projectontwikkeling. Daarnaast wil de regering ook meer transparantie. Indien deze wet in werking treedt zal een gemeente betere middelen in huis krijgen om de grondexploitatie meer aan de marktpartijen over te laten. Het gevreesde free-riders2 gedrag en cherry picking3
door marktpartijen kan beter voorkomen worden, tevens is het mogelijk harde criteria op te stellen waar de exploitatie aan moet voldoen. Dit bevordert de hantering van een faciliterend grondbeleid door een gemeente.
Binnen eenzelfde gemeente kan het voorkomen dat er bij de ene locatie wel sprake is van actief grondbeleid, terwijl er bij een andere locatie een faciliterend grondbeleid wordt gevoerd. De kennis, ervaring en de bedrijfseconomische positie van het ontwikkelingsbedrijf is belangrijk voor de keuze.
Daarbij is echter ook de politieke richting die gevaren wordt binnen een gemeente van belang. De mate van bemoeienis van de gemeente met de grond blijft een onderwerp van politieke discussie. Het komt uiteindelijk neer op een discussie over het grondeigendom. Deze kan gekenschetst worden als “een zich bij voortduring geleidelijk ontwikkelende tussenvorm tussen enerzijds het onaantastbare private eigendom (faciliterend beleid tot gevolg) en anderzijds het volledige publieke eigendom (actief beleid tot gevolg)”4.
In het algemeen gaan de gemeenten binnen de grondmarkt steeds meer van actief naar faciliterend beleid. In de grootste gemeenten zal het actieve grondbeleid domineren.
2.3. Uitgiftevormen
Het actieve of faciliterende beleid wordt verder doorgevoerd in de uitgiftevormen bij de grondexploitatie. Het onderscheid wordt gemaakt of een publieke partij of een private partij de grond uitgeeft. De verschillende vormen worden beschreven. Uiteindelijk kan dan in hoofdstuk 3 marktontwikkelingen een indicatie worden gegeven over welk gedeelte aan de hand van welk uitgiftemodel wordt uitgegeven. De omvang van de markt ten behoeve van grondfinancieringen voor FGH wordt vastgesteld.
De samenwerking bij de grondexploitatie tussen gemeente en private partijen staat of valt bij het maken van afspraken. De verdeling van risico’s tussen partijen is een belangrijk aandachtspunt bij de samenwerking. Door het aangaan van samenwerkingsvormen tussen overheid en ontwikkelaars kunnen risico’s worden verdeeld. Thema’s die vaak terugkomen bij de verdeling van risico’s zijn het moment waarop de grond wordt verkocht en de hoogte van de grondprijs.
Samenwerking met de gemeente is praktisch gezien noodzakelijk. In de eerste plaats omdat traditioneel de gemeenten de grondexploitatie voor hun rekening nemen, gemeenten zullen geneigd zijn om een deel van de grondexploitatie en planontwikkeling in eigen beheer te houden. Ten tweede doordat de private partijen geen bevoegdheid hebben om een bestemmingsplan en bouwvergunning goed te keuren en zij in dat opzicht afhankelijk zijn van de gemeente.
Ontwikkelaars nemen strategische posities in bij gebieden, waarvan ze inschatten dat ze in de toekomst tot ontwikkelingen zullen komen. Tactische stukken worden ingenomen om af te dwingen mee te doen met de ontwikkeling. Ze verwerven zich deelname. Als grondeigenaren in staat zijn om de gronden te ontwikkelen volgens de wensen van de gemeente kan gelet op vaste jurisprudentie de gemeente niet onteigenen. Daar staat tegenover dat de grondeigenaar niet altijd toekomt aan volledige zelfrealisatie van een bepaald gebied. In de meeste gevallen hebben zowel de gemeente als de ontwikkelaar gronden in het gebied in bezit. Indien deze ontwikkelaars hun grond niet willen verkopen aan de gemeente dan is voor een samenhangende ontwikkeling een samenwerking onontkoombaar.
De gronden worden in veel gevallen niet daadwerkelijk aangekocht, maar opties tot koop worden bedongen. Voor de opties wordt een vergoeding betaalt en worden pas uitgevoerd als
1 De toerekening van de kosten voor de voorzieningen van openbaar nut
2 Marktpartijen, die niet willen bijdragen aan de aanleg van voorzieningen van openbaar nut
3 Marktpartijen die alleen de beste locaties tot ontwikkeling brengen en de rest van het gebied ongemoeid laten. 4 Dhr. Jense, OBR, Amsterdam
het project tot ontwikkeling komt. Deze strategische posities komen door de optiestructuur niet in aanmerking voor een eventuele grondfinanciering.
Voor de samenwerking tussen gemeenten en ontwikkelende partijen zijn vier modellen, waar tussen en binnen veel variaties zijn: het traditionele model, het bouwclaim model, het joint venture model en het concessiemodel. De keuze voor een bepaald model is beperkt door de grondeigendomsituatie en bepaalt de verdeling van risico’s. De modellen verschuiven van actief grondbeleid richting faciliterend, de eerste twee zijn typisch voor actief grondbeleid, de laatste twee voor faciliterend grondbeleid.
Traditionele model
In het traditionele model is de grond al in bezit van de gemeente of deze koopt het op. Vervolgens maakt de gemeente zelf de grond bouwrijp. Hierbij neemt ze alle risico’s met de productie van de grond voor haar rekening. Ook loopt de gemeente het risico dat zij de grond niet kostendekkend kan afzetten. De ontwikkelende partijen zijn alleen verantwoordelijk voor realisering van de opstal. Waarschijnlijk zal de ontwikkelaar een optie bedingen en deze pas uitoefenen als er zekerheid is rondom het project.
Voorspellingen tonen aan dat dit model in de toekomst minder gebruikt zal gaan worden. De gemeenten verlangen dat ze gezamenlijk met private partijen risico’s zullen gaan dragen. Gronduitgifte is echter een belangrijke inkomstenbron voor gemeente om projecten te financieren en het traditionele model zal altijd nog gehanteerd worden.
Deze handelswijze laat geen optie open voor grondfinancieringen. Bouwclaim model
Het bouwclaim model houdt in dat de ontwikkelaar zijn reeds verworven gronden verkoopt aan de gemeente, die deze bouw- en vergunningsrijp maakt en daarna terugverkoopt. De claim bestaat uit het aantal kavels waarop de marktpartij het recht van koop in het plan krijgt. De kavels hoeven niet specifiek op de door de marktpartij aan de gemeente verkochte plek te liggen. Doordat er veelal een vaste aan- en verkoopprijs is vastgesteld, draagt de gemeente minder risico bij de afzet van de grond. De ontwikkelaar neemt het risico dat hij de grond moet afnemen, maar geen winstgevend vastgoed kan realiseren op de grond. Een tussenoplossing is dat de ontwikkelaar een bepaald percentage voorverkoop of –verhuur afspreekt voordat hij de grond afneemt.
De afnemer van de bouwrijpe grond is in het algemeen een ondernemer met als doel het bouwen van kantoorpanden en bedrijventerreinen en niet zozeer het in het geheel ontwikkelen van een gebied. Een andere reden kan zijn dat de marktpartij zodanig versnipperde eigendommen in het gebied heeft dat realisatie op eigen kracht niet mogelijk is en er met behulp van de gemeente een logische verdeling kan ontstaan. Het is sterk afhankelijk van de gemeente of ze deze rol oppakt. Soms zijn er ook meerdere marktpartijen die dergelijke eigendommen in het gebied hebben en die niet gezamenlijk kunnen ontwikkelen.
Deze contractvorm kan aantrekkelijk zijn voor de gemeenten, omdat het kostenverhaal dan via de gronduitgifte loopt en er geen exploitatieovereenkomst of baatbelasting1 bij komt kijken. In
de praktijk is overeenstemming over de exploitatiebijdrage of de hoogte van de aanslag een punt van discussie tussen de partijen. Voor de partijen schuilen er echter ook riskante aspecten van staatssteun2 in het aangaan van bouwclaim overeenkomsten.
Een negatief aspect voor de ontwikkelaar is dat eventuele waardevermeerdering van risicovolle grondposities voor het grootse gedeelte wordt afgeroomd. De ontwikkelaar wordt afhankelijk van de publieke partij met de planning in het project en heeft beperkte zeggenschap over de planontwikkeling en prijzen van de gronduitgifte.
Deze handelswijze laat geen optie open voor grondfinancieringen door FGH.
1 Belasting wordt geheven van de eigenaar, bezitter of beperkt gerechtigde van een onroerende zaak, indien een in een bepaald gedeelte van de gemeente gelegen onroerende zaak, is gebaat door voorzieningen die tot stand worden of zijn gebracht door of met medewerking van het gemeentebestuur. In dat geval worden de aan de voorzieningen verbonden lasten geheel of gedeeltelijk omgeslagen over de eigenaren, bezitters en beperkt gerechtigden van de onroerende zaak (artikel 222 Gemeentewet).
2 Concurrentieverstorende activiteiten brengt het risico met zich mee dat het door de gemeente verstrekte
financiële voordeel al snel als ongeoorloofde staatsteun kan worden gekwalificeerd als in artikel 87 tot en met 89 van het EG-verdrag. Voorbeelden zijn subsidies, gunstige gronduitgifte, infrastructurele voorzieningen en de inkoop en verkoop grond tegen niet marktconforme prijs.
Betrokkenheid:
Overheid
Private partijen
Joint venture model
Een grondexploitatie maatschappij wordt opgericht waarbij alle partijen grond inbrengen. Het is een samenwerking tussen een of meer overheidsorganen en een of meer ontwikkelaars. Door de samenwerking met de gemeente ontstaat een bestuurlijk draagvlak voor het project en een verhoogde kans op inspanningen van publieke partijen ten gunste van het project.
Teveel partijen die deelnemen aan de joint venture kan leiden tot complexe besluitvorming. Er is een kans op juridische geschillen en belangenverstrengeling in de samenwerking.
Voor een dergelijk publiek beleid dient een toekomstgerichte strategie en visie te worden ontwikkeld, die op duidelijke politieke keuzes, de nodige bestuurskracht en een planmatige aanpak berust. Hier komt de Publiek Private Samenwerking in de belangstelling te staan. Kenmerken van een PPS constructie zijn dat de gemeente niet de traditionele leverancier van grond behoeft te zijn en zich evenmin beperkt tot zijn publiekrechtelijke rol. Een PPS kan ruim worden omschreven als “juridische gestructureerde samenwerking tussen de overheid en private partijen op het terrein van de bouw in brede zin” De gemeente neemt actief en risicodragend deel in de samenwerking voor het ontwikkelen van een locatie. Getracht wordt de risico’s van de exploitatie evenredig te verdelen, maar dit blijft een punt van discussie. Tijdens de onderhandelingen in een gestructureerde PPS worden de doelstelling van partijen, fasering en risico’s benoemd.
Voordelen zijn dat het opdrachtgeverschap bij één partij ligt, de PPS, die alle belangen behartigt en de fiscale aspecten. De gemeente deelt mee in het risico en heeft materieel belang bij een goed gecoördineerde, consistente en slagvaardige inzet van zijn publiekrechtelijk instrumentarium.
Het nadeel is dat de private partij beslissingsbevoegdheid moet afstaan en mogelijke ontwikkelingswinst deelt met de gemeente.
Het motief van overheidswege om PPS constructies te bevorderen is: Het opdoen van kennis en ervaring uit de private sector en het met derden delen van risico’s zonder dat daarbij de bestuurlijke grip uit handen wordt gegeven. Het gaat meestal om de projecten die een bedrijfseconomisch rendement en een maatschappelijk rendement verenigen. Het maatschappelijk nut is minder eenduidig te bepalen, de afweging speelt zich af in een politieke context.
De afspraken met de gemeente worden vastgelegd in de exploitatieovereenkomst. De PPS kan gevormd worden als consultatie, contract of als rechtspersoon, waarbij het karakter steeds formeler wordt. Vaststaande vormen van PPS bestaan niet. In principe kent elke locatie weer zo zijn eigen problematiek en vraagt een daarop afgestemde samenwerkingsvorm.
Het PPS project wordt opgedeeld in fases. Schematisch kunnen de verschillende stadia van het ontwikkelproces als volgt worden weergegeven:
Figuur 2.1. Ontwikkelingsproces bij PPS
In de praktijk overlappen de verschillende processtadia elkaar. In het schema is de hoofdrol in beginfase weggelegd voor de overheid. Vaak wordt in de praktijk de verdeling gemaakt dat de gemeente verantwoordelijk is voor de grondexploitatie en de marktpartij vanaf de
Processtadia PPS:
Haalbaarheidsfase
Realisatie fase A, grondexploitatie Grondverwerving
Hoofdinfrastructuur Bouwrijp maken
Realisatie fase B, opstalrealisatie Productontwikkeling
Uitvoering en inrichting Exploitatiefase en beheer Afzet
opstalrealisatie. De ontwikkeling en grondverwerving kan echter ook door de private partij worden geïnitieerd. Per specifiek project wordt bekeken en afgestemd wie de gronduitgifte op zich neemt. Het is afhankelijk van de doelstellingen, de expertise en de grondposities van de partijen. Het is op voorhand niet aan te geven in welke gevallen de private partijen de uitgifte op zich nemen en dus wanneer een potentiële markt voor grondfinancieringen ontstaat.
Steeds vaker wordt in de praktijk gekozen voor grondexploitatie op basis van het joint venture model. Het wordt bij een herstructurering gezien als de meest ideale vorm.
Deze handelswijze laat een groeiende optie open voor grondfinancieringen. Concessie model
In het concessie model maakt de private ontwikkelende partij zelf de grond bouwrijp en draagt alle risico’s van de grondexploitatie. De gemeente beperkt zich tot het stellen van kwalitatieve randvoorwaarden ten aanzien van de ontwikkeling in een bestemmingsplan. Bij deze vorm van grondexploitatie zijn de volgende punten in het geding:
Ten eerste kan er een spanningsveld ontstaan tussen het door de gemeente uit te werken bestemmingsplan en de ruimte die de private partij wenselijk acht voor private ontwikkelingen. Ten tweede kan het grondexploitatie risico sterk oplopen voor de private partij.
Ten derde vereisen de afspraken inzake fasering en kwaliteit bij de aanleg van voorzieningen voorbereiding en toezicht door de gemeente.
Het voordeel voor de private partij is dat de ontwikkelaar een hoge mate van zelfstandigheid heeft in de planvoering, de uitvoering en het beheersen van de risico’s. De waardevermeerdering van de ingenomen grondpositie komt toe aan de private partij.
Nadeel is dat er nauwelijks sprake is van risicodeling met publieke partijen. Het is dan ook niet vanzelfsprekend dat de publieke partijen bestuurlijk draagvlak aan het project committeren, omdat ze geen deelnemer zijn.
Experts op het gebied van grondexploitatie geven aan dat door de komst van de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening en de Grondexploitatie Wet de gemeenten een instrument in handen krijgen om op geschikte wijze de beperkende randvoorwaarden op te stellen en na te leven. Ze verwachten ook dat in de toekomst dit uitgifte model meer gebruikt zal gaan worden. De gemeenten zullen meer overlaten aan de private partijen en meer voorwaarde scheppend optreden.
Een groeiende markt voor private grondfinancieringen zal ontstaan.
De waargenomen trend van actief naar faciliterend grondbeleid wordt doorgezet bij de uitgiftevormen. Het traditionele en bouwclaim model worden nog wel gebruikt alleen in gemeenten met een actief grondbeleid. De gemeenten gaan echter steeds vaker over naar een faciliterend beleid; om risico’s te delen, om financiële middelen aan te trekken, om kennis op te doen en om ervaring uit de private sector te gebruiken. In de toekomst zullen de joint venture en concessie modellen meer gebruikt worden. Het concessie model komt volledig in aanmerking voor grondfinancieringen. In de praktijk zal waarschijnlijk eerder gekozen worden voor het joint venture model om bestuurlijk draagvlak te creëren en risico’s te delen met de gemeente. Het blijft per locatie altijd de vraag, wie verantwoordelijk is voor de gronduitgifte.
2.4. Conclusie
De ontwikkelingen in het ruimtelijk beleid bieden de mogelijkheid voor een faciliterende rol van de gemeenten. Het geeft de private partijen meer ruimte op de grondmarkt. Des te groter de gemeente, des te meer actief grondbeleid vanwege de competenties waarover ze beschikken. Bij de uitgiftevormen is dezelfde trend naar een faciliterende rol waarneembaar. Het traditionele en bouwclaim model blijft vooral gebruikt worden binnen de gemeenten met een actief grondbeleid. Er wordt echter meer gebruik gemaakt van het joint venture model en het concessiemodel, deze handelwijzen laten een groeiende optie open voor grondfinanciering.
Hoofdstuk 3
Ontwikkelingen op de commerciële
vastgoedmarkt
Een te ontwikkelen project en bijbehorende grondfinanciering is uniek en moet in de markt bekeken worden. Het economisch goed “grond” is voor een deel afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Dit heeft tot gevolg dat de uitgifte mogelijkheden niet alleen worden bepaald door de omvang van de productiekosten, maar ook afhankelijk zijn van de afzetmogelijkheden binnen de lokale en regionale markt. Het is noodzaak de afzetmogelijkheden in kaart te brengen.
Het hoofdstuk zal beginnen de huidige structuur van de markt voor bedrijfsmatig vastgoed te beschrijven. De toekomstige behoefte wordt aangegeven en het deel dat in aanmerking zal komen voor herstructurering. Tevens vindt een marktsegmentatie plaats op kenmerken en geografische ligging om uiteindelijk de gesegmenteerde markten te vergelijken. Dit om te trachten de vraag naar potentiële grondfinancieringen te voorspellen en hotspots aan te wijzen. Vervolgens zal de potentiële markt voor grondfinanciering voor FGH worden benaderd. Bij welk deel van de respectievelijke markt wordt de grond door private partijen of publieke partijen uitgegeven? Dit gebeurt aan de hand van de uitgiftevormen voor de kantoren en bedrijventerreinen met hulp van het onderstaande model.
figuur 3.1. Indeling commerciële vastgoedmarkt
Ten eerste zal het gedeelte voor kantoren behandeld worden en ten tweede de bedrijventerreinen. De marktinformatie1 van de kantoorpanden is vooral afkomstig uit recente
onderzoeken door gespecialiseerde partijen, zoals; FGH, NVM, NEPROM, DTZ en Dynamis. De markt voor bedrijventerreinen wordt geanalyseerd op basis van het FGH Vastgoedbericht 2006, Trends in de bedrijfsruimtemarkt en het IBIS2, inventarisatie werklocaties 2005.
1 Bij het gebruik van deze bronnen moeten enkele kanttekeningen geplaatst worden. Het eerste punt dat
opgemerkt dient te worden is dat er een overlap kan bestaan bij een aantal locaties, de zichtbare grenzen tussen locatietypen vervagen. Een terrein dat wordt gekenmerkt als bedrijventerrein kan ook kantoorruimte vertegenwoordigen. Er bestaan mengvormen en een overlap per object, door de mengvormen tussen bedrijfsfuncties en kantoorfuncties. Het aanwezig zijn van kantoorfuncties naast bedrijfsactiviteiten staat bekend als kantorisering. Op de bedrijventerreinen is inmiddels ruim 10% van de bedrijfsactiviteiten verkantoriseerd.
Het tweede punt is grotendeels alleen van toepassing op de bedrijventerreinen. Het is namelijk zo dat individuele bedrijfspanden op informele, solitaire locaties in een inventarisatie niet altijd worden meegenomen. Naast de formele, collectieve terreinen zijn bedrijven in meer dan de helft van de gevallen buiten bedrijventerreinen gevestigd. Deze informele, solitaire locaties zijn meestal verspreid in de stad en er is doorgaans maar een bedrijf gevestigd. Een deel van het aanbod van bedrijventerreinen kan dus niet zijn meegenomen in de inventarisatie. Overigens blijkt dat veruit het grootste deel van de kantoorwerkgelegenheid zich nog steeds bevindt op informele locaties, deze worden echter wel grotendeels meegenomen bij de inventarisatie.
Ten derde dient opgemerkt te worden dat de aanbodcijfers een momentopname vormen van beschikbaar terrein. De ervaring leert dat deze cijfers aan actualiteit inboeten. De trend die ingezet wordt blijft zichtbaar. 2 Dit onderzoek heeft als doel het inventariseren van en informeren over alle uitgiftes op bedrijvenlocaties.
Kantoren/ Bedrijventerrein
Bestaand Nieuw te ontwikkelen
Huidig bestaand Herstructurering publiek publiek privaat privaat
3.1. Kantoren
Deze paragraaf behandelt het aanbod en de behoefte aan kantoren. Vanuit de begripsdefinitie wordt de huidige voorraad kantoren en kantoormeters beschreven en de planning voor de komende jaren.
Definitie
Een kantoorpand of kantoorruimte kan gedefinieerd worden als een voor informatieprocessen betreffende bureaugebonden werkzaamheden ontworpen en als zodanig ook gebruikt dan wel leegstaand pand en voorts alle panden of gedeelten van panden die voor bureaugebonden doeleinden zijn ingericht (Terpstra, 1993).
Twee typen kantoorlocaties kunnen worden onderscheiden (IBIS, 2005). Ten eerste de
stadsrandlocaties, kantoorlocaties met een sterk monofunctioneel karakter in de stadszones.
Deze locaties zijn bij uitstek geschikt voor kantoren met behoefte aan een goede autobereikbaarheid en mogelijk voor profilering van de eigen identiteit.
Ten tweede de binnenstedelijke kantoorlocaties met een multifunctionele invulling en/of multifunctionele omgeving in de binnenstedelijke gebieden. Ze zijn bij uitstek geschikt voor kantoren met een behoefte aan een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer en hechten belang aan de nabijheid van binnenstedelijke voorzieningen.
Bij kantoorpanden wordt de grondprijs uitgedrukt in een prijs per m² b.v.o. te ontwikkelen kantoor. De reden voor deze eenheid is gelegen in het feit dat in de markt, kantoren worden gehuurd per m² oppervlak. De grondwaarde van een terrein met de bestemming kantoor is dus afhankelijk van het te realiseren kantorenprogramma.
Een welbekend verschijnsel waar rekening mee moet worden gehouden bij de ontwikkeling van onroerend goed is de varkenscyclus. Door de duur van het productieproces, dat wil zeggen de tijd die verstrijkt tussen planvorming en de oplevering van nieuwe kantoorpanden, reageert het aanbod van kantoorruimte vertraagd op veranderingen in de vraag. Het aanbod reageert inelastisch, de vraag daarentegen reageert elastisch. Aanbieders reageren massaal op de hoogte van de prijzen door te ontwikkelen, maar tegen de tijd dat deze reactie doorwerkt op het aanbod, is de prijs alweer omgeslagen. Het veroorzaakte de spectaculaire uitbreiding van kantoorruimte in de jaren negentig van de vorige eeuw. Gelet op de demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen in de samenstelling van de beroepsbevolking wordt dit de komende decennia niet voorspeld. Als gevolg van de economische laagconjunctuur is de bouwproductie aan het begin van deze eeuw aanzienlijk gedaald. Op het moment begint de economie langzaam maar zeker aan te trekken. De bouwproductie bevindt zich echter nog op het laagste niveau in jaren.
Vraag en aanbod
Diverse vastgoed rapportages verwachten een langzaam herstellende kantoormarkt. Toch zal dit vooralsnog niet leiden tot een sterke afname van het aanbod1. De voorspelde vraag is een
vervangingsvraag die zal leiden tot een afnemende kwaliteit van het aanbod. Verouderde panden worden verruilt voor nieuwe van betere kwaliteit, hierdoor blijven de kwalitatief mindere over. Het is een eerste en voorzichtig signaal ten aanzien van herstel van de kantoormarkt.
Marktpartij Totale voorraad2 Nieuw opgeleverd
(2004) Nieuw opgeleverd Schatting (2005)
NVM, Neprom 43.337.000 m² 625.000 m² 500.000 m² Tabel 3.2. Kantoormarkt
1 Het aanbod kantoorlocaties is het totale bruto vloeroppervlak inclusief gangen, toiletten en dergelijke. Het betreft de bestaande en de in aanbouw zijnde dan wel in renovatie zijnde objecten.
Momenteel tekent zich een tweedeling af op de kantoormarkt, waarbij de vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte op aantrekkelijke locaties groeit, maar voor het B- en C-segment renovatie of zelfs herontwikkeling in toenemende mate noodzakelijk is. Op de kwaliteit is nog een flinke inhaalslag te maken. Cruciaal is de productie af te stemmen op de vraag van kantoorgebruikers. Dit betekent onder meer het bouwen van kleine en middelgrote kantoren in aantrekkelijke kleinschalige kantoormilieus, maar ook het ontwikkelen van grootschalige toplocaties in gebieden die zich door hun economische aantrekkingskracht hiervoor lenen, zoals de Zuidas in Amsterdam (DTZ Zadelhoff, 2006). Niet de omvang van de bouwstroom is het doel, maar het strategisch toevoegen van nieuwe kantoorprojecten die aansluiten op de regionale vraag naar kantoorruimte.
Voor de komende periode van 2 à 3 jaar worden op grond van de geanalyseerde onderzoeken de volgende ontwikkelingen verwacht:
• een licht stijgende vraag naar kantoorruimte;
• een stabiliserend aanbodniveau;
• huurprijzen die zich met behulp van incentives handhaven op het huidige niveau;
• een toenemend aantal nieuwbouwinitiatieven, maar een zeer beperkt aantal ontwikkelingen die op risico worden gebouwd.
De leegstand op de kantoormarkt is vorig jaar opnieuw toegenomen. Ultimo 2005 stond in Nederland maar liefst 13,8 procent van alle kantoorgebouwen daadwerkelijk leeg. Het gaat hierbij om in totaal ruim 5,7 miljoen m². Een jaar geleden was de leegstand nog 12.1%. Dit blijkt uit het jaarlijks onderzoek van DTZ Zadelhoff (2006). Een aanzienlijk deel is niet meer marktconform en doet hierdoor niet mee in de slag om nieuwe huurders. Vanuit kwalitatief oogpunt is de markt krapper dan op het eerste gezicht lijkt.
Ondanks het huidige aanbod is er zeker de mogelijkheid voor toekomstige projecten. De verbeterde situatie op de kantorenmarkt betekent pertinent niet dat de risico’s uit de markt zijn verdwenen1. De keuzemogelijkheden voor eindgebruikers in de huidige markt zijn nog nooit zo
groot geweest en eigenaren moeten alles in het werk stellen om vrijgekomen kantoorruimte weer bewoond te krijgen. Als gevolg daarvan is de onderhandelingsruimte groot en zijn beleggers en projectontwikkelaars behoedzaam waar het gaat om nieuwbouw van kantoren.
Nieuwbouw
Het grootste gedeelte van de nieuwbouw kwam voor rekening van de vier grote steden in 2004, 60% van het nieuwbouwvolume (NEPROM, 2005). Een groot gedeelte van het meerjarige aanbod bevindt zich ook in de vier grote steden. De ontwikkelaars bouwen nauwelijks nog op risico. De markt voor nieuwbouw past zich aan de huidige markt aan.
Opvallend is de lage nieuwbouwproductie in de satellietsteden2. Dit geldt zowel voor de
oplevering als voor de in aanbouw zijnde capaciteit. De hoge leegstandcijfers hebben de afgelopen jaren duidelijk een rem op de productie gezet. Buiten de randstad is weinig opgeleverd, in 2004 gaat het om een totale oppervlakte van 110.000 m². Er is wel relatief veel in aanbouw, 260.000 m².
Regionaal loopt de marktsituatie sterk uiteen. Buiten de vier grote steden zijn de kantorenmarkten overwegend lokale markten. Op een enkele uitzondering na bepalen enkele grote plaatselijke spelers het beeld. De opname en de nieuwbouwproductie fluctueren sterk door de incidentele vraag naar kantoorruimte van grote kantoorgebruikers. De ontwikkelingen van de opname in 2004 liet regionaal grote verschillen zien. Relatief was de groei het sterkst in Arnhem/Nijmegen, Limburg en Utrecht. Het tot stand komen van grote transacties bepaalden hier het beeld.
Planvoorraad
Behalve de nog in aanbouw zijnde projecten hangt nog 11.000.000 m² aan plannen boven de markt (NEPROM, 2005). Dit is een kwart van de bestaande voorraad aan kantoorgebouwen. Van de plannen is ruim 1.300.000 m² min of meer als hard te beschouwen. De betrokken partijen kunnen op relatief korte termijn van start gaan als er zekerheid bestaat over de afzet. Dit betekent dat als men huurders of kopers heeft gevonden er gestart wordt met de bouw. De eis
1 FGH Vastgoedbericht 2006 p. 15
2 Satellietsteden zijn in de nabijheid van een grote stad gelegen plaats met als taakstelling de snelle bevolkingsgroei op te vangen.
van verhuur of verkoop is een belangrijk beperkend criterium in de huidige markt, niet alleen bij kantoren, maar ook zeker bij bedrijventerreinen.
De planvoorraad is te vinden in de traditionele kantorenmarkt in het westen van het land. De planvoorraad is zeer gedifferentieerd van samenstelling. Soms gaat het om plannen voor individuele kantoorgebouwen, soms om gebiedsontwikkeling. Evenals de productie is de planvoorraad sterk geconcentreerd. De tien steden met de grootste planvoorraad zijn goed voor tweederde van de totale voorraad. Meer dan de helft van de plannen bevindt zich in de vier grote steden en hun satellieten.
Behoefte aan kantoren
Na de analyse van de huidige marktinformatie wordt de toekomstige behoefte aan kantoren verkend. Op de korte termijn is de behoefte aan nieuwbouw vooral nodig om de voorraad kwalitatief op peil te houden. De uitbreidingsvraag is beperkt en de vraag naar nieuwbouw van kantoren zal gepaard gaan met een groei van de leegstand in verouderde kantoren1.
De verwachting is dat de vraag naar grootschalig vastgoed zich steeds meer concentreert in de belangrijkste kantoorgebieden van de grote steden, met name omdat daar de beschikbaarheid van grote objecten (in de bestaande- als in de planvoorraad) de komende jaren ruim voldoende is2.
De behoefte is voor een deel het gevolg van twee ontwikkelingen. In de eerste plaats betrekt een aantal kantoorgebruikers in het kader van interne reorganisaties vanuit efficiency overwegingen nieuwbouw, waar zij voorheen gespreide onderdelen concentreren. In de tweede plaats zijn er nog altijd kwaliteitszoekers actief die gebruik maken van een aflopend huurcontract om kwalitatief betere kantoorpanden te zoeken. In beide gevallen worden overtollige verouderde kantoorgebouwen afgestoten naar de markt.
Op de lange termijn wordt de behoefte aan kantorenlocaties gebaseerd op de Bedrijfslocatie monitor (bijlage 3), deze publicatie is gewijd aan de verkenning van de vraag naar ruimte in Nederland tot 2040. De nationale procentuele jaarlijkse groei van de ruimtebehoefte is in alle scenario’s lager dan hij in de jaren negentig van de vorige eeuw is geweest en neemt in de loop van de tijd verder af. Vraag naar nieuwe terreinen is een combinatie van de uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. De historisch gezien lage groei van de ruimtevraag hangt samen met de werkgelegenheidsontwikkeling in de toekomst, geformuleerd in 4 verschillende scenario’s; global economy, transatlantic market, strong europe en regional communities.
De vraagontwikkeling in de Randstad blijft achter bij het landelijk tempo. In alle regio’s en alle scenario’s neemt het groeitempo van de ruimtevraag in de loop van de tijd af. In de meeste provincies wordt de gemiddelde behoefte van kantoorruimte die in de jaren negentig is gerealiseerd in geen van de scenario’s geëvenaard. De behoefte op korte termijn laat grote fluctuaties zien afhankelijk van het scenario dat zal voltrekken.
Alleen in Drenthe, Flevoland, Zeeland en Noord-Brabant blijft de behoefte in sommige scenario’s aanvankelijk nog op niveau. De terugval die zich in alle scenario’s voordoet in de randstadprovincies, met name in Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Holland is opvallend. In de drie grootstedelijke gebieden rond Amsterdam, Rotterdam en Den Haag komen de grenzen van de groei van de kantoorgebonden werkgelegenheid in zicht.
1 NEPROM 2005
3.2. Bedrijventerreinen
Vanuit de begripsdefinitie wordt de huidige voorraad, de behoefte, de planning en ontwikkelingen voor de komende jaren ten behoeve van bedrijventerreinen beschreven.
Defintie
Onder een bedrijventerrein wordt een gedeelte van het gemeentelijk grondgebied verstaan dat via planologische procedures is bestemd voor de vestiging van een of meerdere werkgelegenheidsbiedende organisaties. Of anders gezegd “een terrein dat vanwege zijn bestemming geschikt is voor gebruik door handel, nijverheid, commerciële dienstverlening en industrie (IBIS 2005).
Bij de indeling van terreintypes kunnen vijf types onderscheiden worden:
1. De zware industrieterreinen, waar vestigingen van alle soorten bedrijvigheid is toegestaan. Voor het overgrote deel gaat het om milieuhinderlijke industrie.
2. De terreinen met laad-/loskade langs diep vaarwater toegankelijk voor grote zeeschepen, de zogenaamde zeehaventerreinen.
3. Hoogwaardige bedrijvenparken, die zijn specifiek bestemd voor bedrijven met hoogwaardige productie en R&D activiteiten.
4. De terreinen bestemd voor transport-, distributie- en groothandelsbedrijven worden getypeerd tot distributieparken.
5. De gemengde terreinen zijn bestemd voor reguliere bedrijvigheid en behoren niet tot de hier voorgaand beschreven terreinen.
Het komt voor dat verschillende types bedrijvigheid voorkomen op een terrein, dan is het de typering, die van toepassing is op het grootste deel van het terrein. In het algemeen zou gezegd kunnen worden dat de gronden ten behoeve van zware industrieterreinen en zeehaventerreinen traditioneel door de gemeente worden uitgegeven. Dit impliceert dat deze terreinen niet in aanmerking komen voor een grondfinanciering van FGH.
Volgens een indeling naar moment van oprichting van bedrijventerreinen behoort de meerderheid tot de zogeheten derde generatie bedrijventerreinen. (Bedrijfslocatie monitor, BLM) De drie generaties zijn als volgt te verdelen:
Ten eerste de terreinen welke zijn uitgegeven tussen de wereldoorlogen. Deze zijn veelal dicht bij de oude stadscentra gelegen en worden gekenmerkt door dichte bebouwing en zijn ontsloten via water- en spoorwegen (of waren dat oorspronkelijk).
Ten tweede de terreinen uit de jaren vijftig en zestig van de vorige eeuw. Deze zijn grootschaliger van opzet en bevinden zich in het algemeen aan de rand van de bebouwde kom. Hoewel ze beter bereikbaar zijn over de weg dan die van de eerste generatie, beschikken ze in veel gevallen nog wel over aansluiting op water- en spoorwegen. Er zijn voornamelijk bedrijven gevestigd die actief zijn in industrie en distributie.
Ten derde de terreinen van na 1970, deze bevinden zich in meerderheid aan de stadsrand en in de nabijheid van een afslag van een snelweg. Slechts bij uitzondering zijn ze ontsloten via water of spoor. Net als terreinen van de tweede generatie zijn derde generatie terreinen veelal ruim van opzet. De bedrijfsactiviteit is er echter veel meer gemêleerd. Naast de traditionele activiteiten treft men er in toenemende mate detailhandel en andere vormen van dienstverlening aan. Kantoorwerkzaamheden krijgen een steeds groter aandeel in de op deze terreinen gevestigde werkgelegenheid.
De bedrijfsruimtemarkt wordt van oudsher gedomineerd door gebruikers, die zelf eigenaar zijn van de grond en de opstal. De bedrijfsruimte is dan vaak afgestemd op de wensen van de specifieke gebruiker, waardoor de wederverhuurbaarheid en daarmee de interesse van de belegger in dit soort vastgoed minder groot is. Slecht een aandeel van 20 % behoort dan ook tot de verhuurmarkt. Dit aandeel is echter aan het groeien doordat gebruikers er steeds vaker voor kiezen een off-balance situatie te creëren. Financiële motieven en de behoefte aan flexibiliteit liggen aan deze keuze ten grondslag. Het kleine aandeel verhuur resulteert in een kleine deel dat in aanmerking komt voor een potentiële grondfinanciering ten behoeve bedrijventerreinen.
