UvA-DARE is a service provided by the library of the University of Amsterdam (https://dare.uva.nl)
UvA-DARE (Digital Academic Repository)
Stedelijke erfpacht
Nelisse, P.C.J.Publication date 2008
Link to publication
Citation for published version (APA):
Nelisse, P. C. J. (2008). Stedelijke erfpacht. Reed Business.
General rights
It is not permitted to download or to forward/distribute the text or part of it without the consent of the author(s) and/or copyright holder(s), other than for strictly personal, individual use, unless the work is under an open content license (like Creative Commons).
Disclaimer/Complaints regulations
If you believe that digital publication of certain material infringes any of your rights or (privacy) interests, please let the Library know, stating your reasons. In case of a legitimate complaint, the Library will make the material inaccessible and/or remove it from the website. Please Ask the Library: https://uba.uva.nl/en/contact, or a letter to: Library of the University of Amsterdam, Secretariat, Singel 425, 1012 WP Amsterdam, The Netherlands. You will be contacted as soon as possible.
Bijlage D. Grondprijsontwikkeling in de 20
eeeuw.
Een eerste studie waarin het niveau van grondprijzen geanalyseerd werd betreft die van Van Vliet, genaamd “Gemeenschappelijke Hypotheken” uit 1917. Hierin verschaft de auteur een beeld van het prijsverloop van in verkochte onbebouwde percelen in het centrum van Amsterdam tussen 1901 en 1916. Als zodanig staat deze studie los van latere studies die overwegend juist de prijsontwikkeling van bouwgrond voor woningbouw tot onderwerp hadden. Van Vliet betoogt dat bedrijfsgebouwen in het centrum van Amsterdam tot de beste onderpanden voor eerste hypothecaire leningen behoren, en onderbouwt dit aan de hand van de bevolkingsontwikkeling en de grondprijsstijging als gevolg van de bedrijfsconcentratie ter plaatse495. Inzake de grondprijsontwikkeling verschaft hij gegevens (adres, datum, oppervlakte en
verkoopprijs) van 88 individuele veilingtransacties. Het gaat om 7 percelen aan het Damrak, 10 aan het Rokin, 20 in de Kalverstraat, 2 in de Heiligeweg, 1 aan het Koningsplein, 6 in de Reguliersbreestraat, 7 in de Leidsestraat, 1 aan het Leidseplein, 3 in de Paleisstraat en 31 aan de Nieuwendijk. Op grond van de transactiegegevens laat zich voor de periode 1901-1916 de grondprijsontwikkeling in het centrum van Amsterdam als weergegeven in grafiek D.1.
Grafiek D.1. Gemiddelde grondprijzen (ƒ/m2) van in veiling verkochte percelen in Amsterdam centrum, 1901-1916
200,00 250,00 300,00 350,00 400,00 450,00 500,00 550,00 600,00 19 01 1902 1903 1904 1905 1906 1907 1908 1909 1910 1911 1912 1913 1914 1915 1916 jaar gr on dp ri js (ƒ /m 2) .
grondprijzen Amsterdam centrum
bron: Van Vliet
Latere studies hebben juist de prijsontwikkeling van bouwgrond voor woningbouw tot onderwerp gehad. In het navolgende komen hiervan alleen de hoofdlijnen aan bod.
Op grond van de Woningwet 1901 konden gemeenten aan het begin van twintigste eeuw financiële bijdragen voor de realisatie van woningwetwoningen verkrijgen496. De praktijk van de
495C.D. Van Vliet, “Gemeenschappelijke Hypotheken”, in Jaarboekje van de Vereeniging van Directeuren van
Hypotheekbanken 1 (Amsterdam 1915), p. 407, 416-418
496
eerste twee decennia leerde, dat waar gemeenten een autonoom grondprijsbeleid voor de Woningwet woningen voerden, dit leidde tot onnodig hoge grondprijzen en navenant ongewenste hoge woningdichtheden. Naar verluidt waren er zelfs voorbeelden van gemeentelijke grondexploitaties waarop vermoedelijk grote winsten gemaakt waren. Dit vormde in 1926 aanleiding om de grondprijs van een Woningwet-woning te limiteren op ƒ600,-. Direct na de Tweede Wereldoorlog is de limiet in verband met de gestegen kosten naar ƒ1.000,- per woning opgetrokken. In 1952 is het beleid van de grondprijslimieten beëindigd. Redenen hiervoor waren de geringe doelmatigheid (voor grote gemeenten was de limiet te laag, voor kleine gemeenten wellicht te hoog) en de beperkte mogelijkheden het grondgebruik te beïnvloeden497.
De feitelijke grondprijsontwikkeling voor de periode 1910-1929 is aan de hand van twee reeksen te beschrijven. De eerste is een reeks voor de gemiddelde grondkosten van met rijkssteun ingevolge de Woningwet op eigen grond gebouwde woningen voor de periode 1905-1929498. Dit
betreft cijfers voor Nederland gemiddeld. De tweede is een reeks voor de grondkosten van door woningbouwcorporaties gebouwde woningen in Amsterdam voor de periode 1910-1937, ontleend aan het rapport van de Commissie Grondkosten uit 1963499. Voor de beide reeksen is in
grafiek D.2. alleen de periode 1910-1929 opgenomen, dus die periode waarvoor van beide reeksen cijfers beschikbaar zijn.
Grafiek D.2. Gemiddelde kavelprijzen (ƒ per kavel) voor woningen, in Nederland en Amsterdam 1910-1929
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 19 10 1911 1912 1913 1914 1915 1916 1917 1918 1919 1920 1921 1922 1923 1924 1925 1926 1927 1928 1929 jaar ka ve lp ri js (ƒ ) .
kavelprijs (Adam) kavelprijs (Nederland) bronnen: Rapport Commissie Grondkosten, Keers
Voor een berekening van de grondprijsstijging hebben deze reeksen overigens slechts een indicatieve betekenis. Ze hebben immers betrekking op kavelprijzen, zijnde het product van
497G.P. Keers, Het rijksgrondbeleid voor de woningbouw sinds 1900 (Zoetermeer 1989) p. 19-22, 43 498Keers, Rijksgrondbeleid, p. 189
499
kaveloppervlak en m2-prijs. Het is niet uitgesloten dat de kaveloppervlaktes gevarieerd werden,
afhankelijk van het m2-prijsniveau van de grond, teneinde optimaal van de mogelijkheden van de
limietbedragen gebruik te maken. Voor een zuivere berekening van de grondprijsstijging zijn juist de m2-prijzen benodigd.
In de Tweede Wereldoorlog werd door de bezetter het Vervreemdingsbesluit niet-landbouwgronden ingevoerd. Dit hield in dat koopprijzen van ongebouwde eigendommen het op 9 mei 1940 gebruikelijke en redelijke bedrag niet mocht overtreffen500. Deze maatregel paste in
het algehele beleid van prijsbeheersing tijdens de bezetting, en is later weer ingetrokken.
Voor de ontwikkeling van de grondprijzen in de periode 1927-1947 zijn slechts voor enkele afzonderlijke jaren gegevens beschikbaar. Het betreft gemiddelde kavelprijzen én kaveloppervlaktes voor 3 verschillende gemeenteklassen (zie tabel D.1.) opgenomen. De gemeenteklassen zijn (I) gemeenten met meer dan 30.000 inwoners, (II) gemeenten met 5.000 tot 30.000 inwoners en (III) gemeenten met minder dan 5.000 inwoners.
Tabel D.1. Gemiddelde grondkosten en kavelgrootten van woningbouw per gemeenteklasse
Grondkosten (ƒ) Kavelgrootte (m2) Grondprijs in ƒ per m2
Jaar: ‘27/’35 ‘36 ‘37/’42 ‘47 ‘27/’35 ‘36 ‘37/’42 ‘47 ‘27/’35 ‘36 ‘37/’42 ‘47 Gemeente-klasse: I 725 779 711 1.490 97 108 141 137 7,47 7,21 5,04 10,88 II 505 610 560 1.030 199 218 198 237 2,54 2,80 2,83 4,35 III 290 446 417 790 465 472 607 436 0,62 0,94 0,67 1,81
Uit deze tabel is af te leiden, dat gedurende de crisis van de jaren dertig, tot na het begin van de Tweede Wereldoorlog de grondprijzen nauwelijks in betekenis waren gewijzigd. Pas na de oorlog stegen de grondprijzen weer, en zelfs fors. Ten opzichte van het prijsniveau aan het begin van de oorlog waren de grondprijzen kort erna overal vrijwel verdubbeld. In de grote steden kwamen in 1949 al Woningwet-woningen voor met grondkosten van circa ƒ3.000,- tot ƒ4.000,-. Hieraan lagen onder andere toegenomen stedebouwkundige eisen met ruimer grondgebruik ten grondslag501.
In 1952 werd het beleid van grondprijslimieten zoals gezegd verlaten en vervangen door een systeem van grondkostenbeoordeling per uitbreidingsplan. Hierbij werden de door de gemeente geraamde kosten voor een uitbreidingsplan vergeleken met een normatieve grondkostenberekening, gebaseerd op normen voor de bebouwingsdichtheid (o.a. kavelgrootte,
500G.Th.J. Delfgaauw, Prijsvorming en prijsbeheersing van den ruwen bouwgrond (Alphen aan den Rijn 1946), p. 2
501
straatverharding, groenvoorzieningen en woningtype) en bijbehorende eenheidsprijzen502. Toen
na enige jaren de grondprijzen aanzienlijk gestegen bleken, werd in 1961 een Commissie Grondkosten ingesteld. Na onderzoek concludeerde deze dat de stijging het gevolg was van drie oorzaken. Allereerst waren in gemeenten, waar vroeger, meestal wegens het ontbreken van een goede kostprijsberekening, grond beneden de kostprijs werd verkocht, de grondprijzen opgetrokken tot het peil van de productiekosten. Ten tweede waren de bebouwingscoëfficiënten algemeen verlaagd, onder invloed van de gewijzigde inzichten op stedebouwkundig gebied en de hogere eisen die het verkeer stelde. Ten derde werden in kleinere gemeenten steeds meer voorzieningen getroffen en was er steeds meer sprake van een stedebouwkundige opzet van het uitbreidingsplan503.
Vanuit de wens eenduidiger om te gaan met de toerekening van de grondkosten, de nieuwe eisen aan het grondgebruik en om te komen tot een differentiatie van grondprijzen naar financieringscategorie, werd in 1968 een nieuwe systematiek voor de beoordeling van grondkosten geïntroduceerd middels het zogenaamde ‘Bruine Boekje’ en het ‘Blauwe Boekje’504.
Deze systematiek werd tot 1986 gehanteerd, sindsdien is sprake van een decentralisatie van het grondbeleid. Onder invloed van de VINEX vond in de jaren tachtig en negentig de grond-quote methode bij gemeenten brede ingang voor het bepalen van grondprijzen. Aan deze methode kleven echter nadelen, zoals een progressieve winststijging voor projectontwikkelaars wanneer de woningprijzen stijgen505 en het ontmoedigen van kwaliteitsverbeteringen tijdens de
realisatiefase506. Sinds enkele jaren staat de grondquote systematiek ter discussie, en vindt de
residuele grondprijsberekening steeds vaker ingang.
Voor vrijwel de gehele naoorlogse periode heeft De Kam een reeks voor de grondprijzen voor sociale woningbouw berekend507, op basis van diverse bronnen zoals de Statistiek der
Gemeentelijke grondbedrijven en studies van Keers, VROM en Tauw (zie grafiek D.3.). Deze reeks luidt in termen van prijzen per m2, en is gebaseerd op de ontwikkeling van kavelprijzen,
alsmede een bewerking van verscheidene bronnen in verband met de ontwikkeling van de kaveloppervlakte. Daarbij valt op, dat de gemiddelde kavelgrootte in Nederland gedurende de gehele naoorlogse periode geleidelijk is gedaald. Deze daling kan voornamelijk worden toegeschreven aan een toename van het aandeel gestapelde woningen in de totale productie ten opzichte van het aandeel eengezinswoningen.
502Keers, Rijksgrondbeleid, p. 46-47 503
Rapport Commissie Grondkosten, p. 22-23
504Keers, Rijksgrondbeleid, p. 75-113
505P. van Bosse, Het failliet van de grondquote (Rotterdam 2001) p. 1
506H. Priemus, “Grondprijzen aan banden?”, B&G 29 (Den Haag mei/juni 2002) p. 31. 507
Grafiek D.3. Gemiddelde grondprijzen (ƒ/m2) voor sociale woningbouw in Nederland, 1953-1994 -50 100 150 200 250 300 19 53 1955 1957 1959 1961 1963 1965 1967 1969 1971 7319 1975 1977 1979 1981 8319 1985 1987 1989 1991 1993 jaar gr on dp ri js (ƒ /m 2) . grondprijs socialehuurwoningen bron: De Kam
Een recente statistiek voor de ontwikkeling van grondprijzen kan ontleend worden aan de Vastgoedmonitor van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), en bestrijkt de jaren 1998 tot en met 2003 (zie tabel D.2.)
Tabel D.2. Grondprijzen nieuwbouw woningen in Nederland, 1998-2003.
Jaar: 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Grondprijzen woningbouw (€ / m2) 134 148 173 214 279 272
Bron: ASRE
Dat het rijksgrondprijsbeleid via de Woningwet een belangrijke factor in de grondprijsontwikkeling gedurende de twintigste eeuw is geweest kan onder andere afgeleid worden uit het volgende. Het aantal woningen in Nederland nam van 1,1 miljoen in 1899 naar 6,6 miljoen in 2001 toe, een toename van 5,5 miljoen woningen. Het aantal Woningwetwoningen wordt op circa 2,3 miljoen geraamd. Daarmee bedraagt het aandeel van de Woningwetwoningen in de totale woningproductie gedurende de twintigste eeuw maar liefst 42%.
