Het herbestemmen van kantoorgebouwen naar woningen
Het herbestemmen van kantoorgebouwen naar woningen
Afstudeer onderzoek van: Rob Sanders & Daan van den Oever
Begeleider:
Rob van Alphen, Okke Boom Afstudeer bedrijf:
C’est la Vie Bjorn van Doremalen
TD-gebouw Eindhoven
Het herbestemmen van kantoorgebouwen naar woningen
Voorwoord
Dit rapport is het resultaat van ons afstudeeronderzoek voor de Bachelor Bouwkunde aan Avans Hogeschool Tilburg. Wij hebben dit onderzoek gekozen omdat het een actueel probleem is waar veel commotie over is. Wij hebben een casusgebouw gekozen dat al enkele jaren veel in het nieuws is geweest. Het leek ons interessant onze visie over dit gebouw uit te spreken.
De afgelopen 8 maanden zijn we bezig geweest met het onderzoeken van transformatiemogelijk- heden voor het TD-gebouw te Eindhoven. Als resultaat van ons onderzoek zijn we tegen veel knelpunten aangelopen, maar hebben we ook veel mogelijkheden gevonden.
Onze dank gaat uit naar alle personen die ons hebben geholpen met dit onderzoek. Allereerst onze drie begeleiders Rob van Alphen (Avans), Okke Boom (Avans) en Bjorn van Doremalen (C’est laVie); bedankt voor jullie feedback en goede adviezen. Door jullie begeleiding hebben we veel geleerd. Ook bedanken wij Guus van Schaik (Avans), Jaap Korteweg (Avans) en Piet Swinkels (Hurks beton) voor hun advies tijdens onze afstudeerperiode.
Wij hebben een zware maar leuke periode gehad, waar we allebei veel van hebben geleerd. Rob Sanders en Daan van den Oever
Samenvatting
Als je naar Nederland kijkt, zie je veel verschillen in de gebouwbezetting. Zo is er een groot overschot aan leegstaande kantoorgebouwen. Een deel hiervan is geschikt voor een herbestemming naar een woonfunctie. Momenteel zijn er veel problemen met het structureel leegstaan van kantoren. Structurele leegstand leidt tot waardeverlies voor kantooreigenaren. Het is ook een maatschappelijk probleem door derving van overheidsinkomsten en kans op verpaupering waardoor locaties in een neerwaartse spiraal terecht kunnen komen.
Met een casusstudie hopen wij te bewijzen dat je een kantoorgebouw kan transformeren naar een woningfunctie die zowel nu als in de toekomst functioneel blijft. Door het creëren van een flexibel gebouw maken we van een afgeschreven kantoorgebouw weer een ‘nieuw’ gebouw, dat klaar is voor nieuwe gebruikers. Voor de casusstudie gebruiken wij het voormalige gemeentekantoor
(TD-gebouw) van Eindhoven. Het TD-gebouw is oud en versleten, maar is kansrijk om als woongebouw te ontwikkelen.
Het is zaak het gebouw anders te benaderen dan nu gebeurt, zonder het bestaande principe teveel aan te passen. De huidige structuur van het gebouw leent zich uitstekend voor een transformatie. Echter is het wel heel erg belangrijk dat je de bestaande constructie niet wijzigt. De gevel van het TD-gebouw is al 40 jaar oud. Deze is om diverse redenen ongeschikt bevonden en zal worden
verwijderd. De installaties in het gebouw zijn verouderd en functioneren niet meer naar behoren. Hierdoor zullen ze volledig vervangen moeten worden.
Omdat wij een transformatie willen die zowel nu als in de toekomst een meerwaarde wordt voor het gebouw, hebben we besloten om het plan te schrijven voor de doelgroep beleggers. Een
transformatie brengt risico’s met zich mee; hiervoor is 6% rendement gerekend. Dat wil zeggen dat als er iets fout gaat, je nog steeds een marge hebt om winst te maken. Deze risico’s zitten vooral in de bouwtijd, bouwkosten, huurprijs, kostprijs en bezettingsgraad. Om ervoor te zorgen dat er voldoende bezetting is in het gebouw, kiezen we voor de doelgroepen: starters, nationale studenten en internationale studenten. Dit omdat uit onderzoek is gebleken dat voor deze groepen een tekort aan woonruimte is in de betreffende regio.
Bij de nieuwe indeling van het gebouw willen we rekening houden met de woningmarkt, het feit is dat we ook in de toekomst geen leegstand in het gebouw willen hebben. Dit willen we doen door een flexibel principe te gebruiken. Hiermee wordt bedoeld dat we een gebouw willen creëren dat in de toekomst eenvoudig te veranderen is naar een nieuwe bestemming.
De indeling van het gebouw is flexibel en kan veranderen van bestemming. Het gebouw heeft echter een basisindeling waar je van alles op kunt aansluiten wat niet te wijzigen is. Hierdoor kan de
volgende eigenaar meerdere kanten op met zijn indelingen. Het gebouw krijgt hierdoor een
meerwaarde in de toekomst. Bij het principe flexibel ten opzichte van installaties zijn er veel dingen mogelijk. Wij hebben een concept gekozen dat voor meerdere mogelijke bestemmingen geschikt is. Als we kijken naar de kosten van de transformatie en het rendement dat we willen behalen, komen we net iets onder de 6% uit (5,9%). Een rendement van 6% zal wel behaald worden als het
aankoopbedrag zal dalen naar 4,6 miljoen euro. Het is ook mogelijk om het te behalen wanneer de niet goedgekeurde optie van optoppen wordt doorgevoerd. In de situatie met optopping kunnen 65 extra studentenwoningen worden gerealiseerd. De opbrengsten wegen op tegen de verwachte kosten bij een optopping. Met deze extra ruimte kan een rendement behaald worden van 7,2%. Op deze manier halen wij de door ons vooraf gestelde eis van 6%. Hierdoor kan de transformatie als succesvol bestempeld worden.
Inhoudsopgave
1. Inleiding ... 7
2. Inleiding visie en ambitie ... 8
2.1 Aanleiding ... 8
2.2 Visie en ambitie ... 8
2.3 Conclusie visie en ambitie ... 10
3. Vooronderzoeken ... 11
3.1 Inleiding ... 11
3.2 Leegstand nationaal en regionaal ... 11
3.2.1 Leegstand regionaal ... 12 3.3 Kansen en bedreigingen ... 12 3.3.1 Bedreigingen ... 13 3.3.2 Kansen ... 13 3.3.3 De overheid ... 13 3.4 Wet en regelgeving ... 14 3.4.1 Woningwet ... 14 3.4.2 Bestemmingsplan ... 14 4. Casus ... 16 4.1 Inleiding ... 16 4.2 Het gebouw ... 16 4.3 Analyse gebouw ... 17 4.3.1 Architectonisch ... 17 4.3.2 Constructie ... 20 4.3.3 Installatie ... 21 4.3.4 Gevel ... 21 4.3.5 Installatieruimte ... 23 4.3.6 Interieur ... 23 4.3.7 Parkeren ... 23 4.3.8 Asbest ... 23 4.4 Conclusie analyse ... 24 5. Haalbaarheidsstudie ... 27 5.1 Inleiding ... 27 5.2 Bestemmingsplan ... 27 5.3 Markttechnische haalbaarheid... 27
5.4 Functionele haalbaarheid ... 27 5.5 Technische haalbaarheid ... 28 5.6 Doelgroep zakelijk ... 28 5.7 Financiële haalbaarheid ... 30 5.8 Risico analyse... 30 5.9 Conclusie haalbaarheidsstudie ... 31
6. Programma van eisen ... 33
6.1 Inleiding ... 33
6.2.1 Waarom nu een “mixed-use” concept ... 34
6.3 Doelgroepen ... 34 6.3.1 Markt ... 35 6.3.2 Conclusie doelgroep ... 36 6.4 Indelingseisen en faciliteiten ... 36 6.5 Indeling ... 38 6.5.1 Indeling studenten ... 38 6.5.2 Indeling appartementen ... 39 6.5.3 Indeling gebouw ... 39 6.5.3 Flexibel ... 40
6.6 Technische eisen en afwerkingskwaliteit ... 42
6.6.1 Technische eisen ... 42 7. Technisch ontwerp ... 43 7.1 Inleiding ... 43 7.2 Uitwerkingsniveau ... 43 7.3 Het ontwerp ... 43 7.3.1 De uitgangspunten ... 44 7.3.2 De uitwerking ... 44 7.3.3 Het buitenterrein ... 44 7.4 Constructie ... 44 7.5 Brandveiligheid ... 44 7.5.1 Compartimentering ... 44 7.5.2 Vluchtwegen ... 45 7.5.3 Brandoverslag ... 46 7.6 Installatietechnisch ... 46 7.6.1 Opwekking ... 46
7.6.2 Luchtbehandeling ... 47 7.6.3 Transport ... 47 7.6.4 Afgifte ... 47 7.7 Geluidstechnisch ... 48 7.8 Warmtetechnisch ... 50 7.8.1 Kelder... 50 7.8.2 Gevel ... 51 7.8.3 Dak ... 51 8. Financieel plan ... 52 8.1 Inleiding ... 52 8.2 Investeringskosten ... 52 8.2.1 Exploitatiekosten ... 52 8.2.2 Exploitatieopbrengsten ... 52 8.2.3 Risico ... 52
8.3 Conclusie financiële haalbaarheid ... 53
9. Eindconclusie ... 54 9.1 Inleiding ... 54 9.2 Knelpunten ... 54 9.3 Eindconclusie ... 55 9.4 Aanbevelingen ... 55 10. Literatuurlijst ... 56 10.1 Bronnen ... 56 Bijlage ... 57
1. Inleiding
Wij trachten de volgende probleemstelling te beantwoorden: Hoe zorg je er voor dat bestaande kantoorgebouwen nooit meer leeg komen staan?
Dit willen wij bewijzen door middel van een casus. Deze casus zal bestaan uit een transformatie van een kantoorgebouw.
De afstudeerscriptie, die de naam Kantoorgebouwen nooit meer leeg draagt heeft het volgende doel: een scriptie om te bepalen wat het potentieel is van een kantoorgebouw in herbestemming naar een woonfunctie. Om de probleemstelling te beantwoorden wordt een onderzoek uitgevoerd om het potentieel te kunnen toetsen en dit ook aan te tonen gerelateerd aan een praktijkvoorbeeld (casus: het TD-gebouw te Eindhoven) waarbij een kantoorgebouw wordt getransformeerd tot een
woonfunctie. Leeswijzer
Het onderzoek bestaat uit tien hoofdstukken, te weten:
1 Inleiding; 2 Visie en ambitie;
Hier staat vermeld welke ideeën voor het gebouw wij nastreven en de basis van de keuzes die wij hebben gemaakt.
3 Vooronderzoeken;
Hierin hebben we onderzocht hoe we bij het juiste casusgebouw zijn gekomen en waar we rekening mee moet houden.
4 Casus;
Het gebouw dat is gekozen om te bewijzen dat transformatie mogelijk is.
5 Haalbaarheidsstudie;
Hieruit moet blijken of het casusgebouw daadwerkelijk geschikt is.
6 Programma van eisen;
De eisen waar de casus aan moet voldoen na de transformatie.
7 Technisch ontwerp;
Hier wordt beschreven hoe we tot de uiteindelijke tekeningen zijn gekomen.
8 Financieel plan;
We berekenen of de transformatie uiteindelijk rendabel is.
9 Eindconclusie;
Hier wordt duidelijk of een transformatie voor het casusgebouw mogelijk en rendabel is. Ook wordt hier gekeken of er achteraf verbeterpunten zijn.
10 Literatuurlijst;
Bronnen waar wij de gebruikte informatie vandaan hebben.
Uiteraard wordt dit onderzoek voor een bepaalde doelgroep binnen de bouwwereld gedaan. Deze doelgroep is echter zeer breed. Zo is het voor veel partijen interessant, namelijk: beleggers, ontwikkelaars, corporaties, ontwerpers, gemeenten, adviseurs en bouwers.
Ook al is het voor al deze partijen een interessant verhaal, toch is ons verslag vooral gericht op beleggers. De meeste informatie zal op deze doelgroep gericht zijn.
2. Inleiding visie en ambitie
In dit hoofdstuk wordt de visie en de ambitie van het afstudeerproject beschreven. Er wordt onder andere uitgelegd welke doelen er worden nagestreefd met deze afstudeeropdracht, alsmede onze persoonlijke visie en ambities die wij willen bereiken met dit afstudeerproject. Er wordt eerst kort teruggeblikt op het plan van aanpak en daarmee de aanleiding die tot het opstellen van de afstudeeropdracht heeft geleid. Vanuit deze aanleiding is in dit hoofdstuk een
beschrijving/verduidelijking gegeven van de na te streven doelstellingen. Na de beschrijving van de doelstellingen is er een beschrijving gegeven van de ambities die worden opgesteld voor deze afstudeeropdracht. Met de beschrijving van deze ambities wordt een duidelijk beeld gegeven in welke mate de onderdelen worden uitgewerkt. Op deze wijze ontstaat een duidelijk beeld van wat de lezer kan verwachten.
2.1 Aanleiding
Als je naar Nederland kijkt, zie je veel verschillen in de gebouwbezetting. Zo is er een groot overschot aan leegstaande kantoorgebouwen. Een deel hiervan is geschikt voor een herbestemming naar een woonfunctie. In de regio Eindhoven is tegelijk een tekort aan studentenwoningen en
startersappartementen. Dit zijn twee grote kwesties die elkaar wellicht kunnen opheffen. Momenteel zijn er veel problemen met het structureel leegstaan van kantoren. Wanneer een kantoorgebouw lang leegstaat, kan dit grote gevolgen hebben voor het gebouw. Structurele
leegstand leidt tot waardeverlies voor kantooreigenaren. Het is ook een maatschappelijk probleem: de derving van overheidsinkomsten en de kans op verpaupering waardoor locaties in een
neerwaartse spiraal terecht kunnen komen . Dit blijkt ook uit eerdere onderzoeken van VROM (zie bronnen lijst). Veel kantoren staan leeg. Dat is wel eerder voorgekomen, maar het zorgwekkende van de huidige situatie is dat tegenover het overaanbod aan kantoorruimte een afname staat van de vraag naar kantoorruimte op de langere termijn. Hierdoor krijgt de hoge leegstand een structureel karakter.
De laatste tijd is het voor studenten steeds lastiger om aan een studentenwoning te komen. Dit geldt zeker voor de gemeente Eindhoven (zie bijlage ED). De komende jaren zullen er veel nieuwe
studentenwoningen moeten komen als Eindhoven zijn studenten wil huisvesten. Het woningtekort komt echter niet alleen door de nationale studenten, maar ook omdat er steeds meer internationale studenten komen studeren in Eindhoven. Hierdoor zal het tekort nog groter worden als er niets aan gedaan wordt.
Naast de studenten hebben ook de starters het zwaar deze tijd. Dit komt omdat er de laatste jaren niet voldoende nieuwe woningen zijn gebouwd. Hierdoor komen er niet veel betaalbare woningen vrij. De huizen die vrij komen zijn vaak van oude mensen die hun huis niet hebben onderhouden. Deze huizen worden vaak niet meer geschikt geacht om in te wonen.
2.2 Visie en ambitie
Vanuit onze visie moet de leegstand aangepakt worden met een duurzaam karakter. De huidige leegstand van kantoorgebouwen moet afnemen en mag in de toekomst niet leiden tot nieuwe leegstand. Dit willen wij bereiken door kantoorgebouwen te transformeren tot gebouwen met een woonfunctie.
Voor ons onderzoek gaan we één kantoorgebouw (casus) transformeren tot een woongebouw. In ons onderzoek willen wij ons richten op diverse aspecten hoe een transformatie succesvol kan verlopen. Met misschien wel als belangrijkste onderdeel dat deze transformatie minimaal moet voldoen aan de eisen van het bouwbesluit 2012. Dit omdat wij een functioneel gebouw willen realiseren, dat vergelijkbaar is met de huidige nieuwbouw.
We willen echter meer bereiken dan alleen een kantoorgebouw herbestemmen naar een
woonfunctie. Bij onze gebouwen willen we rekening houden met flexibiliteit. Dit omdat de kans groot is dat er in de toekomst weer een nieuwe bestemmingsfunctie in moet komen. Net zoals er nu een overschot is aan leegstaande kantoorgebouwen. In de toekomst zou het weer andersom kunnen gebeuren, dat wanneer al deze kantoorgebouwen worden herbestemd tot woongebouwen, er daar weer een overaanbod van komt. Het is dus mogelijk dat ons gebouw in de toekomst weer leeg komt te staan. Hier willen we dan ook op anticiperen door een flexibel gebouw te creëren, zodat deze bij een eventuele verandering van bestemming eenvoudig kan worden aangepast. Een groot deel van onze investeringen zullen dus ook bestemd zijn om het gebouw zelf een meerwaarde te geven, voor nu en in de toekomst.
Voor ons gebouw willen we dan ook na 15 jaar een rendement behalen van 6%. Dit omdat je dan meer geld verdient dan wanneer je het geld op de bank zet. Hierbij willen we dan ook de huidige waarde van het gebouw verhogen voor een eventuele verkoop na die 15 jaar. De reden dat we het uitrekenen voor 15 jaar is dat je dan de belangrijkste onderhoudskosten hebt gehad. Je weet dan wat de gemiddelde kosten van onderhoud zijn per jaar.
Om die 6% te kunnen realiseren, zijn de kosten van het gebouw een belangrijke post. Ons streven is om zo hoog mogelijke huurinkomsten te krijgen tegenover zo laag mogelijke uitgaven. Hierbij wordt rekening gehouden met het hierboven genoemde rendementstreven. Dit wil zeggen dat we niet altijd voor de duurste of hoogste kwaliteit van de oplossingen gaan, maar voor een oplossing die binnen ons plan past om een rendement van 6% te halen.
Omdat het gebouw dat we gebruiken voor de casus van de gemeente Eindhoven is (TD-gebouw), hebben zij bepaalde eisen gesteld waar we rekening mee houden. Een belangrijke eis van de gemeente is dat het een “mixed-use” woonbestemming moet worden. Omdat we de ruimtes willen gaan verhuren, hebben we gekozen om niet alleen appartementen te realiseren, maar ook
studentenwoningen. Om nog een extra variant erin te plaatsen, denken we aan een studentenhotel. Door woonaanbod voor deze drie doelgroepen voldoen we aan de eisen van de gemeente en verbreden we onze markt.
Echter zoals hierboven al is aangegeven, zijn de kosten niet ons enige uitgangspunt. We willen ook graag het uiterlijk van het TD-gebouw moderniseren. Het TD-gebouw is ruim dertig jaar oud en dat is te zien. Zoals het gebouw er nu uit ziet, zal er niemand in willen gaan wonen. Dit vraagt om
drastische maatregelen. Dit wil niet zeggen dat we het gebouw niet in zijn waarde willen laten. Het gebouw staat hier al dertig jaar en het is toch wel van historische waarde geworden. Daarom willen we het gebouw een nieuw uiterlijk geven, maar wel rekening houden met de identiteit van het gebouw.
Een ander punt wat we willen bereiken, is dat het gebouw meer betrokken wordt in de omgeving waarin het staat. Het gebouw staat op een perfecte locatie, aan de rand van een park (Anne Frank plantsoen) en midden in het centrum. Daar staat het direct langs moderne nieuwbouw. We willen het park en de nieuwbouw betrekken bij ons gebouw, zodat de gebouwen en het park samenhang uitstralen. Dit zal een lastige klus worden, omdat deze twee dingen erg verschillend zijn. Het is ons doel om een goede balans te vinden tussen deze twee extremen.
2.3 Conclusie visie en ambitie
Met onze casusstudie hopen wij te bewijzen dat je een kantoorgebouw kan transformeren naar een woningfunctie die zowel nu als in de toekomst functioneel blijft. Door die toepassingen worden deze projecten interessant voor beleggers. Door het creëren van een flexibel (zie bijlage flexibel) gebouw maken we van een afgeschreven kantoorgebouw weer een “nieuw” gebouw dat klaar is voor nieuwe gebruikers. Op deze manier van transformatie krijg je een gebouw dat interessant is voor beleggers, omdat het gebouw een echte meerwaarde krijgt. Want een groot risico bij transformeren blijft toch dat het veel kost. Op deze manier maken wij een concept dat voor meerdere partijen gunstig is. De overheid/gemeente heeft geen last meer van leegstaande kantoorgebouwen en het tekort aan starters- en studentenwoningen wordt opgelost. Voor beleggers is dit een manier om winst te kunnen maken met hun investering.
3. Vooronderzoeken
3.1 Inleiding
Momenteel zijn er veel problemen met het structureel leegstaan van kantoren. Het structurele leegstaan van kantoorgebouwen leidt tot waardeverlies voor kantooreigenaren.
Volgens cijfers van DTZ Zadelhoff is gebleken dat het ook niet gunstig is voor de maatschappij, en dus ook een maatschappelijk probleem is . De overheid zal toch kosten moeten maken om de
infrastructuur rondom deze leegstaande gebouwen te onderhouden. Wordt dit niet gedaan, bestaat de kans op verpaupering, waardoor locaties in een neerwaartse spiraal terecht kunnen komen. Leegstand is wel eerder voorgekomen, maar het zorgwekkende van de huidige situatie is dat
tegenover het overaanbod aan kantoorruimte een afname staat van de vraag naar kantoorruimte op de langere termijn. Dit heeft verschillende oorzaken, zoals de financiële crisis. Veel bedrijven zijn gekrompen of moeten zelfs helemaal verdwijnen. Ook heeft het digitale tijdperk ervoor gezorgd dat steeds meer mensen thuis zijn gaan werken. Dat de huidige leegstand spontaan verdwijnt als de economie weer aantrekt, lijkt niet waarschijnlijk. Want de beroepsbevolking krimpt en werken kun je tegenwoordig overal.
In dit onderdeel van ons rapport gaan we kijken naar de leegstand van kantoren op nationaal niveau. Dit om te onderzoeken hoe groot het probleem nu werkelijk is. Hoeveel vierkante meter staat er werkelijk te huur/koop. Wat is de toestand en waarde van deze kantoren, welk deel hiervan zal hoogstwaarschijnlijk nooit meer verhuurd worden en heeft eigenlijk geen andere optie dan herbestemmen of slopen.
3.2 Leegstand nationaal en regionaal
De Nederlandse vastgoedmarkt heeft te maken met grote uitdagingen. Er is een onoverbrugbaar overschot aan kantoor- en bedrijfsgebouwen, waarbij geen enkele opleving in de economie
voldoende zou zijn om dit probleem op te lossen. Van de totale voorraad kantoorruimte van ruim 48 miljoen m2is nu ruim 41 miljoen m2in gebruik. In totaal staat 7.619.423 miljoen m2in aanbod, met een geschatte waarde van 12 miljard euro. Ten opzichte van 6 maanden eerder is sprake van een aanbodstijging van 7%. In totaal staat in Nederland zo'n 15,4% van de kantoorruimte leeg. Dat is een nieuw record. Het gaat vooral om oudere kantoren, want er kwam dit jaar weinig nieuwbouw bij. In 30% van de regio’s was afgelopen kwartaal sprake van een aanboddaling, maar 70% van de regio’s vertoonde een aanbodstijging. De regio die de sterkste stijging in het aanbod vertoont, is Zwolle. In Nederland is het aantal aangeboden kantoorobjecten in het laatste kwartaal van 2012 van 3.404 gestegen naar 3.520. Daarbij wordt een minimale grootte gehanteerd van 500 m2 in de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den haag) en 250 m2 in de overige regio’s. Het
merendeel van het aantal aangeboden gebouwen hebben een gemiddelde grootte tussen de 500 en 1.000 m2. In het laatste kwartaal van 2012 zijn er 78 gebouwen met een grootte van meer dan 10.000 m2 die worden aangeboden. In deze categorie kwamen zowaar hele gebouwen beschikbaar voor de verhuur, waaronder die van de Belastingdienst, Ricoh, Eneco, BAM en TenneT. Deze gebouwen zorgen ook voor een groot deel van de stijgingen.
Veel van dit aanbod staat inmiddels al zo lang leeg, dat we ons kunnen afvragen of er überhaupt nog huurders voor te vinden zijn. De verschillen per regio zijn groot. In een aantal gebieden neemt de leegstand nog steeds toe, terwijl aan de andere kant in sommige steden sprake is van schaarste in de binnenstad. De kantorenmarkt wordt nu aan twee zijden geraakt. Aan de gebruikerszijde van de markt is minder vraag. Bovendien worden veel organisaties kleiner en laten bij herhuisvesting steeds meer meters achter. Verder heb je veel meer te maken met mensen die van thuis uit werken. In
beide gevallen hebben we te maken met minder mensen op kantoor. Daardoor hebben we te maken met een structureel overaanbod. Het gevolg is dat de huurprijzen dalen.
Aan de beleggerszijde wordt het steeds lastiger om vreemd vermogen te verkrijgen. Er is tevens onzekerheid over de waardeontwikkeling, waardoor minder wordt geïnvesteerd in kantoren. Ook het aanbod moet terug naar een gezonde verhouding ten opzichte van de vraag. De markt zal haar vertrouwen in de kantorenmarkt moeten herwinnen. De groei in nieuwe kantoorontwikkelingen en plannen is afgeremd. Nu moet ook naar de bestaande voorraad worden gekeken. Om te beginnen zal door ombouw van kantoren, herbestemming of sloop het aanbod moeten worden verkleind. De gebouwen die wel verhuurkansen hebben op goede locaties, zullen er tiptop uit moeten zien.
Hiervoor moeten beleggers renovatiebudget vrijmaken. Om te bepalen of een gebouw geschikt is om te transformeren, hebben we ze onderverdeeld in drie categorieën. Namelijk: kansrijk, kanshebbend en kansarm. Hoe meer positieve kanten een gebouw heeft, hoe meer kans ze hebben dat een transformatie mogelijk is. De positieve kanten kunnen zijn: locatie, structuur en architectuur. Voor verdere uitleg zie ook bijlage (Nationaal en Regionaal).
3.2.1 Leegstand regionaal
Zoals we al eerder in ons onderzoek vermeld hebben, is er veel leegstand in de kantorenmarkt. Voor ons onderzoek gaan we ons richten op de ontwikkelingen in de markt van Eindhoven en omstreken. Wij hebben voor deze regio gekozen vanwege de relevantie voor ons afstudeerbedrijf. We willen gaan kijken hoeveel leegstand er in Eindhoven en omstreken heerst. En in welke toestand deze gebouwen verkeren. Met de verzamelde gegevens willen wij een vergelijking maken met de leegstand op nationaal niveau.
Net als de rest van Nederland heeft Eindhoven en omstreken te maken met veel leegstand. Op dit moment heeft Eindhoven een leegstand van 260.000 m2 kantoorruimte. Dit is ongeveer 14% van het totaal aantal kantoren. Dit is iets lager dan het gemiddelde in Nederland. Maar daar staat wel tegenover dat ze het grootste leegstaande pand van Philips al gesloopt hebben. Daarvoor zat ook Eindhoven boven het gemiddelde. Van alle lege kantoren is iets minder dan de helft (150.000 m2), niet of slecht te verhuren. Omdat ze gewoon weg te oud zijn en te ver van het centrum liggen. Enkele staan al meer dan 10 jaar leeg; daar is al van verval sprake. Veel van deze gebouwen zijn bestempeld als kansarm. Ook in de regio’s om Eindhoven zijn er grote problemen met leegstand. Zo zitten Helmond en Best met 20% ruim boven het landelijk gemiddelde aan leegstand.
Alleen al binnen of aan de rondweg Eindhoven staan of komen 18 grote kantoorgebouwen leeg te staan. Dit kan voor een stad als Eindhoven grote gevolgen hebben. Zo is het mogelijk dat door de leegstand, beleggers minder vertrouwen hebben in die stad. Ook de huurprijzen van kantoorruimte zijn de afgelopen jaren met zo’n 25% gedaald. Het rendement wat beleggers maken op hun
investeringen loopt dan ook flink achteruit. Hierdoor is de gemeente ook genoodzaakt om de nieuwbouw van kantoren voorlopig te remmen.
3.3 Kansen en bedreigingen
Uit analyse van de leegstand blijkt dat er verschillende soorten leegstand zijn. Zo is enige leegstand noodzakelijk en gewenst om verschuivingen van bedrijven op de kantorenmarkt mogelijk te maken. Indien het kantoorgebouw na één jaar nog leeg staat, is er sprake van problematische leegstand. Dit is de leegstand na het eerste en tot het derde jaar. Staat het kantoorgebouw na drie jaar nog leeg dan is er sprake van structurele leegstand. Deze drie soorten leegstand vormen samen de
leegstandscyclus. Uit de stijging van de totale leegstand blijkt dat er bij de frictieleegstand geen sprake meer is van noodzakelijke leegstand. Er staan immers veel meer gebouwen leeg dan er nodig zijn om verschuivingen mogelijk te maken. Dit heeft uiteindelijk een stijging van de structurele leegstand, de meest dramatische vorm van leegstand, tot gevolg. Frictieleegstand wordt veroorzaakt
door verschillende factoren. Dit zijn de schommelingen van de economie, de eigenschappen en structuur van het kantoorgebouw, veranderingen in de maatschappij en de geldende wet- en regelgeving.
3.3.1 Bedreigingen
Het is voor een kantoorgebouw gevaarlijk om lang zonder huurder te zitten. Het gebouw wordt niet onderhouden en vervalt steeds meer. Zolang het gebouw verhuurd wordt, is de eigenaar
genoodzaakt om de staat van het gebouw goed te houden. Dit komt omdat men de huurder niet kwijt willen raken door achterstallig onderhoud. Investeren in het gebouw wordt daardoor beloond. Echter als er geen huurder is, zullen veel eigenaren het gebouw niet onderhouden. Hierdoor komt het gebouw in een vervallen staat, en dat schrikt nieuwe huurders af.
Ook zijn er teveel nieuwe kantoren gebouwd waardoor er nu een groot overschot aan kantoren is. Oudere kantoren zullen dus ook veel minder snel gekozen worden door huurders. Er is teveel keus en de huurders hebben eisen waar de verouderde kantoren niet aan kunnen voldoen. Oude kantoren zouden dus helemaal verbouwd moeten worden naar de hedendaagse eisen. Dit is echter financieel niet mogelijk. Het is goedkoper om een nieuw kantoor te laten bouwen. Dan kan de nieuwe huurder het ook naar zijn eisen laten uitvoeren.
3.3.2 Kansen
Om een kantoor te hebben dat voor de toekomst net zo gewild blijft als wanneer het gebouwd is, kan men rekening houden met bepaalde punten. Met deze punten kan men zien of het gebouw voldoet aan de eisen van de huurders. Denk hierbij aan de architectuur en bereikbaarheid van het gebouw. Echter is op dit moment maar 18% van de kantoren kansrijk. Dit zijn meestal de originele gebouwen op toplocaties. Dit zijn grote steden met een goede bereikbaarheid en locaties dicht bij het centrum. Deze gebouwen zijn erg gewild door huurders, en zullen nooit lang leegstaan. Daarna komen de kanshebbende kantoren (54%). Dit zijn kantoren die mogelijkheden hebben. Ze bezitten dus een aantal mogelijkheden die huurders zoeken. Als laatste heb je nog de kansarme kantoren. Deze kantoren zijn zo verouderd dat huurders ze niet meer willen hebben in de huidige staat. Er zal dus veel moeten gebeuren, willen deze kantoren verhuurd worden. Om te zien of een kantoorgebouw kansen heeft zie bijlage (Kansen en bedreigingen).
3.3.3 De overheid
De gemeente en de overheid hebben ook een groot aandeel in het overschot aan kantoren. Dit komt omdat de overheid niet heeft ingegrepen toen het al mis leek te gaan. Men dacht dat de markt wel zou bijtrekken en leegstaande kantoren wel verhuurd zouden worden of dat ze zouden worden gekocht en getransformeerd of gesloopt. Dit is echter nooit gebeurd en nu zijn er teveel kantoren die leegstaan.
Gemeenten probeerden vroeger alleen maar winst te maken door steeds nieuwe grond te verkopen aan projectontwikkelaars. Het gevolg hiervan is dat er alleen maar functionele kantoren gebouwd werden. De opdrachtgevers wilden zo snel mogelijk een kantoor. Daardoor werd er niet of nauwelijks gelet op duurzaamheid en uiterlijk. Al deze kantoren staan nu leeg. Ze zijn niet gemaakt voor
langdurig gebruik. Als de gemeenten en overheid hier iets tegen hadden gedaan, zouden er nu niet zoveel kantoren leegstaan.
Gelukkig zijn de gemeenten zich nu wel bewust van het probleem. Hierdoor zullen ze minder snel grond verkopen voor nieuwbouw van kantoren. Ze proberen beleggers over te halen om in bestaande kantoren te investeren. Zo kunnen ze proberen de kantoren te renoveren of
herbestemmen. Dit zou al een groot verschil kunnen maken, omdat je zo de leegstaande kantoren gaat hergebruiken. Echter kunnen ze dit niet verplichten, en als een projectontwikkelaar een nieuw
stuk grond wil kopen zal de gemeente ook niet meteen zeggen dat het niet mag. Want dit blijven natuurlijk goede inkomsten voor de gemeente.
Bij sommige gemeenten hebben ze hiervoor wel een goed alternatief. Bij deze gemeenten is de afspraak dat wanneer je een nieuw kantoorgebouw wilt bouwen, je 3 euro per m2 aan de gemeente moet betalen. Als je een groot kantoorgebouw wilt realiseren dan wordt dit een aardig bedrag. Het geld wat hiermee wordt opgehaald, kan worden gebruikt voor subsidies om bestaande
kantoorgebouwen te slopen. Hierdoor is het aantrekkelijk om afgeschreven kantoren te slopen en op deze locatie een nieuw kantoor te zetten. Het voordeel hiervan is dat er in de toekomst minder kantoren leeg staan.
3.4 Wet en regelgeving
Transformatie van leegstaande kantoren naar woonruimte blijkt in de praktijk een lastig en ingewikkeld proces. Er zijn meerdere knelpunten waardoor dit vaak niet of alleen met forse
investeringen haalbaar is. De politieke druk daarentegen, zowel landelijk als lokaal, neemt sterk toe, evenals de ontwikkelingen die gaande zijn om vooral transformatie naar studentenhuisvesting te vereenvoudigen.
De functieverandering van het gebouw wordt gerealiseerd door middel van een verbouwing. Tijdens deze verbouwing wordt het gebouw aangepast en geschikt gemaakt voor de nieuwe doelgroep. Het bouwen en verbouwen van bouwwerken is aan regels gebonden. Deze regels hebben betrekking op de veiligheid, gezondheid, milieu et cetera. “De kern van de bouwregelgeving staat in twee wetten: de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)” (Rijksoverheid, 2010). 3.4.1 Woningwet
Op 2 augustus 1902 is de Woningwet 1901 ingevoerd. Deze wet is sinds de invoering veel gewijzigd. De meest recente wijziging (23 januari 2007) betreft een verbetering van de handhaafbaarheid en naleving van de bouwregelgeving. De Woningwet dient als basis voor de bouw- en
gebruiksvoorschriften zoals deze in het Bouwbesluit 2012, de Regeling Bouwbesluit 2012 en het Gebruiksbesluit staan. De regelingen zijn voor de duidelijkheid kort toegelicht. “Het Bouwbesluit 2012 bevat technische voorschriften waaraan alle bouwwerken moeten voldoen.” Het Bouwbesluit 2012 kent twaalf gebruiksfuncties (zoals de woon- en kantoorfunctie) met elk verschillende
bouwtechnische voorschriften. Het Bouwbesluit 2012 geldt voor het bouwen en in stand houden van alle bouwwerken. Het Bouwbesluit stelt een aantal belangrijke eisen waaraan het kantoorgebouw na een functieverandering moet voldoen. In het Bouwbesluit wordt in een aantal gevallen een
onderscheid gemaakt in voorschriften voor nieuwe en bestaande bouw. De leegstaande kantoorgebouwen behoren tot de bestaande bouw, maar na een functieverandering moet het kantoorgebouw voldoen aan de nieuwbouweisen.
3.4.2 Bestemmingsplan
Het bestemmingsplan is het document waarin de overheid heeft beschreven en geïllustreerd welke bestemming een locatie heeft. De Nederlandse wet verplicht gemeenten hun hele grondgebied in bestemmingsplannen vast te leggen. Elke kavel heeft één of meerdere bestemmingen, bijvoorbeeld wonen of kantoren. Het toekennen van meerdere bestemmingen verhoogt de flexibiliteit van de grond en maakt meer variatie in de omgeving mogelijk. Om het bestemmingsplan zo actueel mogelijk te houden, wordt iedere tien jaar het plan herzien en eventueel bijgewerkt.
Het bestemmingsplan is juridisch bindend, wat inhoudt dat iedereen zich eraan moet houden. Is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan dan zal geen bouwtoestemming worden gegeven. Indien het bouwplan niet binnen het bestemmingsplan past dan kan een ‘omgevingsvergunning voor het gebruiken van de grond in strijd met het bestemmingsplan’ aangevraagd worden. De gemeente onderzoekt of het bouwplan toch op de gekozen locatie gerealiseerd kan worden.
Om de bestemming kantoren te veranderen naar wonen, is een afwijking of een herziening van het bestemmingsplan nodig. Alvorens hierover te beslissen is het van belang dat duidelijk is of er sprake is van een tijdelijke of permanente functieverandering.
Er zijn vier mogelijkheden: - Tijdelijke afwijking;
- Nieuw (postzegel)bestemmingsplan; - Afwijkingsbesluit WABO;
- Voorlopige bestemming.
De keuze hiervan is per situatie en per gemeente anders. Iedere gemeente heeft weer een andere visie. Hierdoor moet je elk kantoor apart gaan analyseren, om de beste oplossing hiervoor te vinden.
4. Casus
4.1 Inleiding
Omdat we onze ambitie willen testen op een bestaand kantoorgebouw, zijn we op zoek gegaan naar een leegstaand kantoorgebouw in de regio Eindhoven. Omdat we al onderzoek hadden gedaan naar het aantal kantoorgebouwen dat in deze regio leegstaat, zijn we gaan analyseren welke kansrijk zijn voor een transformatie. Hierbij kijken we naar de locatie, bereikbaarheid en grootte. Hieruit bleek het TD-gebouw in het centrum van Eindhoven het meest geschikt. Dit omdat het TD-gebouw midden in het centrum ligt, aan een park. Verder is het ook goed bereikbaar met het openbaar vervoer en heeft het voldoende parkeergelegenheid.
4.2 Het gebouw
Na 35 jaar intensief gebruik staat het TD-gebouw vanaf dat moment leeg. In 2010 wordt besloten het TD-gebouw niet te gaan gebruiken als kantoor voor de gemeentelijke organisatie. Om die reden is de gemeente op zoek naar een andere invulling die levendigheid in het gebied brengt.
Het voormalige gebouw van de Technische Dienst is een markante verschijning in Eindhoven. Het gebouw werd begin jaren zeventig van de vorige eeuw, in opdracht van de Gemeentelijke Technische Dienst van de gemeente Eindhoven, ontworpen door architectenbureau Kraaijvanger Van Putten Kuit Knol Maas. Het is een krachtig, ingetogen gebouw door zowel haar verschijningsvorm als de
prachtige ligging in de stad aan het Anne Frankplantsoen (zie figuur 0).
Het gebouw bestaat uit drie gebouwdelen gekoppeld door een centrale hal met trappen, liften en gemeenschappelijke voorzieningen. De constructie van beton bestaat uit kolommen, vloeren en stabiliteitswanden in trappenhuizen en liftschachten. Een typische kantoorplattegrond heeft een middengang met aan weerszijden kantoorruimtes en centraal bevinden zich de toiletgroepen. Daarnaast liggen vergaderruimtes, vides en een personeelsrestaurant op de bovenste verdieping. Sloop van het complex is ondenkbaar. Het gebouw verdient een kundige analyse om te zoeken naar kansen voor herbestemming.
4.3 Analyse gebouw
4.3.1 Architectonisch
Ligging
Het TD-gebouw in Eindhoven is lange tijd het organisatorisch centrum van Eindhoven geweest. Het gaf dan ook huizing aan de gemeente. Door deze belangrijke functie mocht het gebouw ook een centraal gelegen locatie krijgen. Daarom staat het TD-gebouw in het midden van het centrum en gelegen vlakbij het stadhuis/stadhuisplein (zie figuur 1 ligging:blauw). Tevens ligt het aan het Anne Frank plantsoen, wat een klein park is in het centrum van Eindhoven. Aan één zijde van het gebouw ligt een kerkhof met daarnaast een woonwijk met voornamelijk rijtjeswoningen. De naast liggende gebouwen zijn voornamelijk appartementencomplexen met een moderne uitstraling (zie figuur 1: ligging :groen). In het centrum van Eindhoven zijn allerlei voorzieningen die voor dit gebouw interessant zijn zoals het vlakbij gelegen station, winkelstraat en scholen. Dit soort faciliteiten kunnen een
transformatie van een kantoorgebouw flink beïnvloeden. Deze worden gezien als een meerwaarde.
Uitstraling
De wijze waarop het TD-gebouw zich verhoudt ten opzichte van zijn omgeving maakt het tot een dominant gebouw. De manier waarop het aan het water staat, zorgt ervoor dat het goed in het zicht is. Ook is het gebouw gemaakt uit massieve producten die de dominante uitstraling van het gebouw nog meer benadrukken. Echter zou het gebouw volgens de originele architect (Kraaijvanger van Putten Kuit Knol Maas) niet al te veel opvallen in het park. Dit zou gerealiseerd moeten worden door de begroeiing rondom het gebouw, maar dit is echter niet het geval.
Het TD-gebouw is een voorbeeld van hoe kantoorgebouwen in de jaren `70 werden ingebed in een groene omgeving. De volgroeide bomen van de Zwembadweg, de Edenstraat en de Dommelzone zouden ervoor zorgen dat de uitstraling van het grootschalige grijze gebouw op de omgeving beperkt zou moeten zijn. Naar onze mening is dat niet geheel gelukt, het gebouw is van alle kanten goed zichtbaar. Het steek juist erg af tegen de groene grasvelden in het park.
Het Anne Frankplantsoen heeft een erg onsamenhangend beeld van verschillende sferen, ruimtelijke kwaliteiten en typologieën. Doordat er verschillende bouwprojecten aan de rand van het park zijn gecreëerd met een verschillend uiterlijk, is het lastig om een samenhangend beeld te creëren. De naast gelegen gebouwen zijn allemaal nieuwbouw appartementen met een moderne uitstraling. (zie figuur 2). Dit heeft dus ook geen samenhang met het TD-gebouw. De gebouwen hebben een strakke
metalen look, terwijl het TD-gebouw een grauw grijze betonnen gevel heeft. De gemeente is dan ook van mening dat het gebouw een verbeterde uitstraling moet krijgen, die ook het park in een wat meer gemoedelijkere sfeer weet te brengen. Het TD-gebouw is sinds zijn leegstand een plek geworden waar veel problemen samenkomen. Zo zijn er al meerdere drug gerelateerde arrestaties verricht. Nu het gebouw leegstaat is de sociale controle op het park geheel verdwenen. Het park heeft dus op deze manier een slechte naam gekregen. Door nieuw leven te blazen in het
belangrijkste gebouw, zal het park mogelijk ook een betere naam gaan krijgen, zodat het park weer gebruikt gaat worden zoals ooit bedoeld is. Het is dan ook een eis van de gemeente dat het park bij het gebouw betrokken gaat worden. Zodat het gebouw een toevoeging is voor de sociale functie van het park.
Fig. 2 uitstraling Architectuur
Het gebouw bestaat uit drie vleugels die samenkomen in één kern. Het gebouw heeft een horizontaal karakter dat onderbroken wordt door verticale betonnen staanders (trappenhuizen). Het horizontale karakter wordt benadrukt door het gebruik van kozijnen. Die ogen als donkere lijnen tussen de staanders. Op het centrale gedeelte van het gebouw staat een losstaand volume dat bovenop het gebouw is geplaatst. Dit blok is bekleed met gevelbekleding, gemaakt van geprofileerde metalen platen. (zie figuur 2) Dit is erg in contrast met de rest van het gebouw waar alles wel op elkaar is
afgestemd. Rondom het gebouw staan bomen die historische waarde hebben. Deze staan er al langer dan het gebouw zelf. Het gebouw is zo georiënteerd dat je het vanuit heel het park kan zien.
(zie figuur 3 en 4). Dit komt omdat het gebouw vroeger een belangrijke functie had. Als
gemeentekantoor mocht het er dominant uitzien, maar die functie heeft het al lang niet meer. Nu springt het gebouw nog steeds in het oog, maar niet meer met zijn functie.
Nu ziet het er uit als een ouderwets gebouw met een vervuilde en ouderwetse betonnen gevel. Ook aan de kozijnen die het karakter sterk bepalen, kun je zien dat dit gebouw in de jaren 70 is gebouwd. Het gebruik van bruine stalen kozijnen was in die tijd erg populair. Het gebouw is bijna een direct resultaat van het snelle bouwen wat in die tijd gangbaar was. Dit gebouw is dus ook opgezet met grote elementen die snel te plaatsen zijn.
Fig. 3 parkzicht
4.3.2 Constructie
De constructie van het kantoorgebouw bestaat uit 6 kernen in het midden. Hieruit wordt de stabiliteit gehaald. Aan de kern zitten drie vleugels vast (zie figuur 5). Hierindienen de vloeren als schijven. Doordat er gebruik is gemaakt van een kolommenstructuur, krijg je een open ruimte. Omdat deze vleugels lang zijn, is er bij elke vleugel op het eind ook nog een extra kern geplaatst. Dit zorgt ervoor dat het gebouw niet kan torderen door windbelasting (zie figuur 6).
Fig. 5 en 6: constructie
Door de constructie met kernen en kolommen heb je een vrije indeelbaarheid op de verdiepingen. De constructie is helemaal van beton en verkeert in uitstekende staat. Er zijn geen tekenen van betonrot of andere beschadigingen aan de constructie. Hierdoor zijn er geen aanpassingen aan de constructie nodig.
De structuur van het gebouw is uitermate geschikt voor optoppen. De vleugels hebben verschillende hoogtes die je dan gelijk zou kunnen trekken (zie figuur 7). Vleugel 3 zou eventueel 3 lagen extra kunnen hebben en de andere vleugels kunnen er twee extra lagen bij krijgen. In de afbeeldingen staan de nieuwe toegevoegde lagen weergegeven in rood. In het witte blok zullen zowel de lift- schachten als de trappen moeten worden verlengd. Iedere verdieping in het gebouw heeft dezelfde grootte van kolommen, namelijk 800 mm bij 650 mm. Als we het gebouw zouden optoppen zou dit in een lichtere uitvoering gedaan kunnen worden dan nu gebruikt is.
4.3.3 Installatie
Het kantoorgebouw is inmiddels 40 jaar oud, dat wil zeggen dat de bestaande installaties ook 35 jaar oud zijn. De meeste van deze installaties zijn verouderd en werken niet meer naar behoren. Ook als je kijkt naar onze ambitie waarin we de aansluitingen flexibel willen maken, zijn de oude installaties geen optie meer. Ook het bestaande installatieconcept zorgde voor de nodige frustraties in het gebouw, omdat het altijd te warm of te koud was. Het bestaande concept was een 2-pijps inductie systeem (zie figuur 8).
Fig. 8 schema bestaande installatie
Ook de ventilatiekanalen zijn verouderd en deels uit elkaar gevallen. Deze zijn niet meer te herstellen en zullen dus allemaal vervangen moeten worden.
4.3.4 Gevel
Om erachter te komen wat we willen met de buitengevel van het TD-gebouw in Eindhoven,
zijn we een inventarisatie gaan maken van de huidige staat van de gevelconstructie. Het gebouw is in de jaren 1971, 1972 en 1973 gebouwd, de constructie is dus al ruim 40 jaar oud. Bij een gebouw van deze leeftijd is het goed om de conditie van de gevelconstructie te controleren. In dit rapport geven we dan ook de resultaten van ons onderzoek weer.
Bij de eerste inspectie is vastgesteld dat een van de potentiele risico’s van de constructie schuilt in de ophanging van de borstweringselementen tussen de raamstroken van de kantoorvertrekken. De elementen wegen ongeveer 2000 kg per stuk. Ze zijn geen deel van de hoofddraagconstructie maar zijn opgehangen aan de vloer. Echter is het niet mogelijk te controleren in welke toestand de ophanging verkeert. Zoals te verwachten is bij een gebouw van ruim 40 jaar, is de gevel erg vervuild geraakt waardoor het gebouw een vervuilde uitstraling heeft.
Met ons onderzoek vanuit het archief van het gebouw hebben we geleerd dat de elementen met de bovenrand op de rand van de binnenborstwering zijn opgelegd in een mortelbed. Het voordeel van deze constructie is dat er geen gevaar is voor het corroderen van de ophangconstructie. Het enige kritische punt in de bevestiging van de borstweringselementen is de drukbout aan de onderzijde van de borstwering. Het is ons niet bekend in welke staat dit onderdeel is. Ook hebben we nergens kunnen vinden of er misschien verduurzamingsmiddelen zijn gebruikt. Indien de bout het door corrosie zou begeven, kan het zijn dat het element enigszins verdraait wat tot gevolg kan hebben dat de ramen omhoog worden gedrukt. Maar bij de inspectie blijkt dat dit nog nergens het geval is. Indien dit probleem zich voordoet dan ontstaan er gevaarlijke sitiuaties (zie figuur 9).
Fig. 9 verdraaien
In ons onderzoek is geconstateerd dat de elementen met de bovenrand op de rand van de
binnenborstwering zijn opgelegd in een mortelbed. Het voordeel van deze constructie is dat er geen gevaar is voor het corroderen van de ophangconstructie.
De toegepaste dekking aan de binnenzijde van het element is 25 mm. De dekking aan de buitenzijde is 45 mm. Deze dekkingen zijn volgens huidige maatstaven voldoende voor een levensduur van 50 jaar.
Na een inspectie van de oplegging van het element zijn we tot de conclusie gekomen dat er geen aanleiding is voor bezorgdheid over de ophanging. Ook bij een inspectie vanaf het maaiveld zijn er bij geen van de gevels zichtbare vervormingen geconstateerd. Wij zien vanwege deze aspecten geen reden voor verplichte vervanging.
Buiten spouwbladen
Aan de buitenzijde van de dichte gevelvlakken is een prefab buitenspouwblad vast gestort aan de dragende binnenwanden. De elementen van 2,2x 1,8x 0,12 m zijn in het middengebied vast gestort aan de achterliggende betonwand (zie figuur 10). De koppeling vindt plaats door 4x2 ankers van 12 mm welke in een betonomhulling van 70 mm zijn opgenomen. De ankers lopen door een spouw van 30 mm PU. De buitenzijde van de gevelconstructie is geheel afgekit. Het risico van deze verankering is dat bij scheuren van de betonomhulling de niet verduurzaamde wapening doorroest. Als dit gebeurt zal het element op het onderliggende element zakken en zal de voegvulling worden samengedrukt. Als eventuele mankementen worden geconstateerd is met relatief eenvoudige middelen een nieuwe bevestiging mogelijk. Bij onze inspectie van deze gevelvlakken is niets gebleken van eventuele verzakkingen. Bij bouwkundig onderhoud vinden wij het op sommige plekken wel verstandig om die kitvoegen opnieuw te vullen.
4.3.5 Installatieruimte
De installatieruimte van het TD-gebouw is boven op het gebouw geplaatst. Het is een damwand constructie die bekleed is met asbest. Deze is zo groot gemaakt omdat de installaties in die tijd erg veel ruimte besloegen. Tevens staat de naam van het gebouw erop, wat erg in het oog springt door het contrast met de rest van het gebouw (zie figuur 11).
Fig. 11 installatieruimte
4.3.6 Interieur
Het oude kantoorgebouw is ingedeeld d.m.v. metal-stud wanden. Omdat we deze ook in de
toekomst willen gebruiken, zou men deze kunnen hergebruiken. Echter omdat het gebouw al oud is en al lang leegstaat zijn deze in zo’n slechte staat dat we hier niet veel van kunnen gebruiken. Verder zit er bij de aansluitingen naar het plafond overal asbest. Dit zal ook verwijderd moeten worden. Daarnaast zijn de meeste wanden helemaal verkleurd of kapot geslagen. Omdat het teveel werk is om deze in perfecte staat te krijgen, besluiten we deze niet te hergebruiken. Zodat de nieuwe metal-stud wanden allemaal voldoen aan de hedendaagse eisen en er allemaal hetzelfde uitzien.
In het TD-gebouw zijn veel sanitaire ruimtes. Het probleem is wel dat deze allemaal kapot zijn gemaakt door zwervers of door mensen die er anti-kraak zitten. Deze ruimtes zullen ook weer helemaal hersteld moeten worden. Omdat hier al leidingen zitten, zullen deze ruimtes dezelfde functie behouden.
4.3.7 Parkeren
Bij het gebouw is een eigen parkeerterrein en een parkeergarage. Omdat het een kantoorgebouw is, heeft het gebouw een overvloed aan parkeergelegenheid. In de parkeergarage zijn 103
parkeerplaatsen. Op de begane grond kunnen nog eens 97 auto’s parkeren. Totaal zijn er dus 200 parkeerplekken aanwezig bij het gebouw. De parkeergarage zelf verkeert in een vrij goede toestand. Echter is het wegdek op veel plekken versleten, dus dat zal in de toekomst vervangen moeten worden. Verder zijn de wanden ook aangetast door graffiti, dus deze moeten ook opnieuw geschilderd worden.
Het parkeerterrein zelf is bereikbaar via een slagboom. Het terrein is beklinkerd en verkeert in goede staat. Hier hoeft verder niets aan gedaan te worden.
4.3.8 Asbest
Omdat het een oud gebouw is, is op veel plaatsen in het gebouw asbest gebruikt. In samenwerking met Aveco de Bondt hebben wij een onderzoek gedaan naar de aanwezigheid van asbesthoudende materialen in het TD-gebouw. Daarnaast hebben we voor alle aangetroffen asbesthoudende materialen de risico’s voor de gezondheid van de gebruikers van het gebouw bepaald.
Op basis van de resultaten van de uitgevoerde risicobeoordelingen kan worden gesteld dat de aangetroffen asbesthoudende materialen momenteel geen direct gevaar voor de gezondheid van de gebruikers van het pand opleveren. Opgemerkt moet wel worden dat de asbesthoudende platen boven de systeemplafonds ten behoeve van de brandcompartimentering op enkele plaatsen ernstig beschadigd zijn. Wanneer werkzaamheden boven de verlaagde plafonds worden gedaan kan het zo zijn dat medewerkers worden blootgesteld aan asbest en dit kan mogelijke risico’s voor de
gezondheid opleveren. Aanbevolen wordt om geen werkzaamheden boven de plafonds te verrichten. Als dit wel het geval is moeten de plafondplaten van de 2e tot en met de 9de etage volledig
verwijderd worden. De asbest kan blijven zitten op locaties waar geen wijzigingen plaatsvinden, mits de nieuwe bestemming dit toelaat.
4.4 Conclusie analyse
Het TD-gebouw is oud en versleten, maar heeft potentie. Dit hebben we geconstateerd toen we het gebouw zijn gaan analyseren. Bij onze vooronderzoeken hebben we vastgesteld hoe je een gebouw kunt benaderen of het gunstig zou kunnen zijn voor een mogelijke transformatie. Hierbij speelt de locatie een belangrijke rol (zie vooronderzoek kansen en bedreigingen). Wanneer we kijken naar de ligging en de rondom liggende voorzieningen kan je concluderen dat dit een zeer gunstige locatie is voor woningbouw.
Het Anne Frankplantsoen heeft een erg onsamenhangend beeld van verschillende sferen, ruimtelijke kwaliteiten en typologieën. Doordat er verschillende bouwprojecten aan de rand van het park zijn gecreëerd met een verschillend uiterlijk, is er geen eenheid in het park. Wij vinden het, net als de gemeente, heel belangrijk dat het park weer meer toegankelijk wordt voor iedereen. Wij denken dan ook dat door een meer samenhangende uitstraling het park een boost gegeven kan worden. Het scheelt ook dat wanneer er meer mensen aan het park wonen, er ook meer sociale controle komt. Net zoals de gemeente zijn wij ook van mening dat dit gebouw te dominant in beeld is binnen het park. Wij denken net als de gemeente dat het gebouw nu meer bij het park betrokken mag worden en niet meer zo statisch afgescheiden van het park. De naast gelegen gebouwen zijn allemaal nieuwbouw appartementen met een erg moderne uitstraling. Dit heeft dus ook geen samenhang met het TD-gebouw. De gebouwen hebben een strakke metalen look, terwijl het TD-gebouw een grauw grijze betonnen gevel heeft. Wij willen dan ook dat het TD-gebouw een betere samenhang krijgt met deze gebouwen.
Wij zijn dan ook van mening dat het gebouw architectonisch beter moet aansluiten bij zijn omgeving. Echter vinden wij het wel belangrijk dat de identiteit van het gebouw behouden blijft. In onze ogen zijn de belangrijkste architectonische eigenschappen de horizontale lijnen in het gebouw. Deze lijnen zijn bedoeld om de losse staanders met elkaar te verbinden. Wij vinden het dan ook belangrijk dat het gebouw hetzelfde principe aanhoudt. Dus wanneer er aanpassingen in de gevel plaatsvinden, dan moet rekening worden gehouden met deze lijnen. We zijn ook nagegaan of het mogelijk is om het gebouw te mogen uitbreiden met bijvoorbeeld een balkon. De gemeente is hier echter heel stellig in en heeft aangegeven dat er op geen enkele wijze mag worden uitgebreid. Er mogen dus geen balkons/galerijen geplaatst worden. Ook het naast gelegen terrein mag niet teveel veranderd worden. De vorm van het gebouw staat vast en mag bijna niet worden aangepast. Dit komt mede door de naast gelegen bomen. Wij vinden het wel belangrijk dat wanneer je appartementen wilt gaan realiseren, je een bepaalde uitstraling moet kunnen creëren. Het is zaak het gebouw anders te benaderen dan nu gebeurt, zonder het bestaande principe teveel aan te passen.
De huidige structuur van het gebouw leent zich uitstekend voor een transformatie. Echter is het hier wel heel erg belangrijk dat je de bestaande constructie niet wijzigt. De constructieve integriteit van het gebouw is alleen te garanderen als de kolommen ongewijzigd blijven. Deze zijn zowel qua aantal, plaats als dimensies onveranderbaar. De verticale kernen zorgen voor de stabiliteit in het gebouw. Deze zijn zo berekend en gerealiseerd dat het niet verstandig is om hier doorbraken in te maken. Als dit wel gedaan zou worden moet dit nog worden gecontroleerd door een constructeur. De
vloervelden die het gebouw aan elkaar koppelen, zijn gerealiseerd op de kolommen. Het gebouw is ook op veel plekken over gedimensioneerd waardoor optoppen een zeer reële optie is. Een optie die wij ook aanbevelen. De gemeente heeft echter in diverse gespreken aangegeven dat ze optoppen echt niet wil (zie ook kopje aanbevelingen).
De gevel van het TD-gebouw is al 40 jaar oud en straalt dat ook uit. De gevel is in die tijd voor zover bekend nog nooit gereinigd. Hierdoor zijn de betonelementen erg vervuild en geven dan ook een vervuild gevelbeeld. De manier waarop de gevel in die tijd gerealiseerd is, zou volgens onze huidige maatstaven goed zijn voor een levensduur van 50 jaar. Dat zou dus betekenen dat de gevel binnen 10 jaar vervangen moet worden. Echter hebben we samen met Aveco geconstateerd dat de gevel nu nog geen enkele vorm van verval vertoont. Hierbij moet wel vermeld worden dat niet alles te controleren was. In ons onderzoek naar de gevel is gebleken dat de gevel niet geïsoleerd is. Dit heeft grote gevolgen voor ons gebouw aangezien men met de huidige bouwbesluiteisen moet isoleren. Er moet dus gekeken worden naar opties om de gevel te isoleren. Een optie zou kunnen zijn dat je van binnenuit gaat isoleren, maar in dat geval moet men het hele pand inpakken. Ook zou het een optie kunnen zijn om de gevel te verwijderen en een nieuwe gevel te plaatsen. De gevel is gemaakt van losse betonelementen, die kunnen dus ook gemakkelijk verwijderd worden. De gevel verwijderen kan een groot pluspunt zijn, als je kijkt naar de uitstraling. De huidige gevel is ouderwets en straalt een totaal ander beeld uit dan de naast gelegen gebouwen. Hierdoor ziet het gebouw er niet aantrekkelijk uit. Het zou verstandig zijn om deze te gaan vernieuwen, zodat het gebouw een modernere uitstraling krijgt. Het is niet verplicht om de gevel te veranderen, omdat de elementen nog in vrij goede conditie zijn. Echter voor het uiterlijk zal dit een aantrekkelijke optie worden mits dit niet in contrast staat met onze visie.
Het interieur van het TD-gebouw is verouderd en versleten. Het is bijna niet mogelijk om dit te hergebruiken voor een nieuwe functie. Dit heeft verschillende redenen. De huidige indelingen zijn gebaseerd op kantoorhokjes met veel ramen. Deze indelingen zijn niet gunstig voor woningbouw. De indelingen van de vleugels zijn gemaakt met een systeem dat asbest bevat. Dit moet dan ook
verwijderd worden wanneer je indelingen aanpast.Het gebouw heeft in de tijd dat het leegstond veel geleden. Er is veel overlast geweest door vandalisme, waardoor een zeer groot deel van het interieur gesloopt is. Zo hebben we bij een inspectie gezien dat veel toiletruimtes gesloopt waren. Echter zijn deze wel weer te renoveren en bruikbaar te maken. Voor het overig interieur geldt dat dit verwijderd zal moeten worden.
De installaties in het gebouw zijn verouderd en functioneren niet meer naar behoren. Hierdoor zullen ze volledig vervangen moeten worden. Zo krijg je in het gebouw weer een goed leefklimaat en zijn de problemen die ze vroeger in het gebouw hadden, verholpen (zie kopje installatie). Omdat we de
installaties moeten vervangen, gaan we ook kijken of we hierin een IFD principe kunnen gebruiken. Zodat we over een paar jaar niet weer het probleem krijgen dat het gebouw maar geschikt is voor één functie. Dit zorgt ervoor dat het gebouw een meerwaarde krijgt in de toekomst. Ook de
installatieruimte is aan vernieuwing toe. In de ruimte is veel gebruik gemaakt van asbest dat dan ook meteen verwijderd kan worden. Ook zijn de damwanden architectonisch niet meer van deze tijd. Als je de installatieruimte gaat aanpakken, kan je het maar beter in zijn geheel vervangen.
Zoals al eerder vernoemd, heeft het gebouw een asbestprobleem. In het kantoorgebouw zit veel asbest, dit zal gedeeltelijk verwijderd moeten worden. We verwijderen het asbest alleen op de plekken waar we gaan verbouwen. Dit is ook een eis van Aveco, die het asbestrapport mee hebben opgesteld. Dus waar werkzaamheden gaan plaatsvinden wordt van tevoren gezorgd dat het asbest verwijderd is. Dit om ervoor te zorgen dat de gezondheid van de mensen die er op dat moment werken geen gevaar loopt. Het asbest zal worden verwijderd door een gecertificeerd bedrijf. Op de plaatsen waar we niet gaan verbouwen laten we het asbest zitten. Dit omdat daar bijna nooit mensen zullen komen en er dus niets met het asbest kan gebeuren. Zodat het ook niet schadelijk is. Hierbij moet je denken aan kleine dingen zoals plinten in trappenhuizen en asbest in de kelderwand. Bij het TD-gebouw zit een uitgebreide parkeergelegenheid. Het gebouw had de beschikking over een eigen parkeergarage met daarbij een parkeerterrein. In totaal kunnen er 200 auto’s parkeren bij het TD-gebouw. Dat is beduidend meer dan noodzakelijk is bij een woonfunctie. Het zou dus ook
mogelijk zijn dat het terrein wordt onderverhuurd waardoor je een extra vorm van inkomen kunt genereren. Als er eventueel in de toekomst nog een andere bestemming komt, dan heb je in ieder geval nog de mogelijkheid om weer gebruik te maken van dat parkeerterrein. Mocht dat nodig zijn.
5. Haalbaarheidsstudie
5.1 Inleiding
Omdat een kantoorgebouw transformeren een lastig proces is, gaan we kijken met welke aspecten we rekening moeten houden als wij het TD-gebouw gaan transformeren naar appartementen. Er zijn veel punten die invloed hebben op het uiteindelijke resultaat. Zo moet je weten of de bestemming het toelaat om van functie te wisselen. Of deze functie wel geschikt is voor het gebouw. Of er wel een markt is voor deze functie. Of er een kans is dat het na transformatie nog steeds blijft leegstaan. Als je dit hebt uitgezocht moet je ook weten of het technisch wel mogelijk is met het gebouw en of dat deze maatregelen wel te bekostigen zijn. Als laatste moet je de risico’s goed vaststellen, want dit beperkt in hoge mate of je project wel rendabel is.
5.2 Bestemmingsplan
Omdat het TD-gebouw nog in bezit is van de gemeente Eindhoven en ze het zo snel mogelijk kwijt willen, hebben ze gezegd dat ze openstaan voor bestemming veranderingen (zie bijlage: Ambitie gemeente). Hierdoor zijn er veel opties voor het TD-gebouw. Er moet wel rekening worden
gehouden met de omgeving en welke bedrijven hier al zitten, zodat men geen nieuwe concurrentie vormt voor andere bedrijven. Het terrein en het pand mogen echter niet worden uitgebreid.
5.3 Markttechnische haalbaarheid
Zoals al in de vooronderzoeken staat, is er een groot overschot aan kantoorgebouwen. De meeste hiervan staan al lang leeg. Om dit probleem tegen te gaan, zijn er vaak mogelijkheden tot
transformatie. De bestemming van het oude kantoorgebouw wordt dan veranderd. Dat kan naar een woonfunctie maar ook naar bijvoorbeeld een winkelfunctie. Om erachter te komen waarin het kantoorgebouw getransformeerd kan worden, moet je de markt kennen. Als we kijken naar de gemeente Eindhoven, zien we dat er de komende jaren een tekort komt aan studentenwoningen (zie artikel 1.1.1). Een transformatie naar studentenwoningen is relatief gemakkelijk omdat studenten zo goedkoop mogelijk willen wonen. Het uiterlijk en de staat van het gebouw maakt ze meestal weinig uit. Het is echter voor starters de laatste tijd ook moeilijk om meteen een huis te kopen. Hierdoor zijn ze vaak genoodzaakt om appartementen te huren. Omdat hier ook een grote markt voor is, is een transformatie naar startersappartementen ook een goede optie. Hierbij dient echter wel aan het uiterlijk van het gebouw gewerkt te worden. Omdat het gebouw nu een grauwe uitstraling heeft. Omdat de gemeente graag meer doelgroepen wil in een gebouw wordt ook bij het TD-gebouw gekeken of er gebruik kan worden gemaakt van een mixed-use concept. Dit vergroot de kansen om het gebouw vol huurders te krijgen.
5.4 Functionele haalbaarheid
Omdat een functie verandering in een gebouw grote gevolgen heeft, is het erg belangrijk om na te gaan of de nieuwe functie wel past en mogelijk is in een gebouw. Passen de ruimtes wel in het gebouw. Voldoen deze ruimtes dan wel aan de door ons gestelde eisen en die van het bouwbesluit. Elk gebouw moet voldoen aan het bouwbesluit uit de tijd waarin het gebouwd is. Omdat het TD-gebouw al een oud TD-gebouw is, voldeed het aan de eisen van die tijd. Omdat de eisen steeds strenger zijn geworden, lijken deze eisen niet meer op de hedendaagse eisen. Als je een
verbouwing/transformatie gaat doen hoef je niet altijd te voldoen aan de hedendaagse eisen. Dit omdat het simpelweg niet altijd meer mogelijk is. Je kan dan voor bepaalde onderdelen vrijstelling krijgen.
Als eerste is het bij een gebouw belangrijk dat je gaat kijken of de ligging zich wel leent voor de nieuwe bestemming. Hierbij moeten we om te beginnen kijken naar het bestemmingsplan.
is dat zeker het geval. De nieuwe functie past goed in de omgeving. In de omgeving zijn veel
verschillende soorten woningen, je hebt er heel luxe appartementen en normale gezinswoningen. Er zijn echter maar weinig startersappartementen en ook voor studenten is er weinig ruimte. Dit maakt de ligging uitstekend geschikt voor de nieuwe functie.
Niet alleen de ligging bepaalt of de nieuwe functie haalbaar is, ook de indeling van het gebouw is belangrijk. Hierbij moet je denken aan vluchtroutes en daglichttoetreding. Ons casusgebouw is met zijn indeling zeer geschikt voor een nieuwe functie met voldoende vluchtmogelijkheden en brand- voorzieningen. Ook is het hier prima mogelijk om ruimtes te creëren met voldoende daglicht aangezien de gevel veel glas bevat. Ook zijn er veel mogelijkheden om variatie in de ruimtes te kunnen creëren. Omdat de ruimtes van het bouwbesluit aan de minimale eisen voldoen, gaan wij hier een stuk boven zitten. Dit zorgt voor meer beweegomgeving en zo krijg je een vrijer gevoel. Verder zorgt dit er ook voor dat je kwalitatief betere appartementen krijgt. Dit alles trekt sneller nieuwe huurders aan, wat in deze tijd belangrijk is. Hoe groter de appartementen zijn hoe meer huur je mag vragen, dus als je ruimere eisen pakt dan binnen het bouwbesluit is het eigenlijk voor
iedereen een win-win situatie. Wat we bedoelen met ruimere eisen en betere appartementen wordt duidelijk in de tekeningen. Hierop is te zien dat sommige ruimtes groter zijn dan de afmetingen in het bouwbesluit. In het bouwbesluit 2012 staat dat elk appartement een buitenruimte moet hebben. Het TD-gebouw heeft deze niet; het zal een uitdaging worden om dit te realiseren. Omdat we niet veel aan het gevelbeeld willen veranderen, zijn we genoodzaakt een loggia te maken. Dit heeft veel voordelen voor het wooncomfort, maar veel nadelen als we kijken naar de thermische schil van het gebouw. Hier zal een oplossing voor moet komen.
5.5 Technische haalbaarheid
Bij een transformatie is het ook belangrijk dat je nagaat of de nieuwe bestemming technisch wel mogelijk is. Zo moet naar ieder onderdeel gekeken worden of het op een verantwoorde manier mogelijk is om een wijziging door te voeren. Zeer belangrijk is het om te weten of je constructie eventuele wijzigingen wel aan kan. Is dit niet het geval dan is het project meestal niet gunstig voor een herbestemming. Bij het TD-gebouw is het belangrijk dat we geen wijzigingen in de constructie aanbrengen. Mocht dit nodig zijn, moeten we kijken of het wel constructief verantwoord is. Onderdelen zoals de gevel hebben geen dragende functie, hierdoor voegen ze niets toe aan het constructief geheel. Wel moet er bij wijzigingen in dit soort onderdelen na worden gegaan of ze gevolgen hebben op andere belangrijke technische onderdelen zoals geluid en de thermische schil. Bij technische installaties in een appartementencomplex zie je vaak dat er is gekozen voor een collectief systeem. Dit zorgt ervoor dat je individueel geen dingen kan regelen. Zo is het altijd even warm en kan je geen raam openzetten om frisse lucht binnen te krijgen. Ook hier willen wij niet voldoen aan de minimale eisen, maar juist een verbeterd concept neerzetten. We kiezen voor een collectief systeem, waar je wel individueel kan bijverwarmen als dat nodig is. Ook willen we ervoor zorgen dat je een raam kan openzetten. Dit zorgt voor meer wooncomfort, omdat je zelf de temperatuur en doorspuibaarheid kan regelen.
5.6 Doelgroep zakelijk
Voor ons afstudeeronderzoek is het belangrijk om te weten voor wie je het project daadwerkelijk doet. Zo kunnen diverse instanties geïnteresseerd zijn in een vastgoed project en toch andere doelen en eisen voor ogen hebben. Daarom is het belangrijk om goed te weten wat je met je gebouw wil en voor wie dit interessant kan zijn. We hebben onderzocht welke partijen het beste bij onze visie van bouwen passen (zie bijlage: Doelgroep zakelijk).
Voor ons project spelen een aantal dingen mee die bepalend zijn voor welke instanties ons project interessant is. Als eerste speelt mee dat wij als bouwkundigen een gebouw willen realiseren dat
volgens onze maatstaven voldoet. Dus kiezen we niet altijd voor de oplossing met het hoogste directe rendement. We willen maatschappelijk verantwoorde keuzes maken. Zo willen wij in onze casus ook ruimtes creëren waar niet direct voor een snelle rendabele oplossing is gekozen, maar gekozen is om op de langere termijn de waarde van het gebouw te verhogen. Het moet een gebouw zijn dat niet alleen direct iets oplevert, maar ook in de toekomst geschikt blijft voor eventuele vernieuwingen.
Wij kiezen er dan ook voor om ons met dit project vooral te richten op beleggers. Hun belangen vertonen de meeste overeenkomsten met wat wij willen met het gebouw. Een belegger vindt het belangrijk dat er goede kamers zijn zodat de huurprijs geleidelijk kan groeien. Voor een belegger is het ook zeer interessant vanwege de mogelijke potentie die het TD-gebouw weer kan krijgen. Je kunt nu een gebouw wat ooit 18 miljoen euro heeft gekost, kopen voor ongeveer 7 miljoen euro, op een zeer kansrijke locatie. Het gebied rondom het gebouw is ook steeds meer in trek voor nieuwbouw projecten. Echter is de waarde van het gebied rondom het park nog niet omhoog gegaan vanwege het vervallen TD-gebouw, wat er centraal in staat. Maar wanneer dit gebouw wordt aangepakt zal de waarde van het terrein ook stijgen. Verder zijn ook onderdelen als parkeren interessant voor
beleggers. Het overschot aan parkeerplaatsen kan dadelijk eenvoudig beschikbaar gesteld worden voor betaald parkeren. Dit zijn weer extra inkomsten die een grotere zekerheid bieden qua waarde (en die waarschijnlijk ook blijven stijgen).
Onze ideeën om het gebouw in de toekomst flexibel te maken voor mogelijke herbestemming, zijn investeringen die in de toekomst het gebouw een meerwaarde geven. Hierdoor is het mogelijk de huurprijs geleidelijk te laten stijgen. Daarom vallen bij ons investeerders voor de korte termijn af. Wij willen ons richten op beleggers die in de potentie van het gebouw geloven. Er zijn veel onderdelen die voor een belegger belangrijk zijn om rekening mee te houden wanneer ze willen beleggen in een gebouw. Veel van deze punten komen overeen met de onderdelen waar wij naar streven met ons gebouw. Zo willen wij werken met directe inkomstenbronnen op diverse manieren (huurinkomsten, parkeren, atelier), die potentie hebben om het gebouw te laten groeien in waarde. Ook is ons idee voor het gebouw zo gebaseerd dat het gebouw in de toekomst steeds meer waarde krijgt en in de toekomst altijd bruikbaar blijft. Hierbij houden we rekening met de belangrijke voorwaarden van een belegger:
-Huur verhoging; Appartementen van zo’n danige kwaliteit creëren dat huurverhoging mag worden
doorgevoerd.
-Onderhoud risico; Materialen gebruiken die zekerheid bieden en lang meegaan.
-Beheerkosten; Een gebouw creëren dat weinig kost om te beheren. (schoonmaken) -Onroerende waardestijging; Dat het terrein rond het gebouw ook in waarde stijgt. -Vastgoed waardestijging; Dat het gebouw over een bepaalde tijd meer waard wordt.
-Gebouw bruikbaar blijft; Het gebouw moet zo lang mogelijk functioneel zijn. (geen korte levensduur) -Ligging; Is het gebouw op de juiste manier bereikbaar, gaat dit veranderen in de toekomst.
- Leegstand; Is er voldoende vraag naar het type woning dat er in komt. -Politiek risico; Veranderen er regels die invloed hebben.
- Financieringsrisico; Veranderen er situaties bij de bank. - Valutarisico; Verandert de waarde van geïnvesteerde geld.
- Verkoopwaarderisico; Krijg je het wel verkocht voor de prijs die je voor ogen hebt.
De eisen van de beleggers komen in veel opzichten overeen met onze ambities. Er blijven altijd punten die verschillend zijn, maar dat zijn niet de belangrijkste punten. Verder zijn er nog een aantal punten waar je geen invloed op kan uitoefenen. Zo is het lastig om te zeggen wat er gebeurt met de huidige valuta en of de overheid nieuwe regels invoert. Maar de onderdelen die invloed hebben op een gebouw komen overeen met onze ambitie en visie om een kantoorgebouw te transformeren.
