Portefeuilleanalyse voor directe beleggingen in commercieel vastgoed
onderzoek naar productontwikkeling bij DTZ Zadelhoff
- openbare versie -
datum: 20 september 2004
naam: Douwe Halma Technische Bedrijfswetenschappen
nr: 1294180
1e begeleider RuG: dr. J.H. von Eije faculteit Bedrijfskunde 2e begeleider RuG: drs. R.M. Weisz faculteit Economie
begeleider DTZ Zadelhoff: ir. R. van Maanen Centrale Afdeling Taxaties
Inhoudsopgave
1. Inleiding 3
1.1 Over het bedrijf DTZ Zadelhoff 3
1.2 Aanleiding van het onderzoek 4
1.3 Over het taxeren in de Nederlandse vastgoedmarkt 6
1.4 Opbouw van deze scriptie 7
2. Onderzoeksopzet 9
2.1 Probleemstelling 9
2.2 Onderzoeksaanpak 10
2.3 Afbakening van het onderzoek 15
3. Programma van Eisen voor het ontwerp van Portefeuilleanalyse 16
3.1 ProbleemHebbersanalyse 16
3.2 Conclusie: het Programma van Eisen 17
4. Strategische competenties voor productontwikkeling 18
4.1 Kernkwaliteiten 18
4.2 Analyse van de CAT 19
4.2.1 Producten 20
4.2.2 Primair proces 22
4.2.3 Interne organisatie 23
4.3 Interne gegevensbronnen 23
4.4 Conclusie: strategische competenties van de CAT 28
5. Technisch ontwerp van het nieuwe product Portefeuilleanalyse 30
5.1 Mogelijke benaderingen voor het ontwerp 30
5.2 Theoretische grondslagen 31
5.2.1 Contante Waarde 31
5.2.2 Netto Contante Waarde 31
5.2.3 Capital Asset Pricing Model 32
5.2.4 Factoren achter bèta 35
5.3 Risico’s van een belegging in direct vastgoed 36
5.4 Ontwerp van het systeem 37
5.4.1 Beschouwingperiode 39
5.4.2 Initiële investering 40
5.4.3 Verwachte cashflows tijdens exploitatie 40
5.4.4 Eindwaarde van het object 42
5.4.5 Disconteringsvoeten 42
5.4.6 Samenvatting van de ontworpen methodiek 43
5.5 Verwerking van risico in de praktijk 44
5.5.1 Specifiek risico: scenarioanalyse 44
5.5.2 Systematisch risico: bepalen van bèta’s 45
6. Marktonderzoek naar het product Portefeuilleanalyse 58
6.1 Marketing van zakelijke dienstverlening 58
6.1.1 Positionering van Portefeuilleanalyse als adviesproduct voor beleggers 58 6.1.2 De perceptie van de dienstverlening van DTZ Zadelhoff door klanten 59
6.1.3 Adoptie van een zakelijk product door klanten 59
6.2 Structuur van de interviews 60
6.3 Resultaten van het marktonderzoek 62
6.4 Conclusies marktonderzoek 64
7. Consequenties voor de interne organisatie van DTZ Zadelhoff 66
7.1 Verschillen tussen taxatie en advisering 66
7.2 Benodigdheden voor het in de praktijk brengen van het ontwerp 67 7.3 Benodigdheden voor innovatie in de zakelijke dienstverlening 68
7.4 Conclusie: consequenties voor DTZ Zadelhoff 69
8. Conclusies en aanbevelingen 70
8.1 Conclusies naar aanleiding van het onderzoek 70
8.2 Aanbevelingen voor het management van DTZ Zadelhoff 72
8.3 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek 73
Literatuurlijst 75
Bijlage 1 Regionale spreiding afdelingen DTZ Zadelhoff i
Bijlage 2 Stage-gate benadering van productontwikkeling ii
Bijlage 3 Data voor de berekening van eindwaarde-bèta’s iii
Bijlage 4 Visuele weergave cashflowprognoses van de verschillende scenario’s iv
1. Inleiding
Deze scriptie is geschreven naar aanleiding van een afstudeeronderzoek dat is uitgevoerd bij de vastgoedadviesorganisatie DTZ Zadelhoff in Utrecht. In de komende paragraaf zal eerst een algemene beschrijving worden gegeven van het bedrijf en de organisatiestructuur. Daarna wordt de aanleiding van het onderzoek behandeld. Vervolgens is er een inleiding over de vastgoedmarkt in Nederland.
Als laatste wordt in dit hoofdstuk de structuur van deze scriptie uiteengezet.
1.1 Over het bedrijf DTZ Zadelhoff
DTZ Zadelhoff is een internationale makelaarsorganisatie welke zich heeft gespecialiseerd in commercieel vastgoed. Onder commercieel vastgoed wordt verstaan gebouwen die (hoofdzakelijk) worden gebruikt voor het bieden van huisvesting en accommodatie aan non-profit en profit- ondernemingen, zoals kantoorgebouwen, winkels en bedrijfspanden [Keeris, 1997: 220]. Makelaardij is het vakgebied dat zich bezighoudt met bemiddelen tussen kopende en verkopende partijen in vastgoedtransacties. Hoewel DTZ Zadelhoff makelaardij als haar core-business beschouwt, zijn er in de loop van de tijd een aantal aanvullende diensten bijgekomen op het gebied van taxatie, advisering en vastgoedmanagement.
De missie van DTZ Zadelhoff luidt als volgt:
“DTZ Zadelhoff wil: als de toonaangevende vastgoedadviseur; met gedrevenheid en teamplay; binnen duurzame klantrelaties; vanuit een innovatief geïntegreerd dienstenpakket; de beste resultaten voor haar klanten bereiken.”
(bron: www.dtz.nl).
Een groot aantal makelaars en taxateurs van DTZ Zadelhoff opereert vanuit regionale kantoren en bedienen klanten uit die regio. Voor grote opdrachtgevers en landelijke vraagstukken zijn er centrale afdelingen, te weten: Beleggingen, CRES1, Financial Services, Research, Taxaties en Winkels. DTZ Zadelhoff is een bedrijf met een platte organisatiestructuur. De formele organisatiestructuur van de gehele DTZ Zadelhoff organisatie is weergegeven in figuur 1.1. In Bijlage 1 is een figuur met de regionale spreiding van de verschillende afdelingen over Nederland gegeven. Er zijn wisselende horizontale communicatielijnen tussen de verschillende afdelingen afhankelijk van het soort opdracht en de soort klant. De organisatiestructuur van het bedrijf is te omschrijven als een hybride structuur.
Deels is de organisatie ingericht volgens een functionele (regionale) structuur en deels volgens een horizontale structuur, gericht op de soort klant en soort dienstverlening.
Deze scriptie heeft voornamelijk betrekking op de Centrale Afdeling Taxaties, maar heeft ook te maken met de afdelingen Beleggingen en Research. Hieronder worden de activiteiten van deze drie afdelingen kort nader beschreven.
Centrale afdeling Taxaties (CAT)
Deze afdeling houdt zich bezig met het bepalen van de waarde van vastgoedobjecten voor diverse aangelegenheden zoals voor aan- en verkoop, balanswaardering, fusies en overnames, belastingen en
figuur 1.1: de formele organisatiestructuur van DTZ Zadelhoff (bron: DTZ Zadelhoff)
Beleggingen (CAB)
De afdeling Beleggingen bemiddelt in de aan- en verkoop van vastgoed aan beleggers die een deel van hun vermogen in vastgoed investeren. Feitelijk is deze afdeling een makelaars afdeling, gespecialiseerd in de klantengroep beleggers en beleggingstransacties. Het product van deze afdeling is een dienstverlening dat leidt tot transacties van beoogde vastgoedobjecten.
Centrale afdeling Research (CAR)
Deze afdeling is de onderzoekstak binnen de organisatie. Door middel van het verzamelen, beheren en analyseren van kwantitatieve en kwalitatieve data worden studies verricht naar verschillende aspecten en vraagstukken binnen de Nederlandse vastgoedmarkt. Het product van de CAR bestaat deels uit publicaties voor de markt en rapportages voor specifieke opdrachtgevers. Daarnaast wordt er door deze afdeling ook kennis voor de eigen organisatie gegenereerd, bijvoorbeeld nieuwe informatie en kennis voor taxateurs en makelaars.
1.2 Aanleiding van het onderzoek
Institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars, vastgoedbeleggingsfondsen) vormen een belangrijke groep klanten voor DTZ Zadelhoff. Dergelijke organisaties hebben ieder jaar een groot vermogen te beheren. Dit vermogen beleggen zij in aandelen, obligaties en vastgoed. Iedere belegger heeft voor zichzelf een weging over de verschillende soorten beleggingen bepaald. Vastgoed wordt hierbij vooral als waardevaste belegging gezien, omdat de (huur)prijzen zijn gekoppeld aan de inflatie [Boissevain, 2002: 12].
Een belegger kan op twee manieren beleggen in vastgoed. Direct beleggen in vastgoed wil zeggen dat een belegger heeft geïnvesteerd in gebouwen en deze probeert te verhuren. Indirect beleggen in vastgoed houdt in dat een belegger aandelen heeft gekocht van (beursgenoteerde of besloten) vastgoedfondsen waarvoor een dividenduitkering en/of een waardestijging van het aandeel wordt
DTZ Zadelhoff v.o.f.
DTZ Zadelhoff Vastgoedmanagement
b.v.
DTZ Zadelhoff
afdeling Human Resources afdeling ICT
makelaardij 12 regio vestigingen
Personeel &
Organisatie Communicatie
Juridische zaken Administratie
adviesafdelingen
Financial Services Winkels
Taxaties Beleggingen
CRES Research
verwacht. Tabel 1.1 geeft een beeld van rendementen van verschillende beleggings- en vastgoedcategorieën van de afgelopen jaren.
tabel 1.1: rendementen van verschillende vastgoed- en beleggingscategorieën (bron: www.rozindex.nl)
De doelstelling van pensioenfondsen en verzekeraars is het bepalen van het gewenste rendement op ingelegde pensioen- en verzekeringspremies, om aan toekomstige verplichtingen in de vorm van uitkeringen te kunnen voldoen [Schütte, Schoonhoven, Dolmans-Budé, 2002: 47]. Vastgoedfondsen streven ernaar de waarde van het bedrijf voor hun aandeelhouders te maximaliseren door het uitkeren van dividenden en te investeren in toekomstig winstgevende projecten.
Beleggers hebben een fundamenteel andere kijk op vastgoed dan gebruikers, die hun vastgoed als productiemiddel zien in een transformatieproces of het vastgoed consumeren. Beleggers worden daarom als risicomijdend aangemerkt, terwijl gebruikers/investeerders meer risiconemend zijn [Terpstra, 1993: 19]. Vastgoedportefeuilles bestaan uit vastgoedobjecten welke verschillen in soort (kantoren, winkels, bedrijfspanden en woningen), grootte en geografische ligging. Het rendement van een belegging in direct vastgoed wordt bepaald door de cashflows die de betreffende panden genereren door verhuur en eventuele inkomsten bij de verkoop van de gebouwen.
Makelaars van de afdeling Beleggingen van DTZ Zadelhoff bemiddelen voor beleggers als zij hun portefeuille van samenstellingen willen veranderen (aan- of verkooptransacties). Daarnaast voert de afdeling Taxaties opdrachten uit voor beleggers als deze de marktwaarde van hun portefeuille en/of de objecten daarin willen weten. De afdeling Research publiceert marktanalyses en maakt rapporten, waaruit geïnteresseerden informatie kunnen halen omtrent vastgoed.
Intern is bij DTZ Zadelhoff de wens uitgesproken het dienstenpakket voor beleggers uit te breiden met vastgoedbeleggingsadvisering, wat de naam “Portefeuilleanalyse” heeft gekregen. Er zijn drie verschillende aanleidingen aan te wijzen waarom DTZ Zadelhoff deze dienstverlening wil ontwikkelen:
1. Op landelijk niveau is DTZ Zadelhoff marktleider als het gaat om makelaars- en taxatieactiviteiten en dit wenst het bedrijf te blijven. Het dagelijks bestuur van de onderneming neemt in de markt waar, dat makelaarskantoren steeds vaker worden benaderd voor een rol als totale vastgoedadviseur in plaats van alleen als bemiddelaar bij transacties en/of als taxateur. DTZ Zadelhoff wil meegaan in deze trend en wil dit bewerkstelligen door bepaalde vraagstukken vanuit een samenwerking van meerdere afdelingen te benaderen. Het op strategisch/tactisch
Vastgoedcategorieen Beleggingscategorieen
totaal rendement % totaal rendement %
2000 2001 2002 2003 2000 2001 2002 2003
Winkels 12,1 9,9 9,1 9,1 Vastgoedobjecten 16,1 11,4 8,8 7,1
Kantoren 15,2 11,8 8,3 4,8 Aandelen -2,1 -19,2 -32,8 9,2
Bedrijfsruimten 12,6 10,5 9,5 6,5 Vastgoedaandelen 7,1 6,4 10,1 13,7
Woningen 18,6 12,1 8,3 7,1 Obligaties 7,6 5,4 11,2 4,1
Overig 16,5 10,9 10,6 10,7
Totaal 16,1 11,4 8,8 7,1
2. Door de vele aanbieders wordt de taxatiedienstverlening steeds meer ervaren als een commodity, waardoor er druk op de prijzen voor deze dienstverlening is ontstaan. Op de vastgoedbeleggingsmarkt concurreert DTZ Zadelhoff onder andere met het bedrijf Jones Lang Lasalle en andere (lokale) makelaars, die ook bemiddelings- en taxatieopdrachten uitvoeren voor deze groep klanten. Binnen DTZ Zadelhoff verwacht men dat er op het gebied van taxatie weinig extra omzetgroei te realiseren is. Door het uitbreiden van het dienstenpakket met vastgoedbeleggingsadvies hoopt DTZ Zadelhoff marktaandeel te kunnen behouden en het liefst extra te veroveren.
3. Een andere, directe aanleiding om het nieuwe product Portefeuilleanalyse op de markt te willen zetten is een recente opdracht van een pensioenfonds. Dit pensioenfonds heeft DTZ Zadelhoff benaderd om een advies uit te brengen over het al dan niet aanhouden van een aantal objecten in de vastgoedportefeuille. Dergelijke opdrachten zou DTZ Zadelhoff in de toekomst vaker willen uitvoeren, want de organisatie denkt met haar specifieke kennis beleggers van toegevoegde waarde te kunnen voorzien. De huidige opdracht wordt gezien als een pilot-project, waarmee relevante ervaring kan worden opgedaan voor de ontwikkeling van het nieuwe product. Voor de uitvoering van deze opdracht is er binnen DTZ Zadelhoff een werkgroep in het leven geroepen bestaande uit 3 medewerkers van de afdelingen CAT, CAR en CAB.
Bij het ontwikkelen van het nieuwe product Portefeuilleanalyse beoogt DTZ Zadelhoff een samenwerking tussen de afdelingen CAT, CAR en CAB. Deze samenwerking moet voor synergie zorgen en resulteren in een beter op de klant aangepast advies. De samenwerking wordt binnen DTZ Zadelhoff als volgt gezien.
Het feitelijk doorlichten van vastgoedportefeuilles en het adviseren van de beleggers zou moeten worden verzorgd door de afdeling Taxaties. Hierbij zou de afdeling Research voor actuele (markt)informatie moeten zorgen als input. Het analyseren van een portefeuille zou een advies tot dispositie en/of acquisitie tot gevolg kunnen hebben, waarbij de afdeling Beleggingen kan worden betrokken voor bemiddeling bij die transacties. Dit is echter een gevaarlijk punt, gezien de mogelijke belangenverstrengelingen tussen de afdeling Taxatie (als adviseur) en de afdeling Beleggingen (als makelaar). Met betrekking tot het adviseren van Beleggers over hun portefeuille moet de reeds bestaande “Chinese Wall” tussen beide afdelingen, welke tot uiting komt in gescheiden huisvesting en afzonderlijke netwerken, in stand worden gehouden zodat de afdelingen onafhankelijk van elkaar opereren. Op deze manier wordt voorkomen dat de reputatie van DTZ Zadelhoff als onafhankelijk adviseur beschadigd raakt.
1.3 Over het taxeren in de Nederlandse vastgoedmarkt2
Deze paragraaf is bedoeld om wegwijs te worden in de vastgoedwereld en de thematiek van deze scriptie.
Onder taxeren wordt verstaan het bepalen van de waarde van een vastgoedobject. In de vastgoedwereld is er een aantal verschillende concepten die het begrip waarde behelzen.
De marktprijs is het bedrag waarbij er, na een proces van onderhandeling, daadwerkelijk een transactie van een vastgoedobject plaatsvindt. Deze prijs zal ergens tussen de biedprijs van de koper en de laatprijs van de verkoper in liggen. Als de transactie particuliere partijen betreft, wordt er van uitgegaan dat de prijs zonder volledige kennis en onder invloed van emotie tot stand komt. De
2 Deze paragraaf is gebaseerd op het werk van Ten Have (2002, 2003)
marktwaarde van een vastgoedobject is de prijs waarvoor wordt verwacht dat een transactie op een bepaald tijdstip kan plaatsvinden. De marktwaarde is een getaxeerd bedrag (een schatting) en is daarmee hypothetisch. De deskundige die de taxatie uitvoert gaat hierbij uit van het rationeel handelen van de partijen. Met de term investeringswaarde wordt de individuele waarde die een investeerder aan een vastgoedobject kan toekennen bedoeld. Deze waarde wordt bepaald door de specifieke omstandigheden en kennis van een bepaalde investeerder.
Als de markt perfect zou zijn (volledige mededinging en alle partijen beschikken over dezelfde informatie) zouden alle drie de waardeconcepten hetzelfde bedrag moeten opleveren. In de imperfecte vastgoedmarkt is dit meestal niet het geval.
De vastgoedmarkt kenmerkt zich doordat afwisselend in de ene periode veel vragers en weinig aanbieders zijn (een verkopersmarkt) en in de andere periode weinig vragers en veel aanbieders (een kopersmarkt). De vastgoedmarkt heeft verder nog een aantal andere kenmerkende karakteristieken:
- ondoorzichtigheid, informatie is niet in zijn geheel bij alle partijen bekend;
- immobiliteit, vastgoed is niet verplaatsbaar en alleen juridisch overdraagbaar;
- vertraging in de prijsreactie;
- ontbreken van consumentensoevereiniteit, je niet op de markt begeven is soms geen optie;
- emotionele binding van partijen met vastgoed.
De prijsvorming van vastgoedobjecten wordt beïnvloed door verschillende factoren. Externe en algemene invloedsfactoren zijn niet door de eigenaar te beïnvloeden. Deze hebben te maken met de macro-economie en de regio, plaats en buurt waar het betreffende vastgoed zich in bevindt. Wel door de eigenaar te beïnvloeden is de interne kwaliteit van een vastgoedobject. Deze wordt bepaald door de fysieke, juridische en economische karakteristieken van een vastgoedobject. Een taxateur zal met alle factoren die met de bovenstaande zaken te maken hebben, rekening moeten houden, wil hij een nauwkeurige marktwaarde van het object afgeven. Een norm voor de nauwkeurigheid is dat de taxatiewaarde zich plus of min 10% van de daadwerkelijk gerealiseerde marktprijs dient te bevinden.
Taxatieleer dient niet als exacte wetenschap te worden beschouwd. Het is een kunde waarbij gevoel, inschatting en ervaring een belangrijke rol spelen. Desalniettemin wordt er wel gebruik gemaakt van diverse rekenkundige modellen.
De kern van het taxatieproces is dat er wordt gezocht naar recente transacties van vergelijkbare objecten en dat voor het te taxeren object de totstandgekomen marktprijzen worden gecorrigeerd op aspecten waar de objecten van elkaar verschillen. Binnen de taxatieleer is een viertal benaderingen te onderscheiden, die elk van een andere basis waarop deze correctie plaatsvindt uitgaan. Deze benaderingen vormen families van taxatiemethoden waarmee in de praktijk gewerkt wordt.
De comparatieve benadering gaat uit van vergelijkbare transacties uit de omgeving van het betreffende vastgoedobject. De kostenbenadering gaat uit van alle kosten die gemaakt moeten worden om een vergelijkbaar object te realiseren. De inkomstenbenadering heeft als basis het zelfstandig inkomen dat het object kan opbrengen als het wordt verhuurd en het kapitaalbedrag dat hiermee overeenkomt.
Tenslotte is er de wettelijke benadering die uitgaat van een door de wet voorgeschreven waarde.
Op de waarderingsmethoden die in de praktijk bij DTZ Zadelhoff worden toegepast, wordt nader ingegaan in hoofdstuk 4 van deze scriptie.
1.4 Opbouw van deze scriptie
ProbleemHebbersanalyse welke is uitgevoerd aan het begin van het onderzoek, om de door de opdrachtgever gewenste kennis helder voor ogen te krijgen. Hoofdstukken 4 tot en met 7 behandelen vervolgens allemaal één deelvraag uit de onderzoeksaanpak.
Hoofdstuk 4 gaat in op de strategische competenties van de Centrale Afdeling Taxaties, waarop de beoogde nieuwe dienstverlening ontworpen zou kunnen worden. Hoofdstuk 5 omvat het meer technische ontwerpgedeelte van het onderzoek en is vooral financieel van aard. In Hoofdstuk 6 worden institutionele beleggers in het onderzoek betrokken, door middel van een marktonderzoek.
In hoofdstuk 7 wordt de ontworpen methodiek voor Portefeuilleanalyse teruggekoppeld aan de interne organisatie van DTZ Zadelhoff.
Hoofdstuk 8 bevat de conclusies en de aanbevelingen die zijn opgesteld naar aanleiding van het onderzoek. Naast aanbevelingen voor DTZ Zadelhoff, komen in dit hoofdstuk ook aanbevelingen voor vervolgonderzoek aan bod.
2. Onderzoeksopzet
In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het onderzoek naar Portefeuilleanalyse bij DTZ Zadelhoff is opgezet. Deze onderzoeksopzet valt uiteen in twee onderdelen: de probleemstelling en de onderzoeksaanpak. Beiden komen in de volgende twee paragrafen aan bod. In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk wordt ingegaan op de afbakeningsbeslissingen voor het onderzoek.
2.1 Probleemstelling
De probleemstelling van een wetenschappelijk onderzoek bestaat uit een doelstelling, een vraagstelling en de randvoorwaarden. Voor dit onderzoek zijn deze in samenspraak met DTZ Zadelhoff als volgt geformuleerd:
doelstelling:
Het ontwerpen van een systeem, waarmee adviseurs van DTZ Zadelhoff tot een advies kunnen komen over de samenstelling van vastgoedportefeuilles van beleggers, als aansluiting op de reeds bestaande dienstverlening.
vraagstelling:
Welk systeem kan leiden tot een commercieel levensvatbare advisering door DTZ Zadelhoff, over de samenstelling van vastgoedportefeuilles van beleggers?
randvoorwaarden:
- Het systeem dient bruikbaar te zijn in de dagelijkse praktijk van de taxateurs/adviseurs van DTZ Zadelhoff.
- Het systeem dient een eenvoudige output te hebben voor de klant (belegger) en een duidelijk traceerbaar advies op te leveren.
- Het systeem dient rekening te houden met het onafhankelijk van elkaar uitvoeren van advisering door de afdeling Taxaties en bemiddeling door de afdeling Beleggingen (Chinese Walls).
- Het onderzoek moet zodanig worden opgezet, dat er een afstudeerscriptie over kan worden geschreven voor de faculteit Bedrijfskunde van de RuG.
De hierboven beschreven randvoorwaarden zijn in samenspraak met DTZ Zadelhoff opgesteld alvorens het onderzoek werd gestart. In het verloop van het onderzoek zijn er meerdere eisen geformuleerd waaraan het te ontwerpen systeem moet voldoen. Deze eisen staan beschreven in paragraaf 3.2 en zijn voortgekomen uit vooronderzoek.
Een visuele voorstelling van de beoogde situatie waarin het te ontwerpen systeem dient te functioneren is weergegeven in figuur 2.1 (volgende pagina). Deze figuur probeert alleen die actoren en relaties weer te geven die van belang zijn voor het beoogde product Portefeuilleanalyse en beschrijft dus niet alle mogelijke relaties die er in de werkelijkheid zouden kunnen zijn.
figuur 2.1: visuele weergave van de beoogde situatie waarin het te ontwerpen systeem dient te functioneren
2.2 Onderzoeksaanpak
De onderzoeksaanpak is het plan van de onderzoeker waarin deze heeft verwoord hoe de vraag uit de probleemstelling te gaan beantwoorden. Alvorens dit plan op te stellen is het nuttig eerst het beoogde onderzoek te voorzien van een typering.
Bij de geformuleerde probleemstelling past exploratief onderzoek: de onderzoeksvraag is een open vraag. Daarnaast is het onderzoek ook te kenmerken als ontwerpend onderzoek, er dient iets te worden ontwikkeld voor gebruik in de praktijk. Als laatste is ook het participerende onderzoek van toepassing als onderzoekmethode aangezien de onderzoeker zelf, als stagiair in het bedrijf, meewerkt aan een mogelijke oplossing voor een probleem.
Bedrijfskundig onderzoek onderscheidt zich ten opzichte van andere wetenschappen vooral door het zogenaamde pluriforme kijken. Dit houdt in dat voordat een definitieve aanpak wordt geformuleerd eerst het probleem uit meerdere invalshoeken wordt bekeken. Voor dit onderzoek zijn hieronder een aantal mogelijke invalshoeken nader uitgewerkt.
• Aangezien er sprake is van een voor DTZ Zadelhoff nieuw op de markt te zetten dienst (nieuwe adviessoort) kan men het probleem bekijken vanuit productontwikkeling.
• Aansluitend bij het type klant (beleggers), hun doelstelling en de soort dienstverlening van DTZ Zadelhoff heeft de problematiek veel te maken met financieel management.
• Vanuit de optiek dat de beoogde dienstverlening aan moet sluiten bij een behoefte in de markt, kan men het probleem benaderen vanuit marketing.
Centrale Afd.
Taxaties
Research regionale makelaardij en taxatie
systeem Portefeuilleanaly
se belegger
vastgoedmarkt DTZ Zadelhoff
• Gezien de visie van DTZ Zadelhoff over haar positie in de markt en de richting waarin ze wil ontwikkelen, is het relevant het probleem te benaderen vanuit het perspectief van strategisch management.
• Omdat voor het uitbrengen van een advies DTZ Zadelhoff een contract afsluit met een klant, die het advies mogelijk gebruikt voor het nemen van een beslissing, is ook het benaderen van het probleem vanuit juridisch perspectief belangrijk.
• Gezien de verschillende partijen die elk over andere relevante informatie beschikken, is het mogelijk het probleem te benaderen vanuit het oogpunt van bestuurlijke informatiekunde.
• Het denken in termen van vastgoedportefeuilles verschilt mogelijk wezenlijk van de manier van denken over individuele vastgoedobjecten, zoals men gewend is binnen DTZ Zadelhoff.
Daarnaast verschilt de rol die men heeft als taxateur van de rol die men heeft als adviseur.
Mogelijke veranderingen die deze verschillen tot gevolg kunnen hebben voor de organisatie, is een belangrijk punt vanuit het perspectief van organisatiekunde.
Voor de aanpak van het onderzoek is in hoofdlijnen gebruik gemaakt van het DOV model van De Leeuw [De Leeuw, 2001: blz. 182]. Een onderzoek naar een oplossing van een probleemsituatie in een bedrijf, wordt in dit model opgedeeld in de fasen Diagnose, Ontwerpen en Veranderen.
In de Diagnosefase wordt er geprobeerd helder voor ogen te krijgen wat er ontworpen zou moeten worden en hoe het onderzoek opgezet zou kunnen worden.
In de Ontwerpfase wordt een ontwerp voor de beoogde systematiek ontwikkeld. Voor het succesvol ontwikkelen van de nieuwe dienstverlening is het nuttig het ontwerpen in de context van productontwikkeling te zien. In Bijlage 2 van deze scriptie staat de Stage-gate benadering van productontwikkeling beschreven. Uit deze benadering blijkt dat met name de aspecten strategie, techniek en marketing van belang zijn bij het ontwikkeling van een nieuw product. Om een gefundeerd advies te kunnen geven aan de opdrachtgevende organisatie over de beoogde nieuwe dienstverlening, zullen deze drie aspecten expliciet in de deelvragen van de Ontwerpfase naar voren komen.
In de Veranderfase is het feitelijk aan DTZ Zadelhoff om te bepalen of en hoe eventuele veranderingen die nodig zijn voor het werken met het ontworpen systeem, doorgevoerd worden. In deze scriptie zullen hiervoor echter wel aanbevelingen worden gedaan.
Op basis van de probleemstelling en de bovenstaande uitgangspunten, zijn de volgende deelvragen geformuleerd:
1. Wat voor soort nieuwe dienstverlening met betrekking tot portefeuilleanalyse kan en wil DTZ Zadelhoff aan institutionele beleggers aanbieden?
Met deze deelvraag wil de onderzoeker verhelderen wat de bedoelingen, redenen, eisen en wensen zijn van DTZ Zadelhoff met betrekking tot het beoogde nieuwe product. De manier waarop deze vraag is beantwoord, is door middel van een zogenaamde ProbleemHebbersanalyse (PH-analyse). Het resultaat van dit hoofdstuk is het Programma van Eisen, dat als input fungeert voor het feitelijke ontwerpproces. Deelvraag 1 wordt behandeld in hoofdstuk 3 van deze scriptie.
2. Welke competenties van de Centrale Afdeling Taxaties zijn strategisch gezien geschikt voor het ontwikkelen van de beoogde nieuwe dienstverlening?
Voor dit onderzoek is de eerste strategische oriëntatie voor de nieuwe dienstverlening al gedaan. Het management van DTZ Zadelhoff heeft immers zich voorgenomen het product Portefeuilleanalyse te gaan ontwikkelen, er zijn afdelingen en medewerkers aangewezen die hiervoor verantwoordelijk zijn en er is een stagiair aangenomen om onderzoek naar dit onderwerp te verrichten (zie hoofdstuk 1).
Voor het onderzoek is het zaak om alvorens over te gaan tot het daadwerkelijke ontwerpen, eerst de strategische fit tussen de verantwoordelijke afdeling en de beoogde dienstverlening helder te krijgen.
Hiermee sluit het onderzoek aan bij de Resource-based theory: het concurrentievoordeel van een organisatie wordt bepaald door de middelen waarover deze beschikt [Biemans (2000): 62].
Deze deelvraag wordt beantwoord door middel van het bestuderen van werkprocessen, het observeren en consulteren van medewerkers en het in kaart brengen van de structuur van de CAT.
Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van literatuur op het gebied van strategie en interne organisatie.
Deelvraag 2 komt aan bod in hoofdstuk 4 van deze scriptie.
3. Hoe kunnen concepten uit de financiële wetenschap worden ingezet voor het ontwerpen van een methodiek voor de advisering van beleggers in direct vastgoed?
Met behulp van deze deelvraag wil de onderzoeker achterhalen welke financiële concepten ingezet kunnen worden bij het ontwerpen. Deze deelvraag omvat voornamelijk het technische deel van het ontwerpproces, waarbij voor dit onderzoek een optiek vanuit financieel waardemanagement wordt gehanteerd. De beoogde nieuwe dienstverlening dient gematcht te worden met de specifieke competenties van DTZ Zadelhoff en met name van de CAT. Daarnaast vindt er een omzetting plaats van theoretische concepten naar een ontwerp van een systeem dat in de praktijk toegepast kan worden. Bij het beantwoorden van deze deelvraag wordt gebruik gemaakt van literatuur op het gebied van investeren, financiering en vastgoed. Deelvraag 3 komt aan bod in hoofdstuk 5.
4. Hoe beoordelen institutionele beleggers het beoogde adviesproduct?
Bij productontwikkeling is er een voortdurende wisselwerking tussen marketing en technologie, die ervoor zorgt dat het product past bij zowel de marktwensen als de technische mogelijkheden van het bedrijf [Biemans (2000): 237]. Door middel van deelvraag vier is deze wisselwerking in het onderzoek betrokken.
Met behulp van deze deelvraag wordt er informatie verkregen van potentiële klanten van het product Portefeuilleanalyse, waarop het ontworpen systeem eventueel kan worden aangepast. Gekozen is om eerst een conceptontwerp te ontwikkelen, om daarna feedback hierop te krijgen vanuit de markt. Door deze manier van werken is men in staat professioneel over te komen bij potentiële klanten en feedback te ontvangen aan de hand van een concrete voorstelling van het product.
Naast de concrete feedback over het ontwerp kan men met behulp van deze deelvraag inzicht krijgen in de vraag naar het boogde adviesproduct en kan er onder potentiële klanten bekendheid worden gecreëerd over het feit dat DTZ Zadelhoff bezig is een dergelijk product te ontwikkelen. Deze deelvraag omvat vooral het marketing aspect van het ontwerpproces. Deelvraag 4 wordt beantwoord door middel van het geven van productpresentaties bij potentiële klanten (beleggers) in combinatie met het afnemen van interviews. Deelvraag 4 komt ter sprake in hoofdstuk 6.
5. Welke eisen stelt de beoogde nieuwe dienstverlening aan de interne organisatie van DTZ Zadelhoff?
Het daadwerkelijk op de markt zetten van de nieuwe dienstverlening valt buiten de scope van dit onderzoek. Bij de rol van onafhankelijk bedrijfskundig adviseur past het echter wel advies te geven over de noodzakelijke veranderingen voor de organisatie, die het ontwerp met zich meebrengt. Met
behulp van deze deelvraag wil de onderzoeker inzichtelijk maken welke consequenties het ontworpen systeem heeft voor de huidige gang van zaken bij de CAT en DTZ Zadelhoff. Deze deelvraag gaat vooral in op de organisatiekundige aspecten van het onderzoek en koppelt het ontworpen systeem terug aan de bij deelvraag 2 onderzochte strategische fit. Deze deelvraag komt aan bod in hoofdstuk 7.
In figuur 2.2 (volgende pagina) zijn de verschillende onderdelen van het onderzoek gevisualiseerd.
De Leeuw stelt dat de kwaliteit van een bedrijfskundig onderzoek wordt bepaald door de bruikbaarheid van de onderzoeksresultaten, wat een pragmatische benadering van wetenschap is.
Resultaten zijn bruikbaar als ze relevant en deugdelijk zijn. Daarnaast moet het onderzoek doelmatig zijn, wat wil zeggen dat het niet te veel mag kosten in verhouding tot de opbrengsten. De relevantie van dit onderzoek wordt bepaald door de mate waarin het bijdraagt aan het vermogen van DTZ Zadelhoff om beleggers meerwaarde te kunnen bieden door advisering over hun vastgoedportefeuilles. De deugdelijkheid wordt bepaald door de wetenschappelijke onderbouwing van het te ontwerpen systeem.
figuur 2.2: schematisering van de onderzoeksopzet
1. PH analyse
2. Intern onderzoek CAT
4. Marktonderzoek
5. Terugkoppeling interne organisatie Ontwerp Systeem Portefeuilleanalyse
PvE
rapportage
stakeholders DTZ Zadelhoff
medewerkers en processen CAT
financiële en investeringsliteratuur
institutionele beleggers
onderzoeksfase
onderzoeksproduct
onderzoeksbron cursief
3. Technisch ontwerpen
6. Conclusies en aanbevelingen
Ontwerp Diagnose
Veranderen
2.3 Afbakening van het onderzoek
Uit de bovenstaande onderzoeksaanpak blijkt dat het onderzoek veel aspecten heeft. Alle aspecten zijn echter belangrijk zijn om te komen tot een totaaladvies voor DTZ Zadelhoff over de beoogde nieuwe dienstverlening. Om het onderzoek te kunnen beheersen qua tijd en kwaliteit, is het belangrijk in een vroeg stadium gefundeerde afbakeningsbeslissingen te nemen.
Voor dit onderzoek zijn de volgende afbakeningsbeslissingen genomen:
• Voor de PH analyse worden slechts enkele stakeholders geïnterviewd, die als representatief worden beschouwd voor de organisatie. Hierbij worden die stakeholders geïnterviewd die een directe betrokkenheid hebben bij de ontwikkeling van de nieuwe dienstverlening. Er wordt gestopt met deze interviews zodra er de indruk is dat er in verhouding weinig nieuwe informatie wordt toegevoegd.
• Binnen DTZ Zadelhoff heeft men voor het ontwikkelen van het product Portefeuilleanalyse een samenwerking voor ogen tussen de CAT, CAB, CAR en mogelijk zelfs nog meer onderdelen van de organisatie. Hierbij heeft men een sterke, coördinerende rol voor de CAT voor ogen. De producten van de CAT hebben op het eerste gezicht overeenkomsten met de beoogde dienstverlening en er zijn verder geen redenen om aan te nemen dat de beoogde dienstverlening beter bij een andere afdeling binnen DTZ Zadelhoff past. Het systeem wordt daarom primair ontworpen naar de competenties van de CAT. Wel worden belangrijke inputrelaties met andere afdelingen meegenomen in het onderzoek, zoals ook is weergegeven in figuur 2.1.
• In productontwikkelingsprocessen worden vaak meerdere varianten ontworpen en geëvalueerd (zie Bijlage 2). In dit onderzoek wordt er slechts één ontwerpvariant ontwikkeld, die in de fase Technisch ontwerp (deelvraag 3, hoofdstuk 5) uitgewerkt wordt.
• In de fase Marktonderzoek (deelvraag 4, hoofdstuk 6) worden er slechts een paar institutionele beleggers geselecteerd als respondenten. Dit onderdeel van het onderzoek moet dan ook meer als markttest worden gezien voor het verder ontwikkelen van de methodiek, dan als volledig marktonderzoek naar positionering en exacte doelgroepbepaling voor het nieuwe product.
• In dit onderzoek komt de prijszetting van de beoogde dienstverlening niet aan bod aangezien de ontwikkeling van het product zich nog in een zeer vroeg stadium bevindt. Het is mogelijk dat DTZ Zadelhoff het product in combinatie met bestaande diensten op de markt zet en dat per opdrachtgever bepaald wordt hoe hoog de vergoeding is voor de betreffende diensten.
3. Programma van Eisen voor het ontwerp van Portefeuilleanalyse
In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op deelvraag 1, welke luidt:
“Wat voor soort nieuwe dienstverlening met betrekking tot portefeuilleanalyse kan en wil DTZ Zadelhoff aan institutionele beleggers aanbieden?”.
Het doel van deze deelvraag is om te verhelderen wat DTZ Zadelhoff wil bereiken met het ontwikkelen van het beoogde nieuwe product Portefeuilleanalyse. Beantwoording van deze deelvraag moet vorm krijgen in een programma van eisen (PvE), met daarin alle eisen en wensen waaraan Portefeuilleanalyse moet voldoen.
3.1 ProbleemHebbersanalyse
Zoals binnen de meeste organisaties zijn er bij DTZ Zadelhoff verschillende medewerkers, die allemaal hun eigen meningen hebben over ontwikkelingen in de organisatie, zoals bijvoorbeeld een nieuw product of nieuwe dienstverlening. Medewerkers in organisaties hebben hun eigen doelen, ambities, referentiekaders, agenda’s en achtergronden. Het is de kunst om als bedrijfskundig onderzoeker/adviseur uit al deze verschillende opvattingen te destilleren wat nu eigenlijk het gewenste kennisproduct is voor de organisatie. Voor DTZ Zadelhoff is dit kennisproduct het uiteindelijke ontwerp van het systeem tezamen met aanbevelingen hoe het te gaan gebruiken, zoals beschreven in de probleemstelling.
Een methode waarop deze informatie naar boven gehaald kan worden is door het uitvoeren van een zogenaamde ProbleemHebbersanalyse (PH-analyse). Een PH-analyse is het in kaart brengen van de probleemkluwen: Wie maakt zich waarover precies ongerust? [De Leeuw, 2001: 183]. De context waarvoor de PH-analyse in eerste instantie bedoeld is, is in een situatie waarin een organisatie met een instrumenteel of functioneel probleem kampt, waarvoor een onderzoeker/adviseur is ingeschakeld om deze te komen verhelpen. Bij dit onderzoek is van een dergelijk probleem geen sprake (tenminste hiernaar wordt geen onderzoek verricht), maar desalniettemin is een PH-analyse toch nuttig om veel van de in de organisatie aanwezige informatie over het onderwerp boven water te halen. Een bijkomend voordeel van het uitvoeren van een PH-analyse is dat er een vruchtbare bodem kan ontstaan voor een verandering binnen de organisatie, omdat de meningen van meerdere betrokkenen worden meegenomen.
De PH-analyse voor dit onderzoek is uitgevoerd door gesprekken te voeren met directe en indirecte betrokkenen bij de ontwikkeling van het nieuwe product Portefeuilleanalyse, de zogenaamde stakeholders. Stakeholders zijn hierbij opgevat als personen binnen de organisatie die een relatie hebben met het onderwerp, door eerder verkondigde meningen, ideeën, ervaringen en beslissingen.
De algemene vraag die aan de stakeholders is voorgelegd luidt:
“Wat is uw persoonlijke, professionele verwachting van het product Portefeuilleanalyse van DTZ Zadelhoff?”.
Deze vraag is verder ondersteund door middel van een aantal deelvragen. De som van deze deelvragen moet het antwoord geven op de algemene vraag. De techniek van informatie verzamelen is die van het open interview, waarbij de onderzoeker een halfgestructureerd gesprek voert met de geïnterviewde.
Bij het uitvoeren van de PH-analyse is met de volgende stakeholders gesproken:
1. adjunct directeur afdeling Taxaties (CAT) 2. medewerker afdeling CRES
3. adjunct directeur afdeling Taxaties in Amsterdam 4. medewerker afdeling Beleggingen (CAB)
5. medewerker afdeling Taxaties (CAT) 6. medewerker afdeling Research (CAR)
De belangrijkste bevindingen uit de PH-analyse zijn samengevat in de volgende paragraaf, het Programma van Eisen.
3.2 Conclusie: het Programma van Eisen
Aan de hand van de verzamelde informatie in de PH-analyse is een Programma van Eisen (PvE) opgesteld, waaraan het uiteindelijke ontwerp moet gaan voldoen. Uit de gesprekken zijn de volgende eisen voor het product Portefeuilleanalyse gedestilleerd:
1. Het product Portefeuilleanalyse dient een goed onderbouwd advies op te leveren over transacties (verkoop en aankoop) die tot de gewenste samenstelling van de vastgoedportefeuille van een belegger leiden.
2. Het product moet commercieel levensvatbaar zijn en dus voorzien in een bestaande of potentiële behoefte.
3. Het product moet primair een consultancy karakter hebben, waarbij de adviseur dicht bij de belegger en zijn doelstellingen staat.
4. Het product moet bestaan uit een aantal verschillende analyses, welke naar de specifieke behoeften en doelstelling van de klant kunnen worden uitgevoerd. (Er kan gedacht worden aan een product dat bestaat uit verschillende modules).
5. Het product Portefeuilleanalyse moet aansluiten bij de denkwereld van beleggers, die zich voornamelijk op de financiële markt begeven.
6. Het product Portefeuilleanalyse moet aansluiten bij de kerncompetenties van DTZ Zadelhoff.
In de ondoorzichtige vastgoedmarkt heeft de specifieke kennis van DTZ Zadelhoff waarde waar klanten voor willen betalen.
7. Het product Portefeuilleanalyse dient te zijn gebaseerd op een analyse van de aspecten risico en rendement, welke voor beleggers belangrijke criteria zijn voor het beoordelen van hun belegging.
Het hierboven geformuleerde Programma van Eisen vormt de eerste, intern gegenereerde input voor het ontwerpproces. Nadat er een theoretisch ontwerp is gemaakt (hoofdstuk 5), zal er ook extern input
4. Strategische competenties voor productontwikkeling
In dit hoofdstuk wordt getracht een antwoord te geven op deelvraag 2, welke luidt:
“Welke competenties van de Centrale Afdeling Taxaties zijn strategisch gezien geschikt voor het ontwikkelen van de beoogde nieuwe dienstverlening?”
Het door DTZ Zadelhoff beoogde product Portefeuilleanalyse moet commercieel levensvatbaar zijn en iets toevoegen aan het huidige arsenaal van producten en diensten. Om waarde te kunnen toevoegen voor klanten, moet een bedrijf haar producten en diensten afstemmen op de concurrentievoordelen die het bedrijf heeft ten opzichte van andere spelers in de markt.
In dit hoofdstuk staat de CAT centraal, als afdeling waarvoor een coördinerende rol is weggelegd om het product Portefeuilleanalyse op de markt brengen. Het doel van dit hoofdstuk is het selecteren van competenties van de CAT, die geschikt zijn voor het ontwikkelen van deze dienstverlening, zodat dit als input kan dienen voor het technische ontwerpproces.
Om deze deelvraag te beantwoorden wordt eerst de theorie over kernkwaliteiten en concurrentievoordelen uiteengezet. Daarna worden de afdeling CAT en de beschikbare research databestanden binnen DTZ Zadelhoff geanalyseerd.
4.1 Kernkwaliteiten
Concurrentievoordelen (“competitive advantages”) zijn de unieke assets van een bedrijf die haar in staat stellen te excelleren ten opzichte van concurrenten. Deze concurrentievoordelen van bedrijven zijn gefundeerd op bronnen, capaciteiten en kernkwaliteiten (“core competencies”) [Hitt e.a., 2001:
105].
Bronnen vormen de input van het productieproces van een bedrijf. Bronnen kunnen tastbaar zijn (zoals: financiële, organisatorische, fysieke en technologische), maar ook ontastbaar (zoals: menselijke, innovatieve en reputatie) [Hitt e.a., 2001: 106].
Capaciteiten bepalen het vermogen van een bedrijf om combinaties van bronnen te gebruiken om een gewenst doel te bereiken. De meeste capaciteiten van een bedrijf komen voort uit de kennis en kunde van de medewerkers en hun functionele expertise [Hitt e.a., 2001: 108/109].
Door de tijd heen kunnen bedrijven, door leerprocessen in de gehele organisatie, vanuit hun bronnen en capaciteiten kernkwaliteiten ontwikkelen. Kernkwaliteiten zijn de activiteiten waarin een bedrijf erg goed is en waarmee het bedrijf gedurende een langere periode unieke waarde kan toevoegen voor klanten. Consultancybedrijf Mc-Kinsey & Co. beveelt aan dat bedrijven zich met hun strategie focussen op 3 á 4 kernkwaliteiten. Kernkwaliteiten zijn strategische capaciteiten die voldoen aan vier criteria [Hitt e.a., 2001: 113/114]:
- ze zijn waardevol, dat wil zeggen dat ze het bedrijf helpen bedreigingen te neutraliseren en kansen te exploiteren;
- ze zijn schaars en er zijn dus niet veel andere partijen die ze bezitten;
- ze zijn moeilijk om te imiteren door andere partijen;
- kernkwaliteiten zijn niet te vervangen door andere capaciteiten.
Het vermogen gebruik te maken van kerncapaciteiten, kan leiden tot concurrentievoordelen voor een bedrijf. Concurrentievoordelen zijn er niet voor eeuwig. Door activiteiten van concurrenten en/of veranderende marktomstandigheden zullen kerncompetenties van vandaag op termijn niet meer een concurrentievoordeel opleveren omdat andere partijen ze inmiddels ook hebben gecreëerd. Innovatief vermogen is daarom belangrijk om nieuwe kerncompetenties en mogelijke concurrentievoordelen te
ontwikkelen. In de productontwikkeling worden er verschillende aanleidingen voor het ontwikkelen van nieuwe producten onderscheiden [Crawford, di Benedetto, 2003: 28]:
- een bron die nog niet optimaal wordt benut;
- een nieuwe bron (bijvoorbeeld een nieuwe technologie);
- een extern mandaat (iets wat als het ware door de markt wordt opgelegd, bijvoorbeeld door concurrentie, wetgeving, veranderde wensen/eisen/voorkeuren van klanten);
- een intern mandaat (iets wat in de organisatie wordt opgelegd, bijvoorbeeld door de visie van het management).
Er bestaan een aantal strategieën voor het creëren van waarde [Biemans, 2000: 52]:
- uitmuntende operationele prestaties (streven naar een lage prijs/kwaliteit verhouding);
- productleiderschap (continu kunnen aanbieden van vernieuwende producten);
- klantenintimiteit ( nadruk op relatiebeheer en ondersteunende diensten).
Uit de missie en de visie van het management van DTZ Zadelhoff (zie hoofdstuk 1), kan men concluderen dat het bedrijf zich richt op een combinatie van de strategieën productleiderschap en klantenintimiteit. Zoals beschreven in hoofdstuk 1, bestaat de dienstverlening van DTZ Zadelhoff uit de producten makelaardij, taxatie, research en advisering op het gebied van vastgoed. De producten en diensten bestaan grotendeels uit informatie, die wordt beschreven in rapporten. Deze informatie ontstaat doordat medewerkers ruwe gegevens analyseren en interpreteren. Hiervoor zijn drie soorten input nodig:
- uit de markt verkregen of verzamelde data (bronnen);
- kennis van medewerkers;
- kunde van medewerkers.
Bij al deze producten worden er gegevens geïnterpreteerd en omgezet naar informatie die respectievelijk een transactie, een waardeoordeel, publieke informatie of een advies tot gevolg hebben.
Om ruwe data te kunnen interpreteren en verwerken is er kennis nodig, welke is opgedaan door scholing (vaardigheden) en praktijkervaring (impliciete kennis). In de dagelijkse praktijk bij DTZ Zadelhoff zijn beide van belang.
4.2 Analyse van de CAT
In deze paragraaf wordt uiteengezet hoe de CAT is georganiseerd, wat hier geproduceerd wordt en hoe dit wordt gedaan. De bedoeling hiervan is om te destilleren welke waarde de CAT heeft voor haar opdrachtgevers en om te ontdekken wat de kerncompetenties zijn die kunnen worden ingezet voor productontwikkeling. Op deze manier zorgt men ervoor dat het te ontwerpen systeem voor de nieuwe dienstverlening een strategische fit heeft met de kennis en kunde van medewerkers die het product moeten gaan leveren aan opdrachtgevers.
Zoals in hoofdstuk 1 is beschreven, is taxeren het bepalen van de waarde van een vastgoedobject.
Binnen DTZ Zadelhoff is de CAT verantwoordelijk voor de taxatieopdrachten van overwegend landelijk opererende opdrachtgevers. De taxateurs van de regionale vestigingen zijn daarentegen verantwoordelijk voor de overige taxatieopdrachten, vaak van kleinere, regionale opdrachtgevers.
4.2.1 Producten
De waarde van vastgoed wordt bepaald door veel factoren, waarvan sommige onderling samenhangen. Enkele belangrijke vastgoedspecifieke zaken, die een taxateur tot uiting moet laten komen in zijn waardeoordeel over een object, zijn:
- de locatie van het object (relatief en absoluut);
- de visuele aantrekkelijkheid (architectuur);
- de huurdersituatie (lengte contracten, kwaliteit van de huurders);
- de bouwkundige staat van het object (de technische kwaliteit);
- de mate waarin het gebouw voldoet aan huidige eisen en wensen (functionele kwaliteit);
- de omgeving waarin het gebouw zich bevindt (overige gebouwen, functies en organisaties vlakbij het gebouw);
- de markt waarin het object zich bevindt (vraag en aanbod van concurrerende objecten);
- de courantheid van het object (gebondenheid aan de functie die het gebouw kan hebben voor gebruikers, oftewel alternatieve gebruiksmogelijkheden);
- de flexibiliteit van het object (mogelijkheden om het gebouw te herindelen).
Taxatieopdrachten kunnen onderling verschillen, afhankelijk van de opdrachtgever en het doel van de taxatieopdracht. Binnen DTZ Zadelhoff onderscheidt men vier soorten taxaties:
portefeuilletaxaties
Portefeuilletaxaties zijn periodiek terugkerende taxatieopdrachten van opdrachtgevers die de waarde van totale portefeuilles met meerdere vastgoedobjecten willen vaststellen. Voorbeelden van dergelijke taxatieopdrachten zijn taxaties in het kader van de jaarrekening en taxaties voor de ROZ/IPD vastgoedindex.
WOZ taxaties
WOZ taxaties worden uitgevoerd voor opdrachtgevers die voor het eigendom van hun vastgoed onroerende zaak belasting moeten afdragen aan de gemeentelijke overheid. De waarde van een vastgoedobject wordt éénmaal in de vier jaar geschat door de gemeentelijke overheid, waarover de eigenaar en de gebruiker belasting moeten betalen. De belastingplichtige eigenaren en gebruikers van vastgoed kunnen tegen deze belastingaanslagen in bezwaar (en eventueel in beroep) gaan, waarbij DTZ Zadelhoff de gebouwen kan taxeren om een besparing voor de eigenaar te realiseren.
Ad-hoc taxaties
Ad-hoc taxaties hebben veelal een éénmalig karakter, bijvoorbeeld voor vaststelling van de waarde van bedrijfsmatig vastgoed bij fusies en overnames, financieringstaxaties en balanswaardering.
bijzondere taxaties
Bijzondere taxaties worden bij DTZ Zadelhoff Special Products genoemd. Onder bijzondere taxatie opdrachten worden binnen DTZ Zadelhoff alle taxatieopdrachten verstaan die buiten het standaard werkgebied vallen van kantoren, bedrijfsruimten en winkels. Een voorbeeld van een dergelijke taxatieopdracht is het taxeren van een benzinestation of een horecagelegenheid.
Taxaties van vastgoedobjecten kunnen diverse doeleinden hebben. In de taxatiepraktijk is het erg belangrijk dat het doel van de taxatie past bij het waardebegrip dat wordt gehanteerd bij de berekening van de waarde. In paragraaf 1.4 is hier theoretisch al even bij stil gestaan. Voor het taxeren van commercieel vastgoed wordt in de praktijk bij de CAT het meeste gebruik gemaakt van de volgende methoden:
- huurwaarde kapitalisatiemethode (BAR of NAR);
- discounted cashflow methode (DCF);
- residuele grondwaarde methode;
- herbouwwaarde;
- gecorrigeerde vervangingswaarde.
De twee laatst genoemde methoden worden voornamelijk toegepast voor het bepalen van de waarde voor verzekeringen of bij zeer incourante objecten. In het kader van dit onderzoek zijn deze twee methoden minder relevant. Hieronder worden beknopt de BAR, NAR en DCF methoden voor het taxeren van vastgoed uitgelegd. Voor een volledige uitleg over deze en andere in de praktijk gebruikte taxatiemethoden wordt verwezen naar vakspecifieke literatuur.
Bruto Aanvangsrendement (BAR)
Het BAR is de bruto cashflow op jaarbasis als percentage van de totale initiële investering. De bruto cashflow komt overeen met de bruto jaarhuur bij volledige verhuur tegen marktprijzen in het beginjaar. In formulevorm:
BAR = bruto jaarhuur in jaar 1 bij volledige verhuur / totale initiële investering
De methodiek wordt gebruikt als twee van de drie inputs voor de formule bekend zijn om de derde te berekenen. Voor het bepalen van de twee benodigde variabelen, worden de waarden genomen van de meest geschikte referentieobjecten. De term rendement is hier eigenlijk niet helmaal op zijn plaats, omdat niet alle factoren die het rendement bepalen zijn meegenomen in de berekening. Het BAR is dan ook niet een wetenschappelijk instrument, maar wordt wel vaak gebruikt in de praktijk.
Netto Aanvangsrendement (NAR)
Het verschil tussen NAR en BAR ligt in de netto cashflow bij NAR en de theoretische bruto cashflow bij BAR. Voor het berekenen van de netto cashflow worden van de bruto theoretische cashflow alle jaarlijkse eigenaarlasten afgetrokken. In formulevorm:
NAR = (bruto jaarhuur – eigenaarlasten) / totale investering
Discounted Cashflow methode (DCF)
De DCF methode heeft veel overeenkomsten met de wijze waarop er in de financiële wereld waardeberekeningen voor assets gedaan worden. Geschatte toekomstige cashflows worden contant gemaakt naar de waardepeildatum.
In formulevorm:
PV = Σ CFt / (1+r)t
waarbij:
NPV net present value
CFt cashflow op tijdstip t r disconteringsvoet
t periode waarin de betreffende cashflow plaatsvindt
Voor de disconteringsvoet wordt vaak de rente op staatsobligaties genomen plus een opslag voor het risico dat met de exploitatie van het gebouw gemoeid is. Deze opslag wordt kwalitatief bepaald of berekend door de DCF methodiek te koppelen aan een BAR/NAR berekening. (Beide methodieken zouden namelijk tot dezelfde marktwaarde moeten komen.)
4.2.2 Primair proces
Het primaire proces van de taxatiedienstverlening binnen DTZ Zadelhoff verloopt op hoofdlijnen in vijf fases, welke zijn weergegeven in figuur 4.1. Specifiek voor taxatieopdrachten zijn de belangrijkste taken binnen deze fasen hieronder nader uitgewerkt.
figuur 4.1: fasen in het primair proces bij DTZ Zadelhoff (bron: DTZ Zadelhoff Gids)
In de acquisitiefase vindt het initiële contact plaats tussen de taxateur en de opdrachtgever. Bij DTZ Zadelhoff bestaat er een landelijke clientlist, waardoor relaties met opdrachtgevers voor verschillende afdelingen van DTZ Zadelhoff kunnen worden onderhouden. In deze fase worden de wensen van de opdrachtgever in kaart gebracht. Daarnaast wordt er intern bepaald wat de optimale werkwijze is voor de opdracht, voor wat betreft de verdeling van het werk tussen de centrale en de regionale taxateurs.
In de opdrachtfase wordt er een voorstel gedaan aan de opdrachtgever over de manier van uitvoeren van de opdracht en het honorarium.
In de uitvoeringsfase vindt het feitelijke werk voor de waardebepaling plaats. Hierbij worden gegevens verzameld (kadastrale informatie, bestemmingsplannen, milieugegevens, referenties) en wordt het te taxeren object bezichtigd, waarbij de bouwkundige staat wordt opgenomen. Vervolgens wordt met behulp van het van toepassing zijnde waardebegrip een standaard rekenmodel ingevuld, waarbij de waarde van het object wordt doorgerekend. De berekening wordt gecontroleerd door een collega-taxateur3. Alle bevindingen van de taxateur die van invloed zijn op de waarde van een object worden verwerkt in een taxatierapport.
In de contractfase wordt de taxatieopdracht gefactureerd bij de opdrachtgever en in de nazorgfase wordt er voornamelijk relatiebeheer en eventueel klachtenbehandeling gedaan.
3 Dit wordt het 4-ogen principe genoemd; elke taxatieberekening wordt door minimaal twee collega taxateurs bekeken en gecontroleerd [bron: DTZ Zadelhoff Gids].
1. acquisitiefase 2. opdrachtfase 3. uitvoeringsfase 4. contractfase 5. nazorgfase
4.2.3 Interne organisatie
De organisatiestructuur van DTZ Zadelhoff verdeelt het bedrijf in regionale en centrale afdelingen (zie figuur 1.1). De regionale afdelingen hebben specifieke kennis over de vastgoedmarkt in hun regio.
Met alle regionale afdelingen samen heeft DTZ Zadelhoff een landelijke dekking. De centrale afdelingen bekijken de vastgoedmarkt vanuit een helikopterview voor specifieke doeleinden (landelijke taxaties, onderzoek, etc) en klanten (beleggers, gebruikers, investeerders, etc).
Op de CAT zijn circa 20 taxateurs werkzaam, welke zijn onderverdeeld in 6 verschillende teams. Elk team bestaat uit een senior medewerker, een medior medewerker, een junior medewerker en/of een trainee. Alle teams voeren in principe dezelfde soort taxaties uit. Hierop is één uitzondering: er is een team speciaal voor de herbouwwaarde taxaties. Een aantal taxateurs hebben zich enigszins gespecialiseerd in een bepaald soort taxatie, bijvoorbeeld horeca en vakantieparken, WOZ, parkeergarages, hotels en onteigeningsopdrachten. Deze medewerkers fungeren als aanspreekpunt voor de rest van de organisatie over de betreffende thematiek. In het geval van het taxeren van een portefeuille met objecten verdeel over Nederland, is een taxateur van de CAT verantwoordelijk voor de coördinatie, maar worden de taxaties feitelijk uitgevoerd door de betreffende regionale taxateurs.
Voor taxateurs, maar eigenlijk voor alle medewerkers van DTZ Zadelhoff, geldt dat ze naast hun concrete functionele vaardigheden, gebruik moeten maken van impliciete kennis over de vastgoedmarkt. Men spreekt in de vastgoedmarkt veel van “het gevoel” met de markt. Met deze term wordt bedoeld dat de waarde van een vastgoedobject niet alleen kan worden bepaald door het uitvoeren van berekeningen met behulp van formules, maar dat ook visie op andere zaken de marktwaarde van een object bepalen. Voorbeelden hiervan zijn: de courantheid (verkoopbaarheid of verhuurbaarheid) van een object, de verhouding vraag en aanbod van vastgoed in een bepaalde deelmarkt, de flexibiliteit van een object (mogelijkheid om object te herindelen en/of functies te veranderen) en de toekomstige ontwikkelingen in de regio waar het object is gesitueerd.
Taxateurs maken, afhankelijk van de doelstelling van de betreffende taxatieopdracht, verder vooral gebruik van hun rekenkundige vaardigheden. De rekenkundige exercities die taxateurs moeten uitvoeren worden tegenwoordig allemaal met behulp van geautomatiseerde spreadsheetmodellen gedaan. Daarnaast is er in de taxatiemarkt een standaardisatie gaande, doordat de ROZ/IPD steeds meer richtlijnen opstelt. Opdrachtgevers verwachten in toenemende mate dat aan deze richtlijnen wordt voldaan bij taxatieberekeningen. Dit zorgt ervoor dat er in de markt steeds meer conformiteit is tussen partijen over definities, waardebegrippen en rekenmethoden. Automatisering en standaardisatie zorgen er ook voor dat het rekenkundige element niet de basis meer kan zijn voor een concurrentievoordeel ten opzichte van andere aanbieders van taxatiediensten.
4.3 Interne gegevensbronnen
Het opstellen en bijhouden van databanken, waar de overige afdelingen binnen DTZ Zadelhoff gebruik van kunnen maken, behoort tot de taken van de afdeling Research. Research heeft een aantal databestanden waarin verschillende soorten gegevens over de vastgoedmarkt zijn opgeslagen en periodiek worden bijgehouden. Naast het interne gebruik van deze gegevens, worden ze gebruikt voor het maken van marktanalyses die worden gepubliceerd (zoals de jaarlijks publicatie “Cijfers in perspectief”), of rapporten voor specifieke opdrachtgevers (herontwikkelingsstudies, haalbaarheidsonderzoeken, grondprijsberekeningen, vastgoedmonitoren).
- BAR bestand;
- aanbod bestand;
- planvoorraadbestand.
Het transactiebestand, huurprijsbestand en het BAR bestand zijn deels gerelateerd. Het transactiebestand bevat gegevens over transacties die feitelijk uit de markt komen. Het huurprijsbestand en het BAR bestand zijn deels gebaseerd op transacties, maar deels ook op interpretatie van de markt op dat moment. Het aanbodbestand en het planvoorraadbestand staan los van de overige bestanden. Het aanbodbestand is gebaseerd op feitelijke gegevens over aangeboden objecten in de markt. Het planvoorraadbestand bevat gegevens over de geplande ontwikkelingen voor zover die bekend zijn.
Hieronder worden de verschillende databestanden nader toegelicht. De tabellen en figuren die ter illustratie zijn opgenomen betreffen de kantorenmarkt in het westen van Nederland, echter soortgelijke databestanden zijn bij DTZ Zadelhoff aanwezig voor andere soorten vastgoed (winkels en bedrijfsruimten) en andere regionale deelmarkten in Nederland.
transactiebestand Research
De transactiedatabank is voor de afdeling Research de belangrijkste gegevensbron. Al jaren wordt er bij de afdeling Research van DTZ Zadelhoff een databank bijgehouden met daarin alle bekende gegevens over transacties in de vastgoedmarkt. Gegevens over transacties waar makelaars van DTZ Zadelhoff bij betrokken zijn, worden hierbij aangevuld met cijfers van een in dergelijke data gespecialiseerde organisatie (www.property.nl). Deze organisatie krijgt de gegevens op haar beurt aangeleverd van makelaarskantoren, die de transacties waarbij zij betrokken zijn melden. Omdat vermelding in de database extra publiciteit betekent voor makelaarskantoren, kan worden aangenomen dat bijna alle transacties in de database zijn verwerkt. Het transactiebestand wordt vijf keer per jaar ge-update.
Om de betrouwbaarheid van de gegevens te controleren wordt de ingekochte database in stukken verstuurd naar de bijbehorende DTZ regio afdeling. Hier worden de transacties geverifieerd en eventueel gecorrigeerd, danwel wordt het bestand aangevuld met ontbrekende transacties.
Een groot deel van deze databank is beschikbaar op het intranet van DTZ Zadelhoff en wordt gebruikt voor het opzoeken van relevante referentieobjecten en transacties voor taxatiedoeleinden. Men kan de databank binnen DTZ Zadelhoff raadplegen door de gewenste data te laten sorteren en te downloaden (in Excel formaat) van het netwerk. De data zijn te sorteren op: soort transactie (gebruiker of belegging), soort vastgoed (kantoor, winkel, bedrijfspand) en regio (gemeente of DTZ werkregio’s). Optioneel kan men ook op periodes en aantallen m2’s sorteren.
De databank van DTZ Zadelhoff bevat o.a. de volgende gegevens over vastgoedtransacties:
- jaar en maand van de transactie;
- adres- en locatiegegevens;
- soort vastgoed (kantoor, winkel, bedrijfspand, woning);
- soort transactie (huur, koop, onderhuur etc);
- bouwstatus (1e of 2e gebruiker);
- aantal m2 vrij verhuurbaar oppervlak;
- huurprijs per m2; - totale huursom;
- totale koopsom;
- bereikbaarheid van de locatie (score);
- bij de transactie betrokken makelaars;
- eigenaar van het object;
- (hoofd)huurders van het object.
Sinds ongeveer een jaar worden in deze databank ook gegevens over de looptijd van de afgesloten huurcontracten bijgehouden.
Met behulp van het transactiebestand zijn ontwikkeling in huurprijzen in een deelmarkt in kaart te brengen. In figuur 4.2 zijn als voorbeeld de gewogen gemiddelde huurprijzen van kantoren op een aantal locaties in Amsterdam gegeven. Het is realistisch om de gemiddeld gewogen huurprijsontwikkeling te bekijken omdat transacties van een geringe omvang (klein aantal m2’s) vaak in verhouding een hogere prijs per m2 hebben.
figuur 4.2: ontwikkeling van de gemiddeld gewogen huurprijzen voor kantoorruimte in Amsterdam (bron: DTZ Zadelhoff)
huurprijsbestand
Het huurprijsbestand is vanaf 1990 opgesteld en bijgehouden in samenwerking met de regionale makelaarskantoren. In dit bestand worden de actuele huurprijzen van de vastgoedregio’s bijgehouden. Dit bestand wordt vier keer per jaar ge-update voor de vier grote steden en twee keer per jaar voor de overige regio’s. De gegevens in dit bestand zijn niet alleen gebaseerd op feitelijke transacties (uit het transactiebestand), maar deels ook door de inschatting van medewerkers. Het bestand geeft als het ware een interpretatie van de markt. Dit gebeurt op twee manieren:
Enerzijds worden vanaf 1983 de jaarlijkse representatieve huurprijzen van de 1e klas locaties per stad bijgehouden. Deze gegevens zijn erg globaal en zijn vooral geschikt om een vergelijking te kunnen maken van de huurprijzen tussen verschillende steden. Een voorbeeld van deze informatie is gegeven in figuur 4.3.
huurprijsontwikkeling Amsterdam
0 50 100 150 200 250 300 350 400
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
jaren
gew. gem. huurprijs per m2
Amstel Business Park Amstelstation/Omval Centrum
Concertgebouw/Oud Zuid Teleport/Sloterdijk/Havens Westas
Zuidas Zuidoost
figuur 4.3: ontwikkeling gemiddelde huurprijzen van 1e klas kantoorlocaties in de 4 grootste steden (bron: DTZ Zadelhoff)
Daarnaast wordt er per locatie in de belangrijkste steden jaarlijks de range waarbinnen de meeste huurprijzen gerealiseerd zijn bijgehouden. Deze gegevens maken vergelijking van huurprijzen op locatieniveau mogelijk. Een voorbeeld van deze informatie is gegeven in figuur 4.4, waarin de ontwikkeling van de huurprijzen (onder- en bovengrens) van kantoren aan de Zuidas in Amsterdam is weergegeven.
Beide soorten informatie van het huurprijzenbestand worden gebruikt voor marktanalyses van de afdeling Research.
ontw ikkelig gem iddelde huurprijzen 1e klas kantoren locaties 1983-2003
0 50 100 150 200 250 300 350
1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
jaren
euro's per m2
Am sterdam Den Haag Utrecht Rotterdam
figuur 4.4: huurprijsontwikkeling van de kantoorlocatie Zuidas in Amsterdam (bron: DTZ Zadelhoff)
BAR bestand
Het BAR bestand is een bestand waarin een benadering van het gemiddelde Bruto Aanvang Rendement van de beleggingstransacties in een landsdeel per kwartaal wordt bijgehouden. Het BAR is een veelgebruikt begrip in de taxatie en makelaardijpraktijk (zie paragraaf 4.2). Het is het resultaat van de berekening: huursom/marktprijs (%). Een lage BAR geeft dus aan dat een gebouw voor “een hoge factor maal de aanvangshuur” is verkocht.
Dit bestand wordt in samenwerking met de afdeling Beleggingen bijgehouden, waarbij het vier keer per jaar wordt ge-update. Medewerkers van Research en Beleggingen bepalen periodiek de inschattingen van de BAR enerzijds door transacties die zij representatief achten, maar anderzijds ook door inschatting. Een belangrijke eigenschap van dit bestand is dat het ook het “gevoel” met de markt bevat, omdat het is gebaseerd op alleen de transacties die als representatief worden geacht voor de markt op dat moment.
aanbodbestand
In het aanbodbestand worden gegevens opgeslagen over te koop of te huur aangeboden objecten. Dit bestand wordt gebruikt om aanbod en opname gegevens te bepalen en om de vraag/aanbod verhoudingen per stad te kunnen bepalen. Een veel gebruikte norm is dat in een gezonde vastgoedmarkt opname en aanbod zich verhouden als 1 : 1 ½. Het aanbod en de opname van een stad is een momentopname. Het aanbodbestand wordt twee keer per jaar ge-update.
huurprijsontwikkeling
kantoren Amsterdam Zuidas 1990-2003
0 50 100 150 200 250 300 350 400
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
jaren
euro's per m2
bovengrens ondergrens
