Woonoverlast, diepgewortelde problematiek
Een onderzoek naar de rechtsposities van gemeente, verhuurder en huurder bij woonoverlast.
Maxime Rosier Maximerosier@live.nl 10727019 Privaatrechtelijke rechtspraktijk Dhr. mr. R.F. Groos Inleverdatum: 26 juli 2019 Inhoudsopgave
Abstract………... 3
Introductie………... 4
Wat zijn de mogelijkheden voor de verhuurder en gemeente bij overlast in en rond het gehuurde?... 5
Bestuursrechtelijk……….... 5
Civielrechtelijk……… 9
Hoe verhouden deze bestuurs- en privaatrechtelijke mogelijkheden bij openbare orde verstoring zich tot elkaar?... 13
De buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van het besluit tot sluiting van de Woning………. 13
Ontruiming………... 15
Kosten ten tijde van de sluiting……… 20
Gevolgen onrechtmatig besluit tot sluiting………... 21
Wat zijn de gevolgen en mogelijkheden voor de huurder bij een buitengerechtelijke ontbinding en een besluit tot sluiting van het gehuurde van de gemeente?... 23
Verweermiddelen huurder……… 23
Schadevergoeding………... 28
Conclusie………. 30
Abstract
In deze scriptie kaart ik de ingewikkelde problematiek van woonoverlast aan. Deze scriptie ziet op de specifieke situatie, waarin de burgemeester overgaat tot het sluiten van een pand. Als dit pand wordt verhuurd heeft de verhuurder vervolgens de mogelijkheid om over te gaan tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, waarop de huurder het pand veelal zal moeten verlaten.
Met dit onderzoek heb ik middels literatuur- en jurisprudentieonderzoek inzicht willen verkrijgen in de rechtsposities en belangen van zowel de gemeente, de verhuurder als de huurder. Ook bevindt dit onderwerp zich zowel op het terrein van het bestuursrecht als het civiele recht, hetgeen weer verschillende vragen oproept, zoals: wordt de bestuursrechtelijke procedure meegenomen door de civiele rechter? Wat gebeurt er met de huurovereenkomst als het besluit tot sluiting wordt herroepen of vernietigd? Kan de huurder schadevergoeding ontvangen als blijkt dat de grondslag voor de ontbinding van de huurovereenkomst is weggevallen?
Uit dit onderzoek volgt dat de bestuursrechtelijke procedure van invloed is op de civiele procedures en zo bepalend is voor alle rechtsposities. De gemeente heeft verschillende instrumenten om overlast aan te pakken en zal eerst gebruik moeten maken van minder ingrijpende instrumenten, alvorens tot sluiting van een pand over te gaan. Door alle waarborgen zal dit besluit goed onderbouwd zijn en is het nog maar de vraag of deze zal worden aangetast in een bezwaar- of beroepsprocedure. Als dit toch het geval is, zal de gemeente schadeplichtig zijn. De verhuurder kan in beginsel de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter ontbinden als sprake is van een feitelijke sluiting. Daarbij kan een verhuurder ontruiming vorderen. Dit zal vervolgens getoetst moeten worden en ook hier kan niet worden uitgesloten dat de verhuurder in sommige gevallen schadeplichtig is. De huurder kan in bezwaar en beroep tegen het besluit tot sluiting van het pand. Daarbij kan hij de buitengerechtelijke ontbinding en eventuele ontruiming aanvechten op grond van art. 8 EVRM, art. 3:13 lid 2 BW en art. 6:248 lid 2 BW. Hoewel zo’n besluit tot sluiting veelal uitgebreid gemotiveerd is, is het beroep van de huurder zeker niet bij voorbaat kansloos. Er worden namelijk steeds strengere eisen gesteld aan de buitengerechtelijke ontbinding. Ook schadevergoeding is zeker niet uitgesloten.
Introductie
In deze masterscriptie zal ik ingaan op de rechtsposities van verschillende partijen bij verstoring van de openbare orde en gedragingen in en rondom een gehuurde woning die in strijd zijn met de Opiumwet. Ik zal mij hierbij voornamelijk op de rechtsposities van zowel huurder als verhuurder richten. Aangezien de gemeente een grote rol speelt in de aanpak van openbare ordeverstoring en drugsproblematiek, zal ook de positie en het handelen van de gemeente worden besproken. In het navolgende zal in het kader van openbare ordeverstoring voornamelijk over woonoverlast worden gesproken. Woonoverlast vormt een hardnekkig probleem in veel gemeenten. Bij woonoverlast moet onder meer worden gedacht aan geluidsoverlast, drugsoverlast, intimiderend gedrag en vervuiling. De cijfers voor het ‘wel eens’ ervaren van overlast door buurtbewoners variëren per gemeente tussen de 21,8 en 31,2 procent. Voor het regelmatig ervaren van overlast door buurtbewoners variëren de
percentages tussen de 3,4 en 6,2 procent.1 Ook blijkt uit deze cijfers dat overlast het meest in huurwoningen wordt ervaren. Deze overlastgevende huurders hebben veelal last van
psychische stoornissen, verslaving en/of problemen binnen het familieleven. Woonoverlast is dan ook een serieus en ingewikkeld maatschappelijk probleem. Om deze problematiek aan te pakken heeft de wetgever de burgemeester een sluitingsbevoegdheid toegekend. Op grond van artikel 174a Gemeentewet kan de burgemeester overgaan tot sluiting van een woning, een voor het publiek toegankelijk lokaal of een bij die woning of dat lokaal behorend erf te sluiten, indien door gedragingen in en rondom de openbare orde wordt verstoord. Art. 174 Gemeentewet kent dezelfde bepaling voor openbare gebouwen en erven. Daarnaast kent art. 13b Opiumwet de burgemeester ook een sluitingsbevoegdheid toe. De meeste sluitingen vinden hun grondslag in de Opiumwet. Ook art. 17 Woningwet vormt een grondslag voor het sluiten van een woning. Vervolgens heeft de wetgever ingezien wat voor gevolgen zo’n sluiting voor een verhuurder kan betekenen. Binnen het civiele recht is daarom art 7:231 lid 2 BW ingevoerd.2 Op grond van dit artikel kan de verhuurder de huurovereenkomst
buitengerechtelijk ontbinden als door gedragingen in en rondom het gehuurde de
burgemeester gebruik heeft gemaakt van zijn sluitingsbevoegdheid. Zo’n sluiting wordt ook wel de burgemeester sluiting genoemd.
1 CBS, Veiligheidsmonitor 2017.
2 mr. J.P. Heering en mr. I.E. Reimert, voorheen bewerkt door mr. E.E. de Wijkerslooth-Vinke, in: Groene Serie Huurrecht, 7.2.1 Algemeen bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding]
De aanpak van woonoverlast vindt plaats binnen zowel het bestuursrecht als het civiele recht. Het bevel tot de sluiting van een pand is immers een besluit in de zin van de Awb (art. 1:3) en de buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst vindt zijn grondslag in het civiele recht.
In het navolgende zal de problematiek rondom een geslotenverklaring van een gehuurde woning worden besproken. Daarbij zullen achtereenvolgens de bestuursrechtelijke grondslagen voor een sluiting en de civielrechtelijke gevolgen van de sluiting
(buitengerechtelijke ontbinding) worden behandeld. Omdat tegen het bevel tot sluiting bezwaar en beroep (art. 7:1 en 8:1 awb) openstaat en ook de buitengerechtelijke ontbinding en eventuele ontruimingsvordering kan worden aangevochten, kunnen er twee procedures naast elkaar lopen. Namelijk: een bestuursrechtelijke- en een civiele procedure. Dit brengt de centrale vraag met zich mee: Hoe verhouden deze procedures zich tot elkaar en wordt er rekening gehouden met wat er zich ondertussen in de andere procedure afspeelt. Ook zal worden behandeld wat het gevolg is van een bevel tot sluiting die in bezwaar/beroep
vernietigd is. De vraag is dan natuurlijk of een buitengerechtelijke ontbinding in stand blijft en dezelfde vraag is van toepassing op een ontruimingsvonnis. Verder wordt in dit kader ingegaan op de vraag of de huurder zijn kosten en een eventuele schadevergoeding op de gemeente/dan wel verhuurder kan verhalen. De focus zal liggen op de civiele rechten en mogelijkheden van zowel verhuurder als huurder.
Wat zijn de mogelijkheden voor de verhuurder en gemeente bij overlast in en rond het gehuurde?
Bestuursrechtelijk
De gemeente heeft verschillende instrumenten om overlast aan te pakken. Een van deze instrumenten is te vinden in art. 174 Gemeentewet. Op grond van dit artikel is het aan de burgemeester om toezicht te houden op openbare samenkomsten en voor het publiek
openstaande gebouwen, hetgeen verder gaat dan de handhaving van de openbare orde uit art. 172 Gemeentewet.3 Het tweede lid van art. 174 Gemeentewet kent, in het kader van de bescherming van de veiligheid en gezondheid, de burgemeester een bevelsbevoegdheid toe.
3 M.A.D.W. de Jong, in: Tekst & Commentaar Gemeentewet Provinciewet, Toezicht openbare samenkomsten c.a. bij: Gemeentewet, Artikel 174 [Toezicht openbare samenkomsten]
Een bevel kan onder meer zien op de sluiting of ontruiming van een voor publiek openstaand gebouw of terrein. Uit de Memorie van Antwoord volgt dat zo’n bevel niet alleen in
overeenstemming met de bestaande regelgeving moet zijn, maar er moet ook sprake zijn van een acuut gevaar voor de veiligheid en/of gezondheid waarvoor directe actie is vereist.4 Aangezien art. 174 Gemeentewet slechts ziet op de handhaving van de openbare orde en veiligheid op publieke locaties, kan overlast in en rondom een woning met dit artikel niet worden aangepakt. Ook volgt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 augustus 1995 dat een woning in de persoonlijke levenssfeer van haar bewoners valt, waardoor het niet mogelijk is om tot een sluiting van de woning over te gaan. Zo’n sluiting vormt immers een inbreuk op het recht op bescherming van de persoonlijke levenssfeer van art. 10 Grondwet. Uit art. 10 Grondwet volgt namelijk dat de sluiting van een woning alleen mogelijk is als een wet in formele zin hier een grondslag voor biedt.5 Met oog op de aanpak van overlast door drugshandel vanuit woningen is daarom art. 174a in de Gemeentewet opgenomen.6 De achterliggende gedachte hierbij is dat de inbreuk wordt gerechtvaardigd door de noodzaak om drugsoverlast aan te pakken en door drugs te verhandelen vanuit een woning treden burgers zelf buiten de bescherming van het
woongenot.7 Op een later moment werd besloten om met art. 174a Gemeentewet niet alleen drugsoverlast, maar ook andere vormen van overlast aan te pakken.8 Dit is in lijn met de jurisprudentie van het EHRM met betrekking tot het recht op respect voor privé- en
familieleven (art. 8 EVRM). Uit deze jurisprudentie blijkt dat de overheid een actieve rol in moet nemen om de leefomgeving van burgers te waarborgen. Hetgeen ook betekent dat er moet worden opgetreden tegen burgers die de leefomgeving van anderen aantasten.9
Ook in art. 174a Gemeentewet wordt de bevelsbevoegdheid aan de burgemeester toegekend. Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat de sluitingsbevoegdheid onderdeel is van een groter geheel. De mate van overlast zal eerst moeten worden beoordeeld om vervolgens - met inachtneming van het subsidiariteitsbeginsel - te zoeken naar de beste optie om in te
grijpen.10 Gezien de ernst van de maatregel en alle gevolgen van dien moet de
4 MvA, Kamerstukken II 1988/89, 19403, 10, p. 92-93 5 ABRvS 28 augustus 1995, AB 1996, 204, Gst. 7019
6 mr. drs. J.H. Mensen, in: Lexplicatie, Bronnen en citaten bij: Gemeentewet, Artikel 174a [Sluiting woning] 7 Kamerstukken II 1995/96, 24699, 3, p. 2-3 (MvT)
8 Kamerstukken II 1996/97, 24 699, nr. 6.
9 J. Gerards, EVRM — algemene beginselen, Den Haag: Sdu uitgevers 2011, m.n. p. 263-290. 10 Kamerstukken II 1995/96, 24699, 3, p. 5 (MvT).
sluitingsbevoegdheid worden beschouwd als laatste redmiddel en zal het in eerste instantie op de bewoner of verhuurder zelf aankomen om de overlast te beperken. De gemeentelijke beleidsregels bij art. 174a Gemeentewet stellen ook voor eerst een waarschuwing te geven om daarna tot tijdelijke sluiting over te gaan en bij de derde overtreding zal het pand voor langere tijd worden gesloten.11 Als de sluiting ook effect heeft op bewoners die zelf niet in strijd met art. 174a Gemeentewet hebben gehandeld, zal de burgemeester met het oog op een zorgvuldige voorbereiding ook die belangen mee moeten wegen om te kijken of eventueel een andere woning aangeboden moet worden.12 Daarbij voorziet lid 4 in een waarborg, inhoudende dat de burgemeester de bewoners een termijn moet waarin zij alsnog de
mogelijkheid hebben om de sluiting te voorkomen. Uit jurisprudentie blijkt dat de rechter een bevel tot sluiting aan een strikte toets onderwerpt.13 Als de rechter tot de conclusie komt dat een bevel tot sluiting een rechtmatig besluit is, zal moeten worden onderzocht of de termijn niet onredelijk lang is. Daarbij staat de vraag centraal hoeveel tijd ervoor nodig is de orde in de buurt te herstellen.14 Uit al deze waarborgen en strenge voorwaarden kun je afleiden dat een sluiting alleen in extreme gevallen mogelijk is.
Het enkele feit dat er in een pand een overtreding in de zin van de Opiumwet wordt begaan, is volgens de Memorie van Toelichting onvoldoende om een sluiting van het pand te
bewerkstelligen15 Er moet daadwerkelijk sprake zijn van verstoring van de openbare orde en dit moet ondersteund kunnen worden met (verschillende) bewijsstukken. Hoewel het artikel zelf slechts van verstoring van de openbare orde spreekt, moet er - in lijn met de
jurisprudentie bij art. 8 en 10 EVRM - sprake zijn van ‘ernstige overlast’.16 Het enkel vrezen voor verstoring van de openbare orde is in beginsel onvoldoende. Lid 2 biedt daarentegen de mogelijkheid om preventief op te treden tegen herhaling. Daarvoor moet er ‘ernstige vrees’ zijn dat de openbare orde opnieuw zal worden verstoord. Dit betekent dat gedragingen van een rechthebbende al eerder een sluiting tot gevolg hebben gehad en er aanwijzingen zijn dat dit opnieuw zal gebeuren in hetzelfde of een ander pand. De Jong beargumenteerd dat lid 2 in
11Mr. G.J. Scholten, in: WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Welke ruimte heeft de civiele rechter?. Zie ook Rb. Midden-Nederland 20 februari 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ1822 (Utrecht) en ABRvS 6 juni 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1836
12 Zie art. 3:2 en 3:4 Awb; art. 8 lid 2 EVRM; Kamerstukken II 24699, 3, p. 7
13 M.A.D.W. de Jong e.a., Orde in de openbare orde, Kluwer: Deventer 2017, p. 149-162.
14 M.A.D.W. de Jong, in: Tekst & Commentaar Gemeentewet Provinciewet, Sluiting van woningen c.a. bij: Gemeentewet,
Artikel 174a [Sluiting woning]
15 Kamerstukken II 1995/96, 24699, 3, p. 5 (MvT).
16 M.A.D.W. de Jong, in: Tekst & Commentaar Gemeentewet Provinciewet, Sluiting van woningen c.a. bij: Gemeentewet,
de praktijk een loze maatregel vormt, nu het proportionaliteitsbeginsel de burgemeester er in de meeste gevallen van zal weerhouden om preventief een ingrijpende maatregel in te zetten.17 Hier sluit ik mij volledig bij aan.
Ook de Opiumwet biedt een grondslag voor de aanpak van drugsgerelateerde overlast. Op grond van art. 13b Opiumwet - ook bekend als de Wet Damocles - komt de burgemeester opnieuw een sluitingsbevoegdheid toe bij een overtreding van de Opiumwet. Aanvankelijk was dit artikel slechts van toepassing op voor het publiek toegankelijke lokalen, maar sinds 2007 kunnen ook woningen en daarbij behorende erven op grond van de Opiumwet worden gesloten.18 Per 1 januari 2019 is de bevoegdheid nog verder uitgebreid om drugsgerelateerde overlast aan te pakken.19 art. 13b Opiumwet kent een sub a en b. Aan sub a toegevoegd dat een sluiting ook mogelijk is bij de aanwezigheid van en/of bewijs voor het handelen in middelen die nog niet op lijst I en II Opiumwet staan. Aan sub b is toegevoegd dat het vinden van voorwerpen of stoffen waarvan de betrokkene weet of een ernstig vermoeden heeft dat deze gebruikt worden voor het maken of telen van drugs, ook grond is voor sluiting.20 Voorbereidingshandelingen voor het maken van drugs zijn onder sub b daarmee voldoende, waar onder sub a daadwerkelijke aanwezigheid (met het oog op het verhandelen) van de middelen vereist is.21
Art. 17 Woonwet vormt een ander instrument voor de aanpak van woonoverlast. Het College van Burgemeester & Wethouders kan dus op grond van dit artikel een gebouw, open erf of terrein te sluiten indien sprake is van bedreiging van de leefbaarheid of er gevaar voor de gezondheid of de veiligheid is. Bovendien moet er sprake zijn van herhaaldelijke
overtredingen van art. 1a of 1b Wonw.22 Het college kan de uitvoering ervan mandateren aan de burgemeester. De sluiting van de woning op grond van art. 17 Woningwet ziet meer op de woning zelf, dan op overlastgevende gedragingen. Overlastgevende gedragingen kunnen dus alleen op grond van dit artikel worden aangepakt als de staat van de woning problematisch is,
17 M.A.D.W. de Jong, in: Tekst & Commentaar Gemeentewet Provinciewet, Sluiting van woningen c.a. bij: Gemeentewet,
Artikel 174a [Sluiting woning]
18 Stb. 2007, 355
19 Stb. 2018, 481; Kamerstukken II 2016/17, 34763, 3
20 L.M. Bruijn, in: Tekst & Commentaar Openbare orde en veiligheid, Bestuursdwang bij: Opiumwet, Artikel 13b
[Bestuursdwang]
21 Zie o.a.: ABRvS 14 maart 2018, ECLI:NL:RVS:2018:738, m.nt. J.G. Brouwer & L.M. Bruijn; ABRvS 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1362; ABRvS 29 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2388.
22 P.M.J. de Haan, Tekst & Commentaar Ruimtelijk bestuursrecht, Sluiting gebouw, open erf of terrein bij: Woningwet, Artikel 17 [Bedreiging leefbaarheid].
hetgeen nauwelijks het geval kan zijn. Een samenloop van art. 13b Opiumwet en art. 17 Woningwet lijkt meer voor de hand liggend, drugsteelt gaat namelijk nogal eens gepaard brandgevaarlijkheid. In zo’n geval kunnen beide grondslagen tot in een sluiting resulteren.23 Zoals hierboven opgesomd, zijn er in de loop der jaren aardig wat instrumenten ontwikkeld om overlast in en rondom woningen te verminderen. In de praktijk bleek het daarentegen toch nog een hele klus te zijn om woonoverlast aan te pakken.24 De sluiting van een woning is immers zeer ingrijpend en niet in alle gevallen mogelijk, waardoor de hoop veelal is gevestigd op bewoner en/of verhuurder zelf.
Voor al deze bestuursrechtelijke instrumenten geldt dat er mogelijkheid is tot het indienen van bezwaar en eventueel (hoger) beroep. Ook kan een verzoek tot voorlopige voorziening worden ingediend.
Civiel rechtelijk
Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren worden beëindigd. De verhuurder kan middels gerechtelijke ontbinding art. 7:231 lid 1 BW, opzegging art. 7:274 BW,
buitengerechtelijke ontbinding art. 7:231 lid 2 BW of de beëindiging met wederzijds
goedvinden de overlast aanpakken. De beëindiging met wederzijds goedvinden zal hier niet worden besproken, gezien dit voor de aanpak van woonoverlast een niet veel voorkomend instrument is. De huurder zal zich veelal tegen de beëindiging van de huurovereenkomst zal verzetten.
In beginsel zijn de algemene regels van het verbintenissenrecht (art. 6:265 BW e.v.) van toepassing op de ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Voor de ontbinding van een huurovereenkomst die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak is art. 7:231 lid 1 BW geschreven. Dit artikel stelt - anders dan art. 6:267 BW - dat de ontbinding van de huurovereenkomst, wegens een tekortkoming van de huurder, alleen bewerkstelligd kan worden door een uitspraak van een rechter.25 Deze uitzondering op het algemene verbintenissenrecht vindt zijn grondslag in het feit dat de
23 Zie ook: ABRvS 11 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2362
24 Zie onder meer de brief van de VNG aan het Ministerie van Veiligheid en Justitie van 5 maart 2014, http://www.vng.nl/files/vng/brieven/2014/20140305_brief-overig_woonoverlast_0.pdf
25 J.A. Tuinman, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Ontbinding (alleen) door de rechter bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding]
wetgever de huurder (van woon- en bedrijfsruimte) opzeggings- en ontruimingsbescherming heeft toegekend.26 De ontbinding wordt beoordeeld aan de hand van de tekst van art. 6:265 BW. Dit artikel stelt dat iedere tekortkoming van de huurder in de nakoming van zijn verbintenissen de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Daarnaast kent dit artikel ook een uitzondering hierop (de tenzij-clausule), de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming kan namelijk de ontbinding met haar gevolgen niet altijd rechtvaardigen. In september 2018 heeft de Hoge Raad nadere uitleg gegeven over de leer omtrent de ontbindingsbevoegdheid van huurovereenkomsten op grond van art. 6:265 BW.27 De Hoge Raad doet dit aan de hand van prejudiciële vragen gesteld door de
Voorzieningenrechter in een ontruimings kort geding betreffende sociale woonruimte. De strekking van art. 6:265 lid 1 BW is dat de hoofdregel en uitzondering samen uiting geven aan de rechtsregel dat slechts een tekortkoming van ‘voldoende gewicht’ een ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Ook geeft de Hoge Raad aan dat de rechter alle omstandigheden van het geval in overweging moet nemen om na te gaan of de ontbinding gerechtvaardigd is. Naar aanleiding van de tweede prejudiciële vraag overwoog de Hoge Raad dat er geen behoefte is aan specifieke regels voor sociale woonruimte. De belangen van een sociale woningbouwvereniging- of stichting om in verband met de lange wachtrijen voor sociale huurwoningen overeenkomsten met tekortschietende huurders makkelijker te
ontbinden, worden ook gediend doordat de rechter bij art. 6:265 lid 1 BW alle
omstandigheden van het geval moet meenemen in zijn overweging. Deze toetsing voldoet aan de jurisprudentie rondom het woonrecht van art. 8 EVRM.28 De huurder krijgt namelijk de mogelijkheid om voorafgaand aan de ontruiming de zaak te laten toetsen door de rechter en alle omstandigheden worden in deze rechterlijke toetsing meegenomen, waarbij op voorhand geen bijzonder gewicht wordt toegekend aan bepaalde belangen. Daarbij kan de rechter pas tot ontbinding overgaan als de tekortkoming van voldoende gewicht is. In zekere mate wordt de huurder dan ook beschermd.
Op grond van art. 7:274 lid 1 sub a BW kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen. Als de verhuurder opzegt zal hij rekening moeten houden met het feit dat hij de huurder zes weken de tijd moet geven om in te
26 Kamerstukken II 1999/2000, 26089, 6, p. 37. 27 HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
28 M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR Tijdschrift voor huurrecht 2015/16, afl. 2.
stemmen met het beëindigen van de huurovereenkomst. Als een reactie van de huurder uitblijft of deze weigert toestemming te verlenen, kan de verhuurder op grond van art. 7:272 lid 2 BW de rechter verzoeken het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Daarbij zal de rechter natuurlijk onderzoeken of de overlastgevende huurder in strijd heeft gehandeld met de verplichting uit art. 7:213 BW. Ingevolge art. 7:213 BW heeft de huurder namelijk de verplichting zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Hoewel art. 7:274 BW niet nadrukkelijk de mogelijkheid biedt voor een proportionaliteitstoets ingevolge art. 8 EVRM, zal de rechter veelal op basis van art. 7:213 BW de belangen van huurder en verhuurder en de verdere gevolgen afwegen.29Uit de rechtspraak volgt dat ‘goed huurderschap’ uit art. 7:213 BW ruim moet worden
geïnterpreteerd. Dit betekent dat goed huurderschap ook inhoudt dat de huurder zich ten opzichte van de omwonenden zal moeten gedragen.30 Hetzelfde geldt voor het aanwezig zijn en verhandelen van drugs in het gehuurde.31 Een belangrijke reden waarom verhuurders in deze situaties, waarbij zij snel van de overlastgevende huurder af willen, veelal het ontbinden van de huurovereenkomst verkiezen boven de opzegging is te vinden in de door de
verhuurder in acht te nemen opzegtermijn. Daarom is er ook weinig rechtspraak rondom art. 7:274 lid 1 sub a BW te vinden en zal er in dit onderzoek verder geen aandacht aan dit artikel worden besteed.
Het tweede lid van art. 7:231 BW voorziet in de specifieke situatie waarin er een bevoegd bevel tot sluiting voor het gehuurde is afgegeven. In dat specifieke geval zal de verhuurder de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter kunnen ontbinden.32
Art. 7:231 lid 2 BW geldt ook voor woonwagens en standplaatsen.33 Er kan vervolgens een probleem ontstaan als de standplaats gehuurd is en de woonwagen eigen eigendom is en de sluiting slechts betrekking heeft op woonwagen. In zo’n geval is buitengerechtelijke ontbinding van de standplaats niet mogelijk.34
29 M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR Tijdschrift voor huurrecht 2015/16, afl. 2.; Parket bij de HR 22 juni 2007, ECLI:NL:PHR:2007:AZ8743 , r.o. 35-37
30 Zie onder meer: Rb. Noord-Nederland, 1 februari 2017, ECLI:NL:RBNNE:2017:328; Hof ‘s-Gravenhage, 10 april 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BW3073; Rb. Midden-Nederland, 7 november 2018,, ECLI:NL:RBMNE:2018:5618.
31 Zie Hof ‘s Hertogenbosch, 3 april 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:1421. 32 Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 5, p. 17.
33 J.A. Tuinman, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Ontbinding (alleen) door de rechter bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding].
34 Hof Den Haag 26 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1089); Hof Den Haag (12 juni 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1349
Voor ontbinding op grond van art. 7:231 lid 2 BW is geen tekortkoming van de huurder zelf vereist,35 maar in de meeste gevallen zal er toch sprake zijn van een tekortkoming.36
Subsidiair zal de verhuurder zich dan ook veelal op een tekortkoming van de huurder in de zin van art. 7:231 lid 1 BW beroepen. Omdat er geen sprake hoeft te zijn van een
tekortkoming, kan de buitengerechtelijke ontbinding ook plaatsvinden als de sluiting gebaseerd is op gedragingen van een ander dan de huurder, zoals een onderhuurder.37
Wanneer er geen sprake is van een verwijtbare tekortkoming aan de zijde van de huurder kan dit van invloed zijn op de toetsing van de ontruimingsvordering of deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd.
In eerste instantie achtte de wetgever het niet noodzakelijk om buitengerechtelijke ontbinding voor de verhuurder mogelijk te maken. De wetgever stelde zich op het standpunt dat de bestaande wettelijke bepalingen voldoende soelaas boden en dat ook het opnemen van een anti-overlast bepaling in de huurovereenkomst niet vereist was voor ontbinding.38
Gezien de situatie zal de verhuurder de huurder graag uit het gehuurde zien vertrekken. Art. 7:231 lid 2 kan dan ook als de troefkaart van de verhuurder worden beschouwd. Daarentegen verhelpt dit artikel niet alle problemen. Art. 7:231 lid 2 regelt immers slechts een
buitengerechtelijke ontbinding, maar niet een ontruiming. De verhuurder zal dus moeten hopen dat de huurder op eigen kracht vertrekt of hij zal een ontruimingsvonnis moeten verkrijgen. Bij een dwarsliggende huurder zal de verhuurder veelal kiezen voor een
ontruimings kort geding om de procedure te versnellen. Ontruiming is zeer ingrijpend en kan een blijvend karakter hebben, daarom moet worden opgemerkt dat een voorzieningenrechter in het algemeen terughoudend zal zijn in het vooruitlopen op de bodemprocedure.39 Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft geoordeeld dat art. 8 EVRM meebrengt dat de burgers het recht hebben om de proportionaliteit van de ontruiming te toetsen.40 De rechter
35 Zie onder meer Hof Den Haag 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116; Rb. Rotterdam 31 december 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BP4555
36 J.A. Tuinman, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Ontbinding (alleen) door de rechter bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding].
37 Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008/58. 38 Kamerstukken II 1996/97, 24 699, nr. 5, p. 12.
39mr. J.P. Heering en mr. I.E. Reimert, voorheen bewerkt door mr. E.E. de Wijkerslooth-Vinke, in: Groene Serie Huurrecht, 8.1 Algemeen bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding]
zal dus altijd een proportionaliteits verweer moeten behandelen.41 Uit de jurisprudentie van het EVRM volgt dat de rechter de proportionaliteit niet ambtshalve behoeft te toetsen.42 Als de verhuurder weet krijgt van de overlastgevende gedragingen en er is nog geen bevel tot sluiting van het pand gegeven, zal deze er goed aan doen om zelf actie te ondernemen. Hiervoor lijkt voldoende mogelijkheid te worden geboden. Zoals al eerder beschreven, komt de burgemeester niet snel toe aan een sluiting, maar zullen er eerst waarschuwingen worden gegeven of andere passende maatregelen worden genomen. Als de burgemeester als tot een sluiting komt dan moet er tijd worden geboden om de overlast aan te pakken, zodat de
sluiting overbodig wordt. Kortom, er is genoeg ruimte voor de verhuurder om in te grijpen en daarmee zullen hem in het algemeen ook veel kosten en problemen bespaard worden. Een ander voordeel ligt in feit dat de verhuurder het - in tegenstelling tot de burgemeester - ook in zijn macht heeft om middels een ontbinding een definitief einde aan de overlast te maken. De verhuurder kan ervoor kiezen om eerst te waarschuwen en later pas naar de rechter te stappen om ontbinding en eventueel ontruiming te vorderen. Verhuurders zullen daarbij veelal een bepaling in de huurovereenkomst hebben opgenomen die bijvoorbeeld ziet op een boete bij overlast. De verhuurder zal bij zo’n boetebeding wel op moeten letten dat deze zowel afschrikwekkende werking heeft als dat het in verhouding staan tot de overlast.43 Ook moet de verhuurder zich ervan bewust zijn dat de toegang tot het gehuurde niet zomaar aan de huurder kan worden ontzegd. In de rechtspraak is namelijk bepaald dat het verschaffen van huurgenot een voortdurende verplichting is die niet zomaar kan worden opgeschort. Dit werd onder meer bepaald in een zaak waarbij de huurder achter liep met betalen en de verhuurder daarop besloot toegang te ontzeggen.44 Daarentegen is het maar de vraag of de verhuurder niet profiteert van overlastgevende gedragingen, zoals drugshandel, waardoor optreden er van zijn kant niet in zal zitten.
Hoe verhouden deze bestuurs- en privaatrechtelijke mogelijkheden bij openbare orde verstoring zich tot elkaar?
De buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van het besluit tot sluiting van de woning
41 Zie ook: Hof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6811.
42 Zie EHRM 21 juni 2011, nr. 48833/07, r.o. 66 (Orlic t. Kroatië); EHRM 18 juli 2013, nr. 7177/10, r.o. 46 (Brežec t. Kroatië).
43 Zie onder meer Hof Arnhem-Leeuwarden, 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7517. 44 Hof Arnhem-Leeuwarden, 7 augustus 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:7133.
Tegen een besluit in de zin van 1:3 Awb staat bezwaar en beroep open (7:1 en 8:1 Awb). Hetgeen daarom ook geldt voor het bevel tot sluiting van een pand op grond van art. 174(a) Gemeentewet. Wanneer er nog bezwaar en/of beroep tegen het bevel tot sluiting kan worden ingesteld, is het de vraag of de verhuurder een beroep kan doen op 7:231 lid 2 BW. De buitengerechtelijke ontbinding van art. 7:231 lid 2 BW heeft immers een ingrijpend gevolg, terwijl uit een bezwaar- en/of beroepsprocedure een mogelijke vernietiging van het bevel tot sluiting kan volgen. Uit de rechtspraak volgt dat ten tijde van een feitelijke sluiting van het gehuurde een buitengerechtelijke ontbinding mogelijk is.45 Onherroepelijkheid van het bestuursrechtelijke besluit is dan ook in beginsel niet vereist.46 Deze lijn in de jurisprudentie is naar mijn mening niet erg verrassend. Het is immers niet de bedoeling dat de civiele rechter op de stoel van de bestuursrechter gaat zitten.47 Het besluit kan namelijk middels een bestuursrechtelijke procedure worden aangevochten, waardoor een toetsing in het civiele recht overbodig is. Daarentegen lijkt het nagenoeg onmogelijk voor beide partijen om niet zowel argumenten uit de civiele zaak als de bestuursrechtelijke zaak mee te wegen. Deze zijn immers nauw met elkaar verbonden. Tuinman wijst in dit kader nog op een opmerkelijke zaak, waarin de civiele rechter concludeert dat de buitengerechtelijke ontbinding rechtskracht toekomt, ondanks dat er geen sprake is van feitelijke sluiting.48 Het Hof beargumenteert dat het besluit tot sluiting en het oordeel van de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter dat bezwaar tegen het besluit geen redelijke kans tot slagen heeft, in deze zaak voldoende is voor een buitengerechtelijke ontbinding.49 Hoewel het Hof hier vooruit lijkt te lopen op de
feitelijke sluiting en de bestuursrechtelijke procedure, lijken de feiten in deze zaak bijna evident tot de conclusie dat het besluit tot sluiting van het gehuurde en daarmee de
buitengerechtelijke ontbinding onaantastbaar zijn. Hier zou je uit op kunnen maken dat een civiele rechter in een situatie waar feiten zo evident zijn - zeker wanneer dit bevestigd wordt door de bestuursrechtelijke voorzieningenrechter -, vooruit zal lopen op de beoordeling van de kans van een bezwaar tegen een besluit door de bestuursrechter. Toch is de lijn in de jurisprudentie dat in de meeste gevallen een buitengerechtelijke ontbinding slechts mogelijk is als deze wordt bewerkstelligd ten tijde van de sluiting van de woning. Wanneer de
45 Zie hiervoor Hof Amsterdam, 10 januari 2008 , ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151, WR 2008, 58; Hof Arnhem-Leeuwarden, 31 januari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383, WR 2012/56.
46 Hof Den Haag 1 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:823.
47 Hof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6811
48 J.A. Tuinman, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Ontbinding (alleen) door de rechter bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding]; Hof Arnhem-Leeuwarden 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7167; Hof ’s-Hertogenbosch van 24 januari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717; WR 2012/55.
verhuurder na de sluiting een beroep doet op de buitengerechtelijke ontbinding zal deze geen rechtsgevolg toekomen.50 Ook bij een voornemen tot sluiting kan de verhuurder nog niet overgaan tot buitengerechtelijke ontbinding.51 Hetzelfde geldt voor de situatie waarbij een last onder bestuursdwang is opgelegd en er een begunstigingstermijn geldt. Niet eerder dan na het verstrijken van de begunstigingstermijn en het daadwerkelijk plaatsvinden van de sluiting, kan de verhuurder een buitengerechtelijke ontbinding versturen.52
Ontruiming
Een gedwongen ontruiming is het laatste en meest ingrijpende redmiddel in de aanpak van woonoverlast.53 Vervolgens is de vraag in welke context een ontruimingsvordering moet worden geplaatst. Een voorzieningenrechter zal onder meer moeten bekijken of in de
bodemzaak de buitengerechtelijke ontbinding niet in strijd is met redelijkheid en billijkheid.54 In zijn algemeenheid moet bij een voorlopige voorziening het spoedeisende belang van de ontruiming voor de verhuurder worden onderzocht. Daarvoor wordt het belang van de verhuurder bij het verkrijgen van een voorlopig ontruimingsvonnis afgewogen tegen het belang van de huurder om te wachten op de uitkomst in de civiele bodemprocedure.55 De huurder zal altijd aanvoeren dat het spoedeisende belang aan de zijde van de verhuurder ontbreekt. Verhuurder zal zich op zijn beurt beroepen op het feit dat hij zo snel mogelijk nieuwe huurders in het pand wilt hebben. Een goede huurder die de huurpenningen betaalt en geen overlast veroorzaakt in de buurt. Daarmee zal de verhuurder de spoedeisendheid
aantonen. Uit een analyse van de rechtspraak blijkt dat veel zaken worden gevoerd door woningcorporaties en sociale huurwoningen betreffen. De woningcorporatie zal zich in die geval beroepen op de lange wachtrijen voor sociale huurwoningen. Hetgeen de spoedeisend verder ondersteund. Het is nog maar de vraag hoe zwaar de rechter echter aan dit argument zal tillen. Uit een arrest uit 2018 geeft de Hoge Raad aan dat er geen behoefte bestaat aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte:
50 Hof Den Haag 15 juli 2005, WR 2006, 18, LJN AU1875. 51 Rb. Rotterdam (vzr.), 5 april 2011, ECLI:NL:RBROT:2011:BQ0389.
52 Mr. G.J. Scholten, WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit? 2019; Ktr. Amsterdam (vzr.) 29 mei 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:4169, WR 2018/159 en Ktr. Amsterdam 14 januari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:211.
53 H. Hielkema (red.), Burenoverlast. Remedies tegen de overlastgevende huurder, Apeldoorn: Maklu, 2012. 54 Hof Den Haag 25 oktober 2016, Prg. 2017/ 39
“Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale
huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te
ontbinden (…)”56
Of een ontbinding gerechtvaardigd is zal dan ook aan de hand van alle omstandigheden van het geval moeten worden beoordeeld. Volgens de Hoge Raad kan een enkel gezichtspunt niet op voorhand beslissend zijn. Ik interpreteer deze zaak dan ook zo dat aan het tekort aan sociale woningen-argument geen zwaarder belang toekomt. Hoewel deze zaak betrekking heeft op 6:265 BW en niet specifiek op belangenafweging bij de ontruiming op grond van 7:231 lid 2, zie ik geen bezwaar om dit argument analoog toe te passen. Het gaat hier immers ook om een belangenafweging, waar de rechter beoordelingsvrijheid is gegeven. Hoe ver deze beoordelingsvrijheid strekt doet niet ter zake.
In sommige zaken wordt de spoedeisendheid aangenomen op grond van de aard van de vordering of het feit dat de ontbinding tot gevolg heeft dat de huurder zonder titel in de woning verblijft. Spoedeisend belang kan zelfs worden aangenomen bij slechts dreiging van sluiting van een gehuurde woning.57 Hoewel ontruiming in zo’n vroeg stadium niet kan worden gevorderd op grond van art. 7:231 lid 2 BW kan dit wel op grond van art. 6:265 BW. Aan de zijde van de huurder zal immers veelal sprake zijn van een tekortkoming. Hieruit wordt ook duidelijk dat 6:265 BW niet aan belang verliest en de verhuurder er slim aan doet hier altijd beroep op te doen. Ook is het mogelijk dat verhuurders pas enige tijd na de
buitengerechtelijke ontbinding ontruiming vorderen. In zo’n geval wordt veelal aangenomen dat er nog steeds sprake kan zijn van spoedeisend belang. Hierbij moet een kanttekening worden geplaatst, want sommige rechters stellen juist zwaardere eisen aan de
spoedeisendheid. Dit heeft te maken met onder meer het feit dat de ontruiming in een kort geding procedure onomkeerbare gevolgen kan hebben.58 Daarnaast heeft de wetgever met 7:231 lid 1 BW beoogt om in beginsel de huurder te beschermen en ontbinding niet zonder
56 HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.
57 Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) 21 september 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:8529.
58 Mr. G.J. Scholten, WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit? 2019
rechterlijke tussenkomst mogelijk te maken. Sommige rechters nemen in overweging dat 7:231 lid 2 BW hiervan afwijkt en zullen daarom geneigd zijn om strengere eisen te stellen aan het spoedeisende belang in een kort geding procedure. Uit het voorgaande kan
daarentegen niet worden afgeleid dat de spoedeisend per definitie niet meer kan worden aangenomen. In hoger beroep kan de spoedeisend niet langer aanwezig zijn. Daarentegen werd door het Hof Den Haag bepaald dat spoedeisend belang zelfs aanwezig kan zijn als er geen overlast meer geconstateerd is en er niet langer sprake is van een huurschuld.59 Het Hof stelt hier dat:
“het aanwezig hebben en/of verhandelen van harddrugs, zeker wanneer deze activiteiten gevoelens van onveiligheid bij omwonenden en een bedreiging van de openbare orde en/of het leefklimaat in de wijk kunnen opleveren.”
Hetgeen in mijn ogen bijzonder is, gezien de lijn in de jurisprudentie rondom art. 8 EVRM. Uit die jurisprudentie blijkt dat er een belangenafweging plaats moet vinden om inbreuk te maken op het woonrecht. In mijn optiek is het lastig te rechtvaardigen om spoedeisend belang aan te nemen in het geval de huurder inmiddels geen overlast meer veroorzaakt en de
huurpenningen tijdig zijn betaald. De gevolgen van een ontruiming zijn immers zo ingrijpend dat het niet in lijn is met art. 8 EVRM en zijn jurisprudentie om aan te nemen dat de
spoedeisend aanwezig is.
Wanneer het besluit onherroepelijk is geworden, kan er in de ontruimingsprocedure tussen verhuurder en huurder natuurlijk wel van worden uitgegaan dat de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerd is op een juiste grond.60 Het beginsel van formele rechtskracht brengt immers mee dat de civiele rechter uit moet gaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan wanneer daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan/openstaat en het besluit niet is vernietigd. Hetzelfde geldt voor de situatie waarbij de huurder de bestuursrechtelijke middelen niet gebruikt. Deze leer is in de rechtspraak ontwikkeld om te voorkomen dat de bestuursrechter en civiele rechter niet dezelfde rechterlijke toetsing doen in twee verschillende procedures, waarbij er kans op
59 Hof Den Haag 13 februari 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:121.
60 mr. J.P. Heering en mr. I.E. Reimert, voorheen bewerkt door mr. E.E. de Wijkerslooth-Vinke, in: Groene Serie
tegengestelde uitspraken bestaat.61 Dit zou immers bijdragen aan de rechtsonzekerheid. In beginsel kan de civiele rechter dan ook niet ingaan op het verweer van de huurder waarin de rechtmatigheid van het bestuursrechtelijke besluit tot sluiting van het gehuurde in twijfel wordt getrokken. Daarentegen heeft de Hoge Raad62 de mogelijkheid opengelaten voor uitzonderingen op deze regel:
“De daaraan [aan het beginsel van formele rechtskracht] verbonden bezwaren kunnen evenwel door bijkomende omstandigheden zo klemmend worden dat op dat beginsel een uitzondering moet worden aanvaard. Of voor zulk een uitzondering plaats is, hangt bijgevolg af van de bijzonderheden van het gegeven geval."
Één van de uitzonderingen die in de rechtspraak is aangenomen betreft de situatie waarin bij de bestuursrechtelijke in strijd is gehandeld met een fundamenteel rechtsbeginsel, waardoor de procedure niet langer eerlijk en onpartijdig is te noemen.63 Ook de erkenning van een onrechtmatig besluit door het betrokken bestuursorgaan64 of de situatie waarin het
bestuursorgaan het niet gebruikmaken van de rechtsmiddelen aan te rekenen is,65 kunnen een uitzondering opleveren. Hieruit blijkt dan ook dat er weinig ruimte is om af te wijken van het beginsel van formele rechtskracht. Daarentegen kan de civiele rechter er wel voor kiezen om de betwiste rechtmatigheid van het besluit tot sluiting mee te nemen in de
proportionaliteitstoets.66 Daarom is het de huurder aan te raden om de rechtmatigheid van het besluit te betwisten in de civiele procedure. Dit kan namelijk in zijn voordeel werken bij de
61 Voorbeelden in de rechtspraak: Hof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151, WR 2008/58; Hof Arnhem 5 augustus 2008, ECLI:NL:GHARN:2008:BH1403; Hof Amsterdam 19 juli 2011,
ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147, WR 2012/74; Hof Arnhem-Leeuwarden, (locatie Arnhem) 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6811, WR 2014/46; Hof ’s-Hertogenbosch 24 mei 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2045; Hof Amsterdam 11 april 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:1283; Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Leeuwarden) 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7167; Hof Den Haag 21 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3462; Hof Den Haag 13 februari 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:121; Hof Den Haag 1 mei 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:823; Hof Den Haag 12 juni 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:1349, WR 2018/147; Hof ’s-Hertogenbosch 24 juli 2018, ECLI:NL:GHSHE:2018:3220. 62 Hoge Raad 16 mei 1986, nr. 12546, na conclusie Franx, ECLI:NL:HR:1986:AC9347 NJ 1986, 723 (Heesch-Van de Akker) met noot Van der Scheltema.
63 HR 7 mei 2004, NJ 2005, 131, AB 2004 (Paul/Den Haag), m.nt. GAvdV. De Hoge Raad (HR 24 januari 2003, NJ 2003, 629, m.nt. MRM, AB 2003. 120, m.nt. RW (Maple Tree)) is van mening dat een en ander niet geldt bij schending van fundamenteel EG-recht of verdragenrecht, zie verder Van Angeren, t.a.p. p. 72, Van der Veen, t.a.p. p. 16.
64 HR 18 juni 1993, NJ 1993, 642 (m.nt. MS).
65 HR 11 november 1988, NJ 1990, 563 (m.nt. MS), AB 1989, 81 (m.nt. FHvdB); Hoge Raad 16 mei 1986, nr. 12546, na conclusie Franx, ECLI:NL:HR:1986:AC9347 NJ 1986, 723 (Heesch-Van de Akker) met noot Van der Scheltema. 66 Hof Arnhem (nevenzittingsplaats Leeuwarden) 31 januari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383, WR 2012/56; Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1645, WR 2014/107, m.nt. T.A. Nieuwenhuijsen; Rb. Den Haag (vzr.) 5 april 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:3473; Ktr. Rotterdam (vzr.) 27 juli 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:5908; Hof Den Haag 8 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:440, WR 2019/78; Ktr. Rotterdam 15 februari 2019,
ECLI:NL:RBROT:2019:1914, WR 2019/79; Mr. G.J. Scholten, WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit? 2019
belangenafweging. Daarnaast doet de huurder er goed aan om - indien hier goed gronden voor zijn - bezwaar/beroep in te stellen tegen het bestuursrechtelijke besluit. Hoewel de civiele rechter van de geldigheid van het besluit uit moet gaan in de civiele procedure, kan een gegrondverklaring van het bezwaar/beroep in de bestuursrechtelijke procedure er in sommige gevallen voor zorgen dat de buitengerechtelijke ontbinding komt te ontvallen en/of een beroep op schadevergoeding mogelijk maken. Hier later meer over.
Bij een ontruimingsvordering als gevolg van een buitengerechtelijke ontbinding zonder onherroepelijk besluit zal de voorzieningenrechter niet alleen een afweging moeten maken van alle betrokken belangen, maar ook de realistische uitslag van bestuursrechtelijke
procedure mee moeten nemen in zijn beslissing.67 In veel gevallen zal de huurder stellen dat de ontruiming te ver gaat, omdat de bestuursrechtelijke procedure nog moet worden
afgewacht. Een ontruimingsvordering werd bijvoorbeeld niet toegewezen in een zaak, waarin het Hof ‘s Hertogenbosch de argumenten van de huurder in de bestuursrechtelijke procedure meewoog om tot de conclusie te komen dat deze tot een onzekere uitkomst met betrekking tot het besluit tot sluiting zou leiden.68 Het Hof heeft daarvoor onder meer de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State bestudeerd. Het Hof kiest voor een
zorgvuldige formulering, waaruit blijkt dat zij er voor kiezen om terughoudend te zijn in de toetsing van de argumenten in de bestuursrechtelijke procedure. Daarentegen kun je er niet omheen dat uit de uitspraak, onder meer uit het feit dat het Hof de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State heeft bestudeerd, blijkt dat de argumenten impliciet toch worden gewogen en de civiele rechter zo toch enigszins op de stoel van de bestuursrechter gaat zitten. Voor de verhuurder blijft een gok of het sluitingsbesluit en
daarmee de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in stand blijven. Daarom zal ook hij alle voor- en tegenargumenten tegen elkaar afwegen met in zijn achterhoofd dat een
sluitingsbevel niet vlotweg wordt gegeven.
Als de ontruimingsvordering wordt toegewezen betekent dit nog niet dat de verhuurder het gehuurde direct tot zijn beschikking heeft en opnieuw kan verhuren. Het gehuurde kan immers nog op last van de burgemeester zijn gesloten. In sommige gevallen kiest de rechter ervoor om daarom de datum van de ontruiming op een moment de laatste dag van de sluiting
67 Hof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013,WR 2014/46; Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014,
ECLI:NL:GHSHE:2014:1645, WR 2014/107, m.nt. T.A. Nieuwenhuizen en Hof ’s-Hertogenbosch 9 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5167.
vast te stellen.69 Aangezien dit een probleem voor de verhuurder op kan leveren, namelijk een periode waarin de verhuurder geen huurinkomsten heeft en het gehuurde niet aan een andere kandidaat kan worden aangeboden, zal hij de burgemeester verzoeken tot herroeping van de sluiting. Het doel is immers de loop uit het pand halen en met het vertrek van de
overlastgevende huurder, zal dit doel in de meeste gevallen zijn bereikt. Daarnaast zal het ook in het belang zijn van de burgemeester om ervoor te zorgen dat het pand niet langer leeg staat en er een nette huurder het pand vertrekt. Mocht de burgemeester geen gehoor willen geven aan dit verzoek, dan zal de verhuurder een bestuursrechtelijke procedure moeten starten om aan te tonen dat de sluiting niet langer noodzakelijk is om de loop uit het pand te halen.70
Kosten ten tijde van de sluiting
Zoals de verhuurder de huurder huurgenot moet verschaffen, heeft de verhuurder de
verplichting tot het betalen van de huurpenning. Als de burgemeester het bevel geeft tot een sluiting van het gehuurde, kan de huurder geen gebruik meer maken van het gehuurde. De vraag is vervolgens of ten tijde van de sluiting huurpenningen betaald moeten worden. Uit de Memorie van Toelichting blijkt dat de huurder in beginsel geen huurpenningen zal hoeven betalen.71 Ook in de rechtspraak wordt dit aangenomen.72 Daarentegen wordt ook het tegenovergestelde aangenomen.73 Dit maakt het in de praktijk zeer ingewikkeld voor de verhuurder en veelal zal hij dan ook schade lijden. Wanneer de sluiting gebaseerd is op gedragingen van het ander, zoals een onderhuurder, is het nog de vraag of de huurpenningen betaald moeten worden. De huurder wordt namelijk in veel gevallen verantwoordelijk gehouden voor een onderhuurder. Daarbij is het voor de verhuurder al een hele klus om zijn huurpenningen betaald te krijgen van zijn huurder, waar hij een contractuele relatie mee heeft. Uit de rechtspraak blijkt in ieder geval dat de burgemeester de door de sluiting gemiste huurpenningen niet hoeft te vergoeden aan de eigenaar/verhuurder.74 Als de huurder ervoor
69 Mr. G.J. Scholten, WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit? 2019
70 29 juni 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:3531; Rb. Oost-Brabant (bestuursrecht, locatie ’sHertogenbosch) 29 juni 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:3535; ABRvS 20 december 2017, ECLI:NL:RVS:2017:3481; Mr. G.J. Scholten, WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit? 2019
71Kamerstukken II 1995/96, 24 699, nr. 3, p. 2 en Kamerstukken I 2001/2002, 24 549, nr 78, p. 10
72 Ktr. Zwolle (vzr.) 2 augustus 2011 ECLI:NL:RBZLY:2011:BR3908, WR 2011/129; Ktr. Bergen op Zoom (vzr.) 12 maart 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ4139; Ktr. Amsterdam (vzr.) 24 mei 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:3728; Ktr.
Amsterdam (vzr.) 9 mei 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:3729; Hof Amsterdam 10 januari 2008,
ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151, WR 2008/58; Hof ’s-Gravenhage 8 december 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116; Hof Den Haag 21 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3462.
73 Ktr. Roermond 2 mei 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:4099; Hof ’s-Hertogenbosch 7 oktober 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4088, WR 2015/43.
kiest om vrijwillig de huurpenningen te blijven betalen, kan dit gunstig voor hem uitpakken als er een belangenafweging door de rechter wordt gemaakt.75 Gezien het gebrek aan
eenduidigheid is het de huurder aan te raden om de huurpenningen toch door te betalen. Het zou immers ook tegen hem kunnen werken als hij dit niet doet, omdat het mislopen van huurpenningen een schadepost aan de zijde van de verhuurder oplevert. De Memorie van Toelichting bespreekt namelijk niet de situatie waarin de huurder de huurpenningen wel zou kunnen betalen. Dit kan naar mijn mening worden gelezen als een mogelijkheid voor de verhuurder om in die specifieke situatie zijn schade te verhalen op de huurder middels art. 6:74 BW. De vraag is echter hoe vaak deze situatie zich voordoet, aangezien de meeste gevallen sociale huurwoningen betreffen en deze huurders veelal weinig te besteden hebben. Andere kosten met betrekking tot sluiting zijn de kosten die zien op de tenuitvoerbrenging van deze sluiting. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State overweegt in een uitspraak dat de wetgever heeft gewild dat de gemeente deze kosten kan verhalen zonder dat een wettelijke norm is overtreden.76 Deze kosten kunnen in ieder geval worden verhaald op de verhuurder, als deze verantwoordelijk is voor de huurder. In veel gevallen zal de
verhuurder zelf de huurder hebben uitgekozen en in zekere mate de overlastgevende
gedragingen hebben getolereerd of onvoldoende toezicht hebben gehouden. De kosten voor de tenuitvoerbrenging van het sluitingsbevel kunnen dan ook op de verhuurder worden verhaald. Dit is - naar mijn mening - evident in de gevallen waarin de verhuurder van de overlastgevende gedragingen in het gehuurde profiteert, zoals het ontvangen van een vergoeding bij drugsoverlast.
Gevolgen onrechtmatig besluit tot sluiting
Logischerwijs zou een herroeping of vernietiging in bezwaar of beroep van het besluit tot sluiting van het gehuurde kan resulteren in nietigheid van de ontbindingsverklaring, omdat de grondslag voor de ontbinding is komen te vervallen. Hierdoor is de huurovereenkomst blijven bestaan. Toch werd eerder geoordeeld dat ondanks dat het sluitingsbevel in een
bestuursrechtelijke procedure niet in stand blijft, de ontbindingsverklaring onaangetast
75 Ktr. Utrecht 24 oktober 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BY1496; Rb. Den Haag (vzr.) 5 april 2017,
ECLI:NL:RBDHA:2017:3473; Ktr. Bergen op Zoom (vzr.) 27 oktober 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:7548; Ktr. Rotterdam 29 juni 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:5199, WR 2018/180; Hof Amsterdam 19 juli 2011,
ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7147, WR 2012/74.
blijft.77 Dit lijkt immers ook impliciet te volgen uit het feit dat voor een
ontbindingsverklaring geen onherroepelijk besluit, maar een feitelijke sluiting vereist is. Ook bij art. 13b Opiumwet volgt uit de wetsgeschiedenis dat buitengerechtelijke ontbinding kan worden uitgesproken voor er kan worden gesproken van een onherroepelijk besluit. Het gevolg dat deze ontbinding in stand zal blijven is blijkbaar door de wetgever niet uitdrukkelijk uitgesloten.78 Daarbij komt dat art. 7:232 lid 2 BW niet verplicht tot het ontbinden van de overeenkomst, maar de verhuurder een bevoegdheid geeft om dit instrument te gebruiken. De wetgever heeft de verhuurder kennelijk deze ruimte willen geven. Dit gegeven en het feit dat een onherroepelijk besluit niet vereist is om over te gaan tot ontbinding, brengt mee dat in het geval van een onrechtmatig bestuursrechtelijk besluit enkel het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding kan worden getoetst.
Daarentegen volgt - naar mijn mening - uit het bovenstaande nog niet dat een onrechtmatig bestuursrechtelijk besluit tot sluiting ook daadwerkelijk het juridische gevolg heeft dat de ontbinding niet wordt aangetast. De lijn in de jurisprudentie ondersteund deze stelling door te laten zien dat in zo’n situatie de buitengerechtelijke ontbinding ten onrechte is bewerkstelligd en de huurovereenkomst niet is beëindigd. De ontbinding van art. 7:231 lid 2 is namelijk zowel op de feitelijke sluiting zelf als de grond voor de feitelijke sluiting gebaseerd.79 In deze jurisprudentie wordt een arrest van de Hoge Raad80 aangehaald, waaruit volgt dat achteraf moet worden beoordeeld of de verhuurder de ontbindingsbevoegdheid gerechtvaardigd mocht toepassen. Hoewel dit arrest in meerdere procedures rondom art. 7:231 lid 2 BW wordt genoemd, moet de kanttekening worden geplaatst dat de Hoge Raad zich boog over art. 6:265 BW en niet 7:231 lid 2 BW. Dit lijkt mij niet problematisch gezien art. 6:265 BW een
algemene ontbindingsbevoegdheid betreft en de buitengerechtelijke ontbinding van de
huurovereenkomst in principe naadloos aansluit op de door de Hoge Raad besproken kwestie. Daarbij wordt dit dus in de jurisprudentie ondersteund.81
77 Zie onder meer: Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008, 58, ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151; Hof Den Haag 8 december 2009 ECLI:NL:GHSGR:2009:BK7116.
78 Hof ’s-Hertogenbosch 24 januari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717, WR 2012/55
79 Hof Arnhem 31 januari 2012 WR 2012/56; Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014, WR 2014/107; Hof ’s-Hertogenbosch 9 december 2014, WR 2015/51; HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684 en Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1645, WR 2014/107, m.nt. T.A. Nieuwenhuijsen; Hof Den Bosch 3 juni 2014,
ECLI:NL:GHSHE:2014:1645
80 HR 8 juli 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ1684
Wat de betekenis hiervan voor de praktijk is, is nog maar de vraag. De gemeente zal met het oog op het subsidiariteitsbeginsel niet zomaar overgaan tot een sluitingsbevel, waardoor een sluitingsbevel veelal goed en uitgebreid gemotiveerd is. Zo’n besluit zal - bijzondere gevallen daargelaten - daarom vaak in bezwaar- en beroepsprocedure stand houden, zodat de
buitengerechtelijke ontbinding en alle gevolgen van dien in beginsel ook onaangetast blijven.
Wat zijn de gevolgen en mogelijkheden voor de huurder bij een buitengerechtelijke ontbinding en een besluit tot sluiting van het gehuurde van de gemeente?
Verweermiddelen huurder
Nadat de huurder een schriftelijke verklaring van de buitengerechtelijke ontbinding heeft ontvangen, zal deze twee opties hebben. De huurder kan zich tegen deze buitengerechtelijke ontbinding verzetten of hieraan meewerken door het gehuurde te verlaten. Wanneer de huurder beslist om zich tegen de buitengerechtelijke ontbinding te verzetten, zal de
verhuurder - veelal in een kort geding procedure - ontruiming vorderen. Dit betekent dat de huurder zowel de buitengerechtelijke ontbinding als ontruiming zal moeten aanvechten. Huurders kunnen middels de artikelen 3:13 BW (misbruik van bevoegdheid), 6:248 lid 2 BW (redelijkheid en billijkheid) en 8 EVRM de proportionaliteit toetsen.
Art. 8 EVRM
Een beroep op 8 EVRM en het woonrecht moet altijd goed onderbouwd zijn. Rechter hoeft dit niet ambtshalve te toetsen.82 In art. 8 EVRM is het recht op respect voor een ieder zijn privéleven, zijn familie- en gezinsleven, zijn woning en zijn correspondentie vastgelegd.83 In 2008 werd door het Europees Hof voor de Rechten van de Mens bepaald dat het verlies van de woning als ‘a most extreme form of interference with the right to respect for the home’ moet worden gezien.84 In de zaak overwoog het Hof ook dat art. 8 EVRM zelfs bescherming
82 Zie EHRM 21 juni 2011, nr. 48833/07, r.o. 66 (Orlic t. Kroatië); EHRM 18 juli 2013, nr. 7177/10, r.o. 46 (Brežec t. Kroatië).
83 M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR 2015/16.
84 EHRM 13 mei 2008, nr. 19009/04, r.o. 50, RvdW 2008/857 , EHRC 2008/83 (McCann t. VK). Zie ook EHRM 9 oktober 2007, nr. 7205/02, r.o. 57 (Stanková t. Slowakije); EHRM 15 januari 2009, nr. 28261/06, r.o. 22 (Ćosić t. Kroatië); EHRM 16 juli 2009, nr. 2008/02, r.o. 59 (Zehenter t. Oostenrijk); EHRM 22 oktober 2009, nr. 3572/06, r.o. 43 (Paulić t. Kroatië); EHRM 21 september 2010, nr. 37341/06, r.o. 68 (Kay e.a. t. VK); EHRM 2 december 2010, nr. 30856/03, r.o. 44 (Kryvitska en Kryvitskyy t. Oekraïne); EHRM 3 februari 2011, nr. 6571/04, r.o. 83 (Igor Vasilchenko t. Rusland); EHRM 18 september 2012, nr. 40060/08, r.o. 65 (Buckland t. VK); EHRM 25 juli 2013, nr. 27183/04, r.o. 137 (Rousk t. Zweden); EHRM 17
biedt wanneer de huurder zonder geldige huurovereenkomst in de woning verblijft.85 Het woonrecht heeft dan ook een ruime strekking en de rechter dient hier rekening mee te houden. Voor een inmenging in het woonrecht zal in ieder geval een wettelijke bevoegdheid moeten zijn. Daarnaast moet de inmenging in het belang zijn van de nationale veiligheid, de
openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van
wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Ook moet de inmenging
noodzakelijk zijn in een democratische samenleving. De wettelijke grondslag voor de sluiting in combinatie met de buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid biedt een basis voor het verlies van de woning bij een overlast veroorzakende huurder. Daarnaast worden op deze wijze de rechten en vrijheden van anderen beschermd.86 Uit art. 8 EVRM en de bijbehorende jurisprudentie vloeit ook voort dat het verlies van de woning proportioneel in verhouding met de bescherming van de openbare orde/vrijheden van anderen. Ook moeten er voldoende procedurele waarborgen zijn ingebouwd om het woonrecht van een individu te beschermen.87 Één van deze waarborgen is gelegen in de vereiste proportionaliteitstoets van de inmenging op woonrecht en privéleven door de buitengerechtelijke ontbinding en de ontruiming. De proportionaliteit van de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming moet ook worden getoetst als het besluit tot sluiting onherroepelijk is geworden. De rechter heeft hier
behoorlijke wat beoordelingsvrijheid in. Het Europese Hof overweegt in sommige arresten dat naast de proportionaliteit ook de redelijkheid van de inmenging moet kunnen worden getoetst.88 Het is niet helder wat het onderscheid is tussen proportionaliteit en redelijkheid. Vols geeft in zijn artikel aan dat de rechter altijd de persoonlijke omstandigheden, waaronder de gezondheidstoestand en de duur van de huurovereenkomst van de huurder en de
beginselen van artikel 8 lid 2 EVRM in acht moet nemen.89
oktober 2013, nr. 27013/07, r.o. 155 (Winterstein t. Frankrijk); M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR Tijdschrift voor huurrecht 2015/16, afl, 2.
85 Zie EHRM 13 mei 2008, nr. 19009/04, r.o. 50, RvdW 2008/857 , EHRC 2008/83 (McCann t. VK).
86 Zie EHRM 29 mei 2012, nr. 42150/09, r.o. 63 (Bjedov t. Kroatië); EHRM 3 oktober 2013, nr. 46726/11, r.o. 60 (Zrilić t. Kroatië).
87 Zie EHRM 24 april 2012, nr. 25446/06, r.o. 117-118 (Yordanova e.a. t. Bulgarije); EHRM 18 september 2012, nr. 40060/08, r.o. 64 (Buckland t. VK).
88 Zie EHRM 15 januari 2009, nr. 28261/06, r.o. 22 (Ćosić t. Kroatië); EHRM 24 april 2012, nr. 25446/06, r.o. 118 (Yordanova e.a. t. Bulgarije); EHRM 29 mei 2012, nr. 42150/09, r.o. 66 (Bjedov t. Kroatië); EHRM 18 juli 2013, nr. 7177/10, r.o. 45 (Brežec t. Kroatië); EHRM 3 oktober 2013, nr. 46726/11, r.o.65 (Zrilić t. Kroatië).
89 Zie M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR Tijdschrift voor huurrecht 2015/16, afl, 2.EHRM 31 maart 2008 (Stanková t. Slowakije); EHRM 15 januari 2009, nr. 28261/06, r.o. 22 (Ćosić t. Kroatië); EHRM 16 juli 2009, nr. 2008/02 (Zehenter t. Oostenrijk), r.o. 59; EHRM 22 oktober 2009, nr. 3572/06, r.o. 43 (Paulić t. Kroatië); EHRM 21 september 2010, nr. 37341/06, r.o. 68 (Kay e.a. t. VK); EHRM 2 december 2010, nr. 30856/03, r.o. 44 (Kryvitska en Kryvitskyy t. Oekraïne); EHRM 6 december 2011, nr. 7097/10, r.o. 94 (Gladysheva t. Rusland); EHRM 18 september 2012, nr. 40060/08, r.o. 65 (Buckland t. VK); EHRM 3 februari 2011, nr. 6571/04, r.o. 83-85 (Igor Vasilchenko t. Rusland); EHRM 3 oktober 2013, nr. 46726/11, r.o. 61-69 (Zrilić t. Kroatië).
De rechter zal in een kort geding betreffende het ontruimingsvonnis niet alleen het
spoedeisende belang van de verhuurder moeten beoordelen, maar ook de inmenging van een eventuele ontruiming op het recht op eerbiediging van de woning van de huurder.Ontruiming is immers een zeer ingrijpende maatregel. Deze proportionaliteitstoets houdt in dat moet worden nagegaan dat de belangen van de verhuurder bij een buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming moeten worden afgewogen tegen de belangen van de huurder om het gehuurde te blijven bewonen. Hoewel het beginsel van formele rechtskracht meebrengt dat de civiele rechter het besluit tot sluiting dus als een feit moet nemen, kan de civiele rechter argumenten uit de bestuursrechtelijke procedure en de betwiste rechtmatigheid van het besluit meenemen in de beoordeling van de proportionaliteit. Uit de jurisprudentie blijkt dat deze
proportionaliteitstoets tot gevolg kan hebben dat de ontruiming wordt afgewezen. 90 Soms neemt de rechter in zijn beoordeling het enkele feit mee dat de bestuursrechtelijke procedure nog loopt. Hetgeen ook tot afwijzing van de ontruimingsvordering kan leiden.91
Artikel 7:231 lid 2 BW geeft aan de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en verplicht daartoe niet. De civiele rechter kan dus, ongeacht de beoordeling van de bestuursrechter, toetsen of de wijze waarop de verhuurder van deze bevoegdheid gebruik heeft gemaakt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaar is.92 Hierbij dient de civiele rechter alle omstandigheden van het geval mee te nemen. Zoals onder meer Scholten stelt, is dit een strengere toets dan een doorsnee
proportionaliteitstoets.
De toetsing van de proportionaliteit en redelijkheid van de ontruiming zal aan de hand van art. 3:13 lid 2 BW (misbruik van bevoegdheid) en art. 6:248 lid 2 (redelijkheid en billijkheid) plaatsvinden.93 Daarbij zal de rechter veelal ook de onderliggende buitengerechtelijke
90 Hof Arnhem (nevenzittingsplaats Leeuwarden) 31 januari 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BV2383, WR 2012/56; Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1645, WR 2014/107, m.nt. T.A. Nieuwenhuijsen; Rb. Den Haag (vzr.) 5 april 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:3473; Ktr. Rotterdam (vzr.) 27 juli 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:5908; Hof Den Haag 8 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:440, WR 2019/78; Ktr. Rotterdam 15 februari 2019,
ECLI:NL:RBROT:2019:1914, WR 2019/79; Mr. G.J. Scholten, WR, Tijdschrift voor Huurrecht, Damocles en Victor, een krachtig duo in de strijd tegen de drugscriminaliteit? 2019.
91 Zie Hof Hertogenbosch 21 januari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717 , WR 2012/55 . 81 Zie Hof ’s-Hertogenbosch 3 juni 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1645 , JG 2014/52, m.nt. M. Vols, WR 2014/107 , m.nt. T.A. Nieuwenhuijsen, r.o. 4.3; Rb. Limburg 3 september 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:7618 , r.o. 4.3.4.4.
92 rb Rotterdam 24 mei 2019 ECLI:NL:RBROT:2019:4336 is gesteld)? Hof Den Haag 8 januari 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:440, WR 2019/78 (hoger beroep van Ktr. Rotterdam (vzr.) 17 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:8493
93 J.A. Tuinman, in: Tekst & Commentaar Burgerlijk Wetboek, Ontbinding (alleen) door de rechter bij: Burgerlijk Wetboek Boek 7, Artikel 231 [Ontbinding]; Kamerstukken II 1999/2000, 26089, 6, p. 37
ontbinding aan toetsing onderwerpen.94
Daarnaast kan de huurder ook beroep doen op het Internationaal Verdrag voor de Rechten van het Kind.95 Helaas is dit verweer nog nooit gehonoreerd en zal ik hier ook niet verder op ingaan.
Misbruik van bevoegdheid 3:13 lid 2 BW
Beoordeeld moet worden of de bevoegdheid van de verhuurder om buitengerechtelijk te ontbinden gebruikt wordt met een ander doel dan waarmee deze bevoegdheid is verleend of het specifieke doel was om een ander te schaden. Ook zal moeten worden bezien of in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Zwaarwegende omstandigheden voor de huurder kunnen voor onevenredigheid van
buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming leiden. Uit de jurisprudentie volgt dat niet niet snel het geval is. Een ontruiming van een woning heeft immers altijd ingrijpende gevolgen. Onevenredigheid zal in ieder geval niet snel worden aangenomen wanneer de gedragingen van de huurder onvermijdelijk tot de buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming leiden.96 In het algemeen wordt misbruik van bevoegdheid niet snel aangenomen. De verhuurder zal in ieder geval bij de buitengerechtelijke ontbinding meestal voldoende reden om hiertoe te komen en de toets van misbruik van bevoegdheid wordt zo dan ook niet gehaald. De huurder heeft meer kans van slagen door zich te beroepen op art. 6:248 lid 2 BW.
Art. 6:248 lid 2 BW
De civiele rechter zal met een beroep op art. 8 EVRM jo. 6:248 lid 2 BW na moeten gaan of ontbinding en ontruiming van de woning proportioneel is en of het beroep van de verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Daarbij zal de rechter alle omstandigheden van het geval moeten betrekken en een
belangenafweging maken.97 De verhuurder zal in deze context aanvoeren dat hij de leefbaarheid en veiligheid van de buurt zal willen waarborgen door middel van de
buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming van het gehuurde. In de rechtspraak zijn veel
94 M. Vols, ‘Artikel 8 EVRM en de gedwongen ontruiming van de huurwoning vanwege overlast’, WR Tijdschrift voor huurrecht 2015/16, afl, 2.
95 Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Leeuwarden) 6 september 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:7167. 96 Rb. Oost-Brabant, 12 april 2019, ECLI:NL:RBOBR:2019:2082.
