onderzoek naar de risico’s en

(1)

Grondfinanciering:

een acceptabel risico?

onderzoek naar de risico’s en

mogelijkheden omtrent grondfinanciering voor de FGH Bank

Amsterdam september 2005

Brune Riemeijer FGH Bank

(2)

(3)

Grondfinanciering:

een acceptabel risico?

onderzoek naar de risico’s en

mogelijkheden omtrent grondfinanciering voor de FGH Bank

Amsterdam september 2005 Brune Riemeijer

FGH Bank

Begeleider Rijksuniversiteit Groningen:

Drs. D.F.F.R. Maccow Begeleiders FGH Bank:

Tweede beoordelaar Drs. R.A.M. van de Bilt RBA

Dr. Von Eije Drs. P. Steenaart

(4)

(5)

Voorwoord

Deze scriptie over de risico’s en mogelijkheden omtrent grondfinanciering is geschreven ter afronding van de studie Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Het afstudeeronderzoek heeft plaats gevonden bij de FGH Bank te Utrecht. In het kader van mijn afstudeerrichting Small Business & Entrepreneurship heb ik onderzoek gedaan naar de risico’s en mogelijkheden voor FGH om grond te financieren met als doel advies uitbrengen inzake het kredietbeleid van FGH.

Mijn afstudeeronderzoek heb ik tot een goed einde kunnen brengen dankzij een aantal mensen, die ik hiervoor hartelijk wil bedanken. Ik wil mijn afstudeerbegeleiders van FGH , Roel van de Bilt en Peter Steenaart, bedanken voor hun vertrouwen, steun en goede feedback. Ook wil ik mijn afstudeerbegeleider van de Rijksuniversiteit Groningen, Delano Maccow, bedanken voor zijn kritische blik, betrokkenheid en waardevolle tips. Verder wil ik dhr. Von Eije bedanken dat hij als tweede beoordelaar de moeite heeft genomen mij feedback te geven. Tot slot wil ik de betrokken medewerkers van FGH bedanken voor hun medewerking, interesse en hun tijd die zij in mijn onderzoek hebben gestoken.

Brune Riemeijer, september 2005

(6)

(7)

Samenvatting

Door ontwikkelingen en veranderingen in de markt is het besluit om zo min mogelijk grond te financieren, moeilijker te handhaven. De overname door de Rabobank is een gunstige ontwikkeling die het mogelijk maakt ook dit soort financieringen aan te bieden.

Medewerkers worstelen met een beperkt kredietbeleid. Aanvragen worden niet efficiënt behandeld. Uitbreiding van het beleid is noodzakelijk wanneer besloten wordt meer grond te willen financieren. De taken van relatiemanagers, kredieten risicoanalisten kunnen dan op dit gebied efficiënter en effectiever worden uitgevoerd.

Voordat beleid geformuleerd kan worden moet eerst duidelijk in kaart worden gebracht wat precies de risico’s zijn bij de ontwikkeling van grond en hoe deze risico’s geanalyseerd kunnen worden.Dit leidt tot de volgende doelstelling van het onderzoek:

‘Het adviseren van de afdeling RAVM van FGH over het te voeren kredietbeleid aangaande de financiering van grondposities. Tezamen met dit advies wordt een mogelijk raamwerk aangedragen voor het analyseren van en het omgaan met risico omtrent grondfinancieringen’.

Belangrijkste theorie dat als uitgangspunt dient voor het onderzoek is het risicomanagementproces van Hoving. De verschillende stappen uit deze theorie zijn: Risico- inventarisatie, risico-analyse en risico-beheersing.

Deze stappen geven structuur aan het onderzoeksproces. Elke stap levert input voor het uitvoeren van de volgende stap.

In hoofdstuk zes worden de risico’s geïnventariseerd. Hier gaat in hoofdstuk vijf een literatuuronderzoek aan vooraf. Deze literatuurstudie zet gegevens uit de vastgoedwereld op een rij met als doel een context creëren waarmee de deelvragen beantwoord kunnen worden. Het theoretisch raamwerk uit hoofdstuk vijf geeft een goed overzicht van de factoren die van invloed zijn op het risico omtrent grondfinanciering. De resultaten van de interviews vullen het theoretisch kader aan. Er is verschil in twee typen risicofactoren:

factoren van invloed op de waarde van de grond en factoren van invloed op het klantrisico.

De factoren van invloed op de waarde van grond zijn de volgende: locatie, concurrentie, ontwikkelplannen, doorlooptijd, exploitatie en milieu. Dit zijn factoren die duidelijkheid geven over mogelijkheden en waarde van de grond. Maar zolang er geen markt of toestemming van de overheid bestaat stijgt de waarde van de grond niet. De marktcreërende factoren het publiekrecht en ook stakeholders die al dan niet mee werken zorgen voor wel waardeontwikkeling van de grond. Dit is een belangrijk verschil tussen de waardefactoren van grond.

De factoren van invloed op klantrisico zijn: ondernemerschap en kennis, nader gespecificeerd door de termen: conceptueel vormend vermogen, stakeholdermanagement, kennis van de markt, vermogen van de organisatie, juridisch management, politiek management en lokale kennis. De factoren ervaring en financieel vermogen behoeven geen nadere specificatie en complementeren het rijtje

Vervolgens is een risicoanalysemodel gemaakt waarmee grondfinancieringsaanvragen geanalyseerd kunnen worden (hoofdstuk zeven). Het model bestaat uit het bepalen van de twee typen risico (risico omtrent waarde van grond en klantrisico) waarmee het kredietrisico kan worden bepaald. Risico’s omtrent de waarde van grond worden bepaald door de kans dat er woningen gebouwd kunnen worden te bepalen (dmv waardeontwikkelende- en waardefactoren) en deze te bezien in verhouding tot de omvang van de grondwaarde te bepalen door middel van scenario’s.

De uitvalwaarschijnlijkheid van een klant wordt bepaald aan de hand van acht verschillende variabelen die iets zeggen over de kwaliteit van de grondontwikkelende kredietnemer. Deze

‘rating’ is bedoeld om naast de reguliere ‘klantrating’ gebruikt te worden.

Het risicoanalysemodel is een hulpmiddel bij de analyse van het risico omtrent een grondfinancieringsaanvraag.

(8)

Vervolgens zijn kredietrichtlijnen geformuleerd. De richtlijnen zijn gespecificeerd naar de vier fasen van grondontwikkeling uit het faseringsmodel (fig. 7.1). Deze richtlijnen zijn aanbevelingen voor het kredietbeleid omtrent grondfinanciering. Tabel 8.1 geeft overzichtelijk weer welke richtlijnen het risico omtrent grondfinanciering beheersen.

Op basis van de kredietrichtlijnen zijn een aantal bestuurlijke aanbevelingen gedaan. Deze aanbevelingen hebben betrekking op: winstdeling van FGH in grondexploitatie, een nieuw te vormen commissie grondfinanciering, bevoegdheid en fiattering van grondfinancieringsaanvragen en verspreiding van specialistische grondfinancieringskennis binnen de organisatie. De aanbevelingen vormen het antwoord op de vraag hoe risico omtrent grondfinanciering beheerst kan worden.

(9)

Inhoudsopgave

INLEIDING ... 13

HOOFDSTUK 1 ALGEMENE SCHETS FGH ... 15

1.1INLEIDING... 15

1.2HISTORIE... 15

1.3DE MARKT VOOR COMMERCIEEL VASTGOED... 16

1.4ORGANISATIESTRUCTUUR... 16

1.5PRIMAIR PROCES... 17

1.6DE AFDELING RAVM ... 18

HOOFDSTUK 2 AANLEIDING VAN HET ONDERZOEK... 21

2.1INLEIDING... 21

2.2.1 Aanleiding van het Onderzoek ... 21

2.2.2 Oorzaken veranderde houding FGH ... 21

2.3BELANGHEBBERS VAN HET ONDERZOEK... 22

2.3.1 Directie FGH ... 22

2.3.2 Relatiemanagers ... 22

2.3.3 Kredietanalisten ... 22

2.3.4 Risicoanalisten ... 22

2.3.4 Confrontatie belanghebbers ... 22

2.4OPDRACHTFORMULERING... 23

HOOFDSTUK 3 THEORETISCH KADER... 25

3.1INLEIDING... 25

3.2.1 Risico ... 25

3.2.2 Bancaire risico’s ... 26

3.2.3 Basel II Akkoord ... 26

3.3RISICO-INVENTARISATIE... 27

3.4RISICOANALYSE ... 28

3.5RISICOBEHEERSING... 29

3.5.1 Risicoreducerende maatregelen ... 29

3.5.2 Bestuurlijke aspecten ... 30

3.6:ONDERZOEKSMODEL EN DEELVRAGEN. ... 30

3.6.1 Onderzoeksmodel ... 30

3.6.2 Deelvragen ... 31

HOOFDSTUK 4 ONDERZOEKSMETHODEN ... 33

4.1INLEIDING... 33

4.2ONDERZOEKSBESLISSINGEN... 33

4.3METHODE PER DEELVRAAG... 33

4.4BETROUWBAARHEID EN VALIDITE IT... 35

HOOFDSTUK 5: LITERATUURONDERZOEK ... 37

5.1INLEIDING... 37

5.2GRONDWAARDE... 37

5.2.1 LGD ... 37

5.2.2 Eigenschappen van grond ... 37

5.2.3 Overheidsinmenging ... 38

5.2.4 Waardefactoren van vastgoed... 39

5.3PUBLIEKRECHTELIJKE PROCEDURES... 43

5.3.1 Wet Ruimtelijke Ordening (WRO), Nota Ruimte en de Nota Grondbeleid... 43

5.3.2 Rol van de overheid op de grondmarkt... 44

5.3.3 Het Bestemmingsplan ... 44

5.3.4 Kostenverhaal ... 44

5.3.5 Grondverwerving door de Gemeente ... 45

5.4KLANTRISICO... 45

5.4.1 Uitvalswaarschijnlijkheid & vastgoedfinanciering ... 46

5.4.2 Due diligence ... 46

(10)

5.4.3 Factoren klantrisico ... 47

5.5THEORETISCH RAAMWERK... 47

HOOFDSTUK 6 RISICO-INVENTARISATIE ... 49

6.1INLEIDING... 49

6.2GRONDWAARDE... 49

6.2.1 Locatie ... 49

6.2.2 Markt ... 49

6.2.3 Ontwikkelplannen ... 50

6.2.4 Stakeholders ... 50

6.2.5 Publiekrecht ... 51

6.2.6 Exploitatie... 51

6.2.7 Milieu ... 51

6.3ONDERNEMERSKWALITEITEN... 52

6.3.1 Ondernemerschap, kennis en ervaring ... 52

6.3.2 Financieel ... 52

6.4DISCUSSIE... 53

6.5CONCLUSIE... 54

HOOFDSTUK 7 RISICO-ANALYSE ... 55

7.1INLEIDING... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 7.2FASERING... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 7.2.1 Onderscheid in factoren ... Error! Bookmark not defined. 7.2.2 Waardeontwikkelende factoren en fases ... Error! Bookmark not defined. 7.2.3 Waardefactoren ... Error! Bookmark not defined. 7.2.4 Faseringsmodel ... Error! Bookmark not defined. 7.3SCENARIO’S SCHETSEN... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 7.4ANALYSE KLANTRISICO... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 7.5RISICOANALYSEMODEL... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 7.6CONCLUSIE... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. HOOFDSTUK 8 RISICO-BEHEERSING ... 57

8.1INLEIDING... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 8.2FINANCIERINGSRICHTLIJNEN... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. 8.2.1 Richtlijnen fase koud ... Error! Bookmark not defined. 8.2.2 Richtlijnen fase lauw ... Error! Bookmark not defined. 8.2.3 Richtlijnen fase warm ... Error! Bookmark not defined. 8.2.4 Richtlijnen fase heet ... Error! Bookmark not defined. 8.3CONCLUSIE... ERROR!BOOKMARK NOT DEFINED. HOOFDSTUK 9 AANBEVELINGEN, CONCLUSIE EN REFLECTIE ... 59

9.1INLEIDING... 59

9.2BESTUURLIJKE AANBEVELINGEN... 59

9.2.1 Winstdeling ... 59

9.2.2 Commissie grondfinancieringen ... 59

9.2.3 Bevoegdheden en fiattering ... 59

9.2.4 Verkoop van grondfinancieringen ... 60

9.3CONCLUSIE... 60

9.4REFLECTIE... 60

LITERATUURLIJST ... 63 BIJLAGEN... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

BIJLAGE I INFORMATIE BASEL II AKKOORD... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

BIJLAGE II MAIL TE INTERVIEWEN PERSONEN... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

BJILAGE III LIJST MET GEINTERVIEWDE PERSONEN... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

BIJLAGE IV INTERVIEWSCHEMA ... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

(11)

BJILAGE V RESIDUELE GRONDWAARDEBEREKENING... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

BIJLAGE VI PUBLIEKRECHT ... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

BIJLAGE VII VOORBEELD GRONDEXPLOITATIE... ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED.

(12)

Hoofdstuk 1 Algemene schets FGH

(13)

Inleiding

In het magazine ‘Property NL’ van 26 mei van dit jaar staat het artikel ‘Van melkkoe tot zorgenkind’. Het artikel gaat over de verraderlijke valkuilen die grondexploitaties kunnen bevatten. ‘Een enkele tegenvaller of een iets hogere rente en het hele financiële plaatje staat op zijn kop’. De kanteling van de markt, nieuwe regelgeving en bezuinigingsrondes maken een herbezinning op het risicomanagement onvermijdelijk’.

In het artikel wordt gedoeld op de grondbedrijven van gemeentes. De afgelopen jaren hebben deze bedrijven ontzettend veel geld verdiend met het uitgeven en exploiteren van grond. Door het relatief gemak waarmee dat ging, is er weinig tot geen aandacht geschonken aan gedegen risicomanagement.

Nu de vastgoedmarkt zich op het moment in een mindere fase bevind is er minder vraag naar locaties om kantoren te bouwen. Gemeenten blijven met grondposities zitten en dus dalen de grondprijzen, maar de rentekosten lopen door. Wat voor de gemeente eerst een

‘vette cash-cow’ was, is veranderd in een molensteen om de nek van veel gemeentebesturen.

Niet alleen gemeentelijke grondbedrijven, ook ondernemers investeren in grondposities.

Deze ondernemers komen bij een bank voor een financiering. Het ontwikkelen van grond is complex. De waardeontwikkeling is moeilijk te voorspellen. Het financieren van grond kent daarom vele risico’s, waarbij gedegen risicomanagement van het grootste belang is.

Dit is het onderwerp van deze scriptie. FGH wil een uitbreiding van het kredietbeleid op het gebied van grondfinanciering. Hier heb ik de afgelopen zeven maanden onderzoek naar verricht. De doelstelling van het onderzoek luidt dan ook:

In het eerste hoofdstuk wordt een schets gegeven van de FGH Bank. Na deze algemene informatie wordt in het tweede hoofdstuk ingegaan op de aanleiding en de belanghebbers van het onderzoek. Dit mond uit in de probleembeschrijving en de doelstelling. In het derde hoofdstuk wordt de theorie besproken welke ten grondslag ligt aan het onderzoek. Op dit theoretische kader worden het onderzoeksmodel en de deelvragen gebaseerd. Het vierde hoofdstuk gaat in op de gebruikte methoden waarmee de deelvragen worden beantwoord.

Hoofdstuk vijf bevat een literatuurstudie die voorafgegaan is aan de beantwoording van de deelvragen. Het theoretisch kader in hoofdstuk drie en de literatuurstudie in hoofdstuk vijf zijn twee verschillende onderdelen. Het theoretisch kader bevat theorie omtrent het omgaan met risico en vormt de uitgangspunten van het onderzoek. Het literatuuronderzoek vormt een context waarmee empirisch onderzoek wordt verricht. Het eerste doel van dit literatuuronderzoek is het scheppen van een context waarmee empirisch onderzoek zal worden verricht. Onderzocht wordt welke factoren van invloed zijn op het risico omtrent grondfinanciering. Dit mondt uit in een theoretisch raamwerk. Het tweede doel is het informeren van de lezer over eigenschappen van grond en juridische regelgeving.

In hoofdstuk zes, zeven en acht worden de vier deelvragen beantwoord. Tot slot volgen in hoofdstuk negen bestuurlijke aanbevelingen, een conclusie en een reflectie op het onderzoek.

In figuur 0.1 op de volgende pagina wordt de scriptie schematisch weergegeven.

(14)

Fig. 0.1: Scriptie schematisch weergegeven H1: Algemene

schets FGH

H2: Aanleiding en doelstelling

H3: Theoretisch kader, onderzoeksmodel,

deelvragen

H4: Methoden van onderzoek

H5: Literatuur- studie

H6: Risico-inventarisatie

H7: Risico-analyse

H8: Risico-beheersing

H9: Conclusie

(15)

Hoofdstuk 1 Algemene Schets FGH 1.1 Inleiding

In dit eerste hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de FGH Bank. Het hoofdstuk heeft twee doelen. Ten eerste is het een kennismaking van de lezer met FGH. Ten tweede wordt de organisatiestructuur en het primair proces toegelicht wat wordt gebruikt in het laatste deel van de scriptie: bestuurlijke aanbevelingen (paragraaf 9.4). Ook wordt ingegaan de functie van de afdeling RAVM, omdat het onderzoek grotendeels voor deze afdeling wordt uitgevoerd.

Aan de orde komen achtereenvolgens: de historie van de bank, de markt waarin FGH opereert, de organisatiestructuur, het primaire proces en de afdeling RAVM.

1.2 Historie

Groningen, 16 oktober 1890: een aantal Friese en Groningse notabelen richtten de Friesch- Groningsche Hypotheekbank N.V. op. Het doel van de nieuwe bank was om hypothecaire leningen te verstrekken aan boeren die een boerderij met een stukje grond wilden kopen.

De eerste decennia van de vorige eeuw was FGH voornamelijk werkzaam in het noorden van het land. De bank groeide voorspoedig en verbreedde daarbij gestaag de horizon. In 1937 volgde een fusie met de Nederlandsche Hypotheekbank, nog steeds een dochter van FGH Bank.

In de jaren vijftig werd een vijftal (hypotheek)banken overgenomen. De jaren zestig en zeventig kenmerkten zich door diversificaties op alle deelterreinen van onroerend goed, inclusief ontwikkeling, bouw en exploitatie.

De jaren tachtig brachten een economische neergang met zich mee. Ook FGH Bank had daar last van. Er werd aansluiting gezocht bij een grote, solide financiële instelling. Dit leidde tot de overname door Aegon in 1987. FGH Bank ging weer doen waar ze goed in is:

het financieren van commercieel vastgoed. En dan niet als traditionele hypotheekbank, maar als gespecialiseerde vastgoedbank. In januari 1992 heeft FGH Bank vervolgens de algemene bank status verworven.

In 1998 volgde een nieuwe overname, aangezien Aegon zich meer ging focussen op haar core-business: verzekeren. FGH Bank werd overgenomen door de toenmalige Bayerische Hypo- und Vereinsbank, later HVB Real Estate Bank AG.

Sinds oktober 2003 maakt de FGH deel uit van de Rabobank Groep. De Rabobank rekent zowel de particuliere als de zakelijke vastgoedfinanciering tot één van haar kernactiviteiten.

Bovendien geeft de samenwerking met de Rabobank toegang tot een uitgebreid nationaal én internationaal netwerk. FGH Bank blijft onder haar eigen merknaam op de commercieel vastgoedmarkt opereren.

In januari 2004 is De Lage Landen Vastgoedfinanciering geïntegreerd in de organisatie.

Daarmee zijn de financieringsactiviteiten op het gebied van commercieel vastgoed binnen de Rabobank Groep gebundeld. Dit betekent een uitbreiding van het dienstenpakket met vastgoedlease.

De FGH bank is gespecialiseerd in het financieren van commercieel vastgoed. Alle disciplines zijn aanwezig, van juridische kennis en fiscaliteiten, tot een Taxaties & Research afdeling met vastgoedmarktanalisten, taxateurs en bouwkundigen.

Relatiemanagers onderhouden de contacten met de relaties. Dat doen zij vanuit een landelijk dekkend netwerk. Op die manier kunnen de regionale marktontwikkelingen van dichtbij gevolgd worden, wat voor de FGH een belangrijk speerpunt is.

De FGH bank heeft zo’n 200 medewerkers. De kantoren zijn gevestigd in Utrecht, Amsterdam, Arnhem, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Maastricht en Rotterdam.

De klantenkring bestaat voornamelijk uit projectontwikkelaars, institutionele en particuliere beleggers in commercieel vastgoed. In die klantengroep zitten zowel organisaties uit het

(16)

midden- en kleinbedrijf, maar ook de grote ondernemingen en beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Verschillende dochterondernemingen completeren de dienstverlening van de FGH Bank. FGH Real Estate Asset Management acquireert vastgoed en beheert vastgoedfondsen en - objecten, met name voor binnen- en buitenlandse (institutionele) beleggers. FGH Vastgoed Expertise geeft vastgoedadvies in ruime zin, in de vorm van taxaties, portefeuille-analyses, marktonderzoek, en juridische ondersteuning. Daarnaast adviseert zij op het gebied van (her)huisvesting en investeringsstrategieën. Met de Nederlandse Hypotheekbank richt FGH Bank zich via intermediairs op commercieel vastgoedfinanciering klein zakelijk gebruik.

1.3 De Markt voor Commercieel Vastgoed

De ‘core’ business van de FGH bank is het financieren van commercieel vastgoed.

Commercieel vastgoed onderscheidt zich volgens Schütte door de primaire functie; het huisvesten van kantoorhoudende organisaties, winkels, bedrijfsmatige gebruikers, etc (Schütte, 2002, p.15).

De FGH bank is één van de grootste vastgoedbanken van Nederland en financiert voornamelijk de grotere objecten en/of portefeuilles die worden ontwikkeld of in eigendom zijn van professionele ontwikkelaars en beleggers.

Producten die de bank aanbiedt zijn onder andere: bouwfinancieringen, beleggings- financieringen, uitpondfinancieringen en ‘operational lease’.

Volgens een onderzoek door het ‘PropertyNL magazine’ (25 mei 2004) zijn er een aantal grote Nederlandse spelers, te weten: ING Real Estate, RaboVastgoed/FGH, ABN Amro/Bouwfonds, Fortis Vastgoedfinanciering en Achmea Bank. Verder zijn er nog een aantal buitenlandse banken op de Nederlandse markt actief. Het is lastig om aan te geven hoe groot het marktaandeel van elke organisatie is. De bedrijven zijn niet scheutig met het verstreken van financiële informatie. Wel kan gesteld worden dat de FGH Bank tot één van de grootste van Nederland behoort.

1.4 Organisatiestructuur

FGH is sinds eind oktober 2003 onderdeel van de Rabobank Groep. Met de integratie van De Lage Landen Vastgoedfinanciering in de FGH bank, zijn in januari 2004 de financieringsactiviteiten op het gebied van commercieel vastgoed binnen de Rabobank Groep gebundeld. Voor de aangesloten lokale Rabobanken is een apart loket binnen FGH opengesteld: Rabobank en Intermediaire Services (RIS). De Nederlandse Hypotheekbank (NHB) valt hier ook onder. Het is een afzonderlijk label dat gericht is op commerciële vastgoedfinanciering klein zakelijk gebruik via intermediairs. Daarnaast is binnen de FGH bank ook een adviesdesk opgericht, voor vragen op het gebied van vastgoedadvies vanuit de lokale Rabobanken en andere onderdelen van de Rabobank Groep: FGH Vastgoedadvies.

Zowel RIS als FGH Vastgoedadvies steunen op de kennis en expertise die er binnen FGH aanwezig is.

Binnen de FGH Groep (zie fig. 1.1) houdt FGH Real Estate Asset Management zich bezig met het acquireren van vastgoed en met het beheren van vastgoedfondsen en –objecten. FGH Vastgoedexpertise geeft vastgoedadvies in de vorm van taxaties, portefeuilleanalyses, marktonderzoek en fiscale en juridische ondersteuning. Daarnaast adviseert zij op het gebied van (her)huisvesting en investeringsstrategieën. Deze diensten worden via consultants aangeboden. Deze consultants werven klanten, coördineren de opdrachten en nemen waar nodig een deel van de uitvoering voor hun rekening. De daadwerkelijke uitvoering van de opdrachten ligt bij de specialisten van moederbedrijf FGH bank.

FGH Vastgoedexpertise werkt alleen voor externe klanten; de belangrijkste zijn vastgoedbeleggers en –instellingen, woningcorporaties en (middelgrote) corporate bedrijven met veel vastgoed in beheer/in bezit, maar geen vastgoedkennis in huis hebben.

(17)

Figuur 1.1: Organisatieschema FGH 1.5 Primair Proces

Het primaire proces van de FGH bank is te beschrijven aan hand van de stadiabeschrijving (fig. 1.2) uit de syllabus ‘Vastgoedfinanciering’ (Van de Bilt: 2003, p.7) De genoemde stadia uit de figuur komen overeen met de verschillende fases van het primair proces van FGH.

figuur 1.2: Primair proces vastgoedfinanciering

Acquisitie en aanvraag

De ‘business unit’ Vastgoedfinanciering (VGF, zie figuur 1.1) houdt zich bezig met de core- business van de FGH Bank, namelijk het financieren van commercieel vastgoed in Nederland. De commerciële activiteiten worden door een aantal kantoordirecteuren en relatiemanagers ondernomen vanuit zeven kantoren in het land. Zij zijn verantwoordelijk voor de 'acquisitie/aftastfase’. Dit is de fase waarin het contact tussen de geldnemer en de FGH bank tot stand wordt gebracht. Zonder dat er nog van een aanvraag sprake is wordt bezien wat beide partijen voor elkaar kunnen beteken. De relatiemanagers zijn verantwoordelijk voor de acquisitie en aftastfase.

Op het hoofdkantoor in Utrecht vindt de gehele behandeling en afhandeling van de kredietaanvragen plaats. Dat wordt gedaan door twee teams van kredietanalisten, in samenspraak met de relatiemanagers.

Na een eerste analyse van een relatiemanager nemen de relatiemanager en de kredietanalist gezamenlijk de beslissing over de behandeling van een financieringsaanvraag (aanvraagfase). ‘De aanvraagfase’ betreft de fase waarin FGH een verzoek van de

acquisitie/

aftasten aanvraag acceptatie sluiting commercieel

beheer bijzonder beheer

Analyse Team Zuid Analyse Team NHB

Analyse Team Noord Kredietadministratie

FGH Vastgoed Expertise B.V.

FGH Real Estate Asset Management B.V.

Statutaire Directie

Directiesecretaris

Controlling & Reporting, Algemene Zaken IT, Procesmanagement eOrganisatie

Risicomanagement V&A Team

Treasury Vastgoedfinanciering

Kantorennetwerk NHB Structured Finance and Syndications Analyse & Administratie

FGH Vastgoedadvies

Taxaties & Research

RAVM Human Resources

Juridische Ondersteuning Audit

Marketing & Communicatie

Team Portefeuille Management

(18)

geldnemer in behandeling heeft om voor zijn financieringsbehoefte een offerte uit te brengen. In deze fase worden ondermeer de beoordelingen (taxatie, inkomensregeling e.d.) uitgevoerd; tevens vindt overleg plaats over de door de FGH aan te bieden faciliteit.

De kredietanalist stelt het kredietvoorstel op en regelt het interne fiatteringtraject. De kredietanalist stelt uiteindelijk een offerte op.

fiattering

Het kredietbeleid van FGH voorziet in de algemene regels met betrekking tot kredietbehandeling. VGF heeft de bevoegdheid kredietaanvragen te beoordelen tot een bepaalde hoofdsom en bij een beperkt aantal risicofactoren. Voorstellen die buiten de eigen bevoegdheid van VGF vallen, oftewel een hoog risicoprofiel bevatten, worden bij RAVM aangeleverd. RAVM brengt een oordeel uit over de kredietaanvraag, welke na fiattering teruggestuurd wordt naar de afdeling analyse, of, in geval van overschrijding van de bevoegdheid van RAVM, naar de kredietvergadering (KV) wordt doorgestuurd. In de KV hebben de afdelingshoofden en een directielid zitting. Wanneer de bevoegdheid van de KV wordt overschreden is de directie van FGH bevoegd. De grootste posten dienen tevens gefiatteerd te worden door de kredietcommissie van Rabobank Nederland.

Sluiting en beheer

‘De sluitingsfase’ is de fase – na het uitbrengen van de offerte – waarin de geldnemer zich akkoord verklaart met de aangeboden faciliteit. Daarnaast wordt tot de sluitingsfase gerekend, de periode tot sluiting waarin de voorbereidende werkzaamheden en het eventueel invulling geven aan de in de offerte vermelde voorbehouden, worden geëffectueerd.

De medewerker kredietanalyse is verantwoordelijk voor de sluitingsfase. Na het sluiten van de financiering en een algehele eindcontrole draagt het analyseteam het dossier over aan de kredietadministratie waar men het gehele beheer van de lening doet.

De kredietadministratie hoort bij de ‘business unit’ Vastgoedfinanciering en houdt zich bezig met de fase ‘commercieel beheer’ van de financieringen van de beide analyseteams en van de Nederlandse Hypotheekbank. Bij een bestaande relatie wordt het krediet toegevoegd aan het al aanwezige belangenoverzicht van de geldnemer. In geval het een nieuwe relatie betreft wordt een relatie/leningdossier samengesteld. Hierdoor is te allen tijde een actueel overzicht van het totaal aan één kredietnemer verstrekte kredieten verkrijgbaar.

Indien de geldnemer onverhoopt niet aan zijn verplichtingen kan voldoen, of dreigt niet meer te kunnen voldoen, worden alle kredieten of leningen van deze geldnemer in de regel aan de bijzonder beheerafdeling overgedragen.

‘Bijzonder beheer’ is onderdeel van de afdeling RAVM. Het team vastgoed- en accountmanagement (V&A) is hiervoor verantwoordelijk. Dit houdt in het bewaken, saneren en/of afwikkelen van probleemkredieten.

Als laatste fase kan onderscheiden worden de periode kort voor het expireren van de lening. Deze fase kan vergeleken worden met de aanvraagfase waarna de cyclus opnieuw aanvangt. Bij verhoging van een bestaande lening is in principe hetzelfde traject van toepassing.

1.6 De afdeling RAVM

In deze paragraaf wordt de afdeling RAVM beschreven, omdat de afdeling een belangrijke rol speelt in het onderzoek. Het is de belangrijkste doelgroep van de scriptie.

RAVM is een stafafdeling binnen FGH (zie fig.1.1). De afdeling is verdeeld in twee teams;

het team ‘Risicomanagement’ en het team ‘Vastgoed- en Accountmanagement’ (V&A), ook wel ‘Bijzonder Beheer’ genoemd. Risicomanagement houdt zich voornamelijk bezig met het risicobeleid van de bank. In de vorige paragraaf werd genoemd dat RAVM in het fiatteringtraject van kredietaanvragen een belangrijke rol heeft. Ook heeft het team een adviserende functie naar de directie omtrent het kredietbeleid.

De afdeling Bijzonder Beheer beheert de kleine vastgoedportefeuille van FGH. De voornaamste taak is echter het beheren van moeilijke zaken. Wanneer een kredietnemer zijn verplichtingen niet nakomt, gaat het dossier naar ‘Bijzonder Beheer’.

(19)

Deze functies van RAVM komen terug in de ‘risicomanagementcarrousel’ (zie figuur 1.3). De carrousel wordt hieronder wordt toegelicht.

Risicomanagement binnen de FGH bestaat uit vier hoofdactiviteiten. De vorm van carrousel is gekozen om aan te geven dat de vier onderdelen van invloed op elkaar zijn en dat risicomanagement een continu proces is.

De vier hoofdactiviteiten zijn: kredietbeleid, risicofiattering en –advisering, kwaliteitsmanagement en portefeuillemanagement.

figuur 1.3: Risicomanagement FGH

De hoofdactiviteit ‘kredietbeleid’ bevat de bepaling van de richtlijnen voor de beoordeling van kredietaanvragen. Het beleid wordt bepaald door de directie, de afdeling RAVM heeft hierbij een adviserende functie.

De hoofdactiviteit ‘risicofiattering- en advisering’ bevat het behandelen van de kredietaanvragen. Het al dan niet goedkeuren gebeurt op basis van het kredietbeleid. Het onderdeel advisering heeft betrekking op het geven van advies over de mogelijkheden van afzonderlijke transacties.

‘Kwaliteitsmanagement’ vindt plaats nadat de leningen gesloten zijn. Deze activiteit heeft als doel het bewaken van de kwaliteit van het beoordelingsproces. Dit houdt in het bewaken van de in het beleid voorgeschreven procedures.

‘Portefeuillemanagement’ is het managen van de uitstaande kredieten. Door de verschillende portefeuilles van de bank te managen wordt de algehele risicopositie van de bank in de gaten gehouden.

Portefeuillemanagement kan weer van invloed zijn op het kredietbeleid. Mocht het risico binnen een bepaalde portefeuille te groot worden dan moeten de kredietrichtlijnen op dit punt worden bijgesteld.

Kredietbeleid

Raamwerk waarbinnen kredietverlening plaats kan vinden

Risicofiattering en - advisering

Kwaliteitsmanagement Controle achteraf op de wijze waarop kredietverlening plaatsvindt

Portefeuillemanagement Resultaat van wijze waarop kredietverlening plaatsvindt

Controle vooraf op de wijze waarop kredietverlening kan plaatsvinden (binnen het afgesproken raamwerk)

(20)

Hoofdstuk 2 Aanleiding van het onderzoek

(21)

Hoofdstuk 2 Aanleiding van het onderzoek 2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de aanleiding en de belanghebbers van het onderzoek.

Hier vloeit een opdrachtformulering uit voort. De opdrachtformulering leidt tot de doelstelling van deze scriptie.

2.2.1 Aanleiding van het Onderzoek

De commercieel vastgoedmarkt kan opgesplitst worden in bestaand vastgoed en te ontwikkelen vastgoed. Voor bestaand vastgoed speelt grondfinanciering een marginale rol, voor vastgoedontwikkeling des te meer. Voordat de bouw van start kan gaan, zal in veel gevallen eerst in grondposities geïnvesteerd moeten worden.

FGH constateert een stijging in het aantal grondfinancieringsaanvragen. In het verleden heeft men besloten zich zo min mogelijk toe te leggen op grondfinancieringen. Dit omdat het financieren van grond veel risico inhoudt. Door nieuwe ontwikkelingen en een veranderende omgeving is dit besluit echter niet vol te houden. Hiermee is het de houding van FGH ten opzichte van grondfinanciering verschoven van ‘bijna nooit’ naar ‘een aantal uitzonderingsgevallen voor goede klanten’. De deur naar grondfinanciering is hiermee op een kier gezet. Marktpartijen hebben hier vervolgens ‘lucht van gekregen’, wat de vraag naar het product doet toenemen.

2.2.2 Oorzaken veranderde houding FGH

Uit inleidende gesprekken met diverse medewerkers van FGH bleek dat er verschillende oorzaken zijn voor het ‘op een kier zetten van de deur’:

• De grondmarkt in Nederland is het laatste decennium veranderd. Dit komt voornamelijk door een veranderende houding van de overheid. Zo is bijvoorbeeld de Nota Grondbeleid door de overheid uitgegeven. Deze nota geeft onder andere ruimte aan marktpartijen om grond te exploiteren. In het verleden hield voornamelijk de overheid zich hier mee bezig. Deze taak verschuift echter steeds vaker naar marktpartijen. De markt krijgt meer mogelijkheden om te investeren in grond.

Marktpartijen kopen tegenwoordig vaker grond dan een aantal jaren geleden. Het betreft hier met name het traject van de aankoop van grondposities (koude grond) tot bouwrijpe grond (warme grond).

• De markt neemt toe in complexiteit. Klanten werken meer met elkaar samen en bedrijven worden groter, waardoor meer vastgoedactiviteiten onder één paraplu plaats kunnen vinden. Dit heeft tot gevolg dat goede cliënten van de bank hun takenpakket uitbreiden en nu ook investeren in grondposities. FGH kan hun aanvragen, gezien de goede relatie, niet zomaar afwijzen.

• De hoge marge op het verstrekken van grondfinancieringen maakt het voor de bank aantrekkelijk om zich meer toe te leggen op dit product. De marge is zo hoog omdat het risico aanzienlijk is.

• De overname van FGH door de Rabobank betekent een sterke moeder voor FGH. Dit zorgt voor financiële voordelen waardoor er meer ruimte is voor risicovolle producten als grondfinanciering.

• Door het huidige beleid omtrent grondfinancieringen is voor sommige vastgoedontwikkelaars de bank niet altijd eerste keus. Dit heeft tot gevolg dat FGH voor financieringen verder in het ontwikkeltraject, zoals bouwfinancieringen, minder vaak in aanmerking komt. Door grond te financieren is de bank interessanter voor marktpartijen. Beide partijen komen in een vroege fase met elkaar in contact. Dit is gunstig voor de groei van het marktaandeel van de bank, één van de doelstellingen van FGH.

(22)

2.3 Belanghebbers van het Onderzoek

De ontwikkelingen uit de vorige paragraaf hebben invloed op verschillende groepen en afdelingen binnen FGH. In deze paragraaf worden ontwikkelingen in verband gebracht met deze personen. Hierdoor ontstaan belanghebbenden van het onderzoek.

2.3.1 Directie FGH

De directie heeft de doelstelling geformuleerd de grootste commercieel vastgoedbank van Nederland te worden. Door de overname van de Rabobank beschikt FGH nu ook over meer middelen om die doelstelling te bereiken. Door grond te financieren kunnen relaties met belangrijke kredietnemers verstevigd worden. Grondfinanciering is een middel om het marktaandeel te verstevigen en uit te breiden. Doordat er weinig kredietbeleid is omtrent grondfinanciering moeten, ongeacht het risicoprofiel en de hoogte van het krediet, elke grondfinancieringsaanvraag naar de kredietvergadering. Het kan voorkomen dat in de kredietvergadering posten worden behandeld die eigenlijk te klein zijn om dit hele traject te doorlopen. De kv-leden, waaronder de directie, moet zich met kleinere financieringen bezig houden. Dit is niet efficiënt. De oorzaak is een tekortschietend kredietbeleid.

2.3.2 Relatiemanagers

De relatiemanagers onderhouden contact met de klant en zijn verantwoordelijk voor de acquisitie. Zij staan in contact met de markt en constateren een stijgende behoefte aan grondfinancieringeng. Relatiemanagers zien kansen om de omzet te laten stijgen, maar ervaren terughoudendheid vanuit de organisatie. Ze moeten soms goede, gerenommeerde relaties teleurstellen.

Vanuit de organisatie wordt geklaagd dat de relatiemanagers te weinig kennis bezitten over grondfinanciering. Daarom worden soms kredietvoorstellen gedaan die op voorhand al onhaalbaar zijn. Duidelijker kredietbeleid omtrent grondfinanciering zorgt voor een efficiëntere selectie aan de poort.

2.3.3 Kredietanalisten

De kredietanalisten houden zich bezig met de analyse van kredietaanvragen (zie organogram fig. 1.2). Samen met de relatiemanagers maken zij een eerste analyse van de klant. De analisten zitten soms tussen twee vuren. Aan de ene kant moet een goede analyse gemaakt worden van de klant en de aanvraag, aan de andere kant ervaren zij het commercieel belang. Analisten zijn belast met het uitvoeren ‘selectie aan de poort’ en krijgen vaker te maken met aanvragen voor de financiering van grondposities. Het kredietbeleid ten aanzien van grondfinanciering is summier. Er bestaat te weinig informatie over de risico’s omtrent grondfinanciering om een goede analyse te kunnen maken.

Hierdoor bestaat het risico dat ‘goede’ posten worden geweigerd en ‘slechte’ posten het primaire proces in gaan. Door gebrek aan informatie en beleid kan niet optimaal en efficiënt worden gewerkt.

2.3.4 Risicoanalisten

Omdat alle grondfinancieringen ter beoordeling naar de kredietvergadering moeten, komen de posten eerst ter advies bij RAVM. Ook daar constateert men een stijging van het aantal aanvragen en een tekortschietend kredietbeleid. De afdeling RAVM adviseert de directie over het te voeren kredietbeleid (zie risicomanagementcarrousel fig. 1.3). Voor veranderingen in het beleid is deze afdeling verantwoordelijk. Deze scriptie vormt de input voor het beleidsadvies van de afdeling RAVM.

2.3.4 Confrontatie belanghebbers

De relatiemanagers hebben de kans om meer grondfinancieringen te verkopen. Niet alleen aan nieuwe klanten, ook goede klanten zouden graag hun grondposities financieren bij FGH.

Doordat er summier beleid bestaat kunnen de aanvragen niet goed worden behandeld. Dit leidt tot misverstanden tussen relatiemanagers, kredieten risicoanalisten. Soms wordt teveel aandacht besteed aan kleine grondfinancieringsaanvragen, terwijl grote aanvragen niet adequaat kunnen worden behandeld. Hier heeft de directie ook last van. Zij moeten zich in de Kredietvergadering met kleine aanvragen bezig houden en dit is niet efficiënt.

Door duidelijke kredietrichtlijnen kan in de toekomst meer geld worden verdiend aan

(23)

grondfinancieringen. Enerzijds doordat de omzet stijgt, anderzijds door efficiëntie veroorzaakt door duidelijkheid.

2.4 Opdrachtformulering

Door ontwikkelingen en veranderingen in de markt is het besluit om zo min mogelijk grond te financieren, moeilijker te handhaven. De overname door de Rabobank is een gunstige ontwikkeling die het mogelijk maakt ook dit soort financieringen aan te bieden.

Medewerkers worstelen met een beperkt kredietbeleid. Aanvragen worden niet efficiënt behandeld. Uitbreiding van het beleid is noodzakelijk wanneer besloten wordt meer grond te willen financieren. De taken van relatiemanagers, kredieten risicoanalisten kunnen dan op dit gebied efficiënter en effectiever worden uitgevoerd.

Voordat beleid geformuleerd kan worden moet eerst duidelijk in kaart worden gebracht wat precies de risico’s zijn bij de ontwikkeling van grond en hoe deze risico’s geanalyseerd kunnen worden.

Dit leidt tot de volgende doelstelling van het onderzoek:

In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op het theoretisch kader. Dit kader vormt het uitgangspunt van het onderzoek en structureert het onderzoeksproces.

(24)

Hoofdstuk 3 Theoretisch kader

(25)

Hoofdstuk 3 Theoretisch kader 3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt theorie besproken die als uitgangspunt dient voor het onderzoek.

Saunders e.a. noemen twee redenen voor een duidelijk theoretisch kader. De eerste reden is dat het behandelen van literatuur helpt bij het genereren en aanscherpen van ideeën omtrent het onderzoek. De tweede reden is dat de onderzoeker aangeeft dat hij of zij op de hoogte is van de huidige ideeën omtrent het vakgebied en hoe het onderzoek moet passen in een bredere context (Saunders e.a., 2000, p.44).

In paragraaf 3.2 wordt een korte theoretische beschouwing gegeven van het begrip ‘risico’.

Hier wordt ingegaan op risico in het algemeen, de rol van risico binnen banken en het Basel II akkoord. In de paragrafen 3.3, 3.4 en 3.5 wordt theorie behandeld omtrent risicomanagement. Deze paragrafen vormen de leidraad van het onderzoek. Op basis van deze leidraad wordt in paragraaf 3.6 het onderzoeksmodel gegenereerd. Dit model geeft structuur aan het onderzoek. In dezelfde paragraaf worden deelvragen en bijbehorende randvoorwaarden geformuleerd.

3.2.1 Risico

Claes definieert risico als de mogelijkheid dat positieve verwachtingen niet in vervulling gaan (Claes, 2005, p.33). De mogelijkheid dat die positieve verwachtingen worden verstoord is volgens deze definitie een risico. Het gebruik van het woord ‘mogelijkheid’

geeft aan, dat er slechts sprake is van ‘risico’ als er nog een andere uitkomst mogelijk is. Er bestaat dus onzekerheid over de vraag of er inderdaad een storende gebeurtenis zal plaatsvinden.

Niet alle onzekerheid hoeft meteen een negatief effect te hebben. De onzekerheid met betrekking tot de mogelijkheid dat een gebeurtenis zich kan voordoen, maakt die potentiële gebeurtenis tot een risico, wanneer de mogelijkheid bestaat dat die gebeurtenis een negatief effect heeft. Dezelfde gebeurtenis zou ook een positief effect kunnen hebben.

Sommige onzekerheid wordt dan ook bewust geaccepteerd. Er wordt hierbij gespeculeerd op een positieve uitkomst, men neemt zogenaamde speculatieve risico’s. Deze onzekerheden worden ook wel het dynamisch- of ondernemersrisico genoemd.

Het kan ook zijn dat onzekerheden uitsluitend negatieve gevolgen kunnen hebben. Er is uitsluitend kans op verlies wanneer gebeurtenissen zich zullen voordoen of zich juist niet zullen voordoen. Er is dan sprake van zuiver risico.

Ook Cooper & Chapman hanteren deze tweezijdige betekenis van risico in hun definitie:

‘Exposure to the possibility of economic or financial loss or gain, physical injury, or delay, as a consequence of the uncertainty associated with pursuing a particular cause of action’

(Cooper & Chapman, 1987, p.23).

Speculatieve risico’s en zuivere risico’s gaan vaak samen. Een ondernemer heeft te maken met beide typen. Een bank echter heeft bij het verstrekken van krediet alleen te maken met zuiver risico. Wanneer onzekerheden zich negatief ontwikkelen kan een bank fors verliezen.

Maar bij positieve ontwikkeling van de onzekerheden wordt niet meer geld verdiend dan de vooraf afgesproken tarieven. In tegenstelling tot de ondernemer die grote sommen geld kan verdienen.

Hoving gaat in zijn boek ‘Risicomanagement’ (2004) uitgebreid in op risico, maar eerst behandelt hij het begrip schade. Schade heeft betrekking op reeds opgetreden voorvallen.

De essentie van het begrip schade vat Hoving als volgt samen: ‘schade is de vermindering van waarde door voorval(len) in het verleden’ (Hoving, 2004, p.15).

De vermindering van waarde hoeft niet altijd beschikbare waarde te zijn. De vermindering kan ook betrekking hebben op potentiële waarde, waarde die in de toekomst beschikbaar zou kunnen komen.

Risico heeft betrekking op de toekomst. Risico betreft eventuele schade door voorvallen die nog niet hebben plaatsgevonden, misschien zelfs ook niet zullen plaatsvinden of mogelijk

(26)

geen aanleiding zullen geven tot schade. Bij risico’s hebben we dus te maken met onzekere voorvallen. Deze onzekerheid is vaak wel beïnvloedbaar.

Op basis hiervan definieert Hoving risico als volgt: ‘Risico is de mogelijkheid van vermindering van waarde door onzekere voorval(len) in de toekomst’ (Hoving, 2004, p. 17).

3.2.2 Bancaire risico’s

Voor banken is het omgaan met risico’s de belangrijkste kerntaak. In de literatuur komt naar voren dat het nemen en overnemen van risico’s de oorsprong is van het bankieren (Van Kessel, 1996, p.5). Volgens Van Tets (1996, p.42) zijn nagenoeg alle activiteiten van de bank doortrokken van de aandacht voor het beheersen van risico’s. Oldfield & Santomero (1997) komen tot de conclusie dat het omgaan met risico de ‘core-business’ is van een bank; ‘Goed risicomanagement is van levensbelang’ (Oldfield & Santomero, 1997, p.36 ).

In het boek ‘Risk Management in Banking’ van Bessis (2002) wordt ingegaan op bancaire risico’s. Bancaire risico’s worden door Bessis gedefinieerd als ‘nadelige gevolgen op de winstgevendheid door verschillende bronnen van onzekerheid’ (2002, p9). Er wordt door Bessis niets gezegd over mogelijke positieve gevolgen, er is dus voornamelijk sprake van zuiver risico.

Bessis verdeelt het ‘bancaire risico’ in verschillende risicosoorten. Volgens Bessis is het kredietrisico de belangrijkste van deze risicosoorten. Het meeste geld verdient een bank met het verstrekken van krediet. Zo verstrekt FGH krediet aan ondernemers die investeren in commercieel vastgoed. Wanneer een kredietnemer failliet gaat en niet in staat is zijn verplichtingen aan de bank te voldoen is het de bank die kapitaal verliest. Dit kan leiden tot een forse schadepost voor de bank. De onzekerheid omtrent het optreden van deze schade wordt het kredietrisico genoemd. Door Bessis wordt kredietrisico gedefinieerd als ‘het risico dat klanten failliet gaan’.

Oldfield & Santomero stellen, net als Bessis, dat een bank te maken heeft met verschillende soorten risico en dat kredietrisico een groot deel uitmaakt van het totale risico. ‘Goede methoden om kredietrisico te managen zijn zeer waardevol en maken onderscheid in kwaliteit tussen verschillende banken’ (1997, p.34).

De paragraven 3.3, 3.4 en 3.5 worden besteed aan de theorie omtrent het managen van (krediet)risico. In paragraaf 3.2.3 wordt aandacht besteed aan het Basel II akkoord. Dit akkoord bevat internationale regelgeving met betrekking tot de manier waarop moet worden omgegaan met kredietrisico.

3.2.3 Basel II Akkoord

Het ‘Basel II akkoord’ bevat richtlijnen voor financiële instellingen over de hele wereld (www.bis.org). Doel van het akkoord is zorgen voor stabiliteit in de financiële wereld. In deze paragraaf wordt ingegaan op een klein gedeelte van het Basel II akkoord. Een uitgebreide omschrijving van het akkoord is te vinden in bijlage I.

De richtlijnen uit het akkoord hebben onder andere betrekking op de solvabiliteit van een bank. Voor elk krediet dat verstrekt wordt moet een percentage eigen vermogen worden aangehouden. Deze percentage’s hangen af van het risico per krediet. Wanneer een krediet een hoger risicoprofiel kent moet meer eigen vermogen worden aangehouden.

Vermogenseisen verschillen dus per krediet. Grondfinanciering is een kredietsoort met in de regel een hoog risicoprofiel. Volgens het Basel II akkoord moeten de vermogenseisen op het risicoprofiel van een grondfinanciering gebaseerd worden.

Ook hebben de ‘Basel II-richtlijnen’ gevolgen voor de risico-opslag van een financiering.

Deze opslag is bedoeld om onverwachte verliezen op te kunnen vangen. De opslag is afhankelijk van een ‘rating’. Deze ‘rating’ wordt gebaseerd op het risicoprofiel van een financiering.

De ‘rating’ kan bepaald worden door middel van de ‘Standardised Approach’ of de ‘Internal Rating Approach’ (IRB). FGH Bank kiest de laatste benadering. In de toekomst zullen Grondfinancieringsaanvragen aan de hand van deze benadering ‘gerate’ worden. Daarom

(27)

wordt de IRB-benadering als leidraad gebruikt voor het onderzoek naar grondfinancieringsrisico’s.

Om de vermogenseis te bepalen moet het risicoprofiel per klant worden bepaald. De FGH doet dit door middel van de IRB advanced methode. Hoe hoger het risico des te hoger de solvabiliteitseis.

De IRB-benadering gaat uit van een eigen interne rating. Met name de grote banken (waaronder FGH) passen een geavanceerde ratingsystematiek toe die gebaseerd is op de volgende grootheden:

• Probability of Default (PD): faillissementskans van de klant (klantrisico)

• Exposure At Default (EAD): het uitgezette kapitaal bij een faillissement

• Loss Given Default (LGD): het werkelijke verlies bij een faillissement

Het aan te houden eigen vermogen (solvabiliteitseis) en risicotarieven worden gebaseerd op berekeningen met deze grootheden.

Om de PD van een grondfinancieringsaanvraag te bepalen moet onderzocht worden welke variabelen van invloed zijn op de ‘Probabilty of Default’ (uitvalswaarschijnlijkheid) van een grondontwikkelende klant. Een aantal PD-variabelen geldt voor alle kredietnemers en zijn per kredietsoort gelijk. Voor het onderzoek zijn de factoren van belang die specifiek van toepassing zijn op de faillissementskans van een kredietnemer inzake grondfinanciering.

De Exposure at default is gelijk aan het uitstaande bedrag van de bank bij een kredietnemer en behoeft geen nadere berekening.

De LGD is afhankelijk van verschillende factoren zoals eventuele garanties en onderpanden.

Alleen de variabelen van onzekerheid die van invloed zijn op de factor ‘onderpand’ worden onderzocht. Het onderpand van een grondfinanciering (de grond) is uniek. Deze zijn specifiek per kredietsoort en dus ook voor grondfinancieringen.

3.3 Risico-inventarisatie

Om met risico om te kunnen gaan is het nodig om te weten welke onzekerheden van toepassing zijn. Deze onzekerheden zullen dus eerst geïnventariseerd moeten worden.

Hierbij is het belangrijk om te weten wat onder risico wordt verstaan. In deze scriptie wordt uitgegaan van de definitie van Hoving: ‘Risico is de mogelijkheid van vermindering van waarde door onzekere voorval(len) in de toekomst’.

Met deze definitie kan gesteld worden dat het van belang is zicht te krijgen op onzekere voorvallen die de waarde (kunnen) verminderen (schade kunnen veroorzaken). Deze onzekere voorvallen kunnen ingedeeld worden in twee groepen: onzekerheden die van invloed zijn op de grondwaarde en onzekerheden die van invloed zijn op de uitvalswaarschijnlijkheid van de klant. Deze tweedeling is gemaakt op basis van de grootheden uit het Basel II akkoord waarmee kredietrisico bepaald kan worden.

Hoving beschrijft in zijn boek ‘Risicomanagement’ (2004) hoe risicomanagement in een organisatie vormgegeven kan worden. Het risicomanagementproces is door Hoving verdeeld in verschillende stappen. Door deze stappen uit te voeren kan een organisatie risico’s managen.

De eerste stap uit dit risicomanagementproces van Hoving is ‘risico-inventarisatie’. Het doel van risico-inventarisatie is om alle relevante risico’s op te sporen, in te delen, de plaats ervan te bepalen en te ordenen. Om personeel op een goede manier te laten werken met risico’s is het nodig om de risico-inventarisatie op een zodanige wijze te structureren, dat de risico’s op overzichtelijke wijze kunnen worden gepresenteerd. Een vorm van standaardisatie is vereist, bijvoorbeeld in de vorm van een checklist.

Om uiteindelijk een goed overzicht van de risico’s te krijgen kunnen de verschillende risico’s het beste grafisch worden weergeven. Een profiel van de betreffende risico’s kan zeer nuttig zijn. Hierin worden de belangrijkste kenmerken van de betreffende risico’s gepresenteerd en toegankelijk gemaakt. Door de onzekere voorvallen te classificeren kan efficiënter met risicovraagstukken worden omgegaan.

(28)

3.4 Risicoanalyse

Na risico-inventarisatie moeten de risico’s geanalyseerd worden. Dit is de volgende stap in het risicomanagementproces van Hoving. Van elke kredietaanvraag binnen FGH moet een risicoanalyse gemaakt worden. In feite gaat het hier om de vraag: ‘Aan hoeveel risico staat FGH bloot en hoeveel levert dit op?’ Een risicoanalysemodel is een instrument om deze vraag te beantwoorden.

Een manier om risico te analyseren is het bepalen van de omvang en de kans per risicosoort. Deze omvang- en kansbepaling van risico’s is complex. Door vereenvoudiging van mogelijke uitkomsten kan een beter overzicht worden verkregen. Risico’s worden hierdoor beter hanteerbaar gemaakt. Een manier om te vereenvoudigen is het werken met scenario’s. Om scenario’s te kunnen schetsen is het faseren van een projectontwikkeling nuttig, blijkt uit de scriptie ‘Risicobeheersing door middel van optimale beheersing’ (Van der Louw, 2003). In deze scriptie wordt fasering als risicobeheersingsmaatregel gebruikt bij stedelijke herontwikkeling. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om risico’s op veel gebieden inzichtelijk te maken en te verkleinen.

De omvang die bij een bepaald risicoscenario hoort, betreft zowel de directe gevolgen als eventuele verdere consequenties. In veel gevallen wordt gestart met een poging om het

‘maximaal mogelijke verlies’ en ‘het maximaal geloofwaardige verlies’ te bepalen.

Na bepaling van de mogelijke omvang van de schade moet vervolgens een inschatting worden gemaakt van de kans dat het voorval zich voor zal doen. Hoving noemt hiervoor verschillende technieken waaronder de ‘foutenboomanalyse’. De boom vindt een belangrijke toepassing in de analyse van de opbouw van incidenten en houdt zich bezig met de vraag

‘hoe kan iets gebeuren?’ De foutenboomanalyse werkt van een bepaald incident als eindpunt naar de daaraan voorafgaande reeks van gebeurtenissen toe.

De begrippen kans en omvang zijn alleen zinvol als ze in samenhang worden gezien. Deze samenhang kan verkregen worden door kans en omvang samen in een risicoanalysemodel te vatten.

Ook Bessis en Cooper & Chapman behandelen criteria waar risicomodellen aan zouden moeten voldoen. Volgens Bessis moeten risicomodellen tot doel hebben om de afzonderlijke risico’s te bepalen en deze risico’s te toetsen aan het risicobeleid. Risicoanalysemodellen hebben vaak eenzelfde structuur. De onderdelen stellen dezelfde essentiële zaken aan de orde: Wat is het risico van deze transactie? Hoe moeten we omgaan met risicodiversificatie binnen portfolio’s? en Hoe kunnen mogelijke verliezen worden bepaald?

Volgens Bessis hebben risicomodellen de volgende basis principes:

• Het primaire doel van deze modellen is het vergroten van de verhouding risico/opbrengst van individuele transacties en portefeuilles. Deze verhouding is volgens Bessis het middelpunt van risicomanagementprocessen.

• Het nemen van maatregelen om deze verhouding te reguleren zijn het uiteindelijke doel van risicomodellen. Hiervoor zijn adequate maatregelen vereist per risicosoort.

• Risicomodellen verschillen in twee dimensies van elkaar. Het soort risico waarop ze toegepast kunnen worden en de mate van toepasbaarheid op het risico van het soort portefeuille.

Cooper en Chapman (1987) geven ook drie basis principes waar een risicomodel aan zou moeten voldoen. De principes zijn hieronder toegespitst op een risicoanalysemodel voor grondfinanciering:

• Het risicomodel verdeelt een grondfinancieringsaanvraag in een relatief klein aantal van grote gebeurtenissenelementen, en analyseert dan de onzekerheid van elk onderdeel in detail.

• Het risicomodel identificeert de oorzaken van tijdsoponthoud/vertraging, verandering in kosten/opbrengsten/waarde en andere oorzaken en het evalueert reacties van soortgelijke potentiële problemen.

(29)

• Het risicomodel beziet de afhankelijkheid tussen risico’s en tussen de elementen in grondfinanciering.

Uit deze principes blijkt dat in een risicomodel de verhouding ‘risico/opbrengst’ centraal staat. Om deze verhouding te reguleren zijn maatregelen per risicosoort nodig. Om risico’s te analyseren zou het grondontwikkeltraject verdeeld moeten worden in een klein aantal grote gebeurtenissen, om deze vervolgens weer tot in detail te kunnen analyseren. Dit kan door het kiezen van een aantal scenario’s (omvang en kans van onzekere voorvallen). Tot slot moet een risicomodel de afhankelijkheid tussen factoren en risico’s in beschouwing nemen.

3.5 Risicobeheersing

Nadat risico’s zijn geïnventariseerd en geanalyseerd moet antwoord worden gegeven op de vraag; wat vindt de bank van de verhouding risico/opbrengst? Voor de beantwoording zijn richtlijnen nodig. Zulke richtlijnen vormen het kredietbeleid van FGH omtrent grondfinanciering. Richtlijnen kunnen worden gevormd aan de hand van theorie van Hoving omtrent risicoreducerende maatregelen.

De richtlijnen staan in wisselwerking met het totale beleid van de organisatie. Nieuw kredietbeleid heeft gevolgen voor de organisatie.

3.5.1 Risicoreducerende maatregelen

Inzicht in de wijze waarop schade kan ontstaan geeft inzicht in de wijze waarop schade is te voorkomen of te verminderen en maakt het mogelijk daarop gericht maatregelen te nemen (Hoving, 2004, p.59). Om de maatregelen toe te kunnen passen is het niet alleen nodig inzicht te hebben in die van toepassing zijnde risico’s (risicoanalyse), maar ook in de wijze waarop de ontwikkeling van schade plaatsvindt.

Na risicoanalyse moet de vraag gesteld worden: welke – pro-actieve – maatregelen genomen kunnen worden om de mogelijk negatieve gevolgen te beperken.

De maatregelen kunnen de omvang van schade beperken of de kans op schade wegnemen.

Hoving noemt deze maatregelen risicoreductiemaatregelen. Risicoreductie omvat drie soorten maatregelen: vermijding, primaire beheersing en secundaire beheersing.

Vermijding van risico’s betekend het tot nul reduceren van risico door bepaalde activiteiten niet uit te voeren. In beginsel is dit de meest betrouwbare aanpak in de reductie van risico’s, immers het risico wordt uitgesloten.

De afweging zal vaak minder extreem uitvallen dan het vermijden van risico’s. Men zal trachten de risico’s te reduceren door beheersingsmaatregelen. Primaire beheersing van risico’s betreft deze beheersingsmaatregelen die in het kader van de normale bedrijfsuitvoering kunnen worden getroffen. Bijvoorbeeld het regelmatig inspecteren van voor het productieproces kritische machines of het screenen van debiteuren op kredietwaardigheid.

Verschillende soorten beheersingsmaatregelen zijn:

• preventieve maatregelen: deze maatregelingen concentreren zich op de werkzaamheid van oorzaken en bedreigingen.

• protectieve maatregelen: deze concentreren zich op de uitwerking van oorzaken en bedreigingen, bijvoorbeeld het gebruik van autogordels en het eisen van een bankkwitantie.

• correctieve maatregelen: deze maatregelen zijn ervoor om de geleden schade tot een minimum te beperken.

Secundaire beheersing van risico’s heeft een opvangende functie en heeft toegevoegde waarde wanneer de beheersing van risico’s in het kader van de normale bedrijfsvoering op zichzelf niet afdoende is. Secundaire beheersing vormt in feite een tweede verdedigingslinie. Individuele medewerkers krijgen verantwoordelijkheden, maar er blijft ook verantwoordelijkheid bij het hogere management. We moeten denken aan initiërende rollen die te maken hebben met de opstelling of adoptie van standaarden, regels en richtlijnen en de toedeling van verantwoordelijkheden. Ten tweede past ook de ‘back-up rol’.

(30)

3.5.2 Bestuurlijke aspecten

De laatste stap van het risicomanagementmodel van Hoving (risicobeheer) gaat in op de organisatorische en bestuurlijke aspecten omtrent risicomanagement. Doel van risicobeheer is de continuïteit en de financiële positie van de onderneming te beschermen. Risicobeheer beoogt het scheppen en in stand houden van een bestuurlijk kader voor de omgang met risico’s met het oogmerk de negatieve effecten op de bedrijfsvoering en bedrijfsresultaten te minimaliseren (Hoving, 2004 p. 130). In financiële termen: er wordt gestreefd naar minimalisering van de risicokosten.

Hoving richt zich op twee specifieke succesfactoren bij de invoering van integraal risicobeheer. De eerste succesfactor is de ‘organisatorische opzet’. Hieronder vat Hoving de beleidsmatige aspecten en de planning. De tweede succesfactor ‘rol van informatie en communicatie’ behelst volgens Hoving alles wat met de omgang met informatie te maken heeft, maar in het bijzonder ook de uitwisseling van informatie.

Bessis noemt twee processen om beheersing te stroomlijnen: het verticale en horizontale proces. Het verticale proces is zowel ‘bottum-up’ als ‘top-down’ georiënteerd. Top-down processen hebben betrekking op de corporate doelstellingen wat betreft opbrengsten en risicolimieten, in de vorm van bijvoorbeeld ‘omzet-targets’. Deze maatregelen maken het mogelijk om per risicosoort, per verschillende afdeling of zelfs per individuele transactie richtlijnen voor te schrijven. Het doel van deze processen is het koppelen van de doelstellingen van een bank, op het gebied van de gewenste risico-rendement verhoudingen, aan het primaire proces.

Het Bottum-up-proces omvat het monitoren en rapporteren van risico’s en opbrengsten. Het begint bij de afzonderlijke kredietaanvragen en eindigt met de portefeuillerisico’s en het totale inkomen van de bank.

Uiteindelijk zijn de verticale processen er op gericht de doelen van de hele organisatie te vertalen in richtlijnen op het niveau van het primair proces en de monitoring van deze richtlijnen op dit niveau voor het management van de organisatie.

De horizontale processen hebben betrekking op de vragen ‘wie doet wat?’ en ‘wie mag wat doen?’, binnen het primaire proces. Ze hebben invloed op het beoordelen van risico en het monitoren van dit proces. Het horizontale proces bestaat uit drie onderdelen:

1. Het stellen van risicolimieten, de delegatie van bevoegdheden en het stellen van doelen binnen het primair proces.

2. Het behandelen van kredietaanvragen op basis van de kredietrichtlijnen en regelgeving.

3. Het monitoren van de toepassing van richtlijnen omtrent risico en opbrengsten van individuele kredietaanvragen of van portfolio’s. Dit tezamen met de bepaling van stuurregels, rapportage en definiëring van correctieve acties binnen het primair proces.

3.6: Onderzoeksmodel en deelvragen.

3.6.1 Onderzoeksmodel

In de vorige paragrafen is een theoretische leidraad gegeven waarmee risicomanagement binnen een organisatie vorm gegeven kan worden. Belangrijkste theorie is het risicomanagementproces van Hoving. De verschillende stappen uit deze theorie zijn: Risico- inventarisatie, risico-analyse en risico-beheersing.

Deze stappen worden als uitgangspunt gehanteerd voor het onderzoek en geven structuur aan het onderzoeksproces. Elke stap levert input voor het uitvoeren van de volgende stap.

Dit is in figuur 3.1 weergegeven.

(31)

figuur 3.1: Het Onderzoeksmodel

Hier volgt een korte uitleg van het onderzoeksmodel.

Paragraaf 3.3, 3.4 en 3.5 van dit hoofdstuk vormen de stappen van het onderzoek en zijn weergegeven in de drie tekstvakken boven in het model. De pijlen die naar beneden wijzen geven weer dat dit de stappen zijn die het onderzoek structureren en aansturen.

Risico-inventarisatie vormt het eerste deel van het onderzoek. Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee soorten risico: ‘onzekerheidsfactoren’ omtrent de waarde van de grond (LGD) en ‘onzekerheidsfactoren’ omtrent de uitvalswaarschijnlijkheid van de klant (PD)’. De risico-inventarisatie leidt tot een overzicht van het risico omtrent grondfinanciering.

Vervolgens dient dit risico in de praktijk geanalyseerd te worden. Om grondfinancieringsaanvragen in de toekomst te kunnen analyseren is een risicoanalysemodel nodig.

Centraal in zo’n model staat de verhouding risico/opbrengst. Tezamen met de modelcriteria van Bessis en Cooper & Chapman wordt in de stap ‘risico-analyse’ een risicoanalysemodel gevormd en vormt bij deze stap de ‘output’.

In de derde stap in het onderzoek is ‘risico-beheersing’. FGH moet kunnen omgaan met het risico omtrent grondfinanciering. Beslissingen moeten worden genomen op basis van

risicoreducerende maatregelen. Middels deze stap moet worden onderzocht hoe FGH dit het beste kan doen. Het gaat om aanbevelingen op organisatorisch gebied, het raamwerk moet binnen de organisatie geïmplementeerd worden. Uiteindelijk volgen aanbevelingen omtrent het kredietbeleid van FGH.

3.6.2 Deelvragen

Na structurering van het onderzoek middels het theoretisch kader worden nu de volgende deelvragen geformuleerd:

Risico-inventarisatie

1. Welke onzekerheidsfactoren zijn van invloed op de grondwaarde?

2. Welke onzekerheidsfactoren zijn van invloed op de uitvalswaarschijnlijkheid van de klant?

Risico-analyse:

3. Op welke wijze kunnen de risico’s omtrent grondfinanciering geanalyseerd en gereguleerd worden?

Risico-beheersing:

4. Welke gevolgen heeft het onderzoek voor het kredietbeleid van de FGH?

Onzekerheids- factoren van invloed op waarde grond

Onzekerheids- factoren uitvalswaarsch.

klant

Risico’s omtrent

grondfinanciering Risicoanalyse-

model Kredietbeleid FGH

Risico-

inventarisatie Risico-analyse Risico-beheersing

(32)

De eerste twee deelvragen hebben betrekking op het inventariseren van de risico’s omtrent grondfinanciering. In hoofdstuk zes worden deze deelvragen beantwoord. Hier gaat in hoofdstuk vijf een literatuuronderzoek aan vooraf. Deze literatuurstudie zet gegevens uit de vastgoedwereld op een rij met als doel een context creëren waarmee de deelvragen beantwoord kunnen worden.

Bij de risico-inventarisatie wordt alleen ‘gefocused’ op risico’s omtrent het financieren van grondposities voor woningbouw. Risico’s omtrent financiering van grondposities voor kantoren en industrie wordt buiten beschouwing gelaten, omdat de huidige kantorenmarkt in een dip zit. Er is weinig vraag naar grond voor de bouw van dit type vastgoed. De vraag naar woningbouw blijft hoog. In de nabije toekomst zullen de meeste financieringsaanvragen voor grond betrekking hebben op woningbouw.

De derde deelvraag heeft als doel het genereren van een risicoanalysemodel. Deze deelvraag wordt beantwoord in hoofdstuk zeven. Het model moet kredietanalisten helpen met het verwerken van grondfinancieringsaanvragen. Het model moet bruikbaar zijn binnen de afdeling analyse en administratie en de afdeling RAVM (zie fig. 1.2).

De vierde deelvraag heeft betrekking op risico-beheersing. In hoofdstuk acht worden richtlijnen voor kredietbeleid gegenereerd die voortvloeien uit de risico-inventarisatie en risico-analyse. Doel is het geven van richtlijnen wanneer wel en wanneer niet grond te financieren. Om met deze nieuwe regels om te gaan moeten binnen de organisatie een aantal zaken veranderden. Relatiemanagers weten beter waar ze aan toe zijn en moeten zich aan passen aan de nieuwe situatie. Hetzelfde geldt voor de analisten. Bij de beantwoording van deze vraag wordt dus ook gekeken naar mogelijke aanpassingen van de organisatie op dit nieuwe beleid. Aanbevelingen op dit gebeid komen in hoofdstuk negen aan bod.

In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op het onderzoeksontwerp. Het hoofdstuk gaat in op de wijze waarop het onderzoek is opgezet en de deelvragen worden beantwoord.