Versteend vermogen
Over het verzilveren van de overwaarde van de eigen woning door middel van hypothecaire en niet-hypothecaire verzilverproducten
Universiteit van Amsterdam, Faculteit der Rechtsgeleerdheid Master Privaatrecht: Privaatrechtelijke rechtspraktijk
Auteur: M.J. Trippenzee Scriptiebegeleider: G.A.C. Orbán Studentnummer: 12311960
E-mailadres: Maarten.Trippenzee@student.uva.nl
Abstract
In dit onderzoek wordt ingegaan op de mogelijkheden die er zijn voor consumenten om de overwaarde van hun woning te verzilveren en toch in hun woning te blijven wonen. Dit is vooral relevant voor ouderen, die tijdens hun werkende leven vermogen hebben opgebouwd dat in hun woning is gaan zitten en dat ze dus niet lijken te kunnen besteden zonder te verhuizen. Er zijn hier echter wel mogelijkheden voor en daar gaat dit onderzoek over. De mogelijkheden die er zijn om te overwaarde te verzilveren zijn onder te verdelen in hypothecaire producten (opeethypotheken, aflossingsvrije hypotheken) en niet-hypothecaire producten (via manieren als erfpacht en sale and lease back). Vooral deze laatste groep producten is sterk in opkomst, wat ervoor heeft gezorgd dat de producten de laatste jaren in het nieuws en ook onderwerp van de politieke agenda zijn. Dat was de aanleiding van dit onderzoek was en dat zorgt ervoor dat dit onderzoek erg actueel is.
Een van de uitgangspunten bij het begin van het onderzoek was kijken of er een algemeen verzilvermodel geformuleerd zou kunnen worden. Hiervoor is gekeken naar de verschillende manieren om overwaarde te verzilveren en enkele systemen die in het buitenland gehanteerd worden. Vervolgens is de koppeling gemaakt naar de producten die op dit moment op de verzilvermarkt aanwezig zijn. Na vergelijking van de producten met elkaar en met de buitenlandse systemen kan de conclusie geformuleerd worden dat er geen winst valt te behalen aan het formuleren van een algemeen verzilvermodel als dat al mogelijk is. De aanbieders van verzilverproducten moeten namelijk wel een winstoogmerk hebben, anders zullen de producten weer van de markt verdwijnen. Het is juist goed dat er verschillende producten zijn, maar hierbij moeten consumenten wel goed geïnformeerd worden over de verschillende producten. Door middel van een transparante markt moeten de mogelijke risico's goed duidelijk zijn voor consumenten alvorens zij in zee gaan met aanbieders van verzilverproducten. Daarnaast zou de overheid er goed aan doen een no negative equity guarantee af te geven. Hiermee garandeert de overheid consumentenbescherming zonder dat de aanbieders van verzilverproducten deze garantie hoeven te verrekenen in de prijs van hun producten.
Daarnaast gaat dit onderzoek over de vormen van zorgplicht en toezicht die er op dit moment zijn en of daar iets aan veranderd zou moeten worden. Voor dit punt is gekeken naar de huidige wet- en regelgeving in Nederland en ook hoe hier in het buitenland mee omgegaan wordt. Met betrekking tot de zorgplicht en het preventieve toezicht kan geconcludeerd worden dat beide punten op dit moment te gebrekkig zijn. Aangezien de
overheid graag ziet dat de verzilvermarkt aantrekt, is het van belang de zorgplicht en het preventieve toezicht zoals deze op dit moment gelden voor hypothecaire verzilverproducten, door te trekken naar niet-hypothecaire verzilverproducten. Mocht de markt namelijk groeien, dan blijven consumenten in ieder geval goed beschermd en loopt de overheid niet achter de feiten aan wat betreft die bescherming.
Inhoudsopgave
1. Inleiding ………. p. 4
1.1. Aanleiding ………. p. 5
1.2. Indeling ………. p. 7
2. Toepasselijke wet- en regelgeving ……….. p. 8
2.1. Risico's ………. p. 8
2.2. Hypothekenrichtlijn ………. p. 9
2.3. Zorgplicht ………. p. 10
2.4. Toezicht ………. p. 11
3. Manieren om overwaarde te verzilveren ……….. p. 13 3.1. Aflossingsvrije hypotheken ………. p. 13
3.2. Opeethypotheken ………. p. 14
3.3. Sale and lease back ………. p. 15
3.4. Erfpacht ………. p. 17
4. Enkele relevante buitenlandse verzilversystemen ……….. p. 19 4.1. Verenigd Koninkrijk ………. p. 19
4.2. Frankrijk ………. p. 20
4.3. Verenigde Staten ………. p. 21
5. Producten in Nederland ………. p. 23 5.1. Zilver Wonen Fonds ………. p. 23
5.2. Lommerhuizen ………. p. 24
5.3. Behouden Huis ………. p. 24
5.4. Duowonen ………. p. 25
5.5. Korte vergelijking aanbieders ……….. p. 25
6. Bevindingen ………. p. 27 6.1. Zorgplicht ………. p. 27 6.2. Toezicht ………. p. 28 6.3. Beter model? ………. p. 28 7. Conclusie ………. p. 31 8. Vervolgonderzoek ………. p. 32 Literatuurlijst ………. p. 34 Jurisprudentieoverzicht ………. p. 39
1. Inleiding
In de Miljoenennota 2013 sprak toenmalig minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem over het liquide maken van eigenwoningbezit in Nederland. Hij concludeerde toen dat de markt ervoor bij ons klein was. Als mogelijke oorzaken noemde hij toen de relatief hoge pensioenen en het uitgebreide zorgstelsel, waardoor veel oudere mensen minder behoefte aan extra liquide middelen zouden hebben. De huishoudens met een lager pensioen, die wellicht meer behoefde hebben aan extra inkomsten, hebben echter vaker een huurhuis. Hij voegde hieraan toe: "Met het oog op de stijgende zorguitgaven en de toenemende druk op ons pensioenstelsel kan er in de toekomst meer vraag ontstaan naar producten die het mogelijk maken om het vermogen uit de eigen woning vrij te maken. Hierbij moet wel in het oog worden gehouden dat aanbieders deze producten op een verantwoorde (en zo simpel mogelijke) wijze vormgeven en aanbieden."1 Mede hierdoor is toen de Taskforce Verzilveren opgericht. Dit is een maatschappelijk initiatief waaraan een groot aantal organisaties, deskundigen en wetenschappers deelnam, waaronder Vereniging Eigen Huis, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM).2 De Taskforce had de opdracht belemmeringen voor verzilveren in kaart te brengen en nieuwe mogelijkheden te verkennen. In zijn rapport toentertijd constateerde de Taskforce dat verzilveren van overwaarde in Nederland nog tot ontwikkeling moest komen. Volgens de Taskforce zou een ruimer aanbod van verzilverproducten wenselijk zijn, "gezien de behoefte onder ouderen om zelfstandig in het eigen huis te blijven wonen en het streven van de overheid om ouderen zo lang mogelijk thuis zelfredzaam te laten zijn".3
Paul Tang gaf in een uitzending van Kassa in 2014 aan dat de Taskforce aan het kijken was naar een nieuw product dat nog van de grond moest komen, omdat banken vaak (te) huiverig waren voor de zogeheten opeethypotheken, het verzilverproduct voor banken waar ik in hoofdstuk 3.2 uitvoerig op terugkom. Tang gaf aan dat het van groot belang was dat het nieuwe product veilig was.4 Doordat mobiliteit en verhuisbereidheid dalen naarmate mensen ouder worden, wordt veel belang gehecht aan de mogelijkheid in het eigen huis te blijven wonen.5 Daarnaast zullen ouderen het vermogen van de woning graag gebruiken om de financiële positie te verbeteren, vooral als het nalaten van een erfenis niet al te belangrijk is.6
1 Kamerstukken II 2012/13, 33400, 1, p. 46. 2 Taskforce Verzilveren 2013, p. 44. 3 Taskforce Verzilveren 2013, p. 39. 4 Van Hulten 2014.
5 Taskforce Verzilveren 2013, p. 6. 6 Toussaint & Elsinga 2010, p. 526.
Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat mensen geen familie hebben om geld aan na te laten, mensen het belangrijker vinden om gereisd te hebben dan om geld na te laten of dat er simpelweg nog genoeg geld overblijft na een deel verzilverd te hebben.
1.1. Aanleiding
Kajsa Ollongren, minister van BZK, schreef op 5 juli 2018 een brief aan de Tweede Kamer om de kamer te informeren over het overleg en de uitkomsten van het Platform hypotheken 2019.7 Het Platform hypotheken was een voortzetting van het platform Maatwerk, dat door haar voorganger Ronald Plasterk geïnitieerd was.8 In het platform Maatwerk 2017 kwam verzilveren ook al langs. Toen werd er gezegd dat de noodzaak tot maatwerk voor senioren door uiteenlopende woonwensen en verschillende vermogenssituaties sterk varieerde, en deze senioren "de wens [kunnen] hebben om vermogen in de woning te verzilveren voor woningonderhoud of zorgkosten of een hypotheek willen om een verhuizing naar een toekomstbestendige woning te financieren." In de brief van 5 juli 2018 lichtte minister Ollongren ook uit dat een groot deel van de senioren met een koopwoning overwaarde in de woning heeft. Daarover zei ze het volgende: "Een deel daarvan heeft de wens om de overwaarde te verzilveren. Senioren die willen verhuizen kunnen de overwaarde verzilveren door de woning te verkopen en te gaan huren of door te verhuizen naar een goedkopere koopwoning. Voor senioren die niet willen verhuizen zijn er verschillende verzilvermogelijkheden. Verzilveren kan via het afsluiten van een (tweede) aflossingsvrije hypotheek of een opeethypotheek. Ook bestaan er producten waarbij de woning kan worden verkocht en vervolgens gehuurd wordt".9
Ik zal me in dit onderzoek richten op deze verzilverproducten, ook wel home equity release products genoemd. Hierbij zal ik kijken naar de regels die gelden voor zowel hypothecaire als niet-hypothecaire verzilverproducten. Daarnaast kijk ik naar de systemen in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, omdat dit net als Nederland West-Europese landen zijn en deze voor de vergelijking interessante verzilverconstructies hebben. Ook sta ik stil bij het systeem van de Verenigde Staten, vanwege de opvallende rol van de overheid daar als het gaat om verzilveren. Voor het onderzoek heb ik verder enkele belangrijke Nederlandse aanbieders uitgekozen en ben ik gaan uitzoeken hoe hun producten precies werken. Dit zijn Zilver Wonen Fonds, Lommerhuizen, Behouden Huis en Duowonen. Er zijn om dit moment meer
7 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 1. 8 Kamerstukken II 2016/17, 32847, 303. 9 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 5.
aanbieders actief, maar deze werken op vergelijkbare manieren en zijn in ieder geval niet groter in het aanbod dan deze vier. Ik heb tijdens het onderzoek ook nog gekeken naar de aanbieder Verzilvermijvast, maar deze gedurende dit onderzoek opgehouden te bestaan. Toen verzilverd wonen in de jaren '90 in Nederland werd gelanceerd, bleek dit geen succes.10 Producten als Amvest Home Free en Torenstad Verzilverd Wonen waren begin deze eeuw nog wel actief maar zijn op een gegeven moment stopgezet.11 Hierover zei de Taskforce Verzilveren dat "de prille markt […] de financiële turbulentie niet goed [heeft] doorstaan".12 Zoals gezegd is ook Verzilvermijvast onlangs opgehouden met het aanbieden van het verzilverproduct. Toch merkte het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) in 2013 op dat verzilvermogelijkheden in de toekomst weer belangrijker gaan worden, door de fiscale stimulans de hypotheek volledig af te lossen.13 Verzilveren is in Nederland echter nog niet op grote schaal bekend, laat staan populair.
Toussaint concludeerde in 2010 dat de consumenten die het woningvermogen het hardst nodig hebben, nog huurder zijn en dat het inzetten van de woning als financiering voor de oude dag de inkomenskloof tussen gepensioneerde huurders en kopers vergroot.14 Dit sluit aan bij de opmerkingen in de Miljoenennota van 2013 die ik eerder naar voren bracht. Het PBL benoemde deze paradox ook in 2013: "degenen die op papier de mogelijkheden hebben om vermogen vrij te spelen, lijken daar geen behoefte aan te hebben; degenen die deze behoefte wel hebben, hebben de mogelijkheden niet".15 De eerste groep, bestaande uit huiseigenaren, bouwt vermogen op door de hypotheek af te betalen en door te profiteren van stijgende huizenprijzen. Door de opkomst van verzilverproducten is het gemakkelijker om het vermogen weer aan de woning te onttrekken.16 Het vrijmaken en besteden van woningvermogen blijft echter een gevoelige kwestie, doordat mensen gehecht zijn aan hun 'thuis', dat vermogen een resultaat is van levenslang sparen en een erfenis is voor de kinderen.17
1.2. Indeling
10 Elsinga & Toussaint 2012, p. 176. 11 Hendriks 2013, p. 55.
12 Taskforce Verzilveren 2013, p. 19.
13 Planbureau voor de Leefomgeving 2013, p. 58. 14 Toussaint 2010, p. 253.
15 Planbureau voor de Leefomgeving 2013, p. 95. 16 Toussaint 2010, p. 247.
Voor dit onderzoek heb ik onderwerpen uitgekozen die relevant zijn voor een algemeen verzilvermodel en de huidige verzilvermarkt. Voor wat betreft de onderwerpen die niet aan bod kunnen komen zal ik aan het eind van dit onderzoek kijken of er relevante vervolgonderzoeken mogelijk zijn. Mijn doel is de positieve en negatieve kanten van de verschillende verzilverproducten te vinden en te benoemen. Ik wil kijken of het mogelijk en relevant is een product te bedenken waarmee we in Nederland verder zouden moeten. Daarnaast zal dit onderzoek vooral in het teken staan van de vraag of de consument beter beschermd dient te worden in het licht van niet-hypothecaire verzilverproducten. Om deze vraag uiteindelijk te beantwoorden, zal ik in het volgende hoofdstuk eerst enkele relevante bepalingen met betrekking tot wet- en regelgeving bespreken. Vervolgens ga ik in hoofdstuk 3 in op de manieren om de overwaarde te verzilveren, zowel met hypotheekvormen als op manieren om de overwaarde te verzilveren zonder hypotheek. In hoofdstuk 4 beschrijf ik in het kort welke mogelijkheden er in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk zijn om de overwaarde te verzilveren en sta ik kort stil bij het systeem van de Verenigde Staten. Hierna komen in hoofdstuk 5 de verzilverproducten in Nederland aan bod die niet door banken maar door particuliere aanbieders verstrekt worden, de zogenoemde niet-hypothecaire verzilverproducten. In hoofdstuk 6 loop ik de bevindingen langs met betrekking tot voornamelijk het de zorgplicht, het toezicht en de vraag of het mogelijk en/of nuttig is een goed verzilvermodel te formuleren. Tot slot beschrijf ik in de conclusie alle positieve en negatieve kanten van alle manieren die zijn langsgekomen en wat er dient te veranderen aan de huidige markt voor verzilverproducten. Daarnaast helpt alle beschreven informatie om te kunnen concluderen of het mogelijk en zinnig is te komen tot een vorm die beter en/of veiliger is dan de bestaande vormen voor nu en de toekomst, als het gaat om het verzilveren van de (over)waarde van de eigen woning.
2. Toepasselijke wet- en regelgeving
Het al dan niet verzilveren van de eigenwoningwaarde wordt interessant als consumenten de hypotheek grotendeels of helemaal hebben afgelost. Om te kijken welke regels en definities in dit kader gebruikt moeten worden, moet vooral gekeken worden naar de Wet op het financieel toezicht (Wft), die in art. 1:1 Wft enkele begrippen heeft gedefinieerd. Zo is een hypothecair krediet een overeenkomst inzake krediet met een consument, hetzij met een recht van hypotheek of andere zekerheid op de woning, hetzij voor het verkrijgen of het behouden van eigendomsrechten betreffende grond of een bestaand of gepland gebouw. Bij de totstandkoming van de wet noemde de regering hiervoor drie aanleidingen:
– Een sterke markt verdient een waar nodig sterke overheid. – In verschillende onderzoeken naar de «witte vlekken» op het gebied van consumentenbescherming zijn vele problemen gesignaleerd die nu een oplossing behoeven. – Het nationale handhavingsstelsel behoeft aanpassing aan verordening 2006/2004.18 Behalve in de Wft staan de belangrijkste regels met betrekking tot hypothecair krediet in het Besluit gedragstoezicht financiële ondernemingen (Bgfo), de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk), titel 7.2B van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF).19 Daarnaast geldt sinds 4 februari 2014 in de EU de Richtlijn 2014/17/ЕU, ook wel de Hypothekenrichtlijn genoemd. Voordat ik naar de regels ga kijken, wil ik eerst enkele risico's bespreken die voor verzilveren relevant zijn.
2.1. Risico's
Bij alle manieren van verzilveren spelen drie risico's die verder in dit onderzoek meerdere malen zullen komen: het langlevenrisico, het huizenprijsrisico (ook wel woningmarktrisico genoemd) en het renterisico.20 Bij het langlevenrisico wordt de restschuld groter dan de woningwaarde door de rentebijschrijving, doordat consumenten ouder worden dan verwacht. Men spreekt dan van negative equity. Het risico wordt vaak bij de bewoners van de woning gelegd.21 Er zijn echter ook wel producten bekend waarbij een no negative equity guarantee geldt: in dat geval hoeft de consument niet te vrezen alsnog de woning te moeten verlaten of de erfgenamen met een schuld achter te laten.22 Mocht de schuld namelijk boven de waarde
18 Kamerstukken II 2005/06, 30411, 3, p. 2. 19 Mak & Braspenning 2018, p. 81. 20 Taskforce Verzilveren 2013, p. 30. 21 Bart e.a. 2016, p. 31.
van de woning uitkomen, dan komt deze voor rekening van de kredietgever.23 Ook zijn er landen die systemen hebben waarbij de overheid deze garantie afgeeft, zoals de Verenigde Staten. Bij producten zonder deze garantie dreigt dus het gevaar dat mensen alsnog hun huis uit moeten of dat de schuld erg ver oploopt.24 Recente onderzoeken hebben echter wel betoogd dat de no negative equity guarantee ervoor zorgt dat verzilverproducten relatief duur zijn voor consumenten.25 Het tweede risico, het huizenprijsrisico, houdt in dat door een tegenvallende waardeontwikkeling van de woning minder vermogen beschikbaar blijkt te zijn.26 Dit risico kan worden overgenomen door marktpartijen.27 Tot slot is er het risico dat de rente erg verandert. Dit risico is aanwezig doordat aanbieders van producten nog niet weten wat de rente in de toekomst zal doen, bijvoorbeeld pensioenfondsen, die dit risico vaak afdekken.28 Voor alle risico's geldt dat ze door de kredietverstrekkers kunnen worden overgenomen of afgedekt, maar dit moet dan wel betaald worden en daarom worden de risico's in dat geval verdisconteerd in de rente, aldus Ollongren.29
2.2. Hypothekenrichtlijn
Voordat de Hypothekenrichtlijn van kracht werd, gold Richtlijn 2008/48/EG, in ons rechtssysteem geïmplementeerd in onder andere titel 7.2A BW. De regeling was niet van toepassing op hypothecaire kredieten en kredietovereenkomsten voor het verkrijgen van onroerend goed, zoals blijkt uit art. 7:58 lid 2 sub a en b BW. Hierdoor viel hypothecair krediet buiten de regeling inzake consumentenkrediet.30 Richtlijn 2014/17/EU, beter bekend als de Hypothekenrichtlijn. is in het Nederlands recht geïmplementeerd door aanpassing van de Wft en de op die wet gebaseerde lagere regelgeving, door de introductie van titel 7.2B BW en door aanpassing van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc).31 Art. 2.2 van de Whc bepaalt dat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) belast is met het toezicht op de naleving van de wettelijke bepalingen, bedoeld in onderdeel a van de bijlage bij die wet. Die bevoegdheid ontbreekt als de inbreuk betrekking heeft op een financiële dienst of activiteit. Uit art. 3 lid 2 van de Hypothekenrichtlijn blijkt dat equity release-kredietovereenkomsten, de opeethypotheken in Nederland die in paragraaf 3.2 aan de orde zullen komen, buiten het
23 Tunaru 2019, p. 4.
24 Taskforce Verzilveren 2013, p. 16. 25 Andrews & Oberoi 2015, p. 86.
26 Conijn, Kramer, Rouwendal & Schilder 2014, p. 33. 27 Bart e.a. 2016, p. 31 & 49.
28 Kamerstukken II 2014/15, 32043, 254, p. 26. 29 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 5. 30 Biemans 2017, p. 180.
toepassingsgebied van de richtlijn vallen. In Nederland is er echter voor gekozen deze wel mee te nemen in de implementatie in de Wft, zo blijkt uit de Memorie van Toelichting.32 In de Memorie van Toelichting bij de implementatie van de Hypothekenrichtlijn bracht toenmalig minister van Financiën Jeroen Dijsselbloem naar voren dat de Richtlijn "[eraan] beoogt […] bij te dragen dat consumenten die op zoek zijn naar een kredietovereenkomst voor hun woning dit met vertrouwen in de financiële markt kunnen doen".33 Dit sluit aan bij de doelstellingen van de Wft, met betrekking tot toezicht op de soliditeit van financiële ondernemingen en het bijdragen aan de stabiliteit van de financiële sector, zoals die naar voren komen in art. 1:24 en art. 1:25 Wft. Naast de ACM is de AFM ook een belangrijke toezichthoudende organisatie. Uit art. 1:25 lid 1 jo. lid 2 blijkt dat de AFM onder andere belast is met gedragstoezicht op financiële markten en het nemen van beslissingen omtrent de toelating van financiële ondernemingen tot die markten, waarbij het gedragstoezicht gericht is op ordelijke en transparante financiëlemarktprocessen, zuivere verhoudingen tussen marktpartijen en zorgvuldige behandeling van cliënten. De ACM is onder andere belast met toezicht op de mededinging en de zorg voor zorgvuldige behandeling van consumenten, aldus art. 2 Instellingswet Autoriteit Consument en Markt. Zoals ik eerder aangaf is de ACM niet bevoegd bij een inbreuk met betrekking tot een financiële dienst of activiteit, en uit art. 3.1 Whc blijkt dat deze bevoegdheid bij de AFM ligt. Bij de aanbieders van verzilverproducten kan van belang zijn in hoeverre de regels met betrekking tot financiële markten van toepassing zijn. Vanuit consumentenoogpunt gaat het dan vooral om de zorgplicht van kredietverstrekkers en om toezichtregels.
2.3. Zorgplicht
De bancaire zorgplicht gaat over enkele verplichtingen van financiële dienstverleners richting de consument. Art. 18 van de Hypothekenrichtlijn behelst een verplichting voor kredietgevers de kredietwaardigheid van de consument te beoordelen. Hypothecair krediet mag vervolgens niet worden toegekend aan consumenten die onvoldoende kredietwaardig zijn (art. 18 lid 5 sub a). Zie ook art. 4:34 Wft jo. art. 115 Bgfo. Of er sprake is van een dergelijke verplichting, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.34 Om te voldoen aan de bijzondere zorgplicht moeten banken voorafgaand aan het sluiten van een overeenkomst tot hypothecair krediet met een consument, inlichtingen inwinnen over diens inkomens- en vermogenspositie, met als doel om overkreditering van de consument te voorkomen, aldus de Hoge Raad in
32 Kamerstukken II 2015/16, 34292, 3, p. 3. 33 Kamerstukken II 2015/16, 34292, 3, p. 1 - 2. 34 Boom 2012, p. 76.
2017.35 Ook moeten banken consumenten voor wie kredietverstrekking mogelijk geen goed idee is, wijzen op de risico's.36 Daarnaast mogen kredietverstrekkers niet zonder meer afgaan op door een tussenpersoon verschafte inlichtingen aangezien ze zelf verantwoordelijk blijven om te waken tegen overkreditering, oordeelde de Hoge Raad in 2018.37 Schending van de zorgplicht kan zich vertalen in een beroep op onrechtmatige daad, wanprestatie of dwaling, maar bij een beroep op een oneerlijke handelspraktijk in de zin van art. 6:193a BW kan de AFM ook ingrijpen.38 Wat bijzonder is, is dat de Hoge Raad in datzelfde arrest oordeelde dat de bijzondere zorgplicht niet alleen op banken rust, maar op elke professionele aanbieder van krediet.39 De aanbieders van niet-hypothecaire producten verstrekken echter geen krediet zoals dit gedefinieerd is in de Wft en daarom is de zorgplicht op basis van deze uitspraak niet door te trekken naar bedrijven die dergelijke producten aanbieden. Je zou kunnen zeggen dat dit een beetje scheef is, nu er praktisch hetzelfde gebeurt als bij opeethypotheken. Hierop zal ik verderop, in de conclusie, terugkomen.
2.4. Toezicht
Consumenten worden in verhouding tot bedrijven vaak als zwakkere groep gezien en daarom zijn er veel bepalingen om hen te beschermen. Het Europese Hof van Justitie bepaalde in de zaak Costea dat niet de identiteit van de kredietnemer, maar het doel van de hypothecaire lening bepaalt of de kredietnemer consumentenbescherming geniet binnen het EU-recht.40 Ook de zaak Kásler is relevant in dezen. Hierin besliste het Europese Hof dat bedingen in algemene voorwaarden niet alleen grammaticaal voldoende duidelijk en begrijpelijk moeten zijn voor de gemiddelde consument, ook de economische gevolgen van een beding moeten duidelijk en begrijpelijk zijn voor de consument.41 Nu hypotheekovereenkomsten regelmatig complexe bedingen bevatten, zoals boetebedingen en rentebedingen, is deze uitspraak ook van belang voor consumentenbescherming bij hypothecair krediet.42
Zoals gezegd zijn de AFM en de ACM de belangrijkste organisaties als het gaat om financieel toezicht. Minister Ollongren gaf in 2018 aan dat tijdens de platformbijeenkomst als zorgpunt is genoemd dat niet-hypothecaire verzilverproducten op de markt buiten het toezicht
35 HR 16-06-2017, ECLI:NL:HR:2017:1107 (SNS/Stichting), r.o. 4.2.7. 36 HR 16-06-2017, ECLI:NL:HR:2017:1107 (SNS/Stichting), r.o. 4.2.8. 37 HR 14-12-2018, ECLI:NL:HR:2018:2298 (Hypinvest B.V./X c.s.), r.o. 3.4.2. 38 Boom 2012, p. 80.
39 HR 14-12-2018, ECLI:NL:HR:2018:2298 (Hypinvest B.V./X c.s.), r.o. 3.4.2. 40 HvJEU 03-09-2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:271 (Costea).
41 HvJEU 30-04-2014, C-26/13, ECLI:EU:C:2014:282 (Kásler). 42 Mak & Braspenning 2018, p. 80.
van de AFM vallen en dat dit een risico kan zijn voor consumenten. De ACM houdt weliswaar toezicht op oneerlijke handelspraktijken (afd. 6.3.3 BW), maar zolang er geen signalen zijn van dergelijke praktijken is er voor de ACM geen reden tot handelen. De minister benadrukte dat klachten over niet-hypothecaire verzilverproducten gemeld moeten worden bij de ACM, en klachten over hypothecaire verzilverproducten bij de AFM.43 Dat bedrijven als Behouden Huis en Duowonen niet onder het toezicht van de AFM vallen komt doordat de producten die zij aanbieden geen financieel product in de zin van de Wft zijn. In een uitzending van Nieuwsuur van 28 oktober 2018 stipte Joyce Donat van de Consumentenbond dit probleem ook al aan.44 Ik zal deze problematiek later verder bespreken.
43 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 6. 44 Maggé 2019.
3. Manieren om overwaarde te verzilveren
Er zijn verschillende manieren om de overwaarde te verzilveren. De op papier makkelijkste manier is verhuizen naar een goedkopere koopwoning of een huurwoning. In de praktijk is dit voor veel mensen echter geen oplossing, omdat er weinig aantrekkelijk aanbod is of simpelweg omdat consumenten graag in hun eigen huis willen wonen. Voor wie in zijn eigen huis wil blijven wonen, zijn de manieren om de overwaarde van de woning te verzilveren te verdelen in twee categorieën: hypothecaire en niet-hypothecaire producten. In de eerste categorie zijn er aflossingsvrije hypotheken en opeethypotheken. Het aanbod van deze producten was tot voor kort erg klein, door de regels voor hypotheekverstrekkers waar ik het in hoofdstuk 2 over had. In de tweede categorie gaat het vooral om sale and lease back, maar is erfpacht ook een mogelijkheid. Je ziet verschil in het type aanbieder: de opeethypotheek bijvoorbeeld wordt verstrekt door een financiële instelling, door een bank, terwijl sale and lease back vaak wordt aangeboden door een vastgoedpartij.45 Ik zal eerst de hypothecaire producten langslopen en vervolgens bespreken hoe de niet-hypothecaire producten werken. 3.1. Aflossingsvrije hypotheken
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaalt de consument alleen rentelasten.46 Terwijl de hypotheek loopt wordt niets van de schuld afgelost, maar bij het eind van de looptijd wordt het gehele bedrag opeisbaar. Dit is vaak als de consument verhuist. Toussaint gaf in een artikel uit 2010 aan dat de populariteit van aflossingsvrije hypotheken de potentie van opeethypotheken verkleint, doordat veel Nederlanders de hypotheek op hun woning na 30 jaar nog niet volledig hebben afbetaald en dus nog hypotheeklasten hebben als ze met pensioen gaan.47 De aflossingsvrije hypotheek zorgt er samen met stagnerende en dalende huizenprijzen voor dat minder overwaarde wordt opgebouwd.48 Minister Ollongren wees er in 2018 op dat de rente op een aflossingsvrije hypotheek relatief laag is ten opzichte van een opeethypotheek, maar dat hiertegenover staat dat de rentelasten wel maandelijks betaald moeten worden. De aflossingsvrije hypotheek was – en is – de meest gebruikte manier om de overwaarde uit de woning te verzilveren.49 Sinds de invoering van de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in 2011 mag het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zijn. De verwachting is verder dat de
45 Taskforce Verzilveren 2013, p. 31.
46 Kamerstukken II 2016/17, 32847, 303, p. 4. 47 Toussaint 2010, p. 253.
48 Schilder & Conijn 2011, p. 5.
populariteit van aflossingsvrije hypotheken drastisch zal dalen, doordat hypotheekrente sinds 2013 bij deze vorm niet meer mag worden afgetrokken.50 De AFM heeft in november 2018 in een brief aan de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) banken aangemaand klanten met een aflossingsvrije hypotheek te benaderen en inzicht te geven in de risico's die ze mogelijk lopen.51
3.2. Opeethypotheken
Opeethypotheken zorgen ervoor dat eigenaren vermogen aan de woning kunnen onttrekken en toch in de woning kunnen blijven wonen.52 Het zijn hypotheken op de overwaarde van het huis. Ze worden vaak ook wel aangeduid als omkeerhypotheken of omgekeerde hypotheken en in het Engels naast lifetime mortgage ook wel als reverse mortgage. Ik zal het voor de duidelijkheid steeds hebben over opeethypotheken. De hypotheek wordt verhoogd, waardoor de (over)waarde van het huis liquide wordt gemaakt en kan worden besteed.53 De rente wordt niet betaald, maar maandelijks bij de lening bijgeschreven.54 Hierdoor stijgt de hypotheekschuld en daalt de overwaarde van het huis. De lening wordt afbetaald uit de verkoopsom van het huis na verkoop van de woning of overlijden van de eigenaar.55 De consument heeft zo geen maandlast, maar de hypotheekschuld neemt wel (exponentieel) toe gedurende de looptijd doordat de aanbieder van de opeethypotheek de rentelasten bij de schuld opschrijft.56 Vanwege de in paragraaf 2.1 besproken risico's is het aantal aanbieders van producten als opeethypotheken vooralsnog redelijk beperkt.57 Kredietverstrekkers en adviseurs gaven in gesprekken met minister Ollongren aan dat zij ook in en kort na 2018 een beperkte toename van opeethypotheken verwachtten.58 Halverwege dat jaar waren er drie aanbieders, maar inmiddels zijn daar enkele bijgekomen.59
Zoals ik hiervoor aangaf is bewust gekozen opeethypotheken wel mee te nemen bij de implementatie van de Hypothekenrichtlijn. De opeethypotheek viel al onder de definitie 'hypothecair krediet' van art. 1:1 Wft en mede daardoor is gekozen deze hypotheek en soortgelijke producten uit te sluiten van titel 7.2B BW.60 In de MvT met betrekking tot de
50 Planbureau voor de Leefomgeving 2013, p. 94. 51 De Kuyper 2018.
52 Toussaint 2010, p. 247.
53 De Groot, Van Dam & Daalhuizen 2013, p. 30. 54 Van den Boogaard & Visser 2013, p. 723. 55 Kamerstukken II 2012/13, 33400, 1, p. 46. 56 Brounen, Kortleve & Ponds 2017, p. 21. 57 Van den Boogaard & Visser 2013, p. 724. 58 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 5. 59 Ollongren 2019, p. 3.
implementatie van de Hypothekenrichtlijn wordt verder genoemd dat financieel toezicht voor dergelijke producten van belang is en al bestond voordat Richtlijn 2014/17/EU werd geïmplementeerd. Vandaar dat gekozen is aansluiting te zoeken bij de toezichtregelgeving die al gold voor hypothecair krediet, de Wft dus.61 Hierbij is tot slot nog opgemerkt dat het niet om de naam gaat, maar om de uitleg. Als iets 'opeethypotheek' wordt genoemd maar voldoet aan de beschrijving van art. 7:119 lid 1 BW, is titel 7.2B BW wel gewoon van toepassing.62 Voorbeelden van opeethypotheken in Nederland zijn de Florius Verzilver Hypotheek, de Overwaarde Hypotheek van ABN AMRO, de Stekkie Inkomensaanvuller van verzekeraar Vivat en het Rabo OverwaardePlan. Opeethypotheken in het buitenland zijn er in ieder geval in Ierland, Noorwegen, Frankrijk, Australië, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten.63 In hoofdstuk 4 zal ik enkele kenmerken van de systemen van Frankrijk, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten kort bespreken.
3.3. Sale and lease back
De tot dat moment bestaande onzekerheid over het systeem van sale and lease back (ook wel aangeduid als sale and rent back) is in Nederland weggenomen in het arrest Keereweer/Sogelease.64 In dat arrest werd bepaald dat een overeenkomst van sale and lease back in beginsel niet in strijd is met het fiduciaverbod van art. 3:84 lid 3 BW, mits de rechtshandeling van partijen tot werkelijke overdracht strekt.65 In het geval van het eigen huis moet de verkopende partij (de bewoner) dus daadwerkelijk geen eigenaar meer zijn en moet het ook de bedoeling zijn dat deze nooit meer eigenaar wordt. Met de constructie van sale and lease back is het dan mogelijk de overwaarde van de eigen woning te verzilveren. Met de opbrengst van de woning kan de consument een lijfrente kopen die de rest van het leven uitkeert. Eigenaren verkopen de woning met het recht deze gedurende een bepaalde of onbepaalde periode terug te huren. Huur voor onbepaalde tijd komt neer op de verkoop van bloot eigendom en de vestiging van een recht van vruchtgebruik.
Sale and lease back is er in meerdere varianten, waarbij simpel gezegd een onderscheid gemaakt kan worden tussen een koopvariant en een huurvariant. Bij de huurvariant wordt een hoog percentage van de huizenprijs (de marktwaarde) uitgekeerd, maar moet ook de huur betaald worden van dat geld. Bij de koopvariant krijgt de consument een lager percentage van
61 Kamerstukken II 2015/16, 34292, 3, p. 36. 62 Kamerstukken II 2015/16, 34292, 3, p. 47. 63 Brounen, Kortleve, & Ponds 2017, p. 7.
64 HR 19-05-1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1735, m.nt. W.M. Kleijn (Keereweer/Sogelease).
de marktwaarde van de woning, maar hier staat tegenover dat geen huur meer betaald hoeft te worden. Mocht de consument vroegtijdig overlijden, dan is het zonde dat deze geen hoger percentage heeft laten uitkeren.66 Amvest Home Free en Torenstad Verzilverd Wonen waren ook producten die werkten met de huurvariant.67 Ook Verzilvermijvast werkte via sale and lease back. Bij verkoop werd 50% van de waarde uitgekeerd, waarna een jaarlijkse rente van 6% van de waarde aan Verzilvermijvast betaald moest worden. Bij overlijden of verhuizen van de consument vond de tweede uitkering plaats. Deze bedroeg 50% van het verschil in waarde tussen het bedrag op dat moment en ten tijde van de eerste uitkering. De consument en Verzilvermijvast deelden dus in winst en verlies. Verzilvermijvast is pas recentelijk gestopt met het aanbieden van het verzilverproduct. Productaanbieders die nu nog wel actief zijn via sale and lease back zijn Zilver Wonen Fonds en Lommerhuizen. Op deze producten zal ik later in hoofdstuk 5 terugkomen.
Minister Ollongren schreef in 2018 in een brief aan de Tweede Kamer dat producten die met een sale and lease back-constructie werken relatief kostbaar zijn, doordat de bewoner niet de volledige waarde van de woning krijgt uitgekeerd en doorgaans huurlasten moet betalen.68 In een uitzending van EenVandaag van 14 september 2015 stelde Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis dat alleen de koper financieel beter wordt van dergelijke producten.69 Consumenten hebben door middel van huur aanzienlijk hogere maandlasten ten opzichte van de eerdere hypotheek en ze moeten goed opletten hoe snel het spaarbedrag weg is met de hoge huur. Het is volgens hem belangrijk dat consumenten van tevoren uitrekenen hoe lang ze van de waarde van het huis kunnen genieten. Doet men dat niet, dan kan het zo zijn dat men na een aantal jaar voor een onaangename verrassing komt te staan doordat men alsnog het huis moet verlaten. Voordeel is wel dat het onderhoud overgaat (want de koper wordt eigenaar).
Bij sale and lease back draagt de verzekeraar vaak het langlevenrisico en het bedrijf dat de woning koopt zorgt vaak voor het onderhoud van de woning. De periodieke uitkering ligt hoger dan in het geval van een opeethypotheek aangezien hier ook de huur van betaald moet worden.70 Het feit dat er geen langlevenrisico is, is een voordeel voor de consument ten opzichte van de opeethypotheek. Wat verder meespeelt, is het risico dat de consument door een tegenvallende waardeontwikkeling van de woning over minder vermogen beschikt, het
66 Bollen-Vandenboorn, Boumans, Van Ginkel & Janssen 2014, p. 278 - 279. 67 Hendriks 2013, p. 55.
68 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 5. 69 Hagens 2015.
huizenprijsrisico. Deze voordelen brengen echter wel kosten met zich mee.71 Het verschil met betrekking tot het langlevenrisico vervalt echter wel als er bij de opeethypotheek een no negative equity guarantee geldt, afgegeven door hetzij de overheid hetzij de productaanbieder. Het verschil met betrekking tot onderhoud blijft wel bestaan.72 Het feit dat de woning bij sale and lease back verkocht wordt betekent dat de koper, de nieuwe eigenaar, verantwoordelijk is voor het onderhoud, maar dit betekent ook dat aanpassingen aan de woning in overleg met de (nieuwe) eigenaar dienen te gebeuren.
3.4. Erfpacht
Erfpacht is in het Nederlands recht geregeld in titel 5.7 van het Burgerlijk Wetboek. Het geeft een persoon (de erfpachter) het recht een onroerende zaak van een ander (de erfverpachter) te houden en te gebruiken, waarvoor de erfverpachter op grond van art. 5:85 BW een vergoeding krijgt (de canon), die periodiek terugkomt. De canon staat niet per se vast en kan jaarlijks verhoogd worden. Bij erfpacht gaat eigendom dus niet over, hoewel dat er van buitenaf voor leken wel zo uitziet. Als de erfpachtvoorwaarden niets regelen, heeft de erfpachter namelijk nagenoeg dezelfde rechten als de eigenaar/erfverpachter. Productaanbieder Duowonen, waarover hoofdstuk 5.4 gaat, maakt gebruik van erfpacht met betrekking tot de grond en de woning van consumenten. In de literatuur wordt wel betoogd dat sale and lease back via erfpacht mogelijk is. Dit systeem lijkt op de manier waarop de gemeente Eindhoven gehandeld heeft om voetbalclub PSV met financiering te helpen.73 Via de constructie dat de grond onder het voetbalstadion in eigendom wordt overgedragen aan de gemeente, waarna aan de vervreemder een erfpachtrecht op die grond wordt verstrekt, is het zo dat de erfpacht de lease is en de gemeente de eigendom als zekerheid verkrijgt.74 Bij dergelijke constructies zullen de gebruiksbevoegdheden bij de erfpachter blijven. Als de verkrijger de gefinancierde partij is, levert dit geen strijd met het fiduciaverbod op. Het strekt dan tot werkelijke overdracht, want het bloot-eigendomsrecht van de erfverpachter is hier de zekerheid.75
71 Conijn, Kramer, Rouwendal & Schilder 2014, p. 33. 72 Taskforce Verzilveren 2013, p. 31.
73 Van Oostrom-Streep & Bartels 2012, p. 15. 74 Van Oostrom-Streep & Bartels 2012, p. 30. 75 Van Oostrom-Streep & Bartels 2012, p. 31.
4. Enkele relevante buitenlandse verzilversystemen
In het Financieel Dagblad (FD) van 30 juli 2019 stond een artikel over de huizenmarkt in Spanje.76 Daar is het in opkomst om de bloot eigendom van je huis te verkopen, op voorwaarde dat je tot je dood in het huis kan blijven wonen. Ook in Spanje is men dus bezig met manieren om vroegtijdig de waarde van de woning te kunnen besteden zonder te hoeven verhuizen. In het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk is dit al decennialang heel normaal. Ik zal kort bespreken hoe het verzilveren van overwaarde daar de afgelopen jaren in zijn werk ging. Ook wil ik kort de rol van de overheid bij verzilveren in de Verenigde Staten toelichten. 4.1. Verenigd Koninkrijk
De huizenmarkt van het Verenigd Koninkrijk kent grote overeenkomsten met die van Nederland. Een artikel uit 2014 van de Britse Kathleen Scanlon en de Nederlandse Maria Elsinga noemt als grote verschillen dat de Britse huizenmarkt veranderlijker is dan de Nederlandse, dat in de Nederlandse markt vooral hypotheekrenteaftrek en hypotheekgarantie een grote rol spelen en dat woningcorporaties in Nederland op een belangrijke manier actief zijn op de huizenmarkt.77 In 2009 is er een grootschalig onderzoek naar verzilveren in Europa gepubliceerd, genaamd Study on Equity Release Schemes in the EU.78 Hieruit blijkt dat het Verenigd Koninkrijk toentertijd drie vormen van equity release products kende: lifetime mortgage, sale and lease back en home reversion.79 De lifetime mortgage is een vorm van equity release en de Britse variant van de eerder besproken opeethypotheek. Sale and lease back is ook al langsgekomen, in paragraaf 3.3. Bij home reversion verkoopt de consument (een deel van) het huis maar behoudt deze het recht in het huis te blijven wonen zolang als hij wil. Dat kan dus ook voor de rest van zijn leven zijn. De prijs van de woning is afhankelijk van de leeftijd en de levensverwachting van de consument. Het verschil met sale and lease back is dat bij home reversion geen huur wordt betaald, maar daar staat tegenover dat ook minder geld wordt uitgekeerd.80 De consument behoudt ook de mogelijkheid te verhuizen, waarbij de woning uiteindelijk wel voor een gereduceerd bedrag wordt verkocht.81
Het rapport van Reifner, Clerc-Renaud, Pérez-Carrillo, Tiffe & Knobloch uit 2009 geeft weer dat de toenmalige Financial Service Authority (FSA) in het Verenigd Koninkrijk ver kon
76 Quesada & Franco 2019. 77 Scanlon & Elsinga 2014, p. 336.
78 Reifner, Clerc-Renaud, Pérez-Carrillo, Tiffe & Knobloch 2009. 79 Reifner, Clerc-Renaud, Pérez-Carrillo, Tiffe & Knobloch 2009, p. 6 - 7. 80 Hendriks 2013, p. 23 - 24.
gaan in het houden van toezicht. De FSA was sinds het begin van deze eeuw de autoriteit met betrekking tot bepaalde hypotheken, waar Home Reversion Plans in 2005 aan zijn toegevoegd. De FSA zag erop toe dat "persons who provide, administer, arrange for, or advise on equity release transactions by way of business must be authorised or be exempt from authorisation".82 In het Verenigd Koninkrijk stond de constructie van sale and lease back tot juni 2010 niet onder regulering van de FSA, waardoor producten die gebruikmaakten van dergelijke constructies zonder duidelijke voorwaarden werden verkocht. Dit heeft de FSA doen besluiten regels op te stellen. Resultaten van mystery shoppers in 2011 hebben laten zien dat veel producten niet aan de regels voldeden, waardoor de FSA de verkoop van het product van sale and lease back heeft stopgezet.83 De lifetime mortgage en home reversion bestaan nog. In april 2013 is de FSA vervangen door de Financial Conduct Authority (FCA), wiens doel onder andere is concurrentie op de markt goed te laten werken.84 Consumenten van equity release products werden in het Verenigd Koninkrijk verder beschermd door regels van 'Safe Home Income Plans' (SHIP). Bedrijven die met SHIP werkten moesten voldoen aan diens regels, zoals transparantie en de eerder besproken no negative equity guarantee waardoor consumenten altijd het recht hebben in hun huis te blijven wonen.85 SHIP is nu vervangen door de Equity Release Council (ERC), maar ook onder de ERC geldt dat equity release products in het Verenigd Koninkrijk een no negative equity guarantee moeten hebben.86 Daarnaast bepaalt de ERC in zijn algemeenheid dat mensen in beginsel hun hele leven in de woning kunnen blijven.87
4.2. Frankrijk
Al meer dan 200 jaar bestaat in Frankrijk het Viager-model. Ongeveer 10% van de aankoop van particulier onroerend goed geschiedt door middel van dit model. Bij een Viager-constructie vindt de transactie plaats tussen twee natuurlijke personen, waarbij het niet ongewoon is dat dit familieleden onderling zijn.88 De oorspronkelijke eigenaar krijgt een deel van de koopsom en vanaf dat moment periodiek de rest uitbetaald. Hij mag zolang als hij wil in de woning blijven wonen en behoudt het vruchtgebruik. De in hoofdstuk 2.1 genoemde risico's worden niet verkleind, maar verschuiven alleen van de ene consument naar de andere.
82 Reifner, Clerc-Renaud, Pérez-Carrillo, Tiffe & Knobloch 2009, p. 10 - 11. 83 Taskforce Verzilveren 2013, p. 17.
84 Erta, Hunt, Iscenko & Brambley 2013, p. 22. 85 Hendriks 2013, p. 24.
86 Tunaru 2019, p. 4.
87 Ong, Haffner, Wood, Jefferson & Austen 2013, p. 35.
De koper draagt bijvoorbeeld het langlevenrisico. Een in Frankrijk bekend voorbeeld is dat van Jeanne Calment, een vrouw die op de leeftijd van 90 haar huis via deze constructie aan een man van middelbare leeftijd verkocht. Uiteindelijk overleefde ze die man en moesten zijn erfgenamen mevrouw Calment nog maandelijks een bedrag betalen totdat ze twee jaar later op 122-jarige leeftijd overleed. Of dit verhaal waar is valt niet met zekerheid te zeggen, maar het laat wel zien dat beide partijen een gok nemen met het Viager-model. De verkoper kan vroegtijdig overlijden, wat ongunstig is voor zijn erfgenamen, maar kan ook de koper overleven, zoals het voorbeeld van mevrouw Calment laat zien. Mede doordat het vaak om familieleden gaat is het gek dat de ene partij baat heeft bij een vroeg overlijden van de andere partij.89
Er is in Frankrijk ook een markt voor opeethypotheken, die prêt viager hypothécaire (lijfrentehypotheek) worden genoemd. Hiervoor is in 2006 een apart deel in de Franse wet opgenomen, hoofdstuk IV van het Consumentenwetboek. Ouderen kunnen geld opnemen met hun huis als zekerheid, waarmee de omvang van de hypothecaire lening toeneemt. De ontvangen bedragen moeten met rente worden terugbetaald bij verkoop van het huis of door de erfgenamen bij overlijden.90 Tot die tijd hoeft dus niets te worden afgelost. Wanneer de schuld boven de huizenprijs uitstijgt (bijvoorbeeld door het langlevenrisico) wordt het meerdere gedragen door de bank. Er geldt hier een no negative equity guarantee.91 Dit is wettelijk bepaald en hiervan kunnen banken niet afwijken.92 De opeethypotheek is in Frankrijk echter nog steeds niet populair, mede door de sterke regulering.93
In Frankrijk houdt de Commission Bancaire op dezelfde manier toezicht op de hiervoor besproken constructies als op andere financieringsvormen en voor de verlening van krediet is toestemming vereist van le Comité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement.94
4.3. Verenigde Staten
Wat opvallend is aan het verzilversysteem van de Verenigde Staten, is dat het langlevenrisico dat ik in paragraaf 2.1 naar voren heb gebracht in de Verenigde Staten grotendeels door de overheid wordt afgedekt, aangezien deze veelvuldig een no negative equity guarantee
89 Hendriks 2013, p. 28 - 29. 90 Van Erp 2006, p. 537 - 538. 91 Van Zelm-van Eldik 2006, p. 868.
92 Reifner, Clerc-Renaud, Pérez-Carrillo, Tiffe & Knobloch 2009, p. 60. 93 Taskforce Verzilveren 2013, p. 21.
afgeeft.95 Het meest gebruikte product in de Verenigde Staten wordt Home Equity Conversion Mortgage genoemd en is de Amerikaanse variant van een opeethypotheek. De overheid staat bij deze vorm van verzilveren garant als de schuld boven de woningwaarde uitkomt, wat dus bij het langlevenrisico het geval is. Wel kent men ook in de Verenigde Staten opeethypotheken zonder no negative equity guarantee, waardoor mensen alsnog het huis uit moeten of erfgenamen met een hoge schuld achterblijven.96 Dit is echter maar een klein percentage van de opeethypotheek-markt. Opmerking verdient wel dat de garantie van de overheid vergoed moet worden. Dit doet denken aan de opmerking van Ollongren waar ik in paragraaf 2.1 naar verwees, dat dergelijke risico's verdisconteerd worden in de rente.97 Sinds de Amerikaanse overheid het risico van no negative equity overnam, hebben opeethypotheken meer aftrek gevonden in de Verenigde Staten.98 In het land wordt ook veel voorlichting gegeven over verzilveren, bijvoorbeeld door de American Association of Retired People (AARP).99
95 Taskforce Verzilveren 2013, p. 5. 96 Taskforce Verzilveren 2013, p. 16.
97 Kamerstukken II 2017/18, 32847, 416, p. 5. 98 Brounen, Kortleve & Ponds 2017, p. 18. 99 Taskforce Verzilveren 2013, p. 21.
5. Producten in Nederland
Naast banken die opeethypotheken aanbieden zijn er meerdere aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten in Nederland, in uiteenlopende grootte. Ik zal de belangrijkste langslopen en even kort toelichten hoe deze bedrijven te werk gaan, waarbij ik bespreek hoe de verschillende producten in grote lijnen werken. Aan de hand van deze producten wil ik kijken of het mogelijk is de beste manier te formuleren om de overwaarde van je woning te verzilveren.
5.1. Zilver Wonen Fonds
Zilver Wonen Fonds werkt via een huurvariant van sale and lease back. Het is begonnen binnen de familie van de oprichter: deze kocht het huis van zijn schoonmoeder in ruil voor een redelijke huur. De woning wordt door Zilver Wonen Fonds gekocht voor 80% van de marktwaarde, waarbij eenmalig 1,5% als kosten in rekening wordt gebracht. Vervolgens wordt het huis voor 5,5% van de waarde verhuurd aan de bewoners.100 Het idee is dat de koopovereenkomst en de huurovereenkomst ongeveer gelijktijdig worden gesloten. De kosten voor de consumenten gaan elk jaar door de CPI (consumentenprijsindex) en de inflatie, waarbij ervan wordt uitgegaan dat deze jaarlijks 2% is, aldus de Prospectus van Zilver Wonen Fonds. Zilver Wonen Fonds vereist dat de woning goed onderhouden is, en verzorgt na de aankoop het beheer en het onderhoud van de woning.
In het in paragraaf 3.3 genoemde fragment van EenVandaag van 14 september 2015 waarin Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis wees op de gevaren van sale and lease back, ging het ook specifiek over Zilver Wonen Fonds. In het fragment werd een vrouw geïnterviewd die van € 220,- hypotheek naar € 870,- huur per maand ging, een forse verhoging van de maandlasten dus.101 Je hebt weliswaar meer te besteden, maar met zodanig hogere maandlasten kunnen de uitgaven niet voor langere tijd fors worden verhoogd. In een interview met NRC uit 2016 was toenmalig hoogleraar woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam Johan Conijn kritisch over Zilver Wonen Fonds. Het feit dat je 78,5% van de woningwaarde overhoudt is volgens hem vrij onaantrekkelijk, aangezien het geld weinig oplevert als je het op de bank zet, maar de consument wel 5,5% huur moet betalen en die huur jaarlijks stijgt.102
100 Brounen, Kortleve & Ponds 2017, p. 25. 101 Hagens 2015.
5.2. Lommerhuizen
Lommerhuizen werkt ook via de huurvariant van sale and lease back. De consument verkoopt het huis voor een deel van de taxatiewaarde en huurt het voor bepaalde tijd terug. Tot die tijd mag de consument gewoon in de woning blijven wonen voor een maandelijks huurbedrag. Als er een hypotheek is, lost Lommerhuizen deze af. De Taskforce Verzilveren -waar de directeur van Lommerhuizen Wim Bredewoud aan mee heeft gewerkt - sprak in 2013 over 90% van de taxatiewaarde, waarbij 50% van de taxatiewaarde rechtstreeks naar de verkoper wordt overgemaakt (waardoor dus de overwaarde wordt verzilverd) en 40% als voorschot op de huur wordt ingehouden.103 De consument kan er ook voor kiezen een deel van de huur vooruit te betalen met de overwaarde. Zoals gezegd is er dus een huurcontract voor bepaalde tijd, maar als dit contract verlopen is hebben consumenten wel de mogelijkheid een nieuw contract af te sluiten. Als dit niet gebeurt, moeten consumenten verhuizen. Wat voor consumenten positief is, is dat Lommerhuizen hen laat meedelen in de winst bij een eventuele waardestijging, terwijl een eventuele restschuld voor rekening van Lommerhuizen komt.
5.3. Behouden Huis
De methode van Behouden Huis lijkt op sale and lease back maar werkt iets anders, namelijk met een opschortende voorwaarde tot levering, waarbij geen huur wordt betaald. De consument blijft in beginsel eigenaar van de woning totdat alle betalingen zijn voldaan of tot hij 100 jaar oud is. Behouden Huis keert 80% van de woningwaarde (bij samenwonenden 70%) uit, verdeeld over de periode tot het honderdste levensjaar van de consument. Wanneer consumenten de leeftijd van 100 bereiken wordt een recht van vruchtgebruik gevestigd op de woning en dus hoeven consumenten nooit hun huis uit. Als iemand eerder overlijdt wordt het restant van het geld aan de erfgenamen doorbetaald. Hier zit een klein ethisch dilemma, omdat het eigenlijk gaat om speculeren over de overlijdensleeftijd van de consument. Het verschil met bijvoorbeeld Zilver Wonen Fonds en Lommerhuizen ligt in het beheer en onderhoud van de woning. Doordat Behouden Huis geen eigenaar wordt, blijft de consument hier zelf nog verantwoordelijk voor het beheer en het onderhoud van de woning. In een uitzending van Nieuwsuur van 28 oktober 2018 zei Joyce Donat van de Consumentenbond desondanks te spreken te zijn over Behouden Huis. Volgens haar is het vooral gevaarlijk als je toch snel verhuist. Verder benadrukte ze dat de eisen ongeveer hetzelfde zijn als de eisen
van de bank, maar dat de bank veel meer zekerheid biedt.104 In een interview met Quote vertelde oprichter en algemeen directeur Bob Rebel dat hij de methode in Londen zag en dat hij het toen naar Nederland heeft gehaald.105 Waarschijnlijk is dat de reden dat het model veel weg heeft van het Britse home inversion.
5.4. Duowonen
Bij Duowonen (ook wel DuoWonen genoemd) krijgt de consument een recht van erfpacht voor onbepaalde tijd op de eigen woning. Duowonen (via verzekeraar Goodlife) koopt de grond, waarbij de consument het daarvoor ontvangen bedrag eerst moet gebruiken om de hypotheekschuld af te betalen. Het geld dat overblijft is vervolgens op de maandelijkse canon na vrij te besteden. Die canon wordt jaarlijks verhoogd conform de CPI. De erfpachtvoorwaarden bespreken ook zaken als verkoop en terugkoop, maar dat is voor dit onderzoek niet relevant. Uit de zojuist genoemde uitzending van Nieuwsuur blijkt dat de Consumentenbond niet zo te spreken is over Duowonen.106 Volgens Joyce Donat zijn de kosten erg hoog. Als de consument alsnog wil verhuizen, moet deze eerst de grond terugkopen van Duowonen. Dit terwijl de prijs van de grond door de jaren heen stijgt, wat ervoor zorgt dat verhuizen duur is. Aan de andere kant bepaalt Duowonen dat de consument geen lager bedrag uitgekeerd krijgt als de prijs van de grond daalt, maar is dit winst voor Duowonen. Verder geldt ook hier dat de eisen vergelijkbaar zijn met die van de bank maar dat de bank veel meer zekerheid biedt. Volgens de Consumentenbond is de methode van Duowonen op elk moment duurder dan een aflossingsvrije hypotheek. Als je kiest voor een dergelijke hypotheek heb je bij aanvang en bij de uiteindelijke verkoop van de grond een stuk minder kosten dan als je met Duowonen in zee gaat. Daarnaast kunnen consumenten bij een aflossingsvrije hypotheek profiteren van eventuele waardevermeerdering van hun woning. 5.5. Korte vergelijking aanbieders
Hoewel de vier hiervoor besproken aanbieders producten aanbieden om je overwaarde te verzilveren, zijn er wel verschillen aan te wijzen tussen de producten. Van belang is met name wanneer de eigendom van de woning overgaat. Zilver Wonen Fonds en Lommerhuizen nemen de eigendom direct over, Behouden Huis als de consument alle betalingen heeft voldaan of 100 jaar oud is geworden en Duowonen neemt deze in beginsel helemaal niet over. Of de eigendom heeft gevolgen voor het onderhoud van de woning: aangezien dit voor
104 Maggé 2018.
105 Schimmelpenninck 2017. 106 Maggé 2018.
rekening van de eigenaar is blijven de consumenten hier alleen zelf voor verantwoordelijk als ze in zee gaan met Behouden Huis of Duowonen. Voor wat betreft de waardestijging van de woning heeft Lommerhuizen heeft ervoor gekozen de consument mee te laten profiteren van een dergelijke stijging, in tegenstelling tot Zilver Wonen Fonds. Ook bij Behouden Huis is dit niet het geval, doordat de levering (en dus de overdracht) slechts uitgesteld is. Bij Duowonen is het zo dat de stijging van de grondwaarde voor verzekeraar Goodlife is, terwijl het bedrag om de grond terug te kopen niet meedaalt als de woningwaarde omlaaggaat.
6. Bevindingen
Ik heb eerder naar voren gebracht dat particuliere aanbieders van verzilverproducten onder geen enkele vorm van toezicht vallen, omdat zij geen financieel product aanbieden, wat volgens Joyce Donat van de Consumentenbond zorgelijk is.107 Als iemand schade heeft ondervonden kan achteraf de ACM of de rechter ingeschakeld worden, terwijl preventief toezicht ontbreekt en juist die vorm van toezicht een belangrijk instrument kan zijn als het om consumenten en grote uitgaven gaat. Consumenten genieten minder bescherming als ze met bedrijven zoals hierboven genoemd in zee gaan, terwijl het wel over hun opgebouwde vermogen gaat. Zoals ik eerder heb aangegeven, worden consumenten bij hypothecaire (verzilver)producten wel beschermd door onder meer een zorgplicht voor banken en toezicht door de AFM. Mijns inziens moet er meer bescherming komen voor consumenten die gebruikmaken van niet-hypothecaire verzilverproducten.
6.1. Zorgplicht
Voor wat betreft de zorgplicht ligt de vraag voor of deze plicht niet ook zou moeten gelden voor aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten. Zoals ik in hoofdstuk 2 vermeldde heeft de Hoge Raad bepaald dat er een zorgplicht geldt voor alle aanbieders van krediet.108 Bedrijven als Zilver Wonen Fonds, Lommerhuizen, Behouden Huis en Duowonen zijn echter geen kredietverstrekkers en dus geldt er voor hen geen zorgplicht. Dat terwijl hun producten te vergelijken zijn met opeethypotheken en deze producten grote financiële gevolgen kunnen hebben voor consumenten, zeker als consumenten te lichtzinnig omgaan met het vrijgekomen vermogen en zeker bij bepaalde manieren van verzilveren. Wat betreft de zorgplicht werken de aanbieders vaak met maatwerk en is het niet zo dat ze consumenten proberen te misleiden of misbruik van hun onwetendheid proberen te maken. Daarnaast worden consumenten vaak periodiek uitbetaald en kunnen ze dus niet al te onverantwoordelijk met geld omgaan. Toch kan een zorgplicht zoals deze nu voor kredietverstrekkers geldt, geen kwaad. Hiermee wordt voorkomen dat consumenten hun hele opgebouwde vermogen in een paar jaar uitgeven en vervolgens alsnog hun huis uit moeten, of dat nalatenschap in gevaar komt. Interessant aan de eerder genoemde uitspraak Hypinvest B.V./X c.s. is dat de Hoge Raad de groep waarvoor de zorgplicht geldt, al uitbreidde. Hoewel een nieuwe rechtszaak met betrekking tot eventuele verdere uitbreiding interessant zou zijn, is het niet waarschijnlijk dat de zorgplicht in de rechtspraak uitgebreid kan worden tot particuliere verstrekkers van verzilverproducten. De
107 Maggé 2018.
crux zit hem namelijk in het verstrekken van krediet en zoals ik eerder heb aangegeven is er geen sprake van krediet, en lijkt het dus op basis van de huidige wetgeving onmogelijk de zorgplicht door te trekken naar bedrijven als Duowonen en Behouden Huis. In de rechtspraak zijn er op dit moment dan ook weinig aanknopingspunten om iets te veranderen in de situatie met betrekking tot de niet-hypothecaire verzilverproducten.
6.2. Toezicht
Iets vergelijkbaars als het geval is bij de zorgplicht zou je kunnen zeggen over het geldende toezicht. Het feit dat er geen sprake is van krediet verstrekken en dus niet van een financieel product in de zin van de Wft, zoals ik al een paar keer heb genoemd, brengt ook met zich mee dat er geen preventief toezicht geldt. De bescherming zoals deze nu geldt (bij ondervonden schade de ACM of de rechter inschakelen) is in mijn ogen te summier, zeker nu het om de bescherming van een zwakkere groep gaat. Ander toezicht is alleen mogelijk als de aanbieders gaan bemiddelen in de zin van de Wft door betrokken te zijn bij het verstrekken van de hypotheek. De door mij besproken producten blijven daar echter ver van weg en dus geldt het toezicht niet voor de niet-hypothecaire aanbieders, terwijl zij via dezelfde constructies werken als de aanbieders van opeethypotheken. Ook hier lijkt het me niet verkeerd als preventief toezicht ook voor niet-hypothecaire verzilverproducten zou gelden. Op dit moment is het zo dat er wel preventief geldt voor banken, waar natuurlijk veel voor te zeggen valt. Het is alleen apart dat de aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten niet aan toezicht onderworpen zijn terwijl de aanbieders van hypothecaire verzilverproducten dat wel zijn. Hier valt enige ongelijkheid in te ontdekken. Mijns inziens zou het toezicht doorgetrokken moeten worden naar bedrijven als Behouden Huis en Duowonen. Niet omdat die bedrijven met zeer consumentonvriendelijke producten werken, maar met name voor het geval de markt groeit. De overheid geeft aan de mogelijkheid van niet-hypothecaire producten verder te willen onderzoeken en eventueel willen te stimuleren, en dan is de kans aanwezig dat er producten op de markt gaan komen die er puur op gericht zijn consumenten zo snel mogelijk al het spaargeld afhandig te maken. Het is beter als de markt dan voorbereid is.
6.3. Beter model?
Wat niet vergeten mag worden, is dat verzilveren van de overwaarde op welke manier dan ook op dit moment nadelig is voor erfgenamen. Het nalatenschap zal vrijwel altijd kleiner worden als men voor het overlijden de overwaarde is gaan verzilveren (even los van de
mogelijkheid dat ouders voor lange tijd een deel van de overwaarde elk jaar belastingvrij schenken aan hun erfgenamen). Dit hoeft echter natuurlijk geen obstakel te zijn, aangezien erfgenamen nog niets te zeggen hebben over het geld dat niet van hen is. Verzilveren kan een goede manier zijn voor veel consumenten, met name ouderen, om meer met het geld te doen waar ze vaak een groot deel van hun leven voor gewerkt hebben. Dat is ook een van de redenen dat de overheid verzilverproducten de laatste jaren positief heeft benaderd en onderzoek naar dergelijke producten heeft laten doen. De vraag is in hoeverre de door mij besproken producten blijven bestaan, nu de verzilverproducten uit het verleden geen lang leven was gegund. Dit komt doordat de producten veel negatieve publiciteit opleveren en Nederlanders huiverig lijken met de aanbieders van dergelijke producten in zee te gaan. Aan het begin van dit onderzoek had ik het idee dat een positieve toekomst van de verzilvermarkt wellicht gestimuleerd zou kunnen worden door het formuleren van één model of één ideaal product. Ik ben echter tot de conclusie gekomen dat dat wellicht toch niet zinvol is. De producten die we op dit moment in Nederland hebben tonen veel gelijkenissen met elkaar en met buitenlandse producten. Mocht het al mogelijk zijn één product te formuleren dat alle positieve eigenschappen van de bestaande producten behelst, dan is het maar de vraag of dit de verzilvermarkt ten goede komt. Het is makkelijk van de hierboven besproken eigenschappen steeds de voor de consument gunstige te kiezen en zo tot een model te komen. Er moet echter niet vergeten worden dat het om particuliere aanbieders gaat en dat het voor hen wel aantrekkelijk moet zijn verzilverproducten aan te bieden. Het moet voor hen wel mogelijk blijven om winst te blijven maken en zij moeten niet al het risico lopen. De Taskforce Verzilveren noemde in het kader van verzilveren dat betrouwbaarheid en veiligheid erg van belang zijn: er moet een duidelijk kader zijn waar de verzilverproducten aan moeten voldoen.109
Interessanter dan naar één bepaald model te kijken vind ik aan te stippen dat de aanbieders van verzilverproducten naar mijn idee geen misbruik moeten maken van consumenten, een zwakkere groep in de samenleving. Wat hier allereerst bij kan helpen is een goede voorlichting voor consumenten, zoals in het Verenigd Koninkrijk nu op grote schaal gebeurt. De overheid zou hier mijns inziens een rol in moeten spelen. Verzilverproducten zijn langsgekomen in de Miljoenennota van 2013, in het jaarlijkse Platform Hypotheken en de Taskforce Verzilveren, dat mede door de overheid is opgericht dus de overheid bespreekt de verzilvermogelijkheden in ieder geval wel. Een vervolgstap zou zijn dat de informatiemeer
richting de consument gecommuniceerd wordt, zodat deze een weloverwogen keuze kan maken. Daarnaast zouden de aanbieders verplicht kunnen worden consumenten beter te informeren, via een zorgplicht die vergelijkbaar is met die van kredietverstrekkers in de zin van de Wft, zoals ik hiervoor heb betoogd.
De regulering moet echter niet doorschieten, omdat de beperkte markt die er nu is dan zal verdwijnen en er geen nieuwe markt zal ontstaan, zoals bij opeethypotheken in Frankrijk het geval was. Het lijkt mij echter wel goed in Nederland een markt met verzilverproducten te hebben en blijkens het rapport van de Taskforce Verzilveren en de brieven van minister Ollongren staan er veel toonaangevende partijen achter het bestaan van een dergelijke markt. Er moet alleen voor gezorgd worden dat er niet allemaal bedrijven komen die misbruik maken van het feit dat er voor hen geen zorgplicht geldt en dat er geen preventief toezicht is. Daarom zou het mijns inziens goed zijn aandacht te besteden aan een zorgplicht en verbeterd toezicht voor de particuliere aanbieders van verzilverproducten.
Ik betoog weliswaar dat er betere consumentenbescherming moet komen en het goed zou zijn als de verzilvermarkt zich uitbreidt, maar het moet voor aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten nog wel aantrekkelijk zijn actief te zijn op te markt, er moet nog wel winst gemaakt kunnen worden. Een combinatie van deze factoren brengt met zich mee dat de overheid er mijns inziens goed aan zou doen een no negative equity guarantee, zoals eerder in dit onderzoek naar voren gekomen, af te geven. Deze conclusie strookt ook met het rapport met de Taskforce Verzilveren waarin deze niet-aangesloten partijen oproept deze conclusie te onderschrijven.110 Een no negative equity guarantee beschermt de consumenten, maar zorgt er ook voor dat verzilverproducten relatief duur worden. Om prijzen te drukken kan de overheid deze garantie dus afgeven, zoals in de Verenigde Staten nu gebeurt.
7. Conclusie
Op basis van het voorgaande concludeer ik dat er een zorgplicht voor aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten zou moeten gelden en dat zij meer onderworpen zouden moeten zijn aan preventief toezicht. De consumenten zouden daarnaast beschermd moeten worden door een no negative equity guarantee, maar om de prijzen van de producten niet te hoog te laten worden zou deze voor rekening van de overheid moeten komen. Hoewel het misschien zo overkomt, hoeven al deze punten niet alleen maar negatief voor de aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten uit te pakken: als de producten op deze punten verbeterd zijn kan de overheid duidelijk communiceren dat ze achter de verzilvermarkt staat omdat de regelgeving goed uitgedacht is en consumenten weinig risico lopen hun huis uit te moeten. Zo kunnen consumenten een afgewogen keuze maken tussen de verschillende aanbieders, waardoor de markt wel eens zou kunnen aantrekken. Dit blijft natuurlijk wel speculatie.
Mocht er iets in de wet aangepast worden, dan kan dat niet in de Wft. Zoals ik meerdere keren naar voren heb gebracht, is juist het probleem dat de aanbieders van niet-hypothecaire zorgproducten niet onder de Wft vallen, en het lijkt me wat ingrijpend de reikwijdte van die wet aan te passen. Er zou aansluiting gezocht kunnen worden bij de Wft, want deze is er echt op gericht consumenten te beschermen, zoals blijkt uit de aanleidingen tot de Wft die ik in hoofdstuk 2 naar voren bracht. Toch lijkt het me goed buiten de Wft dan iets aan te passen. Consumenten blijven deel uitmaken van de zwakkere groepen van onze samenleving en hoe meer de verzilvermarkt aantrekt, hoe beter het is dat de overheid voorbereid is op nieuwe aanbieders van niet-hypothecaire verzilverproducten. Daarnaast kan gesteld worden dat er nieuwe problemen aan de orde komen met de opkomst/groei van de verzilvermarkt, waarvoor ook een oplossing geboden dient te worden. Het toenmalige uitgangspunt dat de overheid (de toezichthouder pas ingrijpt met handhaving bij mogelijke inbreuken op het consumentenrecht als de markt daartoe niet in staat is kan ook hier van toepassing blijven.
Het zou goed zijn als de regering hiermee aan de slag ging. Mocht de verzilvermarkt namelijk sterk groeien, dan is de kans aanwezig dat er ook aanbieders zullen toetreden die er alles aan zullen doen consumenten geld afhandig te maken met een product zonder intentie de consumenten een gelukkige oude dag te geven. De regering zou er goed aan doen de markt hierop voor te bereiden door de zorgplicht en het preventieve toezicht nu alvast aan te scherpen.
