Raadsvoorstel
Portefeuillehouder Datum raadsvergadering
drs. D.M.P.G. Smolenaers 22-04-2021
Datum voorstel 09-03-2021
Onderwerp
Exploitatie project ‘Herontwikkeling Groenekanseweg 32, Groenekan’
De raad wordt voorgesteld te besluiten:
de grondexploitatie Groenekanseweg 32 te openen met een eindwaarde per 31 december 2023 van € 178.000 exclusief BTW (positief) en daartoe de bijbehorende wijziging van de begroting 2021 vast te stellen.
Inleiding
In de vergadering op 26 mei 2016 besloot uw raad tot vaststelling van de 'Uitgangspuntennotitie
gemeentelijke herontwikkelingslocaties'. In de uitgangspuntennotitie is vermeld dat wij in de toekomst de achtergebleven locaties die niet in gemeentelijk beheer zijn en niet meer in gebruik zijn voor gemeentelijke voorzieningen, afstoten voor herontwikkeling. De locatie Groenekanseweg 32 in Groenekan is een van de gemeentelijke herontwikkelingslocaties. De locatie kwam vrij voor herontwikkeling nadat de basisschool De Nijepoort in 2018 verhuisde naar de nieuwbouwlocatie aan de Versteeglaan. Wij hebben gezocht naar een passende nieuwe invulling van de locatie. Na het opheffen van een kraaksituatie in 2018 hebben wij de mogelijke invulling in overleg met de direct-omwonenden vormgegeven. Wij hebben uw raad daarover bericht via het Mededelingenblad 2018/18 van 4 mei 2018.
Wij zijn voornemens om de locatie te herontwikkelen tot woningbouwlocatie voor de realisatie van
maximaal vier woningen. Daarnaast is het bedoeling om een deel van de locatie in te zetten voor verruiming van de tuinen van de direct omwonenden en voor opslag ten behoeve van een nabij gevestigd bedrijf.
Grondexploitaties bepalen het financiële kader van herontwikkelingen. Wij leggen dit voorstel aan u voor om ook voor de herontwikkeling van de locatie Groenekanseweg 32 te voorzien in een financieel kader en financiële dekking voor de verdere ontwikkeling en realisatie.
Participatie
Op dit voorstel tot het openen van een grondexploitatie is geen participatie van toepassing. Over de herontwikkeling zelf en in het kader van de ruimtelijke procedure vindt vanzelfsprekend wel participatie plaats.
Beoogd effect
Uitgifte van bouwrijpe grond op de locatie Groenekanseweg 32 in Groenekan en een financieel kader voor de herontwikkeling van de locatie.
Argumenten
1.1 De grondexploitatie voorziet in de financiële dekking van de ontwikkeling van de locatie.
De grondexploitatie bepaalt het financiële kader voor de herontwikkeling van de locatie en voorziet in de financiële dekking van de ontwikkeling. Met de herontwikkeling doelen wij op het bouwrijp opleveren van de bouwkavel, het woonrijp maken van de locatie en het inrichten van het omliggend openbaar gebied.
1.2 De grondexploitatie draagt € 48.000 af aan het fonds 'Sociale Woningbouw'.
Volgens (artikel 5) van de 'Verordening doelgroepen, sociale en middenhuurwoningen De Bilt 2019', vastgesteld bij uw raadsbesluit van 19 december 2019, dient een project met een minimum van 20 woningen uit minimaal 30 procent sociale huurwoningen en 10 tot 20 procent middenhuurwoningen te bestaan. Bij projecten met minder dan 20 woningen zonder sociale of middenhuurwoningen moet de initiatiefnemer een afdracht doen aan het fonds 'Sociale Woningbouw'. Vanwege onze uitgifte van bouwrijpe grond, voeren wij in het project Herontwikkeling Groenekanseweg 32 actief grondbeleid en zijn wij bijgevolg zelf initiatiefnemer. Als initiatiefnemer zullen wij, conform de 'Nota Kostenverhaal 2019', € 48.000 (vier woningen à € 12.000) uit de grondexploitatie afdragen aan het fonds 'Sociale Woningbouw'.
1.3 De grondexploitatie draagt € 10.330 af aan het fonds 'Bovenwijkse Voorzieningen'.
Wij vragen aan initiatiefnemers een bijdrage aan het fonds 'Bovenwijkse Voorzieningen'. Omdat wij in het project Herontwikkeling Groenekanseweg 32 bouwrijpe grond uitgeven, voeren wij actief grondbeleid en zijn wij zelf initiatiefnemer. In die hoedanigheid zullen wij, conform de 'Nota Kostenverhaal 2019', vanuit de grondexploitatie € 10.330 afdragen aan het fonds 'Bovenwijkse Voorzieningen'.
Kanttekeningen en alternatieven
1.1 Kanttekening: het risico bestaat dat de gemeente vennootschapsbelasting moet betalen over de opbrengsten van de grondexploitatie.
De belastingdienst berekent de vennootschapsbelasting over de gesaldeerde jaarwinst van ons totale grondbedrijf. Dat betekent dat het risico bestaat dat wij over de behaalde gezamenlijke winst van lopende grondexploitaties vennootschapsbelasting moeten afdragen. Met dit risico houden wij rekening bij het ramen van de eventueel af te dragen vennootschapsbelasting. De afdracht is afhankelijk van het standpunt van de belastingdienst over de kostentoerekening aan de lopende grondexploitaties. De bijdrage aan de fondsen 'Bovenwijkse Voorzieningen' en 'Sociale Woningbouw' is fiscaal gezien onderdeel van de winst op deze grondexploitatie.
1.2 Kanttekening: het project 'Herontwikkeling Groenekanseweg 32, Groenekan’ voorziet niet in de realisatie van sociale woningbouw en middenhuurwoningen.
Volgens de 'Verordening doelgroepen, sociale en middenhuurwoningen De Bilt 2019’ dient bij projecten met een minimum van 20 woningen minimaal 30 procent te bestaan uit sociale huurwoningen en 10 tot 20 procent uit middenhuurwoningen. Voor de gemeentelijke herontwikkelingslocaties sturen wij op het realiseren van dit percentage. Het project 'Herontwikkeling Groenekanseweg 32, Groenekan' betreft de ontwikkeling van slechts vier woningen. Onder argument 1.2 van het voorliggend raadsvoorstel geven wij aan dat wij daarom een bijdrage van €48.000 uit de grondexploitatie afdragen aan het fonds 'Sociale Woningbouw', zodat elders in een samenhangende ontwikkeling met deze opbrengst een fundamentelere en kosten-effectievere bijdrage kan worden geleverd aan de realisatie van sociale huur.
Aanpak/Uitvoering
Indien uw raad beslist conform het voorliggend voorstel leggen wij uw raad de actualisering van de grondexploitatie via de jaarrekening voor. Na afronding van de werkzaamheden in het project, naar
verwachting per 31 december 2023, doen wij uw raad een voorstel tot afsluiting van de grondexploitatie en het opheffen van de geheimhouding van de achterliggende stukken.
Voor het project 'Herontwikkeling Groenekanseweg 32, Groenekan' bereiden wij tevens het benodigde bestemmingsplan voor. Wij verwachten het bestemmingsplan aan uw raad voor te leggen in het vierde kwartaal van 2021.
Communicatie
Over de voortgang van de ontwikkeling van het project Groenekanseweg 32, Groenekan informeren wij uw raad via het jaarlijks Projectenboek bij de Jaarrekening.
Evaluatie
Als onderdeel van de jaarlijkse actualisatie evalueren en sturen wij tussentijds op de grondexploitatie. Zo kunnen wij het financiële resultaat van de herontwikkeling en monitoren en zo nodig bijstellen.
Financiële gevolgen en risico's
In de vergadering op 23 april 2020 stelde uw raad een voorbereidingskrediet beschikbaar voor het dekken van de kosten van de sloop en bijkomende werkzaamheden van de gebouwen op onder meer de locatie Groenekanseweg 32 te Groenekan. De intussen gerealiseerde (voorbereidings)kosten voor de sloop verrekenen wij in de grondexploitatie als boekwaarde.
De geraamde kosten en opbrengsten voor de herontwikkeling van de locatie zijn vermeld in de
grondexploitatie die is opgenomen in het Exploitatierapport Groenekanseweg 32, dat op de gebruikelijke wijze onder geheimhouding voor uw raad ter inzage is gelegd. Deze bedragen leiden tot de bijgevoegde begrotingswijziging. De verwachting is dat de grondexploitatie in 2023 per saldo wordt afgesloten met een positief resultaat van € 178.000.
Alle in de grondexploitatie opgenomen bedragen zijn exclusief BTW. Het grootste deel van de BTW over de kosten voor het bouw- en woonrijp maken kunnen wij verrekenen. Slechts de BTW over de kosten voor openbare voorzieningen, compenseren wij via het BTW Compensatie Fonds (BCF). Ook de grondprijs is exclusief BTW opgenomen. Wij leveren de grond voor woningbouw 'fiscaal bouwrijp' zodat de kopers BTW verschuldigd zijn.
College van burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt, de secretaris, de burgemeester,
R. van Netten mr. S.C.C.M. Potters
Bijlagen bij het raadsvoorstel
Meegezonden bijlagen Geen.
Stukken ter inzage Geen.
Geheime stukken ter inzage (conform art.25 Gemeentewet) 1. Managementsamenvatting grondexploitatie Groenekanseweg 32;
2. Exploitatierapport Groenekanseweg 32.
Contactambtenaar: de heer S Bazuin, S.Bazuin@DeBilt.NL
Besluit van de raad
De raad van de gemeente De Bilt;
gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 09-03-2021, met het onderwerp Grondexploitatie Groenekanseweg 32, Groenekan;
overwegende dat − een financieel kader nodig is voor het bouw- en woonrijp maken van de herontwikkelingslocatie aan de Groenekanseweg 32 in Groenekan;
− vanuit de grondexploitatie afdrachten plaatsvinden aan het fonds 'Sociale Woningbouw' en het fonds 'Bovenwijkse voorzieningen';
gelet op het bepaalde in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten en in artikel 189 en volgende van de Gemeentewet;
BESLUIT: de grondexploitatie Groenekanseweg 32 te openen met een eindwaarde per 31 december 2023 van € 178.000 exclusief BTW (positief) en daartoe de navolgende wijziging van de begroting 2021 vast te stellen:
Programma Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Stedelijke Vernieuwing
Grondexploitatie Groenekanseweg 32 Verhoging
lasten Verhoging
baten Winstneming Totale winstneming 2021
165.000 177.890 12.890
2022
474.940 618.000 143.060 2023
103.000 125.050 22.050
178.000
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 22-04-2021,
de raad voornoemd,
de griffier, de voorzitter,
drs. T.B.W.M. van der Torre mr. S.C.C.M. Potters
