• No results found

Van buiten naar binnen

N/A
N/A
Protected

Academic year: 2021

Share "Van buiten naar binnen"

Copied!
51
0
0

Bezig met laden.... (Bekijk nu de volledige tekst)

Hele tekst

(1)

VAN BUITEN NAAR BINNEN

Een onderzoek naar nieuwe verdienmodellen voor de Koninklijke Ten Cate

locatie in Nijverdal vanuit externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector

Deventer, 22 april, 2014

Rapport

Hospitality Business School

Saxion University of Applied Sciences

R. Luimes

Studentnummer: 2429024

2429024@student.saxion.nl

(2)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 1 van 51

VAN BUITEN NAAR BINNEN

Een onderzoek naar nieuwe verdienmodellen voor de Koninklijke

Ten Cate locatie in Nijverdal vanuit externe ontwikkelingen in de

vrijetijdssector

Deventer, 22 april, 2014

R. Luimes

2429024@student.saxion.nl

Thesis

Saxion University of Applied Sciences Hospitality Business School

Begeleiding: Drs. M. W.J. Flooren E. Ruiter MSc

Saxion Kenniscentrum Hospitality

Drs. F. M.H. Corpeleijn C. A. van Triest

Saxion University of Applied Sciences

Opdrachtgever: Ing. E. Tijhof

Ter Steege Bouw Vastgoed bv

(3)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 2 van 51 Voorwoord

Van buiten naar binnen. De strategie die centraal staat in de uitwerking van deze thesis. Zorgen voor de juiste invulling van een gebouw of gebied. Geïnspireerd door externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector. Passend in een gebiedsvisie. Draagkracht bij betrokken actoren. Verschillende factoren spelen een rol bij de ontwikkeling van vernieuwende concepten. De factoren komen samen in de beleidsvraag van het onderzoek; Hoe kan Ter Steege de Koninklijke Ten Cate (KTC) locatie in Nijverdal met een leisure concept van een haalbare herbestemming voorzien?

Deze vraag omhelst de doelstelling van de opdrachtgever om nieuwe inzichten te verkrijgen voor de invulling van een of meerdere gebouwen op de KTC locatie in Nijverdal. Daar waar woning- en kantoorbouw een voor de hand liggende oplossing was bij eerdere herbestemmingopdrachten vraagt de huidige tijd om nieuwe verdienmodellen. Dit onderzoek spitst zich toe op de ontwikkeling van nieuwe leisure concepten. De concepten worden gebaseerd op externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector in de omgeving van de KTC locatie.

Met gepaste trots kan ik zeggen dat het opleveren van de thesis de afsluiting vormt van mijn opleiding Hoger Toeristisch en Recreatief Onderwijs aan Saxion Hogeschool Deventer. Een periode van mijn leven waarin ik mij niet alleen beroepsmatig heb ontwikkeld maar ook als persoon ben gegroeid. Graag wil ik alle personen die hebben bijgedragen aan mijn ontwikkeling op deze plek bedanken. Michiel Flooren, Ellen Ruiter en Erwin Tijhof; ik heb veel waardering voor de manier waarop jullie mij hebben bijgestaan de afgelopen periode. Ik ben hier ontzettend dankbaar voor. Daarnaast wil ik mijn waardering uitspreken naar alle respondenten die hebben geparticipeerd aan dit onderzoek. Zonder de vrijwillige inzet van deze mensen had dit onderzoek niet tot stand kunnen komen. Ten slotte wil ik mijn studieloopbaanbegeleider Ab Willemsen bedanken voor zijn

begeleiding en advies gedurende mijn studie. Ik hoop dat de scriptie die voor u ligt nieuwe inzichten biedt en uiteindelijk leidt tot de daadwerkelijke realisatie van een van de concepten.

Rik Luimes April, 2014

(4)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 3 van 51 Managementsamenvatting

Ter Steege is sinds begin 2009 eigenaar van het volledige terrein en de opstallen aan de P.C. Stamstraat in Nijverdal. Op deze locatie is de Koninklijke Ten Cate (KTC) gevestigd. Men wil de KTC locatie herontwikkelen tot een woon- , werk- en leisuregebied. Een belangrijk aspect hierbij is het behouden van de cultuurhistorische kwaliteit van de locatie. Het Oversticht (2011) heeft de diverse gebouwen op de locatie gewaardeerd. De gebouwen die als waardevol zijn beoordeeld verdienen volgens een nieuwe functie in het te ontwikkelen gebied. Ter Steege heeft hulp gevraagd aan het Saxion Kenniscentrum Hospitality bij het oplossen van dit herbestemmingvraagstuk waarbij kennis noodzakelijk is van leisure en hospitality. Deze thesis heeft het doel om een bijdrage te leveren aan het project van het Saxion Kenniscentrum Hospitality door de opdrachtgever Ter Steege inzicht te geven welk(e) haalbare leisure concept(en) invulling kunnen geven aan het waardevolle cultureel erfgoed op het (voormalige) Ten Cate bedrijfsterrein. De leisure concepten komen voort uit externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector in de omgeving van de KTC locatie. De strategie van buiten naar binnen benadrukt de denkwijze die als een rode draad door dit onderzoek loopt.

Vanuit de omgeving is er gekeken naar het vrijetijdsaanbod in de regio, het toerisme in de regio, verbeterpunten van de regio en nationale trends en ontwikkelingen. Belangrijke vraagstelling hierin is welke ontwikkelingen kansen bieden voor de KTC locatie in Nijverdal. Diverse onderzoeken hebben deze vraag grotendeels kunnen beantwoorden. Onder andere instellingen als het Continuevakantieonderzoek, het Continuevrijetijdsonderzoek, het KennispuntOost en Saxion Kenniscentrum Hospitality hebben een belangrijke rol hierin gehad. De belangrijkste kansen die boven kwamen drijven uit het desk research zijn:

 Verblijfsrecreatie; kansen voor de ontwikkeling van accommodaties in het ‘budget’ segment en het ‘luxe’ segment.

 Dagrecreatie; kansen voor de ontwikkeling van een grootschalige indoor faciliteit.  Horeca; kansen voor de ontwikkeling van bijzondere horecagelegenheden.  Avontuurlijk karakter van de toerist in de regio.

 Beleving is een steeds belangrijker wordend aspect van (verblijfs)recreatie. Naast de kansen in externe ontwikkelingen is er gekeken naar eerder uitgevoerde

herbestemmingprojecten via Kennisbankherbestemming. De volgende factoren zijn een belangrijke voorwaarde gebleken bij succesvolle herbestemmingprojecten:

 Een goede en realistische planning van het herbestemmingproject is een absolute must waarbij geduld een belangrijke rol speelt.

 Het is van belang om een prettige samenwerkingsband te realiseren met de verschillende betrokken partijen. Duidelijke communicatie en heldere kaders zijn daarbij van groot belang. In samenwerking met verschillende ondernemers in vrijetijdssector in de regio is gekeken naar de mogelijkheden en kansen voor de regio ten aanzien van de KTC locatie in Nijverdal.

(5)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 4 van 51 De ideeën en kansen die zijn geopperd door de ondernemers zijn vervolgens samengesmolten tot tien concrete leisure concepten. De volgende longlist aan alternatieven is hier uit voort gekomen:

 Indoorplayground  Indoordrillhall

 Ultra Modern Industrial Club  KTC Museum

 KTC Hotel

 Industrial Sport complex  Pensioenhuis 2.0

 Kennis- en Ontmoetingscentrum  Restaurant – Japans Sushi & Grill

 Restaurant – Literally All You Can Eat (LAYCE)

Op basis van verschillende criteria zijn drie leisure concepten aanbevolen als meest passend ten aanzien van de KTC locatie; gebaseerd op externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector. De drie leisure concepten zijn vervolgens geanalyseerd op basis van waardecreatie, verwachte exploitatie, verwachte investering en getoetst bij de gemeente Hellendoorn.

Waardecreatie Investering Nettoresultaat jaar 1 Nettoresultaat jaar 5 Gemeente Hellendoorn Concept 1 Indoordrillhall Uitdagende fysieke ervaring, gezonde leefstijl ontspanning na

inspanning,gezamenlijk tot het uiterste

€ 3.305.500,- € 15.925,- € 32.590,- Voorkeur 1 Concept 2 KTCHotel Bijzonder overnachten, bijzonder bijeenkomen, geschiedenis herleven, voordelig top € 3.846.028,- € 9.725,- € 16.165,00 Voorkeur 3 Concept 3 LAYCE Restaurant Gezellig samen

betaalbaar, iedere smaak is raak, zorgeloos met de familie, bijzonder en divers uit eten

€ 12.171.250,- € 53.421,- € 66.328,-

Voorkeur 2

Concept 1 is het beste alternatief voor de invulling van een van de waardevolle gebouwen op de KTC locatie in Nijverdal. Het concept is uniek in Nederland en heeft potentie om als bovenregionale lokker te fungeren voor het gebied; passend in de gebiedsvisie Nijverdal aan de Regge. De gemeente Hellendoorn is zeer enthousiast over dit concept; het sluit perfect aan bij de visie van de gemeente Hellendoorn om zich door te ontwikkelen tot ‘Survival Capital of Holland’. Daarnaast is het vinden van een investeerder voor dit concept ook het meest aannemelijk op basis van de verwachte investering versus de verwachte exploitatie. Een flexibelere verkoopprijs van Ter Steege zou de verkoop van de grond en het gebouw vergemakkelijken. Op deze manier is het vinden van een geschikte recreatieve partner aannemelijker. De verkoop van het gebouw in combinatie met het concept zal de meest geschikte oplossing zijn op lange termijn. Op korte termijn lijkt een geringe investering in combinatie met een huurconstructie het meest aannemelijk.

(6)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 5 van 51

Inhoudsopgave

1. Inleiding 7 1.1 Achtergrondinformatie 7 1.2 Aanleiding onderzoek 7 1.3 Projectdoelstelling 8 1.4 Onderzoeksvragen 9

1.5 Work Breakdown Structure 9

1.6 Leeswijzer 10

2. Het theoretisch kader 10

2.1 Inleiding 10

2.2 Literature review – definities kernbegrippen 11

2.2.1 Ruimte en Plaats 11

2.2.2 Erfgoed 12

2.2.3 Herbestemming 13

2.2.4 Vrijetijdsbeleving 13

2.2.5 Gebiedsidentiteit 14

2.3 Literature review – verhouding kernbegrippen 15

3. Methodologische verantwoording 17

3.1 Onderzoeksaanpak 17

3.1.1 Deskresearch 17

3.1.2 Veldonderzoek 17

3.2 Interviewmethode en participanten 17

4. Analyse externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector 18

4.1 Vrijetijdsvoorzieningen in de omgeving van de KTC locatie 19

4.1.1 Verblijfsrecreatie 19

4.1.2 Dagrecreatie 19

4.1.3 Bijzondere horeca 20

4.2 Type toerist in de omgeving van de KTC locatie 20

4.2.1 Type toerist in Twente 21

4.2.2 Type bewoner in Twente 21

4.2.3 Type toerist in Salland 22

4.2.4 Type bewoner in Salland 22

4.3 Verbeterpunten in de omgeving van de KTC locatie 22

4.3.1 Portefeuillehouders 22

(7)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 6 van 51

4.3.3 Dagrecreanten 24

4.3.4 Verblijfsrecreanten 24

4.4 Trend en ontwikkelingen in de vrijetijdssector 25

4.5 Conclusie 25

5. Analyse succesfactoren herbestemmingprojecten 27

5.1 Succesfactoren van eerdere herbestemmingprojecten 27

5.2 Leerpunten van eerdere herbestemmingprojecten 28

5.3 Conclusie 28

6. Resultaten veldonderzoek 29

6.1 SWOT-analyse vrijetijdssector Reggedal 29

6.1.1 Sterke punten van de omgeving 29

6.1.2 Zwakke punten van de omgeving 30

6.1.3 Kansen in de omgeving 31

6.1.4 Bedreigingen in de omgeving 31

6.2 Ideeën van ondernemers voor de KTC locatie 31

6.3 Van concept naar idee 32

6.4 Validiteit van het onderzoek 33

7. Uitwerking advies 33

7.1 Van longlist naar shortlist 34

7.2 Het business model canvas 36

7.3 Locatiekeuze op het KTC terrein 37

7.4 Exploitatieanalyse 39

7.5 Investeringsanalyse 41

7.6 Advies gemeente Hellendoorn 43

7.7 Aanbeveling 43

8. Epiloog 46

(8)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 7 van 51 1. Inleiding

1.1 Achtergrondinformatie

Deze thesis valt binnen het programma gebiedsontwikkeling van het Saxion Kenniscentrum

Hospitality. Saxion en de provincie Overijssel werken al sinds 2011 samen in het programma ‘Kracht van Overijssel’. Met dit programma worden ondernemers in de vrijetijdssector geholpen bij de ontwikkeling van een product of dienst. Belangrijk hierin zijn de ondersteuning en innovatie van de vrijetijdseconomie van Overijssel en het stimuleren van innovatief ondernemerschap. Het Saxion Kenniscentrum Hospitality voert daarbij praktijkgericht onderzoek uit naar strategische vraagstukken die spelen bij ondernemers.

Het programma ‘Kracht van Overijssel’ is uitgewerkt in drie thema’s: Waterplezier, Cultuurparels en Puur Genieten. De thema’s vormen het decor voor een hoogwaardige, eigentijdse vrijetijdsbeleving in Overijssel. Het doel van het programma is om meer bezoekers naar de provincie Overijssel te trekken en de toeristische bestedingen in de vrijetijdssector te stimuleren. Het Saxion Kenniscentrum

Hospitality probeert de provincie van impulsen te voorzien door bij te dragen aan de ontwikkeling van nieuwe Product-Markt-Partner-Combinaties, waarbij samenwerkingsverbanden tussen regionale ondernemers worden onderzocht.

Deze thesis is ontwikkeld in opdracht van het Saxion Kenniscentrum Hospitality met Ter Steege Bouw Vastgoed als directe opdrachtgever. Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen maakt deel uit van Ter Steege Groep, een groep bestaande uit ongeveer dertig bedrijven die in de bouw, vastgoed, handel en industrie actief zijn. De visie van Ter Steege Groep luidt als volgt:“Het waarborgen van het welzijn en welbevinden van alle betrokkenen bij de Ter Steege Groep”. Het belang van alle stakeholders die met Ter Steege Groep te maken hebben staat voorop. De samenwerking met Ter Steege Groep kenmerkt zich door de korte lijnen, een transparante organisatie en een heldere communicatie. In het vervolg van de thesis zal Ter Steege als werknaam worden gebruikt.

Ter Steege is met name sterk in het ontwikkelen van complexe opgaven, zoals de herontwikkeling van oude bedrijventerreinen en het verbeteren van binnensteden. Men streeft ernaar om

gezamenlijke idealen van alle betrokken partijen te verbinden wat leidt tot een gemeenschappelijk doel: het realiseren van een succesvol project dat de omgeving, stad of buurt versterkt. Namens Ter Steege fungeert de heer Erwin Tijhof als directe opdrachtgever en eerste contactpersoon met betrekking tot dit project..

1.2 Aanleiding onderzoek

Sinds 2009 is Ter Steege eigenaar van de gehele (voormalige) bedrijfslocatie van de Koninklijke Ten Cate in Nijverdal. Ook de aangrenzende locatie, het Boomcatepark, is eigendom van Ter Steege. Beide locaties worden de komende jaren herontwikkeld tot een woon- , werk- en leisuregebied. Het uitgangspunt bij de herbestemming is de bestaande cultuurhistorische kwaliteit te handhaven en te versterken. Daarnaast moet het fabriekscomplex, dat nu een eiland vormt in de kern Nijverdal,

(9)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 8 van 51 opnieuw worden ingebed in de structuur van de kern van het dorp en moeten relaties worden gelegd met de omgeving. De Overijsselse rivier de Regge, die langs het bedrijfsterrein stroomt, krijgt daarbij een prominente rol.

In overleg met Gemeente Hellendoorn, Waterschap Regge en Dinkel, Stichting Landschap Overijssel én de direct omwonenden, is een gebiedsvisie opgesteld door Landschapsbureau Strootman voor de invulling van de terreinen. De gebiedsvisie behelst meer dan alleen het terrein van Ten Cate: ook de aangrenzende terreinen horen daarbij (gezamenlijk 23 ha.).

Naast de prominente rol van de Regge krijgt de historie van de Koninklijke Ten Cate aandacht. De waardevolle delen van de huidige industriële bebouwing worden ingepast in de nieuwe

ontwikkelingen.

Het Oversticht, kennis- en adviescentrum ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijk erfgoed, heeft in opdracht van Ter Steege Vastgoed Rijssen een cultuurhistorische analyse uitgevoerd op het

fabriekscomplex om de historische waarde van de verschillende gebouwen in kaart te brengen. Een aantal waardevolle gebouwen leent zich uitstekend om een herbestemming te krijgen middels een leisureconcept dat past in de gebiedsvisie opgesteld door Landschapsbureau Strootman. Ter Steege heeft weinig kennis op het gebied van leisure en heeft daarom Saxion Kenniscentrum Hospitality gevraagd om gebruik te maken van haar kennis op dit gebied.

1.3 Projectdoelstelling

Ter Steege heeft hulp gevraagd aan het Saxion Kenniscentrum Hospitality bij het oplossen van een herbestemmingvraagstuk waarbij kennis noodzakelijk is van leisure en hospitality. Deze thesis heeft het doel om een bijdrage te leveren aan het project van het Saxion Kenniscentrum Hospitality door de opdrachtgever Ter Steege inzicht te geven welk(e) haalbare leisure concept(en) invulling kunnen geven aan het waardevolle cultureel erfgoed op het voormalig Ten Cate bedrijfsterrein. De leisure concepten komen voort uit de externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector in de omgeving van de KTC locatie. De strategie van buiten naar binnen benadrukt de denkwijze die als een rode draad door dit onderzoek loopt.

Het onderzoeksgedeelte van deze thesis richt zich op de externe ontwikkelingen in de

vrijetijdssector in de omgeving van het Ten Cate bedrijfsterrein in Nijverdal. Hierbij moet gedacht worden aan de huidige ontwikkelingen van het toeristisch aanbod in de omgeving van Nijverdal. Daarnaast wordt er gekeken naar de mate waarin zowel toeristen in- als bewoners van de regio behoefte hebben aan bepaalde toeristische voorzieningen. De volgende stap is vervolgens om de ambities en ideeën van regionale toeristische en recreatieve ondernemers te articuleren met betrekking tot de Ten Cate locatie in Nijverdal.

Het adviesgedeelte van deze thesis richt zich op de invulling van één of meerdere waardevolle gebouwen op het bedrijfsterrein. Tenslotte wordt een aanbeveling geformuleerd welk leisure concept het meest haalbaar is en kansen biedt voor een product-markt-partner-combinatie.

(10)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 9 van 51 1.4 Onderzoeksvragen

Om de doelstelling van de thesis te realiseren zijn de volgende vragen geformuleerd: Beleidsvraag

Hoe kan Ter Steege Bouw Vastgoed Rijssen de Koninklijke Ten Cate (KTC) locatie in Nijverdal met een leisure concept van een haalbare herbestemming voorzien?

Onderzoeksvraag

Welke externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector in de omgeving van Nijverdal bieden kansen voor haalbare leisure concepten op het industrieel terrein van de Koninklijke Ten Cate?

Onderzoeksvragen deskresearch

- Welke externe toeristische ontwikkelingen bieden mogelijkheden in de omgeving van Nijverdal? - Welke factoren leidden in het verleden tot de totstandkoming van succesvolle

herbestemmingprojecten? Onderzoeksvragen veldonderzoek

- Wat zien ondernemers uit de vrijetijdssector in de omgeving van Nijverdal als sterke punten, zwakke punten, kansen en bedreigingen voor het Reggedal?

- Welke ideeën hebben ondernemers uit de vrijetijdssector in de omgeving van Nijverdal met betrekking tot de invulling van het industrieel terrein van de Koninklijke Ten Cate?

- Welk type ondernemers heeft interesse in de herontwikkeling van het voormalig Ten Cate Terrein in Nijverdal?

1.5 Work Breakdown Structure

De planning van het thesissemester wordt gestructureerd met behulp van een Work Breakdown Structure(WBS). De Work Breakdown Structure is te verdelen in drie blokken die samen het raamwerk van de thesis vormen: het theoretisch kader, het onderzoek en het advies.

Het theoretisch kader bestaat uit de algemene informatie van het onderzoek dat wordt vervolgd met de theoretische onderbouwing van het onderzoek. Deze fase wordt in de WBS met blauw

aangegeven. Het onderzoek bestaat uit een literatuuronderzoek en een veldonderzoek. Deze fase van de thesis wordt in de WBS in het geel aangegeven. Het advies bestaat uit de aanbevelingen die worden voorgelegd, de verdediging van de gemaakte keuzes en de reflectie van de student op het functioneren gedurende de thesis. Aangezien de Work Breakdown Structure van deze thesis een complex en groot document is, wordt deze bijgevoegd in de bijgeleverde Cd-rom.

(11)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 10 van 51 1.6 Leeswijzer

Hoofdstuk twee bevat het theoretisch kader waarbinnen dit onderzoek is verricht. De kernbegrippen ruimte en plaats, erfgoed, herbestemming, vrijetijdsbeleving en gebiedsidentiteit worden uitgebreid geanalyseerd en aan elkaar gerelateerd. In hoofdstuk drie wordt de methodologische achtergrond van het onderzoek nader toegelicht. Vervolgens wordt in hoofdstuk vier de externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector geanalyseerd. Hoofdstuk vijf is gewijd aan de succesfactoren en leerpunten van eerder uitgevoerde herbestemmingprojecten. In hoofdstuk zes worden de kansen in de regio en de kansen voor de KTC locatie versmolten tot tien concrete leisure concepten. Vervolgens wordt de realisatie van een leisure concept besproken. In hoofdstuk zeven worden aan de hand van een business case, drie concepten nader uitgelicht. Tevens wordt verantwoord waarom er voor deze drie alternatieven is gekozen. Daarna volgt een aanbeveling welk alternatief het meest haalbaar lijkt op de gekozen locatie. In hoofdstuk acht wordt het presteren van de auteur tijdens de thesis

gereflecteerd en de waarde van de thesis voor de branche besproken.

2. Het theoretisch kader 2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk heeft als doel inzicht te verschaffen in de totstandkoming van hospitality en leisure concepten in leegstaande historisch waardevolle gebouwen die bijdragen aan de huidige en te ontwikkelen gebiedsidentiteit. Het theoretisch kader fungeert als de fundering van het verdere onderzoek en is daarmee de drager van de thesis. Belangrijke kernbegrippen en de gehanteerde strategie worden in dit onderdeel verduidelijkt.

De kernbegrippen die in dit hoofdstuk worden gedefinieerd zijn voortgekomen uit de zoektermen waarna in de eerste fase van de thesis is gezocht. In bijlage 21 is een overzicht te vinden van de zoektermen die zijn gebruikt en de zoekmethode waarbij bepaalde resultaten zijn behaald. De keuze voor de diverse zoektermen komen voort uit gesprekken met de opdrachtgever zelf en de

vertegenwoordigers van het Saxion Kenniscentrum Hospitality. Deze woorden of woordcombinaties werden gebruikt tijdens de gesprekken en zijn daarom relevant voor het onderzoek. De verschillende zoektermen zijn door middel van de AAOCC criteria beoordeeld.

In de volgende paragraaf volgt een literature review waarin de kernbegrippen van de thesis worden uitgewerkt. Vervolgens zal in de daaropvolgende paragraaf aandacht besteed worden aan de onderlinge verhoudingen tussen de kernbegrippen en de relevantie van de kernbegrippen met betrekking tot het onderzoek. De verhoudingen tussen de kernbegrippen worden gevisualiseerd door middel van een conceptueel model dat ontwikkeld is door de auteur.

(12)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 11 van 51 2.2 Literature review – definities kernbegrippen

2.2.1 Ruimte en Plaats

Ruimte en Plaats zijn twee uiterst belangrijke begrippen die aan de basis staan van de ontwikkeling van elke (stads)geografie. Space and Place samen definiëren de aard van geografie volgens Gale en Wilson (1979). Ruimtelijke analyse of de uitleg van ruimtelijke organisatie staat aan de basis van elk geografisch onderzoek. De interpretatie van ruimtelijke elementen vereist een abstract en objectief beeld van gedachten (Gale en Wilson, 1979). In de geografische literatuur heeft het begrip ‘plaats’ meerdere betekenissen (Lukermann, 1964). ‘Plaats’ kan worden omschreven als locatie waarin ‘plaats’ een eenheid is tussen meerdere eenheden waarbij het een rol speelt in een bepaald netwerk. Het begrip ‘plaats’ kan echter ook meer betekenis hebben wanneer men er van uit gaat dat het staat voor een bijzonder geheel. ‘Plaats’ kan staan voor iets waar geschiedenis is opgebouwd of voor iets dat een bepaalde betekenis heeft voor een bevolking.

Een plaats kan dus heel abstract worden bekeken vanuit de geografie. In deze thesis is het echter van belang om het perspectief van de mensen die een betekenis geven of gevoelens hebben bij de plaats een plek te geven in het ontwikkelingsproces.

Henri Lefebvere’s bekende ‘the production of space’ theorie waarbij sociale processen via de ruimte uit worden gelegd sluit hier goed bij aan. Deze theorie wordt uitgelegd als de ‘Spatial Triad’, waarbij drie elementen elkaar continue beïnvloeden en niet afzonderlijk van elkaar kunnen worden

gezien(Leary, 2009). Deze theorie is toe te passen in deze thesis omdat het inzicht geeft in de invalshoeken die verschillende actoren kunnen hebben bij een plaats. Het eerste element wordt de ‘perceived space’ genoemd. Dit element wordt gebruikt om de fysieke vorm van een ruimte aan te duiden en hoe dit gebruikt kan worden door de verschillende actoren. In deze thesis gaat het bij ‘perceived space’ om de fysieke vorm van de gebouwen en terreinen op het Ten Cate terrein. Dit element is vooral voor de thesis van Nieck Hanekamp interessant gezien de strategie van ‘binnen naar buiten’. Voor deze thesis is dit element echter het minst interessant gezien de strategie ‘van buiten naar binnen’.

Het tweede element uit de ‘Spatial Triad’ is de ‘lived space’. Dit is de interpretatie van de ruimte door de gebruikers van de ruimte. De ruimte heeft een sociale of symbolische waarde voor de gebruikers van de ruimte. In deze thesis moet daarbij gedacht worden aan de ervaringen van oud-medewerkers van Ten Cate of de ervaringen van inwoners in de regio. De ruimte kan een bijzondere betekenis hebben voor deze gebruikers. In het kader van deze thesis gaat het om de ervaringen die de verschillende actoren hebben bij de invulling van het herbestemmingproces. De waardering voor de toekomstige herbestemming kan bijdragen aan de ontwikkeling van de gebiedsidentiteit. Het derde element in deze theorie is de ‘conceived space’. Dit is de invulling van de ruimte die beleidsmakers voor ogen hebben. Dit onderzoek houdt rekening met het beleid dat door de

(13)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 12 van 51 de Gemeente Hellendoorn, de Provincie Overijssel, Waterschap Regge en Dinkel en Stichting

Landschap Overijssel. Deze instanties hebben samen een gebiedsvisie laten ontwikkelen door Landschapsbureau Strootman, waarin de gewenste visie voor de ruimte is uitgewerkt. Naast deze partijen staan de ondernemers in de omgeving van de ruimte. Het is in het onderzoek van belang om de invulling die ondernemers in de regio hebben met deze ruimte te articuleren.

De drie elementen ‘perceived space’, ‘lived space’ en ‘conceived space’ vormen de dynamische samenhang rond een ruimte en hebben invloed op de ontwikkeling van een gebied. In dit onderzoek wordt met name de nadruk gelegd op de ‘lived space’, waarin de gebruikers van de ruimte centraal staan en de ‘conceived space’,waarin de belangen van externe partijen centraal staan.

2.2.2 Erfgoed

Het begrip erfgoed: Wat wordt daar tegenwoordig mee bedoeld? Cees van ’t Veen, directeur van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) beschrijft erfgoed als ‘alles wat los en vast zit’. Deze omschrijving moet in de context worden gezien waarbij zijn organisatie haar activiteiten en werkterrein uitbreidt. Was de focus van deze instelling vooral gericht op onroerend erfgoed zoals monumenten, archeologie en cultuurlandschap, sinds 2011 gaat de aandacht ook uit naar roerend erfgoed zoals beeldende kunst en kunstnijverheid (Flooren, 2011).

Vaak komt het begrip ‘erfgoed’ voor wanneer het samenvalt in het begrippenpaar ‘cultureel erfgoed’. In dit kader gaat het vaak om de tastbare voorwerpen en scheppingen of daarvan afgeleide

voorstellingen (Grijzenhout, 2007). De Rijksoverheid definieert cultureel erfgoed als een

verzamelnaam voor (archeologische) monumenten, vondsten en opgravingen, nationaal beschermde cultuurvoorwerpen en verzamelingen, archieven en beschermde stads- en dorpsgezichten.

Dallen (2011) stelt dat erfgoed geleerden het eens zijn over een basisconcept dat erfgoed als volgt definieert: “It is what we inherit from the past and use in the present day. Simply stated, history is the past whereas heritage is the modern-day use of the past for tourism and other purposes” (e.g.

education and community development).

Bovengenoemde betekenissen van erfgoed dragen bij aan het debat dat is ontstaan over de

betekenis van het begrip erfgoed welke steeds meer tegengestelde betekenissen wordt toegedicht. Als gevolg van dit proces van betekenisgeving en de dynamiek in het toekennen van verschillende waarden door diverse groepen krijgt het begrip erfgoed een steeds fluïde wordend karakter. Zoals Lowenthal (1998) al stelt, ontwikkelt erfgoed zich steeds meer tot een breed begrip dat ook het recente en alledaagse verleden omvat (Flooren, 2011).

De vraag is: Wat verbindt mensen met erfgoed en wie voelen zich verbonden met erfgoed? Volgens Flooren (2011) speelt erfgoed een rol in het ontwikkelen van identiteiten omdat het mensen in staat stelt zich te associëren met personen en gebeurtenissen van vroeger. Het biedt men daarmee een sociaal-culturele (welzijn en identiteit) en politieke betekenis (bijvoorbeeld nationale symbolen). Daarnaast bestaat er ook een economische en wetenschappelijke betekenis.

(14)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 13 van 51 Juist de sociale betekenis kan inspiratie geven voor verbondenheid en betrokkenheid met erfgoed (Flooren, 2011). In het kader van deze thesis geeft de analyse van Flooren goed aan welke betekenissen erfgoed op het Ten Cate terrein in Nijverdal kan hebben voor de diverse actoren die een rol spelen in de ontwikkeling van een herbestemmingconcept.

2.2.3 Herbestemming

In de praktijk worden vaak verschillende vaktermen gebruikt om hetzelfde te beschrijven. Door de verschillende interpretaties kunnen misverstanden ontstaan. Herbestemming en Transformatie zijn twee begrippen die tegenwoordig veelvuldig worden gebruikt en beide een nadruk leggen op een ander aspect in de aanpassing van een gebouw (Hek, M., Kamstra, J., & Geraedts, 2004).

Herbestemming

“Het geheel aan maatregelen dat ertoe dient een bestaand gebouw in een technische staat te

brengen of te houden, zodat het een nieuw functioneel en/of technisch Programma van Eisen voor een bepaalde periode kan huisvesten, ervan uitgaande dat de oorspronkelijk functionele bestemming

gewijzigd wordt “ (Henket, 1990).

Transformatie: “Het geheel aan maatregelen dat er toe dient - na wijziging van de oorspronkelijke functionele bestemming - een nieuwe functie te huisvesten, waarbij tevens de fysieke verschijning

van het gebouw verandert “ (Hek, 2003).

Samenvattend gaat het begrip herbestemming over het proces van de functiewijziging, terwijl transformatie betrekking heeft op de visuele verandering, zowel binnen als buiten, van het gebouw (Hek, M., Kamstra, J., & Geraedts, 2004). In dit onderzoek staat de zoektocht naar

samenwerkingsverbanden met regionale ondernemers die willen bijdragen aan de functiewijziging van de ruimte op het Ten Cate terrein centraal. Herbestemming is in dit kader daarom het meest passend begrip.

Herbestemming is een begrip dat steeds vaker voorkomt in de actualiteiten. Landelijke cijfers geven aan dat momenteel meer dan 1000 monumentale gebouwen leeg staan, met een wekelijkse aangroei van weer één boerderij en twee kerken. Herbestemming van deze gebouwen levert veel potentie: het leidt tot waardecreatie voor monument en omgeving en stimuleert gebiedsontwikkeling waarvan een hele regio kan profiteren (Flooren, 2011).

2.2.4 Vrijetijdsbeleving

De regionale (vrijetijds)economie heeft baat bij het verbeteren van de kwaliteit van vrijetijdsbeleving van de diverse actoren in de regio. Het versterken van de vrijetijdsbeleving kan bijdragen aan het verbeteren van het imago van een regio en bijdragen aan het verhogen van de bestedingen in het gebied. De vrijetijdswereld is een cultuur van consumeren geworden waarbij de lat steeds hoger wordt gelegd. De overal toenemende aandacht voor verhalen, belevenissen en emoties vervult daarin een sleutelrol. Vrije tijd wordt steeds meer gezien als een middel om de eigen identiteit vorm te geven.

(15)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 14 van 51 De associatie met pret en vermaak is snel gemaakt maar vrijetijdsbeleving is veel complexer

(Brinkhuijsen, M., Horlings, H., & Stroeken, F., 2005).

Brinkhuijsen, Horlings en Stroeken (2005) stellen dat vrijetijdsbeleving een pluriform karakter heeft. Het gaat om amusement, om het genieten van schoonheid, om informatie en leren en om de mogelijkheid te kunnen ontsnappen aan de alledaagse werkelijkheid en op te gaan in een andere wereld. Om dit voor verschillende mensen te kunnen bieden is er een grote diversiteit aan activiteiten, voorzieningen en omgevingen nodig. Dit betekent ook dat een plek of gebied voor diverse personen meer betekenissen kan en zal hebben (Brinkhuijsen, M., Horlings, H., & Stroeken, F., 2005).

Het Engelse werkwoord ‘to experience’ betekent zowel beleven als ervaren. Beleven betreft het fysieke proces, iets lichamelijks. Ervaren is echtereen mentaal proces. Daarnaast is de term beleving iets persoonlijks, iedereen beleeft of ervaart een gebeurtenis anders (Woldhek. A, 2011). Faché stelt daarnaast dat de waarde van beleving in serviceverlening in toenemende mate door ondernemingen in diverse sectoren wordt erkend.

Pine en Gilmore zien in die actuele oriëntering van consumenten op belevingen en de groeiende belevingsmarkt een nieuwe fase in de ontwikkeling van de basis van de economie in de richting van een beleveniseconomie (Faché, 2011; Pine en Gilmore, 1998).

Het model hiernaast geeft een beeld van de diverse invalshoeken, waaruit een bepaalde belevenis ontstaat. Het is een samensmelting van persoonlijke ervaringen, fysiekruimtelijke

ervaringen en sociale ervaringen in combinatie met inter-persoonlijke ervaringen. Het model bevestigt de complexiteit van het begrip ‘beleving’ die voor ieder individu anders is opgebouwd. In het kader van dit onderzoek fungeert de kwaliteit van vrijetijdsbeleving als een criterium

waaraan een leisure concept uit

samenwerkingsverband(en) tussen Ter Steege Vastgoed en regionale ondernemers zou moeten voldoen.

2.2.5 Gebiedsidentiteit

In het rapport Identiteit en Branding van Kromwijk, M., en Geelhoed, R. (2006) dat is gericht op het ontwikkelen van een methodiek voor integere gebiedsvisies waarbij de identiteit en kernwaarden van het gebied centraal staan, wordt onderscheid gemaakt tussen drie begrippen die in de betekenis dicht bij elkaar liggen: identiteit, gebiedsidentiteit en merkidentiteit.

(16)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 15 van 51 Identiteit op zich is een dynamisch begrip en ontwikkelt zich in de tijd. Daarnaast is de culturele context van waaruit identiteit wordt beschouwd bepalend voor de interpretatie van haar betekenis (Kromwijk, M., en Geelhoed, R., 2006).

Identiteit kan als begrip worden doorgetrokken tot gebiedsidentiteit. Gebiedsidentiteit ligt besloten in zowel sociaal-maatschappelijke, culturele als fysiekruimtelijke condities en wordt gevormd door de onderlinge relaties en wisselwerking hiertussen. Het is dé verbindende factor tussen verschillende kenmerken van een gebied. De ligging, de ruimtelijke vorm van een gebied, het gebruik hiervan door bewoners, hun eigenschappen en waardeoriëntaties, hun manier van omgaan met elkaar en de sfeer bepalen tezamen de identiteit van een gebied.

Kromwijk, M., en Geelhoed, R. stellen dat er een essentieel verschil is tussen identiteit, de

identificatie hiermee en een meer collectief bestaand beeld van een gebied ofwel het imago van het gebied. Het imago van een gebied is wel gebaseerd op aspecten van de identiteit maar beschrijft in eerste instantie het beeld dat bestaat van een identiteit van anderen die buiten het gebied wonen. Het imago van een gebied kan dus een totaal ander beeld tonen van de daadwerkelijke identiteit van het gebied (Kromwijk, M., en Geelhoed, R., 2006).

Er is veel samenhang tussen de begrippen gebiedsidentiteit en merkidentiteit maar op een aantal punten verschillen deze van elkaar. Het gebruik van ‘merkidentiteit’ is afkomstig uit de wereld van product- en organisatieontwikkeling. Als inzicht bij gebiedsontwikkeling is het begrip relatief nieuw. Gebiedsidentiteit is iets wat ontstaat, merkidentiteit is iets wat daarentegen wordt ontwikkeld. Merkidentiteit is een begrip datvoortvloeit uit de marketingwereld en is daarom veel makkelijker te sturen. Een ander wezenlijk verschil ligt in het feit dat maatschappelijke ontwikkelingen een directe of interne invloed hebben op de gebiedsidentiteit.

De opgestelde gebiedsvisie moet bijdragen aan de ontwikkeling van het gebied wat uiteindelijk moet resulteren in de verbetering van de kernwaarden van de gebiedsidentiteit. In dit onderzoek is het van belang om de kernwaarden van de gebiedsidentiteit in kaart te brengen om een advies te kunnen geven over de implementatie van een passend leisure concept.

2.3 Literature review – verhoudingen kernbegrippen

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de onderlinge verbanden tussen de beschreven kernbegrippen. Om de relaties tussen de kernbegrippen weer te geven is er een conceptueel model opgenomen in de thesis (figuur 1). Het model bouwt voort op het model dat is ontwikkeld door B. Doucet en W.E. Thomassen (Van plaats naar plek, 2013).

Het startpunt van het model zijn de begrippen ruimte en plaats. Deze begrippen fungeren als de fundering van het verdere model. De begrippen zijn relevant omdat de betekenis die een ruimte of plaats heeft voor diverse actoren het beginpunt is van een verdere ontwikkeling. Levebvre’s ‘Spatial Triad’ verdeelt de gedachtegang van de diverse actoren over een ruimte in drie elementen: perceived space, lived space en conceived space. Vanuit de gedachtegang van de elementen kan vervolgens gekeken worden naar de herbestemming van de ruimte.

(17)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 16 van 51 Perceived space is gelinkt aan het begrip erfgoed omdat het in eerste instantie gaat om een fysieke ruimte. Het begrip erfgoed is echter breder gedefinieerd, waarbij ook sociale elementen een belangrijke rol spelen. Het is daarom relevant om de ervaringen van de diverse actoren mee te nemen in de ontwikkeling van erfgoed.

Figuur 1 Het conceptueel model

Erfgoed en herbestemming zijn twee begrippen die veelvuldig met elkaar in de actualiteiten komen. Het bewustzijn van de waarde van erfgoed en de ontwikkeling waarbij duurzaam hergebruik belangrijk wordt, zorgt voor veel herontwikkelingsprojecten. Er zijn veel voorbeelden in de praktijk te vinden waarbij erfgoed een nieuwe herbestemming krijgt middels de ontwikkeling van woonruimte en kantoorruimte. De invulling van erfgoed middels vrijetijdsconcepten is echter relatief nieuw. De vraag is hoe een vrijetijdsconcept ontwikkeld kan worden binnen waardevol erfgoed. Het begrip vrijetijdsbeleving uit zich als pluriform begrip waar verschillende actoren diverse betekenissen bij kunnen hebben. Vanuit de definiëring van dit begrip kan er worden gekeken naar de mogelijkheden die er zijn bij diverse actoren. Dit komt overeen met het concept ‘lived space’ waarin verschillende actoren diverse betekenissen kunnen hebben bij een ruimte.

Gebiedsidentiteit ontstaat en wordt beïnvloed door maatschappelijke ontwikkelingen in het gebied. De ontwikkelingen op het gebied van erfgoed, herbestemming en vrijetijdsbeleving dragen bij aan de ontwikkeling van de gebiedsidentiteit.

(18)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 17 van 51 De kernbegrippen liggen vaak dicht bij elkaar, zijn in sommige gevallen verwant aan elkaar en vullen elkaar in dit onderzoek aan. De samenhang tussen de kernbegrippen zorgt voor een gedegen structuur waar het onderzoek in een volgende fase op kan terugvallen.

3. Methodologische verantwoording

In dit hoofdstuk worden de keuzes die zijn gemaakt tijdens het empirische gedeelte van het onderzoek geduid en toegelicht. In paragraaf 3.1 wordt de onderzoeksaanpak verdedigd die is toegepast in deze thesis. Er wordt toegelicht waarom er is gekozen voor een case study opzet om dit onderzoek succesvol te maken. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 de interviewaanpak en de keuze voor de respondenten in dit onderzoek nader toegelicht.

3.1 Onderzoeksaanpak 3.1.1 Desk research

De hoeveelheid literatuur die is geschreven over een bepaald onderwerp of vraagstuk representeert de hoeveelheid kennis die er al is over een bepaald onderwerp of vraagstuk (Brotherton, 2008). Een goed uitgevoerd literatuuronderzoek voorkomt dat er tijdens het empirische gedeelte van het onderzoek antwoorden naar voren komen die in een eerder stadium al beantwoord hadden kunnen worden met bestaande kennis. Het uitvoeren van een literatuuronderzoek is noodzakelijk om het verdere onderzoek met nieuwe resultaten de moeite waard te maken (Brotherton, 2008).

De doelstelling van het literatuuronderzoek is om bestaande kennis af te bakenen van de nieuwe vraagstukken van het onderzoek. Rapporten van instanties als het KennispuntOost, NBTC, CBS, HBO-kennisbank, Kennisbankherbestemming en Saxionbibliotheek zijn belangrijke bronnen geweest tijdens het desk research.

3.1.2 Veldonderzoek

Case study onderzoek is volgens commentatoren een opzet die het meest geschikt is voor een initieel, verkennend onderzoek, vaak van een kwalitatief karakter (Brotherton, 2008). Deze onderzoeksmethode sluit het beste aan bij het karakter van het onderzoek in deze thesis. Het onderzoek verkent de mogelijkheden die de regio biedt voor de ontwikkeling van leisure concepten met betrekking tot het industrieel terrein van de Koninklijke Ten Cate.

Hoewel er ook een vergelijkend aspect aanwezig is in de thesis, is een vergelijkend onderzoek hier minder goed toepasbaar. Het kernaspect in het onderzoek ligt op het verkennen van mogelijkheden, vandaar dat een case study onderzoek de meest relevante onderzoeksmethode is.

Binnen de gekozen onderzoeksmethode kan het type onderzoek gespecificeerd worden. Het onderzoek vindt plaats in een vervlochten geheel van actoren waarin de ontwikkeling van leisure concepten met meerdere ondernemers wordt verkend. De holistic multiple case study definieert het beste de inhoud van het onderzoek.

(19)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 18 van 51 3.2 Interviewmethode en participanten

De meest geschikte waarnemingsmethode om de kwalitatieve data te verzamelen is het afnemen van interviews. De geformuleerde vragen zijn niet gemeenschappelijk te beantwoorden en vragen om een flexibel onderzoeksinstrument. Het onderzoek vereist diepgaande data.

Daarom is de gekozen waarnemingsmethode de meest relevante methode. In de bijlage is de interviewguide terug te vinden die is gebruikt tijdens de interviews met de ondernemers in de vrijetijdssector. Deze gesprekken hebben een semigestructureerd karakter(bijlage 26). De overige gesprekken die zijn gevoerd in het kader van de thesis zijn minder gestructureerd verlopen omdat de inhoud van het gesprek varieerde. De respondenten zijn gekozen op basis van professionaliteit, bereidwilligheid om mee te werken aan het onderzoek en op het feit of men belangeloos en vrijuit kon spreken. De volgende mensen hebben geparticipeerd in het onderzoek:

Jan Pouw eigenaar Erve Aaftink Herman Pronk eigenaar De Wilgenwaerd

Wilma Ellenbroek eigenaar Natuurcamping de Lemeleresch Miranda Diependaal eigenaar Landgoed Erve Bonkert

Stefan Hofsté eigenaar Hofsté Advies

Erwin Tijhof vastgoedontwikkelaar Ter Steege

Harro Meijer accountmanager Vrijetijdseconomie en Ruimtelijke Ordening gemeente Hellendoorn

Een uitgebreide beschrijving van de respondenten is terug te vinden in bijlage 27.

4. Analyse externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector

In dit gedeelte van het onderzoek wordt getracht de externe ontwikkelingen in de vrijetijdssector in de omgeving van Nijverdal in beeld te brengen. Vanuit een viertal onderzoeksonderwerpen zal de volgende vraag worden beantwoord.

Welke externe toeristische ontwikkelingen bieden mogelijkheden in de omgeving van Nijverdal? Met het beantwoorden van de onderzoeksvraag wordt een beeld geschetst van de mogelijkheden die de regio biedt voor de ontwikkeling van nieuwe leisure concepten. De desk research fungeert als de basiskennis waarop in het veldonderzoek voortgebouwd kan worden. De bovenstaande

onderzoeksvraag wordt vanuit de volgende vier onderzoeksonderwerpen bekeken: - vrijetijdsvoorzieningen in de omgeving van de KTC locatie

- toerisme in de omgeving van de KTC locatie (bijlage 4) - type toerist in de omgeving van de KTC locatie

- verbeterpunten in de omgeving van de KTC locatie - trends en ontwikkelingen in de vrijetijdssector

(20)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 19 van 51 4.1 Vrijetijdsvoorzieningen in de omgeving van de KTC locatie

De kennis van het aantal en het type toeristische en recreatieve voorzieningen dat aanwezig is in een bepaald gebied kan bijdragen aan de ontwikkeling van nieuwe voorzieningen in hetzelfde gebied. Wanneer de toeristische voorzieningen in een bepaald gebied in kaart zijn gebracht kan men eenvoudig aangeven welk type voorzieningen goed ontwikkeld zijn en welke voorzieningen schaars aanwezig zijn of ontbreken in het gebied.

De KTC locatie is gesitueerd in het hart van Nijverdal. Om het toeristisch en recreatief aanbod rondom de locatie in beeld te brengen moet het gebied afgebakend worden. Er is gekozen om het aanbod van de zes Regge gemeenten in beeld te brengen. Deze Regge gemeenten bestaande uit: Hof van Twente, Rijssen-Holten, Wierden, Hellendoorn, Twenterand en Ommen, vormen samen het Reggedal. Deze gemeenten hebben de gezamenlijke ambitie om het Reggedal te ontwikkelen tot een sterke drager voor de vrijetijdseconomie in West-Twente en een koppeling te maken van recreatieve routes, netwerken en voorzieningen (“Gemeentes willen Reggedal ontwikkelen”, 2013). Nijverdal heeft een centrale ligging ten aanzien van het Reggedal waardoor deze gemeenten een mooie afbakening vormen voor het inventariseren van de toeristisch aanbod. In bijlage 2 staan de gemeenten van het Reggedal weergegeven op de kaart van Twente.

In bijlage 1 is een schema te vinden van het aanbod in de vrijetijdssector in het Reggedal. Het schema is ontwikkeld aan de hand van verschillende bronnen. In dit schema is de volgende driedeling te vinden: verblijfsrecreatie, dagrecreatie en bijzondere horeca.

4.1.1 Verblijfsrecreatie

Onder verblijfsrecreatie verstaan we het verblijf voor recreatieve doeleinden buiten de eigen woning, waarbij ten minste één nacht wordt doorgebracht, met uitzondering van overnachtingen bij familie of kennissen (verblijfsrecreatie (Betekenis/definitie van), 2014). De volgende waarnemingen springen in het oog:

- De regio is voorzien van een groot aantal vakantieparken (17).

- De hotelsector in de regio voorziet voornamelijk in het 3 en 4 sterren segment (7x, 3* en 4x, 4*). - De regio is voorzien van een hoog aantal B&B’s (48).

- De hotelsector in de regio voorziet amper in het voordelig 2 sterren segment (1). - De hotelsector in de regio voorziet niet in het luxe 5 sterren segment.

Over het algemeen is de verblijfsrecreatie in het gebied goed ontwikkeld. Er is een divers aanbod aan verblijfsaccommodaties waarbij het aantal B&B’s en het aantal vakantieparken zeer hoog is.

Opvallend is wel dat er grote verschillen zitten tussen het aanbod van de diverse gemeenten in het Reggedal.

(21)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 20 van 51 4.1.2. Dagrecreatie

Onder dagrecreatie verstaan we alle vormen van vrijetijdsbesteding van meer dan twee uur, zonder een overnachting elders (dagrecreatie (Betekenis/definitie van), 2014). In het schema zijn alle belangrijke vormen van recreatie opgenomen die in de omgeving aanwezig zijn. De volgende waarnemingen springen in het oog:

- De regio heeft een grote publiekstrekker met Avonturenpark Hellendoorn (456.000 bezoekers, 2013).

- De regio heeft een gevarieerd en bijzonder aanbod aan outdoor recreatie. - De regio heeft een groot aantal binnenzwembaden (10).

- De regio heeft slechts één (parttime) bioscoop en een filmhuis.

- De regio heeft diverse uitgaansgelegenheden voor jonge bezoekers met bovenregionale aantrekkingskracht (o.a. Dieka in Markelo).

De dagrecreatie in de gekozen regio is gevarieerd en met uitzondering van Avonturenpark Hellendoorn kleinschalig van omvang. Met name de outdoor activiteiten zijn in de regio goed ontwikkeld en divers van aard. Kansen voor dagrecreatie liggen met name in de ontwikkeling van slecht weer accommodaties. Deze soort dagrecreatie is minder goed vertegenwoordigd in de regio gezien het geringe aantal faciliteiten.

4.1.3. Bijzondere horeca

Onder bijzondere horeca vallen in dit onderzoek de restaurants die een thematische menukaart aanbieden. In het schema zijn alle restaurants die voldoen aan deze voorwaarde voor de regio in kaart gebracht. De volgende waarnemingen springen in het oog op basis van de gevonden bronnen: - De regio heeft geen restaurant met een bovenregionale aantrekkingskracht.

- De gebruikelijke restaurants zijn sterk vertegenwoordigd in de regio (Chinees restaurant, pizzeria en pannenkoekenrestaurant).

- Landelijke restaurantketens zijn niet terug te vinden in de regio (m.u.v. fastfoodketens). Op het gebied van bijzondere horeca scoort de regio niet bijzonder hoog. Er liggen echter volop kansen voor het gebied voor de ontwikkeling hiervan met het oog op het goed ontwikkelde aanbod van de verblijfsrecreatie in de regio.

4.2 Type toerist in de omgeving van de KTC locatie

Om inzicht te kunnen krijgen in de externe ontwikkelingen in de regio is het relevant om de bezoekersstromen te analyseren. Het is van belang om een duidelijk beeld van de ‘regiogast’ te creëren om in te kunnen spelen op de wensen en behoeften van deze gast.

(22)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 21 van 51 Op deze manier kan men door middel van het aanbod aan faciliteiten de regio inrichten op het type gast dat recreëert in de regio. Een betere inrichting van de regio zorgt voor een grotere tevredenheid van de gast.

Om inzicht te krijgen in de diverse soorten consumenten wordt er in dit onderzoek gebruik gemaakt van het BSR-model (bijlage 5). Het BSR-model is ontwikkeld door SmartAgent en brengt diverse beleveniswerelden in kaart. De horizontale as in het model staat voor de sociale dimensie van het individu, waarin wordt aangegeven of het individu op zichzelf is gericht of meer op zijn of haar omgeving. De verticale as geeft de psychologische dimensie weer, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen een introverte en een extroverte houding naar de samenleving. Op deze manier ontstaan vier kwadraten, ofwel beleveniswerelden, van waaruit mensen denken en handelen. Recreatie is echter een erg breed domein, waarin veel verschillende activiteiten zijn opgenomen. Dit betekent dat met de vier belevingswerelden niet de gehele dynamiek van alle activiteiten kan worden weergegeven. Op de grenzen van de vier belevingswerelden treffen we nog groepen consumenten, die niet helemaal bij de ene groep passen, maar ook niet helemaal bij de andere groep. Daarom wordt in het model gewerkt met zeven doelgroepen in de vier werelden (The SmartAgent Company, 2012). In bijlage 5 worden de zeven segmentatiemodellen summier beschreven. Deze bijlage fungeert als naslagwerk van de volgende deelonderwerpen.

Kennispunt Oost deelt de provincie Overijssel anders in dan het Twents Bureau voor Toerisme. Het Twents Bureau voor Toerisme eigent een deel van de regio Salland naar zich toe, terwijl het

Kennispunt Oost een duidelijk onderscheid maakt tussen de twee regio’s. Het is daarom relevant om de leefstijlprofielen van de bezoekers en bewoners van zowel Twente als van Salland te bekijken. 4.2.1 Type toerist in Twente

De toerist in Twente kan opgedeeld worden in twee groepen: de vakantieganger en de dagbezoeker. De kenmerken van beide groepen zijn terug te vinden in figuur 3.

De grootste groep vakantiegangers is de groep ‘gezellig-lime’ (23%). Deze groep is

verhoudingsgewijs even groot in de algehele Nederlandse bevolking (24%). Deze groep is dus wel nadrukkelijk aanwezig in de omgeving maar minder interessant voor ondernemers omdat ‘gezellig-lime’ bekend staat om haar prijsgevoeligheid.

Opvallend is het percentage van de groep ‘creatief en inspirerend rood’ (8%). Een relatief kleine groep maar in verhouding met het Nederlandse gemiddelde (6%) een bijzondere waarneming. Ook de groepen ‘ingetogen aqua’ (19%) en ‘avontuurlijk paars’(11%) zijn sterk in de regio vertegenwoordigd in verhouding met het Nederlands gemiddelde. De groep ‘rustig groen’ (11%) is minder sterk vertegenwoordigd in verhouding met het Nederlands gemiddelde (16%). Opvallend, omdat men aangeeft dat de natuur in de regio de belangrijkste reden is van het bezoek aan de regio. De groep ‘gezellig-lime’ is ook bij de dagbezoeker het sterkst aanwezig in de regio. De groep ‘avontuurlijk paars’ is opvallend sterk vertegenwoordigd in de regio onder de dagbezoekers, 15% in de regio tegenover 9% als landelijk gemiddelde.

(23)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 22 van 51 Dit is verhoudingsgewijs een grote groep bezoekers die als dagrecreant de regio aandoet. Dit biedt kansen voor vernieuwende en inspirerende concepten aangezien deze groep op zoek is naar bijzondere ervaringen. Ook de groep ‘ingetogen aqua’ is met 19% goed vertegenwoordigd in de regio. Deze groep zoekt inspirerende activiteiten en waarderen sportieve en culturele mogelijkheden in hun dagrecreatie.

4.2.2 Type bewoner in Twente

De leefstijlkaart van Twente (kaart 3) geeft de meest voorkomende leefstijl aan per straat in het gebied. De meest voorkomende leefstijlen in het gebied zijn ‘gezellig-lime’, ‘uitbundig geel’ en ‘ingetogen aqua’. De leefstijlen in de regio komen grotendeels overeen met het Nederlands gemiddelde maar deze groepen springen boven het gemiddelde uit.

De bevolking in het gebied kan getypeerd worden door de volgende termen: zachtaardig, gezellig, sportief, nuchter en bedachtzaam. Volgens Annemiek Riefel van KennispuntOost bestaat 80% van de dagrecreatie uit recreanten die binnen een straal van 20 kilometer van de bestemming af wonen. Het is daarom van belang om rekening te houden met het type bewoners van de regio bij de

ontwikkeling van nieuwe leisure concepten.

4.2.3 Type toerist in Salland

De toerist in Salland kan opgedeeld worden in twee groepen: de vakantieganger en de dagbezoeker. De kenmerken van beide groepen zijn terug te vinden in figuur 4.

Ook in Salland zijn ‘gezellig-lime’ (21%) en ‘ingetogen aqua’ (20%) de twee grootste leefstijlsegmenten bij de groep vakantiegangers.

‘Gezellig-lime’ is zoals eerder gezegd een minder interessante groep en ook minder sterk dan landelijk vertegenwoordigd in de regio. ‘Ingetogen aqua’ en ‘avontuurlijk paars’ zijn daarentegen wel goed vertegenwoordigd in de regio. Dit zijn leefstijlen waarop nicheproducten kunnen worden ontwikkeld. Een gegeven om rekening mee te houden bij de ontwikkeling van een leisure concept op de KTC locatie.

4.2.4 Type bewoner in Salland

Het type bewoner in Salland kent veel gelijkenissen met de bewoner in Twente. Op de leefstijlkaart van Salland (kaart 4) is de overlapping van Twente en Salland te zien ter hoogte van de Sallandse Heuvelrug, het gebied waarover gediscussieerd kan worden.

Deze kaart geeft ook voornamelijk ‘gezellig-lime’, ‘uitbundig geel’ en ‘ingetogen aqua’ weer als meest voorkomende leefstijlen in het gebied. Het is belangrijk om bij de ontwikkeling van een nieuw leisure concept rekening te houden met de aanwezigheid van de verschillende leefstijlen in het gebied. Het kan een handvat zijn bij het maken van een keuze tussen een nicheproduct en een product voor een breed publiek.

(24)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 23 van 51 4.3 Verbeterpunten in de omgeving van de KTC locatie

Het laatste onderdeel van het deskresearch richt zich op de vrijetijdsbeleving van de regio door de diverse actoren die aanwezig zijn in de Twente: portefeuillehouders, ondernemers, dagrecreanten en verblijfsrecreanten. Beleving heeft voor ieder individu en voor de diverse actoren een persoonlijke betekenis. Aan de hand van diverse bronnen uit de literatuur is de beleving en waardering per groep in beeld gebracht.

4.3.1 Portefeuillehouders

De portefeuillehouders zijn in feite de beleidsbepalers met betrekking tot toerisme en recreatie in de regio. Flooren, Jansen en Thijssen (2009) hebben met behulp van 11 portefeuillehouders of

vertegenwoordigers van gemeenten in de regio Twente de kernkwaliteiten van de regio geanalyseerd. De ondervraagden geven waarden aan de huidige situatie en de gewenste situatie met betrekking tot de toeristische en recreatieve kernkwaliteiten van het gebied. In figuur 5 (bijlage 6) zijn de

uitkomsten van deze analyse terug te vinden.

De huidige sterkste kernkwaliteiten van Twente zijn volgens de portefeuillehouders: - afwisselend landschap

- routenetwerk wandel- en fietspaden - evenementen

Daar waar de huidige waarden en de gewenste waarden het grootste verschil laten zien valt de meeste winst te halen volgens de ondervraagden. Volgens de uitkomsten van de scan streven de ondervraagden het meest naar verbetering van de volgende kernwaarden:

- industrieel erfgoed - recreatieparken - waterbeleving

Deze vormen van recreatie en toerisme kunnen dus een kans zijn voor de ontwikkeling van een leisure concept op de KTC locatie.

4.3.2 Ondernemers

Flooren, Jansen en Thijssen (2009) hebben eenzelfde scan uitgevoerd van de huidige en gewenste toeristische en recreatieve kernkwaliteiten volgens ondernemers. De resultaten van de analyse zijn terug te vinden in figuur 6 (bijlage 6).

De huidige sterkste kernkwaliteiten van Twente zijn volgens de ondernemers: - fietsen

- creatief winkelen - wellness

(25)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 24 van 51 Volgens de ondervraagden valt de meeste winst te halen daar waar de verschillen tussen de huidige waarden en gewenste waarden het grootst zijn. Volgens de uitkomsten van de scan streven de ondervraagden het meest naar verbetering van de volgende punten:

- sport en outdoor - topsport imago

- culturele voorzieningen/ locaties met cultureel programma - bereikbaarheid en toegankelijkheid

Ondernemers geven bovenstaande punten prioriteit bij de ontwikkeling van de regio. Het kan voor de KTC locatie een startpunt zijn voor de verdere ontwikkeling van een passend leisure concept.

Het Twents Bureau voor Toerisme en Grontmij hebben in het Twents Toerisme Monitor 2009 een consumentenonderzoek opgenomen waarbij de ondervraagden de mogelijkheid hadden om verbeterpunten voor de regio aan te geven. In totaal namen 5.321 respondenten deel aan het consumentenonderzoek. In het onderzoek werd een onderscheid gemaakt tussen dagrecreanten en verblijfsrecreanten.

4.3.3 Dagrecreanten

Ongeveer een kwart van het aantal ondervraagden heeft suggesties gegeven voor de verbetering van de regio. De suggesties die door 25 of meer respondenten zijn genoemd zijn:

- buitenbad/zwembad/zwemvijver - meer voor kinderen/de jeugd/jongeren - meer concerten/muziekfestivals/feesten - betere horeca/bars/cafés/terrasjes - speeltuinen/indoor speelparadijs - meer bankjes/rustplaats

- meer grotere winkels/supermarkten/exclusievere winkels - pretpark/attractiepark/kermis

- betere bewegwijzering/routeaanduidingen - meer evenementen in het hoogseizoen 4.3.4 Verblijfsrecreanten

Ongeveer 15% van de respondenten (verblijfsrecreatie) heeft suggesties gegeven voor verbetering van de regio. In onderstaande opsomming zijn de suggesties meegenomen die door 10 of meer respondenten zijn benoemd:

- buitenbad/zwembad/zwemvijver - meer voor kinderen/de jeugd/jongeren - betere bewegwijzering/routeaanduidingen

(26)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 25 van 51 - watersport/waterrecreatie

- groter zwembad/tropisch zwembad - meer concerten/muziekfestivals/feesten - meer evenementen in het hoogseizoen - slecht weer attracties/activiteiten - jaarmarkt/rommelmarkt/markt - pretpark/attractiepark/kermis - strand

- beter openbaar vervoer

4.4 Trends en ontwikkelingen in de vrijetijdssector

In voorgaande punten is de ontwikkeling van de vrijetijdssector in de omgeving van de KTC locatie beschreven. Om de analyse van de externe toeristische ontwikkelingen te kunnen afronden is het belangrijk om ook de (inter)nationale trends in de vrijetijdssector te benoemen. Deze trends kunnen kansen bieden voor de ontwikkeling van een leisure concept op de KTC locatie. De trends worden per deelonderwerp beschreven in bijlage 8 en komen voort uit een samenstelling van KennispuntOost. De volgende trends bieden volgens de auteur kansen bij de ontwikkeling van een nieuw leisure concept op de KTC locatie:

- Expercation: de vraag naar activiteiten waarbij de consument in korte tijd expert wordt op een bepaald vlak door middel van bijvoorbeeld workshops.

- De groeiende vraag naar extreme en unieke overnachtinglocaties.

- De vraag naar veel en verschillende activiteiten op één dag: uniek en afwisselend. - Een experience museum, waarbij de beleving centraal staat.

- Staycation: thuis blijven tijdens vakanties is nog steeds populair. Het dagrecreatieve aanbod in de directe omgeving biedt een alternatief.

4.5 Conclusie

De toeristische en recreatieve voorzieningen in de omgeving van de KTC zijn van een goed niveau maar er liggen diverse mogelijkheden om het aanbod te verbreden of te specialiseren. Op het gebied van verblijfsrecreatie liggen er kansen voor de ontwikkeling van accommodaties in het ‘budget’ segment en het ‘luxe’ segment. Dit type accommodaties zijn minder sterk vertegenwoordigd in de regio en kunnen dus mogelijkheden bieden ten aanzien van de KTC locatie.

Het aanbod aan dagrecreatie in de regio is zeer gevarieerd. De regio heeft een zeer uitgebreid outdoor aanbod, een aantal uitgaansgelegenheden met bovenregionale aantrekkingskracht en een landelijke publiekstrekker in de vorm van Avonturenpark Hellendoorn. De regio zou versterkt kunnen worden met de komst van een grootschalige indoor faciliteit. Deze ontbreekt in de regio en kan bij slechte weersomstandigheden een alternatief vormen voor de outdoor faciliteiten.

(27)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 26 van 51 De regio staat niet bekend om haar bijzondere horeca faciliteiten. De komst van een bijzonder

horeca concept zou kunnen bijdragen aan de ontwikkeling van de regio.

Wanneer de cijfers van de dagrecreatie in de regio geanalyseerd worden kan er gesteld worden dat Twente achterblijft in vergelijking met het Nederlands gemiddelde. De groei van het aantal

ondernomen activiteiten door Nederlanders in Twente blijft achter en de bestedingen tijdens de activiteiten liggen relatief laag. Eenzelfde trend is zichtbaar voor de verblijfsrecreatie in Twente. Het is duidelijk dat de regio over het algemeen een bezoeker aantrekt die minder besteedt dan het landelijk gemiddelde tijdens een verblijf.

Dit blijkt ook uit de leefstijlanalyse van de bezoeker in de regio. De grootste groep bezoekers wordt getypeerd als gezellig-lime, een groep die prijsgevoelig beslissingen neemt over de manier van recreëren. Twee andere bezoekersgroepen die sterk vertegenwoordigd zijn in de regio zijn ‘ingetogen aqua’ en ‘avontuurlijk paars’. Deze twee bezoekersgroepen zoeken een beleving, zijn geïnteresseerd in cultuur, zijn vaak sportief, geïnteresseerd in nieuwe dingen en bestaan vaak uit één- of tweepersoonshuishoudens. De groepen vormen een nichemarkt die kansen biedt voor de ontwikkeling van een leisure concept op de KTC locatie.

De leisure scan van Flooren, Jansen en Thijssen (2009) heeft aangetoond dat portefeuillehouders en ondernemers streven naar een verbetering van een aantal kernkwaliteiten. Portefeuillehouders zien graag verbetering in de kwaliteiten van de regio op het gebied van het industrieel erfgoed,

recreatieparken en waterbeleving. Ondernemers daarentegen streven naar een verbetering van de kwaliteiten: sport en outdoor, het topsport imago, culturele voorzieningen en de bereikbaarheid van de regio. Het streven naar de verbetering van bovengenoemde kernkwaliteiten kunnen fungeren als fundering voor de ontwikkeling van een nieuw leisure concept op de KTC locatie.

In bijlage 7 is een overzicht opgenomen die het draagvlak van de diverse actoren ten aanzien van de diverse verbeterpunten weergeeft.

De trends en ontwikkelingen in de vrijetijdssector kunnen kansen bieden voor de ontwikkeling van een leisure concept op de KTC locatie. De rode lijn die door alle trends loopt is de vraag om beleving ofwel de vraag naar een unieke ervaring die de consument jaren na dato bijblijft. Daarnaast vraagt de consument ook steeds meer kwaliteit voor minder geld. Deze ontwikkelingen zijn zowel in de verblijfsrecreatie als in de dagrecreatie terug te vinden. De KTC locatie is een unieke locatie die in combinatie met een passend leisure concept de consument kan voorzien van een unieke beleving. Naast de externe ontwikkelingen toeristische ontwikkelingen bieden subsidieregelingen ook kansen voor de ontwikkeling van een leisure concept op de KTC locatie.

De provincie Overijssel wil, in samenwerking met Saxion Kenniscentrum Hospitality ondernemers, helpen bij de ontwikkeling en realisatie van productideeën. Hiervoor is een PMPC-ontwikkelmodel1

1 Product-Markt-Partner-Combinaties (PMPC’s) zijn combinaties van vrijetijdseconomische producten of diensten

die door samenwerkende ondernemers of organisaties ontwikkeld zijn voor de bezoekers of bewoners van Overijssel.

(28)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 27 van 51 opgezet (Provincie Overijssel, 2013). Dit model is terug te vinden in bijlage 9.

De provincie kan met maximaal €200.000 de realisatie van een PMPC ondersteunen. Een dergelijke regeling kan alleen tot stand komen wanneer een van de samenwerkende partijen een onderneming uit de vrijetijdssector is. Concreet betekent dit dat Ter Steege Vastgoed alleen in samenwerking met een onderneming uit de vrijetijdssector in aanmerking kan komen voor deze regeling. De regeling zorgt voor een extra impuls voor de ontwikkeling van een nieuw toeristisch product en kan in een volgende fase bijdragen aan de uitvoering van een leisure concept op de KTC locatie.

5. Analyse succesfactoren herbestemmingprojecten

Herbestemming is, zoals eerder in deze thesis genoemd, een onderwerp waar men steeds meer potentie in ziet. Flooren (2011) stelt dat herbestemming van gebouwen leidt tot waardecreatie van monument en omgeving en gebiedsontwikkeling stimuleert waarvan een hele regio kan profiteren. Maar wanneer kan er gesproken worden van waardecreatie en welke aspecten spelen daarin een rol? In onderstaande paragrafen wordt aandacht besteed aan de succesfactoren en leerpunten uit eerder uitgevoerde herbestemmingprojecten. Om inzicht te geven in deze aspecten is er gebruik gemaakt van de kennis- en projectbank herbestemming. De kennis- en projectenbank Herbestemming is een initiatief van de Nationale Agenda Herbestemming. Zij stelt kennis en informatie over

herbestemming in samenhang beschikbaar ter inspiratie en ondersteuning van de

herbestemmingpraktijk. (Nationaal Programma Herbestemming p/a Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2014). Maar liefst drieënvijftig herbestemmingprojecten in de categorie industrieel erfgoed staan uitvoerig beschreven in de kennisbank (jl. 14 maart, 2014).

5.1 Succesfactoren van eerdere herbestemmingprojecten

 Bepalend voor het succes van een project is de juiste functie vinden voor het gebouw. De functie moet passen bij de structuur en het karakter van het gebouw

(Kennisbankherbestemming, project Silo Weijers, Deventer, 2005).

 Een prettige samenwerking tussen gemeente, provincie en ondernemer kan leiden tot een succesvol project. Met goede onderlinge communicatie, het scheppen van heldere kaders en een breed politiek draagvlak worden krachten gebundeld om tot een optimaal resultaat te komen (Kennisbankherbestemming, project Silo Weijers, Deventer, 2005).

 Het betrekken van de bewoners bij het herbestemmingproject leidt tot een grotere draagkracht van de nieuwe functie. Door een serie rondleidingen te organiseren voor de bewoners kan men met eigen ogen zien wat er gebeurt met ‘hun’ cultureel erfgoed (Kennisbankherbestemming, project Châteaux-restaurant en hotel, Coevorden, 2008-2010).

 Drie factoren die het project tot een succes maakten: de gunstige omstandigheden, de mix van kennis en kunde van de deelnemers én de constructieve samenwerking van de partijen onder leiding van een onafhankelijke procesbegeleider (Kennisbankherbestemming, Wagenwerkplaats, Amersfoort, 2008).

(29)

VAN BUITEN NAAR BINNEN Pagina 28 van 51

 Het verkrijgen van veel aandacht in de media en door het rondleiden van contactpersonen mond-tot-mondreclame op gang brengen. Het gebouw en de locatie zijn de Unique Selling Points (Kennisbankherbestemming, Het Hof van Utrecht, Utrecht, 2008).

 De herbestemming van een pand kan als sleutelproject dienen voor de transformatie van een heel gebied (Kennisbankherbestemming, Station Klarendal, Arnhem, 2008).

 Aansprekend interieur, een goede invulling van een bestaand gedeelte kan een succesfactor zijn (Kennisbankherbestemming, Paardentramremise, Amsterdam, 2004).

 De keuze om het gebouw aan een groot aantal partijen te verhuren blijkt in tijden van crisis geschikt; het risico is veel beter gespreid dan wanneer het complex op de ‘gangbare’ manier - aan een aantal grote partijen - zou zijn verhuurd. Bovendien creëert het gebouw op die manier meer levendigheid (Kennisbankherbestemming, Caballerofabriek, Den Haag, 2006).

5.2 Leerpunten van eerdere herbestemmingprojecten

 Tijdens de restauratie kunnen er onverwachte zaken naar boven komen die opgelost moesten worden. Dit vergt meer tijd en geld dan gepland. (Kennisbankherbestemming, project Silo Weijers, Deventer, 2005)

 Het is belangrijk voor een complex en langdurig herbestemmingproject om in de gaten te houden wie op welk moment de cruciale beslissingen neemt. Een architect wordt dikwijls gedreven door een bepaald idee over hoe het ontwerp eruit moet zien

(Kennisbankherbestemming, IJzergieterij Stork, Hengelo, 2008).

 Het is belangrijk om niet alleen bij de opdrachtgever maar ook bij de gebruikers van het pand draagvlak te creëren. In de onderwijscultuur van bezuinigingen is het belangrijk om de bouw van een miljoenenproject te kunnen verantwoorden. Communicatie is hierbij essentieel (Kennisbankherbestemming, IJzergieterij Stork, Hengelo, 2008).

 Geduld is een belangrijke zaak bij het herbestemmen, vaak een kwestie van de lange adem. Om een oorspronkelijk idee werkelijkheid te laten worden moet men steeds opnieuw bereid zijn om de plannen toe te lichten en zo nodig aan te passen (Kennisbankherbestemming, IJzergieterij Stork, Hengelo, 2008).

 Om een gebouw te behouden moet men ook durven kiezen voor de sloop van andere minder geschikte gebouwdelen (Kennisbankherbestemming, IJzergieterij Stork, Hengelo, 2008).

 Men dient rekening te houden met uitbreidingsmogelijkheden van het gebouw. Indien de nieuwe functie succesvol is en er kansen op vergroting van de exploitatie liggen is een dergelijke optie op uitbreiding aan te raden (Kennisbankherbestemming, Het Hof van Utrecht, Utrecht, 2008).

 Isolatie van het gebouw kan voor hoge kosten zorgen maar ten koste gaan van de

authentieke beleving van een gebouw. Men staat vaak voor de keuze tussen een duurzaam gebouw en lage bouwkosten (Kennisbankherbestemming, Zaanse Chocoladefabriek, Zaandam, 2009).

 Herbestemming van een historisch pand dat in slechte staat verkeert kan zorgen voor onverwachte tegenvallers (Kennisbankherbestemming, Thomashuis 'De Oliemolen', Delft, 2008).

Referenties

GERELATEERDE DOCUMENTEN

Het feit dat het replica-onderzoek naar geweld op straat is gekoppeld aan het onderzoek naar de overlap tussen huiselijk geweld en publiek geweld heeft bovendien tot gevolg dat

Bij 3,0 procent van de gedetineerden vormen drie leefgebieden een probleem en ten slotte heeft 0,1 procent van de gedetineerden in het onderzoek op alle vier de

In short, that aftercare procedure aims to screen detainees while they are still inside the penal institution (PI), for possible problems in relation to four basic areas of

Op de eerste plaats zal het echter technisch goed moeten zijn omdat, als door technisch falen het binnenklimaat slecht is, er een heel grote niet-technische barrière zou

Deze eisen kunnen beter worden beheerst door een interne arbodienst, wat voordelig kan zijn gezien de knelpunten die worden ervaren binnen de organisaties op dit gebied. Het

Verder is een lijn l buiten de cirkel getekend. Figuur 2 staat ook op

[r]

De Commissie Governance heeft de boodschap ‘Van buiten naar binnen’ verstaan als een appèl van zowel het maat- schappelijk verkeer in brede zin als van het veelzijdige