Bestemmingsplan Logies Emmerblok, Borchwerf II. Gemeente Halderberge

Bestemmingsplan Logies Emmerblok,

Borchwerf II

Gemeente Halderberge

Postbus 4156 t.(0162) 456481

4900 CD Oosterhout f.(0162) 435588

Hoevestein 20b info@ageladviseurs.nl 4903 SC Oosterhout www.ageladviseurs.nl

Logies Emmerblok, Borchwerf II

Gemeente Halderberge

Opdrachtgever : Cubicco International Postbus 3

4700 AA Roosendaal Projectnummer : 20160355-00 Status rapport / versie nr. : D02

Datum : 9 juni 2017

Opgesteld door : ing. M.M. Kooijman-Bons Gecontroleerd door : ing. S. Spapens

Voor akkoord : ing. S. Spapens Paraaf :

Versie nr. Datum Omschrijving Opgesteld door Gecontroleerd door

D01 03-03-2017 Definitief ontwerpbestemmingsplan SSp SSp

D02 09-06-2017 Ontwerpbestemmingsplan MMK SSp

© AGEL adviseurs 2017

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook zonder voorgaande toestemming van AGEL adviseurs, noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd.

INHOUD blz.

1 INLEIDING ... 2

1.1 Aanleiding ... 2

1.2 Plangebied ... 2

1.3 Geldend bestemmingsplan ... 3

1.4 Bij het plan behorende stukken ... 4

1.5 Leeswijzer ... 4

2 PLANBESCHRIJVING ... 5

2.1 Huidige situatie ... 5

2.2 Toekomstige situatie ... 7

3 BELEIDSKADER ...14

3.1 Beleid Rijk, Provincie en Regio ...14

3.2 Beleid gemeente ...18

3.3 Conclusie ...19

4 OMGEVINGSASPECTEN ...20

4.1 Bodemkwaliteit ...20

4.2 Natuur ...20

4.3 Water ...21

4.4 Bedrijfshinder ...22

4.5 Externe Veiligheid ...27

4.6 Geluid ...34

4.7 Luchtkwaliteit ...34

4.8 Archeologie en cultuurhistorische ...36

4.9 Kabels en leidingen ...39

4.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling ...39

5 HET JURIDISCH PLAN ...40

5.1 Hoofdopzet bestemmingsplan ...40

5.2 Algemene toelichting verbeelding ...40

5.3 Algemene indeling planregels...40

5.4 Toelichting bestemmingen ...40

6 UITVOERBAARHEID ...42

6.1 Economische uitvoerbaarheid...42

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ...42

BIJLAGEN

1 Behoefteonderzoek ‘Ladder’, BRO

2 Verkennend bodemonderzoek, AGEL adviseurs

3 Groepsrisicoberekening Transportroute A17, AGEL adviseurs 4 Akoestisch onderzoek Wet geluidhinder, AGEL adviseurs 5 Inspraakreactie Provincie

1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

Cubicco is voornemens om op bedrijventerrein Borchwerf een kleinschalige logiesaccommodatie te realiseren, bestaande uit 50 studio’s. Deze studio’s worden prefab aangeleverd en hoeven op locatie nog slechts geassembleerd te worden. Hierbij gelooft Cubicco dat gasten gezond en uiterst comfortabel willen werken en overnachten als zij niet thuis kunnen zijn. Dit in een motel dat selfsupporting is qua energievoorziening en eigentijds is uitgerust. De accommodatie is technisch naar de hoogste standaarden ingericht, maar heeft een lokale sfeer en beleving behouden. Cubicco wil een bijzondere beleving meegeven van werken, slapen en leven in de directe omgeving van het te bezoeken bedrijf. De logiesaccommodatie wordt in een community vorm gebouwd, zal veel licht lucht en ruimte bevatten zodat dat er een logische verbinding ontstaat tussen sociale en natuurlijke omgeving. Elke motelstudio wordt ingericht met een vergader- werkruimte met een veranda en binnentuin waar op een ontspannen manier gewerkt en overlegd kan worden.

De gemeente Halderberge staat positief tegenover deze plannen. De ontwikkeling van deze logiesaccommodatie is echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling ook juridisch en planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

Globale indicatie velden A, D en F Uitsnede luchtfoto met (in rood) ligging plangebied (Bron: Google Maps)

1.2 Plangebied

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Borchwerf II van de gemeente Halderberge. Het bedrijventerrein ligt ten zuiden van de kern Oud Gastel, één van de vijf kernen van de gemeente Halderberge. Ten zuiden van het bedrijventerrein ligt Borchwerf I. Dit bedrijventerrein is een gemengd bedrijventerrein in de gemeente Roosendaal. Het bedrijventerrein Borchwerf II is verdeeld in meerdere velden, veld A t/m F. De beoogde logiesaccommodatie is gesitueerd in Veld F aan de Emmerblok, op de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Halderberge, nummers 930, 2180, 958 en 2271.

De plangrens wordt aan de noordwestzijde bepaald door de groenzone langs de Rijksweg A17 met bijbehorende voorzieningen als sloten, taluds en dergelijke. De zuidoostelijke grens wordt gevormd door één van de ontsluitingswegen van Borchwerf II; Emmerblok.

Aan de noordoostzijde wordt de grens van het plangebied bepaald door het parkeerterrein van de recent gerealiseerde fastfoodrestaurants (hierna: Foodcourt). De zuidwestelijke plangrens wordt bepaald door de nieuwe grens van de logiesaccommodatie. Door de ligging, grenzend aan de fastfoodrestaurants wordt het bestaande horecacluster verder uitgebreid.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Borchwerf II’. Dit plan is vastgesteld bij besluit van de gemeenteraad van Halderberge d.d. 20 juni 2013. De gronden zijn bestemd voor zelfstandige kantoren (ter plaatse van de functieaanduiding kantoor) en bedrijven in milieucategorie 3.1 zoals vermeld in de bij de regels behorende Staat van bedrijven en inrichtingen (SBI). Bebouwing dient te worden opgericht binnen het bouwvlak, in de naar de rijksweg gekeerde perceelsgrens, waarbij het bebouwingspercentage minimaal 40% en maximaal 80% mag bedragen.

Uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Borchwerf II met (in wit) aanduiding plangebied

De beoogde plannen passen niet binnen de juridische kader van het huidige bestemmingsplan.

Het realiseren van een logiesaccommodatie is een horecafunctie, die in het bestemmingsplan ter plaatse niet wordt toegestaan. Het plan past daarentegen wel binnen de belangrijkste bouwregels, met dien verstande dat Cubicco, in verband met het onderhoud graag een minimale afstand aanhoudt ten opzichte van de naar de rijksweg gerealiseerde perceelsgrens.

Dit is in voorliggend bestemmingsplan dan ook mogelijk gemaakt.

1.4 Bij het plan behorende stukken

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat een motivering en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het geldend beleid en diverse milieuaspecten beschreven.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 zijn het gebiedsprofiel en het projectprofiel van de onderhavige ontwikkeling beschreven. De relatie met de relevante beleidsaspecten zijn beschreven in hoofdstuk 3 en in hoofdstuk 4 is de toelaatbaarheid van het initiatief vanuit milieutechnische en planologische aspecten onderbouwd. In hoofdstuk 5 is een toelichting opgenomen op de regels. In hoofdstuk 6 zijn tot slot de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van de voorgestane ontwikkeling behandeld.

2 PLANBESCHRIJVING

2.1 Huidige situatie

Het bedrijventerrein Borchwerf bestaat uit de bedrijventerreinen Borchwerf I en II, gelegen binnen zowel het grondgebied van de gemeente Roosendaal als de gemeente Halderberge. Het bedrijventerrein Borchwerf I betreft een gemengd bedrijventerrein en is aan het einde van de 20^ste en aan het begin van de 21^ste eeuw ontwikkeld aan de noordoostzijde van Roosendaal en ten zuiden van de Rijksweg A17 tussen Roosendaal en Moerdijk. Als gevolg van een grote vraag naar meer bedrijventerrein binnen de gemeente Halderberge en Roosendaal is de ontwikkeling van Borchwerf II tot stand gekomen. Van belang binnen deze ontwikkeling was het versterken van èn de economische èn de ecologische structuur van het gebied en de beide gemeenten.

Borchwerf II is ontwikkeld als een modern bedrijventerrein dat optimaal inspeelt op de wensen en eisen van moderne bedrijven. De ruimtelijke dragers van het bedrijventerrein betreffen de Roosendaalse Vliet, de A17, de nationale Buisleidingenstraat, de Roosendaalsebaan/

Gastelseweg, de spoorbaan en de Bakkersberg (buurt Roosendaal).

Uitsnede topografische kaart met (in rood) ligging plangebied

De ontwikkeling van Borchwerf II omvatte ongeveer 250 hectare, waarvan ruim 140 hectare uitgeefbaar gebied. Daarvan is reeds een groot deel uitgegeven en zijn verschillende bedrijfs- en kantoorpanden gerealiseerd. Dit heeft geresulteerd in een multimodaal bedrijventerrein, met een optimale bereikbaarheid over de weg, het water en via het spoor. Vanaf de allereerste ontwikkeling van het bedrijventerrein stond een efficiënt ruimtegebruik, optimaal gebruik van vervoersmogelijkheden, bereikbaarheid per fiets, maar ook functiemenging en een goede architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit, centraal.

Het oorspronkelijke masterplan maakte onderscheid in de velden A tot en met F. Het voorliggende plangebied is gelegen binnen veld F. Door de centrale ligging van veld F is binnen het masterplan aandacht besteed aan het creëren van een optimale aansluiting op de bestaande en toekomstige ruimtelijke structuren. De zijde van veld F gelegen langs de A17 is dan ook zodanig ingevuld dat een sterke ruimtelijke samenhang bestaat met het aan de overzijde gelegen veld D. De reeds gerealiseerde bebouwing heeft een representatieve uitstraling en vormt steeds meer een aantrekkelijke bebouwingswand langs de Rijksweg.

Ruimtelijke structuur veld F

Veld F van het bedrijventerrein Borchwerf II wordt begrensd door de A17, de Gastelseweg en de ecologische zone. Uitgangspunt bij de ontwikkeling van het veld betrof een goede aansluiting op veld A, waarbij een functioneel-ruimtelijke samenhang wordt nagestreefd.

Ligging veld F ten opzichte van overige velden binnen Borchwerf II (bron: Borchwerf II C.V.)

Tussen de A17 en veld F is een retentiegebied gelegen, die aansluit op de ten zuiden van het veld gelegen ecologische zone. De bebouwing langs de A17 is direct op de Rijksweg georiënteerd en is verdeeld in kleinere (kantoor) kavels. Op deze wijze is voorkomen dat langgerekte eenzijdige wanden de voorgestane representatieve uitstraling teniet doen.

Aan de zuidzijde van veld F is de ontsluitingsweg direct langs de ecologische zone gelegen. De zone fungeert hierbij naast ecologisch gebied, ook als herkenningsgebied binnen de ruimtelijke structuur. De zone wordt door de bezoeker van het bedrijventerrein gezien en beleefd en is niet weggestopt achter bebouwing. Centraal in veld F is een verblijfsgebied gerealiseerd. Dit verblijfsgebied heeft als doel om, naast het ontstaan van een aangenaam toegankelijk gebied, tevens ruimte te bieden voor waterbuffering en infiltratie van het bedrijventerrein.

Binnen veld F hebben zich reeds enkele bedrijven gevestigd Met name de kavels langs de Gastelseweg zijn inmiddels verkocht en de bebouwing is grotendeels gerealiseerd. Langs de ecologische zone en de A17 zijn incidenteel enkele kavels verkocht. De wandvorming van veld F langs de A17 is grotendeels nog in ontwikkeling. Nog niet veel bedrijven hebben zich aan deze kant van de A17 gevestigd. De wandvorming betreft nu nog slechts 3 panden met een breedte van respectievelijk circa 35, 35 en 82 meter.

Zoals reeds eerder aangegeven, is binnen dit deel van veld F naast enkele kantoren ook een foodcourt aanwezig. De bebouwing van de kantoren bestaat voornamelijk uit rechthoekige bedrijfspanden met een plat dak en een bouwhoogte van circa tussen de 7 en 8 meter. Deze bouwhoogte is in overeenstemming met de bouwhoogte van de bebouwing aan de overzijde van de Rijksweg A17 (veld D).

De foodcourt heeft in tegenstelling tot de bedrijfsbebouwing een ronde vorm, maar heeft een vergelijkbare bouwhoogte van ongeveer 7 meter. De bebouwing is in de oksel van de afrit gelegen. Tussen het plangebied en de bebouwing ligt het parkeerterrein van de Foodcourt met circa 100 parkeerplaatsen. Op dit terrein staat verder nog langs de afrit een grote reclamemast met reclame uitingen van de verschillende restaurants, die gevestigd zijn binnen de foodcourt.

Foodcourt Bebouwing ten zuiden van plangebied (Veld F)

Bebouwingsbeeld aan westzijde A17 (Veld D) 2.2 Toekomstige situatie

De ontwikkeling betreft de realisatie van een kleinschalige logiesaccommodatie, zonder restaurantfunctie, aan de Emmerblok te Oud Gastel (gemeente Halderberge). De toekomstige accommodatie bestaat uit 50 studio’s met een receptie. De accommodatie is specifiek bedoeld voor personen, die tijdelijk werkzaam zijn in de omgeving van het gebied. De kleinschalige logiesaccommodatie wordt opgericht volgens een specifiek bouwconcept. Dit bouwconcept betreft de bouw van een unit, die is onderverdeeld in twee motelstudio’s. De unit betreft een vooraf in de fabriek samengestelde module.

Hierbij kan het grootste deel van het bouwproces plaatsvinden binnen fabrieksomstandigheden, waarop weersfactoren of moeilijke bouwterreinen geen impact hebben. Daarnaast kan de bouw nauwkeurig en efficiënt plaatsvinden. Dit zorgt samen met de keuze van de materialen voor een duurzaam bouwproces. Hiermee is een betaalbare en comfortabele logies-unit ontwikkeld.

Bouwpakket

Omdat de units zijn vervaardigd als een compleet ‘bouwpakket’, is het in de toekomst ook vrij eenvoudig om de units eventueel te verplaatsen of voor te gebruiken binnen een nieuw concept. Hiermee wordt invulling gegeven aan de wens van de gemeente Halderberge om

‘duurzaam’ te ontwikkelen. Maar niet alleen het bouwproces is duurzaam, ook de gebruikte materialen en de bouwfysische eigenschappen zijn bovengemiddeld goed. Hierop onderscheid de studio van Cubicco zich ten opzichte van haar concurrenten.

Een unit heeft een oppervlakte van circa 54 m² (studio 27 m²). Een motelstudio ingericht met een vergader- werkruimte met een veranda en binnentuin waar op een ontspannen manier gewerkt en overlegd kan worden. Met de toevoeging van een buitenruimte, voldoet de logies- unit niet alleen aan de vraag naar ‘slapen, verblijven en werken’, maar wordt ook antwoord gegeven op de vraag naar een prettige beleving van de buitenruimte om tot rust te komen of om in te verblijven. Voor het ‘eten’ wordt de samenwerking gezocht met de naastgelegen en/of plaatselijke horeca ondernemingen.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 6.500 m². De units worden in een community vorm gebouwd (hoefijzer of U-vorm). Op deze wijze bevat het motel veel licht lucht en ruimte, zodat dat er een logische verbinding ontstaat tussen de sociale en natuurlijke omgeving. Door deze wijze van positionering ontstaat er een centrale binnenruimte.

Deze binnenruimte maakt onderdeel van het specifieke motelconcept en wordt dan ook als tuin ingericht, waarbij kan worden gedacht aan een natuurlijk ingerichte zwemvijver ingebed in riet, hoog gras met klaprozen en korenbloemen.

Impressie units met binnentuin

Rondom deze binnentuin wordt de bebouwing gepositioneerd in twee bouwlagen. De units worden gestapeld en los van elkaar geplaatst. Verder heeft het motel een receptie, die tevens in een unit wordt gehuisvest. De ontwikkeling wordt in twee fases gerealiseerd. Binnen de eerste fase wordt de realisatie van 12 units (24 studio’s) voorgestaan. Aan de zijde van de Emmerblok wordt de receptie-unit geplaatst, waarmee een vierkante vorm wordt gecreëerd.

Impressie units met binnentuin

In de tweede fase worden 13 units (26 studio’s) gerealiseerd. Deze units worden, overeenkomstig de opzet van de eerste fase, ten oosten van de eerste fase opgericht. In plaats van een receptiegebouw wordt de unit aan de zuid-oostzijde nu als twee studio’s (alleen begane grond) ingericht. De situering van de studio’s in een rechthoekige vorm, zorgt ervoor dat een gezamenlijke binnenruimte ontstaat. De bebouwing in de hoeken, die geen relatie heeft met de binnenruimte, wordt op de begane grond niet ingezet voor logies maar als linnenkamer en ruimte voor de ‘housekeeping’. Op de verdieping wordt het dak ingericht als ‘kantoortuin’. In de navolgende figuur is een globale weergave van de ontwikkeling aangegeven.

Impressie situering units binnen het plangebied (fase 1 en 2)

De breedte van de bebouwing van twee units inclusief tussenruimte bedraagt circa 23 meter.

Hiermee gaat de ontwikkeling mede een rol spelen in de wandvorming langs de A17. Om het kantelpunt tussen beide fases inzichtelijk te maken, wordt centraal in de wand een reclameobject voorzien. Rondom beide fases is voldoende ruimte beschikbaar om bij calamiteiten als opstelruimte voor brandweer en ambulance te dienen. Het voorterrein wordt ingericht als parkeerterrein voor het motel.

Op 08 november 2016 heeft een pre-advies overleg plaatsgevonden met de welstandscommissie. In hoofdopzet en qua kleurstellingen is het plan voorstelbaar en de welstandscommissie kan instemmen met het principe. De gevelcompositie gelegen aan de A58 dient nog nader uitgewerkt te worden.

2.2.1 Parkeerbalans

Uit bovenstaande tekst blijkt dat de toekomstige ontwikkeling de realisatie betreft van een motel met 50 studio’s en een receptie. Het benodigd aantal parkeerplaatsen kan worden bepaald op basis van de gemeentelijke 'Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels (2012)’ en de CROW publicatie Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering, publicatie 317.

Bij het gebruik van parkeerkencijfers per functie moet rekening worden gehouden met de volgende invloeden:

 soort functie;

 bereikbaarheidskenmerken van de locatie;

 stedelijkheidsgraad van de locatie;

 specifieke eigenschap van de locatie;

 aanwezigheidspercentages.

Soort functie

Mede bepalend voor de parkeerbalans is de soort functie. De ene functie heeft immers een grotere verkeeraantrekkende werking als de andere functie. In de CROW publicatie parkeerkencijfers wordt een aantal basisfuncties aangegeven, welke gehanteerd kunnen worden bij het opstellen van een parkeerbalans.

De binnen de planontwikkeling voorgestane logiesfunctie betreft geen standaard hotelfunctie, maar een specifieke functie zonder horecafunctie. De parkeernorm voor een standaard hotelfunctie bedraagt, op basis van de gemeentenorm, 1,5 parkeerplaats per kamer. Voor onderhavige specifieke hotelfunctie zijn geen parkeerkencijfers beschikbaar. In de CROW- publicatie worden parkeerkencijfers voor verschillende hotelfuncties aangegeven. Derhalve zal een indicatie worden gehanteerd uitgaande van horecafuncties, waarvan de parkeerkencijfers wel bekend zijn.

Bereikbaarheidskenmerken

Uit parkeerstudies is gebleken dat functies in centra een lagere parkeervraag hebben dan functies van dezelfde aard elders in de bebouwde kom. Deze lagere parkeervraag is grotendeels het gevolg van de mogelijkheid tot het kiezen van alternatieve vervoerswijzen, zoals openbaar vervoer. Binnen de CROW publicatie Parkeerkencijfers wordt onderscheid gemaakt naar:

centrum, schil/overloopgebied of rest bebouwde kom. Voor de berekening van de parkeerbalans ten behoeve van de onderhavige planlocatie is uitgegaan van een locatie gelegen in het buitengebied. Dit betreft een worst-case benadering.

Stedelijkheidsgraad

Tevens is gebleken dat de stedelijkheidsgraad van invloed is op het aanbod en de kwaliteit van alternatieve vervoerswijzen en dus op de hoogte van het parkeerkencijfer. Er worden vijf stedelijkheidsgraden onderscheiden: niet-stedelijk, weinig stedelijk, matig stedelijk, sterk stedelijk en zeer sterk stedelijk. Voor de gemeente Halderberge geldt een stedelijkheidsgraad van matig stedelijk.

Specifieke eigenschap van de locatie

Medebepalend voor de parkeersituatie zijn de eigenschappen als de aantrekkelijkheid, de kwaliteit en de ligging in de nabijheid van overige functies. De logiesaccommodatie bezit een regionale uitstraling. Hiertoe zijn minimale en maximale parkeerkencijfers opgenomen. De ligging ten opzichte van omliggende woonwijken en/of bedrijventerrein is hierbij tevens van belang.

Aanwezigheidspercentages

Bij het toepassen van verschillende functies is het gecombineerd gebruik van parkeerplaatsen mogelijk. De mogelijkheid tot gecombineerd gebruik binnen een gebied is afhankelijk van de soort functies, de mate van openbaarheid en de verschillen tussen de aanwezigheidspercentages van de verschillende functies. Indien de functie alleen een horecavoorziening betreft, is er geen gecombineerd gebruik mogelijk.

Berekening parkeerbalans

Uitgangspunt bij de ontwikkeling is dat er voldoende parkeerplaatsen conform de CROW publicatie parkeerkencijfers worden gerealiseerd. In de omgeving van het plangebied zijn geen bestaande parkeervoorzieningen aanwezig, welke gebruikt kunnen worden voor het opvangen van de toekomstige parkeerbehoefte.

Overloop van en naar andere gebieden is dan ook niet te verwachten. ¹ De parkeerbehoefte van de toekomstige functies zal derhalve volledig op eigen terrein opgelost dienen te worden.

Parkeernorm per hotelfunctie, matig stedelijk, in het buitengebied (Bron: CROW)

Functie: Eenheid Norm Aandeel

bezoekers Norm, alleen bezoekers

Min. Max. Min. Max.

1* hotel Per 10 kamers 4,4 4,6 77% 3,4 3,5

2* hotel Per 10 kamers 6,0 6,5 80% 4,8 5,2

3* hotel Per 10 kamers 6,3 7,3 77% 4,8 5,6

4* hotel Per 10 kamers 8,5 9,5 73% 6,2 6,9

5* hotel Per 10 kamers 11,8 13,4 65% 7,7 8,7

Op basis van bovenstaande kencijfers bedraagt de minimale en maximale behoefte per 10 kamers tussen de 3,5 en 8,7 parkeerplaatsen per 10 kamers voor bezoekers. Aangezien de voorliggende logiesfunctie immers een motelfunctie betreft zonder verder horecafunctie, zoals een restaurant of bar, is met name de norm voor de bezoekers van belang. Verder dienen nog enkele parkeerplaatsen voor de medewerker van de receptie en de schoonmaakploeg te worden gerealiseerd. Voor voorliggend plan is niet specifiek aan te geven of de nieuwe functie vergelijkbaar is met een 1* of bijvoorbeeld 5* hotel. Om discussie te voorkomen is uitgegaan van een ‘Worst-case’ scenario, te weten een 5* hotel en een norm tussen 7,7 en 8,7 parkeerplaatsen per 10 kamers.

Parkeervraag hotel in de nieuwe situatie

Functie: Eenheid Omvang Norm P. pl.

Min. Max. Min. Max.

5* hotel Per 10 kamers 5,0 7,7 8,7 38,5 43,5

1Op het Foodcourt zijn veel parkeerplaatsen aanwezig, die het merendeel van de tijd niet worden gebruikt. Het gebruik van deze parkeerplaatsen voor hotelgasten is echter niet gewenst, waardoor in dit plan ervan wordt uitgegaan dat de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgevangen.

Uit de voorgaande tabel blijkt dat minimaal 39 parkeerplaatsen benodigd zijn voor bezoekers.

Daarnaast is er behoefte aan enkele parkeerplaatsen voor receptiemedewerkers, leveranciers en schoonmakers. In het ontwerp is ruimte gereserveerd voor 60 parkeerplaatsen. Van deze parkeerplaatsen worden minimaal 3 parkeerplaatsen als mindervalidenparkeerplaatsen uitgevoerd. Verder worden fietsenbeugels voor de stalling van fietsen gerealiseerd. In het ontwerp is derhalve ruim voldoende parkeergelegenheid opgenomen, waardoor parkeeroverlast in de omgeving van het plangebied niet aan de orde is.

Situering units begane grond binnen het plangebied (fase 1 en 2)

3 BELEIDSKADER

3.1 Beleid Rijk, Provincie en Regio

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. In de structuurvisie schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

 de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;

 de bereikbaarheid verbeteren;

 zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De structuurvisie benoemt met name rijksdoelen en nationale belangen. De (boven) lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking wordt overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen de provinciale kaders. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los. Alleen in stedelijk regio's rond de mainports zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Het Rijk zal tijdens het opstellen en vaststellen van een ruimtelijk plan dan ook niet toetsen op een correcte doorwerking van de nationale belangen. Het Rijk zal, als daarom wordt gevraagd door gemeente, in de voorbereidingsfase van een ruimtelijke procedure haar nationale belangen toelichten en, indien nodig, daarover advies geven. Het voorliggende bestemmingsplan is in lijn met de structuurvisie, aangezien er geen strijd is met de nationale belangen.

3.1.2 Besluit ruimtelijke ordening

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, heeft het Rijk een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet aan de volgende voorwaarden voldoen:

a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;

b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Door BRO is een ‘ladder onderzoek’ uitgevoerd, waarin de actuele regionale behoefte is bepaald en is getoetst in hoeverre dit initiatief hieraan tegemoet komt. Het onderzoek is als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd. Hierna zijn de belangrijkste conclusies weergegeven.

Eerste trede (regionale behoefte)

De ontwikkeling speelt in op de consumentenbehoefte. Het motel richt zich primair op de zakelijke markt en meer specifiek werkers op het Borchwerf-terrein. Dit bevindt zich in het midden-hoge marktsegement (midscale/upscale, indicatie 4 sterren). Dit segment is, gelet op de (landelijke en internationale) consumentenvraag, sterk in opkomst. In combinatie met het onderscheidende vestigingsmilieu biedt het motel ook in kwalitatief opzicht een duidelijke meerwaarde bovenop het bestaande aanbod. Vanwege de solitaire ligging op het bedrijventerrein, het unieke concept (een hoogwaardig, sociaal, duurzaam en leuk werkhotel) en de potentiële synergie met het naastgelegen horecacluster onderscheidt het motel zich immers duidelijk van het overige hotelaanbod in de regio. Hiermee bedoelen we het kleinschalige aanbod in Halderberge en het aanbod in het centrum van Roosendaal dat zich grotendeels richt op andere (toeristische) doelgroepen.

Daarnaast speelt het werkhotel ook in op de behoefte van de lokale, regionale en provinciale overheid, zoals omschreven in diverse beleidsdocumenten. Het heeft meerwaarde voor de economische, toeristische en ruimtelijke structuur van West-Brabant. De ontwikkeling zal een impuls geven aan de beleidsmatig gewenste structuurversterking van het Borchwerf-terrein en de profilering van de logistieke kwaliteiten van de regio.

Tevens bestaat er zowel landelijk als in de regio een groeiende vraag naar goed bereikbare vergaderruimten en flexplekken, zowel vanuit bedrijven als sociaal-maatschappelijke geledingen. Door de ligging, de bereikbaarheid en de fysieke opzet (met veel groen en een

‘thuis’gevoel) biedt het beoogd initiatief meerwaarde ten opzichte van het bestaande aanbod.

Tweede trede (locatie en effecten)

De beoogde vestigingslocatie ligt voor een motelfunctie strategisch langs de toegangsweg van Borchwerf II. Daarbij is de locatie goed bereikbaar via de autosnelweg (A-17). Het plangebied ligt in stedelijk gebied maar dit gedeelte van bedrijventerrein Borchwerf is nog in ontwikkeling zijnde waardoor het plangebied als het ware ‘in de weide’ ligt. De infrastructuur is al wel gereed.

De ontwikkeling van het beoogd initiatief zal als vliegwiel dienen voor de verdere ontwikkeling van dit gebied. Het nieuwe werkhotel kan een belangrijke bijdrage leveren aan de aantrekkelijkheid van het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein Borchwerf krijgt er door de ontwikkeling een belangrijke trekker bij, die vanwege haar aard en omvang ook andere bedrijven kan aantrekken. Ook voorziet de ontwikkeling in werkgelegenheid (lokale leveranciers en arbeidskrachten).

Het nieuwe werkhotel is met krap 50 kamers relatief klein, maar biedt de regio West- Noord- Brabant een geheel nieuw marktsegment en is dus in hoge mate complementair aan het bestaande hotelaanbod. Het motel trekt een nieuwe doelgroep aan; werkers die tijdelijk een onderkomen zoeken met het comfort van thuis. In totaliteit zal het vraagpotentieel voor hotelovernachtingen dus vergroten. Deze doelgroep moet nu uitwijken naar diverse andere hotels in de regio.

Mede hierdoor zijn de effecten van de ontwikkeling overwegend positief voor de ruimtelijk- economische structuur in algemene zin en de toeristische- en horecastructuur in het bijzonder.

De economische structuur van Halderberge en de regio wordt door het initiatief versterkt (zie regionale behoefte).

Binnen de hotelstructuur valt extra leegstand door vestiging van het werkhotel niet te verwachten. Het nieuwe werkhotel trekt immers een andere doelgroep aan en is juist complementair aan het bestaande aanbod. De kleinschalige hotels, gericht op de toeristische markt en gelegen in de centra van de kernen, zullen naar verwachting vrijwel geen effect ondervinden van het beoogd initiatief. Zij bedienen een totaal ander marktsegment. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat dit soort hotels landelijk gezien qua aantal afneemt, omdat zij veelal verouderd zijn en niet goed inspelen op actuele trends en ontwikkelingen. Zeker in de dynamische hotelsector is dit van essentieel belang. In diverse onderzoeken is evenwel reeds vastgesteld dat het toekomstperspectief van dit hoteltype overwegend sowieso negatief is.

Er is in de regio geen alternatieve of anderszins vergelijkbare locatie beschikbaar met ligging, uitstraling en het bereikbaarheidsprofiel, zoals die voor de beoogde ontwikkeling noodzakelijk is. De planlocatie biedt qua thema, beschikbare ruimte, ligging, bereikbaarheid en zichtbaarheid een uitstekende vestigingsplek.

Tot slot draagt de herbestemming positief bij aan de reductie van kantorenleegstand. De kantorenleegstand in de gemeente Halderberge en Roosendaal is vrij fors. De locatie zal bij realisatie van het werkhotel niet langer ingevuld kunnen worden volgens de vigerende bestemming kantoren.

Derde trede

De derde trede is feitelijk niet van toepassing, omdat de locatie reeds bestemd is, met een

‘bedrijfsbestemming’20 en zodoende betreft het bestaand stedelijk gebied. Omdat een multimodale bereikbaarheid voor hotels van belang is en omdat het gebied nog deels ‘in de weide’ ligt, is ook de multimodale ontsluiting van belang. Het modern ingerichte terrein kent een goede ontsluiting voor zowel auto’s, fietsers en voetgangers. Middels bushalte 24

‘Roosendaalsebaan’ is het gebied ook met het openbaar vervoer bereikbaar. De halte ligt op ca.

500 meter van de planlocatie en er rijden twee bussen per uur naar Roosendaal.

3.1.3 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Provinciale Staten hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ontwikkeling 2010 (SVRO) vastgesteld. Sinds de vaststelling van de SVRO in 2010 hebben Provinciale Staten diverse besluiten genomen die een verandering brengen in de provinciale rol en sturing, of van provinciaal beleid. Deze besluiten zijn nu vertaald in de

‘Structuurvisie RO 2010 – partiële herziening 2014’. Er is bewust niet gekozen om een geheel nieuwe visie op te stellen. Dit omdat de bestaande structuurvisie recentelijk is vastgesteld en de visie en sturingsfilosofie voor het overgrote deel nog actueel zijn.

De kwaliteiten binnen de provincie Noord-Brabant zijn sturend bij de te maken ruimtelijke keuzes. De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen met aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen is het uitgangspunt. En een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) wordt nagestreefd. Met aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter) nationale bereikbaarheid, knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

De structuurvisie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. Deze provinciale verordening kent een rechtstreekse doorwerking in ruimtelijke plannen en is derhalve relevanter voor deze toelichting. In de volgende paragraaf wordt hier nader op in gegaan.

3.1.4 Verordening ruimte 2014

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 1 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. De gewijzigde Verordening ruimte 2014 is met ingang van 15 juli 2015 in werking getreden. De gemeenteraad moet bij het vaststellen van een bestemmingsplan de regels uit de Verordening toepassen. Op 1 januari 2016 is door de provincie Noord-Brabant een geconsolideerde versie gepubliceerd.

De Verordening onderscheidt vier structuren (gekoppeld aan de Structuurvisie RO) die Brabant dekkend zijn. Ieder ruimtelijk oppervlak in Brabant valt onder één van deze structuren en kan niet onder meerdere structuren tegelijk vallen. Per structuur is uitgewerkt welke functies, en onder welke voorwaarden, ontwikkeld kunnen worden. Aanvullend zijn er 25 aanduidingen in de Verordening ruimte opgenomen. Deze aanduidingen kunnen over één of meerder structuren heen liggen.

Uitsnede Verordening ruimte 2014

Ter plaatse van het plangebied zijn de aanduidingen ‘Algemene en rechtstreeks werkende regels voor veehouderijen’, ‘Algemene en rechtstreeks werkende regels voor mestbewerking’,

‘Algemene regels voor bevordering ruimtelijke kwaliteit’ en ‘Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied' van toepassing. Met name de laatste twee aanduidingen zijn relevant en worden hierna beschreven.

Algemene en rechtstreeks werkende regels voor bevordering ruimtelijke kwaliteit

De provincie wil de ruimtelijke kwaliteit van Brabant bevorderen. Niet iedereen heeft dezelfde ideeën over ruimtelijke kwaliteit. In het algemeen houdt ruimtelijke kwaliteit in dat gebruikers van een gebied rekening houden met het karakter, de grootte en de functie ervan. Iedere ontwikkeling moet passen in de omgeving. De omgeving bestaat uit zowel aanwezige waarden als uit omliggende functies. Het gaat om de aard, schaal en functie van de bebouwing.

Voor een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling heeft de gemeente een zorgplicht met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan dient op basis van artikel 3.1 de volgende onderdelen te bevatten;

 het bestemmingsplan geeft inzicht in hoe wordt gezorgd voor behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit;

 het bestemmingsplan dient een verantwoording te bevatten dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het doel hierbij is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten;

 het bestemmingsplan dient een verantwoording te bevatten waaruit blijkt dat bij de voorbereiding de effecten op de omgeving en mobiliteit zijn onderzocht.

De toelichting van het onderhavige bestemmingsplan bevat regels voor en geeft inzicht in de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Op deze wijze wordt voldaan aan de door de provincie Noord-Brabant gesteld voorwaarden.

Bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied

Binnen het bestaand stedelijke gebied is de gemeente in het algemeen vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkeling (uiteraard binnen de grenzen van wetgeving). Wel is in artikel 3.1 (zie voorgaande tekst) een aantal bepalingen opgenomen over zorgvuldig ruimtegebruik en de verantwoording die de provincie daarover vraagt aan gemeenten. De provincie ziet de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden als ruimtelijk samenhangende verstedelijkte gebieden. Binnen deze gebieden liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Bij de begrenzing van de concentratiegebieden is aangesloten op bestaande, veelal historisch gegroeide, grote stedelijke concentraties. Onderhavig plangebied is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied. Op basis van de uitgangspunten van de provincie Noord- Brabant is het realiseren van een kleinschalige logiesaccommodatie mogelijk.

3.2 Beleid gemeente

In het behoefte onderzoek, dat is beschreven in paragraaf 3.1 is aandacht besteed aan sectorale beleidsdocumenten van verschillende overheden. Voor een beschrijving van deze onderzoeken verwijzen wij u naar de bijlage.

3.2.1 Structuurvisie Halderberge 2025

De Structuurvisie is op 20 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Halderberge. De Structuurvisie geeft richting aan de gewenste ruimtelijke inrichting van het gemeentelijk grondgebied waardoor voor eenieder in algemene zin duidelijk is of bepaalde initiatieven daarbinnen passen. Voor het gemeentebestuur is de structuurvisie een belangrijk kader voor de afweging van concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet daartoe van uitvoeringsinstrumenten.

Het Duurzaam ruimtelijke structuurbeeld (DRS) van de structuurvisie heeft een blijvend sturende rol bij ruimtelijke ontwikkelingen van het grondgebied. In het DRS is los van het toekomstige programma of bekende initiatieven gezocht naar kwaliteiten c.q. potenties van het gebied. Het plangebied behoort, blijkens het Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld, tot het concentratiegebied bedrijvigheid, wat Borchwerf II hoofdzakelijk ook is. De Structuurvisie gaat niet nader in op incidentele (her)ontwikkelingen, maar de aansluiting op het bestaande Foodcourt is ruimtelijk passend.

3.2.2 Kadernota Parkeren 2012-2016

De leefbaarheid van de kernen staat zowel in het raads- als collegeprogramma voorop.

Mobiliteit is voor mensen een essentieel onderdeel van de beleving van leefbaarheid. Parkeren is een essentieel onderdeel van mobiliteit, de gemeente Halderberge moet goed bereikbaar zijn voor haar burgers en bezoekers van de gemeente. Dit wil zeggen dat gestreefd dient te worden naar een hoogwaardige kwaliteit van parkeer- en fietsvoorzieningen. De nieuwe parkeernormering is gebaseerd op de meest actuele kencijfers van het CROW. Uit deze kencijfers komt naar voren dat de vraag naar parkeerplaatsen mede wordt bepaald door de locatie en het aanbod en de kwaliteit van andere vervoerswijzen. Per ontwikkeling moet binnen het plangebied worden voorzien in het aantal parkeerplaatsen volgens de parkeernorm. In hoofdstuk 2 is aandacht besteed aan de specifieke parkeeroplossing in het plangebied.

3.3 Conclusie

De geldende beleidskaders beschrijven niet specifiek de mogelijkheden voor de ontwikkeling van een logiesaccommodatie op Borchwerf II. De beleidskaders staan een ontwikkeling echter niet in de weg, waardoor de beoogde ontwikkeling niet op beleidsmatige belemmeringen stuit.

4 OMGEVINGSASPECTEN

In dit hoofdstuk zijn de relevante milieuhygiënische en planologische aspecten behandeld.

4.1 Bodemkwaliteit

In opdracht van Cubicco International B.V. heeft AGEL adviseurs een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van een locatie aan het Emmerblok te Oud Gastel. Het verkennend bodemonderzoek heeft als doel inzicht te krijgen in de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem. Op basis van de resultaten van het verkennend bodemonderzoek dient te worden vastgesteld of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem een beletsel vormt voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling op de locatie. De volledige resultaten zijn weergegeven in de rapportage die als bijlage aan dit bestemmingsplan is toegevoegd. Hierna worden de belangrijkste conclusies weergegeven.

 In het mengmonster van de zandige bovengrond met sporen puin en baksteen zijn licht verhoogde gehalten aan minerale olie en PAK aangetoond. De gehalten overschrijden de achtergrondwaarden.

 In de mengmonsters van de zintuiglijk niet verontreinigde zandige bovengrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten aan lood en minerale olie aangetoond. De gehalten overschrijden de achtergrondwaarden.

 In verband met een in het verleden aangetoonde verontreiniging met OCB nabij de onderzoekslocatie, is aanvullend op het standaard analysepakket de bovengrond geanalyseerd op de aanwezigheid van OCB. In de mengmonsters van de bovengrond zijn geen overschrijdingen aan OCB aangetoond.

 In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium, nikkel en zink aangetoond.

Op basis van het uitgevoerde bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen bezwaar vormt voor het voorgenomen gebruik van de locatie en de voorgenomen bouwactiviteiten.

4.2 Natuur

Voor de onderbouwing van de ontwikkeling is het van belang inzichtelijk te maken of beschermde natuurwaarden in het plangebied te verwachten zijn en welke betekenis deze hebben voor de verdere uitvoering van het initiatief. Tevens wordt inzichtelijk gemaakt of er door de geplande ontwikkeling negatieve effecten te verwachten zijn op beschermde gebieden.

In het kader van de ontwikkeling van Borchwerf II is reeds een uitgebreid natuuronderzoek gedaan. In zijn algemeenheid kon destijds worden gesteld dat de locatie Borchwerf II in floristisch en faunistisch opzicht als minder waardevol tot matig waardevol kan worden beschouwd. Er werden nauwelijks nog zeldzame of karakteristieke natuurwaarden aangetroffen en de verscheidenheid in soorten is beperkt. Zowel de aanwezige floristische als faunistische waarden zijn in hoofdzaak gebonden aan de natte objecten en structuren in het gebied.

Inmiddels is het plangebied, op basis van het uitgevoerde onderzoek, al bouwrijp gemaakt. Het plangebied bestaat inmiddels uit grasland, dat regelmatig wordt onderhouden. De onderhoudsfrequentie is hoog. Ruigtes en poelen komen derhalve niet voor, waardoor geconcludeerd kan worden dat er geen beschermde flora of fauna in het plangebied voor komt.

Belemmeringen zijn derhalve niet aan de orde.

Daarnaast is gekeken naar eventuele effecten op omliggende natuurgebieden. Binnen een straal van 10 kilometer komen geen beschermde natuurgebieden voor. Bovendien is ter plaatse van het plangebied de bouw van bedrijven reeds toegestaan. De bouw van een kleinschalige logiesaccommodatie leidt niet tot een grotere toename van de stikstofdepositie. Er is zelfs sprake van een lichte verbetering. Op basis van voorgaande kan worden gesteld dat er geen negatieve effecten zijn op nabij gelegen beschermde natuurgebieden.

4.3 Water 4.3.1 Inleiding

De voerende waterschappen in Nederland richten zich op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde duurzame watersystemen. Nagestreefd wordt het vergroten van de belevingswaarde van stedelijk water, natuurvriendelijke inrichtingen en de duurzaamheid van watersystemen. De waterbeheerders werken daarom samen met gemeenten, die de regie hebben over de ruimtelijke ordening en het beheer van de openbare ruimte, om deze doelstellingen uit te voeren.

Het waterschap Brabantse Delta is verantwoordelijk voor het waterbeheer (waterkwaliteit en kwantiteit) binnen het plangebied. Voor waterhuishoudkundige ingrepen in de Keur van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het verboden zonder vergunning van het dagelijks bestuur water af te voeren naar of aan te voeren uit, te brengen in of te onttrekken aan oppervlaktelichamen in de beschermde gebieden zoals die zijn aangegeven op de Keurkaart. De Keur is onder andere te raadplegen via de site van waterschap Brabantse Delta.

4.3.2 Borchwerf II

In juni 2008 is door Breijn B.V., Stedelijke Infra een Rioleringsplan voor het bedrijverterrein opgesteld. Uit dit onderzoek blijkt dat op basis van de berekeningsexercities, de velden C, D A en F zodanig zijn ontworpen dat er geen water op straat zal optreden en het water afdoende wordt afgevoerd. Voor veld D, A en F geldt dat extremere buien met een herhalingstijd 1x per 5 jaar of groter daarentegen wel lokaal tot 'water op straat' situaties kunnen leiden. Opgemerkt dient te worden, dat dit niet per definitie wateroverlast betekent. De retentievoorzieningen binnen het plangebied zijn zodanig gedimensioneerd dat hemelwater onder het niveau van de overlopen naar de Omloopleiding Bakkersberg en De Riet kan worden vastgehouden tot een overschrijdingsfrequentie van een per 100 jaar (T=100). Deze retentievoorzieningen zijn inmiddels ook al gerealiseerd. Ook de waterloop, tussen het plangebied en de A17, maakt onderdeel uit van het waterhuishoudkundig systeem op Borchwerf II.

4.3.3 Huidige en toekomstige waterhuishouding plangebied Hemelwater

Het plangebied betreft momenteel een stuk braakliggend bedrijventerrein en heeft een oppervlakte van 6.500 m². Ten tijde van droge of natte perioden zal het regenwater infiltreren dan wel verdampen binnen het plangebied. In de toekomstige situatie wordt het terrein grotendeels verhard, waardoor het water zal afstromen richting de aanwezige retentievoorzieningen. Uit onderzoeken blijkt dat de gerealiseerde retentievoorzieningen voldoende capaciteit hebben voor de ontwikkeling van Borchwerf II. Hierin is een ontwikkeling binnen het plangebied reeds meegenomen in de berekeningen. De logiesaccommodatie wordt bovendien voorzien van een ‘vijver’ en groenvoorzieningen, waardoor de verhardingstoename kleiner zal zijn, dan in het kader van het waterhuishoudkundig systeem is berekend.

Een deel van de toekomstige verharding kan bovendien worden afgekoppeld op de beoogde vijver, waardoor de druk op het gerealiseerde waterhuishoudkundige systeem verder afneemt.

Het initiatief zal derhalve niet leiden tot wateroverlast in, of in de omgeving van, het plangebied.

Ten aanzien van het materiaalgebruik dienen aandacht te worden geschonken aan het gebruik van milieuvriendelijk materialen. Verder mogen geen uitlogende bouwmaterialen zoals lood, koper, zink, zachte PVC en geïmpregneerde materialen worden toegepast. Deze stoffen kunnen zich ophopen in het water(bodem)systeem en hebben hierdoor een zeer nadelige invloed op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Droog waterafvoer

Volgens het huidige bestemmingsplan is de vestiging van kantoren of bedrijven in het plangebied toegestaan. Op een invulling met een dergelijke functie is de riolering berekend. Ter indicatie kan voor de afvalwaterproductie van een dergelijke functie uit worden gegaan van globale ontwerpnormen uit de Leidraad Riolering. Uitgangspunt voor het plangebied aan afvalwaterproductie is 0,5 m³/ha bruto oppervlak. Uitgaande van in totaal aan 6.500 m² oppervlakte bedrijvigheid wordt de hoeveelheid afvalwaterproductie als volgt berekend; 0,65 x 0,5 m³ =0,325 m³ per dag.

In het plangebied worden maximaal 50 logiesruimten gerealiseerd. Er wordt, vanwege de specifieke zakelijke doelgroep, uitgegaan van een gemiddelde bezettingsgraad van 1 persoon per kamer. In totaal worden er 50 extra bedden gerealiseerd. Conform de Leidraad Riolering B2100 heeft een hotelkamer bed een maatgevende belasting van 10 tot 40 l/uur. Gezien het een 5-sterrenhotel betreft wordt de maximale vuilwaterbelasting van 40 l/uur aangehouden. Dit betekent dat er dus 50 bedden * 40 l/u gedurende 10 uur per dag = 20 m³/dag vanuit het plangebied wordt “geproduceerd”. Hierbij is uit gegaan van een aanwezigheid van 10 uur per dag. Aangezien het voornamelijk gaat om zakelijke klanten, wordt een aanwezigheid van 5 uur per dag als realistisch beschouwd. Dit resulteert in een vuilwaterproductie van 10 m³/dag.

De logiesaccommodatie dient aangesloten te worden op het gemengd stelsel in Emmerblok. De verdere uitwerking hiervan en exacte aansluit locatie dient eveneens in samenspraak met de gemeente te worden uitgevoerd. Het ‘extra’ aanbod van 10 m³ leidt, afgezet tegen het totale aanbod en de capaciteit van de riolering, niet tot belemmeringen. Geacht wordt dat de aanwezige riolering voldoende capaciteit heeft om de hoeveelheid vuil water te verwerken.

Om te voldoen aan de watertoets dient deze waterparagraaf formeel ter beoordeling te worden voorgelegd aan het waterschap voor een wateradvies. De uitkomsten hiervan moet te zijner tijd worden verwerkt in de bestemmingsplanwijziging.

4.4 Bedrijfshinder 4.4.1 Inleiding

Voor het behoud en de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving is een juiste afstemming tussen de verschillende voorkomende functies en wonen noodzakelijk. Daarbij kan gebruik worden gemaakt van een milieuzonering die uitgaat van richtinggevende afstanden tussen hinderlijke functies (in de vorm van gevaar, geluid, geur, stof) en gevoelige functies. In de brochure ‘Bedrijven en Milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (versie 2009) zijn deze richtafstanden opgenomen. Van deze richtafstanden kan gemotiveerd worden afgeweken.

De afstand tussen de ruimtelijke ontwikkeling en de milieubelastende activiteit wordt bepaald vanaf de gevel van de milieugevoelige functie tot de grens van de inrichting.

4.4.2 Onderzoek

4.4.2.1 Logies als milieubelastende activiteit

In het plangebied worden logiesaccommodaties mogelijk gemaakt. De ontwikkeling betreft een milieubelastende activiteit. Deze activiteit is niet opgenomen in de Richtafstandenlijsten voor milieubelastende activiteiten. Het gaat echter om een functie met een lichte milieubelasting, die gekenmerkt wordt door met name geluidsbelasting als gevolg van parkeren. Derhalve is het uitgangspunt dat de functie maximaal milieucategorie 2 betreft, waarvoor een richtafstand van 30 meter geldt tot een rustige woonwijk. Binnen een afstand van 30 meter bevinden zich geen milieugevoelige functies. Derhalve wordt het woon- en leefklimaat van omliggende functies niet beperkt door de komst van de logiesaccommodaties.

4.4.2.2 Logies als milieugevoelige activiteit

Het bedrijventerrein Borchwerf is een gezoneerd industrieterrein als bedoeld in de Wet geluidhinder. De grote lawaaimakers worden op een deel van het bedrijventerrein Borchwerf mogelijk gemaakt. Het gaat om de percelen, ingeklemd tussen de wegen Roosendaalsebaan, Het Appeltje, Boekerman, Klompenhoefke, Paardenblok en Het Steeke. Logiesaccommodaties zijn geen geluidsgevoelig object, zoals omschreven in de Wet geluidhinder. Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het echter gewenst toch een inzicht te geven in het akoestisch klimaat als gevolg van omliggende bedrijven.

Toetsingskader

Voor het toetsingskader is aangesloten bij de systematiek van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering. In deze situatie is sprake van een logiesaccommodatie gelegen op een bedrijventerrein en langs de rijksweg A17. Op basis van haar omgeving is sprake van een

‘gemengd gebied’ en kunnen de richtafstanden met één stap worden verkleind. Voor de beoordeling van het verblijfsklimaat vanuit de omliggende bedrijfsbestemming zal in eerste instantie uitgegaan worden van de richtafstanden geldend voor een gemengd gebied. Indien aan deze richtafstand voldaan wordt dan kan gesteld worden dat er sprake is van een goed verblijfsklimaat dat overeenstemt met het woon- en leefklimaat voor woningen binnen een gemengd gebied. In de situatie dat niet voldaan wordt aan de richtafstand zal worden getoetst aan de richtafstand voor een gemengd gebied waarbij deze met één stap is verkleind vanwege het feit dat er geen sprake is van een woonfunctie maar van een logiesfunctie. Deze richtafstand kan aangemerkt worden als de aanvaardbaar geachte bovengrens van het woon- en leefklimaat voor een woonfunctie en als een aanvaardbaar verblijfsklimaat voor een logiesfucties.

Binnen het bestemmingsplan Borchweff II is de vestiging van milieucategorie 3 t/m 5 bedrijven toegestaan. In de volgende tabel zijn de richtafstanden aangegeven waar in de beoordeling van uit wordt gegaan.

Milieucategorie Richtafstand gemengd gebied [m]

goed verblijfklimaat Verkleinde richtafstand gemengd gebied [m]

aanvaardbaar verblijfsklimaat

3.1 30 10

3.2 50 30

4.1 100 50

4.2 200 100

5.1 300 200

5.2 500 300

5.3 700 500

Beoordeling hinder

In onderstaande figuur is de ligging van de ruimtelijke ontwikkeling weergegeven alsmede de bestemming van de omliggende bedrijfspercelen. In de figuur is het gezoneerde deel van het bedrijventerrein aangegeven en zijn de bestemmingsvlakken met een letter aangeduid.

Situering ruimtelijke ontwikkeling en omliggende bestemmingen

Geluidszonering

Uit de figuur blijkt dat het plangebied is gelegen binnen de 50 dB(A) geluidzone van het gezoneerd bedrijventerrein. Dit betekent dat bij een volledige benutting van de gebruiksmogelijkheden ter plaatse van de logiesaccommodatie sprake is van een geluidbelasting van meer dan 50 dB(A). Om een indicatie te hebben over de geluidbelasting ter hoogte van de oostgrens van het plangebied is de geluidbelasting berekend met behulp van de extrapolatie methode. Hierbij wordt een correctie berekend voor de afstand van het broncentrum van het gezoneerd deel tot respectievelijk de geluidzone ter hoogte van het plangebied en tot de oostgrens van het plangebied. De afstand van het broncentrum tot de geluidzone bedraagt 670 meter en tot de oostgrens 580 meter. Op basis van de formule 20 log r/r_ref is de correctie te berekenen. In deze situatie is sprake van een correctie van 0,6 dB.

Gezoneerd deel

Geluidzone 50 dB(A)

A B

C

D E

F G

H plangebied

Op basis van deze benadering kan gesteld worden dat de geluidbelasting vanwege het gezoneerd deel gelegen is tussen de 50 en 51 dB(A). Dit kan voor de gebruiksfunctie logies als een goed akoestisch klimaat aangemerkt worden.

Richtafstanden

In de volgende tabel is de beoordeling weergegeven van de bestemmingen aan de richtafstanden zoals omschreven onder 4. Ten aanzien van bestemming C is een afstand van 5 meter aangehouden. Dit betreft de afstand van de logiesaccommodatie tot de perceelgrens.

Toets ruimtelijke ontwikkeling aan richtafstanden

ID bestemming categorie aanwezige

afstand toets richtafstanden

gemengd gebied verblijfsklimaat

A horeca 2 20 10

B bedrijf 3.1 130 30

C bedrijf 3.1 5 30 10

D bedrijf 3.1 35 30

E bedrijf 3.1 35 30

F bedrijf 3.1 75 30

G bedrijf 3.1/3.2 170 50

H bedrijf 4/5 185 100/700 50/500

Uit tabel 2 blijkt dat bij twee bestemmingsvlakken de richtafstand wordt overschreden. Dit betreft het bestemmingsvlak C dat direct grenst aan de locatie van de logiesaccommodatie en het bestemmingsvlak H dat gelegen is in het centrum van het bedrijventerrein en waar de vestiging van bedrijven in milieucategorie 4 t/m 5 zijn toegestaan.

Ten aanzien van bestemmingsvlak C kan gesteld worden dat er volgens de planregels voor de bebouwing een minimale afstand aangehouden moet worden van 5 meter tot de perceelgrens.

In combinatie met de afstand van 5 meter voor de logiesaccommodatie is sprake van een afstand van 10 meter. Deze afstand kan als toereikend aangemerkt worden om een aanvaardbaar verblijfsklimaat te garanderen ter plaatse van de logiesaccommodatie. Daarnaast kan nog opgemerkt worden dat de logiesaccommodatie in een carré vorm wordt uitgevoerd waardoor aan de zijde van het binnenplein een milieuluwe ruime aanwezig is.

Binnen het bestemmingsvlak H is de vestiging van zowel milieucategorie 4 als 5 bedrijven toegestaan. Voor milieucategorie 4.1 en 4.2 geldt voor een gemengd gebied een richtafstand van respectievelijk 100 en 200 meter. De aanwezige afstand bedraagt 185 meter. Gelet op de afschermende bebouwing tussen het plangebied en het bestemmingsvlak H kan gesteld worden dat de aanwezige afstand van 185 meter als toereikend kan worden aangemerkt. De vestiging van milieucategorie 4 bedrijven binnen het bestemmingsvlak H geeft geen significante negatieve effecten op het verblijfsklimaat binnen het plangebied.

Voor categorie 5 is de vestiging mogelijk van 5.1, 5.2 en 5.3 bedrijven met respectievelijk richtafstanden van 300, 500 en 700 meter. Deze maximale richtafstanden gelden voor een gemengd gebied en lopen over het plangebied. Indien uitgegaan wordt van de richtafstanden geldend voor een aanvaardbaar verblijfsklimaat dan is voor 5.1 sprake van een afstand van 200 meter, voor 5.2 van 300 meter en voor 5.3 van 500 meter. De richtafstanden geldend voor categorie 5.2 en 5.3 lopen nog steeds over het plangebied. De vestiging van deze bedrijven kan mogelijk een relevant negatief effect hebben op het verblijfsklimaat binnen het plangebied.

Ten aanzien van de maximale richtafstanden kan gesteld worden dat deze veelal bepaald worden door het aspect geluid. Door de geluidzonering van het deel van het bedrijventerrein waar de vestiging van categorie 5 bedrijven is toegestaan is de geluiduitstraling van deze beperkt tot een geluidniveau van circa 51 dB(A) ter hoogte van het plangebied. Ten aanzien van het onderdeel gevaar kan gesteld worden dat in de planregels is vastgelegd dat er geen vestiging van Bevi-inrichtingen mag plaatsvinden. Het onderdeel gevaar vanuit het bestemmingsvlak H is dan ook niet relevant. Voor de aspecten geur en stof is sprake van een negatief effect indien er sprake is van de vestiging van bedrijven waarvan de richtafstand voor een gemengd gebied na aftrek van een stap 300 meter of meer is. Bij een eventuele vestiging van milieubelastende activiteit waarbij sprake is van geur en/of stofhinder, dient bij de aanvraag omgevingsvergunning ook rekening gehouden te worden met het verblijfsklimaat ter plaatse van omliggende bedrijven waar langdurig werknemers kunnen verblijven. Tussen het logiesgebouw en het bestemmingsvlak H zijn gelegen de bestemmingsvlakken A, E, F en G.

Binnen deze bestemmingen kunnen werknemers langdurig verblijven. Deze bestemmingen leggen reeds een beperking op aan eventuele toekomstige gebruiksmogelijkheden voor de vestiging van geur- en/of stof belastende bedrijven. Een negatief effect wordt dan ook niet verwacht.

Voor geur gaat het hierbij om de volgende milieubelastende activiteiten:

 Destructiebedrijven

 Suikerfabrieken

 Koffiebranderijen

 Lijmfabrieken met dierlijke grondstoffen

 Bitumineuze materialenfabrieken

 Ijzeren- en stalenbuizenfabriek

 Rioolwaterzuivering

 Mestverwerkingsfabriek

 Composteerbedrijf

Voor stof gaat het hierbij om de volgende milieubelastende activiteiten:

 Kolengestookte energiecentrale

 Kolenterminal

 Groothandel in metaalertsen

 Steenkool opslag

Ten aanzien van bovengenoemde activiteiten kan gesteld worden dat bedrijven zich naar verwachting niet binnen bestemmingsvlak H zullen vestigen. Veelal hebben deze activiteiten een groot bedrijfsoppervlak nodig en zijn vaak voor de aan- en afvoer van stoffen gelegen langs water. Daarnaast kan nog opgemerkt worden dat voor bestemmingsvlak H een strook van circa 100 meter is gelegen binnen de richtafstand van 300 meter tot het plangebied. Buiten deze strook is een eventuele vestiging van geur- en stofemitterende bedrijven wel mogelijk.

4.4.3 Conclusie

Op basis van deze beoordeling kan gesteld worden dat een aanvaardbaar verblijfsklimaat ter plaatse van de ruimtelijke ontwikkeling kan worden gegarandeerd. Vanuit bedrijven en milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor de planvorming.

4.5 Externe Veiligheid 4.5.1 Beleid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op bedrijven, buisleidingen of transportroutes.

Op deze categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Het huidige beleid voor inrichtingen (bedrijven) is afkomstig uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), welke op 27 oktober 2004 van kracht is geworden. Voor buisleidingen geldt het Besluit buisleidingen externe veiligheid (Bevb) van 1 januari 2011. Het externe veiligheidsbeleid voor transport van gevaarlijke stoffen staat in het Besluit externe veiligheid transportroutes.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, bepaald te worden. Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan deze twee kernbegrippen centraal. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Het plaatsgebonden risico vormt een wettelijke norm voor bestaande en nieuwe situaties. Dit is met een risicocontour ruimtelijk weer te geven. Het groepsrisico is niet in ruimtelijke contouren te vertalen, maar wordt weergegeven in een grafiek.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans per jaar op overlijden van een onbeschermd individu op een bepaalde locatie naar aanleiding van een incident met gevaarlijke stoffen. Voor het PR zijn getalsnormen vastgesteld. Voor nieuwe situaties is de maximale toelaatbare overlijdenskans van een persoon 10^-6 /jaar (1 op een miljoen). Dit betekent dat bij nieuwe situaties de grenswaarde wordt overschreden als woningen of andere kwetsbare objecten zich tussen de 10^-

6 risicocontour en de inrichting of transportroute bevinden.

Het groepsrisico (GR) is de cumulatieve kans per jaar dat tenminste een aantal mensen het slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR is niet ruimtelijk weer te geven met contouren maar wordt uitgedrukt in een grafiek waarin het aantal slachtoffers wordt uitgezet tegen de cumulatieve kans dat een dergelijke groep slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen: de fN-curve. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt doorgaans begrensd door de 1% letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald), ofwel door de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

Verantwoordingsplicht

Het groepsrisico kent geen vaste norm, maar een oriëntatiewaarde. In de eerdergenoemde wetgeving is de verantwoordingsplicht opgenomen. De verantwoording van het groepsrisico houdt in dat, naast de rekenkundige hoogte van het GR, tevens rekening dient te worden gehouden met een aantal kwalitatieve aspecten. Hiertoe behoren met name de aspecten 'zelfredzaamheid' en 'bestrijdbaarheid'. Indien van toepassing kan hiermee ook rekening worden gehouden met de kans op gewonden en andere effecten van een eventuele ramp. Bij de verantwoording dient de regionale brandweer (veiligheidsregio) om advies gevraagd te worden.

Gemeentelijke beleid

De gemeente Halderberge heeft een beleidsvisie externe veiligheid 2012-2015 opgesteld. In de visie wordt onderscheid gemaakt tussen verschillde gebiedstypen. Het plangebied is gelegen binnen het gebiedstype ‘bedrijventerrein’. Binnen dit gebiedstype gelden de volgende –voor de ontwikkeling relevante – ambities.

 Nieuwe beperkt kwetsbare objecten niet toestaan binnen een PR 10^-6 contour, tenzij gewichtige redenen bestaan;

 Binnen invloedsgebieden mogen geen nieuwe bijzonder kwetsbare objecten worden opgericht

4.5.2 Risicobronnen

In de omgeving van het plangebied liggen diverse risicobronnen. Het gaat om:

1. Het transport van gevaarlijke stoffen over de A17;

2. Een DOW-propyleenleiding ten westen van het plangebied 3. Een leidingenstraat ten westen van het plangebied.

In de volgende afbeelding is de ligging van de risicobronnen weergegeven.

Uitsnede provinciale risicokaart 3

3

2

2 1

1